МОСКВА, 9 фев — ПРАЙМ. Цены на жилье в Москве и Подмосковье не остановили свой рост даже в январе, несмотря на снижение покупательской активности, продление льготной ипотеки минимум на полгода и попытки урегулировать вопрос со стоимостью стройматериалов.
Эксперты, опрошенные РИА Недвижимость, прогнозируют, что стабилизация цен возможна только летом, если перестанет действовать программа льготной ипотеки.
НОВОСТРОЙКИ: НЕУДЕРЖИМЫЙ РОСТ, ЗАТАИВШИЙСЯ СПРОС
Спрос на новостройки в начале года сильно упал, однако это не смогло остановить рост цен, рассказали эксперты.
В январе, в пределах старых границ Москвы, цены выросли на 3,2% и достигли 266,4 тысячи рублей за квадратный метр, что в целом было ожидаемо на фоне высокого уровня спроса в декабре, отметила руководитель отдела аналитики компании «Мосреалстрой» Екатерина Николаева. В новой Москве в январе цена увеличилась на 1% — до 171,5 тысячи рублей за квадрат.
«Можно сказать, что цена в новой Москве достигла предела, при котором часть покупателей переориентируется на проекты внутри МКАД», – пояснила она.
На первичном рынке Московской области средняя стоимость квадратного метра за первый месяц года увеличилась на 2,5%, в целом же за год – на 28%, до 117,9 тысячи рублей, указал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
- При этом в январе спрос, который радовал рынок всю вторую половину 2020 года, в январе никак не мог быть фактором роста, потому что существенно просел.
- Снижение числа сделок в январе по отношению к декабрю – предсказуемое явления, хотя ровно в два раза спрос за последние годы ни разу не падал, но настораживает первое с августа 2019 года падение числа регистраций в годовом выражении, отметил Попов.
- По его данным, в январе 2021 года на первичном рынке недвижимости Москвы зарегистрировано 5,62 тысячи ДДУ, что на 47,5% меньше, чем в декабре прошлого года, но на 13,7% больше января.
- Область просела серьезнее: в январе здесь заключено 4,35 тысячи ДДУ, что 47,1% ниже, чем в декабре, и на 17% меньше, чем год назад.
Такое наметившееся падение спроса может стать действенным тормозом для роста цен в будущем, полагает генеральный директор сервиса «Синица» Наталья Шаталина. Однако участники рынка не увидели в январских результатах предвестие будущего охлаждения спроса. Так, Попов счел это проявлением фактора сезонности.
Гендиректор агентства Homeapp Алексей Игошин полагает, что спрос еще и вырос, просто еще не успел конвертироваться в зарегистрированные сделки:
«Интерес со стороны покупателей остается высоким: существенно вырос объем входящих обращений, количество звонков на один объект увеличилось в 5,5 раза по сравнению с январем 2020 года. Активность покупателей тоже увеличилась в полтора раза, они быстрей принимают решение», – прокомментировал он.
СТОП-СЛОВО
Хотя эксперты и разошлись в оценках спроса, все они согласны в неутешительном для покупателей прогнозе: быстро или плавно, но цены продолжат расти, и пока сложно сказать, какие обстоятельства могут хотя бы остановить это ралли. Возможность разворота тренда и снижение стоимости жилья опрошенные участники рынка исключили.
«На снижение цен рассчитывать не стоит, они будут увеличиваться и по мере роста стадии строительной готовности, и за счет инфляции. В наиболее качественных и успешных проектах рост будет выше, в неудачных проектах возможна корректировка цен за счет скидок», – обосновала свою позицию Шаталина.
- Затормозить увеличение стоимости квадратного метра, в первую очередь, может снижение спроса, полагает в свою очередь председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
- Доходы большинства граждан не растут, поэтому при достижении определенного уровня цен покупка квартиры может стать непосильной для определенной категории людей, в связи с чем продажи могут просесть.
- Не исключено, что определенная коррекция спроса может произойти во второй половине года после отмены льготной ипотеки, полагает она.
- В условиях нормального и последовательного развития экономики снижение цен – крайне маловероятный сценарий, согласен с коллегами гендиректор экосистемы недвижимости «Метр квадратный» Вячеслав Дусалеев.
«Во многом это как с ценами на бензин, которые не снижаются при падении цен на нефть, – слишком мал вклад стоимости сырья в итоговую себестоимость конечного продукта. Спрос также падать не должен – рынок далек от насыщения, очень много семей в России желают улучшить свои жилищные условия», – уверен он.
- За всю историю рынка жилья цены по-настоящему падали дважды – в 2009-2010 годы на фоне финансового кризиса и в 2015 году на фоне девальвации рубля и необходимости резко повысить ключевую ставку.
- Столь заметных событий пока на горизонте не просматривается, поэтому и резкого снижения цен ожидать не стоит, заметил Попов.
- Регулирование цен на недвижимость пока не обсуждается, правда, есть дискуссия относительно ценообразования на металлоконструкции, но себестоимость строительства в московском регионе не является фактором, определяющим вектор динамики цен, добавил он.
Скорее будет наблюдаться снижение прироста цен, чем их реальное снижение. Если мы увидим существенное уменьшение показателей спроса в начале года, то застройщики будут вынуждены сдерживать рост цен, поскольку они должны сохранять определенные показатели продаж, считает Николаева.
«С другой стороны, вторая волна покупателей по льготной ипотеке может подстегнуть цены вверх во втором квартале 2021 года. Слухи о прекращении программы побуждают покупателей к действию, и в мае-июне мы ожидаем высокий уровень спроса», – рассказала она.
- Таким образом, по мнению экспертов, ближайшая точка отсчета, которая может хоть как-то изменить тренд – лето.
- ЧТО НАДИКТОВАЛ ЯНВАРЬ
- Хотя первый месяц года традиционно показывает скромные продажи, по его результатам можно судить о зарождающихся трендах.
Один из них – увеличение объема предложения на первичном рынке, отметила Николаева. Так, в Москве по итогам января он вырос на 3,1%, что связано как с сезонным фактором, так и с выводом нового предложения. Стартовали продажи в восьми новых проектах, уточнила она.
Из необычных трендов – рост интереса к апартаментам на фоне обсуждения их массового перевода в жилье, добавил Попов.
Последние три месяца в старых границах Москвы, где представлен основной объем столичных апартаментов, после новостей о будущей легализации формата, их доля в общем объеме продаж превышает 10%. Летом 2020 года средний показатель был на уровне 7,6%.
Сейчас в старых границах Москвы практически не осталось новостроек стандартного класса, указала Доброхотова. В январе на рынке экспонировалось 13 проектов стандартного класса, в которых совокупно продается 578 квартир (минус 12% к декабрю), подсчитала она.
- Но даже в сегменте комфорт-класса, который составляет основной объем предложения недвижимости массового сегмента, экспонировалось 92 новостройки с 13,5 тысячи квартир (минус 5%).
- Фактически это один из наименьших показателей за последние несколько лет (кроме ноября 2020 года, когда объем предложения в массовом сегменте жилья достиг минимальных значений, зафиксированных с середины 2015 года), подчеркнула Доброхотова.
- На этом фоне у новостроек в Московской области появляется шанс отобрать часть спроса у столицы.
Переток покупателей в область наблюдалась уже в прошлом году, отмечает Попов. Резкий рост цен в столице, в том числе и в новой Москве, вновь заставил покупателей обратить внимание на подмосковные проекты.
К примеру, если в октябре прошлого года на Московскую область пришлось 37% от общего числа сделок в агломерации, то в декабре и январе ее доля увеличилась до 44%, пояснил он.
- ВТОРИЧКА: ВИДИМОСТЬ ПОКОЯ
- Традиционно главные тренды вторичного рынка формируются как отражение ситуации с новостройками и январь 2021 года не стал исключением, отметили эксперты.
- «Цены на «вторичку» в Москве растут вслед за новостройками, мы зафиксировали увеличение примерно на 0,8% с декабря – до 227 тысяч рублей за «квадрат».
- Мы прогнозируем дальнейший рост по ликвидным объектам, потому что хорошие предложения стоят дорого, а фундаментальных причин для снижения спроса в течение ближайших года-два мы не видим», – прокомментировал ситуацию Игошин.
Рост цен на вторичном рынке – это следствие быстро дорожающих новостроек. А вот внутренних предпосылок для роста цен не наблюдается (на «вторичке» льготной ипотеки нет, а доходы населения не растут). Прогноз на 2021 год – рост цен на 1-1,5 процентного пункта выше инфляции, то есть на 5-6% в год, добавил Попов.
При этом едва ли не единственным собственным трендом для «вторички» в прошлом году было снижение предложения и уход части лотов с рынка. В этот раз эксперты по-разному оценили эту тенденцию.
Объем активного предложения продолжает снижаться (как в столице, так и в Подмосковье). Относительно локальных максимумов, зафиксированных после завершения первой волны пандемии в июне 2020 года, число лотов в реализации сократилось на 40% в столице и почти в два раза в Подмосковье, подсчитал Попов.
Однако руководитель офиса «Миэль» в Крылатском» Ирина Бербенева считает, что несправедливо утверждать, что количество продавцов на рынке стало меньше. «В прошлом году спрос был гораздо выше предложения, поэтому создалось впечатление, что квартир продается мало», – указала она.
Из-за ажиотажа, особенно осенью, сделки совершались очень быстро, жилье уходило за неделю. Сейчас наблюдается спад спроса, который традиционно длится до середины февраля.
Объекты в продаже есть, но интерес к ним невелик. И дело не в ценах, а в том, что покупательский спрос несколько снизился, подчеркнула Бербенева.
Кроме того, по ее мнению, на вторичный рынок жилья по-своему повлиял «коронакризис».
«Нарастает тенденция продажи квартир из-под залога. Люди либо покупают себе что-то меньшее, либо вовсе продают жилье, потому что не справляются с платежами.
Есть случаи, когда семья взяла ипотеку два года назад, то есть срок выплаты небольшой, а в прошлом году стало понятно, что они не рассчитали финансовую нагрузку.
Это связано с экономической ситуацией в стране, с сокращениями на работе и другими негативными внешними факторами», – рассказала она.
Заемщики, которые планировали внести материнский капитал в качестве погашения части кредита, не могут этого сделать, так как банки не приветствуют несовершеннолетних собственников. Получается, что люди попадают в трудное положение, добавила Бербенева.
Впрочем, существенного спада спроса эксперты пока не прогнозируют.
Разумеется, если девелоперы будут повышать цены на новостройки, то «вторичка» не будет дешеветь. Но люди уже поняли, что не всегда новостройка лучше, чем регулярное жилье: качество квартир в новом доме может разочаровать. Также на рынок могут повлиять низкие ставки по депозитам и налог на процент по вкладам.
- Не исключено, что люди продолжат вкладывать деньги в недвижимость, так как это более надежный способ сохранения капитала, считает Бербенева.
- Госпрограмму доступного жилья хотят продлить до 2031 года
5 главных тенденций рынка новостроек Московской области
Подмосковный рынок новостроек в последние годы сокращался, но в 2020 году наметился вектор, который вновь может привести к росту спроса на новое жилье здесь и к повышению цен. Эксперты компании «КОРТРОС» рассказывают о главных тенденциях рынка новостроек Московской области.
Новостройки Московской области
Новостройки Московской области
Источник: https://korter.ru
Новостройки в Подмосковье дорожают быстрее, чем в среднем по России
В 2020 году в большинстве регионов России отмечался рост цен на жилье. Московская область не стала исключением, и даже более того – здесь средняя стоимость квадратного метра увеличилась значительнее. В целом по России этот показатель по итогам года достиг 91 тыс.
рублей, по данным Единого ресурса застройщиков, увеличившись на 16%. В Московской области средняя стоимость квадратного метра в декабре 2019 года составляла 77 тыс. рублей, а спустя 12 месяцев она увеличилась до 98 тыс. рублей.
Таким образом, за год местные новостройки выросли в цене на 27%, тогда как в Москве первичное жилье подорожало на 20%.
Аналитики компании «КОРТРОС» связывают это с тем, что подмосковный рынок остается очень привлекательным, в том числе и в условиях кризиса, когда многие жители страны предпочитают переезжать поближе к столице, где можно рассчитывать на более высокие доходы.
Минимальная стоимость квартир в столичных новостройках даже на фоне более скромного роста цен приблизилась к психологически недоступным для многих потенциальных покупателей значениям, особенно на фоне снижения доходов в 2020 году.
Предпосылок роста спроса в 2021 году нет, и привлекательность Подмосковья сохранится. Одновременно разница в стоимости жилья в Московской области и других регионах России сократилась.
Соответственно покупатель выбирает большие возможности столичного региона, осознавая высокую степень интеграции транспортной, социальной и прочей инфраструктуры Москвы и Подмосковья.
При этом в 2020 году быстрее всего дорожало подмосковное жилье (как первичное, так и вторичное), которое находится ближе к МКАД. В ближнем Подмосковье квартиры выросли в цене за год на 24%, в среднем поясе – на 22%, в дальнем – на 18%.
Спрос на новостройки в Московской области стабилен
В 2020 году ситуация со спросом была неоднозначной в разных регионах России. В одних, например, в Татарстане, число сделок на рынке строящегося жилья выросло на 16%, в других – резко снизилось, в частности, в Ленинградской области — на 20%, а в Санкт-Петербурге – на 19%.
В Московской области ни пандемия коронавируса, ни программа субсидирования ипотеки существенно не повлияли на итоговое число договоров долевого участия, заключенных в 2020 году. По данным Росреестра, здесь были зарегистрированы 81 тыс. ДДУ, что всего на несколько сотен договоров меньше, чем в 2019 году (–1%).
В то же время спрос на вторичное жилье в Московской области в 2020 году снизился на 7%. В прошлом году в этом регионе зарегистрировали 197 тыс. договоров купли-продажи против 212 тыс. годом ранее.
Отдельно эксперты «КОРТРОС» отмечают дефицит по-настоящему качественного предложения, особенно в загородном формате, из-за отсутствия которого покупатели вынуждены искать варианты жилья, например, в Новой Москве.
В Московской области стали реже покупать новостройки в ипотеку
За последний год доля ипотеки, которую заемщики получили на покупку строящегося в Московской области жилья, заметно сократилась. По данным ЦБ РФ, в январе 2020 года в Подмосковье заключили 1,8 тыс.
ипотечных сделок на первичном рынке жилья, что составило 37% от общего числа полученных жилищных кредитов на тот период, включая займы на вторичное жилье. В декабре того же года дольщики заключили в Московской области 3,1 тыс.
ипотечных соглашений – 26% от общего числа кредитов.
Впрочем, такая же тенденция наблюдалась и в Москве. Доля новостроек на московском рынке первичного жилья за 2020 год сократилась с 48% до 37%, то есть на 11 процентных пунктов, так же, как и в Московской области.
В целом, по мнению экспертов «КОРТРОС», это связано с переориентацией части клиентов на вторичный рынок жилья. В то же время многие покупатели стремились приобретать квартиры в готовых новостройках у девелоперов.
Тем не менее покупатели новостроек сейчас чаще берут ипотеку, чем приобретают квартиры исключительно за собственные средства или в рассрочку. По данным «КОРТРОС», в январе 2020 года кредит привлекался для заключения 60% сделок на рынке новостроек, а в декабре – 68%.
В Московской области преобладает мало- и среднеэтажная застройка
Средняя этажность новостроек в Подмосковье повышается не такими быстрыми темпами, как в Москве, и остается ниже. В декабре 2020 года, по данным Единого ресурса застройщиков, этот показатель в Московской области составил 18,1 этаж, тогда как в конце 2019 года он достигал – 17,9 этажей. В Москве средняя этажность уже составила 24,7.
Между тем в Подмосковье по-прежнему преобладают мало- и среднеэтажные новостройки. На долю домов с 1–3 этажами приходится 25% строящихся корпусов. Здания с 4–8 этажами составляют 21% застройки, а среднеэтажные корпуса (9–12 этажей) – 13%. Таким образом, в сумме мало- и среднеэтажная застройка составляет 59% строящихся корпусов в Московской области.
«В последние годы запросы покупателей жилья в Московской области заметно изменились, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании «КОРТРОС».
– Клиенты всё чаще хотят жить в зданиях небольшого масштаба, которые удачно вписаны в ландшафт Подмосковья и имеют соразмерные, «человеческие» габариты. Поэтому интерес к проектам с мало- и среднеэтажными домами растёт.
В Московской области они обладают более удачными видовыми характеристиками и создают ощущение загородного формата жизни. В частности, мы реализуем проект “Равновесие” в Московской области, где высота зданий ограничена 4-6 этажами».
ЖК «Равновесие» – малоэтажный квартал рядом Одинцово. В первой очереди проекта запланировано 11 монолитных домов с переменной этажностью, которые образуют закрытые дворы. Минимальная стоимость квартиры – 3,4 млн рублей за студию площадью 29 кв.м.
Предложение новостроек в Московской области сокращается
Общая площадь строящегося жилья в Московской области постепенно сокращается. По данным Единого ресурса застройщиков, в конце 2020 года этот показатель составлял 11,7 млн кв.м.
За год до этого, в декабре 2019 года, профессиональные девелоперы возводили в Подмосковье 14,6 млн кв.м. жилья. Таким образом, за год общая площадь застройки в Московской области уменьшилась на 20%.
Количество зданий при этом сократилось с 1,4 тыс. до 1 тыс.
При этом, по подсчетам экспертов «КОРТРОС», предложение новостроек, выраженное в площади продаваемых квартир, сократилось на 38% – с 2,3 млн кв.м до 1,42 млн кв. м.
Количество квартир на рынке уменьшилось с 44,6 тыс. до 26,6 тыс. (–40%). Отрасль переживает снижение конкуренции из-за ухода игроков, не справившихся с переходом на эскроу-счета и кризисом пандемии.
В первую очередь речь идет о сравнительно небольших девелоперах.
«Сокращение площади застройки создает предпосылки для дефицита новостроек в Подмосковье, – комментирует Дмитрий Железнов. – Это связано с общей для страны тенденцией к снижению девелоперской активности из-за реформы долевого строительства.
Однако нужно понимать, что из-за роста цен на жилье в пределах МКАД и в Новой Москве значительная часть потенциальных клиентов в ближайшее время может вновь переориентироваться на подмосковный рынок новостроек.
В этом случае они могут столкнуться с дефицитом предложения и, как следствие, ростом цен».
ГК «КОРТРОС» реализует проекты по созданию объектов недвижимости с уникальными характеристиками жилой среды «нового качества жизни» для российского потребителя различных сегментов.
В своей деятельности «КОРТРОС» ориентируется на интеграцию мирового опыта и адаптацию международных стандартов проектирования и строительства.
Группа участвует в государственных, региональных и ведомственных программах жилищного строительства, эффективно использует механизмы частно-государственного партнерства, создавая уникальные возможности для реализации масштабных проектов комплексного освоения территорий в различных регионах Российской Федерации и удовлетворения потребностей граждан в обеспечении жильем в рамках реализации государственных инициатив.
ГК «КОРТРОС» активно работает в различных регионах России. Проектные офисы холдинга расположены в таких крупных городах, как Москва, Cанкт-Петербург, Екатеринбург, Пермь.
ГК «КОРТРОС» также зарекомендовала себя как первопроходец в сфере внедрения «умных технологий» в строительной отрасли.
Так, 14 февраля между Минстроем РФ, центром компетенций «Умный город» и ГК «КОРТРОС» было подписано соглашение об использовании разработок компании в реализации национального проекта «Умный город».
А ранее, в январе 2019 года, соглашение об использовании разработок «КОРТРОС» было подписано с властями Перми.
В 2019 году ГК «КОРТРОС» вошла в топ-20 рейтинга самых надежных застройщиков по версии Forbes.
Рост без тормозов: внутри МКАД почти не осталось новостроек со стартовыми ценами ниже 200 тыс. руб. за «квадрат»
Купить квартиру в новостройке, располагая небольшим бюджетом, сегодня гораздо сложнее, чем год назад.
Казалось бы, программа льготной ипотеки должна была сделать жилье более доступным – какое-то время так оно и было – но нарастание спроса и резкое повышение цен почти полностью нивелировали эффект от низких ставок.
Сейчас, в преддверии отмены «Господдержки 2020», многие задаются вопросом: что будет с ценами дальше? Об этом, а также о спросе, предложении и общей ситуации в отрасли, специально для Новострой-М рассказал аналитик рынка недвижимости Георгий Новиков.
Предложение
В I квартале 2021 года на рынке новостроек Московского региона было представлено 1,927 млн кв. метров жилья. Из них 990 тыс. кв. м – это квартиры в столичных ЖК, 184 тыс. кв. м – в Новой Москве и 753 тыс. кв. м – в Московской области.
Если говорить о структуре предложения, то в ней по-прежнему преобладают проекты на начальной стадии строительства, то есть большинство девелоперов предлагают купить квартиру на котловане. Самое значительное количество таких предложений в Новой Москве – 52%. В столице – 45%, в Московской области – 34%.
В полностью сданных домах квартир больше всего продается в Москве – 20% от общего объема предложения, меньше всего – в ТиНАО – 3%. В Московской области – 18%.
Спрос
Абсолютным рекордсменом по спросу все еще остается IV квартал 2020 года, тогда в Московском регионе было куплено 2848 тыс. кв. м жилья. В I квартале этого года в столице было приобретено 938 тыс. кв. м недвижимости, на присоединенных территориях – 335 тыс. кв. м, в области – 793 тыс. кв. м.
Какие по площади квартиры покупатели выбирали чаще всего: в Москве их средний метраж составил 59 кв. м, в ТиНАО – 48 кв. м, в Московской области – 47 кв. м.
Что касается структуры спроса по стадии строительства, то – как нетрудно догадаться – чаще всего в I квартале этого года покупатели предпочитали проекты на начальном этапе, особенно в Новой Москве – там сделок с жилыми комплексами «на котловане» – 56% от общего объема спроса. В Москве этот показатель равен 53%, в Московской области 36%.
- Стоит отметить, что покупатели в первые три месяца 2021-го охотно «заходили» в проекты и на более поздних стадиях, когда квадратный метр обходится дороже, а инвестиционная привлекательность уже не такая высокая.
- Москва: 25% граждан приобретали жилье на стадии монолитных работ, 19% – на стадии отделки и 3% покупателей вкладывались в квартиру, когда ЖК был уже сдан в эксплуатацию.
- Новая Москва: 18% покупателей приобретали квартиру на стадии монолитных работ, 24% – на этапе отделки, 1% – когда дом уже был сдан.
- Московская область: 26% граждан покупали жилье, когда в здании уже шли монолитные работы, 34% – когда выполнялись отделочные работы, 3% – когда стройка завершилась и дом был сдан.
- Цены
На протяжении всего 2020 года цены на квартиры в новостройках Московского региона постоянно росли. Продолжилось подорожание и в этом году. Средняя цена предложения в Москве на март 2021 года составила 355 тыс. руб./кв. м. В Новой Москве – 171 тыс. руб./кв. м, в Подмосковье – 119 тыс. руб./кв. м.
Самая высокая стоимость квадратного метра – в компактных лотах. Например, в московской новостройке комфорт-класса «квадрат» в квартире площадью менее 20 кв. м обойдется в среднем в 287 тыс. руб. Тогда как в квартире метражом 40-60 кв. м – стоимость «квадрата» составляет 222 тыс. руб., в квартире 80-100 кв. м – 210 тыс. руб.
Традиционно самые низкие цены на квартиры в новостройках бывают на старте продаж. Однако льготная ипотека и девальвация рубля подняли волну ажиотажного спроса, который способствовал сильнейшему подорожанию жилья, в том числе на начальных этапах стройки.
Квартиры на старте продаж в Московском регионе прибавили в цене около 27%, если сравнивать, например, с 2019 годом. На рынке проектов внутри МКАД практически не осталось комплексов со стартовыми ценами ниже 200 тыс. руб./кв. м.
Купить жилье на старте продаж в Москве сегодня в основном можно за 282 тыс. руб./кв. м, в ТиНАО – за 168 тыс. руб./кв. м, в Московской области – за 115 тыс. руб./ кв. м.
Прогнозы
Цены, которые представлены в проектах сегодня, не опустятся до конца 2021 года более чем на 5-10%. Скорее всего, покупателям можно ожидать скидок в 3-4% и акций от застройщиков. Но касаться они будут, вероятно, не самых ликвидных вариантов.
Резкий рост цен вызван не только высочайшим спросом на новостройки из-за льготной ипотеки, но также заметным подорожанием базовых строительных материалов. Поэтому до конца 2021 года предпосылок для существенной коррекции стоимости жилья на первичном рынке пока нет.
- Охота на бюджетные новостройки: где в «старой» Москве искать недорогие ЖК
- Покупаем квартиру, получаем прибыль: ТОП-10 новостроек Москвы, больше всего подорожавших за I квартал 2021 года
- Георгий Новиков специально для Новострой-М
Дата публикации 20 мая
5 главных тенденций рынка новостроек Московской области
Подмосковный рынок новостроек в последние годы сокращался, но в 2020 году наметился вектор, который вновь может привести к росту спроса на новое жилье здесь и к повышению цен. Эксперты компании КОРТРОС рассказывают о главных тенденциях рынка новостроек Московской области.
В 2020 году в большинстве регионов России отмечался рост цен на жилье. Московская область не стала исключением, и даже более того – здесь средняя стоимость квадратного метра увеличилась значительнее. В целом по России этот показатель по итогам года достиг 91 тыс.
рублей, по данным Единого ресурса застройщиков, увеличившись на 16%. В Московской области средняя стоимость квадратного метра в декабре 2019 года составляла 77 тыс. рублей, а спустя 12 месяцев она увеличилась до 98 тыс. рублей.
Таким образом, за год новостройки Подмосковья выросли в цене на 27%, тогда как в Москве первичное жилье подорожало на 20%.
Аналитики компании КОРТРОС связывают это с тем, что подмосковный рынок остается очень привлекательным, в том числе и в условиях кризиса, когда многие жители страны предпочитают переезжать поближе к столице, где можно рассчитывать на более высокие доходы.
Минимальная стоимость квартир в новостройках Москвы от застройщика даже на фоне более скромного роста цен приблизилась к психологически недоступным для многих потенциальных покупателей значениям, особенно на фоне снижения доходов в 2020 году.
Предпосылок роста спроса в 2021 году нет, и привлекательность Подмосковья сохранится. Одновременно разница в стоимости жилья в Московской области и других регионах России сократилась.
Соответственно покупатель выбирает большие возможности столичного региона, осознавая высокую степень интеграции транспортной, социальной и прочей инфраструктуры Москвы и Подмосковья.
При этом в 2020 году быстрее всего дорожало подмосковное жилье (как первичное, так и вторичное), которое находится ближе к МКАД. Купить квартиру в Подмосковье в, так называемом, ближнем поясе, за год стало дороже на 24%, в среднем поясе – на 22%, в дальнем – на 18%.
2. Спрос на новостройки в Московской области стабилен
В 2020 году ситуация со спросом была неоднозначной в разных регионах России. В одних, например, в Татарстане, число сделок на рынке строящегося жилья выросло на 16%, в других – резко снизилось.
В Московской области ни пандемия коронавируса, ни программа субсидирования ипотеки существенно не повлияли на итоговое число договоров долевого участия, заключенных в 2020 году. По данным Росреестра, здесь были зарегистрированы 81 тыс. ДДУ, что всего на несколько сотен договоров меньше, чем в 2019 году (–1%).
В то же время спрос на вторичные квартиры в Московской области в 2020 году снизился на 7%. В прошлом году в этом регионе зарегистрировали 197 тыс. договоров купли-продажи против 212 тыс. годом ранее.
Отдельно эксперты КОРТРОС отмечают дефицит по-настоящему качественного предложения, особенно в загородном формате, из-за отсутствия которого покупатели вынуждены искать варианты жилья, например, покупать квартиру в Новой Москве.
3. В Московской области стали реже покупать новостройки в ипотеку
За последний год доля ипотеки, которую заемщики получили на покупку строящегося в Московской области жилья, заметно сократилась. По данным ЦБ РФ, в январе 2020 года в Подмосковье заключили 1,8 тыс.
ипотечных сделок на первичном рынке жилья, что составило 37% от общего числа полученных жилищных кредитов на тот период, включая займы на вторичное жилье. В декабре того же года дольщики заключили в Московской области 3,1 тыс.
ипотечных соглашений – 26% от общего числа кредитов.
Впрочем, такая же тенденция наблюдалась и в Москве. Доля новостроек на московском рынке первичного жилья за 2020 год сократилась с 48% до 37%, то есть на 11 процентных пунктов, так же, как и в Московской области.
В целом, по мнению экспертов КОРТРОС, это связано с переориентацией части клиентов на вторичный рынок жилья. В то же время многие покупатели стремились приобретать квартиры в готовых новостройках у девелоперов.
Тем не менее покупатели новостроек сейчас чаще берут ипотеку, чем приобретают квартиры исключительно за собственные средства или в рассрочку. По данным КОРТРОС, в январе 2020 года кредит привлекался для заключения 60% сделок на рынке новостроек, а в декабре – 68%.
4. В Московской области преобладает мало- и среднеэтажная застройка
Средняя этажность новостроек в Подмосковье повышается не такими быстрыми темпами, как в Москве, и остается ниже. В декабре 2020 года, по данным Единого ресурса застройщиков, этот показатель в Московской области составил 18,1 этаж, тогда как в конце 2019 года он достигал – 17,9 этажей. В Москве средняя этажность уже составила 24,7.
Между тем в Подмосковье по-прежнему преобладают мало- и среднеэтажные новостройки. На долю домов с 1–3 этажами приходится 25% строящихся корпусов. Здания с 4–8 этажами составляют 21% застройки, а среднеэтажные корпуса (9–12 этажей) – 13%. Таким образом, в сумме мало- и среднеэтажная застройка составляет 59% строящихся корпусов в Московской области.
«В последние годы запросы покупателей жилья в Московской области заметно изменились, – говорит коммерческий директор компании КОРТРОС Дмитрий Железнов.
– Клиенты всё чаще хотят жить в зданиях небольшого масштаба, которые удачно вписаны в ландшафт Подмосковья и имеют соразмерные, «человеческие» габариты. Поэтому интерес к проектам с мало- и среднеэтажными домами растёт.
В Московской области они обладают более удачными видовыми характеристиками и создают ощущение загородного формата жизни. В частности, мы реализуем проект Равновесие в Московской области, где высота зданий ограничена 4-6 этажами».
ЖК Равновесие – малоэтажный квартал рядом Одинцово. В первой очереди проекта запланировано 11 монолитных домов с переменной этажностью, которые образуют закрытые дворы. Минимальная стоимость квартиры – 3,4 млн рублей за студию площадью 29 кв.м.
5. Предложение новостроек в Московской области сокращается
Общая площадь строящегося жилья в Московской области постепенно сокращается. По данным Единого ресурса застройщиков, в конце 2020 года этот показатель составлял 11,7 млн кв.м.
За год до этого, в декабре 2019 года, профессиональные девелоперы возводили в Подмосковье 14,6 млн кв.м. жилья. Таким образом, за год общая площадь застройки в Московской области уменьшилась на 20%.
Количество зданий при этом сократилось с 1,4 тыс. до 1 тыс.
При этом, по подсчетам экспертов КОРТРОС, предложение новостроек, выраженное в площади продаваемых квартир, сократилось на 38% – с 2,3 млн кв.м до 1,42 млн кв. м. Количество квартир на рынке уменьшилось с 44,6 тыс.
до 26,6 тыс. (–40%). Отрасль переживает снижение конкуренции из-за ухода игроков, не справившихся с переходом на эскроу-счета и кризисом пандемии. В первую очередь речь идет о сравнительно небольших девелоперах.
«Сокращение площади застройки создает предпосылки для дефицита новостроек в Подмосковье, – комментирует Дмитрий Железнов. – Это связано с общей для страны тенденцией к снижению девелоперской активности из-за реформы долевого строительства.
Однако нужно понимать, что из-за роста цен на жилье в пределах МКАД и на рынке новостроек Новой Москвы значительная часть потенциальных клиентов в ближайшее время может вновь переориентироваться на подмосковный рынок новостроек.
В этом случае они могут столкнуться с дефицитом предложения и, как следствие, ростом цен».
Источник:
ГдеЭтотДом.РУ
Московские квартиры начали уменьшаться в размерах — МК
На столичном первичном рынке растет популярность квартир с компактной европланировкой и небольших студий.
В условиях падения доходов граждан и подорожания новостроек застройщики, работающие в массовом сегменте, уменьшают метраж жилья.
За 12 последних месяцев площадь новых квартир экономкласса в Москве сократилась на 10% (на 6 кв.м), а квадратный метр подорожал с 188 тыс. рублей до 234 тыс. рублей, то есть на 25%.
В последний раз мода на жилье евроформата царила на столичном рынке новостроек в 2008 году, когда до России докатился международный финансовый кризис. Доходы покупателей тогда сильно просели, высоко подняла голову инфляция.
И девелоперы нашли выход из сложной ситуации — квартиры евроформата, которые отличаются максимальной компактностью и эргономикой. Главная фишка такого жилья — просторная кухня-гостиная (от 14 кв. м до 20 кв.
м) и примыкающие к ней небольшие комнаты для отдыха.
По оценке экспертов, тренд на малогабаритное жилье в массовом сегменте начал формироваться во второй половине прошлого года. В этом году на фоне продолжающегося падения доходов покупателей он окреп.
По оценке «Азбуки жилья», объем предложения квартир и апартаментов площадью более 100 кв. м в московских новостройках сократился в мае на 40%, до 3,2 тыс. лотов.
Доля такого жилья от общего объема по итогам первого квартала 2021 года снизилась с 9,8% до 5,7%.
Как сообщила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, в конце весны средняя площадь квартиры в новостройках массового сегмента в старых границах Москвы за 12 месяцев сократилась на 10%, а средняя стоимость выросла на 12% — до 12 млн рублей.
При этом в апреле впервые в истории студий в массовых новостройках стало больше, чем трехкомнатных квартир. Средняя площадь квартир от московских застройщиков на рынке новых жилых комплексов эконом- и комфорт-класса составила 52,5 кв. м. Год назад, в апреле 2020 года, жилье в этом сегменте рынка в среднем было больше — порядка 58,5 кв. м.
Таким образом, средняя площадь квартиры на массовом рынке новостроек столицы за год сократилась на 10%, или на 6 «квадратов».
Одновременно из-за реформы строительной отрасли, подорожания стройматериалов и льготной ипотеки существенно выросли расценки на новое жилье.
Если в апреле 2020 года средняя цена квартиры составляла 10,98 млн рублей, то в апреле 2021 года она увеличилась до 12,28 млн рублей, прибавив, таким образом, в цене 12%, или 1,3 млн рублей.
Удельная цена массовых новостроек соответственно возросла еще больше: квадратный метр подорожал с 188 тыс. рублей до 234 тыс. рублей, то есть на 25%.
— Уменьшение площади экспонируемых квартир свидетельствует об объективных причинах, связанных со спросом, — отметил гендиректор компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. — На рынке достаточно давно наблюдается тренд на уменьшение средней площади продаваемой квартиры.
Это связано с оптимизацией планировочных решений. Сейчас на рынке преобладают евроформаты и квартиры небольших габаритов, что продиктовано рациональной моделью поведения покупателей и высокой динамикой роста цен на жилье.
Клиент готов платить только за полезное многофункциональное пространство квартиры и обладает ограниченным бюджетом при покупке.
Уменьшение площади жилья выразилось не только в сокращении площади средней квартиры, но и в перераспределении предложения в пользу небольших помещений.
По подсчетам экспертов, доля студий на рынке массовых новостроек Москвы выросла с 9,4% в апреле 2020 года до 17,9% в апреле 2021 года. Большинство новых квартир площадью до 30 кв. м покупается для последующей сдачи в аренду.
Одновременно сократилась доля трехкомнатных квартир — с 20,2% до 15,6%. Сейчас на столичном рынке покупатели могут найти порядка 1,8 тыс. студий и 1,6 тыс. трехкомнатных квартир.
«Конечно, у студий и трехкомнатных квартир разная потенциальная аудитория покупателей, но связанные с ними тенденции очень примечательны», — заметила Мария Литинецкая.
— С одной стороны, из-за роста цен на жилье объективно становится меньше клиентов, способных приобрести большую квартиру, поэтому постепенно доля трехкомнатных квартир в предложении уменьшается. С другой стороны, заметно возросла аудитория потенциальных покупателей студий.
Это связано со снижением ставок по ипотеке в прошедшие месяцы, которое позволило приобрести небольшое жилье молодым людям, студентам и другим клиентам».
По мнению специалистов, мода на малогабаритные квартиры на столичном рынке новостроек продолжится как минимум до конца текущего года.
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №28554 от 8 июня 2021
Заголовок в газете: Возвращение евроформата
Пройденный этаж: число новостроек в крупных городах за год выросло вдвое
За год количество новостроек на раннем этапе строительства в крупных городах выросло в 1,5–2,5 раза. Об этом «Известиям» рассказали участники рынка недвижимости.
В условиях всё еще достаточно высокого спроса, нехватки предложения, а также адаптации значительной части компаний к проектному финансированию девелоперы начали активно выводить новые проекты. После выхода из локдауна застройщики запустили реализацию отложенных проектов.
Ранее сформировавшийся дефицит, вызвавший беспрецедентный рост цен на первичное жилье, будет устранен, указали эксперты. Увеличение предложения должно стабилизировать цены, полагают специалисты.
Новый выход
В январе–мае 2021 года на российский рынок жилья вышло 1,6 тыс. новых проектов общей площадью 15,3 млн кв. м (в соответствии с датой опубликования первой проектной декларации), рассказали «Известиям» в Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ).
Это около 15% от всего объема нынешнего жилищного строительства в стране. За аналогичный период 2020-го на рынок вывели примерно 1 тыс. объектов площадью 8,5 млн кв. м, что составляло 7,5% от всего объема. То есть объем новых проектов вырос вдвое.
Кроме того, зафиксировано увеличение средней площади новых объектов — в 2021 году она составляет 9,1 тыс. кв. м, годом ранее аналогичный показатель равнялся 8,6 тыс., рассказали в ЕРЗ.
На фоне ажиотажного спроса на новостройки в прошлом году доля квартир на ранней стадии строительства рекордно снизилась в большинстве крупных городов России — до 15–20% от общего объема предложения, сказал руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. В том числе это привело к росту цен на жилье.
По его словам, сейчас во всех крупных городах страны начал восстанавливаться объем предложения квартир в домах на ранней стадии строительства. В условиях еще достаточно высокого спроса девелоперы начали активно запускать новые проекты, адаптировавшись к реалиям, связанным с пандемией и введением эскроу-счетов.
— Активнее всего объем предложения на ранней стадии строительства вырос в Москве (в 2,5 раза), Санкт-Петербурге (2,2 раза), Екатеринбурге (2 раза), Самаре и Казани (1,8 раза), Тюмени и Новосибирске (1,5 раза), — сообщил Сергей Зайцев.
В Москве 40% новостроек массового сегмента находится на начальных стадиях строительства — из почти 12 тыс. квартир 4,7 тыс. продаются в домах на этапе котлована, рассказали аналитики компании «Метриум». За последний год предложение таких новостроек увеличилось в 2,5 раза, добавили там.
По данным «Метриума», на следующем этапе строительства — монтаж этажей — представлены 33% квартир в новостройках Москвы. На выбор у покупателей порядка 3,9 тыс. квартир в таких домах.
Год назад их доля была примерно такой же — 32% (4,4 тыс. квартир). В объектах на стадии отделочных работ — 24% предложения (2,9 тыс. квартир). За год таких вариантов жилья стало заметно меньше.
В мае 2020 года на этом этапе застройщики продавали 39%, или 5,3 тыс. квартир.
И меньше всего возможности у потенциальных клиентов купить квартиру у девелопера в готовой новостройке. В мае 2021 года доля предложения такого жилья снизилась до 3%, тогда как год назад она составляла 13%. Количество квартир в продаже снизилось с 1,7 тыс. до 400 единиц, рассказали аналитики.
Курс на стабилизацию
За последний год заметно выросли цены на стройматериалы. Металл за год подорожал примерно вдвое, так же увеличилась стоимость древесины, цены на бетон прибавили 30%, рассказал генеральный директор Optima Development Давид Худоян.
Дорожают базовые материалы для строительной отрасли, что вызывает цепную реакцию повышения расценок на всё прочее: трубы, металлоконструкции, отделочные материалы и так далее, отметил он.
По мнению представителя девелопера, основная причина этому — агрессивная ценовая политика отечественных производителей, которые стремятся повысить внутренние цены до мировых.
В совокупности с дефицитом предложения и высоким спросом на жилье это сказалось на динамике стоимости жилья. За прошлый год в среднем по России квартиры в новостройках подорожали на 19%.
Увеличение же объема предложения квартир на старте продаж, которые обычно продаются дешевле, чем на более поздних этапах строительства, может привести к стабилизации ситуации и затормозит рост средней стоимости квадратного метра, полагает Сергей Зайцев.
Также к замедлению роста цен на жилье приведет ужесточение условий льготной ипотеки, считает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
С 1 июля ставка по программе составит 7% годовых, а предельная сумма будет единой для всех регионов — 3 млн рублей, заявлял ранее президент Владимир Путин.
Сейчас ставка равняется 6,5%, лимиты на покупку первичного жилья достигают 12 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, для остальных регионов — 6 млн рублей.
Летом можно прогнозировать снижение покупательской активности, которое не позволит застройщикам заметно поднимать цены.
А осенью, с началом нового делового сезона, цены будут меняться в пределах инфляции, которая может составить 4–5%, высказал мнение Андрей Колочинский.
Но пока не наступила хотя бы временная стабилизация эпидемиологической обстановки, уверенно делать прогнозы сложно, добавил эксперт.
В любом случае основным фактором ценовых колебаний на рынке первичного жилья остается баланс спроса и предложения, добавил директор департамента закупок ГК «А101» Георгий Криницын.
При наиболее позитивном сценарии, когда ключевая ставка останется на уровне 5,5% или вырастет до 6%, на рынок продолжат выходить новые проекты, считает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Это позволит удержать спрос на высоком уровне. Динамика цен на новостройки может превысить инфляцию, но в итоге замедлится из-за повышения активности застройщиков и насыщения рынка, полагает он.