Московские офисы в среднем ищут арендатора по 9 месяцев

8.5

рейтинг бизнес-центра

9.0

рейтинг бизнес-центра

9.0

рейтинг бизнес-центра

9.2

рейтинг бизнес-центра

9.6

рейтинг бизнес-центра

8.5

рейтинг бизнес-центра

9.0

рейтинг бизнес-центра

8.5

рейтинг бизнес-центра

7.8

рейтинг бизнес-центра

Класс BПешком от метроКондиционирование и вентиляцияСвой паркингНесколько провайдеров связи

7.3

рейтинг бизнес-центра

Класс B+Пешком от метроКондиционирование и вентиляцияСвой паркингНесколько провайдеров связиРазвитая инфраструктура

8.3

рейтинг бизнес-центра

9.3

рейтинг бизнес-центра

7.5

рейтинг бизнес-центра

7.9

рейтинг бизнес-центра

Класс B+Пешком от метроКондиционирование и вентиляцияСвой паркингНесколько провайдеров связиРазвитая инфраструктура

8.1

рейтинг бизнес-центра

Класс BПешком от метроКондиционирование и вентиляцияСвой паркингНесколько провайдеров связиРазвитая инфраструктура

7.6

рейтинг бизнес-центра

Класс АПешком от метроКондиционирование и вентиляцияСвой паркингНесколько провайдеров связиРазвитая инфраструктура

9.5

рейтинг бизнес-центра

8.4

рейтинг бизнес-центра

Бизнес-центр «Дукат Плейс 2»Класс АПешком от метроКондиционирование и вентиляцияСвой паркингНесколько провайдеров связиРазвитая инфраструктура

8.5

рейтинг бизнес-центра

8.6

рейтинг бизнес-центра

8.9

рейтинг бизнес-центра

8.5

рейтинг бизнес-центра

7.6

рейтинг бизнес-центра

Бизнес-центр «Чайка Плаза 2»Класс B+Пешком от метроКондиционирование и вентиляцияНесколько провайдеров связиРазвитая инфраструктураСтихийный паркинг

7.1

рейтинг бизнес-центра

Бизнес-центр «Премьер Плаза»Класс B+Пешком от метроКондиционирование и вентиляцияСвой паркингНесколько провайдеров связиРазвитая инфраструктура

8.0

рейтинг бизнес-центра

Бизнес-центр «Лотте Плаза»Класс АПешком от метроКондиционирование и вентиляцияСвой паркингНесколько провайдеров связиРазвитая инфраструктура

9.3

рейтинг бизнес-центра

9.0

рейтинг бизнес-центра

8.6

рейтинг бизнес-центра

9.0

рейтинг бизнес-центра

Бизнес-центр «Чайка Плаза 1»Класс B+Пешком от метроКондиционирование и вентиляцияСвой паркингНесколько провайдеров связиРазвитая инфраструктура

7.8

рейтинг бизнес-центра

Knight Frank: итоги 2020 года на рынке торговой недвижимости Москвы

Итоги и планы. Новый год на Retail.

ru Коммерческая недвижимость, street retail, ТЦ, склады, Открытия и закрытия магазинов

27 ноября 2020, 10:20

16555 просмотров

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2020 года на рынке торговой недвижимости столицы.

Сроки запуска новых объектов по-прежнему переносятся, вакансия в новых ТЦ достигает 40%, общий уровень вакансии почти на 5% выше, чем в конце 2019 года. Международные операторы откладывают планы выхода на российский рынок. Подробнее об этом – в кратком обзоре.

Geshas/shutterstock.

Всего в 2020 году в Москве открылось девять объектов общей площадью 249,3 тыс. кв. м, четыре из них – районные ТЦ. По-прежнему возможен перенос сроков ввода около 50% объектов, ранее анонсированных к открытию в 2020 году.

Отмечается высокий уровень вакансии (до 40%) торговых центров, открывшихся в 2020 году. При этом общий уровень вакансии достигает 11%, что на 4,9 п. п. больше значения IV квартала 2019 года.

Активность международных операторов продолжает снижаться: за десять месяцев на рынок России вышло всего 12 новых брендов против 26 за аналогичный период 2019 года.

«2020 год совершенно точно войдет в историю рынка торговой недвижимости не только как год небывалого кризиса, вызванного не столько экономическими и политическими факторами, сколько эпидемиологической обстановкой в мире, но и как переломное время для старых бизнес-моделей и подходов к развитию рынка торговой недвижимости, – комментирует Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank. – В этот период замедлились одни тренды и с огромной скоростью стали развиваться другие. С одной стороны, мы с высокой долей неопределенности подходим к завершению этого непростого года, но, с другой стороны, входим в эпоху становления новых форм рынка и новых возможностей для игроков индустрии».

Предложение и вакансия

• Всего за 2020 год было введено 249,3 тыс. кв. м, что на 6% больше, чем за аналогичный период 2019 года, когда было введено 234,3 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Прирост нового предложения произошел за счет открытия ТРЦ «Щелковский» (GLA 70 тыс. кв. м) в составе ТПУ «Щелковский», ТЦ «Остров мечты» (GLA 70 тыс. кв. м)  в составе одноименного парка развлечений, ТЦ «Квартал West» в составе одноименного МФК (GLA 58 тыс. кв. м), аутлет-центра «The Outlet Moscow» (GLA 14,5 тыс. кв. м), ТЦ «Столица» (GLA 10 тыс. кв. м.), а также четырех районных торговых центров ADG Group – «Эльбрус» (GLA 4,7 тыс. кв. м), «Будапешт» (GLA 9,7 тыс. кв. м), «Нева» (5,9 тыс. кв. м) и «Рассвет» (GLA 6,5 тыс. кв. м).

• За 10 месяцев 2020 года было перенесено 49% от заявленного годового ввода, что составляет 467,7 тыс. кв. м арендуемых торговых площадей. Анонсированные ранее открытия Vnukovo Premium Outlet и объектов редевелопмента сети кинотеатров ADG Group перенесены на конец 2020 года.

• До конца года ожидается ввод еще примерно 231 тыс. кв. м торговой недвижимости.

Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей

Источник: Knight Frank Research, 2020.

• Показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями не изменился и составляет 532,2 кв. м на 1 000 человек. Относительно сопоставимого периода прошлого года рост составил 3,7%.

• В разрезе административных округов «старой Москвы», наиболее обеспеченными являются Центральный, Южный и Северный округа. Новомосковский округ является лидером по обеспеченности (1 453 кв. м/1 000 чел.), что обусловлено небольшой численностью населения (274 170 чел.). В перспективе ближайших трех – пяти лет ожидается значительный прирост населения за счет ввода в эксплуатацию большого объема жилья на фоне низкой интенсивности ввода торговых центров и, как следствие, снижение показателя обеспеченности до 750–850 кв. м/1 000 чел. Наименее обеспечен качественными торговыми площадями Троицкий административный округ с нулевым значением.

Торговые центры, открывшиеся в 2020 г. и планируемые к открытию до конца 2020 г.

Источник: Knight Frank Research, 2020.

• По итогам 2020 года уровень вакансии в торговых центрах Москвы, введенных в эксплуатацию более двух лет назад, увеличился на 1,8% (относительно 2019 года) и составил 5,3%. Общий уровень вакансии достиг 11%, что на 4,9 п. п. больше показателя 2019 года.

• Сохраняется высокий уровень вакансии в большинстве объектов, открытых в 2020 году – в некоторых он достигает 40%, что соответствует тренду последних лет, когда торговые центры вводятся с большой долей свободных площадей и активно заполняются в течение первых двух лет.

Коммерческие условия

• В IV квартале 2020 года уровень арендных ставок на торговые помещения в ТЦ остался в прежнем ценовом диапазоне относительно предыдущего квартала. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, ставки аренды снизились под влиянием мер по предотвращению пандемии и экономического кризиса. Во II квартале 2020 года они сократились на 25% относительно границ диапазонов базовой арендной ставки для якорных арендаторов и операторов торговой галереи с небольшой площадью помещений по сравнению с прошлым годом и I кварталом текущего года. Максимальные базовые ставки аренды, несмотря на определенное снижение, также приходятся на помещения в зоне фуд-корта, предприятия общественного питания и для «островной» торговли в действующих проектах с высоким трафиком и могут достигать 120 тыс. руб./кв. м/год. Минимальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более 2 000 кв. м для якорных арендаторов.

Условия аренды в торговых центрах Москвы

Профиль арендатора	Диапазон базовых арендных ставок, руб./м²/год*	% от ТО
Гипермаркет (>7 000 м²)	0–8 000	1,5–4
DIY (>5 000 м²)	0–6 000	4–6
Супермаркет (1 000–2 000 м²)	8 000–18 000	4–6
Супермаркет (450–900 м²)	18 000–35 000	6–6
Товары для дома (7 000 м²)	0–8 000	1,5–4
DIY (>5 000 м²)	0–6 000	4–6
Супермаркет (1 000–2 000 м²)	8 000–18 000	4–6
Супермаркет (450–900 м²)	18 000–35 000	6–6
Товары для дома (

Аренда офиса в Москве и МО

топ

ILM real estate — офисы/логопарки

Объектов: 17

топ

«SKY Property» — прямая аренда

Объектов: 16

топ

OF.RU — офисы в Москва-Сити

Объектов: 10

топ

Agora — арендный бизнес, ритейл, общепит, офисы

Объектов: 10

Галс-Девелопмент⠀ БЦ Искра-Парк

Объектов: 6

JCat — объявления от собственников

Объектов: 3

Рентавик — особняки/офисы

Объектов: 10

Эстейт Менеджмент — недвижимость от банка ВТБ

Объектов: 5

Praedium — офисные блоки, склады/заводы

Объектов: 3

Regus — сеть коворкингов

Объектов: 17

New Life Group

Объектов: 19

MR Group застройщик

Объектов: 15

Группа «ЛСР» — застройщик: БЦ Новый Балчуг | ЖК ZILART

Объектов: 7

Большой Город

Объектов: 5

Апекс Недвижимость

Объектов: 4

Bright Rich | CORFAC International

Объектов: 2

ГК «Пионер» (Pioneer Group)

Объектов: 9

SOK — сеть коворкингов

Объектов: 3

Jones Lang LaSalle

Объектов: 16

A B Development

Объектов: 12

KR Properties

Объектов: 7

City&Malls PFM

Объектов: 7

PPF Real Estate Holding

Объектов: 6

ГК «Stone Hedge»

Объектов: 4

AEON Development

Объектов: 3

PLACE Property Management

Объектов: 1

Концерн «КРОСТ»

Объектов: 12

Amtel Properties

Объектов: 6

АЛМ-Девелопмент

Объектов: 5

Estate Capital

Объектов: 3

ООО «СОЦИУМ-СООРУЖЕНИЕ»

Объектов: 3

SREDA — коворкинг в «Москва-Сити»

Объектов: 1

Снять офис ???? в Москве без посредников, недорого сдача офисов от хозяина

Сдам офис

• Московская область, Москва, Почтовая Б, 38 строение 5
• 4 / 4 180 м²

Аренда офисного помещения площадью 180 кв.м, на 4 этаже 4-этажного административного здания класса B в 8 мин. пешком от м. Электрозаводская, район Басманный. Номер налоговой…

• 180 000 /мес.
• 1 м² = 1 000

Сдам помещение под офис

• Московская область, Москва, Тверская, 9 строение 7
• 2 / 6 38 м²

Собственник ГК «Экоофис»! Сдаем офис 38,1 кв.м. в БЦ «Экоофис», 2 мин. от м. Охотный ряд. Офис расположен на 2/6 этаж. здания. Планировка: 1 кабинет, 2 окна…

Сдаю помещение под офис отдельный вход

• Московская область, Москва, Береговой, 5ак3
• 1 / 25 190 м²

Офис в аренду площадью 190.7 м2, на 1 этаже 25-этажного торгово-развлекательного центра в 3 мин. транспортом от м. Шелепиха, район города — Филевский парк, предоставляется…

• 330 000 /мес.
• 1 м² = 1 737

Сдается офисное помещение

• Московская область, Москва, Электродная, 13
• 2 / 2 18 м²

Аренда офисного помещения площадью 18 м2, на 5 этаже многофункционального комплекса класса B в 5 мин. транспортом от м. Шоссе Энтузиастов, район Перово. Высота потолков: 3 м. Офис…

Сдается офис

• Московская область, Москва, Электродная, 13
• 2 / 2 75 м²

Аренда офисного помещения площадью 75,9 м2, на 2 этаже многофункционального комплекса класса B в 5 мин. транспортом от м. Шоссе Энтузиастов, район Перово. Два помещения — 22,8 и…

Сдам помещение под офис имеется охрана

• Московская область, Москва, Электродная, 13
• 2 / 4 36 м²

Аренда офисного помещения площадью 36,8 кв.м, на 2 этаже 4-этажного многофункционального комплекса класса B в 5 мин. транспортом от м. Шоссе Энтузиастов, район города — Перово…

Сдаю офисное помещение

• Московская область, Москва, Электродная, 13
• 2 / 2 57 м²

Аренда офисного помещения площадью 57 м2, на 2 этаже многофункционального комплекса класса B в 5 мин. транспортом от м. Шоссе Энтузиастов, район Перово. Высота потолков: 3 м. Офис…

Сдам офис

• Московская область, Москва, Краснобогатырская, 38 строение 2
• 4 / 5 28 м²

Помещение под офис площадью 28 м2, на 4 этаже 5-этажного административного здания класса B+ в 11 мин. транспортом от м. Преображенская площадь, район Богородское. Высота потолков:…

Сдаю помещение под офис

• Московская область, Москва, Краснобогатырская, 38 строение 2
• 5 / 5 16 м²

Помещение под офис площадью 16.2 м2, на 5 этаже 5-этажного административного здания класса B+ в 7 мин. транспортом от м. Преображенская площадь, район Богородское. Высота…

Минимальная цена офиса в Москве без посредников — 1 250

Минимальная цена за квадратный метр офиса в Москве без посредников — 100

Часто задаваемые вопросы

• ???? Какая средняя цена сдачи офиса в Москве?Стоимость съема в среднем — 192 498 .
• ???? Какая средняя площадь сдаваемых офисов в Москве?Предлогаются с площадью в среднем — 125 м².
• ???? Что должен включать в себя договор сдачи-аренды офиса? Что проверять при составлении?Паспортные данные, точный адрес объекта недвижимости; документы о праве собственности, сумма договора, условия оплаты, площадь объекта, пункт об обязательной регистрации, гарантии продавца, подписи сторон.
• ???? Как проверить, что вам продаёт офис собственник?Все объявления на сайте проходят проверку, а также присутствует фильтр для выборки лишь тех объявлений, которые добавили собственники.

Оформите бесплатную подписку, чтобы получать на почту новые объявления по запросу

Аренда офисов Москва от хозяина

• В самых свежих объявлениях недорого сдача офисов Москва от собственника на сайте реально увидеть фотографии, объект на карте, небольшое описание, условия сделки, цену за квадратный метр и арендодателя, выделите район. Также, чтобы легче было подбирать, воспользуйтесь функцией добавления объявления «Избранное».Если вы не смогли найти необходимое объявление у нас, тогда стоит попробовать снять офис на авито, циан, домклик или из рук в руки.

Что ищут арендаторы? Спрос на коммерческую недвижимость — блог о коммерческой недвижимости AMO.ru

Пытаясь проанализировать ситуацию на рынке, собственник сталкивается с прямо противоположными по смыслу публикациями авторитетных изданий. «Спрос падает!» — предупреждает один портал.

«Спрос растет!» — воодушевленно утверждает другой. Кому верить? Все просто: не нужно пытаться вычислить «среднюю температуру по больнице».

Коммерческая недвижимость – штучный товар, поэтому некоторые ее разновидности высоко востребованы, а некоторые экспонируются годами.

От чего зависит спрос?

Если говорить коротко и емко – то от экономической ситуации в стране и уровня благосостояния компаний-потенциальных арендаторов. Поэтому понятно, что офис или склад значительной площади сдать будет сложнее, чем небольшое помещение.

Если смотреть немного шире, то спрос на коммерческую недвижимость зависит от нескольких принципиальных факторов:

• Профиль здания. Помещение свободного назначения легче «найдет» арендатора, чем здание, перепрофилированное под банковский офис;
• Локация. Высокая проходимость локации и удобное транспортное расположение привлекут внимание широкого круга арендаторов. Помещения, расположенные на окраинах или вдалеке от метро – только если компании стоимость аренды важнее, чем комфорт;
• Классность здания. Офисные помещения классов С и тем более D сдаются по относительно низким ставкам, но даже небольшие компании сегодня предпочитают переезжать в помещения не ниже Bкласса. Это говорит о том, что работодатели понимают: работоспособность сотрудников напрямую зависит от комфорта. Второе преимущество офисов А и В классов – меньший коэффициент потерь (loss factor). Третье – качественная управляющая компания, которая следит за жизнедеятельностью офиса и оперативно устраняет недостатки;
• Конъюнктура рынка;
• «Раскрученность» и узнаваемость объекта (например, бизнес-центра).

Офисы

В сегменте офисных помещений наиболее востребованы площади в 100-300 м2, расположенные в зданиях классов А и В. Такой офис оптимален для компаний, представляющих малый и средний бизнес.

Типичные арендаторы – это фирмы, оказывающие потребительские услуги, IT-сектор, торговые и строительные компании.

Готовая отделка – даже в бюджетном формате – ускорит въезд арендаторов, поэтому имеет смысл ее выполнить.

Блоки площадью 500-1000 м2 менее востребованы, поэтому при покупке объекта разумно рассмотреть возможность «нарезки» помещения на мелкие блоки. Правда, ротация арендаторов будет в этом случае выше. Интересно, что на столичном рынке наблюдается дефицит крупных офисных площадей, и этот вариант может стать вполне выгодным, но он предполагает и солидные инвестиции.

Самыми популярными локациями являются ЦАО, ЗАО, юго-запад и северо-запад Москвы.

Склады

Наиболее востребованными на данный момент остаются помещения метражом 1000-3000 м2. В качестве дополнительных требований арендаторы указывают высокие потолки, нагрузку на пол, определенный температурный режим, наличие автомобильных и железнодорожных подъездных путей, пандуса. Предпочитаемые районы – южное направление в небольшом удалении от МКАД (до 50 км).

Если вы хотите следить за спросом на коммерческую недвижимость в Москве, обратите внимание на аналитику портала AMO.RU. Информация обновляется ежеквартально. При необходимости мы выполним исследование конъюнктуры рынка в интересующем вас районе.

Офисный рынок: время арендаторов

Арендный бизнес в офисных центрах Москвы является одной из возможностей инвестирования средств с получением постоянного дохода.

При этом действовать на рынке могут как представители среднего и крупного бизнеса, так и владельцы относительно небольшого капитала.

Мы попросили специалистов рынка коммерческой недвижимости рассказать о состоянии этого сегмента и финансовых условиях для входа.

Тенденции на офисном рынке

В последнее время на офисном рынке аренды наблюдается несколько тенденций, которые необходимо учитывать предпринимателям, решившим войти в этот сегмент. Так, изменения коснулись полного перехода в рублевую зону, причем размер индексации стал меньше и составляет по рублевым контрактам не более 5-7% в год.

Во-вторых, важно знать, что сейчас рынок сейчас находится на стороне арендатора, что дает «зеленый свет» тем, кто выбирает помещение по вкусу. Со стороны собственника им часто предлагается целый ряд приятных бонусов: например, услуги по отделке, которые включены в арендную ставку без дополнительного возмещения.

Конечно, такая ситуация будет не всегда. «Изменение ситуации и разворот к рынку арендодателя возможны в горизонте ближайших двух-трех лет и связаны с постепенным снижением вакансии в качественных офисах класса А и В+ в Москве и Санкт-Петербурге», – рассказывает Феликс Блинов, генеральный директор инвестиционной группы «РВМ Капитал».

Именно вымывание свободных помещений является еще одной тенденцией последнего года – оно усиливается из-за низких объемов ввода новых площадей. «Происходят крупные продажи, большие сделки по передаче активов.

Рынок постепенно меняется в сторону более профессионального: много интересных нововведений отмечается в отделке помещений, более современные материалы используются в строительстве объектов», – отмечает Роман Щербак, директор департамента офисной недвижимости компании Praedium.

Эксперт добавляет, что и состав классических арендаторов в настоящее время сильно изменился: раньше в больших офисах доминировали иностранные штаб-квартиры, а сейчас – российские государственные и частные компании.

«Что касается небольших помещений, наибольший интерес к ним проявляют компании-поставщики услуг для частных лиц и бизнеса, e-commerce.

Популярны помещения, в которых можно организовать и клиентский офис (например, шоурум), и офис для сотрудников – тренд на консолидацию заметен и в среднем сегменте», – продолжает Роман Щербак.

Предложения для покупателей

В настоящее время рынок арендного бизнеса в офисных объектах представлен, в основном, помещениями бизнес-центров класса В и ниже и ориентирован, прежде всего, на частных инвесторов.

«Предложения данного формата в бизнес-центрах класса А встречаются крайне редко по причине особых требований к структуре собственности здания – в отличие от офисов класса В, для высококачественных офисных зданиях (класса А) в классификации офисных зданий Московского исследовательского форума «единая структура собственности» является обязательным требованием», – поясняет Михаил Титов, заместитель директора отдела исследований рынка CBRE. – В зависимости от условий договора аренды, доходность в среднем составляет около 10-12% в год, что превышает доходность по банковским депозитам».

Средний размер сделки аренды на офисном рынке сегодня составляет 230-250 «квадратов», и спросом при этом пользуются помещения еще меньше.

Мария Онучина, управляющий директор PM УК NAI Becar поясняет: «Это и делает коворкинги с их набором сервисов и помещений разного функционального назначения («переговорки», конференц-залы, кофе-поинты и пр.) популярными.

Несмотря на ряд громких сделок, спросом продолжают пользоваться и крупные площади – от 10 тыс. кв. м. Таких площадок, к слову, в Москве катастрофически не хватает».

Финансовые условия входа

Эксперты называют различные объемы капитала, необходимого для входа в арендный бизнес в офисных центрах Москвы.

Так, Феликс Блинов считает, что минимальный порог входа составляет 20-30 млн руб., уточняя, что речь идет о приобретении офисных помещений классов В и С, реализуемых в мелкую нарезку. «Но при этом на высокую доходность от таких вложений рассчитывать не приходится, ее максимальный размер составит не более 10%», – добавляет он.

Роман Щербак называет другую сумму для среднего и мелкого инвестора – 50-100 млн руб. «Ниже этой суммы офисные помещения тоже доступны для покупки, но в рамках помещений свободного назначения или объектов класса В в не самых востребованных локациях с точки зрения деловой активности», – поясняет эксперт.

А вот Мария Онучина отмечает, что в арендный бизнес вполне можно зайти уже с 4,5 млн руб., причем эту сумму можно снизить еще более за счет акций и рассрочки от продавца. Такие предложения делают возможным начало работы в арендном бизнесе даже в результате обычных накоплений или продажи другой недвижимости.

От чего отказываются арендаторы?

Покупателям недвижимости без заключенного на него договора аренды необходимо знать, что средний срок экспозиции объекта на сегодняшний день составляет около 9 месяцев (при этом небольшие помещения сдаются быстрее). Однако есть немало примеров и того, когда площади простаивают годами – такое случается по разным причинам: например, площадка является устаревшей и требует реновации.

«Не востребованы арендаторами объекты бывают в силу завышенной оценки, негативных технических или строительных факторов.

Также в Москве присутствуют «зависшие» проекты, по которым ведутся судебные разбирательства. Часто в них даже не выполнена отделка помещений.

Чтобы нивелировать риски при выборе помещения для покупки, необходимо тщательно проверять правоустанавливающие документы объекта», – объясняет Роман Щербак.

Низкая ликвидность помещений может быть обусловлена и неправильно оформленной исходно-разрешительной документацией. «При наличии сомнений в законности возведения офисного здания арендаторы не рассматривают возможность аренды в нем на длительный период, – говорит Феликс Блинов. – Единственно возможный вариант в таком случае – краткосрочные договоры аренды с небольшими компаниями».

Также серьезное влияние может оказывать и неудачная локация. Например, здание находится далеко от метро и остановок общественного транспорта или имеет неудобный подъезд для автомобилей.

«Обычно этот фактор достаточно легко нивелируется за счет стоимости аренды, – отмечает Феликс Блинов.

– Остальные проблемы также решаемы, но, скорее всего, потребуют привлечения профессиональных управленцев, способных восстановить финансовую ценность и устранить убыточность стрессового актива».

Решения собственников

От неудачных офисных проектов собственники стараются избавиться различными способами. «Есть примеры площадей, которые в большинстве своем на стадии строительства объекта переводят из офисного формата в иной.

Чаще всего это апартаменты и отели, – рассказывает Мария Онучина. – Также есть примеры, когда перепрофилировали функционирующие здания.

При этом сплошь и рядом можно наблюдать примеры того, как административные здания превращают в современные офисные пространства».

Бизнес-центры площадью около 5 тыс. кв. м в пределах ТТК вполне могут быть переведены в многофункциональные центры с ритейлом (разумеется, в случае наличия конструктивных возможностей).

«В какой-то момент модернизация и перепрофилирование объекта, например, в апартаменты, а также его последующая реализация конечным пользователям или инвесторам становится экономически оправданным, рассказывает Руслан Кубрава, генеральный директор S.A. Ricci PM.

– Особенно это актуально при желании владельцев выйти из проекта с максимальной эффективностью».

Изменение офисного формата на торговый – история довольно редкая.

«Еще на этапе проектирования такого объекта выполняется подробный best use анализ, который сравнивает возможные для данной локации варианты по размещению торговых, офисных помещений или апартаментов, – рассказывает Феликс Блинов.

– Соответственно, настолько ошибиться с назначением проекта довольно сложно. Скорее, наоборот, много примеров перепрофилирования торговых центров в офисные в силу плохой проходимости, низких показателей объемов продаж и т.д.  или офисов и административных зданий в апартаменты».

Советы экспертов начинающим инвесторам в сегменте арендного бизнеса в БЦ, информацию о наиболее популярных офисных площадях и прогнозы развития рынка вы сможете прочитать на нашем портале в августе.

Real Group

Как сдать в аренду торговое помещение в Москве: где искать арендаторов, как договариваться, и какие «сюрпризы» могут преподнести надежные арендаторы-сетевики в процессе сотрудничества

Заниматься продажей самому, нанять риелтора или обратиться в брокерскую компанию?

Как найти арендатора коммерческой недвижимости и сдать ему помещение на своих условиях

Если вы собственник коммерческой недвижимости, и хотите сдать торговое помещение в Москве, то возможно встретитесь как с мелкими предпринимателями, так и с крупными сетевыми арендаторами. В работе с теми и другими есть свои преимущества и свои «подводные камни».

В этой статье мы расскажем о них, опираясь на свой многолетний опыт брокерской и консалтинговой деятельности. А еще поговорим о том, как найти надежного арендатора для своей коммерческой недвижимости, какую стратегию выбрать для переговоров, чтобы сдать помещение выгодно.

Сетевые арендаторы

Владельцы недвижимости больше хотят видеть в качестве арендаторов сетевиков. Это платежеспособные долгосрочные клиенты, их бизнес «на виду» сотрудничество не грозит никакими проблемами с законом.

Для начала такого «удобного» арендатора нужно найти. Рекламировать свои помещения на досках объявлений нет смысла. Крупные сетевые ритейлеры ищут их не там. Они предпочитают работать с брокерскими компаниями, которые подберут им помещение, проверят его характеристики, проведут переговоры по сделке.

Конечно, мы помогаем не только арендаторам, но и арендодателям. Это несложно, когда есть большая база сетевиков, готовых искать недвижимость только через нашу компанию. Мы работаем с сетями:

● Crocus Group, ● Х5 Retail Group, ● сеть супермаркетов «Азбука Вкуса», ● сеть магазинов продуктов питания «ВкусВилл», ● сеть гипермаркетов «Лента», ● магазины фирменной сети «Мираторг», ● сеть магазинов «SPAR», ● сеть супермаркетов «Верный», ● ООО «Фреш Маркет», ● розничная сеть «Магнит», ● сеть продуктовых магазинов «Магнолия», ● ГК «Дикси», ● гипермаркеты «BILLA», ● сеть аптек «Доктор Столетов», ● ГК «ЭРКАФАРМ», ● сеть клиник «Столица», ● сеть аптек «Самсон Фарма», ● ООО «АПТЕКА-А.в. е-1», ● аптечная сеть «Ригла», ● сеть аптек «Здоров.ру», ● сеть магазинов «Бристоль», ● сеть магазинов «Красное и Белое», ● сеть ювелирных магазинов «SunLight», ● сеть ювелирных магазинов «Золото 585», ● сеть торгово-сервисных центров «МВО Столица», ● сеть зоомагазинов «Бетховен», ● холдинг «Maison Dellos», ● рестораны быстрого питания «Бургер Кинг», ● сеть кофеен «Шоколадница», ● сеть пиццерий «DODO pizza», ● сеть пиццерий «Domino's pizza», ● Novikov group и многими другими.

В числе наших клиентов известные ТЦ, крупные БЦ. В таких сегментах рынка, как автотематика, корпоративное питание, торговый ритейл наша компания занимает одну из лидирующих позиций. 

Найти сетевика — не проблема. Вопрос в том, захочет ли этот сетевик заключать с вами договор, да еще и на ваших условиях. Скорее нет, чем да. Как правило, крупные операторы не взаимодействуют напрямую с физ. лицами и незнакомыми им компаниями.

Какие могут быть сложности

Если вы спите и видите, как бы сдать свое помещение в аренду «Пятерочке», подумайте вот о чем. «Пятерочек» много. Конечно, они заинтересованы арендовать недвижимость по минимальной ставке.

И этим вопросом у них занимаются «специально обученные люди». Эти люди могут давить на арендодателя — требовать скидку, угрожая съехать.

Собственники, которые столкнулись с таким шантажом впервые, часто теряются и снижают арендную ставку.

Чем мы можем помочь

Если вы слышали подобную историю, знайте: она точно произошла не с нашим клиентом. Клиенты «Риал Групп» знают, что мы в такой ситуации поможем найти нового арендатора для их коммерческой недвижимости в самые кратчайшие сроки, поэтому они не идут на уступки. Но главное, арендаторы знают, что их угрозы не страшны собственнику, который сотрудничает с «Риал Групп».

В работе с сетевым арендатором важно, чтобы договор аренды был составлен грамотным юристом. В правильном договоре не найдется поводов для пересмотра его условий. Юристы «Риал Групп» сопровождают сделку от составления договора и до ее завершения, консультируя по возникающим вопросам.

Предприниматели

Основная масса арендаторов — это все же малый бизнес. Особенно, если речь идет о помещениях, расположенных в многоквартирных домах на первых этажах. Предприниматели не так надежны, как сетевые ритейлеры. Но они и не такие опытные: с ними проще вести переговоры, можно договориться о выгодных условиях сделки.

Когда собственник недвижимости лично занимается поисками арендатора, сам ведет переговоры, предприниматель чувствует его заинтересованность и воспринимает ее как свою востребованность. В этой ситуации он может проявить неуступчивость в переговорах, потребовать низкую ставку по аренде.

В бизнесе многие вопросы лучше решать напрямую, «глаза в глаза». Но, если вы хотите выгодно сдать в аренду торговое помещение, без посредника не обойтись.

Когда арендатор ведет переговоры с брокером, он понимает, что является лишь одним из вариантов, которые отрабатывает брокерская компания.

Он понимает, что у брокера есть выбор, и этот выбор будет сделан в пользу более сговорчивого арендатора. А хорошее помещение ускользнет из рук.

Чем «Риал Групп» будет полезна арендодателю

1. Мы проведем объективную оценку недвижимости, что важно сделать именно в начале сделки. Объект, который долго не находит арендатора по причине завышенной цены, «замыливается» на рынке, и через какое-то время сдать это помещение под магазин не получается, даже занизив ставку.

2. Упакуем объект так, что его товарный вид будет сам притягивать арендаторов всех направлений бизнеса, не говоря о том, что заниматься его презентацией и реализацией будут профессионалы, которые подберут вам лучшее предложение из всех.

3. Переговоры по сделке и юридическое сопровождение мы также целиком и полностью берем на себя. Ваша задача прийти на сделку вовремя 🙂

«Единственное, о чем мы договорились с арендодателем — скидка 20%»: как бизнес решает арендный вопрос

Павел Шинкаренко, основатель сервиса для автоматизации документооборота Solar Staff:

У нас офисы в нескольких странах, и везде пришлось сокращать расходы. Мы уменьшили арендуемые офисные площади в Москве и на Кипре. Это позволило мягче проводить переговоры и договориться с арендодателями об изменении контрактов. 

В Москве мы отказались от аренды одного из трех помещений у одного арендодателя. На Кипре мы в процессе переговоров, там мы отказываемся от половины одного из помещений. Офис в Нидерландах решили перенести из Амстердама в пригород, чтобы снизить стоимость аренды.  

Роман Хорошев, CEO краудлендинговой платформы JetLend:

Еще в марте мы готовились к расширению в «Москва-Сити». Но в середине месяца стало ясно, что расширение в таких экономических условиях — безумие. Нужно было срочно снижать издержки. 

Мы договорились о снижении арендной ставки на 50% с нашим арендодателем в башне «Империя». Еще была предварительная договоренность о снижении на 75% в случае введения жесткого карантина. Но в условиях кризиса даже такое снижение мы посчитали недостаточным и решили съехать в офис более низкого класса. Расходы на аренду удалось снизить на 75%.

Максим Морозов, СЕО AI-стартапа Intelligence Retail:

Наш стартап занимается распознаванием товаров на полке. Мы — резиденты «Сколково». Технопарк идет навстречу своим резидентам. Они понимают, что не у всех сейчас есть возможность вовремя платить за аренду.

Поэтому по запросу разрешили вносить оплату без соблюдения сроков, предусмотренных договорами субаренды помещений. Скорее всего, мы воспользуемся этой возможностью. Самое важное для нас — сохранить команду.

• СЕО Intelligence Retail Максим Морозов
• Виктория Пантелеева, основатель интернет-агентства Digital Generation:

Для своего интернет-агентства я арендую офис в гостинице. Сейчас в этом здании нет никого, кроме администрации и охранников. Но когда объявили о карантине, я сразу же связалась с арендодателем. 

Оказалось, что в российских реалиях нужно сражаться за то, чтобы не оплачивать неоказанные услуги. Нам отказывались вернуть оплату за апрель или перенести ее на июль. Мы решили отказаться от офиса, если нам не снизят ставку. Упрашивали арендодателя пойти на уступки: писали письма, звонили. После долгих переговоров мы добились только скидки в размере 25%. 

Ожидали большего, но рады и этому. Менять офис после отмена режима самоизоляции пока не собираемся. Заранее забрали из офиса принтер, печати, документы и сейчас работаем удаленно.

Никита Цаплин, управляющий партнер IT-компании RUVDS:

Мы уже месяц работаем удаленно. Наша компания арендует офис у частной организации. Поэтому разговоры о каникулах, про которые говорит правительство, к нам не имеют отношения. Сейчас это относится только к тем, кто арендует площади у города. Но нам сделали небольшую скидку и дали рассрочку платежей.

В целом арендодатели не делают больших скидок. Многие компании закрываются, доход собственников зданий уменьшается. Логично, что они будут стараться взять оплату с тех, кто продолжает работать — пусть и удаленно. 

Дмитрий Чебанов, генеральный директор кадрового агентства для IT-отрасли Spice IT:

У нас классный большой офис на 300 кв. м. в центре Москвы, в пяти минутах ходьбы от станции метро «Цветной бульвар». Арендная плата за него — 600 тысяч рублей в месяц. Единственное, о чем мы договорились с арендодателем — скидка 20%.

Считаю, что размер скидки мог бы быть и больше. Хотя могу понять и арендодателя, у которого тоже есть свои расходы. 

Еще было предложение от арендодателя на случай, если у нас совсем нет денег — заплатить за апрель из обеспечительного залогового платежа. Он у нас соответствует двум месяцам аренды. Но я не вижу в этом особого смысла: залог все равно придется вносить обратно. 

2. CEO Spice IT Дмитрий Чебанов
3. Елизавета Осокина, основатель брендингового агентства Osoka Project:

Наш офис в Санкт-Петербурге пустует с середины марта. Мы написали письмо в администрацию бизнес-центра, что находимся в сложной ситуации и хотели бы получить какое-то антикризисное предложение. Предложили по бартеру услуги по брендингу или рекламной коммуникации.

В администрации пообещали проработать этот вариант. Думаю, что после «нерабочих дней», в которые весь наш коллектив работает на удаленке, мы вернемся в наш бизнес-центр. 

Наталия Пекшева, генеральный директор компании «Цвет диванов»: 

По требованию властей нам пришлось полностью остановить работу розницы. Вслед за Москвой и Московской областью мы получили под копирку написанные постановления по каждой из областей нашего присутствия. И закрыли 200 салонов. 

Руководитель компании «Цвет диванов» Наталия Пекшева

Еще за неделю до массового закрытия торговых центров трафик стал резко падать, и мы начали договариваться с арендодателями о льготных условиях. Уже тогда мы столкнулись с крайне нелояльным отношением владельцев и управляющих компаний.

В 40 магазинах нам категорически отказали в скидках. В большинстве ТЦ предложили лишь небольшое сезонное снижение ставок — в районе 10%. Когда я читала ответы арендодателей на наши запросы, я была поражена неадекватной оценкой реальной ситуации и нежеланием идти к партнерству. 

Сейчас правительство официально урегулировало ситуацию: арендодателям придется принять условия простоя. Но проблема в том, что представители ТЦ залегли на дно. До многих мы не можем ни достучаться, ни дозвониться, не можем дать официальный ход нашим запросам. 

Видимо, разборки с арендой перенесутся на «после карантина», и нас ждет очень турбулентный период. Мы уже решили закрыть 16 магазинов. Это либо очень низкорентабельные площадки, либо точки в нелояльных торговых центрах, где мы идем на принцип.

У «Цвета диванов» были периоды, когда приходилось волевым решением резко сокращать количество площадок. Потом мы опять наращивали масштаб. Пройти таким путем еще раз нам легче, чем «кормить» пустующие торговые центры.

Мнение арендодателей

Мария Бокова, управляющий партнер сети коворкингов Cabinet Lounge: 

Довольно скоро после введения ограничений в стране мы начали получать запросы от арендаторов на предоставление льгот. К сожалению, некоторые арендаторы съехали.