Могу ли я строить на участке, купленном в рассрочку или арендованном?

Арендаторы земельных участков вправе начинать постройку частного дома только согласно целевому назначению. В договоре должно быть указано, что участок специально предоставляется для строительства ИЖС. Разрешение на использование и постройку оформляется при наличии проекта и зарегистрированного в Росреестре договора аренды – если его срок составляет более 1 года.

Содержание статьи:

Особенности строительства дома на арендованной земле

Арендаторы, согласно ст. 41 и 42 ЗК РФ, располагают аналогичными правами застройщика, как и собственники. Исключения составляют случаи, если дом возводится как капитальный проект в целях последующей продажи.

В отличие от собственных участков, сроки строительства частного дома ограничены временем аренды. Арендатор имеет преимущественное право продлить договор, если заблаговременно предупредит об этом арендодателя. Уведомление о желании продлить сделку аренды, согласно ст. 46 ЗК РФ, должно быть направлено не позднее двух месяцев до истечения срока аренды.

К договору аренды применяются правила ст. 606-625 ГК РФ. Сделка содержит права и обязанности сторон. Арендодатель обязан передать земельный участок в определенный срок, свободный от присутствия и обязательств третьих лиц.

Земля должна быть пригодна к использованию по назначению. К ней подводятся (по соглашению) подъездные пути и коммуникации. Арендодатель предоставляет землю по целевому назначению. Участок должен быть по статусу пригоден для индивидуального жилищного строительства.

Арендатор предоставляет обязательства использовать землю по назначению. В договоре также обозначают срок предоставления земли. Если он не указан, то аренда оформляется на неопределенное время. Владелец земельного участка, при согласии собственника, вправе проводить меры по улучшению почвы и других технических качеств земли.

Видео сюжет, как выбрать участок под строительство дома

Правовые нормы строительства частного дома

Арендатор составляет проект на частный дом или приобретает типовые варианты у архитектора. Проект, договор аренды, технический паспорт на землю – документы, которые требуются для разрешения на строительство. Оно предоставляется в течение 20 дней после подачи документов. Документ оформляется согласно требованиям ст. 51 ГрК РФ.

В нем обозначают:

тип планируемого объекта недвижимости;
его предполагаемые параметры (материал изготовления);
сроки строительства;
дата ввода объекта в эксплуатацию.

Разрешение подписывается уполномоченным специалистом архитектурного департамента или другого отдела, ответственного за выдачу документов на муниципальном уровне.

Заказчик строит частный дом, предпринимая меры, аналогичные собственнику земли. Он вправе защищать свои права на участок, добиваться через суд устранения права пользования землей. В судебном заседании в таких ситуациях собственник участвует в процессе в качестве третьего лица или соистца.

Дом нужно строить согласно утвержденному проекту. После завершения строительства объект сдается государственной комиссии, которая дает разрешение на ввод частного объекта в эксплуатацию или заявляет мотивированный отказ.

Причинам может быть:

Несоответствие постройки проекту.
Нарушение норм технической, пожарной безопасности; самовольное проведение коммуникаций.
Незаконченность дома, отсутствие необходимых вспомогательных конструкций, если они предусмотрены проектом.

Комиссия может предоставить срок для исправления недочетов. Вопросы ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию регулируются Разделом 6 ГрК РФ.

При отсутствии разрешения на строительство дом может быть признан самовольной постройкой. К нему применяются нормы ст. 222 ГК РФ. Получить правоустанавливающую документацию на такой объект можно будет только в судебном порядке.

Истец должен доказать, что дом соответствует необходимым требованиям безопасности, построен без существенных нарушений градостроительных норм. Решение суда станет основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимость в Росреестре.

Особенности государственной регистрации

Арендатор земельного участка получает право собственности на частный дом.

Для подачи заявления в Росреестр следует представить:

Действующий, на момент регистрации права собственности, договор аренды.
Разрешение на строительство дома.
Заключение государственной комиссии, акт ввода дома в эксплуатацию.
Техническая документация.
Квитанция об оплате государственной пошлины – 2 тыс. руб. (ст. 333.33 НК РФ).

В Росреестр можно обращаться лично или через законного представителя. Во втором случае потребуется нотариально оформленная доверенность. Прекращение действия договора аренды не прекращает права собственности на частный дом.

Стороны договариваются о компенсации либо собственник дома может через суд установить частный сервитут на земельный участок и добиться право ограниченного пользования землей.

Вопросы земельного сервитута устанавливаются согласно ст. 274 ГК РФ. Собственник земельного участка, в отношение которого устанавливается обременение вправе требовать выплаты ему соразмерной платы.

Особенности оплаты сервитута установлены параграфом 3 Обзора судебной практики от 26.04.2017 г.

Размер платы определяется согласно затратам, которые собственник участка понесет при ограничении права пользования.

Выплата производится единовременно и периодически. Вопросы оплаты решаются судом при исследовании финансовой документации, учете стоимости земельного участка.

Выкуп земельного участка

Аренда земли может предусматривать выкуп, стоимость которого определяется арендодателем. Вопросы передачи права собственности на землю решаются на усмотрение сторон. Если земля предоставлена муниципальным образованием, то порядок ее передачи в собственность устанавливается локальными актами.

Договор аренды расторгается, а земельный участок изымается при его ненадлежащем использовании. Право собственности на коттедж или другую частную постройку сохраняется и должно не нарушать законные права и интересы других лиц.

Строительство на арендованном земельном участке: дома, здания

Законодательство Российской Федерации разрешает строительство на арендованном участке как арендатору, так и субарендатору. Можно строить сооружения, здания, дома для проживания и другие капитальные/некапитальные объекты. Однако, не на всех категориях земель строительство разрешено и для каждого строящегося объекта есть свои нюансы. Об этом и поговорим в данном обзоре.

Строительство на арендованном земельном участке

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского Кодекса РФ к недвижимости относятся здания и сооружения, объекты незавершенного строительства и объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Очень важно, чтобы перечисленные объекты строились на землях соответствующей категории и соответствующего вида разрешенного использования земельного участка.
Согласно статье 7 Земельного Кодекса РФ земельный участок может относится к одной следующих категорий:

земли сельскохозяйственного назначения;
земли населенный пунктов;
земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
земли особо охраняемых природных категорий;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса.

На каждой категории земель устанавливается свой правовой режим в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

Виды разрешенного использования определяются в соответствии с классификатором.

Самый простой способ узнать к какой категории земель относится земельный участок, и какой у него вид разрешенного использования – зайти на сайт https://pkk5.rosreestr.ru/ , ввести кадастровый номер участка или точный адрес и нажать Enter.

Если Вы все сделали правильно, то сайт выдаст следующую информацию о земельном участке:

Допускается ли строительство на арендованном участке?

Перед тем, как планировать строительство на земельном участке, помимо категории земель и вида разрешенного использования участка, необходимо выяснить к каким функциональным зонам относится планируемая к застройке территория. Для этого необходимо найти генеральный план поселения и градостроительный регламент.

На сайтах Администраций муниципальных образований обычно выложены в открытый доступ принятые Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), в которых внутри каждой категории земель выделены функциональные зоны. Для каждой функциональной зоны устанавливается градостроительный регламент и виды разрешенного использования земельного участка.

Виды разрешенного использования бывают:

основные,
вспомогательные,
условно разрешенные.

Если объект строительства соответствует одному из видов разрешенного использования, то можно приступать к следующим этапам решения задачи.

Но если Вы хотите наверняка убедиться в возможности строительства того или иного объекта, то можно заказать Выписку из ПЗЗ на сайте Госуслуги или лично, через МФЦ.

Таким образом строительство на арендованном земельном участке возможно, но строить необходимо соответствующие объекты недвижимости на соответствующей земле. Рекомендуется ознакомиться с некоторыми нормами Земельного, Градостроительного законодательства РФ, регионального и местного законодательства. В этом Вам могут помочь наши юристы. Обращайтесь за бесплатной консультацией.

И конечно же, в Вашем договоре аренды земельного участка должно быть включено условие о том, что арендатор имеет право возводить на участке капитальные или не капитальные объекты недвижимости. Если такого условия нет, то можно договориться с собственником о включении такого пункта в договор, путем подписания дополнительного соглашения.

В противном случае, собственник земельного участка может обязать арендатора снести постройки и вернуть земельный участок в первоначальный вид.

Строительство на арендованном земельном участке. Последствия

Если арендатор законно построил объект недвижимости на земельном участке, имея на руках всю разрешительную документацию на строительство, то за ним сохраняется право пользования (аренды) таким земельным участком.

Ст. 271 Гражданского Кодекса Российской Федерации:

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Если срок аренды земельного участка по Вашему договору с администрацией истекает, то Вы можете продлить или заключить новый договор на основании статьи 39.20 Земельного Кодекса РФ.

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Правообладатель объекта недвижимости имеет право обратиться в уполномоченный орган (Администрацию муниципального образования) с заявлением о предоставлении участка в аренду.
Если имеется несколько правообладателей, то Администрация направит проект договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора всем лицам, имеющим право на заключение договора аренды этого земельного участка, в течении 30 дней.
В течении 30 дней со дня направления такого договора правообладатели обязаны подписать такой договор и предоставить его в Администрацию города.
Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.
Если правообладатели не подписывают договор аренды со множественностью лиц, то Администрация обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Строительство дома на арендуемом земельном участке

Частные дома обычно строят на землях двух категорий: земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.

На землях населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства частные дома можно возводить высотой не более трех этажей. В таких домах должна проживать одна семья.

На землях населенных пунктов можно строить малоэтажные дома, предназначенные для проживания нескольких семей, но вид разрешенного использования таких земель должен называться “для малоэтажного строительства”.

Дома на участках для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства должны быть благоустроены (с отоплением, водоснабжением…) и пригодными для постоянного проживания с возможностью регистрации гражданина по месту жительства.

Что касается земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства, то дома на таких землях имеют статус нежилых помещений. Прописаться гражданин в таком доме не может. Но в судебном порядке собственник дома может признать объект жилым (благоустроенным и пригодным для постоянного проживания) и после этого прописаться в нем.

В договоре аренды необходимо предусмотреть условие о строительстве частного дама на арендованном земельном участке.

Если договор аренды оформлен надлежащим образом, то он будет являться основанием для выдачи разрешения на строительство.

Разрешение на строительство необходимо получать, если Вы строите частный дом на землях для индивидуального жилищного строительства или для личного подсобного хозяйства. Только при наличии разрешения на строительство Ваше капитальное строение будет узаконено. Без разрешения частный дом будет признан незаконно возведенным.

После окончания строительства арендатору необходимо осуществить ввод объекта в эксплуатацию в соответствии со статьей 55 Градостроительного Кодекса РФ. Для этого необходимо иметь:

Правоустанавливающие документы на земельный участок (договор аренды);
Градостроительный план земельного участка;
Разрешение на строительство;
Акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства на основании договора строительного подряда);
Акт, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора);
Документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
Схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда);
Заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с частью 1 статьи 54 Градостроительного Кодекса) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации;
Технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

Строительство здания на арендованном участке

Здание – это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Строительство зданий зависит от целевого использования земельного участка и сопровождается несколькими этапами:

Выполнить градостроительный план земельного участка;
Публичные слушания;
Инженерные изыскания;
Технические условия;
Утверждение и экспертиза проектной документации;
Разрешение на строительство;
Строительство;
Ввод в эксплуатацию;
Эксплуатация здания.

На арендованных земельных участках зачастую возводят многоквартирные дома. Застройщиками обычно являются коммерческие строительные компании или жилищно-строительные кооперативы, которые получают участки в длительную аренду у муниципального образования.

Также бывают случаи когда одному юридическому лицу в аренду предоставляется участок на срок 49 лет, например, под строительство и эксплуатацию торгового центра. А третье лицо (общество) планирует на части этого же участка строительство своего магазина.

Разрешение на строительство на арендованном участке

Законность возведения объекта капитального строительства на земельном участке определяется наличием разрешения на строительство.

Вам необходимо написать заявление на выдачу разрешения на строительство. Законодательство не устанавливает определенной формы заявления, но в нем необходимо указать:

ФИО адресата, его должность, организацию/учреждение;
Сведения о заявителе – ФИО, адрес регистрации и/или проживания, контактные данные;
Заголовок документа – «Заявление»;
Изложить просьбу о выдаче разрешение на застройку участка с указанием наименования объекта, адреса, срока действия разрешения;
Сведения об участке земли;
Характеристика возводимого объекта;
Список приложений.

Вам потребуются следующие документы:

Паспорт заявителя;
Нотариальная доверенность (если разрешение будет получать представитель);
Договор аренды земельного участка;
Схема участка с указанием места, где будет расположен недвижимый объект;
Градостроительный план земельного участка.

Для объектов капитального строительства потребуется проектная документация ,которая в свою очередь подлежит экспертизе.
Ее могут подготовить как государственные органы, так и коммерческие предприятия.
Документы необходимо подать в орган местного самоуправления, на территории которого расположен участок.
Заявитель может сделать это лично, через представителя или воспользовавшись услугами МФЦ.

Арендатору выдадут положительное решение, если возводимое здание полностью соответствует техническим требованиям и имеет все необходимые документы. На принятие его дается 10 дней. При получении отказа его можно обжаловать через суд.

Как получить разрешение на строительство на арендованном участке или земле, купленной в рассрочку? Агентство недвижимости КАМА Набережные Челны

Можно ли построить дом, гараж, сарай и прочее на земле, если участок вам не принадлежит и вы его только арендуете или принадлежит, но находится в залоге? Все зависит от конкретной ситуации. Разбираемся в нюансах.

Строительство на участке, арендованном с целью выкупа:

Закон (ст. 624 ГК РФ) разрешает выкупать арендованное имущество, если это предусмотрено договором. Собственником участка и дома по-прежнему остается владелец и строить на земле что-либо без его согласия нельзя.

Вообще все, что касается с арендой — связано с собственником. Только он фигурирует в документах, связанных с разрешениями на строительство. Он же и отвечает за строительство.

Поэтому естественно повсеместное желание владельца не разрешать строительство до выкупа участка.

Однако если владелец участка и дома не против того, чтобы на участке появились другие постройки, это можно закрепить в договоре. После того, как в договоре будет указано, что владелец разрешает строительство на участке, дом можно строить. Но в этом случае нужно прописать — что будет делать стороны, если договор придется досрочно прервать.

Строительство на участке, купленном в рассрочку:

Если участок куплен в рассрочку, то нужно внимательно прочитать договор и узнать самое важное: право собственности от прежнего владельца переходит в момент покупки или позже? В первом случае строить можно прямо сейчас, во втором — в зависимости от договоренности. Если владелец не против строительства — можно возводить дом. Но, как и в первом случае, надо прописать в договоре возможные варианты развития событий. Есть риск, связанный с тем, что участок, хоть и в собственности, но все же находится в залоге.

Как выкупить участок, на котором стоит недостроенный дом?

Гражданский кодекс РФ предусматривает следующее: исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане или юрлица, которые являются собственниками сооружений, расположенных на этих участках.

Если участок находится в муниципальной или государственной собственности, участок покупается без торгов. То есть, владелец дома (недостроенного в том числе) просто может обратиться в местную мэрию с заявлением о выкупе.

При этом предусмотрена цена — определенный процент (зависит от местности) от кадастровой стоимости участка.

Понадобятся документы: свидетельство о праве собственности на дом, кадастровый паспорт дома, договор аренды и кадастровый паспорт на земельный участок. Заявление власти должны рассмотреть за месяц. После оплаты нужно подать заявление на государственную регистрацию перехода права собственности.

Важно! Прежде чем приступить к процедуре выкупа, нужно правильно задокументировать недостроенное здание, потому что оно — основа для выкупа. Нужно ввести здание в эксплуатацию или оформить его как недостроенное.

Если у вас есть нерешенные вопросы с землей или строениями, обращайтесь за консультацией к нашим специалистам. Возьмем на себя работу по сбору бумаг и оформлению ваших прав.

Бесплатная консультация по тел. 333-444

Недвижимость

— Хочу приобрести дом в рассрочку или арендовать с правом последующего выкупа. Возник такой вопрос: имею ли я право возводить какие-либо постройки (хозяйственные строения, гараж, сарай для скота)?

Отвечает заместитель директора Центра правового обслуживания Лариса Науменко:

Статья 624 ГК РФ разрешает выкупать арендованное имущество, если это предусмотрено законом или договором. До уплаты выкупной цены вы будете арендатором дома, в то время как собственником дома останется арендодатель. В таком случае арендатор не имеет права возводить строения на земельном участке, где расположен дом, без согласия собственника данного земельного участка.

Однако право арендатора на возведение строений на земельном участке возле арендуемого дома может быть прописано в договоре, который заключают арендатор и собственник земельного участка.

Вместе с тем в договоре целесообразно прописать порядок разрешения спора на случай досрочного расторжения договора в ситуации, когда дом с земельным участком по каким-либо причинам не будет выкуплен.

Таким образом, если собственник дает согласие, градостроительные и строительные нормы и правила, требования о целевом назначении земельного участка соблюдаются и необходимые разрешения получены, арендатор может возводить постройки на земельном участке, на котором находится арендуемый дом.

В то же время с учетом того, что дом приобретается в рассрочку, у вас остается долг перед бывшим собственником или кредитной организацией (в ситуации, когда берется кредит).

В этом случае выплата вами долга за дом может быть обеспечена залогом приобретенного в рассрочку недвижимого имущества. При этом условиями договора залога могут быть предусмотрены ограничения на совершение строительства на земельном участке без согласия залогодержателя.

При наличии залога с подобными условиями залогодержатель может запретить строительство построек на земельном участке.

Отвечает юрист юридической компании «Генезис» Олеся Емельянова:

У вас есть такое право, хотя процедура аренды и купли-продажи с оплатой в рассрочку два разных правовых режима, у каждого из которых есть свои риски, связанные с подобным строительством.

Когда вы приобретаете дом в рассрочку по договору купли-продажи, ваше право собственности на недвижимость начинает действовать с момента получения государственной регистрации. Одновременно к вам во владение переходит такое же право на земельный участок под домом, который был приобретен.

В этой ситуации риск может быть связан с тем, что до полной оплаты дом будет находиться в залоге у продавца. Если в договоре не прописано иное, продавец вправе требовать вернуть недвижимость в том случае, если зафиксировано нарушение покупателем срока очередного платежа и если выплачено не более половины оговоренной стоимости.

Тогда всевозможные сараи и гаражи расцениваются как неотделимые улучшения и покупатель может претендовать лишь на возмещение только их стоимости, что породит массу дополнительных споров.

До перехода права собственности на дом и в отсутствие каких-либо титульных прав в его отношении покупатель не имеет права возводить постройки на территории этого дома.

Отвечает заместитель начальника управления по торговле Ленинского района Московской области Роман Харланов:

В ситуации, когда планируется аренда недвижимости с правом последующего выкупа дома с земельным участком, в отношении всех действий, связанных со строительством чего-либо, подведением коммуникаций и т. д.

, в документообороте всегда фигурирует собственник. Он же, согласно законодательству, за них и отвечает.

Для небольших конструкций сарай, гараж предусмотрена упрощенная процедура получения разрешения на строительство.

Если же речь идет о покупке в рассрочку, нужно внимательно изучить текст договора. Самый важный вопрос: «Когда именно осуществляется право перехода собственности в момент покупки или позже?» Далее необходимо действовать, исходя из того, что строить что-либо уполномочен только владелец.

В случае же аренды с правом последующего выкупа при стандартной процедуре, скорее всего, человек не сумеет ничего возвести на своём будущем участке, пока не станет собственником. Вернее, конечно, может, но это рискованно.

Поэтому наилучший совет в данной ситуации в случае выкупа дома в рассрочку составлять договор таким образом, чтобы переход права собственности возникал в момент заключения договора, а не позже.

Всё, что нужно знать о том, можно ли строить дом на земле, если она в аренде, и как оформить здание в собственность

Российское законодательство разрешает строить различные здания не только на собственной земле, но и на арендованных участках. Однако есть ряд нюансов для каждого вида объектов. прежде чем приступать к работам, необходимо уточнить требования, предъявляемые к каждому типу возводимой недвижимости.

Можно ли строить здание на арендуемом земельном участке?

Земельный кодекс РФ (статья 41) разрешает это делать. Но необходимо, чтобы назначение постройки совпадало с категорией земель. По сути, арендатор участка имеет аналогичные права на возведение объекта, что и его собственник.

Единственное препятствие – наличие в договоре аренды пункта, который запрещает капитальное строительство на участке. Все работы следует согласовать с владельцем участка перед началом строительства. Все нюансы нужно прописать в соглашении, чтобы избежать в дальнейшем споров и судебных тяжб.

Какую недвижимость разрешено возводить?

В первую очередь возводимое на арендованной земле строение должно относиться к недвижимому имуществу в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса. Это сооружения, здания, незавершенное жилое строительство, промышленные и хозяйственные объекты. В данном случае важно, чтобы они строились на земле соответствующей категории.

Например, нельзя выстроить жилой дом на землях лесного фонда (о том, каковы особенности аренды лесных участков и водных объектов, можно узнать здесь?). Если же земельный объект сельскохозяйственного назначения, то необходимо согласие собственника (каков порядок аренды земель сельскохозяйственного назначения?).

Важно! Строить можно любой объект недвижимости. Главное – наличие разрешительной документации от контролирующих органов.

Для возведения частного дома необходимо прописать это условие в договор аренды земельного участка (о том, как правильно составить договор аренды дома с земельным участком, читайте тут). Перед строительством нужно получить разрешение муниципальных властей и получить проект здания (об особенностях аренды земельного участка под строительство жилого дома читайте в отдельной статье).

Однако в силу положений статьи 48 (часть 3) Градостроительного кодекса РФ физическим лицам, строящим дом не выше трех этажей для собственного пользования архитектурный проект составлять не обязательно. Но предприниматель должен непременно это сделать.

Разрешение на застройку выдается на срок 10 лет согласно статье 51 (пункт 19) ГрК. А статья 55 этого нормативно-правового акта регламентирует ввод здания в эксплуатацию. Для сооружений и зданий прочего назначения необходимо составить проект по архитектурной схеме в соответствии с федеральным законом № 169-ФЗ от 17.11.1995 г. «Об архитектурной деятельности».

Разрешается строительство многоэтажных зданий с инфраструктурой. Коммуникации подводятся в соответствии с существующими техническими нормативами. А сам участок для строительства дается в аренду муниципалитетом или частным инвестором.

В договоре аренды может быть указан конкретный срок либо неограниченный.

Разрешается строить на арендованной земле объекты долевого строительства. В этом случае застройщиками являются коммерческие предприятия или жилищно-строительные кооперативы. Их деятельность должна быть застрахована в обязательном порядке. Узнать о рисках при покупке жилья в многоквартирном доме, построенном на арендованном участке можно в этой статье.

Процесс долевого строительства регулируется федеральным законом № 214 от 30.12.2004 г. Для сооружений технического назначения необходимо получить разрешение у местной администрации и контролирующих органов. При строительстве гидросооружений следует придерживаться норм экологи ческой безопасности.

Для возведения временных зданий разрешение получать не нужно. К таким сооружениям относятся:

ангары;
бытовые помещения;
хозяйственные постройки из модульных блоков.

Полный перечень представлен в Сборнике сметных норм затрат ГСН 81-05-01-2001.

Если планируется строительство капитального гаража, то потребуется разрешение на строительство. Как правило это сооружения для коммерческого или промышленного использования. Также нужен проект, который согласовывают с БТИ.

Гараж, возведенный без разрешающих документов, может быть снесен на основании требования собственника участка земли.

Если владелец участка согласен на строительство гаража, то узаконить постройку должен сам застройщик.
Если объект находится на территории садоводческого или дачного товарищества, то его можно оформить как вспомогательное помещение.
В остальных случаях легализация происходит в судебном порядке. Потребуются доказательства, что строение не несет угрозы здоровью и жизни людей, не ущемляет прав проживающих на соседних участках.

Узнайте, как взять в аренду землю под гараж, павильон или киоск.

Как это сделать легально?

Легальность возведения постройки на арендованном участке определяется наличием разрешения на строительство.

Написание заявления

Поскольку закон не устанавливает определенной формы заявления, оно составляется произвольно. Но в нем необходимо указать:

ФИО адреса, его должность, организацию/учреждение;
сведения о заявителе – ФИО, адрес регистрации и/или проживания, контактные данные;
заголовок документа – «Заявление»;
изложить просьбу о выдаче разрешение на застройку участка с указанием наименования объекта, адреса, срока действия разрешения;
сведения об участке земли;
характеристика возводимого объекта.

В конце документа указывается список приложений.

Сбор документов

Потребуются такие документы:

паспорт заявителя;
если получение разрешения на застройку производится через представителя, то ему, кроме паспорта, потребуется нотариальная доверенность;
договор аренды земельного участка;
схема участка с указанием места, где будет расположен недвижимый объект;
градостроительный план.

Для объектов капитального строительства потребуется проектная документация. Она подлежит экспертизе. Ее могут подготовить как государственные органы, так и коммерческие предприятия. Тогда необходимо документальное обоснование того, что это юридическое лицо может проводить экспертизу.

Подача

Документы подают в орган местного самоуправления, на территории которого расположен участок. Заявитель может сделать это лично, через представителя или воспользовавшись услугами многофункционального центра.

Решение комиссии

Можно ли оформить уже возведённое здание в собственность?

Это можно сделать. Причем тот факт, что земля под этим зданием не принадлежит владельцу недвижимости, никак не влияет на процесс оформления права собственности. Для этого необходимо, чтобы постройка была возведена с согласия хозяина участка. если закон требует разрешение на строительство, оно должно быть получено.

Материальные затраты

Будущему собственнику земельного участка придется понести следующие расходы:

Предоставляемые копии документов необходимо заверить у нотариуса. Стоимость составит 200-500 рублей в зависимости от региона и тарифов нотариальной конторы.
Физические лица уплачивают госпошлину в размере 2000 руб., юридические – 22 тыс. руб.
Передача земли в собственность зависит от ее расположения. В крупных городах это 10-20% от кадастровой стоимости, в местных образованиях – не более 3%. Для городов с населением более 3 млн человек следует ориентироваться на верхнюю границу, т.е. 19-20%.

Кроме этого следует учесть, что до начала строительства в некоторых случаях необходимо получить разрешение. Этот документ обойдется в 15-50 тыс. руб. в зависимости от региона и типа возводимого здания.

Как перевести участок в собственность после оформления недвижимости?

Оформить землю в собственность, когда на нем уже возведено здание, можно как на платной, так и на бесплатной основе. Платно вступают в право собственности, если земельные участки были переданы в аренду после 2001 года. Бесплатная же передача предусмотрена в таких случаях:

собственность на объект недвижимости была зарегистрирована ранее 2001 года, а земля в этом время находилась в аренде;
договор аренды участка заключен до 2001 года с целью возведения частного дома либо для организации личного подсобного хозяйства;
строения переданы физическим лицам в пожизненное наследуемое владение либо в постоянное пользование;
земельные участки принадлежат гаражному, строительному или садоводческому кооперативу.

О том, можно ли выкупить землю из аренды в собственность и как это сделать, можно узнать здесь.

Справка. В договоре аренды участка может быть прописано решение сторон о бесплатной передаче земли в собственность застройщику.

Необходимо:

возвести постройку в сроки, указанные в соглашении;
предусмотренным законодательством образом получить право собственности на здание;
с документом, подтверждающим право собственности, обратиться в местную администрацию.

После этого участок переведут в собственность нынешнего арендатора.

Чего стоит опасаться при покупке строения, если оно находится на арендованной площади?

Основной риск в этом случае заключается в том, что новый собственник недвижимости не имеет право купить землю. Он может приобрести лишь право аренды. Но оно может быть ограничено сроком. Нередко подобные строения продают ближе к сроку окончания действия договора.

После этого участок придется освободить, поскольку местные власти не обязательно согласятся по подписание договора с новым собственником. И вообще это производится только через процедуру торгов.

Что же касается соглашения о купле-продажи объекта недвижимости, то если его условия полностью соблюдены, сделка не может быть расторгнута. Следовательно, покупатель просто потеряет деньги.

Еще один нюанс – задолженность предыдущего арендатора по оплате.

Это следует уточнить перед приобретением недвижимости (о том, как узнать о долгах и написать иск о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, можно узнать в этой статье).

Дело в том, что собственник земли имеет право расторгнуть соглашение после того, как деньги за пользование участком не поступили два раза подряд или больше.

На арендованном участке можно возводить любые постройки. Основное требование – их назначение совпадает с категорией земель. Кроме того, для капитальных объектов нужно получить разрешение на застройку.

После того, как здание готово, на него оформляют право собственности. Только после этого разрешается перевести землю из аренды в свое владение.

Это можно сделать за деньги или бесплатно – все зависит от конкретной ситуации и того, что указано в договоре аренды.