На 8,7 процента в среднем подорожали за год новостройки в российских регионах. Такой подсчет сделали аналитики федерального портала недвижимости «Мир квартир». Корреспонденты «РГ» разобрались, почему выросла стоимость квартир, и выяснили, стоит ли покупать жилье по новогодним акциям.
Анализ рынка недвижимости затронул 70 городов с населением более 300 тысяч человек. Эксперты сравнили цены — новостройки подорожали в 64 городах. Стоимость квартир за год выросла примерно на пять тысяч рублей за «квадрат».
Больше других (примерно на 20 процентов) подорожало жилье в Магнитогорске, Астрахани, Иркутске, Краснодаре, Хабаровске, Сочи. .Вслед за новостройками цены поднялись и на вторичном рынке. Часть покупателей новостроек поняв, что не потянут ипотеку даже по сниженным ставкам, бросились смотреть предложения на рынке.
Оценив волну спроса, хозяева «вторички» ободрились и переписали ценники. В Магнитогорске риелторы не заметили спроса на новостройки. Отметили лишь сезонное оживление рынка, когда люди пытаются купить квартиры накануне новогодних праздников.
Но, как отметил президент гильдии риелторов Магнитогорска Павел Рыбушкин, в первые месяцы 2020 года ситуация стабилизируется. «Пока мы не видим факторов для резкого роста цен, поэтому покупку квартир я бы отложил на пару месяцев».
Вслед за новостройками цены поднялись и на вторичном рынке
По данным риелторских агентств Магнитогорска, цена квадратного метра жилья в новостройках сегодня составляет от 30 до 31,5 тысячи рублей, в черновой отделке — 28 тысяч. Купить студию можно за 700-800 тысяч. А наиболее ходовые однокомнатные квартиры площадью более 30 квадратных метров тянут на миллион и выше. Предновогоднее оживление рынка отмечается в пределах десяти процентов.
В Астрахани цена «квадрата» взлетела аж на 21 процент. По оценкам местных риелторов, подорожание новостроек связано с падением темпов строительства. «С введением эскроу-счетов большинство застройщиков ушли с рынка, а те, кто остался, сдают последние объекты.
Будут ли они работать дальше, сказать сложно: своих денег у них нет, а если брать кредиты, то это снова повысит стоимость жилья», — говорит риелтор Лидия Хлебникова.
Сейчас, по ее словам, в Астрахани новые «однушки» площадью 42-46 квадратных метров продаются от двух до 2,2 миллиона рублей в зависимости от типа дома, двухкомнатные (60-70 квадратных метров) за 2,6-3,1 миллиона. И спрос на них не падает.
Если присмотрели квартиру — берите сейчас. В новом году цены будут только расти. Вячеслав Прокофьев / ТАСС
Кубань — тоже в лидерах по росту цен на квартиры в новостройках.
Аналитики рынка недвижимости объясняют: это подорожание связано с ажиотажным спросом на новое жилье в конце 2018 и начале 2019 годов, а также с общим информационным фоном о росте цен на недвижимость.
Даже на окраинах Краснодара квадратный метр ползет вверх. Кроме того, застройщики оправданно ждут сокращения предложений на рынке из-за ухода значительной части игроков.
В Краснодаре квартиры в новостройках до сих пор продолжают дорожать. «И, скорее всего, в следующем году эта тенденция сохранится, — отмечает президент Кубанской палаты недвижимости Александр Литовка. — Поэтому новогодний период, пожалуй, традиционно выгодный для покупки недвижимости — застройщики организуют акции, да и на рынке вторичного жилья собственники охотнее идут на уступки».
Квартиры в сочинских новостройках тоже выросли в цене из-за повышенного спроса и малого количества строящихся домов. «Их можно буквально пересчитать по пальцам. Все это приводит к дефициту жилья, — говорит президент Гильдии риелторов Сочи Юлия Усачева. Ходовая однокомнатная квартира на курорте стоит примерно от 3,6 миллиона рублей, а двухкомнатная — от шести миллионов.
Причем речь идет о самом дешевом жилье, удаленном от центра Сочи. «По сравнению с прошлым годом спрос на квартиры в новостройках не увеличился и не снизился, а остался стабильным, — заключила президент Гильдии риелторов Сочи.
— Конечно, если вы решились на покупку нового жилья, то есть смысл совершить сделку сейчас, потому что многие застройщики с конца декабря по январь-февраль предлагают различные акции, бонусы и рассрочки, а падения цен на квартиры в следующем году не ожидается».
«РГ» публикует закон в защиту добросовестных покупателей квартир
Накануне Нового года свои исследования по росту цен на новостройки представили и другие порталы недвижимости.
По версии «Авито Недвижимость» в тройку лидеров по динамике роста цен за неполные полгода (с начала июля по конец ноября) вошли: Чувашия, Краснодарский край и Ленинградская область.
В Чувашии подтвердили подорожание квартир, объяснив тем, что цена квадратного метра на старте продаж стала соответствовать стоимости, которую ранее продавцы указывали при готовности дома 50%.
«Оно происходит на фоне того, что все меньше остается строек, которые видят реальные деньги, — пояснила Ольга Кваскова, специалист по недвижимости чебоксарской строительной компании.
— Рост цен происходит по мере уменьшения остатков у застройщиков позиций по старой форме договора долевого участия».
Сегодня в Чебоксарах однокомнатную квартиру в новом доме можно купить за 1,7 миллиона рублей, а «двушку» в 50 кв. м — за 2,4 миллиона.
- Акции по снижению цены проводятся периодически, и не только под Новый год, поэтому торопиться с покупкой не стоит, — советуют специалисты.
- Комментарий
- Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»:
— Основной итог года — прогнозируемого резкого взлета цен не произошло. Быстрого подорожания жилья не стоит ожидать и в 2020 году. Несмотря на рост затрат застройщиков, доходы населения остаются ограниченными — у людей банально нет лишних денег на покупку недвижимости.
Удача года — реформа долевого строительства (с привлечением проектного финансирования от банков и продажей через эскроу-счета) прошла безболезненно, не случилось массового банкротства застройщиков и резкого сокращения объема новостроек.
Хотя такие риски были, что система просто не успеет перестроиться и часть застройщиков не сможет перейти на новые правила. Кроме падения доходов населения рынку жилья сейчас помогает стабилизироваться снижение ставок. С одной стороны, это приводит к дешевеющей ипотеке, что стимулирует спрос.
А с другой — происходит переток инвестиционных денег из финансовой сферы на рынок недвижимости. Ведь депозиты стали низкодоходными, а вот аренда жилья превышает доходность по банковским депозитам. Поэтому инвесторы будут перестраиваться.
Подготовил Андрей Полынский
Инфографика «РГ» / Антон Переплетчиков / Андрей Полынский
Аналитики заявили о «небывалом росте цен» на новостройки Москвы :: Жилье :: РБК Недвижимость
Стремительный рост цен на новое жилье эксперты объясняют ажиотажным спросом, влиянием льготной ипотеки и увеличением себестоимости строительства из-за эскроу-счетов
ADragan/shutterstock
Квартиры в новостройках массового сегмента в Москве с начала года подорожали на 16%: в ноябре стоимость 1 кв. м превысила 200 тыс. руб. Особенно заметно подорожали новостройки в Новой Москве: на 22% до 156 тыс. руб. за 1 кв. м. Такие данные приводятся в исследовании «Метриум».
Рост цен зафиксирован и в более дорогих сегментах рынка. Так, стоимость квадрата в бизнес-классе с начала года выросла на 14% до 276 тыс. руб., в премиум-классе квадрат подорожал на 6% до 608 тыс. руб. Наименьший рост цен зафиксирован в элитном сегменте — на 3% до 1 млн руб. за 1 кв. м.
В целом, по наблюдениям аналитиков «Метриум», в 2020 году «цены на новостройки росли небывалыми темпами». Для сравнения, за аналогичный период 2019 года квартиры массового сегмента выросли в цене всего на 6% — до 173 тыс. руб. за 1 кв. м. В бизнес-классе квартиры тогда подорожали на 4% до 237 тыс. руб. за 1 кв. В Новой Москве рост цен составлял 8% или 124 тыс. руб. за 1 кв. м.
Аналогичную тенденцию подтвердили аналитики «Бест-Новострой». По их подсчетам, с января по ноябрь 2020 года средняя стоимость 1 кв. м в новостройках эконом-класса выросла на 22% до 149,9 руб., в комфорт-классе — на 15,1% до 202,4 тыс. руб., в бизнесе — на 17,7% до 290,5 тыс. руб., в премиум-классе — на 14,1% до 658,5 тыс. руб.
«В прошлом году за аналогичный период рост цен в большинстве сегментов был в разы меньше.
Так, с января по ноябрь 2019 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках эконом-класса выросла на 6,8% и составила 120,6 тыс. руб., в комфорт-классе на 7% до 162,2 тыс. руб., в бизнес на 4,5% до 243,4 тыс.
руб., в премиум — на 9,3% до 540,8 тыс. руб.», — отметила председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
По ее словам, благодаря текущей динамике ценообразования некоторые застройщики компенсируют падение продаж и выручки, которые наблюдалось весной из-за локдауна. Согласно данным bnMAP.pro, в Москве застройщикам даже удалось нарастить выручку: по итогам первых 10 месяцев года она достигла 540 млрд руб., что на 17% выше, чем годом ранее за тот же период.
Почему дорожают новостройки
Рекордные темпы роста цен на новостройки аналитики объясняют влиянием нескольких факторов. Первый — это ажиотажный спрос, который сохраняется на протяжение всего 2020 года.
Сначала мартовская девальвация рубля привела к тому, что многие покупатели конвертировали сбережения в жилье.
«Помощь» рынок новостроек получил из банковской сферы: снижение доходности по банковским депозитам повысило привлекательность вложений в жилье, даже ипотечное, отметил гендиректор УК Атлант Иван Мотохов.
«На рынок потянулись «непрофессионалы» — физлица, не ставящие прямой целью заработок на недвижимости, но рассматривающие ее в качестве инструмента сохранения накопления. В условиях, когда для покупки квартиры достаточно 2,5-3 млн руб., таких людей оказалось достаточно много — в районе 30% от общего спроса», — пояснил он.
После двухмесячного снижения числа сделок из-за пандемии (апрель—май), спрос подстегнула ипотека с господдержкой под 6,5% годовых. По данным Росреестра, в октябре число сделок в новостройках Москвы выросло почти в два раза. Основная причина покупательской активности — льготная программа.
Вторая причина повышения цен — переход на эскроу-счета, которые привели к увеличению себестоимости строительства и конечной цены. Согласно подсчетам «Метриум», в декабре 2020 года в Москве по новой схеме возводится около 46% квартир. По данным Росреестра, почти каждая вторая сделка на рынке новостроек с эскроу.
«Проектное финансирование фактически удержало цены от снижения и стало одной из основных предпосылок для их роста.
Почти все новые проекты, которые выходят на рынок сейчас, стартуют со среднего рыночного уровня цен — демпинг на котловане фактически потерял смысл.
А высокий ипотечный спрос ускорил этот процесс», — директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Наталья Сазонова.
Также на рост цен влияет вымывание предложения — раскупаются наиболее доступные по цене варианты жилья, а остаются самые дорогие, поэтому средний уровень цен возрастает, добавила она.
Прогноз
Цены на новостройки в первой половине 2021 года продолжат увеличиваться на фоне действия льготной программы. Однако рост цен, скорее всего, замедлится и начнется ценовая стабилизация, поскольку потенциал для дальнейшего увеличения средней стоимости 1 кв.
остается небольшим, считает Ирина Доброхотова из «Бест-Новострой». «Кроме того, впереди декабрь — период традиционных «распродаж».
Также можно ожидать, что и в январе (как правило, это низкий сезон) многие застройщики будут предлагать скидки для поддержания спроса, что сбавит темпы роста цен», — считает она.
При этом основной причиной повышения роста цен в 2021 году эксперты называют продолжение перехода на проектное финансирование и эскроу-счета. «Поскольку девелоперы строят на банковские деньги, они теперь не зависят от поступлений средств дольщиков. Соответственно им выгоднее продавать квартиры в конце стройки, а не демпинговать на старте», — пояснила Наталья Сазонова.
Вторичка и новостройки: что будет с ценами на жилье в Москве в 2021 году
Спрятанные квартиры: почему застройщики продолжают повышать цены и когда это закончится
Фото Замира Усманова / ТАСС С начала года цены на новостройки в Москве выросли почти на 10%. Прошлогоднего ажиотажного спроса нет, темпы строительства увеличились, но отдельные застройщики не спешат выводить жилые корпуса на рынок, поддерживая искусственный дефицит
Жилье продолжает дорожать. По данным проекта Dataflat.ru, за первые четыре месяца 2021 года цены на новостройки в Московском регионе выросли на 9% и на 28%, если сравнивать с апрелем прошлого года. «Цены в апреле выросли в пределах 3% на фоне повышения стадии готовности наших объектов, что естественно и заложено в модель», — говорит директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев. «На текущий момент цена [квадратного метра] по проектам Московского региона составляет 149 000 рублей, с марта прибавила 1%, с начала года — 4,9%», — рассказывает директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов. И в «Инграде», и в «Самолете» обещают рост цен и в мае, но уверяют, что повышения будут связаны с продажей квартир в объектах на более поздней стадии и с выводом на рынок объектов класса выше.
Отличие нынешнего роста цен от прошлогоднего в том, что на рынке уже не наблюдается ажиотажного спроса, характерного для осенних месяцев 2020-го.
По данным «Циан», в марте количество сделок с недвижимостью в Московском регионе увеличилось всего на 3%.
Это не типично, утверждает руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов: «Для сравнения, в марте 2018 года прирост относительно февральских значений составил 8%, в марте 2019-го — 6%».
Прошлогодний рост цен во многом был связан с недостаточным предложением новостроек, на которое наложился ажиотажный спрос, вызванный государственной программой льготной ипотеки. С тех пор темпы ввода жилья выросли, но квартир по-прежнему не хватает. По словам руководителя Dataflat.
ru Александра Пыпина, в апреле объем предложения в новостройках вырос на 3,5%, но по сравнению с началом года сократился на 6%, а если сравнивать с апрелем 2020-го — предложение ниже на 26%.
Эксперт отмечает, что средние темпы вывода новых корпусов на 10-15% ниже значений 2019 года, когда строительная отрасль еще не перешла на эскроу-счета.
Алексей Попов из «Циана» отмечает, что первичное предложение на рынке колеблется в диапазоне 62 000-65 000 квартир и апартаментов, а в отдельные недели случаются локальные выбросы лотов, которые очень быстро разбирают. «Цифры снизились до таких значений, что старт одного-двух крупных проектов дает заметную динамику по рынку в целом.
Один стандартный корпус из 500 квартир — это уже почти один процент рынка», — рассуждает Попов. При этом новинок сейчас не меньше, чем в «спокойном» 2019 году, просто часть застройщиков не спешат выводить их на рынок, к примеру на сайт жилого комплекса или агрегатора объявлений выводится лишь несколько лотов из корпуса.
«На рынок вернулась практика «сбора заявок», «предварительных договоров» и иных действий со стороны застройщиков, которые не способствуют прозрачности рынка, — сетует Попов. — За последние месяцы не менее десяти жилых комплексов в первые дни после получения документации приносили в Росреестр десятки и сотни заключенных договоров.
То есть де-факто они присутствовали на рынке, но в его серой зоне».
В начале апреля президент Владимир Путин поручил Федеральной антимонопольной службе (ФАС) проверить ситуацию с ростом цен на жилую недвижимость. В конце месяца глава государства поставил ведомству дедлайн — до 15 мая ФАС должно завершить проверку и доложить о результатах.
«Проверки ФАС могут лучше [помочь] понять ситуацию на рынке новостроек, выявить узкие места. Однако повлиять на цены вряд ли способны. С рыночными законами не поспоришь», — говорит заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
По его мнению, снижению цен будет способствовать сокращение административных процедур, проведение аукционов по продаже участков и уменьшение налоговой нагрузки на бизнес.
«Пока что рост цен и так замедляется, особенно за пределами агломераций Москвы и Санкт-Петербурга, так что данную инициативу [президента] можно рассматривать как словесную интервенцию в рамках самосбывающегося прогноза», — рассуждает Алексей Попов.
В том, что проверка ФАС едва ли приведет к серьезным последствиям для рынка, сомневается и руководитель направлений первичной и загородной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев — девелоперы легко могут предъявить в качестве аргументов удорожание стройматериалов и дефицит рабочей силы.
«Себестоимость строительства в 2020 году в проектах комфорт-класса выросла в среднем на 40%, в премиальном [сегменте] — на 50%, — соглашается Константин Тюленев из «Инграда». — В первом квартале 2021-го рост составил 7-10%.
Со своей стороны, мы уже предоставили в антимонопольную службу все необходимые документы для того, чтобы подтвердить свою позицию в отношении ценообразования».
Опрошенные Forbes участники рынка уверены, что в ближайшие месяцы цены будут только расти. «Снижение цен в проектах с продажами через счета-эскроу — трудно реализуемое мероприятие.
Снижение цен в целом по рынку — возможно, но только при существенном росте объема нового предложения, — говорит Попов из «Циан». — Кардинального разворота в динамике цен пока не произойдет, они будут и дальше медленно увеличиваться».
По оценкам Сергея Нюхалова, на июнь прийдется пик покупательской активности.
Не изменится ситуация и после завершения программы льготной ипотеки — застройщики могут ответить на нее набором акций и спецпредложений, по которым разницу между рыночной и субсидируемой ставкой будут нивелировать в совместных программах с банками. А Константин Тюленев из «Инграда» и вовсе заверяет, что доля собственных ипотечных программ по объектам компании уже превысила долю льготной ипотеки в общем объеме сделок в соотношении 60/40.
Стагнация цен может наступить не раньше сентября. «Заметные изменения на рынке возможны осенью — если продолжится рост ключевой ставки и банки будут вынуждены вернуться к росту рыночных ипотечных ставок к уровням, которые были два года назад», — говорит Александр Пыпин из проекта Dataflat.ru .
«Перспективы таковы, что негативный эффект от отмены льготной ипотеки мы увидим только в сентябре. Ожидается спад спроса в пределах 10-15%, — констатирует Тюленев. — При этом с октября рынок начнет восстанавливаться.
Именно на этот период мы планируем вывод в реализацию новых объемов, чтобы поддержать продажи».
Названы 7 причин подорожания жилья в 2019 году
Карельские вестиКарельские вести
2018-й, вероятно, стал последним «урожайным» годом на московском первичном рынке в уходящем десятилетии. Строительный бум обеспечила дешевая ипотека. В минувшем году средняя ставка по кредитам на столичные новостройки составила 9,4%, что на 3 п.п. ниже среднего уровня ставок за всю историю российской ипотеки (12,4%).
Однако в начале этого года ситуация изменилась: два крупнейших госбанка, контролирующих более 60% рынка ипотеки, объявили о подорожании кредитов (на 1–1,2% и 0,6% соответственно). Очевидно, что за лидерами вынуждены последовать и другие игроки.
В случае устойчивой тенденции роста ипотечных ставок Минстрой рассмотрит варианты программ субсидирования, сообщил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, желая успокоить потенциальных покупателей.Но это не изменит общей тенденции. «В наступившем году ипотека не станет «вечным двигателем» для рынка жилья.
И это главная угроза для отрасли в наступившем году», — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее мнению, повышение ставок крупнейшими банками может замедлить прирост спроса, который наблюдался последние три года. Ведь, помимо заемных средств, других серьезных ресурсов для приобретения жилья у населения не остается.
В конце 2018 года стоимость 1 среднего «квадрата» в массовых столичных новостройках достигла 161 тыс. руб. Однако в 2019 году этот рекорд может быть побит. Причем рост цен прогнозируется на всех этапах строительства. Аналитики называют семь причин для такого сценария.
Основной вклад в повышение расценок на новостройки внесет реформа долевого строительства. Сейчас, по словам экспертов, отрасль на 74% финансируется средствами дольщиков. С 1 июля жилищное строительство будет финансироваться не дольщиками, а банками.
Чтобы построить многоквартирный дом, застройщик должен получить целевой кредит. При этом заинтересованные в покупке строящегося жилья граждане перечислят свои деньги этому банку (на эскроу-счет), а не застройщику, как сейчас.
Когда дом будет введен, средства с эскроу-счетов будет переведены строительной компании.
Сегодня средства дольщиков фактически бесплатны для застройщика, а за банковский кредит придется платить проценты. Соответственно, расходы на обслуживание кредита отразятся на конечной стоимости построенного жилья. Новые правила затронут практически все строящиеся жилые комплексы, за исключением тех, которые почти завершены или распроданы.
«Сколько бы ни стоил кредит для застройщиков, его применение неизбежно повысит себестоимость строительства, — уверен гендиректор IKON Development Антон Детушев. — Более того, в ЦБ заявили, что в 2019 году он ужесточит кредитно-денежную политику, то есть займы продолжат дорожать. По нашим оценкам, стоимость построенного за счет целевого кредита жилья вырастет на 10%».
Кроме этого, правительство намерено в этом году увеличить взносы в Фонд защиты прав дольщиков. За 9 месяцев 2018 года чистый убыток организации достиг 22,3 млрд руб.
Сейчас, заключая каждый ДДУ с покупателем, девелоперы перечисляют в фонд 1,2% от суммы договора. К примеру, если квартира стоит 5 млн руб., то взнос составит 60 тыс. руб.
При повышении отчисления до 6% (одна из возможных ставок, обсуждаемых властями) жилье подорожает на 300 тыс. руб.
В-третьих, вверх цены толкает ускоряющаяся инфляция. В 2019 году повышен налог на добавленную стоимость и акциз на топливо, что непременно скажется на себестоимости строительства.
НДС, который платят застройщики, возрос с 18% до 20%. Порядка 64% всех материалов и услуг, необходимых для реализации проектов жилищного строительства, облагаются НДС.
Соответственно, почти по всем этим позициям возрастают расходы.
Еще один важный фактор — падение рубля. В 2018 году российская денежная единица дважды подешевела относительно евро и доллара (примерно на 13–20%). Это привело к удорожанию импортных строительных материалов и оборудования.
«В 2019 году сохраняется риск обрушения курса рубля, так как готовятся новые санкции, которые уже стали причиной девальвации весной и летом 2018 года.
Кроме того, Центробанк с 15 января вернулся к закупке евро и доллара, что также ослабит национальную валюту», — пояснила Мария Литинецкая.
По данным НИУ ВШЭ, при росте индекса обменного курса на 1% цена жилого «квадрата» в Москве повышается на 810 руб.
Несмотря на снижение импорта в строительстве, в столичных новостройках еще используется зарубежное вентиляционное оборудование (79%), системы водоснабжения, отопления, водоотведения (75%), электроосвещение (64%) и лифты (57%). Все это подорожает при ослаблении рубля, а значит, цены на жилье возрастут.
В-пятых, застройщики будут переписывать ценники из-за дорожающих строительных материалов. Как сообщил Thomson Reuters, самый популярный вид сортового проката, используемый в строительстве для армирования железобетонных конструкций, с марта по сентябрь 2018 года подорожал на первичном рынке на 29%.
По оценке аналитиков ЭЦ «Индекс», в течение минувшего года стоимость большинства стройматериалов выросла. К примеру, производители песчано-гравийных смесей подняли отпускные цены в среднем на 19%. В этом году тенденция продолжится из-за роста НДС и подорожания бензина.
По мнению экспертов, особенно сильно давление на стоимость строительных материалов будет заметно в Москве, где наценка на них достигает отметки в 60%. Для сравнения: в бедных регионах страны эта наценка не превышает 10%.
Столичные «квадраты» будут также дорожать из-за падения рентабельности проектов. Так, в конце прошлого года из-за резкого оттока иммигрантов выросла оплата рабочей силы. Плюс ко всему для многих застройщиков увеличились проплаты по банковским кредитам.
В-седьмых, повышение цен поддержит устойчивый спрос на московские новостройки, который, по мнению аналитиков, сохранится как минимум до середины 2019 года. В связи с этим застройщики наиболее ликвидных жилых комплексов продолжат повышать цены примерно в 2–3 раза быстрее рынка.
«В 2019 году гораздо больше причин для роста цен, нежели их снижения, — резюмирует Мария Литинецкая. — Однако не стоит забывать основной фактор ценовой динамики — соотношение спроса и предложения.
По предварительным оценкам, даже несмотря на рост активности покупателей в 2018 году, предложение новостроек пока в 2,2 раза превышает спрос. В 2019 году это соотношение, вероятно, немного сместится в пользу предложения (2,4 раза) из-за замедления ипотечного рынка и выхода в продажу новых жилых комплексов.
Это нивелирует влияние факторов роста цен, поэтому средний «квадрат» в массовых новостройках столицы может подорожать на 5–10%».
Существует и другая точка зрения. «Сегодня нет условий для мотивированного роста цен на жилье в новостройках на 15–20%. Дорожающая ипотека, усиление санкционного режима не способствуют повышению платежеспособности населения.
Несмотря на то что ставка НДС поднята до 20%, не определен главный для жилья в 2019 году ценообразующий фактор — ставка проектного финансирования», — заключила директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева.
Ставка — выше, лимит — меньше, родителям — больше льгот
Екатерина Мирошкина
экономист
1 июля должна закончиться программа льготной ипотеки на покупку новостроек — та, что не зависит от наличия детей и пока выдается под 6,5% с господдержкой.
Президент объявил, что эту программу все-таки продлят еще на год, но на других условиях: ставка вырастет до 7%, а максимальная сумма кредита составит 3 000 000 Р во всех регионах.
Изменения коснутся льготной программы, для которой нужно только гражданство РФ. Семейное положение, наличие детей, регион покупки квартиры не имеют значения.
Познакомьтесь с 12 бесплатными курсами про деньги и жизнь на iOS и Android Скачать
Сейчас кредит можно взять под 6,5%. Повышение выглядит незначительным: для кредита в размере 3 млн рублей переплата за 20 лет вырастет на 214 тысяч, а ежемесячный платеж окажется на тысячу рублей больше.
До 1 июля 2021 года она зависит от региона:
- 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей;
- 6 млн рублей для других регионов.
Первоначальный взнос — от 15%. При минимальном взносе в регионе можно купить квартиру за 7,05 млн рублей. Столько стоит трехкомнатная квартира в хорошем районе. При этом достаточно иметь немногим более миллиона рублей накоплений. Это сейчас.
С 1 июля в кредит под 7% можно будет взять максимум 3 000 000 Р. Это значит, что для покупки такой же трешки в региональном центре придется заплатить около 4 млн своими деньгами.
При минимальном взносе по карману окажется только однокомнатная квартира в хорошей новостройке за 3,5 млн рублей. Или жилье побольше, но не в самом комфортном районе.
Рассчитывать нужно минимум на 20% первоначального взноса: так выше шансы, что банк не посчитает кредит рискованным и одобрит заявку.
Кроме той льготной программы, что не зависит от семейного положения, есть другая — тоже на новостройки, но только при наличии детей.
Пока она доступна только семьям как минимум с двумя детьми, если хотя бы один родился начиная с 2018 года. С июля 2021 года эту программу, по словам президента, планируют улучшить.
Ипотеку под 6% и даже дешевле смогут брать семьи с одним ребенком. Сейчас так можно, только если у ребенка инвалидность.
Это те заемщики, кому раньше была доступна только льготная ипотека под 6,5%. Они смогут брать кредит с учетом прежних лимитов — 6 или 12 млн рублей в зависимости от региона, тоже на новостройки и при этом даже для рефинансирования. Хотя для обычной льготной ипотеки оно недоступно.
Такие изменения — отличная новость для семей, где уже есть или планируется ребенок. Их не коснется повышение ставки и снижение максимальной суммы кредита. Они просто будут участвовать в другой программе — и платить даже меньше, чем планировали. А те семьи, что взяли кредит под 6,5%, смогут его рефинансировать под 6%. Но пока это только анонс, нужно ждать нормативных документов.
Когда год назад в России вводили эту программу, предполагалось, что она поддержит застройщиков и подрядчиков и позволит россиянам улучшить жилищные условия за счет беспрецедентно доступной для нашей страны ипотеки.
Застройщиков программа и правда поддержала. Объемы сданного жилья выросли в полтора раза, спрос на новостройки взлетел — а вместе с ним и цены. В некоторых регионах стоимость квадратного метра увеличилась на 15—18%, а в среднем новостройки подорожали на 12%. Экономия на ставке досталась застройщикам и банкам.
Допустим, квартира стоила 3 500 000 Р. Взнос — 1 000 000 Р, ставка — 7,7%. Переплата за 15 лет — 1,7 млн рублей. Платеж — 23 000 Р в месяц.
Ставка снижена до 6,5%. Но сопоставимая квартира стоит теперь 4 100 000 Р. При таком же взносе и сроке переплата составит 1,7 млн рублей. Платеж — 27 000 Р в месяц. Банк получил субсидию, застройщик — больше прибыли. Заемщик не получил ничего.
Квартиры на начальном этапе строительства зачастую сравнимы с ценой вторичного жилья в соседнем доме — только с хорошим ремонтом и даже мебелью. А разница в ставках — 1,5%.
На резкий рост цен уже обращал внимание президент. Но и после его требования разобраться ничего не изменилось. Поэтому сдерживать удорожание и спрос теперь будет обновленная программа.
Спрос. После 1 июля ажиотажный спрос на новостройки однозначно уменьшится. Их перестанут покупать инвесторы, станет меньше сделок с дорогими квартирами. Спросом в рамках этой программы будут пользоваться однокомнатные квартиры и студии — но и для их покупки нужно иметь первоначальный взнос, желательно более 15%.
Это немного сдержит рост цен. Но рассчитывать, что они не будут расти или даже пойдут вниз, вряд ли стоит. Большие квартиры покупают семьи с детьми — а для них обещали улучшить условия семейной ипотеки. Так что часть заемщиков из одной программы просто попадут в другую. А застройщики по-прежнему найдут, кому продавать двушки и трешки.
После реформы строительного рынка жилье подорожало на 10 процентов — МК
Прошло всего три месяца после начала очередной реформы стройрынка, но ее последствия уже разочаровали — новостройки подорожали на 10–15%. И это только начало. Как полагают эксперты, в течение двух лет объемы жилищного строительства в ряде регионов упадут на 20–40%, на столько же вырастут и цены.
Капля в море
Власти нашли способ победить проблему обманутых дольщиков: с 1 июля средства граждан зачисляются в банки на счета эскроу и хранятся там до сдачи домов в эксплуатацию. Девелоперам разрешили вести стройку на собственные средства или спецкредиты (проектное финансирование). Деньги дольщиков они смогут получить лишь после передачи им квартир. Однако старт громкой реформы оказался смазанным.
Во-первых, чиновники, готовившие перемены, не учли специфики строительного бизнеса и ввели ряд исключений. Так, под новые правила не попали проекты с готовностью от 10–30% при условии, что в них уже реализовано не менее 10% договоров долевого участия.
Беда в том, что эти критерии стали не исключением из правил, а отступлением от реформы. «В Москве по эскроу-счетам работают около 25% застройщиков, и до конца 2019 года ситуация вряд ли изменится», — отметил зампред Москомстройинвеста Александр Гончаров. В регионах ситуация еще хуже.
«Лишь 7% российских застройщиков перешли на систему жилищного строительства через эскроу-счета», — заявил ранее вице-премьер РФ Виталий Мутко. По оценке ЦБ, в 33 регионах РФ не было заключено ни одного договора проектного финансирования, в 23 регионах — по одному-три договора.
Спрашивается: к чему такая спешка, раз к реформе не готовы большинство строителей?
Во-вторых, нововведения не учитывали специфики банковского бизнеса. Как сообщил на бизнес-бранче «Ъ» вице-президент и директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов, «более половины эскроу-счетов, необходимых при продаже жилья на первичном рынке, открыты в нашем банке. Это капля в море».
По его словам, из 95 банков, допущенных к проектному финансированию застройщиков, на рынке активно работают только 5–7 игроков. У других игроков зачастую просто не хватает экспертизы, чтобы оценить эффективность проектов. По данным ЦБ, в середине сентября в 13 уполномоченных банках открыто больше 10 тыс. эскроу-счетов.
«Мы наблюдаем занятную картину: большинство банков хотят, но не могут выдавать проектное финансирование, поскольку у них нет необходимых компетенций и специалистов», — заметил управляющий партнер GR Project Group Гасан Архулаев.
Как полагает Бессонов, на строительство инфраструктурной сети и обучение квалифицированных строительных экспертов, способных анализировать статьи расходы и доходы, остальным банкам понадобится от одного до двух лет.
Зачем было начинать реформу, к которой оказались готовы только несколько крупных банков?
Плата за реформу
Просчеты негативно сказались на жилищном строительстве. В крупных регионах наблюдается распродажа строительных площадок, часть проектов сворачиваются.
«За пределами столицы банкиры готовы предоставлять кредитование застройщикам, если их риски хеджированы за счет ликвидности проектов, что не все локальные игроки могут обеспечить», — объяснил Архулаев. «Регионы не дают такой маржи, которую дает Москва.
Не случайно крупные застройщики ушли из регионов», — отметил президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий.
Перемены больно ударили не только по бюджету застройщиков, но и по кошельку граждан. Хотя чиновники обещали гражданам, что все будет хорошо.
По подсчетам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, в конце июля средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках, продаваемых через эскроу-счета, составила 179 тыс. рублей за кв. м. Это на 6% больше, чем в среднем по рынку первичного жилья массового сегмента в Москве.
Средняя стоимость квартиры, продаваемой по новой схеме, достигает 10,1 млн руб., тогда как в новостройках, реализуемых по-старому, объект продавался за 9,8 млн руб. В пределах МКАД разница в цене между тем достигала 14%.
В августе негативная тенденция окрепла. Сейчас в массовых новостройках «старой» Москвы через эскроу-счета можно приобрести более 3 тыс. квартир. За два месяца после реформы в столице было открыто 1,9 тыс. таких счетов. В минувшем сентябре, несмотря на запрет с 1 октября заключать договоры участия в долевом строительстве без использования счетов эскроу, тренд почти не изменился.
«Прогнозы по стоимости пореформенного жилья действительно оправдались: оно оказалось заметно дороже новостроек, продаваемых по старой схеме.
Даже если учесть все качественные отличия первых новостроек, продаваемых через эскроу, реальная «наценка за реформу» в них составляет примерно 10–15%.
Это не добавляет стабильности рынку строящегося жилья в тот период, когда цены растут по массе других причин, доходы потенциальных покупателей падают, а ставки по ипотеке сохраняются на завышенном уровне», — отметила Литинецкая.
Рост цен на первичную недвижимость, связанный с отголосками перехода на эскроу, зафиксирован и в других субъектах Федерации. По оценкам аналитиков «Авито Недвижимость», стоимость новостроек, продающихся в проектах, реализуемых через спецсчета, выше на 10%, чем в аналогичных, где продажи ведутся по старым правилам.
Неприятную для покупателей тенденцию подтвердили и застройщики. По словам вице-президента «Интеко» Евгения Семенова, у строителей появились дополнительные издержки, связанные с необходимостью привлекать и обслуживать банковский кредит в рамках проектного финансирования. И некоторые попытались частично перенести возросшую нагрузку на плечи покупателей, подняв цены в своих проектах на 7–10%.
И это только цветочки. Звучат тревожные оценки, что в перспективе трех лет рост цен на квартиры в регионах может составить 30–40%.
По прогнозу директора по маркетингу компании «Талан» Натальи Гарифуллиной, в ближайшие два года объем новых проектов в регионах может сократиться 20–40%. В зону риска попали все строители за пределами Москвы и Санкт-Петербурга.
Остается вопрос — кто будет выполнять майский указ президента, согласно которому к 2024 году объемы строительства жилья должны вырасти до 124 млн квадратных метров в год?
Тайный режиссер
Из этой сложной ситуации видится два выхода. Во-первых, регулятор придумает целевую программу, стимулирующую крупных застройщиков и банкиров к работе в регионах. Первый сигнал уже прозвучал. На днях президент РФ Владимир Путин на встрече с главой ЦБ Эльвирой Набиуллиной призвал региональные власти подключаться к вопросу кредитования застройщиков. На это уйдет куча времени.
Есть второй, более оперативный вариант: правительство «под грузом проблем» создает федеральную управляющую компанию, которая методично по всей стране соберет у застройщиков проблемные проекты, чтобы потом привлечь их в качестве генподрядчиков. Как признались «МК» на условиях анонимности несколько крупных участников рынка, одним из главных лоббистов перехода отрасли на счета эскроу являлся Игорь Шувалов.
Если будет реализован второй сценарий, тогда и станет понятно, для кого на самом деле проводилась реформа с эксроу-счетами. Ради миллионов россиян, мечтающих о недорогих и доступных «квадратах», или в интересах одного влиятельного чиновника, захотевшего в один прекрасный момент получить контроль над гигантскими финансовыми потоками стройиндустрии?
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №28089 от 1 октября 2019
Заголовок в газете: Наценка за эскроу
Новый счет: за год новостройки подорожали почти на 12%
За последний год средние цены на новостройки в России выросли почти на 12%, вслед за ними увеличилась и стоимость вторичного жилья –– на 8%. Об этом свидетельствуют данные «Авито Недвижимость» по крупным городам. «Известия» ознакомились с документом. Тенденцию роста подтверждают и аналитики Центробанка.
Подорожание произошло в связи с переходом строительной сферы на проектное финансирование — эскроу-счета, отмечают опрошенные «Известиями» эксперты. Осенью цены продолжат увеличиваться, так как в это время традиционно растет спрос на квартиры, но к декабрю заметный рост прекратится.
Параллельно банки уменьшают ставки на ипотеку, ко второй половине 2020-го они могут достичь рекордно низкого уровня — 8,7%, отметили в ДОМ.РФ.
Воспользовались фоном
С августа 2018 года по сентябрь 2019-го средняя стоимость новостроек в российских городах увеличилась на 11,9% — до 72,8 тыс. рублей за 1 кв.
м, сообщили «Известиям» в аналитическом центре «Авито Недвижимость».
Цены на вторичное жилье реагируют на рыночную ситуацию и увеличиваются вслед за новостройками схожими темпами –– за год вторичка подорожала в среднем на 8%, до 65,8 тыс. рублей за 1 кв. м.
Самый большой всплеск произошел в ноябре 2018 года, сказал руководитель направления вторичной недвижимости «Авито Недвижимость» Руслан Закирьянов. Тогда увеличились ипотечные ставки –– с 9,41% в сентябре до 9,52% в ноябре. По его словам, опасения людей, что проценты снова вырастут, спровоцировали более динамичные продажи жилья. Это повлекло и рост стоимости недвижимости, подчеркнул он.
Также цены увеличились в преддверии грядущего перехода на проектное финансирование (эскроу-счета). Сам переход состоялся 1 июля, теперь девелоперы не могут привлекать деньги дольщиков для строительства домов, а должны получать для этого кредиты в банках.
Деньги покупателей при этом необходимо хранить на эскроу-счетах, застройщики не имеют права использовать их до завершения строительства.
Для части проектов сделаны исключения –– дома, степень готовности которых равна 30% и в которых продано не менее 10% площадей, позволили достроить по старым правилам.
Тенденция подтверждается данными Банка России. В его аналитической записке «Жилищное строительство», опубликованной 4 октября, говорится, что цены на новостройки и вторичное жилье растут с конца 2017-го — начала 2018 года. По данным Росстата, средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке выросла с 56 тыс. рублей за 1 кв. м в 2017-м до 62 тыс. в 2019-м. На вторичном –– с 53 тыс. до 56 тыс.
Цены на жилье в новостройках растут опережающими темпами, что может быть вызвано увеличением издержек застройщиков, в том числе под влиянием произошедшего повышения НДС и происходящих изменений в законодательном регулировании долевого строительства, отмечается в записке ЦБ.
Как пояснил «Известиям» руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, рост цен на жилье спровоцирован несколькими ключевыми факторами. Это увеличение инфляции к сентябрю, которое повлияло на стоимость строительных материалов, техники, услуг подрядчиков.
На ценах сказалось и увеличение НДС с 18 до 20% с начала 2019 года, а также переход на проектное финансирование, то есть на эскроу-счета, согласен Алексей Попов.
Но рост цен на жилье, по мнению эксперта, был обусловлен не столько реально увеличившимися затратами девелоперов, связанными с переходом, сколько соответствующим информационным фоном, которым они успешно воспользовались.
Застройщики подняли цены уже в ожидании перехода на новые правила, поскольку схема продаж через эскроу-счета более затратная, пояснил генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.
–– Увеличение было отмечено не только в проектах, которые теперь работают по новым правилам, но во многих других новостройках. Это так называемый спекулятивный рост стоимости, –– уточнил генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.
За квартирой зимой
По прогнозам «Авито Недвижимость», пока цены продолжат расти. Рынок еще отыгрывает обозначенные тенденции, говорит Руслан Закирьянов. Осень –– традиционное время увеличения спроса. Многие компании провели плановое повышение цен, в некоторых проектах это произойдет 1 ноября, добавила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Рост цен на квартиры завершится к декабрю, поскольку происходящие на рынке изменения, то есть переход на эскроу-счета, уже отразились на стоимости жилья, прогнозируют аналитики «Авито Недвижимость».
По оценке экспертов, в конце года стоимость 1 кв. м вторичной недвижимости составит примерно 66 тыс. рублей, новостроек –– до 75 тыс. рублей.
В нынешней макроэкономической и геополитической конъюнктуре резких скачков цен на недвижимость не ожидается, уточнил Алексей Попов.
––Пока резерв для роста цен исчерпан, поэтому даже если они и продолжат повышаться, то не такими высокими темпами, –– полагает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.
Однако в долгосрочной перспективе цены всё же будут расти, полагает эксперт. Практика уже показала, что новостройки, которые строят по новым правилам, обходятся застройщикам на 10–15% дороже. Как только «старые» объекты заменятся «новыми», средние цены могут вырасти в такой же степени, объяснил Кирилл Игнахин.
Для сдерживания роста цен властям стоит предоставить застройщикам возможности для снижения расходов, считает Алексей Перлин. Самый главный вопрос — это уменьшение кредитных ставок по мере сбора определенной суммы средств на эскроу-счетах, уточнил он.
Кроме того, стоит избегать монополизации рынка, которая также ведет к росту цен на жилье. Хотя бы на первых этапах необходимо поддерживать небольшие компании, особенно в регионах, где наиболее вероятен массовый уход инвесторов с рынка.
В результате объем предложения на первичном рынке может значительно сократиться, что приведет к дальнейшему росту цен на жилье.
Это произойдет, по оценкам Алексея Перлина, через 3–4 года, когда около трети всех сегодняшних застройщиков РФ (а это около тысячи компаний) могут уйти с рынка.
В Минстрое на момент публикации не ответили на запрос «Известий».
В ДОМ.РФ «Известиям» сказали, что ключевой тенденцией последних месяцев также стало снижение ставок на ипотеку.
В августе впервые в этом году они упали ниже 10% и составили в среднем 9,91%, а на новостройки –– 9,35%. По прогнозам аналитического центра ДОМ.
РФ, в первой половине 2020 года ипотечные ставки впервые в истории устойчиво утвердятся на уровне ниже 9%, а во втором полугодии достигнут 8,7%.