Орган ГЖН отказывается внести изменения в реестр лицензий по заявлению управляющей организации по разным причинам, которые затем нередко оспариваются в суде. Рассказываем про дошедшее до ВС РФ дело, в котором рассматривался вопрос, прав ли орган ГЖН, считая двухквартирный дом жилым, а не многоквартирным.
Почему ВС РФ признал недействующими некоторые требования № 938/пр
В доме две и более квартиры с отдельными выходами
Дело № А70-15067/2019 дошло до Верховного суда РФ, и главным вопросом, который рассматривался во всех инстанциях, стало определение статуса дома – являлся он многоквартирным или индивидуальным жилым.
Началось с того, что в Тюмени администрация провела открытый конкурс по отбору управляющей организации для дома, в котором находятся всего две квартиры. Победившая в конкурсе управляющая компания подала в орган ГЖН заявление и пакет документов для включения дома в реестр лицензий области: копии протокола отбора и договора управления с собственниками.
По результатам рассмотрения заявления Госжилинспекция отказала компании во внесении изменений в реестр, сославшись на пп. «а» п.
5 приказа № 938/пр: УО в заявлении не указала адрес многоквартирного дома, не приложила копии протокола конкурсного отбора и договора управления.
ГЖИ отметила, что все данные в документах касаются не МКД, а жилого дома, поскольку у квартир, согласно техдокументации, нет выхода в общие помещения, а оборудованы отдельные входы. Здание не может быть отнесено к многоквартирным домам.
Управляющая организация с такой позицией ГЖИ не согласилась и подала иск в суд с требованием признать отказ ведомства незаконным и обязать ГЖИ внести изменения в реестр лицензий.
Из квартир есть выходы в общие помещения или на общий земельный участок, где расположен дом
Определяющим в деле стало решение суда первой инстанции, которое устояло в апелляционном и кассационном судах, а также было подтверждено ВС РФ. Оно было основано на следующих нормах законодательства:
- Жилой дом – индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
- Многоквартирный дом – совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования (п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47). Также в МКД должны присутствовать элементы общего имущества собственников квартир.
- К элементам ОИ в многоквартирном доме относится в том числе земельный участок, на котором он расположен (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Суд учёл, что спорный объект расположен на земельном участке с единым кадастровым номером. Участок предусмотрен под многоквартирный дом. В акте осмотра здания указано наличие в нём двух квартир.
Следовательно, это именно МКД, а не индивидуальный жилой дом, и администрация имела законное право провести открытый конкурс, а УО – в нём участвовать и заключить договор управления с собственниками.
Судья удовлетворил иск компании.
Нужна ли ГЖИ копия подписанного ДУ для изменения реестра лицензий
У собственников квартир есть общедомовое имущество
ГЖИ подала апелляционную жалобу, указав, что земельный участок хоть и относится к общему имуществу МКД, но не является помещением общего пользования. Следовательно, наличие такого участка не может быть признаком того, что дом является многоквартирным.
Жилое здание, состоящее из двух квартир с отдельными выходами на земельный участок без прямого доступа к помещениям общего пользования, не является многоквартирным. Спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки согласно ст. 49 ГрК РФ.
Апелляционный суд, повторив доводы своих коллег и полностью с ними согласившись, добавил также, что
- Спорный дом признаётся многоквартирным ввиду наличия в нём общего имущества: единой крыши и единого цельного фасада, общего фундамента, одного земельного участка, внутридомовых инженерных коммуникаций по энергоснабжению.
- Наличие общего имущества влечёт возможность управления им специализированной организацией.
- В техническом паспорте дома указано наличие чердачных перекрытий, соответственно, в доме есть чердак, который является помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры, и входит в состав общего имущества собственников помещений.
Апелляционный суд подтвердил правомерность признания дома многоквартирным и, следовательно, незаконность отказа органа ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий согласно заявлению управляющей организации.
Спор переместился в суд кассационной инстанции, который полностью согласился с предыдущими решениями.
Верховный суд РФ, куда обратилась Госжилинспекция, отказался рассматривать жалобу, не найдя для этого оснований.
В итоге дом был признан многоквартирным, а орган ГЖН обязали внести изменения в реестр лицензий области согласно итогам открытого конкурса по отбору УО.
О продлении договора с УО, заключённого по итогам открытого конкурса
На заметку
Статус дома как многоквартирного важен для собственников и, как в данном случае, для муниципалитета и управляющей организации. Если дом многоквартирный, то встают вопросы о способе управления им, проведении текущего и капитального ремонта общего имущества, формировании фонда капремонта, признании дома аварийным и другие.
Как указали суды в рассмотренном деле, если у жилого здания с двумя и более квартирами есть общее имущество: крыша, чердак, подвал, земельный участок, коммуникации – то такое здание признаётся многоквартирным домом независимо от того, оборудованы ли квартиры выходами в общие помещения.
Чем грозит покупателю приобретение недвижимости в многоквартирном доме, построенном на земле под индивидуальное жилищное строительство — Рынок жилья
21.10.2016 | 10:00 19050
Бывает так, что покупатели соблазняются предложениями купить жилье в многоквартирном доме, построенном на участке под ИЖС, – оно на 30-50% дешевле, чем в обычных жилых постройках. Но не все знают, с какими рисками сопряжены такие сделки.
Что такое ИЖС
Для начала определимся, что такое индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и чем оно отличается от многоквартирного.
ИЖС – это вид разрешенного использования земельного участка. Категория участка определена как «земли населенных пунктов». Но что разрешено строить на таких землях, зависит от генплана данного населенного пункта.
Это может быть жилая, общественно-деловая, производственная, военная и иная застройка – всего девять категорий, детально все прописано в статье 83 Земельного кодекса РФ.
Если речь идет о жилье, то статья 85 того же Земельного кодекса допускает такие варианты: возведение индивидуальной жилой постройки и возведение мало-, средне- или многоэтажной жилой постройки.
В Градостроительном кодексе РФ говорится, что индивидуальный жилой дом (ИЖД) – это строение площадью не более 1,5 тыс. кв. м, не выше трех этажей, предназначенный для проживания одной семьи.
Уже из самой этой характеристики очевидны отличия ИЖД от многоквартирного жилого дома (МКД). Нам в данном случае не важна высотность МКД. Ключевое слово – «многоквартирный».
Делать несколько квартир в индивидуальном доме запрещено.
- Но как же получается, что такие строения все же появляются и граждане покупают в них жилье?
- Рассмотрим три наиболее распространенные схемы привлечения покупателей.
- Схема первая – обещательная
Застройщик не скрывает от клиентов, что в его праве собственности на земельный участок указан разрешенный вид использования ИЖС. И уверяет покупателей, что вот-вот получит документы о смене этой категории.
Такое действительно возможно. Но никаких гарантий дать нельзя. Даже если по формальным признакам участок может быть переведен из одной категории в другую, это не означает, что такой перевод случится автоматически. Решение принимают органы местной администрации.
Поверив обещаниям застройщика, покупатели подписывают с ним предварительные договоры купли-продажи, участия в долевом строительстве или еще какие-либо документы, в которых он обещает перезаключить договор с предварительного на основной, как только получит разрешение на строительство. Граждане выплачивают застройщику деньги. Но смена категории земельного участка так и не происходит, а значит, разрешение на строительство МКД застройщик не получает.
Можно попробовать вернуть уплаченные деньги через суд. Шансы мизерны. Законами о долевом строительстве (214-ФЗ) и о жилищных кооперативах (215-ФЗ) такие проекты не регулируются.
Придется апеллировать к нормам Гражданского кодекса, касающимся возмездных договоров между лицами (статья 423). Обязать застройщика вернуть деньги почти невозможно.
К тому же он может обанкротиться и его имущества не хватит на то, чтобы погасить долги перед всеми кредиторами.
Схема вторая – амнистия
Похожа на первую, только застройщик обещает не сменить вид использования участка, а узаконить многоквартирную постройку задним числом. Часто при этом компания ссылается на так называемую дачную амнистию.
Речь идет о вступившем в силу в 2006 году законе № 93-ФЗ об упрощенной процедуре регистрации прав собственников на некоторые виды построек.
Под действие дачной амнистии подпадают участки, выделенные для садоводческих и дачных товариществ, огородничества, строительства гаражей, ведения личного подсобного хозяйства, а также ИЖС.
Суть в том, что до марта 2018 года (срок действия 93-ФЗ) разрешается регистрировать уже построенный дом, а не сначала утверждать проектную документацию по нему и получать разрешение на строительство.
Но главное условие упрощенки – соответствие постройки разрешенному виду использования участка. Так что если на земле разрешено возводить только ИЖД, то многоквартирную высотку никто не амнистирует. Заплатив деньги за квартиру в таком доме, вы не увидите ни денег, ни квартиры. Вдобавок и дом, скорее всего, будет решено снести по суду.
Схема третья – долевка
В этом случае застройщик обычно играет с открытыми картами. Он не утаивает ни назначения участка, ни того, что не собирается оформлять перевод его в другую категорию. Но покупателям объясняет, что ничего незаконного в постройке нет: она не выше трех этажей, общая площадь дома не больше 1,5 тыс. кв. м.
Требование о том, чтобы в доме была только одна квартира, тоже соблюдается: гражданам предлагают покупать не квартиры, а доли в общей недвижимости. Какая разница, говорит застройщик, ведь это все равно будет ваше имущество. И прописаться в таком доме вы сможете. Зато соседей мало: в строении такой площади будет не больше 40-45 квартир.
По сути, получается огромная коммуналка.
Но несколько пиковых карт в рукаве застройщик все же припрятал.
Во-первых, у чиновников могут возникнуть подозрения, что дом многоквартирный, они организуют проверку и через суд докажут этот факт. Тогда суд, скорее всего, примет решение о сносе постройки.
Во-вторых, даже если этого и не произойдет, инженерные мощности данной территории могут не выдержать нагрузки. Ведь они рассчитаны на то, что водой, канализацией, электричеством, теплом будет пользоваться одна семья, а не 40.
И в-третьих, самое главное – продать такое жилье потом будет практически невозможно. Дело в том, что для продажи вашу долю в объекте недвижимости сначала придется выделить через суд. А потом вы должны будете предложить выкупить ее всем остальным собственникам. И только получив письменный отказ от каждого, можно продавать. Предположим, у вас идеальные отношения со всеми 40 семьями ваших соседей и они не станут вставлять вам палки в колеса, а быстро напишут отказы. Но найти покупателя, готового поселиться в такой огромной коммунальной квартире, непросто.
Чем грозит
Сносом. Строительство МКД на земле ИЖС незаконно, и суды бесстрастно принимают решения о сносе таких объектов. Прецеденты исчисляются уже десятками в разных регионах. Надеяться на авось опасно: решение суда может быть вынесено и через несколько лет после заселения и получения свидетельства о собственности на жилье.
Так что покупать квартиру стоит, только если дом строится на участке, принадлежащем застройщику (или находящемся у него в долгосрочной аренде) и предназначенном для возведения многоквартирного жилья. В разрешении на строительство должно быть указано, что за дом, какой этажностью и какой площади можно построить на участке.
К обещаниям скорректировать документы по участку для ИЖС относимся по принципу «утром деньги – вечером стулья». Правда, жилье, построенное с соблюдением всех требований закона, дороже квазиквартир в доме на землях ИЖС на 30-50%.
Но, учитывая огромный риск потери вложений в незаконную постройку, эта экономия совершенно неоправданна.
Надежда Рогожкина pressfoto.ru
Незаконное строительство на земельном участке ИЖС
Согласно ГК РФ (статья 222 глава 14), самовольной постройкой признаются жилые дома и другие строения на участках, не предназначенных для этих целей. В этот разряд попадают и объекты, возведенные без соответствующего разрешения, с нарушением действующих строительных и градостроительных норм и правил.
То есть, любое нарушение строительных технологий, применение некачественных материалов, другие нарушения строительных норм и правил могут привести к включению постройки в число незаконных.
Такие же последствия ожидают застройщика при нарушениях плана застройки (расстояния до красной линии, между зданиями, до границ с соседней территорией и другие нормы СНиПа при строительстве на землях ИЖС).
Основная проблема, связанная с самовольными постройками, это невозможность официально зарегистрировать, казалось бы, свою личную недвижимость. Владелец любого объекта на участках ИЖС, попадающего под категорию незаконной постройки, столкнется со следующими проблемами:
- Невозможность регистрации в установленном действующим законодательством порядке. В результате чего возникнут дополнительные проблемы, касающиеся отказа в подключении к коммуникациям.
- Невозможность осуществления каких-либо юридических действий с самовольной постройкой. То есть, вы не сможете продать, подарить, получать официальный доход от сдачи в аренду такого дома.
В большинстве случаев судьба подобных объектов решается в судебном порядке. Не исключена возможность принятия решения, предполагающего снос самовольной постройки. А вот административный штраф придется выплатить независимо от решения суда.
Признаки самостроя
Большинство нарушений, связанных со строительством на участках ИЖС, можно разделить на три основных группы:
- Возведение построек без действительного разрешения на строительство. Такие действия приведут к штрафным санкциям в соответствии с частью 1 статьи 9.5 КоАП РФ. Сумма взыскания составит от 2 до 5 тысяч рублей. Эксплуатация таких зданий (построенных без разрешения), так же признана административным правонарушением. В соответствии с частью 5 этой же статьи штраф составит 500 или 1000 рублей. Один из способов решения проблемы, воспользоваться дачной амнистией, срок действия которой продлен до 01.03.2018 года. В дополнении к этому, право собственности может быть признано и в судебном порядке.
- Строительство с нарушением или со значительными расхождениями с планом. Практика показывает, такие прецеденты в подавляющем количестве случаев связаны с так называемой красной линией. Решить эту проблему самостоятельно практически нереально, так как большинство ситуаций может трактоваться как самозахват земли, который влечет за собой снос постройки.
- Нарушение актуальных строительных норм и правил. Применение некачественных материалов, нарушение технологии строительства, все это ведет к созданию потенциальной угрозы жизни человека. При выявлении нарушений подобного плана, застройщик однозначно заплатит штраф на основании статьи 9.4 КоАП РФ, которая предполагает взыскание до 2 тысяч рублей. Собственнику придется устранить и все нарушения, в противном случае будет решаться вопрос о сносе постройки.
Как узаконить самовольную постройку
Решение подобной проблемы осуществляется в судебном порядке. Учитывайте то, что устранить нарушения строительных норм и правил все равно придется. Так же не избежать необходимости приведения в соответствие с действующими нормативами плана застройки на участке ИЖС.
Практика показывает, самостоятельное представление своих интересов в ходе судебного заседания по легализации самовольных строений не приносит положительного результата в 95% случаев. Целесообразно привлекать для решения данной задачи квалифицированного юриста.
Наиболее характерны следующие случаи из судебной практики, связанные с легализацией незаконных построек на участках ИЖС.
- Земельный участок не принадлежит владельцу постройки, но имеется документальное подтверждение о покупке всех строительных материалов и выполнения строительных работ. При устранении всех признаков самостроя (определенных статьей 222 ГК РФ) было принято судебное решение, подтверждающее признание права собственности.
- При завещании построек, признанными самовольными, наследники не лишаются права требовать юридического признания права собственности на такие строения.
- Самовольное строение (при отсутствии разрешительной документации на строительные работы), эксплуатируемое на протяжении 15 лет, может быть признано легальным, но при условии, что данный объект не способен создать угрозу здоровью и жизни окружающим.
- При невозможности устранить нарушения градостроительных или строительных нормативов и правил в большинстве случаев принимается решение о сносе постройки. Даже регистрация в установленном законодательством порядке не дает права собственности на сооружение.
Какие могут быть последствия за реконструкцию частного дома без разрешения?
- Следует различать перепланировку жилого помещения и реконструкцию дома.
- Перепланировка относится к внутреннему переустройству и не имеет значительных конструктивных последствий для здания.
- Реконструкция — о ней говорится в Градостроительном кодексе, в соответствии с определением в законодательстве реконструкцией объекта капитального строительства считаются работы, которые влекут за собой изменение его параметров, высотности, включающие в себя;
- перестройку;
- надстройку;
- расширение объекта;
- замену (восстановление) несущих конструкций (исключая замену отдельных элементов на аналогичные или улучшенные по своим параметрам).
В большинстве случаев домовладельцы за счет реконструкции планируют увеличить дом, изменить его площадь в большую сторону. А это влечет за собой внесение изменений в документацию и перерегистрацию объекта в Росреестре.
Любое строительство или реконструкция капитального строения должны осуществляться с соблюдением градостроительных норм. Перед началом работ собственник обязан уведомить местную администрацию о своих планах и получить разрешение. Иначе он рискует признанием реконструкции самовольной.
Реконструкция частного дома без разрешения: последствия
В большинстве ситуаций при существенных изменениях частного жилого строения с их регистрацией не возникает проблем. Но при производстве работ должны соблюдаться предельные параметры разрешенного строительства, а также допустимые отступы от других объектов.
Если же реконструкция проведена незаконно, нарушены нормы ГрК, то в отношении владельца строения могут быть применены меры ответственности:
- гражданско-правовой, когда собственника обязывают снести жилой дом или привести его в соответствие с установленными требованиями;
- административной с установлением штрафных санкций в размере от 1000 до 2000 рублей в случае проведения реконструкции с нарушением действующих норм, от 2000 до 4000 рублей, если нарушения имеют негативные последствия для окружающей среды.
Для самовольной реконструкции снос всего дома является наказанием, несоразмерным с нарушениями. Первоначальный объект зарегистрирован, значит соответствует нормативным документам.
Поэтому решение в этой части принимается в пользу приведения частного жилого домостроения в предыдущее состояние до момента переделки либо элементы реконструкции привести в соответствие с действующими требованиями.
Как узаконить самовольную реконструкцию частного дома?
С вступлением в силу Федерального закона от 03.08.2018 № 342 внесены поправки в Градостроительный кодекс.
Ими отменен порядок получения разрешения на строительство или реконструкцию частных домов, теперь он носит уведомительный характер.
Тем самым, собственник жилого дома при желании внести в его конструкцию изменения, должен перед началом работ подать в местную администрацию уведомление о намерениях.
Кратко, порядок легализации реконструкции частного домовладения будет таким:
- Направление в адрес территориальной администрации уведомления о планировании внесения существенных изменений. Для этого необходимо обратиться в МФЦ с личным паспортом собственника и документами, подтверждающими право собственности на дом и земельный участок под ним.
- Получение разрешительного документа.
- Обращение к кадастровому инженеру для проведения работ по изготовлению нового технического плана дома.
- Получение технического плана и обращение в администрацию с уведомлением об окончании работ.
- Обращение в Росреестр с заявлением о регистрации изменений жилого объекта.
Расходы владельца дома будут только в части оформления технического плана (могут достигать 20 000 рублей) и оплате государственной пошлины за регистрационные действия – 350 рублей.
Блокированная застройка в суде и не только
Да еще и не факт, что процесс закончится успешно. Зато, если все получается, стоимость недвижимости увеличивается в 1,5 — 2 раза. О том, какие препятствия ждут владельца в суде будет сегодняшняя статья.
Кстати, статья пригодится не только юристам, с которыми я всегда рад сотрудничать. Почитать полезно и собственникам долей домов, квартир на земле и прочей не очень недвижимости, которая могла бы стать ликвидней.
Про застройку
В классическом варианте блокированная застройка — это домики, которые стоят очень тесно друг к другу. Примерно, как в Англии, в фильме про медвежонка «Паддингтона» или про «Гарри Поттера». Только к каждому домику еще прилагается свой небольшой клочок земли. В Подмосковье такие вещи принято называть таунхаусы или дуплексы. Стены у таких домов либо общие, либо не имеют проема.
Каждый домик предназначен для проживания отдельной ячейки общества, высотой не достигает четырех этажей, имеет отдельный вход на участок и собственно, в сам домик. Коммуникации автономны.
Блокированная застройка в Крыму
В Крыму блокированная застройка зачастую похожа на бразильские фавелы. Только не на склонах гор. Хотя в старом городе Симферополя на склонах Неаполя такие тоже есть. От того насколько близко объект недвижимости тяготеет к фавелам или таунхаусу зависит успех будущего судебного процесса.
О признании блокированной застройки в суде
До 2017 года судебные решения о выделе участка в блокированную застройку не отличались сложностью и проблемами с их исполнением. Я имею ввиду регистрацию прав на недвижимость.
Но в определенный момент Росреестр и Госкомрегистр (Крымский аналог Росреестра) стали обращать внимание граждан на невозможность зарегистрировать судебные решения по блокированной застройке по ряду причин.
Одновременно с этим, суды стали пристальнее изучать обстоятельства и чаще отказывать.
Для разрешения дела суды используют п. 3.3 СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированной редакцией СНиП 31-02-2001» дано понятие блокированной застройки домами жилыми одноквартирными – это застройка , включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный вход на отдельный приквартирный участок.
Кроме того условия по блокированной застройке содержатся в п. 2 ч. 2 ст.49 ГсК РФ.
Обстоятельства, подлежащие установлению судом — это наличие отдельных выходов на земельный участок. А еще лучше отдельных земельных участков в собственности. Хотя второе бывает реже, чем хотелось.
Так же суд не оставит без внимания инженерные сети, которые должны быть отдельными и отсутствие мест общего пользования. То есть кухня, ванна и туалет у долевиков должны быть индивидуальные.
Четвертый кассационный суд общей юрисдикции (тот, что в Краснодаре) 03.12.2019 определением по делу № 88—680/2019 обратил внимание на невозможность превращения доли жилого дома в единицу. Так что практика устоялась.
Решение обосновал просто — часть жилого дома не может быть отдельным объектом недвижимости в силу ч. 7 ст. 41 ФЗ «О гос. регистрации недвижимости».
А выдел в дом блокированной застройки не возможен, поскольку выделяемая часть не находится на отдельном земельном участке, имеющим выход на территорию общего пользования. Суд даже проверил возможность образования такого участка и пришел к неутешительному для истца выводу.
Верховный суд РФ пока споры такого типа не разрешал. Хотя несколько дел по вводу в эксплуатацию у ВС РФ были.
Например, Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 апреля 2016 г. N 56-КГ16-1 позволило гражданину доказать невиновность в самовольной застройке. Суд установил, что блокированная застройка не представляет собой много квартирный дом. Таким образом, администрация, прицелившись на снос дома, проиграла.
Споры о праве на придомовую территорию
Новый всплеск интереса к вопросу о правах жильцов многоквартирных домов (далее – МКД) на придомовую территорию вызвало апелляционное определение Московского городского суда от 14 июля 2020 г. по делу № 33-24329/2020. Жители района «Останкино» г.
Москвы обратились с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы и Казенному предприятию г. Москвы «Управление гражданского строительства» о частичном оспаривании договора безвозмездного пользования земельным участком площадью 8600 кв. м.
, предоставленным для строительства гимназии (снос и новое строительство) в рамках программы реновации.
Суд первой инстанции отказал гражданам в удовлетворении иска по той причине, что земельный участок под домом не сформирован, на кадастровый учет не поставлен и находится в собственности города. Следовательно, он не относится к общему имуществу МКД, поэтому его жильцы лишены возможности владеть и пользоваться участком.
С этими выводами не согласился Мосгорсуд, указав, что Департамент городского имущества г. Москвы как представитель органа государственной власти по распоряжению имуществом столицы не вправе распоряжаться землей, предоставленной под строительство и эксплуатацию МКД, в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под указанным многоквартирным домом.
В свою очередь, истцы как собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, – т.е.
в тех границах, в которых придомовая территория была ранее в установленном законом порядке определена до ее образования в результате межевания.
Отсутствие кадастрового учета земельных участков под МКД – частое явление, встречающееся повсеместно.
Это обусловлено тем, что массовое жилищное строительство проводилось еще в советские годы, а системы кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимое имущество были введены только к концу 90-х гг. ХХ в.
Таким образом, в сведениях ЕГРН в настоящее время содержится информация лишь о тех земельных участках, которые были образованы после создания указанной системы.
Новых домов эта проблема практически не касается, так как после вступления в силу Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 г.)1 дом нельзя ввести в эксплуатацию, если участок под ним не сформирован (не поставлен на государственный кадастровый учет)2.
Отметим, что выводы Мосгорсуда не являются принципиально новыми, а лишь повторяют изложенную в п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 (ред. от 23 июня 2015 г.
) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» позицию, следование которой, кстати, является для нижестоящих судов обязательным.
Решения с аналогичной правовой позицией принимались и ранее.3
Особенно часто споры о правомерности установления границ земельных участков, образующих придомовую территорию, а также о праве распоряжения ими публично-правовыми образованиями (городом федерального значения, муниципалитетом) возникают в случае проведения строительства по программе «Реновация» в Москве.
Такие споры можно разделить на четыре большие категории:
- о праве распоряжаться придомовой территорией МКД;
- об отказе публично-правового образования (города федерального значения, муниципального образования, в чью компетенцию входит соответствующий вопрос) обеспечить формирование земельного участка, на котором расположен МКД;
- об отказе публично-правового образования выполнить работы, необходимые для формирования участка;
- о границах участков, предназначенных для размещения МКД.
Для ответа на вопрос о том, как избежать указанных проблем, следует сначала определиться, о каком участке и какой придомовой территории идет речь.
Что понимается под земельным участком жилого дома и придомовой территорией
Это земельный участок, на котором расположен МКД с элементами озеленения и благоустройства, а также размещены иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Границы и размер (площадь) участка, на котором расположен дом, определяются органами государственной власти или местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, а также требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Отметим, что в случае формирования земельного участка под МКД вероятно определение его границ в соответствии с фактически сложившимся землепользованием.
Об этом ранее высказалась Судебная коллегия по административным делам ВС РФ в Кассационном определении от 27 мая 2020 г. № 89-КАД20-1-К7.
При этом важное значение имеет срок фактического землепользования территорией, на которой расположен МКД4.
В соответствии с судебной практикой образуемый под домом земельный участок должен включать: объекты благоустройства дворовой территории, газгольдер, хозяйственную площадку для сушки белья, почтовые ящики, детскую и спортивную площадки, озеленение5.
Для обоснования границ формируемого участка жильцы МКД могут опираться на Методические рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утвержденные Приказом Минстроя России от 7 марта 2019 г.
№ 153/пр, а также Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденные Приказом Минземстроя РФ от 26 августа 1998 г. № 59.
Согласно судебной практике кондоминиум является гарантией прав собственников на приобретение земельного участка, занятого домом.
Если границы участка под МКД не сформированы…
Основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Конституционный Суд РФ в Постановлении от 28 мая 2010 г.
№ 12-П (далее – Постановление КС № 12-П) указал, что для обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах в ЖК РФ закреплено общее правило о принадлежности участка собственникам помещений в расположенном на нем доме (ч. 1 и 2 ст. 36 Кодекса).
При этом во Вводном законе определены специальные порядок и условия перехода такого участка в общую долевую собственность собственников помещений в МКД, который на нем расположен.
В соответствии с указанным порядком переход земельного участка в общую долевую собственность связан с завершением процесса его формирования и проведения государственного кадастрового учета.
При этом каких-либо актов госорганов или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности, как и госрегистрации права общей долевой собственности на участок в ЕГРН не требуется.
Если участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, земля под МКД является собственностью соответствующего публично-правового образования.
В свою очередь, собственники помещений в доме вправе владеть и пользоваться данным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества.
При определении пределов правомочий собственников помещений в МКД по владению и пользованию указанным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Таким образом, если участок под жилым домом не поставлен на кадастровый учет, это не лишает собственников помещений в нем права использовать придомовую территорию, в том числе под установку ограждений и шлагбаумов (Апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 21 июня 2016 г. по делу № 33 11827/2016).
С момента формирования участка и его кадастрового учета земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в его состав объекты недвижимости, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД (ч. 5 ст. 16 Вводного закона).
Согласно ст.
305 ГК РФ в указанных случаях собственники помещений как законные владельцы земельного участка, на котором расположен дом и который необходим для его эксплуатации, имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав владения и (или) пользования данным участком, в том числе от его собственника. Они вправе также оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен жилой дом, разработке документации по планировке территории (ст. 45 и 46 Градостроительного кодекса РФ), а также предшествующие распоряжению участком действия – в частности, решения о предоставлении участка для строительства, о проведении торгов по продаже участка или права на заключение договора его аренды и т.д.
Если в результате таких действий госоргана у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации МКД, собственники помещений в доме могут обратиться в суд с иском об оспаривании соответствующего права третьих лиц или об установлении границ участка.
Формирование участка под МКД
Позиция, изложенная в Постановлении КС № 12-П, состоит в том, что для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположены МКД и иные входящие в его состав объекты недвижимости, в общую долевую собственность собственников помещений необходимо и достаточно формирования данного участка органами государственной власти или местного самоуправления в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, а также постановки участка на кадастровый учет — при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении участка, ни госрегистрации права общей долевой собственности на него в ЕГРН не требуется.
Согласно подп. 4 п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного МКД (Письмо Росреестра от 11 апреля 2018 г. № 14-03826-ГЕ/18 «О возможности образования земельного участка» вместе с Письмом Минэкономразвития России от 6 марта 2018 г. № Д23и-1133).
В иных случаях образование участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения участка (участков) на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания.
При этом границы участков под МКД должны учитывать земли общего пользования и не должны их пересекать. Исходя из п. 12 ст.
85 ЗК РФ территориями общего пользования являются участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. В противном случае такой проект межевания может быть оспорен (см., например, Кассационное определение ВС от 22 мая 2019 г. № 67-КА19-1).
Следует также обратить особое внимание на необходимость соблюдения всех предусмотренных законодательством процедур, направленных на формирование участка под МКД.
Кроме того, должны быть проведены полное обследование, а также объективная и всесторонняя оценка квартала с точки зрения обеспечения нормативной достаточности, функциональной целостности и допустимости планировочной обособленности выделяемых участков, а проект межевания территории, в соответствии с которым образуется участок, должен пройти публичные слушания (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 6 августа 2019 г. № 5-КГ19-140).
Вместе с тем обращение любого собственника помещений в МКД в госорганы с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен дом, должно рассматриваться как основание для формирования участка и его кадастрового учета, что не отменяет необходимости формирования и кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (Постановление КС № 12-П).
Поскольку формирование участков, на которых расположены МКД, относится к области публичных правоотношений, госорганы, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования участка имеются все предусмотренные законом основания (апелляционное определение Мосгорсуда от 28 мая 2019 г. по делу № 33а-2886; кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 5 февраля 2020 г. № 88а-1594/2020).
Указанные действия (бездействие) госоргана могут быть оспорены собственниками помещений. Конкретная процедура оспаривания будет зависеть от способа управления МКД (ТСЖ, управляющая компания и др.).
1 Статья 1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон).
2 Часть 6 ст. 16 Вводного закона.
3 Апелляционное определение Московского областного суда от 6 апреля 2015 г. по делу № 33-7685/2015, 33-7992/2015; Определение ВАС РФ от 19 апреля 2012 г. № ВАС-4716/12 по делу № А04-1618/2011.
4 Определение ВАС РФ от 1 октября 2012 г. № ВАС-12039/12 по делу № А66-10449/2010.
5 Определение ВАС РФ от 19 апреля 2012 г. № ВАС-4716/12 по делу № А04-1618/2011.