Главными ньюзмейкерами столичного рынка недвижимости уже второй месяц остаются группы компаний «Мортон» и ПИК.
Ранее сообщалось, что «Мортон» был куплен одним из акционеров ПИК, теперь стало известно о поглощении одной группы компаний другой.
Застройщики, входящие в пятерку крупнейших в Московском регионе, будут развиваться под единым брендом, и этот бренд – ПИК. LIVING рассказывает, что изменится для покупателей жилья.
После интеграции ГК «Мортон» в структуру ПИК совместная доля объединенной компании на рынке жилой недвижимости может составить 20%. Это значит, что мы становимся свидетелями появления нового крупнейшего застройщика, который занимается в основном проектами массовых классов жилья – эконом-класса и комфорт-класса.
Фото uvao.ru
Явление нового гиганта
С одной стороны, это хорошо, большим компаниям проще диверсифицировать риски при грамотной работе, получать финансирование и заключать различные партнерские соглашения, которые в конечном итоге могут быть выгодны покупателям жилья.
С другой стороны, не так давно рынок потрясло падение другого гиганта строительного рынка – ГК «СУ-155».
И если ПИК не учтет этот опыт, возможно повторение ситуации, особенно если в ближайшей перспективе заметно снизится платежеспособный спрос, как предрекают многие эксперты.
Для рынка такое объединение означает возможное изменение стоимости жилья. Что будет с ценами, если 20% рынка, то есть каждый пятый квадратный метр будет сосредоточен в одних руках? Имея такую долю строек, можно проще диктовать свои цены и другие условия всему рынку. При этом цены не обязательно пойдут вверх.
За счет масштабов компании, большого земельного банка, доставшегося в наследие от «Мортона» и других преимуществ, ПИК сможет сократить издержки и себестоимость строительства и предлагать квартиры по еще более низкой цене, чем сейчас.
И застройщики поменьше, которые не могут снизить себестоимость, могут не выдержать конкуренции и уйти с рынка.
Что будет с проектами ПИК
Конечно, главный вопрос, который сейчас волнует дольщиков – что будет с теми, кто уже купил квартиры в строящихся проектах компании «Мортон»? Объединение ПИК и «Мортона» не скажется на дольщиках, уверяют юристы. Клиенты «Мортона» заключили договор долевого участия с юридическим лицом, которое теперь вместе со всеми активами и обязательствами передается ПИК.
Таким образом, все свои претензии дольщики «Мортона» теперь будут перенаправлять в ПИК. «Покупателям не о чем беспокоиться, все их договоры действительны.
Как и любой другой дольщик, они защищены законом и имеют право требовать передачу квартиры в срок, несмотря на то, что строительством теперь будет заниматься другая компания», — говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Одно из основных правил, которые нужно учитывать большим компаниям, — диверсификация рисков.
Нельзя хранить все яйца в одной корзине. Это значит, что в ближайшем будущем ПИК, скорее всего, будет заниматься расширением линейки своих проектов в той мере, насколько это сейчас разумно. «Скорее всего, ПИК сохранит вектор развития и продолжит деятельность преимущественно в массовом сегменте, как наиболее ликвидном сегодня.
Конечно, с точки зрения рисков это менее надежно. Однако стоит отметить, что у компании ПИК есть также высокобюджетные проекты в бизнес-классе. Поэтому для диверсификации рисков, с учетом имеющегося опыта, думаю, что ПИК вполне справится с выходом в бизнес-класс»,- считает Мария Литинецкая.
Проекты, которые ПИК предлагает сейчас, хотя и относятся преимущественно к массовым классам жилья, отличаются достойным качеством и решениями, которые раньше были возможны только в бизнес-классе. Например, в большинстве проектов компании устанавливаются более качественные лифты, подъезд делается на уровне земли, по европейским стандартам, оборудуются кладовые комнаты.
«На мой взгляд, простой покупатель только выигрывает от вливания «Мортона» в структуру ПИК.
Сегодня компания ПИК строит жилье с высокими потребительскими характеристиками для своего сегмента, применяя нетиповой подход к разработке концепции и собственного производства.
Если ПИК распространит свой опыт на подмосковные площадки «Мортона», то потребитель получит много интересных и качественных проектов по доступным ценам», — говорит Мария Литинецкая.
«Мортон» vs ПИК
До 2015 года ПИК и «Мортон» специализировались преимущественно на реализации подмосковных проектов, но за последние два года совершили прорыв, увеличив долю объектов в границах Москвы.
Сейчас ПИК в Москве реализует комплексы «Мещерский лес», «Варшавское, 141», Green Park, «Маршала Захарова, 7», Vander Park, «Ярцевская, 24», «На Ельнинской».
В городских проектах цены начинаются от 2,9 млн рублей («Бунинские луга»), в Подмосковье – от 2,3 млн рублей («Одинцово-1»).
«Мортон» также предлагал доступное жилье, однако его качество все-таки было хуже. Если застройщик заявлял проект эконом-класса, то это и был жесткий эконом, без каких-либо конкурентных преимуществ. Кроме того, некоторые проекты были настолько масштабными, что вызывали скорее негативную реакцию, существует даже такое выражение «Мортонград».
По сути, компания часто строила «город в городе», но к таким каменным джунглям отношение в столице, скорее, негативное. Однако были и более камерные проекты, но в другой ценовой категории.
Сейчас цены на проекты «Мортон» в Москве начинаются от 2,9 млн рублей («Солнцево-Парк»), в Московской области — от 1,6 млн рублей («Новорижские кварталы», Красногорский район).
Несмотря на низкую цену, «Новорижские кварталы» не могут отделаться от негативного шлейфа, который тянется еще с анонсирования строительства.
«Мортон» столкнулся с протестами местных жителей, которые не хотели появления огромного «Мортонграда» рядом со своими домами. Компании даже пришлось пойти навстречу и снизить этажность домов, но этого оказалось недостаточно.
Опасения жителей также были связаны с инфраструктурой: было обещано много социальных объектов, но ни один из них пока не готов.
Не выходя за границы
Интересно, что новоявленный крупнейший застройщик страны не планирует расширяться в регионы. Сейчас ПИК работает преимущественно в Москве и Московской области. Также у компании есть проекты в Ростове-на-Дону, Новороссийске, Ярославле, Перми, Калуге и Обнинске. Однако дальнейшего расширения в регионы в ближайшее время не планируется «с целью снижения издержек».
Екатерина Сахарова
Оборотистый «капитал»: как Павел Тё сделал Capital Group одним из лидеров рынка недвижимости России
Capital Group — одна из немногих крупных компаний, работающих на рынке недвижимости с 1990-х годов и избежавших банкротства или радикальной смены собственников. История российского девелоперского рынка делится на «до 2008 года» и «после».
Кризис 2008-го резко изменил всю поляну: продажи встали, и застройщикам стало нечем платить по многомиллионным кредитам. «До 2008 года считалось, что чем больше у тебя кредитное плечо, тем более ты умный и грамотный», — объясняет Павел Тё.
В результате банкам достались крупные застройщики — «Система Галс», «Донстрой», а ПИК и Mirax Group, строившая рядом с «Городом Столиц» башню «Федерация», сменили собственников.
Долг Capital Group составлял $700 млн, самым крупным кредитором был Сбербанк ($400 млн). «В ноябре 2008 года мы набрались смелости и первыми сказали, что мы банкроты, мы больше так платить не можем, нас надо спасать, — рассказывает Тё. — Продажи упали в 20 раз.
Расходы мы сократили на 20%, но все равно могли протянуть только три-пять месяцев». Начались переговоры о реструктуризации долга. Павел Тё говорит, что несколько месяцев «ходил в Сбербанк как на работу».
«Переговоры реструктуризации я вел с Грефом, а у него окно то в 9 утра, то в 11 вечера, — рассказывает Тё. — В конце концов мне удалось его убедить, он мне поверил, что все взятые в кредит денежные средства мы переводили в строительство, а не на личные счета.
Мы недавно с ним встречались, вспоминали те времена. Я сказал, что второго такого шанса в жизни у меня не будет».
В залоге по кредиту у банка были апартаменты в «Городе столиц» (60 000 кв. м). «Это была хорошая, красивая реструктуризация, довольно сложная, из нескольких компонентов», — вспоминает бывший топ-менеджер Сбербанка.
Банк взыскал залог. «На момент реструктуризации в 2009 году объект не был достроен полностью, — объясняет инвестиционный директор группы «Тринфико» Артем Цогоев.
— Фактически «Сбербанк Капитал» выделил на достройку еще $80–100 млн».
Почему Capital Group удалось договориться с кредитором, а другим компаниям, например Mirax, нет? «У них были принципиально разные ситуации с бизнесом, — объясняет Цогоев. — У Capital Group был почти готовый объект, а у Mirax почти готовая наполовину распроданная башня (одна из двух) и куча бумажных проектов.
Сбербанку было что забирать у Capital Group, у Mirax им бы пришлось забирать проекты и достраивать. Ну и фактор чисто человеческих отношений тоже нельзя забывать. Возможно, акционеры Capital Group были более договороспособны». На самом деле договоренность была и в интересах самого банка.
«Просрочка по кредитам у банка была на тот момент 0,3–0,4%, — вспоминает бывший топ-менеджер. — Если бы не реструктурировали кредит Capital Group, вышли бы за процент». Обязательства перед банком Capital Group исполнила. «Сейчас все мои объекты обслуживаются в Сбербанке, — говорит Тё.
— Банк не потопил меня, выручил в сложный момент. Я морально обязан доверию Германа Грефа».
Путь «капиталистов»: как Владислав Доронин и Павел Тё создали Capital Group
Время Тё
Павел Тё и Эдуард Берман, приехавшие из Узбекистана и основавшие компанию «Новые русские», стали акционерами созданной Владиславом Дорониным Capital Group в 1993 году, их первым девелоперским проектом был офис IBM на Озерковской набережной. Доронин был трейдером в Glencore, хорошо знакомым с финансистом Марком Ричем.
Как Доронин рассказывал Forbes, именно Рич на первых порах финансировал проекты Capital Group, но в 2004 году прекратил. Много лет Владислав Доронин был лицом компании. Известный по всему миру благодаря роману с топ-моделью Наоми Кэмпбелл, он был председателем совета директоров Capital Group и отвечал за привлечение инвестиций и маркетинг.
Эдуард Берман занимался собственно стройкой, а Павел Тё — согласованиями, работой с московским стройкомплексом.
Capital Group как компания трех партнеров просуществовала 20 лет, но потом под влиянием геополитического кризиса изменилась. «В 2014 году каждый выбрал дальнейший путь, — вспоминает Тё. — Эдуард решил подождать и приостановил бизнес-деятельность.
Владислав решил инвестировать на Западе, купил сеть Aman и переключил внимание на этот проект. Я посчитал, что наступило мое время». Партнеры договорились довести до конца совместно начатые проекты, а все дальнейшие Павел Тё вел уже без них.
«Владислав Доронин продолжал инвестировать в проекты Capital Group до 2016 года», — сказал Forbes его представитель. Связаться с Берманом не удалось.
И Тё взял в партнеры своих топ-менеджеров. Михаил Хвесько — профессиональный архитектор, окончил Университет Бата в Великобритании, Валентина Становова — финансист.
«У Михаила немного другое понимание процессов, у меня опыт, стратегия, интуиция, у него есть специализированные компетенции, — объясняет владелец Capital Group. — Валя — профессиональный финансист, и без консультации с ней я финансовых решений не принимаю».
За подбор подрядчиков в компании отвечает сын Павла Тё Герман, он учился в Высшей школе экономики в Лондоне, но вместо карьеры в международной финансовой компании решил вернуться в Москву. «Я могу гордиться, он не из той золотой молодежи, которая всего просит у родителей, — комментирует Павел Тё.
— Его не надо заставлять работать, он хочет сам. Живет на зарплату, никакими дополнительными льготами не пользуется». Процесс выбора подрядчиков Тё называет «тонким моментом» — от добросовестности менеджера зависит многое.
Почему в Capital Group так омолодился коллектив? «У человека с возрастом ценности меняются, — рассуждает 57-летний Тё. — Сначала человек что-то нарабатывает, а потом, как правило, старается сохранить. Когда люди начинают наработанное сохранять, они перестают развиваться. Поэтому мне нравится работать с молодыми».
Дом, который построит Тё
«Капитал» в городе
Формально пост председателя совета директоров Capital Group Павел Тё занял в 2016 году. Но уже за год до этого застройщик элитного жилья проявил себя в нетипичной роли, став подрядчиком города по программе «Моя улица». Компании Павла Тё достались подряды на сумму около 5 млрд рублей. Тё обижается, что СМИ заподозрили его в тяге к освоению бюджетных денег.
«Чтобы освоить порядка 5 млрд рублей за несколько летних месяцев, нужно работать сутками, — возмущается бизнесмен. — Многие из тех, кто прошел ту школу, занимают у меня в компании руководящие должности. Они наработали уникальные компетенции в стрессовой ситуации».
Зачем же нужно было участвовать? «Понимая, что мы крупная строительная компания, город попросил участвовать в тендере», — отвечает Тё.
Взаимодействие столичных застройщиков и властей города и при Лужкове, и при Собянине оставалось очень тесным. Когда говорят об административном ресурсе Тё, часто вспоминают пресс-секретаря бывшего мэра Москвы Юрия Лужкова Сергея Цоя (Цой якобы помогал «проталкивать» проекты, рассказывал Forbes бывший чиновник московского правительства).
В 2008 году тогда еще гражданский активист, а не политик Алексей Навальный в разговоре с корреспондентом Forbes говорил, что у Capital Group тесные связи с мэрией и якобы на встречах с недовольными жителями топ-менеджеры этим даже кичатся, но ни одной фамилии, кроме Цоя, не называл. Тё уверяет, что функционал пресс-секретаря мэра никак не пересекался с нуждами девелоперской компании.
«Я кореец, и он кореец. Он мой товарищ», — объясняет Тё.
После смены власти в Москве многим девелоперским компаниям пришлось непросто: город затеял массовую ревизию инвестиционных контрактов, многие из них просто расторг и стал требовать соблюдения сроков. Но на экспансии Capital Group это если и сказалось, то неявно.
«Не буду говорить, что было плохо при Лужкове, скажу, что хорошо при Собянине, — рассуждает Тё. — Во-первых, стали понятны правила игры. Наш мэр — человек слова. У Юрия Михайловича я мог 25 раз подписывать один и тот же документ, получать положительную резолюцию, и при этом ничего не происходило.
При Сергее Семеновиче это невозможно: любая, даже устная договоренность воспринимается как подписанный контракт. Во-вторых, благодаря строительству дорог, метро, благоустройству вся среда поднялась в цене».
Работая с городом, Capital Group, в частности, достраивает за СУ-155 и другими застройщиками проблемные объекты, квартиры в которых приобрели 5000 дольщиков. «Если посмотреть, кто «провалился» и недостроил, — это компании либо родственников чиновников, либо самих чиновников», — говорит Тё.
Революция состоялась: как россияне теперь покупают недвижимость не выходя из дома
Золотые гектары
В 2015 году Тё выкупил у города право аренды участка земли площадью 3 га на Софийской набережной, заплатив $163 млн. В интервью Tatler он признался, что в какой-то момент вел переговоры с собственниками о покупке этой земли за $1 млрд, но «не договорился».
Владельцами ценных гектаров у Кремля были в разное время структуры бывшего депутата Госдумы Ашота Егиазаряна, страховая компания и другие, но в итоге участок вернулся к городу. По словам Тё, пока он собирал деньги, торги проводились два раза и не собрали претендентов.
В 2015 году цена, уплаченная за землю, выглядела шокирующей — рынок был в очередном кризисе после 2014 года, и площадки, особенно за такие деньги, никто не покупал. «Все сидели на чемоданах, — говорит Тё. — На меня смотрели как на сумасшедшего».
Сейчас на этом участке достраивается комплекс из 137 резиденций под управлением Mandarin Oriental и первый отель этой сети. По данным проектной декларации, Павел Тё — единственный бенефициар этого объекта.
В 2019 году строительная отрасль в России перешла на счета эскроу, то есть сотрудничество девелоперов и банков стало еще более тесным. Тё говорит, что бизнесу приходится отдавать банку 2–6% от оборота. С другой стороны, по его словам, сейчас банки готовы кредитовать крупных девелоперов даже на этапе покупки участка, поэтому отпала необходимость привлекать финансовых партнеров.
В некоторых проектах Capital Group, например в небоскребе «Око», партнером был бывший совладелец «Вимм-Билль-Данна» Гаврил Юшваев.
Компания активно сотрудничает с ГК ПИК: в апреле стало известно, что ПИК выступила fee-девелопером на двух проектах Capital Group на Амурской улице (общая площадь 407 900 кв.
м) и в Сигнальном проезде (в том числе на территории Останкинского молочного комбината, 446 320 кв. м). «Я считаю, ПИК — это машина, — комментирует Тё. — По соотношению цены и качества в своем классе они непревзойденные».
Всего в портфеле Capital Group 8 млн кв. м недвижимости, 34 объекта на разных стадиях строительства. Крупнейший сейчас — это небоскребы Capital Towers, которые возводятся на Краснопресненской набережной по соседству с «Москва-Сити».
Выходит на рынок жилой комплекс «Бадаевский» на территории Бадаевского пивоваренного завода. Этот объект от швейцарских архитекторов Herzog & de Meuron, спроектировавших филармонию в Гамбурге на базе исторического здания складов, выделяется тем, что само здание поднято на высоту 35 м и стоит на своеобразных «ножках».
Архитекторы нашли такое решение щадящим по отношению к историческим зданиям Бадаевского завода, но проект все равно вызвал массу споров: градозащитники обвиняют застройщика и власти города в том, что часть строений завода лишили охранного статуса, чтобы снести. «У нас порядка 50 000 кв.
м в состоянии воссоздания и реконструкции, — возражает Павел Тё. — Это на порядок дороже, чем новое строительство».
«Самый элитный долгострой страны» достроит Capital Group
Треть элитного рынка
В 2018 году «Медуза» писала, что семья вице-премьера Петра Бирюкова владеет огромным пентхаусом в жилом комплексе Capital Group «Легенда Цветного». Тё не стал это комментировать.
«Долю Capital Group на рынке элитного жилья сегодня можно уверенно оценить в 30%, — говорит председатель совета директоров агентства элитной недвижимости Kalinka Group Екатерина Румянцева.
— Но у компании довольно агрессивная политика экспансии на ранке элитной жилой недвижимости и уже сложившийся пул постоянных инвесторов, что при сохранении такого подхода и стиля управления дает возможность предполагать увеличение доли рынка в ближайшие два-три года еще на 10%». Компания Knight Frank оценивает эту долю в 34%.
Capital Group никогда не раскрывала выручку, но в беседе с Forbes Павел Тё впервые сделал это. «Наша выручка в 2019 году составила 71,5 млрд рублей», — рассказал бизнесмен. Нынешний год может оказаться для компании, как и для многих других девелоперов, парадоксально неплохим. «Давайте вспомним картины весны.
Люди сметают гречку, очереди из скорых в больницах, — рассуждает Павел Тё. — Мы готовились к худшему. Но уже в августе мы увидели рост продаж на 45% год к году». Он считает, что три фактора сыграли роль. Во-первых, программа льготной ипотеки (под 6,5%), когда государство компенсирует часть процентов по кредиту.
Во-вторых, в целом низкая ставка ЦБ, которая приводит к низким ставкам по депозитам. А в-третьих? «В-третьих, у строительной отрасли появился энергичный и влиятельный лоббист, — отвечает Тё.
— Я давно знаю Марата Хуснуллина и могу сказать, что так энергично и смело интересы строительной отрасли прежде никто не продвигал». В январе 2020 года Хуснуллин, заместитель мэра Москвы по строительству, был назначен вице-премьером правительства России, курирующим строительную отрасль.
Он несколько раз уже говорил, что программу льготной ипотеки нужно продлить. На момент сдачи номера решение не было принято, но о нем уже одобрительно высказался Минфин.
Тем не менее ралли вряд ли станет долгим, считает Тё. Из-за карантина стройки испытывают сильный дефицит кадров, где-то нехватка рабочей силы доходит до 50%. Нет ясности, как долго продлится ажиотажный спрос на новостройки, подстегнутый льготной ипотекой. «Деньги имеют свойство заканчиваться, в том числе деньги населения на депозитах, — размышляет Павел Тё. — Мы не расслабляемся».
20 крупнейших застройщиков России: рейтинг Forbes
Что произошло с компанией Мортон: разорение и банкротство
ВоенГарант
- Все
- Общие
- Законодательство
- Акции
- Банки
- ВоенГарант
- Политика
- ПИК
Сотрудничай с ВоенГрант и получай специальные условия!
Новости о банкротстве «Мортон» в первую очередь связаны с новым владельцем активов организации, Гордеевым Сергеем и переходом под новый бренд.
Группа компаний была создана в 1994 году и до 2013 года входила в топ-3 крупнейших застройщиков России.
Выручка предприятия составляла более 50 млрд рублей ежегодно, в портфеле находилось около 4,5 млн м², а к 2015 году неожиданно появились слухи, что застройщик обанкротился. Что все-таки стало с «Мортон» и стоит ли беспокоиться дольщикам?
Вопросы, ответы и последствия
- В чем причина и что случилось? Президент группы Александр Ручьев заявил, что в девелопменте организация достигла всего, чего можно было достигнуть и для него «пропали вызовы». Акционеры продали свои доли ГК ПИК, а вместе с ними перешли и долги — около 23 млрд рублей.
Сумма большая, но учитывая выручки, сказать, что застройщик разорился нельзя.
- Что сейчас происходит с компанией «Мортон»? Бывшее руководство планирует сосредоточиться на высокотехнологичном бизнесе, построить IT кластер и вложиться в транспортные технологии.
- Стоит ли беспокоиться владельцем будущих квартир в объектах компании? Нет, обязательства перешли к новому бренду и качество строительства скорее улучшится, чем пострадает.
- Кто все-таки пострадал? Сокращенные сотрудники. По условиям сделки сохранение штата не было предусмотрено.
- Хорошо или плохо в целом? На рынке недвижимости объединились мощные производственные силы, что положительно отразится на скорости и качестве строительства. Объединение повлияет на ценовую политику участников рынка, но, с учетом специфики «эконом-класса» бренда, вероятнее снизятся, а не возрастут.
Назад
Новостройки по военной ипотеке
Покупайте квартиры в Москве и Москвоской области по военной ипотеке, на лучших условия от самых надежных застрощиков!
Все объекты ЖК «Черноморский» ЖК «Черноморский-2» ЖК «Грибоедовский» ЖК «Сокол»
Заявка в банк
После отправки заявки:
- на вашу почту придет анкета от банка, распечатайте ее, заполните и сделайте скан;
- сделайте скан свидетельства участника НИС;
- сделайте скан паспорта;
- отправьте сканы ваших документов и заполненной анкеты на электронную почту специалиста банка, которую вы найдете в письме с анкетой;
- дождитесь звонка специалиста банка или свяжитесь с ним сами, по указанному в письме с анкетой телефону
Заявка в Газпромбанк
После отправки заявки:
- на вашу почту придет анкета от банка, распечатайте ее, заполните и сделайте скан;
- сделайте скан свидетельства участника НИС;
- сделайте скан паспорта;
- отправьте сканы ваших документов и заполненной анкеты на электронную почту специалиста банка, которую вы найдете в письме с анкетой;
- дождитесь звонка специалиста банка или свяжитесь с ним сами, по указанному в письме с анкетой телефону
Заявка в Газпромбанк
После отправки заявки:
- на вашу почту придет анкета от банка, распечатайте ее, заполните и сделайте скан;
- сделайте скан свидетельства участника НИС;
- сделайте скан паспорта;
- отправьте сканы ваших документов и заполненной анкеты на электронную почту специалиста банка, которую вы найдете в письме с анкетой;
- дождитесь звонка специалиста банка или свяжитесь с ним сами, по указанному в письме с анкетой телефону
Заявка в Газпромбанк на ипотеку
После отправки заявки:
- на вашу почту придет анкета от банка, распечатайте ее, заполните и сделайте скан;
- сделайте скан свидетельства участника НИС;
- сделайте скан паспорта;
- отправьте сканы ваших документов и заполненной анкеты на электронную почту специалиста банка, которую вы найдете в письме с анкетой;
- дождитесь звонка специалиста банка или свяжитесь с ним сами, по указанному в письме с анкетой телефону
Заявка в Абсолютбанк на ипотеку
После отправки заявки:
- на вашу почту придет анкета от банка, распечатайте ее, заполните и сделайте скан;
- сделайте скан свидетельства участника НИС;
- сделайте скан паспорта;
- отправьте сканы ваших документов и заполненной анкеты на электронную почту специалиста банка, которую вы найдете в письме с анкетой;
- дождитесь звонка специалиста банка или свяжитесь с ним сами, по указанному в письме с анкетой телефону
Скидка на новостройки от застройщика
Скидка от агенств на вторичку
Бесплатная консультация юристов
Чтобы отправить форму войдите на сайт или зарегистрируйтесь
Дом с плесенью — Зачем ПИК купила «Мортон» вместе с его проблемами?
Нет больше первой по объёму застройки и третьей по продажам строительной компании «Мортон» – на днях её продали конкурентам из ПИК с правом возможного упразднения бренда.
Подобное поглощение – первое в новейшей российской истории, и у специалистов оно вызывает немало вопросов.
Главный из них, пожалуй, такой: кому теперь предъявлять претензии за не отвечающую ожиданиям покупателей недвижимость?
ПИК демонстрирует, что она ни при чём, а «Мортона» как бы уже и нет. Дома же с десятками невыкупленных квартир тем временем стоят. Двусмысленная сделка для ПИК, что и говорить.
За «Мортоном» водилось подозрительное умение получать от государства добро на застройку наиболее привлекательных в плане последующего извлечения прибыли площадок. Знающие люди связывали это умение с фигурой бывшего главы президентской администрации Сергея Иванова.
И ведь глядите, как совпало: едва Иванова перевели на другую работу, как президент «Мортона» Александр Ручьёв поспешил продать своё детище. В общем, несложно понять, почему компанию «Мортон» продали. Сложнее уразуметь, зачем её выкупил ПИК – вместе с целой кучей проблем, которые едва ли возможно решить.
Внятного и однозначного ответа, который бы всех убедил, не имеется. Экспертам остаётся лишь гадать, какова реальная подноготная этой малопонятной сделки.
Сырость и плесень? Зато дёшево!
Квартиры в домах «Мортона» сравнительно недорогие, но эта экономия, возможно, будет икаться собственникам жилья всю их дальнейшую жизнь. Взять хотя бы Солнцево-парк – городок, построенный «Мортоном» неподалёку от аэропорта Внуково. На фоне других строительных проектов компании – почти что удача.
Более-менее налаженная инфраструктура и рядом даже оставили целую лесополосу – не в пример подмосковной Балашихе, где этот застройщик под корешок вырубил берёзовую рощу.
Что же получал счастливец, покупая бюджетное жильё у «Мортона»? В первую очередь целый ворох проблем, которые едва ли вообще возможно решить.
Двенадцатый дом по улице Лётчика Грицевца микрорайона Солнцево-парк. Девятый этаж, площадка лифта. Отчётливый запах сырости тянет от панелей. Постройка сдана в эксплуатацию более пяти лет назад, и с тех пор вонь не выветрилась. В квартирах запах сырости чуть менее стойкий – отчасти его перебивает «человеческий дух» обжитого места. Но всё равно зловоние есть.
И «принюхаться» к нему сложно. В подъездах также легко разглядеть следы плесени. Те, кто сдаёт здесь квартиры, прибегают к хитрости: демонстрируют их потенциальным съёмщикам при распахнутых настежь дверях на балкон.
Впрочем, достаточно обратить внимание на непересыхающее «озеро» у самого въезда в «парк» – проблему грунтовых вод застройщик, похоже, и не думал решать всерьёз.
Чуть поодаль от этого дома строятся ещё несколько высоток. Уж полгода, как на стройплощадках затишье.
Неужели к грядущему «поглощению» были готовы ещё весной? Или причина в другом – в возникших проблемах с качеством застройки и в многочисленных скандалах с дольщиками, которые ощутили себя обманутыми? Впрочем, имеются все основания подозревать, что в «Мортоне» не спешили достраивать Солнцево-парк по иной причине – в силу слабых продаж.
Самолёты летают, соседи скандалят
Оказавшись в микрорайоне вечером, легко можно прикинуть, сколько квартир в домах выкуплено, а сколько – нет.
В семнадцатиэтажном доме горит лишь десяток окошек – из вечера в вечер, неделями и месяцами. О чём это говорит? Похоже, что о низком спросе.
Свои дома «Мортон» строит очень плотно друг к другу, да ещё и в такой специфической конфигурации, что из одной квартиры легко можно понаблюдать за жизнью соседей по этажу – до окна соседской квартиры при желании легко дотянуться рукой, распахнув окно собственной кухни.
Нет смысла в просмотре «Дома-2» – реалити-шоу вот оно, рядом, буквально под носом! Летом нередки скандалы между соседками – девушки выходят на балкон в том же, в чём ходят по раскалённой от жары квартире, а моралистки постарше из окон наискосок кричат им благим матом: «Немедленно оденьтесь, на вас смотрит мой муж!» Потому не обойтись без плотных тяжёлых штор – разумеется, в ущерб солнечному свету. Но ведь человек ко всему привыкает – привыкли же жители Солнцево-парка к бесконечному гулу самолётов, взлетающих из соседнего аэропорта Внуково. Хотя от шума не спасают порой даже наглухо задраенные стеклопакеты. Слабонервные, наверное, вообще сходят с ума.
По теме
То, что район заселён весьма и весьма слабо – в лучшем случае лишь на четверть, – подтверждает и транспорт. До метро можно добраться из Солнцево-парка либо на маршрутке – до станции «Юго-Западная», либо на автобусе – до «Саларьева». Транспорт ходит не так чтобы часто.
Ждать приходится минут по 15–20, и в зимнее время это особенно обременительно – из-за порывов ветра. Вокруг-то пустырь! За пять лет деревья так и не высадили. Тем не менее в автобусах и маршрутках всегда навалом свободных мест.
Зато автостоянки возле домов забиты машинами до отказа. На четыре дома – один двор, одна автостоянка. Страшно подумать, что может начаться, если народ вдруг раскупит все квартиры в домах. Транспортный коллапс, не иначе.
Почему «Мортон» заранее не позаботился о решении этой проблемы? Может, и не рассчитывал, что все их квартиры раскупят?
Покупателей квартир не предупреждают о неудобствах
Ещё одна проблема «мортоновского» жилья – негодная звукоизоляция. Всё, что происходит за стенкой, можно слышать отчётливо – даже если соседи беседуют, не повышая голоса. Хуже всего со звукоизоляцией обстоит дело в совмещённых санузлах – её там фактически нет.
Сосед присел на свою латрину, а ощущение такое, что на вашу – вплоть до самых интимных звуковых моментов.
В общем, впечатлительным покупателям «мортоновского» жилья, видимо, впоследствии долго приходится работать над собой, чтобы привыкнуть к нюансам, о которых, к слову, клиентов почему-то заранее не предупреждают.
«У нас всё жилье качественное, – без обиняков заявлял глава «Мортона» Александр Ручьёв. – Если даже у тебя некачественное жильё, то, купив квартиру, ты всё равно её отремонтируешь, и оно у тебя будет качественное». Поди разберись теперь, шутил ли Ручьёв, иронизировал или откровенно глумился над покупателями?
Не предупреждают и о другом неприятном нюансе. Неподалёку от Солнцево-парка, буквально в сотне-другой метров, течёт речка. В 90-х в этом месте намеревались заложить элитный посёлок, даже построили с десяток домов. Вдруг выяснилось, что в этих домах невозможно жить – как раз из-за сырости.
А осушить территорию, как оказалось, невозможно – речка же рядом. В общем, для элитной застройки местечко признали непригодным. Зато для бюджетных домов оно вполне подошло. Несколько лет назад СУ-155, застраивая Павшинскую пойму, столкнулось с аналогичной проблемой. Но от идеи застройки не отказалось.
Время, наверное, такое – время первоначального накопления капитала.
Максим Морозов, управляющий партнёр девелоперской компании M9 Development:
– Вероятно, Ручьёв счёл строительный бизнес слишком рискованным в текущем формате и предпочёл выйти из него, особенно с учётом роста долговой нагрузки «Мортона».
А Гордеев (хозяин ПИК) просто убрал с дороги серьёзного конкурента, решив, что дешевле его купить, нежели продолжать конкурировать.
(От редакции: а быть может, Гордеев поостерёгся банкротства «Мортона», которое могло бы затормозить продажи квартир ПИК на долгие годы?)
Блиц-опрос: Мнения экспертов о покупке ГК «Мортон» совладельцем ГК ПИК
Как стало известно, совладелец ГК ПИК Сергей Гордеев купил одну из крупнейших девелоперских компаний на рынке новостроек Москвы и области – ГК «Мортон».
Сумма сделки не раскрывается, однако известно, что вместе с компанией Гордееву достались и долговые обязательства девелопера в размере 22-25 млрд рублей. Novostroy-M.
ru поинтересовался у экспертов, как это слияние отразится на рынке недвижимости, ждать ли появления нового бренда и аналогичных сделок в скором будущем.
Ольга Тараканова, генеральный директор ORDO Realty
Такая сделка как минимум вызывает интерес к объектам данных застройщиков со стороны профессионального сообщества. Возможно, новый собственник «Мортона» поменяет стратегию продаж. Известный факт, что «Мортон» занимался продажами своих объектов самостоятельно, без привлечения агентств недвижимости.
Новый собственник может поменять эту традицию, что в свою очередь может активизировать продажи объектов «Мортона». Объединения такого рода обычно способствуют сокращению издержек и оптимизации текущих расходов на содержание бизнеса. Прежде всего, это касается кадрового состава. Вряд ли существующую концепцию бизнеса можно перепрофилировать, т.к.
качество площадок «Мортона» рассчитано под определенный ценовой сегмент потребителей, а именно для строительства жилья эконом- и комфорт-класса. Возможно, изменения могут коснуться проектов, которые не идеально вписываются в эту линейку. Кризис на любом рынке способствует объединению и слиянию компаний. Какие-то компании чувствуют себя лучше, какие-то хуже.
Уже в марте 2016 года на одной из конференций МИПИМ в Каннах Ручьев жаловался на то, что продажи в сегменте эконом-класса существенно упали, и, по его мнению, невозможно с помощью какой-либо адаптации или изменения архитектуры проектов повернуть эту негативную ситуацию в другую сторону.
Далее последовало желание продать земельные активы, чтобы облегчить бремя компании по заемным обязательствам. И вот в финале мы увидели продажу всей компании.
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Если говорить о среднесрочной перспективе, то особых изменений мы не увидим. Дело в том, что компании хоть и работают в массовом сегменте, но их проекты сосредоточены в разных локациях – ГК ПИК концентрируется проектах в Москве и Новой Москве, а «Мортон» все же является подмосковным застройщиком, хотя у них и стартовали несколько проектов в Москве.
Совокупная доля рынка Пик и «Мортон» составляет порядка 15%, этого не достаточно, чтобы привести к каким-то знаковым изменениям. К тому же пока не идет речи о том, что изменится как-то политика и стратегия «Мортон» на рынке. Другое дело, что в длительной перспективе, может начаться обмен технологиями, земельным банком.
Для клиентов данная ситуация только на руку – доверие к такой крупной структуре возрастает.
Если посмотреть на задолженность «Мортона» и стоимость активов, то картина не выглядит столь удручающей, к тому же у ГК ПИК есть возможности справиться с задолженностью.
«Мортон» – компания вертикально-интегрированного комплекса со своим производством, проектным институтом, инновационным заводом по панелям и с другим производством стройматериалов.
Скорее всего, все же через некоторое время начнется пересмотр менеджерского состава «Мортон» – при подобных слияниях такое и происходит зачастую. Также возможен довольно живой обмен активами в перспективе. У «Мортона» земельный банк сейчас огромный – потенциал 8 млн кв.
м жилья, возможно, на наиболее выигрышных площадках будут возводиться проекты классом повыше, на землях большой удаленности от МКАД – эконом-класс. Будут ли все эти проекты выводится под брендом «Мортон» – уже другой вопрос.
Еще более года назад весь рынок стал говорить о том, что в будущем рынок недвижимости ждет укрупнение. Причин тому несколько – кризисные явления в экономике, которые снижают привлекательность девелоперского бизнеса (в том числе удорожание строительных материалов, грузоперевозок, снижение платежеспособного спроса), ужесточения налоговой, законодательной баз.
Первой подобной сделкой на рынке стала покупка ФСК «Лидер» ДСК-1. Сейчас мы видим уже вторую подобную сделку. Скорее всего, подобные сделки на рынке будут происходить и далее, просто, возможно, не у столь крупных игроков.
Ну и причины у таких сделок могут быть разные – доступ к земельному банку другой компании, доступ к производственным мощностям (в том случае, если имеется то или иное собственное производство) и пр.
Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость»
Произошло укрупнение, причем подобная сделка никого не удивила. Давно шли разговоры о том, что «Мортон» переживает не самые лучшие времена. Однако проблема заключалась не только в самой компании: рынок сейчас непрост для ведения девелоперского бизнеса.
«Мортон» – крупный игрок, и Александр Ручьев вел компанию в правильном направлении, но один в поле не воин, и есть вина со стороны топ-менеджмента, осуществлявшего управление компанией и показавшего недостаточную компетентность в этом процессе. Прежде всего, благодаря укрупнению и слиянию двух игроков был убран конкурент с рынка недвижимости.
Главное – все это «переварить», причем я не исключаю, что сама покупка в какой-то мере была и «эмоциональной». В то же время ПИК получил новые площадки, причем достаточно интересные для дальнейшей реализации. Объектов «под вопросом» не так много, и в целом сама сделка обеспечила ПИК работой на ближайшие 10-15 лет.
Заметим, что ПИК продолжает удачно преобразовываться, и разница между тем, что было в компании до прихода Сергея Гордеева, и тем, что есть сейчас, весьма заметна. ПИК движется весьма уверенно вперед. Безусловно, такие изменения произойдут. Полагаю, что более половины топ-менеджеров будут заменены.
Подобные процессы происходили, когда Сергей Гордеев зашел в ПИК. Реклама тоже поменяется и перестанет быть столь «остросюжетной», как сейчас. В целом можно говорить о том, что теперь появился супер-игрок на рынке недвижимости – «Мортон-ПИК», и я ожидаю, что будет некое общее управление двумя компаниями при сохранении приобретенного бренда.
Аналогичные сделки мы еще увидим в обозримом будущем: те игроки рынка недвижимости (причем не обязательно это девелоперы), которые в течение года не переформатируются и не осуществят грамотные управленческие действия, просто канут в Лету.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
Мы стали свидетелями образования крупнейшего девелопера на рынке старой Москвы с общим объемом проектного портфеля, составляющим порядка 1,9 млн кв. м.
Бесспорно, долгосрочные последствия у столь высокой концентрации мощностей, земельного фонда, управленческого опыта будут, однако пока сложно сказать, как именно отразится это слияние на рынке. Дело в том, что мы не знаем деталей сделки.
Известно, что фирма ГК «Мортон» была приобретена с обременениями в 22-25 млрд рублей.
В любом случае, по моему мнению, в этой сделке нет проигравших – руководство «Мортона» теперь сможет сконцентрироваться на более интересных для себя инновационных проектах, а ПИК получит «в наследство» неплохие земельные участки для новых девелоперских проектов. В то же время стоит оговориться, что сделка «Мортона» и ПИКа – это не начало какой-то новой тенденции на рынке. Не думаю, что в ближайшее время мы увидим столь же крупные слияния.
Ильшат Нигматуллин, президент ГК «Гранель»
Покупку «Мортона» можно смело назвать сделкой года, которая взволновала не только клиентов застройщика, но и привлекла внимание властей Московского региона.
Однако, резонанс события не повлечет за собой кардинальных изменений на рынке недвижимости.
Для дольщиков ничего не изменится, уверен, компания под руководством нового акционера завершит строительство начатых проектов и своевременно выполнит все свои обязательства.
Каждый бренд сегодня занимает определенную нишу: проекты ГК «Мортон» реализуются в сегменте эконом-класса, в то время как жилые комплексы ГК ПИК – это преимущественно жильё комфорт-класса и единичные проекты бизнес-класса. Ситуация может остаться неизменной.
Вместе с тем нельзя исключать и другой вариант развития событий, если новое руководство захочет «подтянуть» качество проектов «Мортон», привнести в них оригинальную концепцию и архитектуру. В этом случае средней бюджет покупки в жилых комплексах «Мортона» может подрасти.
А в целом на ценообразование в отрасли сделка не окажет никакого влияния.
Тенденция на укрупнение застройщиков обозначилась уже давно. Лично я не считаю, что это плохо. На сегодняшний день только на территории Московской области работают около 500 компаний, контролировать такое количество игроков достаточно тяжело. Не исключаю, что в будущем подобного рода сделки будут заключаться, хотя их масштабы станут скромнее.
Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья»
Поскольку обе компании, ПИК и «Мортон», обладают положительной репутацией на рынке недвижимости и ведут активную стройку, и продажи в независимых друг от друга проектах, то слияние двух крупных игроков в сегменте эконом-класса в ближайшей перспективе не отразится на рынке недвижимости Москвы и МО. Угадывать стоимость сделки бесполезно, так как она может содержать денежные и безденежные обязательства, а также предполагать рассрочку платежа.
Есть хорошее выражение: «бизнес ест бизнес». Бизнесом занимаются люди, которым это интересно.
Если один бизнесмен потерял интерес к рынку недвижимости, а другому интересно развивать свой бизнес, то покупка действующего бизнеса с площадками для строительства намного эффективнее для развития, чем поиск участков на открытом рынке земли.
Новые участки для строительства – основа развития девелоперского бизнеса. Бренд «Мортона» прочно связан с жильем эконом и комфорт-классов, поэтому перепрофилировать бизнес нет необходимости: дорого и долго.
Изменения в команде и работе компании «Мортон» будут обязательно – нет предела совершенствованию бизнес процессов. Скорее всего, будет сделан акцент на формировании команды по каждому проекту компании «Мортон», и возрастет ответственность команды проекта за его реализацию.
Вероятность следок по слиянию строительных и девелоперских компаний сохраняется. Причины могут быть разные: потеря интереса к рынку недвижимости, сложности в адаптации к новым экономическим реалиям, окончание текущих проектов, невозможность приобретения новых земельных участков и т.
п.
Дата публикации 21 сентября 2016
«Мортон» поможет Capital Group построить 1 млн кв. м в Митино
Один из крупнейших подмосковных застройщиков — ГК «Мортон» может выступить соинвестором жилого микрорайона вблизи села Рождествено в Митине, рассказал чиновник мэрии Москвы. В конце октября градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) одобрила градостроительный план этого земельного участка.
Согласно плану на участке площадью 58,13 га, арендатором которого выступает птицефабрика «Красногорская», разрешено построить жилой микрорайон почти на 1 млн кв. м, из которых 675 000 кв. м должно составить жилье, а остальное — инфраструктура (детские сады, поликлиника, физкультурно-оздоровительный комплекс, школы и т.д.
) и коммерческая недвижимость (гостиница, торгово-развлекательный центр, офисы). Инвестором проекта выступает компания Capital Group.
Capital Group получила предложение от «Мортона», который хочет участвовать в этом проекте, говорит представитель первой компании. Президент «Мортона» Александр Ручьев подтвердил факт переговоров относительно совместного строительства микрорайона в Митине.
Параметры партнерства, по его словам, сейчас находятся в стадии согласования, поэтому раскрывать их он не стал. Доля «Мортона» составит более половины, уточняет человек, близкий к одной из сторон. Если это так, то для «Мортона» проект станет крупнейшим на территории старой Москвы (и без учета Зеленограда).
Пока таковым является офисно-гостиничный комплекс на 270 000 кв. м. на территории концерна «Алмаз-Антей» на Красноказарменной улице. Группа «Мортон» возводит многофункциональный комплекс на 60 000 кв. м на Мосфильмовской улице и уже сдала два дома (не более 20 000 кв. м каждый) на улицах Лечебной и Бориса Жигуленкова.
В портфеле компании есть и крупный проект в Зеленограде на 540 000 кв. м.
Общий объем инвестиций только в строительные работы в Митине может достигать $1 млрд, посчитал управляющий партнер Московской центральной биржи недвижимости Артем Цогоев. Он обращает внимание на высокую конкуренцию жилых проектов в этом районе и довольно слабую транспортную инфраструктуру.
Рядом с будущей стройкой уже возводятся жилой район «Путилково» на 1 млн кв. м (застройщик — также «Мортон»), микрогород «В лесу» на 1,3 млн кв. м (Rose Group). Еще 2 млн кв. м может быть построено на землях бывшего Тушинского аэродрома.
Там девелопером выступит компания Леонида Федуна «Тушино 2018».
«Мортон» часто создает партнерства с крупными застройщиками: с LSR Group по проекту «Сакраменто» в Балашихе; с Galaxy Group (доля менее 15%) — по «Бутово-парку».
Есть совместные проекты и у Capital Group. Например, ее партнерами по застройке территории мельничного комбината № 4 рядом с «Москва-сити» являются бывший акционер «Вимм-билль-данна» Гавриил Юшваев, а также «дочка» строительной компании «Веста-СФ».
Читайте далее: http://www.vedomosti.ru/realty/news/35917201/morton-pomozhet-capital-group#ixzz3IwBdrvUF