Оспаривать кадастровую стоимость можно без экспертного заключения

Отечественное налоговое законодательство часто меняется. Одним из ключевых новшеств последних лет стала привязка размера налога на имущество физлиц к кадастровой стоимости принадлежащих им объектов недвижимости.

Она определяется по итогам государственной кадастровой оценки, которые в подавляющем большинстве случаев сильно завышены. Следствием этого становится увеличение размера имущественного налога.

Поэтому нет ничего удивительного в актуальности вопроса, как оспорить кадастровую стоимость квартиры с целью уменьшения величины обязательных выплат в бюджет.

Определение и правовое регулирование

Под кадастровой понимается стоимость объекта недвижимого имущества, которая внесена в ЕГРН. Она определяется на основании положений №273-ФЗ, принятого 3 июля 2016 года. В настоящее время актуальной является редакция документа, утвержденная 29 июля 2017 года.

Полученная в результате осуществления государственной оценки стоимость выступает базой для определения величины налога на принадлежащее физлицу имущество. Внесению в ЕГРН и, как следствие, установлению кадастровой стоимости и последующему налогообложению подлежат следующие объекты:

участки земли, находящиеся в частной собственности;
квартиры, частные жилые дома или помещения;
нежилые капитальные постройки и здания, а также комплексы зданий, включая коммерческую недвижимость;
садовые и дачные дома, хозяйственные строения, возведенные на земле, предназначенной для личного и подсобного хозяйствования, садоводства или огородничества.

Исчерпывающий перечень подобных объектов приведен в части 2 Налогового Кодекса РФ (ст. 378.2). Документ введен в действие после принятия №117-ФЗ, подписанного Президентом страны 5 августа 2000 года. Актуальная на сегодня редакция НК РФ утверждена 28 января 2020 года.

Необходимость и основания для оспаривания государственной кадастровой оценки

Кадастровую стоимость объекта ввели для того, чтобы приблизить налогооблагаемую базу к реальной стоимости имущества. На практике оценка недвижимости, проведенная под контролем госорганов, нередко оказывается заметно выше рыночной цены квартиры, дома или участка. Результатом такого завышения становится переплата имущественного налога.

Действующее законодательство дает положительный ответ на вполне логичный вопрос налогоплательщиков, можно ли оспорить кадастровую стоимость объекта, полученную в результате государственной оценки.

Необходимость проведения такого мероприятия не вызывает вопросов, так как практика показывает: правильно проведенное оспаривание кадастровой стоимости коммерческой недвижимости или квартиры нередко позволяет сократить налог в 2-3 раза.

Процедура оспаривания стоимости объекта недвижимости по кадастру регламентируется положениями №135-ФЗ, утвержденного 29 июля 1998 года. Федеральный закон определяет правила оценочной деятельности в России. Актуальная редакция документа принята 28 ноября 2018 года.

Законным основанием для оспаривания результатов госоценки выступают:

допущенные в расчетах неточности или ошибки;
отсутствие учета важных особенностей и характеристик недвижимости;
снижение реальной стоимости объекта недвижимости из-за изменений рыночной конъюнктуры.

Важно. Действующий порядок оспаривания позволяет не только уменьшить предстоящие налоговые платежи, но и вернуть часть совершенных ранее выплат. Как следствие — вложенные в реализацию мероприятия средства, например, на независимую оценку недвижимости физлица, могут окупиться в течение одного-двух лет.

Порядок действий для оспаривания кадастровой стоимости в 2020 года

Действующее законодательство предусматривает два способа оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога. Первый предполагает обращение в региональную комиссию при Росреестре, а второй – в судебные органы.

Принимая решение об оспаривании результатов кадастровой стоимости, первым делом следует получить всю необходимую исходную информацию.

Проще всего сделать это, воспользовавшись сервисами официального сайта Росреестра. Информация обо всех объектах, включенных в ЕГРН, обобщена в единую базу данных.

Для поиска нужного объекта недвижимости используется основной реквизиты в виде кадастрового номера или даже его части.

Досудебное оспаривание стоимости квартиры или другого объекта недвижимости, указанной в ЕГРН, предусматривает обращение в комиссию Росреестра. Подобные органы созданы в каждом регионе России специально для рассмотрения подобных вопросов.

Преимущества досудебного урегулирования

Оспаривание кадастровой стоимости коммерческой недвижимости или жилья в досудебном порядке имеет несколько существенных преимуществ, по сравнению с обращением в суд. В их числе:

оперативное рассмотрение дела, которое занимает не более месяца;
минимальный уровень сопутствующих расходов. Фактически, владельцу недвижимости необходимо оплатить только проведение независимой оценки, сэкономив на госпошлине и расходах на услуги юристов;
возможность последующего оспаривания стоимости имущества по кадастру в суде. Обращение в территориальную комиссию Росреестра не лишает владельца права подать исковое заявление в судебные органы.

Порядок оспаривания в комиссии Росреестра

Законодательство предусматривает сравнительно простую и понятную процедуру рассмотрения вопроса в досудебном порядке. Она предусматривает несколько последовательно реализуемых этапов:

сбор исходной информации об объекте недвижимости;
проведение независимой оценки стоимости имущества;
оформление и подача в комиссию заявления с приложенными к нему правоустанавливающими документами на недвижимость и отчетом эксперта-оценщика;
уведомление заинтересованных сторон о дате рассмотрения вопроса (осуществляется работниками комиссии в течение 7 рабочих дней с момента получения заявления);
рассмотрение вопроса по существу;
вынесение решения комиссии по результатам разбирательства (крайний срок для отправки решения – 5 дней после заседания).

Важно. Несмотря на кажущуюся простоту описанной выше процедуры, для получения благоприятного конечного результата требуется грамотная подготовка комплекта документов и проведение профессиональной оценки имущества. Поэтому целесообразно пригласить квалифицированных специалистов, расходы на которых окупятся гарантированным и максимально возможным снижением кадастровой стоимости.

В суде

Принимая решение оспорить кадастровую стоимость объекта в суде, необходимо понимать, что это заметно более длительное, трудоемкое и затратное мероприятие. Его процедура регламентируется положениями КАС РФ (глава 25), введенного в действие после утверждения №21-ФЗ от 8 марта 2015 года.

В исковое заявление, составляемое владельцем недвижимости или его юристами, включается одно из трех возможных требований:

оспаривание вынесенного ранее решения комиссии Росреестра;
использование в качестве кадастровой реальной или рыночной стоимости;
проведение перерасчета кадастровой цены для устранения ошибок или неточностей, допущенных в ходе государственной оценки имущества.

Дела об оспаривании кадастровой стоимости рассматриваются Верховными судами субъектов РФ. Стандартный срок административного разбирательства составляет 2 месяца. При необходимости он может быть продлен еще на 1 месяц.

Необходимые документы

Независимо от выбранного способа оспаривания кадастровой стоимости коммерческой недвижимости или жилья, владельцу имущества необходимо подготовить примерно одинаковый комплект документов. Он включает:

выписку из ЕГРН о текущей кадастровой оценке объекта;
документальные свидетельства недостоверности государственной оценки;
правоустанавливающую документацию на имущество;
экспертный отчет независимого оценщика.

При обращении в суд потребуется дополнительно оформить или получить документацию двух видов. Первый – это квитанция об уплате госпошлины. Второй – уведомление о вручении искового заявления всем заинтересованным сторонам.

Сроки оспаривания кадастровой стоимости

Продолжительность рассмотрения вопроса об оспаривании кадастровой стоимости в территориальной комиссии Росреестра не превышает 1 месяца. При обращении в суд срок разбирательства составляет не больше 3 месяцев. Он может быть увеличен на время проведения судебной экспертизы.

Ндс при оспаривании кадастровой стоимости

К числу злободневных и очень актуальных вопросов, касающихся рассматриваемой темы, относится включение НДС в процессе оспаривания стоимости объекта, указанной в кадастре. ВС РФ в течение 3-х последних лет трижды принимал решения, запрещающие включать НДС в кадастровую стоимость. Речь в данном случае идет о ситуации, когда в качестве кадастровой используется рыночная цена имущества.

Категория: Кадастровая стоимостьДата: 04.03.2020 г.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

Если бизнесмен счел целесообразным оспаривание кадастровой стоимости недвижимости, то необходимо знать порядок такого оспаривания. В каких случаях нужно обращаться в комиссию, а когда можно пойти сразу в суд?

Если бизнесмен принял решение, что овчинка стоит выделки, то необходимо подготовить документы и начать процедуру оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.

По каким основаниям можно оспорить кадастровую стоимость?

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

ошибки при определении кадастровой стоимости: описки, опечатки, арифметические и другие ошибки, расчет кадастровой стоимости не соответствует Методическим указаниям, утв. приказом Минэкономразвития РФ от 12.05.2017 г. №226;
установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости, превышающей рыночную стоимость.

Следует отметить, что ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, рассматривают бюджетные учреждения, которые проводили определение кадастровой стоимости. Например, в Москве – это ГБУ «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования». Арбитражные суды такие споры не рассматривают (Постановление АС Уральского округа от 19.05.2020 г. №А60-37135/2019).

Где можно оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость можно как в судебном, так и в административной порядке. То есть можно сразу обратиться и в суд, и в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (п.1 ст.22 Закона №237-ФЗ).

Как мы уже отмечали, с 1 января 2023 года начнут действовать новые правила обжалования кадастровой стоимости: сначала нужно обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в специальное бюджетное учреждение. Некоторые регионы могут начать работать по-новому и раньше. На сайте регионального управления Росреестра есть информация о введении нового порядка.

Поэтому для таких регионов действует досудебный порядок обжалования.

Необходимые шаги по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости

При оспаривании заявителю необходимо указывать дату, на которую нужно установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости.

Это очень важно, потому как кадастровая стоимость «не стоит на месте» и в течение года может измениться. Поэтому указанная дата при оспаривании должна соответствовать дате определения кадастровой стоимости.

То есть оценка недвижимости должна быть сопоставимой в одинаковых периодах.

Шаг 1

Независимо от того, где будет обжаловаться кадастровая стоимость, нужно заказать отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости у независимого оценщика.

Чтобы выбрать оценщика, можно зайти на сайты Росреестра. Дело в том, что на этих сайтах указаны оценщики, чьи отчеты «устраивали» комиссию и которые уже имеют богатый опыт по оспариванию стоимости.

Шаг 2
На этом этапе нужно составить административное исковое заявление – при обращении в суд, либо заявление – при обращении в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Шаг 3
Далее нужно подготовить необходимые документы к исковому заявлению и заявлению в комиссию.
Если заявление подается в комиссию, то нужно готовить:

выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости недвижимости;
нотариально заверенную копию документа на объект недвижимости; например, это может быть свидетельство о праве собственности или договоры купли-продажи;
отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости в бумажном и электронном виде.

У оценщика должна быть электронно-цифровая подпись, ведь электронную форму отчета о рыночной стоимости он должен заверить ЭЦП (пп.3 п.9 ст. 22 Закона №237-ФЗ).

Для суда перечень документов будет немного побольше. Помимо документов, обязательных для предъявления в комиссию, необходимо дополнительно представить:

решение комиссии, если оно есть;
документ, подтверждающий уплату госпошлины;
уведомление о вручении лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов.

В течение какого времени заявитель может обратиться в суд? Срок для судебного оспаривания установлен в пять лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемой кадастровой стоимости.

Пятилетний срок установлен при условии, что на момент обращения заявителя не определена новая кадастровая стоимость и не изменены характеристики объекта недвижимости, которые повлекли изменения кадастровой стоимости (п.3 ст.245 КАС РФ).

Шаг 4

По общему правилу, комиссия рассматривает заявление в течение 30 дней с даты поступления. По результатам работы комиссии принимается решение о пересмотре кадастровой стоимости либо об отказе (п.15 ст.22 Закона № 237-ФЗ). В последнем случае заявитель может обратиться в суд.

Судебные тяжбы занимают больше времени – суд рассматривает заявление в течение двух месяцев, а заявление об оспаривании действий или бездействия комиссии – в течение месяца (ст.141, п.1 ст. 226, п.1 ст.247 КАС РФ).

Если суд удовлетворит требования, то судебные расходы заявителя можно возместить. Суд в своем решении указывает о взыскании судебных расходов с органа, который утвердил завышенную кадастровую стоимость (постановление Конституционного суда от 11.07.2017 г. №20-П).

SRG в СМИ

Оспаривать кадастровую стоимость можно без экспертного заключения

Михаил Прихожан, юрист, направление «Юридическая практика» Группы компаний SRG:

Для правообладателей объектов недвижимости и земельных участков вопросы оптимизации налоговых платежей и платежей за использование земельных участков являются одними из самых важных. Учитывая, что в большинстве случаев расчет указанных платежей ведется исходя из кадастровой стоимости, вопросы ее снижения становятся ключевыми для многих правообладателей зданий и земельных участков.

Действующее законодательство позволяет снизить размер кадастровой стоимости путем ее оспаривания. Порядок оспаривания кадастровой стоимости регулируется ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г.

№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», гл. 25 КАС РФ, а также Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30 июня 2015 г.

«О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

В частности, законом определено, что заинтересованные лица могут обратиться в комиссию или суд с соответствующим заявлением об оспаривании кадастровой стоимости принадлежащих им объектов.

В число необходимых для этого документов входит отчет об оценке. Однако для правообладателей объектов недвижимости и земельных участков затраты на подготовку такого отчета становятся весьма тяжелым бременем. Кроме того, при рассмотрении дела об оспаривании кадастровой стоимости в суде такой отчет редко ложиться в основу судебного акта.

Чаще всего суды назначают судебную оценочную экспертизу, по итогам которой и выносится судебное решение. Отчет об оценке в этом случае становиться фактически ненужным, при этом платить за него порой требуется весьма немало.

В связи с этим становиться актуальным вопрос о том, возможно ли оспорить кадастровую стоимость без представления отчета об оценке.

Попробуем разобраться возможно ли это с точки зрения имеющегося законодательства и правоприменительной практики.

Буква закона

К числу обязательных документов, необходимых для оспаривания кадастровой стоимости в комиссии или суде, относится отчет об оценке рыночной стоимости на бумажном носителе и в форме электронного документа (ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»). Если такой отчет не предоставить, заявление об оспаривании не будет рассмотрено комиссией или судом.

Аналогичное требование содержат КАС РФ (ст. 246, 248 КАС РФ) и Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 28. При этом в ст. 246 КАС РФ и вышеназванном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 28 отмечено, что отсутствие отчета об оценке в представленном для оспаривания кадастровой стоимости комплекте документов является основанием для возвращения административного искового заявления.

Более того, в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 отмечено, что если факт отсутствия отчета об оценке будет выявлен при рассмотрении дела об оспаривании кадастровой стоимости, суд оставит такое заявление без рассмотрения.

Таким образом, в рамках действующего законодательства оспаривание кадастровой стоимости без представления отчета об оценке рыночной стоимости невозможно.

Судебная практика

Судебная практика подтверждает изложенную выше позицию.

Например, при рассмотрении дела об оспаривании кадастровой стоимости в судебном порядке Волгоградский областной суд принял соответствующее административное исковое заявление к производству и вынес решение по нему, несмотря на то, что административным истцом не был представлен отчет об оценке рыночной стоимости оспариваемого земельного участка. В итоге суд вынес решение по итогам проведения судебной оценочной экспертизы. Однако с данной позицией не согласился Верховный Суд РФ, отменив решение суда и оставив дело без рассмотрения (определение Верховного Суда РФ от 14 сентября 2015 г. № 16-АПГ15-34).

Кадастровая стоимость – Оспаривание

Кадастровая стоимость

Кто, когда и по каким основаниям может оспорить кадастровую стоимость

Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, нужно уточнить, имеет ли заявитель такое право, а также имеются ли основания и не пропущен ли срок для оспаривания.

Как узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости и получить другие необходимые сведения можно как лично, так и на официальном сайте Росреестра. Чтобы найти данные, достаточно ввести кадастровый номер, условный номер, адрес объекта или номер права.

Также информацию можно узнать в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС. В нем вся собственность отражена с указанием кадастровой стоимости.

Власти субъектов РФ размещают информацию о кадастровой стоимости на своих информационных ресурсах.

Лица, которые вправе оспорить кадастровую стоимость

Оспорить кадастровую стоимость вправе юридические и физические лица, чьи права и обязанности затрагивают результаты ее определения (ч. 1 ст. 22 Закона № 237 ФЗ):

собственник, в том числе участник долевой собственности;
бывший собственник, если он оспаривает кадастровую стоимость как налогоплательщик;
лицо, которое владеет недвижимостью на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;
арендатор недвижимого имущества. Если арендатор пользуется недвижимостью, которая принадлежит гражданам или юридическим лицам, то для оспаривания необходимо, чтобы арендная плата рассчитывалась на основе кадастровой стоимости. Дополнительно требуется согласие собственника. Он может выразить его в договоре или иной письменной форме;
лицо, которое имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
фактический пользователь земельного участка, если стороны соглашения или суд в своем решении установили плату за сервитут пропорционально кадастровой стоимости;
органы государственной власти, органы местного самоуправления – в отношении объектов недвижимости, находящихся в публичной собственности;
прокурор, действующий в публичных интересах.

Обоснование: п. 6 Пленума ВС от 30.06.2015 № 28 О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (далее – Постановление № 28).

Основания для оспаривания

Заинтересованное лицо вправе оспорить кадастровую стоимость, если нужно установить рыночную стоимость объекта недвижимости на дату, когда установили его кадастровую стоимость (п. 7 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

Оспаривать кадастровую стоимость выгодно, если она существенно превышает рыночную. Разница возникает из-за неодинаковых методик расчета.

Кадастровая стоимость определяется массово, без учета индивидуальных характеристик объекта недвижимости (приказ Минэкономразвития от 07.06.2016 № 358 об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке).

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Прежде чем подать иск о пересмотре кадастровой стоимости соберите документы:

исковое заявление;
выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, и экспертизу отчета о рыночной оценке объекта недвижимости (если вы хотите оспорить кадастровую стоимость, опираясь на рыночную);
документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения);
доверенность или другие документы, удостоверяющие полномочия вашего представителя в суде, а также документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования либо ученной степени по юридической специальности (если иск вы будете подавать через представителя);
сведения об уплате госпошлины (подача административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными);
иные документы и материалы, подтверждающие ваши требования.

Дела о пересмотре кадастровой стоимости рассматривает в качестве суда первой инстанции Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. Таким образом, в отношении недвижимости, расположенной в Москве, вам необходимо направить иск в Московский городской суд.

Подать административный иск вы можете лично либо онлайн на сайте Мосгорсуда (для этого требуется быть зарегистрированным пользователем портала gosuslugi.ru). Также с помощью сервиса вы можете отслеживать движение поданных вами обращений и получить результаты их рассмотрения.

Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным судом РФ в течение 3 месяцев, всеми остальными — в течение 2 месяцев.

По сложным делам председатель суда может продлить срок рассмотрения дела, но не более чем на месяц.

Таким образом, если вы будете требовать пересмотра кадастровой стоимости недвижимости, расположенной в Москве, Мосгорсуд будет рассматривать дело в течение 2, максимум 3 месяцев.

О дате и времени судебного заседания всех участников извещает суд. Неявка лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Квартира в собственности — это не только личное жилье или инвестиция, но и постоянные расходы. Помимо расходов на ремонт и коммунальные услуги, каждый собственник обязан платить налог на имущество. Мы рассмотрим как уменьшить сумму налога через оспаривание кадастровой стоимости квартиры.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость недвижимости является официальной. Именно она определяет со стороны государства цену того или иного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость используется для расчета налога, определения госпошлины при разбирательствах в суде или при наследовании объекта.

В отличие от рыночной, которая может меняться каждый месяц из-за различных экономических факторов, кадастровая стоимость определяется на конкретный отрезок времени.

В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в два года, а в остальных российских регионах не более одного раза в пятилетие.

Как определяют кадастровую стоимость?

Кадастровая стоимость устанавливается в отличие от рыночной с помощью метода массовой оценки, которая проводится на основе сегментации и группировки объектов в зависимости от вида недвижимости, а также влияния экономических и ценообразующих факторов.

Например, определение кадастровой стоимости земельного участка производится в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, порядок определения и расчёта кадастровой стоимости подробно регламентирован и состоит в следующем:

Один раз в пять лет (не реже) органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимается решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков;
В обязанности Управления Росреестра конкретного субъекта Российской Федерации входит обязанность по подготовке списков (перечня) земельных участков, подлежащих обязательной кадастровой оценке.
После того, как списки будут составлены, проводится сама кадастровая оценка земельного участка. Расчет кадастровой стоимости проводит Управление Росреестра конкретного субъекта Российской Федерации. Если земельный участок расположен на территории Московской области, то кадастровая оценка проводится Управлением Росреестра (Управлением государственного кадастра недвижимости) по Московской области.

Обратите внимание, при получении кадастрового паспорта на конкретный земельный участок, не зависимо от того, ранее учтенный земельный участок или только что образованный, если в строке категория земли или в строке вида разрешенного использования отсутствуют записи или имеется запись об отсутствии сведений, тогда и отсутствует кадастровая стоимость (оценка) конкретного земельного участка.

Рассмотрим порядок определения кадастровой стоимости земельных участков более подробно, на примере земельного участка, входящего в состав земель населенных пунктов.

Для начала надо знать, что в соответствии с действующим законодательством все земельные участки, входящие в состав земель населенных пунктов разделены на 17 видов разрешенного использования. В составе каждого районного центра имеются свои административно-территориальные единицы: сельские поселения, городские поселения.

Например, в Москве — это административные округа. В составе каждого сельского поселения или городского поселения выделяются отдельные кадастровые кварталы. Для каждого кадастрового квартала определяется (устанавливается) кадастровая стоимость земли в соответствии с привязкой к каждому из 17 видов разрешенного использования.

Как оспорить завышенную кадастровую стоимость?

Я знаю, что налог на имущество считается по кадастровой стоимости. В 2015 году мы купили квартиру в Москве за 8 млн рублей, сделали ремонт, вложив еще 2 млн. Но когда зашли на сайт налоговой и увидели, из какой стоимости идет расчет налога на имущество, нам поплохело: сумма кадастровой оценки была в районе 15 млн рублей.

Можно ли оспорить кадастровую оценку? Ведь даже после ремонта мы не сможем продать нашу квартиру по кадастровой стоимости. Откуда берется такая сумма?

Елена

Свежую выписку тоже можно заказать на сайте Росреестра. Ее выдают в электронном виде или в бумажном в территориальном отделе Росреестра, а также высылают по почте в течение трех дней. Простым гражданам электронная выписка обойдется в 290 Р, бумажная — в 460 Р. Также заказать выписку можно через МФЦ.

Кадастровая стоимость должна быть приближена к рыночной. То есть в идеале государственная оценка должна примерно совпадать с ценой, которую собственник квартиры указал бы при продаже квартиры на «Авито». Однако так бывает не всегда.

Оценить тысячи квартир и домов даже в маленьком городе невозможно, поэтому кадастровая оценка проводится массовым методом. Оценщики не ходят по квартирам, чтобы проверить реальное положение дел, а оперируют шаблонами. Например, учитывают год постройки дома, его удаленность от центра, материал стен и другие формальные параметры.

Кадастровой оценкой занимаются специально созданные для этого организации. В большинстве регионов они так и называются — ГБУ «Центр кадастровой оценки». В столице этим занимается ГБУ Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Бюджетные центры кадастровой оценки используют базу объектов недвижимости Росреестра. Только Росреестр обладает полной информацией о недвижимости, так как именно он занимается регистрацией сделок купли-продажи, оформлением квартир в новостройках и т. п.

Центры берут данные Росреестра без проверки и на их основании массовым методом делают кадастровую оценку.

Заявление в ГБУ. Если вы заподозрили ошибку, надо не бороться с самой оценкой, а исправлять исходные данные.

В заявлении пишут: «Прошу проверить достоверность сведений для расчета кадастровой стоимости по объекту: квартира на ул. Ленина, 111-10, кадастровый номер 77:21:0151005:1061. При необходимости внести изменения и выполнить перерасчет кадастровой стоимости». Также нужно указать ФИО и контактные данные заявителя.

В Москве раньше комиссия работала при территориальном отделе Росреестра, но с 1 января 2020 года Росреестр исключили из процедуры оспаривания кадастровой стоимости, а новая комиссия в столице пока не создана. То есть москвичам этот путь оспаривания кадастровой оценки сейчас недоступен.

В комиссию подают заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. К нему нужно приложить:

Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости квартиры.
Копию правоустанавливающего документа, например договор купли-продажи.
Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры.

Оценочная фирма в Москве предлагает разную стоимость отчета в зависимости от объекта и его площади

В Санкт-Петербурге и Ленобласти оценка объекта для оспаривания кадастровой стоимости стоит от 30 000 Р

Важно понять, что выгоднее: переплатить налог или заказать дорогостоящую оценку у независимого оценщика. Не исключено, что при следующей переоценке проблема будет исправлена автоматически.

Суд. Оспорить кадастровую оценку можно сразу в суде, минуя комиссию.

Также, скорее всего, придется потратиться на юриста — расходы на оспаривание вырастут еще больше.

Поэтому я советую сначала посчитать, выгодно ли в вашем случае оспаривать оценку. А вот обратиться с заявлением об ошибке в ГБУ Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования», на мой взгляд, лишним не будет.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Как оспорить кадастровую стоимость в Комиссии Росреестра?

Что нужно знать для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости в Комиссии Росреестра, каковы сроки подачи заявления и статистика рассмотрения обращений, рассказала Анастасия Рой, юрист компании «ТопЛайн».
Обращение в Комиссию Росреестра за установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной согласно положениям Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определённая в результате проведения государственной кадастровой оценки, которая может служить налоговой базой для целей налогообложения, а также базой для расчёта арендной платы по договору аренды государственного (муниципального) земельного участка.
Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке и требованиями законодательства об оценочной деятельности на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками объекта недвижимости: площадь, разрешенное использование, месторасположение, категория земель и другое.

В рамках государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость определяется в результате массовой оценки, то есть оценки групп объектов недвижимости, а не конкретного объекта. Не редки случаи, когда в такой группе имеется объект, который обладает уникальными характеристиками, установление которых может существенно снизить размер его кадастровой стоимости и, соответственно, уменьшить вытекающие из неё платежи (налог, арендная плата).

В этом случае установление кадастровой стоимости такого объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является законным способом уточнения основных экономических характеристик объекта, которое направлено на установление кадастровой стоимости в соответствующем объекту недвижимости размере.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено право лица, чьи права или обязанности затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости (собственник, бывший собственник, арендатор и др.), оспорить размер установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Право оспаривания кадастровой стоимости может быть реализовано через подачу заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра субъекта Российской Федерации (Комиссия) в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Что нужно знать о комиссии?

Комиссия, созданная в субъекте Российской Федерации, рассматривает обращения физических и юридических лиц по вопросам оспаривания кадастровой стоимости зданий, помещений, земельных участков и иных объектов недвижимости.

Применяемый закон

Ранее государственная кадастровая оценка проходила в соответствии с положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В некоторых субъектах Российской Федерации всё ещё продолжают действовать результаты государственной кадастровой оценки, полученные в соответствии с указанным законом, например, в Республике Алтай, Республике Марий Эл, Омской области, Ростовской области, Ульяновской области и некоторых других субъектах Российской Федерации.

Такие результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и Комиссии, созданной при каждом управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации.

Новые правила проведения государственной кадастровой оценки закреплены в Федеральном законе от 03.07.

2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положениями которого также установлен переходный период с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года, в течение которого в субъектах Российской Федерации осуществляется переход к проведению государственной кадастровой оценки по новым правилам, установленным данным законом.

Результаты определения кадастровой стоимости по новым правилам могут быть оспорены в Комиссии в случае её создания уполномоченным органом субъекта Российской Федерации или в суде.

Таким образом, в первую очередь необходимо установить, на основании какого закона была проведена государственная кадастровая оценка и определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, с которой вы не согласны и хотите оспорить. После чего обращаться с соответствующим требованием в созданную согласно положениям такого закона Комиссию.

Необходимо ли предварительное обращение в Комиссию для последующего обращения в суд?

Ранее обращение в Комиссию с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости было обязательным требованием для последующей подачи аналогичного требования в суд (соблюдение досудебного порядка).

Ситуация изменилась 1 января 2017 года, в силу вступил Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому для подачи административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости предварительное обращение в Комиссию субъекта, в котором находится спорный объект недвижимости, больше не являлось обязательным.

Теперь выбор стоит только за заявителем – Комиссия или суд.
Преимущества оспаривания кадастровой стоимости в Комиссии перед судом
Обращение с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной именно в Комиссию имеет ряд преимуществ перед обращением в суд.
Рассмотрение заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в Комиссии занимает всего 30 дней со дня поступления заявления, когда в суде срок получения вступившего в законную силу решения может составить 5 – 8 месяцев.

Процент удовлетворяемых требований

Здесь стоит обратиться к обобщённой статистике рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в комиссиях при территориальных органах Росреестра, расположенной по ссылке.

Так, за период с 1 января 2020 года по 31 марта 2020 года в созданные при территориальных органах комиссии поступило 4 142 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 6 064 объектов недвижимости. Вместе с тем комиссиями к рассмотрению принято только 3 130 заявлений в отношении 4 506 объектов недвижимости.

Из общего числа заявлений, принятых комиссиями к рассмотрению, за указанный период решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 1 479 заявлений (2 177 объектов недвижимости), о пересмотре кадастровой стоимости – в отношении 16 заявлений (16 объектов недвижимости), о невозможности изменения величины кадастровой стоимости – в отношении 856 заявлений (1 235 объектов недвижимости), 22 заявления (22 объекта недвижимости) были отозваны заявителями до принятия решения Комиссией. Принятие решений в отношении 757 заявлений (1 056 объектов недвижимости) комиссиями планируется в следующем отчётном периоде.

Таким образом, удовлетворяемость подаваемых в Комиссию требований об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости за указанный период составила 52 %.
Стоит обратить внимание, что в судебном порядке такой процент существенно выше, поскольку при обращении именно в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, по итогам проведения судебной оценочной экспертизы, будет получено положительное решение.
Однако высокий процент удовлетворяемых требований в Комиссии в совокупности с более короткими сроками рассмотрения явно являются существенными преимуществами Комиссии перед судом.

При обращении в суд заявителю, помимо подготовки отчёта о рыночной стоимости объекта недвижимости, который необходимо прикладывать к требованию как в случае обращения в Комиссию, так и в суд, нужно будет понести также судебные расходы: уплата государственной пошлины при подаче административного искового заявления, оплата судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости. С детальным расчётом расходов на процедуру оспаривания кадастровой стоимости в Комиссии, а также сравнение с необходимыми расходами процедуры в суде можно ознакомиться на нашем сайте по ссылке.

В некоторых случаях расходы на процедуру оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости в суде могут вовсе превысить экономическую выгоду от такого действия.

Тогда обращение в Комиссию является единственным экономически обоснованным вариантом оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Зачастую это касается небольших объектов, чья кадастровая стоимость несущественно отличается от рыночной, однако всё же может принести своему собственнику экономию при уплате налогов на такое имущество или арендатору при уплате арендных платежей.

Рассмотрение Комиссией обращения происходит в одно заседание, когда в суде таких заседаний будет минимум 3 (2 ‒ в суде первой инстанции и 1 ‒ в суде апелляционной инстанции), а иногда и больше.