Современный рынок недвижимости развивается в сложных экономических условиях, стоимость жилья не растет, как это было на протяжении многих лет, спрос снижается, а темпы строительства замедляются. Возведение жилых домов становится все менее рентабельным занятием. В таких условиях застройщики, которые всеми силами стараются «остаться на плаву», стремятся предложить клиентам дополнительные сервисы, которые могут повысить конкурентную привлекательность их предложений. Одним из таких сервисов стала схема обратного выкупа квартир, о преимуществах и недостатках которой специалисты портала RealtyPress.ru расскажут в этой статье.
В чем заключается схема обратного выкупа?
Схема обратного выкупа квартиры в новостройке (sale-pay-back) пришла к нам из риэлтерской практики стран Европы и Америки и была адаптирована к отечественным реалиям.
Застройщики, работающие на европейском рынке, предлагают своим клиентам, оплатившим полную стоимость жилья в начале возведения дома, в момент окончания строительства выкупить эту квартиру дороже на 20%.
Технически это происходит посредством включения в договор соответствующих пунктов.
Таким образом, у дольщика есть возможность остаться владельцем этой квартиры и в дальнейшем распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению (в том числе – продать квартиру по текущей рыночной стоимости).
Или же застройщик выкупает ее обратно, однако при этом схема расчетов несколько иная – к сумме, внесенной в качестве оплаты, застройщик прибавляет оговоренный процент.
При этом рыночная стоимость жилья, которая к моменту окончания работ существенно возрастает, в расчет не принимается.
Как правило, срок, по истечении которого дольщик может этой возможностью воспользоваться, отражен в договоре, в среднем, этот срок составляет 3 – 5 лет с момента подписания договора. Таким образом, предполагается, что в течение этого срока жилое здание, в котором предлагается квартира, будет полностью достроено и сдано в эксплуатацию.
Преимущества схемы обратного выкупа для инвестора
Казалось бы, кому и зачем все это может быть интересно? Ведь готовая квартира стоит значительно больше, чем жилье на начальном этапе строительства, кроме того, за то время, пока возводится дом, рыночные цены на жилье также могут подрасти. Поэтому, какой смысл отдавать квартиру обратно застройщику и получать лишь небольшую прибавку, если можно продать жилье по рыночной стоимости и получить весьма солидную прибыль? Однако, все не так просто, есть множество ситуаций, в которых такое предложение может оказаться выгодным.
Например, инвестор вкладывает деньги в строительство с очевидной целью – продать квартиру по окончании строительства. В качестве жилплощади, где он мог бы обитать вместе со своей семьей, квартира ему не нужна, поэтому конечная цель операции – продажа готовой квартиры.
Стоит представить следующую ситуацию – с момента, когда застройщик приступил к рытью котлована под фундамент будущего дома и до того момента, когда строители окончательно покидают объект, спрос на жилье резко падает, как и цена.
Однако инвестору нужно продать эту квартиру, чтобы высвободить капитал и иметь возможность использовать образовавшуюся прибыль, и в этой ситуации (при отсутствии покупателей) он может отдать квартиру застройщику.
В результате он получает назад свои деньги и дополнительную сумму, несколько превышающую банковский процент, который ему могли бы принести деньги при размещении их на депозите.
И обратная ситуация – рынок недвижимости продолжает развиваться, цены растут и спрос остается стабильным к моменту сдачи жилья в эксплуатацию. В этой ситуации инвестор просто продает жилье «по рынку» и получает свою прибыль. Таким образом, инвестор, ничем не рискуя, может вкладывать деньги.
Выгоды для конечного потребителя
Граждане, которые приобретают квартиры в новостройках непосредственно для того, чтобы улучшить свои жилищные условия, казалось бы, не заинтересованы в обратном выкупе.
Зачем им отдавать квартиру, если приобреталась недвижимость именно для проживания? Но до момента завершения строительства ситуация у дольщика может измениться, возможно, он решит, что ему нужно более просторное жилье, может быть – он уже не в состоянии рассчитываться по кредиту, который был взят в частном порядке для покупки квартиры.
То есть, иногда возникают условия, при наступлении которых просто нужно высвободить деньги. А в ситуации, когда рынок «падает», продать жилье крайне непросто, обратный выкуп, таким образом, является страховкой от невозможности продать жилье (по приемлемой цене).
Стоимость услуги обратного выкупа. В чем интерес застройщика?
Услуга обратного выкупа, предлагаемая застройщиками, дает покупателю определенные преимущества. Застройщик принимает на себя дополнительные обязательства, а значит – должен как-то компенсировать свои риски и обеспечить свой интерес.
Как правило, услуга предоставляется российскими застройщиками только в том случае, если вся сумма, которая запрашивается за квартиру в новостройке, выплачивается сразу. Застройщик, таким образом, привлекает средства, необходимые ему для возведения объекта недвижимости на более выгодных условиях, чем банковский кредит.
Ранее, чтобы привлечь деньги от дольщиков, застройщик, в случае полной оплаты, предоставлял скидку, в среднем, скидка составляла порядка 3% от стоимости квартиры.
В свою очередь, покупатели, которые желают воспользоваться услугой обратного выкупа, также платят полностью, однако рассчитывать на обычную для таких случаев скидку уже не могут.
То есть, в обмен на дополнительные обязательства со стороны застройщика, приходится жертвовать скидкой, которая, учитывая стоимость жилья, составляет внушительную сумму. Соответственно, тем, кто рассчитывает приобрести жилье с привлечением ипотечного кредита или использовать рассрочку, такой вариант недоступен.
Реальная польза или маркетинговый прием?
Естественно, большая часть дольщиков не воспользуются предложением обратного выкупа в силу различных причин – далеко не все могут оплатить застройщику всю сумму целиком, многие просто не видят реальных преимуществ этой услуги для себя. Но даже если этой услугой не воспользуется ни один клиент, наличие такого предложения сразу выделает застройщика среди его многочисленных коллег по рынку и позволяет продавать свои квартиры более эффективно.
Однако, обратный выкуп – это не только преимущества, но и обязательства, которые, хочет того застройщик или нет, нужно выполнять. Да, для застройщика эта услуга может оказаться серьезным подспорьем в деле сбора средств, необходимых для строительства его объектов.
Но, если представить себе, что рынок недвижимости не будет расти, и то положение дел, которые мы наблюдаем сейчас, будет только ухудшаться? А ведь никаких признаков улучшения ситуации сейчас не могут увидеть даже оптимистично настроенные кризис-менеджеры… Доходы населения продолжают падать, оформить ипотеку стало намного сложнее, да и себестоимость строительства увеличивается, несмотря на то, что цена продаже остается на прежнем уровне.
Потребности и возможности застройщика
То есть, в определенный момент застройщику придется выполнять обязательства перед дольщиками, которые решили воспользоваться услугой обратного выкупа и вернуть оплаченные квартиры.
Что будет делать застройщик? Имеет ли он какие-либо способы реализовать невостребованную недвижимость? Возможно, имеет, однако это крайне непросто, ему будет необходимо сначала изыскать деньги, чтобы вернуть их дольщикам.
Скорее всего, это будут банковские кредиты, хотя, вполне возможно, что это будут средства, собранные для строительства других объектов. А затем нужно как-то продать низколиквидные квартиры в условиях минимального спроса, чтобы вернуть эти деньги в банк, опять-таки, с немалыми процентами.
Все это представляется слишком хлопотным и малоприбыльным (если не сказать – убыточным) занятием для застройщика. Отсюда напрашивается вывод – нельзя исключить вероятность того, что застройщик может попытаться избежать выполнения обязательств по услуге обратного выкупа.
Подводные камни или игра на опережение
Итак, инвестору или конечному потребителю – покупателю квартир от застройщика, предлагающего обратный выкуп, необходимо внимательно отнестись к изучению договорных условий.
Необходимо постараться понять, есть ли у застройщика реальная возможность не выкупать обратно недвижимость, и насколько высока его заинтересованность (и возможности) выполнения обещаний при наступлении негативного сценария.
Сейчас мы не рассматриваем репутационные риски застройщика, вполне возможно, что участник строительного рынка является вполне добросовестным и не планировал никого обманывать изначально. Однако очень часто правила игры диктуют обстоятельства, на которые никто повлиять не в силах.
Банкротство
Прежде всего, стоит помнить, что застройщик может после сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартир новым владельцам объявить себя банкротом.
В этой ситуации сложно говорить о каком-либо возмещении – квартиры-то есть, собственники могут использовать жилье по своему усмотрению.
Соответственно, решать проблемы реализации жилья им теперь придется своими силами, инвестор лишается возможности вернуть и быстро получить свои деньги. Кроме того, теряются и те три процента скидки, которую можно было бы получить за внесение сразу всей суммы.
Кто выкупит квартиру? Застройщик или риелтор
А когда выкупят?
Необходимо уделять внимание и срокам, обозначенным по услуге обратного выкупа. Как правило, срок возведения жилого дома составляет, в среднем, от 1,5 до 3 лет. Если в договоре обозначено, что застройщик обязуется выкупить квартиру обратно по истечении 5 лет, то предложение вряд ли смысл.
В случае «проседания» рынка инвестору придется ожидать несколько лет, прежде чем застройщик выполнит свои обязательства.
Впрочем, при кардинальном ухудшении дел на рынке недвижимости в разы возрастает вероятность банкротства застройщика, смены владельца строительной компании и прочих изменений, которые явно не на руку покупателю.
Вообще, за три или пять лет может произойти достаточно много изменений, вплоть до восстановления рынка. В этом случае застройщик может вообще не волноваться, что дольщику потребуется вернуть квартиру, последний сможет самостоятельно ее продать за хорошие деньги.
Заключение
На данный момент есть уже немало примеров, когда застройщики предлагали своим клиентам услугу обратного выкупа, и были зарегистрированы договоры с соответствующими условиями.
Нельзя сказать, что это стало распространенной практикой, однако единичными подобные случаи также считать нельзя. Мало того, к настоящему моменту ни один отечественный застройщик еще не сталкивался с массовыми обращениями по возврату квартиры.
Поэтому выводы относительно того, как работает методика в реальных условиях, судить пока рановато.
Однако реальная польза обратного выкупа (в свете вышеописанных причин) экспертам RealtyPress.ru представляется сомнительной. Застройщики с репутацией не рискуют предлагать sale-pay-back, так как понимают, что в случае возникновения сложных обстоятельств выполнить обязательства будет крайне непросто, да и невыгодно.
Те застройщики, которые все же рискуют предлагать обратный выкуп, часто прибегают к ограничительным мерам. Например, под эту услугу попадают не все квартиры, а только та часть жилья, которая заведомо не представляет интереса для тех, кто может оплатить «за все и сразу».
Таким образом, обратный выкуп пока остается лишь одним из маркетинговых приемов.
Каким образом ситуация с sale-pay-back на российском рынке недвижимости будет развиваться в дальнейшем – сказать сложно. Однако тем, кто все же хочет иметь своеобразную «страховку», стоит внимательнейшим образом изучать предлагаемые варианты.
Как вернуть квартиру застройщику и разбогатеть
В России очень многие товары можно вернуть обратно в магазин в течение двух недель. Что-то подобное сегодня существует и на рынке первичного жилья Москвы. Конечно, речь идет не о том, что вы въехали в квартиру, пожили там пару недель и поняли, что это «не ваше» и нужно возвращать.
Нет, девелоперы строящего жилья готовы принять квартиру обратно до ее ввода в эксплуатацию, и даже платят за нее больше изначальной цены. Такая схема называется обратный выкуп.
Много ли объектов с такой «подстраховкой» в Москве и почему девелоперы готовы платить за свои же квартиры, узнаем сегодня.
Обратный выкуп разрешен
По данным компании «Метриум Групп», доля квартир массового сегмента, где доступен обратный выкуп равна всего 5,7%, а в бизнес-классе еще меньше – 2%. В элитном сегменте такая услуга отсутствует.
Самый большой выбор новостроек с возможностью обратного выкупа сегодня предлагает девелопер «Инград». Такое предложение анонсируют менеджеры по продажам в проектах: «Серебряный парк», «Вавилова, 69А», «Новочерёмушкинская, 17», «Михайлова, 31», «Петра Алексеева, 12А».
По условиям программы, застройщик готов выкупить квартиру у покупателя обратно после завершения строительства жилого комплекса по цене, установленной договором долевого участия с приростом к ее стартовой стоимости 10% в год.
Как поясняют в пресс-службе компании, новый инструмент от ГК «Инград» — действительно работающий механизм обратного выкупа квартиры, который позволит покупателю в случае изменения жизненной ситуации легко и безопасно получить обратно свои деньги плюс доходность в 10% годовых, быть уверенным в сохранности собственных средств и ликвидности своего актива.
Похожая услуга есть в апарт-отеле YE'S и называется «Удвоение капитала». Согласно условиям, инвестор может рассчитывать на 100% окупаемость вложенных средств через 5,5 лет.
Подобное предложение есть в UP-квартале «Сколковский» у ФСК «Лидер».
Как рассказывает директор по маркетингу и исследованию рынка ФСК «Лидер» Ксения Цаплина, для покупателей возможность обратного выкупа мы предоставляем в рамках акционных предложений.
«Так, например, в ноябре у нас действует акция для покупателей UP-квартала «Сколковский». Согласно ее условиям, при продаже ранее купленной квартиры в этом комплексе, обладатель имеет право ее вернуть взамен на квартиру в этом или другом комплексе ФСК «Лидер».
На покупку новой квартиры покупателю предоставляется дополнительная скидка в размере 1%. Продажа и одновременно покупка осуществляется без возврата денежных средств клиенту (т.е. приобретаемая квартира может быть дороже или равна стоимости выкупаемой)», — говорит она.
Как отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE, сегодняшние предложения обратного выкупа не уникальны. «Еще в 2013-2014 гг.
в проекте «Сердце столицы» («Донстрой») покупатель мог вернуть апартаменты через три года с момента подписания договора, получив обратно вложенные средства плюс 18% от стоимости недвижимости.
А в 2015 году опция «Обратный выкуп с гарантированной доходностью» была доступна покупателям ЖК «Татьянин Парк» (ГК «МИЦ»)», — напоминает она.
Сегодня на некоторых объектах действуют подобные программы и для «оптовиков» — инвесторов, которые заходят в проект, покупая серьезный объем квартир. К примеру, не для частных покупателей такая программа обратного выкупа действует в 1-м корпусе жилого комплекса премиум-класса «НЕСКУЧНЫЙ HOME & SPA».
«Инвестор приобретает квартиры суммарной площадью порядка 1 460 кв. м с дисконтом 20% от текущего прайс-листа, что обеспечивает среднюю цену 1 кв. м площади квартиры по ассортиментному перечню в размере 205 тыс. руб. и общую сумму сделки от 300 млн. руб.
, — рассказывает Юлия Царан, коммерческий директор департамента жилой недвижимости GORN Development.
—Одновременно, между застройщиком и инвестором заключается опционное соглашение, в соответствии с которым застройщику предоставляется право выкупить квартиры у инвестора в период начиная с 13-го месяца и до конца 24-го месяца с даты сделки по цене, обеспечивающей инвестору эффективную доходность на вложенные средства в размере 16 % годовых за время владения им правами на квартиры по ДДУ»
Зачем нужен «обратный выкуп»?
Есть несколько вариантов — зачем потенциальному покупателю приобретать квартиру, которую он может вернуть обратно. Во-первых, для собственной подстраховки. Каждый покупатель квартиры боится пополнить ряды обманутых дольщиков, а здесь он заключает договор, что может квартиру вернуть. К примеру, видит, что ситуация на стройплощадке месяцами не меняется и возвращает квартиру застройщику.
Во-вторых, у каждого купившего квартиру может поменяться ситуация и эта недвижимость еще до завершения строительства дома становится не нужна.
К примеру, собственнику будущей квартиры потребовались деньги, либо он решил приобрести жилье большей или меньшей площади.
В этом случае покупатель избегает волокиты с продажей недвижимости, а просто возвращает вложенные средства с небольшой прибылью.
В-третьих, такой вариант интересен частным инвесторам, людям, которые зарабатывают на перепродажах недвижимости. Здесь речь идет о конкретных процентах и такому клиенту гораздо проще принять решение о покупке, заранее зная, что доход будет в любом случае.
В-четвертых, никто не знает, что будет с экономикой завтра, вдруг квартиры начнут дешеветь, а ты уже подстрахован и можешь вернуть вложенный средства обратно, если понадобится, а не демпинговать на открытом рынке.
Но многих интересует для чего это девелоперам? Ответ — для того чтобы привлечь покупателей – это всего лишь маркетинговый ход. Насколько нам удалось выяснить, реальные случаи возврата жилья единичны.
По словам Ксении Цаплиной, какое-то время назад подобная акция действовала на отдельные проекты корпорации ФСК «Лидер», по условиям которой покупателю, который решил вернуть квартиру, компания возвращала денежные средства в размере стоимости квартиры, прописанной в ДДУ. «Данная акция в период нестабильной экономической ситуации давала возможность людям гарантированно сохранить свои сбережения.
На практике в период действия акции вернуть приобретенную недвижимость решил один покупатель, которому потребовалась большая сумма денежных средств по семейным обстоятельствам», — пояснила она.
В ГК «Инград» так же подтвердили, что пока возвратов квартир не было. Но стоит отметить, что программа обратного выкупа практикуется на объектах компании не так давно и пока выводы делать рано.
В чем подвох обратного выкупа?
Но раз на сегодняшний день примеров возврата квартир застройщикам фактически нет, то нет и четкой уверенности в отсутствии подводных камней в такой обратной сделке.
Как считает Мария Литинецкая, у дольщика нет однозначных рычагов влияния на девелопера, если тот откажется от исполнения своих обязательств по обратному выкупу. «Механизм попросту не отработан в нашей стране. Тем не менее, несмотря на все риски, sale-pay-back однозначно вызвал интерес.
Но по факту эффективность программы можно будет оценить только через 1-2 года, когда будут совершены первые возвраты», — отмечает она.
По мнению эксперта, программа обратного выкупа так и останется в первую очередь маркетинговой акцией. Ведь самим застройщикам не нужны риски по реализации полученной обратно квартиры, особенно с учетом кризиса вторичного жилья.
«Вторая проблема – это высокая доля ипотеки. По нашим подсчетам, в целом на первичном рынке жилья 44% договоров было подписано с привлечением кредита.
Уровень доходности, вырученной от sale-pay-back, покроет лишь затраты, связанные с выплатами процентов по ипотеке.
Поэтому программа будет интересна только клиентам с «живыми» деньгами, которые чаще всего совершают сделки в высоких бюджетах», — замечает она.
Кроме того, доходность по некоторым проектам выше, чем застройщики готовы вернуть. И профессиональные инвесторы могут находить более выгодные варианты для вложения средств в недвижимость.
Однако очевидно, что такая «подстраховка» при покупке квартиры для обычного покупателя лишней точно не будет. Все хотят быть уверены, что их сбережения сохранены и даже выросли.
Продажа квартиры с обратным выкупом
Последнее обновление: 20.11.2018
На рынке существует такая операция, как продажа недвижимости с правом обратного выкупа. То есть Продавец квартиры, например, после ее продажи, согласно условиям договора, имеет право выкупить назад свою недвижимость через некоторое время. Или наоборот, Покупатель имеет право через определенный период времени продать квартиру обратно Продавцу, а тот обязан будет ее купить, согласно условиям договора.
Зачем и кому это нужно?
Сразу поясним, что понятие обратного выкупа квартиры используется в двух совершенно разных случаях (для разных целей):
- это обеспечение частного займа с помощью недвижимости (квартиры), в виде залога;
- это предложение Застройщика о продаже квартир в новостройках с гарантией того, что Покупатель не останется внакладе, даже если цены упадут.
Поясним подробнее, о чем тут речь.
Апартаменты. Что это такое? Технические и юридические отличия их от квартиры – см. по ссылке.
1. Договор купли-продажи квартиры с обратным выкупом
В случае залога при частном займе заключается Договор купли-продажи квартиры с условием ее обратного выкупа. В нем отдельным пунктом указывается обязательство Покупателя через определенный срок продать обратно Продавцу эту же квартиру по его требованию. Закон допускает такие сделки, т.к. согласно п.2, ст.421, ГК РФ, граждане свободны в заключении договора.
Например, Продавец-заемщик хочет занять денег на свои нужды у Покупателя-кредитора. В обеспечение займа (кредита) Продавец готов отдать свою квартиру.
Но если оформлять обеспечение официально в виде залога (с государственной регистрацией обременения), то в случае невозврата займа, Покупателю-кредитору чтобы вернуть свои деньги придется проходить процедуру обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке.
После чего квартира выставляется на публичные торги, и из вырученных денег судебные приставы возвращают кредитору положенную ему сумму.
Это долгая и нудная процедура, в процессе которой могут возникнуть взаимные претензии и судебные споры. Поэтому кредитора она не устраивает.
И он предлагает упростить оформление квартиры в залог – просто заключить Договор купли-продажи с правом Продавца на обратный выкуп квартиры. Выкуп должен произойти не позже определенного срока (срок кредита), и по более высокой цене (с учетом процентов по кредиту).
Если Продавец-заемщик не выкупает обратно свою недвижимость (не возвращает заем), то квартира остается в собственности у Покупателя-кредитора в качестве компенсации.
Такой способ залога квартиры хоть и является простым и удобным, но несет в себе определенные риски. Риск для Продавца-заемщика в том, что Покупатель может продать квартиру третьему лицу, не дожидаясь возврата кредита. Формально ему ничего не мешает – собственность уже зарегистрирована на него.
А риск Покупателя-кредитора в том, что Продавец после получения денег может подать иск в суд о притворности сделки купли-продажи квартиры, прикрывающей договор займа (п.2, ст.170, ГК РФ). И если суд сочтет его доводы убедительными, то сделка купли-продажи будет признана недействительной, а квартира – возвращена Продавцу.
Пример судебного спора по этому поводу – здесь.
!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.
Какие бывают виды собственности на квартиру – смотри в Глоссарии по ссылке.
2. Что такое обратный выкуп квартиры Застройщиком?
Это относительно новый прием продаж на первичном рынке недвижимости. Называется это модными словами buy-back или sale-pay-back.
Суть его в том, что Застройщик предлагает Покупателю купить у него квартиру в строящемся доме на начальном этапе строительства. А после достройки дома и сдачи его в эксплуатацию – обязуется (по требованию Покупателя) выкупить эту квартиру обратно по цене, превышающей цену ее первоначальной покупки, например, на 15%.
Таким образом, Застройщик привлекает дополнительные средства на строительство дома у тех, кто покупает квартиры с инвестиционной целью, т.е. с целью последующей продажи и получения прибыли.
Гарантированный обратный выкуп квартиры снижает риски таких инвесторов, обеспечивая им получение прибыли даже в случае падения цен на недвижимость.
При этом, инвестор может и не продавать квартиру обратно Застройщику, а выставить ее на продажу на рынке или оставить себе.
Несмотря на обязательства возврата денег с процентами, для Застройщика это более выгодное привлечение средств, чем банковский кредит на финансирование стройки.
Кроме того, заявление о предоставлении услуги по обратному выкупу квартир в новостройке – это отличный маркетинговый ход для Застройщика.
В глазах потенциальных покупателей (в том числе инвесторов) сам факт предложения такой услуги ассоциируется с уверенностью и прочными позициями компании на рынке.
Для этой цели Застройщики анонсируют целые программы по обратному выкупу квартир в своих домах. Само наличие такого предложения в рекламе позволяет Застройщику выделиться среди конкурентов, и поднять эффективность своих продаж.
В каких случаях требуется согласие супруга на продажу квартиры? И когда такое согласие не нужно? Смотри в Глоссарии по ссылке.
Хитрость Застройщика здесь еще и в том, что широко рекламируя свою услугу по обратному выкупу, он вводит ограничительные меры для Покупателей на реализацию такой услуги.
Например, обратный выкуп может действовать не для всех квартир, а только для некоторых (для самых неликвидных, например). Или – выкуп может предоставляться только тем, кто произвел оплату квартиры сразу на 100%.
Или – только тем, кто покупает не менее трех квартир в жилом комплексе (явно для инвесторов). Так Застройщик снижает для себя бремя обязательств по возврату денег.
Сумма, за которую Застройщики готовы выкупать обратно свои площади, обычно, не намного больше той суммы, которую вложил в строительство Покупатель-инвестор. Застройщик, как правило, обеспечивает ему минимальную доходность, сопоставимую с доходностью банковского депозита.
Но инвестору это все равно выгодно. Ведь он не обязан продавать квартиру обратно Застройщику, это всего лишь его право.
Если же к моменту окончания строительства рыночные цены на недвижимость значительно вырастут, то инвестор просто продает свою квартиру на рынке любому желающему.
Тогда его прибыль становится выше, а право обратного выкупа остается неиспользованным.
Предварительный договор купли-продажи квартиры – 3 вида, нюансы, юридические последствия. Смотри в Глоссарии по ссылке.
В большинстве случаев так оно и происходит. Ведь в процессе строительства дома (от стадии котлована до стадии сдачи в эксплуатацию) цена на квадратные метры вновь созданных площадей вырастает вместе с самим домом.
Стоимость метра в процессе строительства растет даже в случае, когда весь рынок недвижимости находится в стагнации.
Поэтому продать построенную квартиру на открытом рынке, обычно, выгоднее, чем продавать ее по услуге buy-back обратно Застройщику.
По своей сути продажа квартиры с правом обратного выкупа – это аналог биржевой сделки РЕПО. Только на бирже предметом сделки выступают ценные бумаги.
Чем отличается техпаспорт от техплана на квартиру? Какой документ нужен для сделки?
Какой договор используют Застройщики для предложения услуги обратного выкупа квартир?
- Технически Покупатель совершает обычную покупку квартиры в новостройке у Застройщика по Договору долевого участия (ДДУ), но имеет в этой сделке дополнительную опцию – возможность гарантированной продажи квартиры по определенной цене через определенный срок.
- Условие обратного выкупа квартиры указывается в самом договоре покупки (в ДДУ), либо оформляется дополнительным соглашением к нему.
- Покупателю-дольщику в этом случае надо обратить внимание на следующие пункты условий обратного выкупа:
- срок, по истечении которого дольщик может вернуть квартиру Застройщику;
- формула расчета цены выкупа квартиры (с учетом доходности для инвестора);
- возможное наличие штрафов с инвестора за досрочное требование выкупа;
- юрлицо, которое обязуется по требованию дольщика выкупить у него квартиру (это должен быть именно Застройщик, а не другая компания или агентство);
- в договоре не должно быть условий, позволяющих Застройщику уклониться от выкупа квартиры, перенести срок выкупа или уменьшить доходность инвестора за счет изменения ставок, включения различных комиссий и т.п.
При этом условие обратного выкупа не должно никак ограничивать другие права дольщика по договору ДДУ. В частности, дольщик может продать квартиру и в процессе строительства новому дольщику по Договору уступки прав требования.
В чем основа безопасности при покупке и продаже квартиры – смотри в этой заметке.
Риск у Покупателя квартиры в новостройке с условием обратного выкупа тот же самый, что и у всех покупателей жилья на первичном рынке – это просрочка сдачи дома и банкротство Застройщика.
Поэтому прежде, чем покупаться на заманчивое предложение продажи квартир с такой опцией, нужно тщательно оценить надежность и финансовую устойчивость Застройщика (как это делается – см.
по ссылке).
Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.Специализированных юристов по недвижимости можно найти — ЗДЕСЬ.
- «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
- Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Способы выплаты прибыли акционерам (дивиденды и обратный выкуп), плюсы и минусы, что выбрать инвестору
Каждый способ имеет свои плюсы и минусы, поэтому нельзя однозначно сказать, какой из них предпочтительней для частного инвестора.
Выплата дивидендов позволяет инвестору напрямую получить определённую сумму денег на счёт в конкретный период времени, не продавая свои акции. После чего самостоятельно решать — тратить полученные средства на текущее потребление или реинвестировать на фондовый рынок для ребалансировки портфеля.
При обратном выкупе мы получаем не живые деньги, а лишь надежду на рост капитализации. Теория говорит, что цена компании должна расти минимум на величину бай-бэка, поскольку процент выручки, прибыли, капитала компании и пр. в расчёте на одну акцию увеличивается.
Однако на практике это не всегда справедливо, поскольку на рыночную цену акции, помимо бай-бэка, оказывает влияние ещё множество различных факторов. Может произойти так, что несмотря на активный выкуп акций, капитализация компании снизится (что мы наблюдали на примере «Магнита» в 2018 году).
Но чаще всего капитализация компании после бай-бэка действительно увеличивается — рыночные игроки любят, когда компании объявляют выкуп своих акций, это считается хорошими корпоративными практиками.
Ещё одно преимущество бай-бэка перед выплатой дивидендов для инвестора — это экономия на налогах.
Налог на дивиденды в нашей стране составляет 13% и уплачивается эмитентом в любом случае. С обратным выкупом всё несколько сложнее.
Если цена акции (вследствие обратного выкупа) выросла, то инвестор не уплачивает налог до тех пор, пока не продаст свои акции и не зафиксирует полученную прибыль.
При этом инвестор может избежать налогообложения, если владел акциями более трёх лет или держал их на индивидуальном инвестиционном счёте по типу Б.
Также при бай-бэке важна цена выкупа. Компании выгодно покупать свои акции, если они существенно недооценены рынком в текущий период, и, наоборот, это может стать плохим решением, если капитализация акционерного общества значительно превосходит реальную стоимость бизнеса. Кроме того, выкуп приводит к уменьшению акций в обращении, что считается скорее негативным фактором.
С каждым годом в России становится всё больше публичных компаний, которые стремятся делиться частью своей прибыли с акционерами посредством выкупа собственных акций или выплаты дивидендов.
Очевидно, чем более прозрачную и понятную политику проводит руководство компании по отношению к своим акционерам, тем с большей охотой частные инвесторы готовы вкладывать собственные средства в такой бизнес.
Что лучше: дивиденды или buyback
Что такое дивиденды — известно практически каждому приходящему на фондовый рынок инвестору. Buyback, или обратный выкуп акций — приобретение компанией собственных акций с рынка и, наряду с выплатой дивидендов, является одним из способов распределения прибыли среди акционеров.
В России масштабы программ обратного выкупа сравнительно невелики, а инструмент лишь набирает популярность, в то время как в США обратный выкуп является весьма распространенным явлением. Мы рассмотрим плюсы и минусы использования buyback для вознаграждения акционеров и оценим, что лучше для акционера — проведение компанией обратного выкупа или выплата дивидендов.
Плюсы buyback для акционеров
Поддержка стоимости акций
По мере проведения обратного выкупа в акциях появляется дополнительный объем спроса. Покупатели при прочих равных становятся сильнее, что приводит к росту акций. Это справедливо для выкупа акций с рынка — наиболее распространенного способа реализации buyback.
Также обратный выкуп может проводиться в рамках оферты, когда единоразово выкупается объем бумаг у воспользовавшихся предложением инвесторов. Такой способ позволяет сократить объем предложения, что позитивно для котировок, однако фактора роста спроса, как в предыдущем случае, здесь не будет. Далее будем рассматривать реализацию программы обратного выкупа акций с рынка.
Позитивное влияние обратного выкупа на котировки подтверждается динамикой индекса S&P 500 Buyback, который отражает динамику топ-100 акций компаний из индекса S&P 500, реализующих наиболее масштабный выкуп акций. С 1994 г. он вырос в 8 раз больше, чем индекс S&P 500.
За последние 10 лет динамика индекса S&P 500 Buyback обгоняет S&P 500 лишь на 5,5%, однако еще в декабре разрыв составлял 58,1%. Подобная тенденция объясняется тем, что из-за коронавируса многие компании приняли решение о приостановке или отмене обратного выкупа, что негативно отразилось на котировках.
Выкупленные в рамках buyback акции становятся казначейским или квазиказначейским пакетом, которые потом могут быть использованы по-разному. В рамках данной статьи мы рассмотрим два основных применения: гашение акций и запуск программы мотивации менеджмента.
Казначейские и квазиказначейские акции. Что это такое и в чем разница
Гашение акций — увеличение прибыли на акционера
Гашение приобретенного в рамках buyback акций является одним из наилучших решений для акционеров.
Если компания принимает решение погасить приобретенный в рамках обратного выкупа казначейский пакет, то количество акций в обращении снижается, соответственно, прибыль на акцию при прочих равных растет.
Увеличение прибыли на акцию может приводить к росту дивидендов или усилению buyback, что позитивно отражается на котировках.
Мотивация менеджмента — улучшение финансовых результатов
В рамках реализации программы управленцы могут получать вознаграждение в виде акций компании. Соответственно, чтобы получить как можно больше, топ-менеджмент должен приложить максимум усилий для увеличения эффективности компании и роста стоимости акций.
Экономия на налогах
С полученных дивидендов в РФ уплачивается стандартный налог 13%, то есть, если компания направляет на дивиденды 100% прибыли, то акционеры получают лишь 87% от нее.
В случае buyback иная ситуация — сумма, направляемая на выкуп, налогом не облагается, поэтому среди акционеров в аналогичной ситуации будет распределяться не 87% прибыли, а все 100%. Здесь стоит сказать, что 13% все-таки придется заплатить с итогового финансового результата, однако все то время, пока акционер не продает акцию, buyback работает как безналоговое реинвестирование дивидендов.
Пример
Есть компания, у которой выпущено 10 000 000 акций, каждая рыночной стоимостью 100 руб., а ежегодная прибыль — 100 000 000 руб. Каждый год компания направляет на buyback всю прибыль, а выкупленные акции гасит.
По итогам первого года компания выкупила на 100 000 000 руб. по цене 100 руб. за акцию 100 000 бумаг и погасила их — всего количество акций уменьшилось до 9 000 000 шт.
Прибыль на акцию после гашения выросла до 11,1 руб. против 10 руб., соответственно, приобретая одну акцию инвестор теперь претендует на большее количество прибыли, из-за чего цена акций растет. При той же самой доходности чистой прибыли в 10% цена бумаги должна пропорционально увеличиться до 111 руб.
В последующие годы схема повторяется: акции выкупаются и гасятся, а цена акций растет в соответствии с сохранением прежнего уровня доходности чистой прибыли.
Так, через 5 лет инвестор получил 69 351 руб. прибыли. Теперь он продает все бумаги, а с финансового результата уплачивает 13% налог. В итоге очищенная от налога прибыль составляет 60 335 руб.
Рассмотрим сценарий, когда та же самая компания вместо проведения обратного выкупа выплачивает дивиденды, которые впоследствии реинвестируются.
По итогам первого года инвестор получил 8,7 руб. на акцию (за вычетом налогов), или 8 700 руб., на которые по цене 100 руб. за бумагу приобретены 87 акций. Во второй год, после вычета налогов, сумма дивидендов составила уже 9 457 руб., на которые было куплено еще 94 акции и так далее.
Через 5 лет инвестор получил 51 528 руб. прибыли. Разница между первым и вторым вариантом составила 8 807 руб., или 8,8% к инвестированному капиталу за 5 лет. Это около 1,7% ежегодно — настолько выгоднее buyback в рассмотренном примере.
Данная разница образовалась из-за того, что реинвестирование дивидендов происходило за вычетом налогов, в то время как при buyback налоги не уплачивались. При этом весь капитал инвестора что в первом, что во втором варианте находится в бумагах. С этой точки зрения обратный выкуп равноценен безналоговому реинвестированию дивидендов.
Пример носит очень грубый характер, так как цена акций при buyback не обязательно должна зависеть от доходности чистой прибыли.
Влияние обратного выкупа на котировки может быть как сильнее, так и слабее, чем в рассмотренном варианте.
Это зависит от недооценности/переоцененности бумаг относительно отрасли и рынка, перспектив развития, динамики финансовых метрик, показателя free-float и многих других факторов.
Стоит отметить, что в России обратный выкуп может быть еще более выгодным. В РФ есть возможность не платить налог с финансового результата, если бумаги удерживаются дольше трех лет или при использовании вычета по ИИС второго типа.
То есть, возвращаясь к рассмотренному примеру, при определенных обстоятельствах в России можно избежать уплаты налога с дохода в 69 351 руб.
В таком случае, buyback в рассмотренном варианте становится выгоднее дивидендов на 3,33% ежегодно.
- 8 способов абсолютно законно сэкономить на налогах
- Минусы для акционеров
- Эффективен, когда акции недооценены
Одним из ключевых недостатков обратного выкупа является ограниченность его применения. Компании имеет смысл покупать собственные бумаги, если они недооценены рынком. То есть в такой ситуации, когда приобретение акций будет более выгодным для акционеров, чем выплата дивидендов или реинвестирование прибыли.
Если акции компании оценены дорого относительно конкурентов или рынка, то появляется все больше желающих продать бумаги: навес предложения увеличивается, а покупка в рамках buyback не приводит к соразмерному росту цены — эффективность обратного выкупа падает.
Не подходит для стратегий «пассивного дохода»
Buyback способствует росту курсовой стоимости акций, то есть инвестор получает прибыль «в деньгах» только когда продает подорожавшие бумаги. Это может быть неудобно для тех, кто стремится получать пассивный доход. Дивиденды генерируют денежный поток как раз в определенный период, который акционеры могут направлять на собственные цели, например, ежедневное потребление или реинвестирование.
Может использоваться заинтересованными сторонами
Buyback может использоваться топ-менеджментом для искусственного завышения собственных бонусов, которые привязаны к динамике акций. Это предполагает ситуацию, когда акции нельзя назвать дешевыми, однако buyback продолжает проводиться, чтобы курсовая стоимость росла, а управленцы получили более крупное вознаграждение.
Также обратный выкуп акций может использоваться для безболезненного выхода из капитала крупного акционера.
В ситуации, когда владелец значительной доли в компании намерен продать свой пакет, он может либо найти покупателя на весь свой пакет, что бывает затруднительно, либо выйти на биржевой рынок и попытаться реализовать свои акции там.
Выход на рынок крупного продавца создает давление на котировки. Чтобы компенсировать негативное влияние, компания может через обратный выкуп «гасить» дополнительный объем предложения, тем самым балансируя цену бумаг.
Непредсказуем и труднопрогнозируем
Как правило, компании не раскрывают принципов выкупа акций с рынка и самостоятельно решают, когда, в каких объемах и как приобретать бумаги. Для рядового инвестора это создает неопределенность относительно поддержки котировок со стороны обратного выкупа в тот или иной момент времени.
- Кроме того, компании иногда могут приостанавливать обратные выкупы акций, в то время как сокращение дивидендов или их отмена воспринимается инвесторами болезненно, поэтому на такие меры компании идут гораздо реже.
- Плюсы дивидендов для акционеров
- Стабильный и прогнозируемый денежный поток
Дивиденды, как правило, более прогнозируемый и стабильный способ вознаграждения акционеров. Компании прописывают принципы распределения дивидендов в уставах или дивидендных политиках, поэтому отказаться от выплат или сократить их может быть проблематично.
Обратный выкуп акций, напротив, более гибкий для компании инструмент. Объемы buyback могут изменяться в зависимости от ситуации на рынке, финансового состояния компании и перспектив развития. Кроме того, прекратить обратный выкуп в случае резкого ухудшения конъюнктуры можно довольно быстро.
Доход «в кэше»
Это означает, что при получении дивидендов акционеры получают именно денежный поток, который потом могут использовать по своему усмотрению. Чтобы получить доход «в деньгах» при проведении buyback инвестору придется продать акции, вывести средства, что не всегда удобно.
- Минусы для акционеров
- Меньшая доходность
- Единственным объективным минусом дивидендов в сравнении с buyback является то, что такой подход к распределению прибыли может обеспечивать меньший доход для акционеров на длинной дистанции из-за налогов.
- Резюме
Buyback может быть более предпочтителен для акционеров, нацеленных на долгосрочные инвестиции. В России налоговое законодательство делает обратный выкуп акций еще более привлекательным при удержании бумаг дольше трех лет или использовании ИИС. В то же время существует широкий спектр факторов, которые могут значительно снижать эффективность buyback.
Выплата дивидендов более универсальна и может быть более предпочтительна для инвесторов, ориентированных на денежный поток. Дивиденды более предсказуемы и стабильны, а получаемый доход можно использовать по своему усмотрению.
Buyback уходит на годы?
БКС Брокер