Объемы строительства жилья в россии 3 месяца подряд снижаются

Давая прогнозы относительно дальнейшего развития строительной отрасли в конце прошлого года, девелоперы и предположить не могли, с какими вызовами им предстоит столкнуться в 2020 году. Большинство предполагаемых сценариев сводилось к тому, что он просто станет очередным периодом адаптации к новым правилам в сфере долевого строительства.

На деле же оказалось, что 2020-ый можно сравнить с катанием на американских горках — небольшой подъем в начале, затем резкое падение продаж, которое сменилось ажиотажным спросом. Чем еще запомнился уходящий год и с какими ожиданиями застройщики уходят на нынешние зимние каникулы?

— По данным Минстроя, по состоянию на середину декабря в стране введен в эксплуатацию 61 миллион квадратных метров жилья.

По итогам года показатель еще увеличится, а точные данные от Росстата станут известны только в начале следующего года, но уже сегодня можно предположить, что ввод жилья будет на уровне прошлого года, когда было построено около 80 миллионов жилых «квадратов», — поделился с «СП» управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. — Очевидно, что достичь показателей, зафиксированных ранее в нацпроекте «Жильё и городская среда», не получится. И на это есть объективные причины: год был непростым для всей экономики страны и строительной отрасли в частности. Из-за коронавируса в Московском регионе были приостановлены стройки, во втором квартале объемы продаж новостроек упали на 50%. Оценив ситуацию, правительство приняло решение отодвинуть сроки выполнения нацпроекта — теперь выйти на показатель 120 миллионов квадратных метров жилья нужно будет к 2030 году вместо 2024.

«СП»: — У девелоперов какие настроения? Судя по объемам продаж в 3 квартале в целом год заканчивается неплохо.

— Я могу говорить от лица столичных девелоперов, которые чувствуют себя значительно лучше региональных застройщиков.

Многим компаниям, действительно, удалось нивелировать месячный простой на стройках и наверстать темпы работ, а также благодаря отложенному спросу и льготной ипотеке увеличить объемы продаж в третьем квартале.

Когда стабилизировался спрос, застройщики стали активнее выводить новые проекты на рынок.

Однако проблем у нас все еще хватает. И речь не только об экономических факторах, но и законодательных изменениях, которые продолжаются.

Так, в ноябре было принято Постановление правительства Москвы, которое предусматривает существенное увеличение платы за изменение вида разрешённого использования земельного участка.

Нововведение усложнит реализацию проектов на месте промзон и снизит рентабельность таких проектов.

«СП»: — А о каких конкретно экономических факторах, отягощающих работу застройщиков, идет речь?

— Например, рост себестоимости строительства, который наблюдается в течение всего года.

Прежде себестоимость росла из-за продолжающегося перехода на проектное финансирование, теперь же сюда добавился фактор инфляции и скачки на валютном рынке, которые отражаются на затратах при реализации высокобюджетных проектов, где велика доля импорта.

Но и это не все — в конце года внезапно подорожала арматура, цены на неё выросли до 50%. Кроме того, в условиях пандемии у девелоперов появились новые статьи расходов — покупка средств защиты для строителей, санитайзеров и тестов на covid-19.

«СП»: — Кстати, а как сейчас обстоят дела с рабочей силой на стройках? Некоторые застройщики жалуются на острую нехватку рабочих рук.

— Нехватка рабочих на стройках действительно есть, особенно в регионах. По статистике МВД, этим летом число работающих иностранцев в России сократилось на 23% по сравнению с 2019 годом.

Из-за действующих карантинных ограничений в апреле-мае многие мигранты покинули страну и, пока границы закрыты, они не могут вернуться. А те, кто не уехал домой, трудоустроились на производствах.

Теперь гастарбайтеры не спешат возвращаться на стройку, опасаясь, что весенний сценарий может повториться во время второй волны пандемии.

«СП»: — Положительные моменты для застройщиков какие-то можно отметить? Например, высокий спрос в третьем квартале и галопирующий рост цен, несомненно, сыграли им на руку. Что еще?

— Действительно, по итогам трех месяцев, с июля по сентябрь, на рынке новостроек в старых границах Москвы было заключено 15 795 договоров долевого участия (ДДУ) против 13 007 ДДУ в 2019 году.

Но не стоит забывать о драматическом падении спроса во втором квартале.

Так что по итогам года у многих застройщиков общее количество сделок вряд ли обгонит или хотя бы незначительно превысит показатели прошлого года.

Что касается цен, темпы роста действительно увеличились. Если по итогам 2019 года новостройки массового сегмента в среднем подорожали на 10%, то по итогам 2020 года рост цен в этом сегменте составил 17%. Причины роста очевидны.

И речь не только о высоком спросе, который подогревает льготная ипотека. Определенную роль сыграло увеличение себестоимости строительства, о котором я уже упоминал.

Поэтому обогатиться за счет роста цен у нас не получится, в лучшем случае мы сможем сохранить маржинальность, предусмотренную в финансовой модели проекта.

«СП»: — К слову, откуда взялся ажиотажный спрос на квартиры на фоне роста цен и продолжающегося снижения доходов населения?

— Причин несколько. Во-первых, увеличилась доступность ипотеки: размер ежемесячного платежа в среднем уменьшился на 20%, что заставило многие семьи задуматься об улучшении жилищных условий. Непонятно, когда еще в нашей стране будут такие низкие ставки, как сегодня, и недавнее решение ЦБ сохранить ключевую ставку на прежнем уровне только подтверждает эту мысль.

Во-вторых, из-за ухудшения условий по банковским депозитам и девальвации рубля на рынок вернулись частные инвесторы. Причем среди них также есть те, кто берет ипотеку, так как полной суммы на руках нет.

Вместе с тем продолжающееся шестой год подряд снижение реальных доходов населения и негативные ожидания людей не могут не беспокоить.

Льготная ипотека может выступать в качестве спасательного круга ограниченное время, в долгосрочной перспективе низкая ставка может исчерпать свой ресурс.

Поэтому, чтобы квартиры продавались, а девелоперы строили больше жилья, надо повышать благосостояние граждан.

«СП»: — Власти осознают наличие проблем у застройщиков? Какие шаги предпринимают, чтобы помочь строительной отрасли?

— Понимание, безусловно, есть, чем, собственно, и обусловлены кадровые перестановки в строительной отрасли. Напомню, самым громким назначением в этом году стал переход заммэра Москвы по вопросам строительства и градостроительной политики на пост вице-премьера. Затем произошла еще и смена министра.

Надо сказать объективно, что в этом году меры поддержки строительной отрасли были беспрецедентны.

Если раньше размер субсидированной ставки по ипотеке составлял 12% годовых, то теперь ставка находится на рекордно низком уровне — 6%, для семей с детьми — 4,7%, а по программе сельской ипотеки — 2,7%.

К этому стоит добавить субсидирование ставок по кредитам для застройщиков и отмену штрафных санкций за перенос сроков ввода объектов до конца текущего года.

«СП»: — Ваши прогнозы на 2021 год? Как будут меняться цены, как быстро удастся преодолеть последствия коронакризиса?

— Темпы восстановления строительной отрасли в 2021 будут напрямую зависеть от макроэкономических факторов и политики государства.

Первая половина года не вызывает опасений, так как все еще будет работать программа льготной ипотеки. Определяющим станет решение о продлении или завершении программы.

Именно оно будет определять динамику спроса и ценообразование в сегменте новостроек во второй половине года.

Если не случится новых потрясений в экономике страны, цены на новостройки продолжат расти в пределах инфляции, а также за счет изменения стадии строительной готовности. Но дешевле жилье точно не станет, потому что в противном случае девелоперам придется работать в ущерб себе.

Показатели нацпроекта по жилью изначально были завышены — эксперты

17 мая 201913:44

Спустя год после подписания «майского указа» президента одно из наибольших опасений вызывает реализуемость ключевых целевых показателей национального проекта «Жилье и городская среда», который, в частности, предполагает выход к 2024 году на объем жилищного строительства в 120 млн кв. м и снижение средней ставки по ипотеке до 7,9% годовых.

Уже прошлогодние объемы жилищного строительства были существенно ниже, чем первоначально заложенные в паспорт нацпроекта, а в этом году стройка продолжает падать вместе с реальными доходами населения.

Начиная с 1 июля российские застройщики переходят на новую систему финансирования проектов, предполагающую отказ от механизмов долевого строительства, и это создает предпосылки для дальнейшего сокращения ввода жилья, в том числе за счет снижения показателей средних и малых строительных компаний.

Перспективы роста рынка с рядом существенных оговорок просматриваются лишь в следующем десятилетии, но факторы неопределенности сегодня настолько велики, что даже горизонт трех-четырех лет выглядит весьма долгосрочным и трудно прогнозируемым.

Регуляторная революция на падающем рынке

Согласно недавно опубликованным данным Росстата, в первом квартале 2019 года объемы ввода жилья в России снизились на 5,6% к соответствующему периоду прошлого года (14,8 кв. м против 15,7 кв. м).

Фактически объемы жилищного строительства падают четвертый год подряд — последний раз рост был зафиксирован по итогам 2015 года, когда было сдано 85,3 млн кв. м, что оказалось абсолютным постсоветским рекордом. В прошлом году, согласно предварительным данным Росстата, объем жилищного строительства составил 75,3 млн кв.

м, или на 4,9% меньше, чем в 2017 году. В дальнейшем Минстрой РФ уточнил прошлогодний показатель с повышением до 75,7 млн «квадратов», но в любом случае это значительно ниже, чем-то, что первоначально закладывалось в нацпроект «Жилье и городская среда» — 86 млн кв. м.

На текущий год паспортом нацпроекта, утвержденным в конце прошлого декабря, предусматривается сдача уже 88 млн кв. м, но текущие показатели строительства ставят выполнимость этой задачи под большой вопрос.

Итоги первого квартала показали и углубление еще одной тревожной тенденции — концентрации основных объемов жилищного строительства лишь в нескольких регионах.

Как показывают данные Росстата, более половины всего сдаваемого жилья приходится всего на 13 регионов: четыре столичных (Москва и Московская область — в сумме 16,4% от общероссийского объема, Санкт-Петербург и Ленинградская область — 8,7%) и девять нестоличных (Краснодарский край, Татарстан, Ростовская область, Башкирия, Свердловская, Самарская, Новосибирская, Воронежская и Челябинская области).

В первом квартале объемы строительства жилья в них показывали либо довольно скромный рост, либо вообще снижались — исключением можно считать лишь Санкт-Петербург, где показатели строительства прибавили 11,7% к январю-марту 2018 года.

Типичный же случай для остальных регионов — это падение ввода жилья, измеряемое двузначными числами.

В длинном списке таких субъектов — Брянская, Калужская, Костромская, Липецкая, Смоленская, Тверская, Архангельская, Мурманская, Астраханская, Волгоградская, Пензенская, Курганская, Тюменская, Амурская, Магаданская, Сахалинская области, значительная часть национальных республик, Забайкальский и Камчатский края.

Есть, впрочем, и примечательные исключения: в Новгородской, Псковской, Омской областях, республиках Карелия и Коми, Алтайском и Приморском краях, а также в Севастополе жилищное строительство за первые три месяца показало двузначные темпы роста. Однако почти во всех этих регионах рост связан с эффектом низкой базы — в общероссийском зачете их доля остается мизерной.

О нарастании кризисных тенденций свидетельствует и такой показатель, как высокая доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — по итогам первого квартала она в среднем по стране составляла 52,1% завершенного жилья.

Отчасти это связано с тем, что традиционно большие объемы многоквартирного жилья сдаются в конце года, в связи с чем доля ИЖС по итогам года обычно снижается (в 2018 году она была равна 43,1%).

Однако здесь нужно вернуться к целевым показателям нацпроекта, который предусматривает опережающий рост именно многоквартирного жилья — в этом году его доля должна составить 62,3%, а к 2024 году увеличиться до 66% (80 млн кв. м).

Сейчас же застройщики многоквартирных домов находятся в ситуации неопределенности в связи с предстоящим переходом на проектное финансирование строительства с использованием так называемых эскроу-счетов, на которых будут замораживаться средства покупателей будущих квартир до сдачи дома девелопером.

В паспорте жилищного нацпроекта предусмотрено, что в этом году количество действующих договоров долевого участия (ДДУ) с использованием эскроу-счетов должно составить всего 34 тысячи единиц (против 653 тысяч договоров без этого механизма), но уже на 2021 год намечено противоположное соотношение: 635 тысяч ДДУ с эскроу-счетами и 71 тысяча без них.

Предстоящий отказ от долевого строительства еще в прошлом году стал определенным стимулом для рынка даже в ситуации продолжающегося падения реальных доходов населения.

Для многих покупателей жилья неопределенность, связанная с изменением регуляторики, ускорила решение о приобретении квартиры, а неутешительные прогнозы по поводу неизбежного подорожания жилья при участии в финансировании стройки банков подтолкнули вверх стагнирующие цены.

Как отмечает генеральный директор консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько, эффект отмены долевого строительства основательно ощущается рынком: если в прошлом году в некоторых городах цены на жилье выросли примерно на 5% за весь год, то теперь такая динамика наблюдается уже по итогам первого квартала. Тенденция к росту цен будет продолжаться весь этот год и может ускориться после 1 июля, считает эксперт.

Однако, продолжает Володько, переход на новую систему финансирования вкупе с продолжающимся падением доходов (в первом квартале Росстат вновь зафиксировал их снижение на 2,3%) явно не способствует выполнению показателей, заложенных в нацпроект:

«120 миллионов квадратных метров жилья — это объективно очень высокий показатель даже для планомерного развития рынка при устойчивых темпах экономического роста и доходов населения. Но поскольку в последние пять-шесть лет российская экономика находится в шатком состоянии, рассчитывать на активные темпы роста строительства было сложно.

Показатели, которых реально достичь при существующих условиях в очерченный нацпроектом период, — около 100 миллионов квадратных метров в год. Но когда формировались показатели по нацпроекту, вряд ли кто-то системно задумывался о рынке жилья, о том, какие системные факторы позволят выполнить этот план, какие есть риски, какие меры нужно предпринять и т. д.

Чтобы существенно нарастить объемы жилищного строительства, рынок должен быть стабилен и с точки зрения регуляторики.

Если бы в дорожные карты еще пять лет назад был заложен отказ от долевого строительства, то можно было бы заранее прогнозировать последствия этого в виде сокращения числа игроков, что привело бы к корректировке планов в сторону сокращения, но это обеспечило бы стабильность рынка. Этого сделано не было — правила игры достаточно хаотичны, системного подхода нет».

По мнению Ильи Володько, крупные игроки строительного рынка по всей России уже готовы работать по новой системе финансирования — у стабильных компаний есть доступ к банковскому финансированию, устоявшиеся связи с партнерами в финансовых организациях и проблем с переходом на новые правила игры у них не должно быть.

Гораздо сложнее средним строительным компаниям — многие из них смогут продолжить деятельность, но ее объемы, скорее всего, значительно сократятся, на большее просто не хватит ресурсов. Совсем небольшие игроки, возможно, будут придумывать какие-то обходные схемы, но для них это может обернуться серьезными последствиями со стороны контролирующих структур вплоть до уголовных дел.

Впрочем, уточняет эксперт, капитал очень подвижен, и уже к концу этого года многие финансовые организации и различные инвесторы, от частных до корпоративных, увидят, что рентабельность в строительной сфере существенно выросла, поэтому интерес к строительному комплексу повысится, могут возникнуть совместные проекты и без участия банков.

Но в ближайшие два года число новых проектов, скорее всего, сократится, и если оно будет соразмерно спросу, то рынок останется стабильным.

Все выше и плотнее

Если же обратиться ко второй половине нацпроекта — городской среде, — то следует признать, что погоня за количественным приростом «метров квадратных» едва ли способствует ее качественному улучшению, особенно в ситуации, когда стройка все больше концентрируется в нескольких регионах.

Прямое следствие этой концентрации — дальнейшее увеличение и без того высоких плотности и этажности застройки в крупных городах и агломерациях, что категорически нельзя считать повышением комфортности городской среды.

Характерным примером этого процесса выступает пресловутая московская реновация, она же снос хрущевок, реальным результатом которого (в отличие от декларируемого) уже сейчас становится нарастание плотности и высотности застройки. «В законе нет уточнений относительно этажности домов в рамках программы реновации.

В среднем новые дома будут иметь около 14 этажей, но от этого можно отступать», — заявил еще в конце прошлого года главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов.

Как отмечает архитектор и урбанист профессор Южного федерального университета Сергей Алексеев, определенные положительные тенденции в области благоустройства благодаря нацпроекту уже ощущают малые города, которые зачастую находятся в глубоком кризисе и от бюджетного «пирога» на благоустройство вообще ничего не получают.

По его словам, в тех регионах, где власти озаботились системой отбора проектов, претендующих на федеральное финансирование, появилась возможность хоть немного сделать для их благоустройства.

Например, в Ростовской области финансирование проектов благоустройства малых городов по федеральному гранту в этом году предусмотрено вдвое больше, чем год назад.

Но в целом, полагает Сергей Алексеев, ситуация в российском градостроительстве продолжает ухудшаться:

«Сейчас градостроительством недовольны все: горожан не устраивает точечная застройка, покупатели жилья недовольны его качеством, при этом у населения становится все меньше денег, чтобы брать ипотеку. Все это подталкивает ситуацию к кризису, который может привести рынок к какому-то новому качеству продукта.

Мы катастрофически отстаем в пространственных решениях, которые находятся на уровне уже даже не вчерашнего, а позавчерашнего дня.

По сути, профессиональные архитекторы из этих решений выключены, должность главного архитектора в муниципалитетах является формальной, хотя общественное мнение во всех градостроительных проблемах винит именно архитекторов, хотя у которых нет никаких рычагов сопротивления тому, что происходит в этой сфере.

В результате профессионалы на должности главных архитекторов идти не хотят, и вместо них приходят временщики, исполняющие обязанности по подписыванию бумаг.

Тем временем ситуация оказывается все менее управляемой: разрастаются микрорайоны, поглощая земли за чертой генпланов городов, это создает дополнительное давление на и без того перегруженную инфраструктуру. Но девелоперы штампуют то, что от них требуют инвесторы, и бодро отчитываются о выполнении показателей строительства. Никто не спорит с тем, что города должны развиваться, вопрос в том, как и где? Без профессионалов ответить на него невозможно».

По мнению Алексеева, переход на новую систему финансирования массового строительства создает дополнительные риски, поскольку банки будут опасаться работать с застройщиками из опасения за перспективы многих новых проектов.

Объемы текущего строительства, полагает эксперт, и так явно завышены в сравнении с потребностями, а качество строительства находится на таком уровне, что это лишь приведет к новому осложнению ситуации в дальнейшем: «В массовом строительстве в регионах застройщики по-прежнему делают акцент на малогабаритное жилье, рассчитанное на быструю продажу, но такого количества этого типа жилья, как строится сейчас, совершенно не требуется, а в перспективе все это придется перепроектировать, что само по себе весьма сложно. Поэтому есть большие сомнения, что банки даже в целях наживы будут поддерживать такие проекты, и получение средств для значительной части застройщиков станет серьезной проблемой. В связи с этим планы достичь показателя 120 миллионов квадратных метров жилья в год изначально выглядят нереалистично в силу экономической ситуации. Это механически полученные цифры, основанные на предположении, что существующие тенденции будут действовать и дальше. Эти цифры выдаются за некий прогресс, но на самом деле они являются чистой абстракцией. Конкретные же задачи решают девелоперы, у которых собственное представление о рынке. Качество архитектуры их не интересует — только деньги в чистом виде».

Еще спасительная ипотека

Несмотря на продолжающееся снижение доходов населения, поддержку рынку жилья по-прежнему оказывает ипотека.

За три месяца этого года было выдано 271,7 тысячи новых ипотечных кредитов на сумму более 591,2 млрд рублей — рост составил 6% в количественном и 19% в денежном выражении к первым трем месяцам 2018 года.

Ипотечный портфель банковского сектора на конец марта достиг 6,9 трлн рублей, увеличившись за год на 24%, что соответствует темпу роста портфеля за 2018 год в целом.

Однако средняя ставка по выданным в первом квартале ипотечным кредитам — 10,17% (+0,44 процентных пункта к уровню первого 2018 года) — пока заметно превышает ту, что оговорена в паспорте жилищного нацпроекта на 2019 год — 8,9%.

Учитывая непредсказуемость российских финансов, заглядывать в 2024 год, на который запланировано снижение ставки до 7,9%, точно пока не приходится, но пока на поддержание статус-кво работает российский ЦБ, в этом году пока не повышавший ключевую ставку.

В начале этой недели первый заместитель председателя Банка России Дмитрий Тулин, выступая в Госдуме, сообщил, что достижение уровня ставки, заложенного в нацпроект, вполне реально.

Как пояснил представитель ЦБ, если официальная инфляция снова снизится до 4%, что может случиться уже в первой половине следующего года, и удержится на таком уровне, вкладчики будут готовы размещать деньги в банках надолго и стоимость фондирования по ипотечным кредитам в результате снизится в среднем до 5%. По данным мониторинга «ДОМ.РФ», при отсутствии новых стрессов в экономике уже во втором полугодии 2019 года возможно снижение ставок по ипотеке до уровня 10% и ниже.

Однако все это вряд ли окажет принципиальное воздействие на достижимость главного показателя нацпроекта — 120 млн кв. м жилья к 2024 году. По словам Ильи Володько, после того как у всех участников процесса появится окончательное понимание, что запланированные объемы строительства жилья по нацпроекту невыполнимы, возможны несколько сценариев.

Первый — оставить окончательный план без изменений, но произвести определенные подвижки по годам, отложив рост на конец периода, 2022−2024 годы в надежде на то, что ситуация в экономике поправится и доходы населения будут расти. Второй вариант — искусственно повысить объемы за счет каких-либо госпрограмм, например по достройке долгостроев.

Если государство сделает это интересным для инвесторов или постарается решить эту задачу через госкорпорации, прирост, полагает Володько, может быть довольно существенным — порядка 20 млн кв. м ежегодно в течение года-двух.

Еще один вариант — строительство недвижимости по госпрограммам реновации, в чем заинтересованы и чиновники на всех уровнях, и бизнес, хотя здесь возникает вопрос, хватит ли бюджетных денег на всю Россию. Возможно, для реализации таких программ будут выделены отдельные агломерации.

Наконец, отмечает эксперт, всегда остается старый добрый метод приписок за счет формального ввода ИЖС, узаконивания самостроя и т. д.: неизвестно, насколько значителен этот ресурс, но если никаких других способов не останется, то, как говорится, все средства хороши.

Николай Проценко

В регионах рф возник дефицит участков под строительство жилья – эксперт

Москва, 9 июня 2021, 10:10 — REGNUM В ближайшие три-пять лет количество компаний-застройщиков в среднем по России продолжит снижаться. Об этом корреспонденту ИА REGNUM 9 июня заявила заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ Татьяна Школьная.

«То, что в России сократилось количество компаний-застройщиков, было вполне ожидаемо. Не все смогли переключиться на проектное финансирование.

Для ряда компаний дефицит и рост стоимости рабочей силы, рост цен на стройматериалы стали непреодолимым барьером — это фактор, непосредственно связанный с пандемией. В ряде регионов барьером является низкий уровень доходов населения — строить можно, но продать — большой вопрос.

Его решение возможно при активной позиции региональных властей и в случае применения комплексных мер поддержки и развития рынка жилья», — сказала Школьная.

Как подчеркнула экономист, эксперимент с льготами по ипотеке показал, что спрос в РФ умеют поддерживать.

«Гораздо сложнее дело обстоит с поддержкой предложения, например. В большинстве регионов наблюдается острый дефицит земельных участков, пригодных для массового строительства жилья, — констатировала Школьная.

— Качество управления компаниями-застройщиками очень неоднородно и в среднем неуклонно снижается на протяжении последних семи лет. Управленцы «двоечники» — кандидаты на уход с рынка. И, наконец, ситуация с динамикой платёжеспособного спроса на перспективу ближайших лет остается пока очень неопределенной.

Вероятнее всего, количество застройщиков в среднем по стране в перспективе ближайших 3−5 лет продолжит снижаться».

При этом она уточнила, что если снижение числа застройщиков в конкретном регионе будет пропорционально снижению объемов строительства, то вероятность роста цен велика.
«В тех регионах, где на долю крупных компаний приходится 50% и более от строительных объемов, уход с рынка средних и небольших игроков не сильно повлияет на динамику цен», — добавила Школьная.
Напомним, как сообщало ИА REGNUM, есть мнение, что в регионах РФ уровень консолидации рынка строительства жилья существенно выше, чем в Москве.
Читайте ранее в этом сюжете: В РФ может серьезно упасть качество возводимого жилья – прогноз

История вопроса

Несмотря на негативные прогнозы многих экспертов, после падения во время мирового экономического кризиса 2008 года цены на недвижимость почти во всём мире показывали стабильный рост. Активно действует на мировом рынке жилья Китай, демонстрирующий бурный экономический рост внутри страны и активно вкладывающийся в недвижимость других стран. В России высокая цена на недвижимость в крупных городах является давней проблемой. Одним из решений здесь могли бы стать новостройки, однако дольщики вынуждены брать на себя высокие риски, связанные с возможным банкротством строительной компании. Защитить права граждан должен переход на проектное финансирование, при котором деньги на строительство новостроек выделяются банком, а средства дольщиков передаются компании-девелоперу только после сдачи объекта. Однако такой подход грозит новым ростом цен и разорением мелких застройщиков.

Объем ввода жилья в России снижается уже полгода подряд

За октябрь текущего года в России построено 5,9 млн кв.м жилья, что на 14,7% меньше показателя за аналогичный период прошлого года, сообщила во вторник Федеральная служба государственной статистики (Росстат).

м (-18,4%), в июне — 5,3 млн кв.м (-16,9%), в июле — 5 млн кв.м (-8,1%), в августе — 5,2 млн кв.м (-17%), в сентябре — 6,3 млн кв.м (-6,7%).Таким образом, по итогам девяти месяцев в стране построено 51,4 млн кв.м жилья, что на 3,6% меньше прошлогоднего результата. Вплоть до августа суммарный ввод жилья за текущий год находился «в плюсе».

Объем работ, выполненных по виду деятельности строительство», в октябре составил 814,6 млрд рублей, что на 2,9% больше прошлогоднего показателя. По итогам января-октября объем работ снизился на 0,1%, до 5 трлн 921,8 млрд рублей.

Как сообщалось, в прошлом году ввод жилья снизился на 1,3% относительно 2016 года, составив 79,2 млн кв.м. В 2016 году было построено 80,2 млн кв.м жилья, падение к результату 2015 года составило 6%.В Минстрое РФ прогнозировали, что в этом году будет зафиксирован рост жилищного строительства, что во многом обусловлено повышением доступности ипотеки.

«По нашим оценкам, в 2018 году мы можем выйти на 80 млн кв.м, 2019 год тоже может быть неплохим. В 2020 году может быть проседание из-за новых требований к застройщикам, но потом ситуация адаптируется», — говорил бывший глава ведомства Михаил Мень.

В августе новый министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев отмечал, что в первом полугодии 2018 года объем промышленного домостроения снизился на 13%.»Что касается многоквартирных домов, мы видим падение около 13%, и эта цифра, с которой мы будем работать, смотреть, анализировать, что за этим стоит», — говорил министр.

Свой прогноз по вводу в эксплуатацию около 80 млн кв.м жилья в текущем году Минстрой пока сохраняет.»На 1 октября введено 45,5 млн кв.м жилья. Общий темп — 98,1% по отношению к аналогичному периоду прошлого года — мы идем с небольшим отставанием. А по индивидуальному жилищному строительству, напротив, рост 116%. Построено 22,5 млн кв.м», — заявлял В.

Якушев в середине октября.Как отмечала директор департамента жилищной политики Минстроя Ольга Корниенко, текущее отставание может быть отыграно во второй половине ноября-декабре.

В свою очередь замглавы Минстроя Никита Стасишин отмечал, что ведомство заложило в прогноз 5%-ное снижение ввода жилья в 2021 году, поскольку отрасль должна будет трансформироваться под новые реалии (с июля 2019 года все новые проекты переводятся на работу с эскроу-счетами, банковское сопровождение и проектное финансирование).

Он уточнял, что сейчас в РФ на различных стадиях строительства находятся 130 млн кв.м жилья.

В соответствии с указом президента «О национальных целях и стратегических задачах развития РФ на период до 2024 года», объем ежегодно вводимого в стране жилья должен достичь 120 млн кв.м. Как отмечали в Минстрое, на индустриальные многоквартирные дома будет приходиться 80-90 млн «квадратов».

Советы по строительству — Объем ввода жилья в России снижается уже полгода подряд

Падение жилищного строительства в годовом сравнении зафиксировано по итогам шестого месяца подряд. Как сообщалось, в январе в стране построили 5 млн кв.м жилой недвижимости ( 16,3% относительно прошлогоднего результата), в феврале — 5,2 млн кв.м ( 33,8%), в марте — 5,5 млн кв.м ( 11,3%), в апреле — 4,5 млн кв.м ( 7,5%), в мае — 3,5 млн кв.м (-18,4%), в июне — 5,3 млн кв.м (-16,9%), в июле — 5 млн кв.м (-8,1%), в августе — 5,2 млн кв.м (-17%), в сентябре — 6,3 млн кв.м (-6,7%).Таким образом, по итогам девяти месяцев в стране построено 51,4 млн кв.м жилья, что на 3,6% меньше прошлогоднего результата. Вплоть до августа суммарный ввод жилья за текущий год находился «в плюсе».Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», в октябре составил 814,6 млрд рублей, что на 2,9% больше прошлогоднего показателя. По итогам января-октября объем работ снизился на 0,1%, до 5 трлн 921,8 млрд рублей.

В Минстрое РФ прогнозировали, что в этом году будет зафиксирован рост жилищного строительства, что во многом обусловлено повышением доступности ипотеки.

Как отмечал министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев, ведомство пока сохраняет свой прогноз по вводу в эксплуатацию около 80 млн кв.м жилья в текущем году. Директор департамента жилищной политики Минстроя Ольга Корниенко отмечала, что текущее отставание может быть отыграно во второй половине ноября-декабре.

Согласно информации Росстата, по итогам девяти месяцев 2018 года снижение объема ввода жилья было зафиксировано во всех федеральных округах РФ за исключением Центрального, где рост во многом обеспечила Московская область — лидер жилищного строительства среди всех субъектов (там сдано 6,308 млн кв.м или 13,9% от совокупного ввода. Отмечалось, что в январе-сентябре индивидуальными застройщиками введено 161,7 тыс. жилых домов общей площадью 22,5 млн кв.м, что составило 116,2% к январю-сентябрю 2017 года. Доля индивидуального домостроения в целом по России составила 49,4%.

В свою очередь замглавы Минстроя Никита Стасишин отмечал, что ведомство заложило в прогноз 5%-ное снижение ввода жилья в 2021 году, поскольку отрасль должна будет трансформироваться под новые реалии (с июля 2019 года все новые проекты переводятся на работу с эскроу-счетами, банковское сопровождение и проектное финансирование). Он уточнял, что сейчас в РФ на различных стадиях строительства находятся 130 млн кв.м жилья.

Строительство жилья в России упало в 1 полугодии 2020

За первые 6 месяцев 2020 года строительство жилья в России снизилось по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Ситуацию анализируют портал ОКНА МЕДИА.

Строительство жилья в 1 полугодии 2020 года – итоги

За 6 месяцев 2020 года строительство (ввод) жилья в России упало более, чем на 10% и составило 28 млн м2 (с учетом жилых домов, построенных на садовых участках) по отношению к аналогичному периоду 2019 года. Речь идет об официальных данных по вводу жилья, зарегистрированного в России.

С августа 2019 года базовые данные по объему ввода жилья в России учитывают жилые дома, построенные населением на земельных участках, предназначенных для садоводства и включают дома, зарегистрированные по амнистии.

Строительство жилья в 1 полугодии 2020 года без учета жилых домов на садовых участках составил 26,7 млн м2, что на 11,4% ниже, чем за аналогичный период прошлого года.
Строительство (ввод) жилья*Россия, январь-июнь, 2019-2020, млн м2
Источник: Росстат*Без учета жилых домов, построенных населением на земельных участках, предназначенных для садоводства

Строительство жилья в России за 1 полугодие 2020 года поквартально

В 1 полугодии 2020 года ситуация по вводу жилья поквартально выглядела следующим образом.
Строительство (ввод) жилья по кварталам*Россия, январь-июнь, 2019-2020, млн м2
Источник: Росстат
*Без учета жилых домов, построенных населением на земельных участках, предназначенных для садоводства
**С учетом жилых домов, построенных населением на земельных участках, предназначенных для садоводства
За первые 6 месяцев 2020 года введено жилых домов:

Многоквартирные – 2 800 домов;
Индивидуальное строительство – 105 310 домов, включая 13 100 жилых домов, построенных на садовых участках.

За этот период было построено 365 900 квартир, включая 13 100 квартир, построенных на садовых участках.
Падение строительства жилья в июне 2020 года по отношению к аналогичному периоду 2019 года превысило 6%.
Строительство (ввод) жилья*Россия, июнь, 2019-2020, млн м2
Источник: Росстат
*Без учета жилых домов, построенных населением на земельных участках, предназначенных для садоводства

Анализ ситуации по строительству жилья в России за 1 полугодие 2020 года

В 1 квартале 2020 года объемы ввода жилья были близки к показателям аналогичного периода 2019 года (-1,3%). Основной «вклад» в показатели ввода жилья за 1 полугодие 2020 года внес 2-й квартал. Самым провальным месяцем оказался апрель, когда ввод жилья по отношению к марту упал более чем на 41%.

Это связано с ограничительными мерами, введенными в строительной отрасли в 44 регионах России в связи с эпидемией COVID-19. В Москве и Московской области, дающих существенный объем жилья (около 20% от общероссийского), в апреле-мае (в общей сложности на 1 месяц) строительные площадки были полностью заморожены.

С 12 мая ограничительные меры были сняты, и ситуация начала постепенно выправляться.

Перспективы реализации Строительства в России

Официальные планы Минстроя по строительству жилья, отраженные в национальном проекте «Жилье и городская среда», изначально предполагали достижение к 2024 году ежегодного ввода жилья – 120 млн м2.

Данная задача была поставлена строительной отрасли Президентом России Владимиром Путиным в майском указе 2018 года. Показатели последних 5 лет, включая периоды после указа Президента, даже близко не приближаются к поставленным целям.

Строительство (ввод) жильяРоссия, 2015-2019, млн м2
Источник: Росстат
*С учетом жилых домов, построенных населением на земельных участках, предназначенных для садоводства

Пандемия коронавируса в 2020 году осложнила ситуацию в строительстве. В текущем году показатели ввода жилья если и приблизятся, то не будут выше прошлогодних, а с большей долей вероятности окажутся ниже 2019 года.

Со стороны Правительства и Минстроя прозвучали новые перспективы достижения целей нацпроекта «Жилье и городская среда» по объемам и срокам.

Так, вице-премьер Правительства Марат Хуснулин 13 июля на заседании совета по стратегическому развитию и нацпроектам заявил, что достижение заявленных показателей реально к 2026-2027 годам «при выполнении всех условий».

Замглавы Минстроя Никита Стасишин также подтвердил стремление в реализации показателей нацпроекта «Жилье и городская среда» в 2027 году. При этом, он обозначил достижение объема ввода жилья в 2024 году на уровне 100 млн м2.

Несмотря на то, что была фактически озвучена корректировка по выполнению нацпроекта на снижение объемов ввода жилья к изначально намеченному сроку и перенос на более длительный период достижение первоначальных задач, вызывает большое сомнение, что и новые цели будут достигнуты.

По заявлениям главы Центробанка Эльвиры Набиулиной восстановление экономики страны от последствий коронавируса потребует более 1,5 лет, а падение ВВП по итогам 2020 года ожидается на уровне 10-11%. Это при условии не повторения вспышки эпидемии.

Кроме этого, существуют еще и другие проблемы, которые могут помешать реализации поставленных задач. Строительная отрасль находится на переходном периоде к новым правилам работы, стабилизация в данном вопросе еще не достигнута.

К положительному моменту можно отнести то, что властями принимаются меры по поддержке строительной отрасли, которые должны внести определенный вклад в улучшение ситуации.

Ввод жилья и оконный рынок

Оконная отрасль является частью строительной. Показатели ввода жилья напрямую влияют на ситуацию на рынке окон. Портфель заказов для рынка окон со стороны нового строительства состоит из 2-х сегментов:

«Строительство» («Остекление новостроек») – окна, смонтированные до сдачи дома в эксплуатацию. Доля данного сегмента по итогам 2019 года составила 48% (15 млн м2 оконных конструкций) от общего портфеля заказов для оконной отрасли;
«Переостекление новостроек» – окна, на которые новые владельцы жилья меняют некачественные или с низкими эксплуатационными характеристиками «окна от застройщика» сразу после сдачи дома в эксплуатацию или по прошествии некоторого периода эксплуатации. Доля данного сегмента по итогам 2019 года составила 24% (6,7 млн м2 оконных конструкций) от общего портфеля заказов для оконной отрасли. С 2024 года ожидается снижение этой доли до 20%.

Суммарный портфель заказов со строительства для рынка окон составляет около 72% (23 млн м2 в 2019 году) от всего оконного рынка.
Как изменится ежегодный портфель заказов для рынка окон при достижении промежуточных и итоговых показателей нацпроекта «Жилье и городская среда»?
За основу взяты показатели по фактическому вводу жилья в 2019 году (80,3 млн м2), а также прогнозируемым Минстроем и Правительством в 2024 (100 млн м2) и 2027 (120 млн м2) годах.

Влияние строительства* на рынок окон (ПВХ, дерево, алюминий), Россия, 2019, 2024, 2027 г.г., млн м2, %

Источник: ОКНА МЕДИА
*Формирует суммарный портфель заказов на окна от сегментов «Строительство» и «Переостекление новостроек»
**Показатели, исходящие из прогнозируемых объемов ввода жилья
Реализация планов нацпроекта «Жилье и городская среда» может дать оконному рынку ежегодно дополнительно около 10 млн м2 оконных конструкций (к показателям 2019 года).

С другой стороны, по мнению многих экспертов основная фаза экономического кризиса еще не наступила и ожидается осенью. Все это может негативно отразиться на строительной отрасли и вводе жилья в эксплуатацию. Данный процесс может негативно повлиять и на состояние оконного рынка.

При возможном возникновении второй волны COVID-19 могут появиться дополнительные сложности.

К положительному фактору можно отнести то, что со времени появления вспышки вируса проведена огромная работа как в области медицины, так и в сфере адаптации поведения населения в такой ситуации. У многих уже выработался иммунитет.

Все это позволяет говорить о том, что даже при повторной волне коронавируса не будет серьезных ограничительных мер, и негативные факторы будут не столь масштабными, как при появлении COVID-19.