Обмен квартир в советские годы был почти главным способом улучшения жилищных условий. В сегодняшнее рыночное время сделки по обмену стали редкостью. Но, тем не менее, такое явление как обмен продолжает существовать на рынке, и определенная доля граждан с его помощью успешно решает свои вопросы и приобретает желаемые объекты.
Обзор объявлений казахстанских интернет-ресурсов показывает, что варианты обмена предлагаются самые разнообразные. Люди хотят расшириться, и меняют «однушки» на «двушки», «двушки» на «трешки», квартиры на дома. Другие, напротив, хотят жилплощадь поменьше, и просят доплату.
Встречаются варианты обмена недвижимости в поселке на город, междугородние и обмены между странами.
Например, встречаются такие предложения: меняют квартиру в Алматы на дом в Московской области, двухэтажный дом в Саратове на 2- или 3-комнатную квартиру в Астане, 2-комнатную квартиру в Туркменабаде (Туркменистан) на 1-комнатную квартиру в Алматы и так далее.
Как участвовать в программе «Нурлы жер» в 2018 году >>>
Плюсы обмена
- Обмен можно осуществить без всякой доплаты.
- Крыша над головой всегда гарантирована.
- Даже если по каким-то причинам договор мены признают недействительным, вы получите назад свою недвижимость.
- Нет причин беспокоиться о росте цен, так как обмен происходит одновременно.
Как встать в очередь на квартиру в 2018 году >>>
Особенности обмена в городах Казахстана
— Очень частый обмен — это авто с доплатой на квартиру, — говорит руководитель карагандинского риелторского агентства «Адмирал» Ирина Барбаева. — Раньше это было редко, так как продавцу недвижимости хотелось наличные, а уж машину он и сам, если надо, выберет, какую захочет, или авто ему совсем не нужно. Но времена изменились, очень много сейчас продавцов недвижимости, а покупателей на порядок меньше, поэтому чаще всего сейчас соглашается продавец (особенно, если это дорогая недвижимость). Он получает таким образом часть денег уже сейчас, а часть после продажи этого авто. Следующий обмен — это квартиру большую на меньшую. Это вариант, когда срочно нужны деньги. Например, не справляются с кредитом, на обучение детям, лечение. Или дом хотят поменять на квартиру, когда сложно жить в доме в связи с возрастом, например.
А в столице обращения по обмену более редки, считает директор компании «Этажи» в Астане Жани Турысов. По его оценке они составляют менее 1%.
— Как правило, обмен предлагают или люди, у которых о современном рынке недвижимости нет практически никакого представления — люди в возрасте, из глубинки и другие.
Часто встречается категория людей, кто уже пробовал продавать и не смог реализовать свою недвижимость. Как правило, в силу несоответствия рыночным ценам — по этой причине меняют частные дома и многокомнатные квартиры.
То есть, если вы видите объявления, предлагающие обмен, то с вероятностью выше 90% цена у этих объектов завышена!
Ипотека «Нурлы жер»: как получить заем под 10% годовых >>>
Жани Турысов считает, что ни для опытного риелтора, ни для опытного нотариуса никакой сложности в подобных сделках нет.
— Кстати, чтобы подтвердить редкость мены на рынке, точнее не предложений, а реальных сделок, вы можете обратиться к нотариусам с опросом, — предлагает директор агентства «Этажи».
— Мы его делали и выяснили, что есть нотариусы, работающие более 5 лет, которые ни разу не сталкивались с договором мены! У работающих более 10 лет процент таких сделок был ниже 1%, что подтверждает статистику нашей компании «Этажи» по обращениям клиентов.
По словам Жани Турысова, в сделке по мене стоимость услуг риелтора будет точно такой же, как и в обычной сделке.
Стоит также отметить и другие особенности обмена. Например, обменять 3-комнатную квартиру на две 1-комнатные не получится, если только они не будут расположены в менее престижных районах. Это связано с тем, что, в основном, стоимость 1 кв.
м 1-комнатной квартиры выше, чем 2-или 3-комнатной. Также неравноценным будет обмен 2-комнатной квартиры на две 1-комнатные в одном районе. Без доплаты будет не обойтись. Сложно перечислить все варианты сделок обмена.
Каждый случай требует индивидуального подхода.
Как взять ипотеку от Жилстройсбербанка на вторичное жилье >>>
— Не всегда обе стороны могут сразу договориться, каждая хочет завысить стоимость своей недвижимости, — говорит директор риелторского агентства «Адмирал» Ирина Барбаева. — «У меня ремонт лучше, у меня район, этаж» и так далее. Ведутся долгие переговоры, и только в 50% получается результат. Всегда проще продать и купить то, что хочется, выбрать район, этаж, дом, ремонт, Иногда это обмен с рассрочкой, и здесь все индивидуально: на какой срок, как передаваться будут деньги.
Что касается обмена междугороднего или международного, то хоть и встречаются предложения подобного рода, все же такой вид операции является наиболее сложным, затратным и осуществляется очень редко. Гораздо проще продать недвижимость, а потом спокойно выбрать понравившуюся в другом городе или государстве.
Как накопить на квартиру в Жилстройсбербанке: условия, лайфхаки >>>
Какой договор правильнее заключить при обмене
Нотариус Салтанат Бельбаева считает, что, если фактически есть обмен, то людям выгоднее оформить все это договором мены.
— Стоит это 28 860 тенге, также как и договор купли-продажи, дарения между посторонними людьми, — говорит она. — Если оформлять это двумя договорами купли-продажи, то соответственно, эту сумму надо умножить вдвое.
Договор мены не только экономически выгоднее, но и юридически безопаснее. Не стоит заменять договор мены другими — договорами купли-продажи, дарения и т. д.
Например, вы совершили обмен, но решили оформить два договора купли-продажи. По такому договору одна сторона обязуется передать квартиру в собственность, другая — уплатить за нее определенную денежную сумму (статья 406 п.
1 ГК РК). Но денег вы фактически не получаете, а только другую квартиру.
Если же договор купли-продажи полученной вами квартиры оформлен неправильно (например, не учтены права супруга и т. д.), сделка может быть признана недействительной. Вы можете лишиться полученной квартиры.
А так как договор купли-продажи составлен правильно и имеет юридическую силу, то прав на свою бывшую квартиру у вас не будет, и денег за нее вы не получите. Таким образом, вы лишаетесь и квартиры, и денег.
Поэтому не стоит рисковать, а лучше оформить сделку договором мены.
Согласно договору мены, в соответствии со статьей 501 Гражданского кодекса РК, каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой, то есть происходит взаимная передача принадлежащего им имущества, в нашем случае — квартир.
При совершении сделки стороны обязаны предупредить друг друга о недостатках обмениваемых квартир (промерзающие стены, течь крыши и т.д.), а также о правах на недвижимость третьих лиц (нанимателя, залогодержателя и др.).
Желательно все это отразить в договоре мены.
Также в договоре обязательно должны быть указаны сроки передачи имущества. Для подтверждения факта передачи желательно оформить акт приема-передачи. Стороны подписывают его непосредственно в момент обмена ключами и документами на жилье. Окончательный обмен должен состояться не позже обозначенной в договоре даты.
Независимо от того, какая сделка совершается в отношении квартиры (купли-продажи, мены или дарения), заключается она в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
— Если стороны действуют с согласия супругов, то указываются данные супругов, — уточняет нотариус Салтанат Бельбаева. — Указываются технические характеристики, описание обмениваемых объектов. Берутся с ЕНИСа справки о зарегистрированных правах (обременениях). Обмен может производиться без доплаты, указывается это.
Если с доплатой, то указывается сумма, какая сторона какой передает какую сумму при обмене. После заключения договора мы отправляем его на регистрацию. В течение трех рабочих дней новый собственник должен заплатить за регистрацию на Казпочте.
Через сутки примерно появляется информация, что зарегистрировано право, то есть в кабинете нотариуса появляется это уведомление. Если происходит обмен на машину, то клиент с этим договором мены идет в специализированный ЦОН и получает техпаспорт на свое имя.
Нотариусы могут сейчас брать справки об отсутствии обременения на машину за исключением автомобилей, которые принадлежат собственникам на основании свидетельства о регистрации транспортного средства старого образца.
Как казахстанцам купить недвижимость за рубежом >>>
Что необходимо при обмене
- личная явка всех сособственников недвижимости старше 14 лет с паспортами или удостоверениями личности (для достигших 16 лет);
- нотариальные доверенности с необходимым объемом полномочий от всех отсутствующих сособственников;
- личная явка супруга собственника квартиры с удостоверением личности и свидетельством о браке, если жилье приобретено во время брака (кроме случаев получения ее в дар или по наследству), либо нотариальное заявление супруга о согласии на обмен;
- правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т.д.)
- справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и сделок с ним (нотариус сам может взять ее в личном кабинете ЕНИС);
- свидетельства о рождении несовершеннолетних сособственников квартиры;
- разрешение органа опеки и попечительства (опекунского совета) на продажу (отчуждение) доли несовершеннолетних сособственников квартиры.
Карима Апенова, информационная служба kn.kz
Как произвести обмен квартиры на квартиру
Я не буду разглагольствовать по поводу того, что сначала нужно изучить рынок недвижимости, подобрать варианты и т.д. Моя задача, чтобы после прочтения этой статьи вы ушли полностью подкованным в вопросах данной сделки, а также нашли все ответы на свои вопросы. В конце статьи вы также сможете скачать образцы всех документов, о которых говорится в статье.
Особенности сделки
Итак, по своей природе, к договору мены предъявляются все те же условия, что и к договору купли-продажи. Но конечно существуют и некоторые особенности.
Мена подразумевает, что в сделке учувствуют 2 стороны, которые меняются недвижимостью (с доплатой или без доплаты). Так, если появится третья сторона — это уже не будет меной. Это будет типичная купля-продажа.
Данной уловкой пользуются некоторые риелторы, которые говорят, что обмен совершается и через договор купли-продажи. Это когда гражданин продает свою квартиру одному человеку, добавив немного денег приобретает квартиру у другого гражданина. Называть такую сделку обменом неправильно!
Если вы обмениваетесь не равноценными квартирами (обмен с доплатой), то это нужно в обязательном порядке указать в договоре. Иначе ваша пятикомнатная квартира на набережной по договору будет равноценной коттеджу в области.
Существенным условием является предмет договора. Не забывайте об этом и обязательно пропишите в договоре все параметры обмениваемых квартир из свидетельства о регистрации права собственности (адрес объекта, площадь, местоположение, кадастровый номер, номер и дату выдачи свидетельства о регистрации права и т.д).
Обязательному нотариальному удостоверению договор мены не подлежит. Это остается на усмотрение сторон. Но, скажу, дело это весьма затратное и если вы боитесь самостоятельно заключать данную сделку, обратитесь лучше к высококвалифицированным риэлторам или юристам.
Обязательным документом к договору мены будет являться передаточный акт или иной документ, подтверждающий факт передачи квартиры. Его обычно подписывают после получения свидетельства о праве собственности, но во всех субъектах РФ ситуация складывается по разному, где-то его пописывают одновременно с договором мены.
Право собственности, у нового владельца, возникнет с момента государственной регистрации права собственности в Росреестре, даже если у второй стороны это право еще не зарегистрировано.
О порядке регистрации права собственности вы можете прочитать в нашей статье 5 простых способов оформить квартиру в собственность.
При обмене доли в праве собственности на квартиру, не забывайте о преимуществом праве покупке у остальных собственников. В любом случае, в Росреестре попросят письменный документ о том, что другие собственники отказываются покупать вашу долю.
При мене квартир в договоре, в обязательном порядке, указывается перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением.
А теперь к общему списку необходимых документов для оформления сделки мены квартирами.
Пакет документов
- договор мены;
- паспорта сторон по договору или свидетельства о рождении (если стороной является ребенок);
- нотариальное согласие супругов (если квартира приобретена в браке);
- правоустанавливающие документы (это документы на основании которых были приобретены квартиры ранее). Если вы не знаете, что это за документ возьмите в руки свидетельство о регистрации права, в разделе «Документы-основания» они указаны;
- свидетельство о регистрации права;
- кадастровый паспорт квартиры;
- квитанция об уплате гос. пошлины.
Дополнительно при регистрации могут потребовать:
- справки о задолженности по коммунальным платежам;
- выписки из домовых книг или справка о составе семьи;
- документы подтверждающие законность перепланировок;
- заключения об оценке объектов;
- письменное согласие на обмен от органов опеки и попечительства (если в квартире проживали несовершеннолетние или недееспособные/ограниченно дееспособные граждане).
Если у вас обмен с доплатой, то лучше всего все финансовые манипуляции осуществлять через банковский счет.
Порядок действий при обмене приватизационных квартир тот же, но возможно предоставление некоторых дополнительных документов. Уточняйте информацию в вашем региональном подразделении Росреестра. Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную невозможен.
Налогообложение при обмене квартирами
Налоговые требования при обмете те же, что и при купли-продажи. В результате продажи одна из сторон получает доход, а следовательно, должна заплатить с него налог. В результате обмена обе стороны выступают продавцами. Ставка налога равна 13% от стоимости квартиры. Именно для определения размера налога в договоре прописывается стоимость обеих квартир.
[3]
Данный налог выплачивается только если квартира была в собственности менее 5 лет (с 01.01.2016).
Вы можете скачать у нас, абсолютно бесплатно следующие документы:
Порядок проведения обмена жилой недвижимости. Все тонкости процесса: виды и условия сделок
В случае если ваша жилплощадь вас не устраивает или вам просто нужны другие варианты по площади, количеству комнат, местоположению и т.д., то самое время задуматься об обмене жилья.
В этой статье мы подробно расскажем о порядке обмена жилой недвижимости и о всех видах и условиях сделок, а также о всех нюансах при заключении договора между родственниками.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !
Мена недвижимости: что это такое?
По сути, происходит продажа с одновременным приобретением недвижимости.
Какие законы регулируют процесс?
Обмен и продажа недвижимости регулирует ряд законов. Сюда относятся:
- Вторая часть ГК РФ № 14-ФЗ от 26 января 1996 года.
- Документы Земельного кодекса РФ №136-ФЗ от 25 октября 2001 года.
- Федеральный закон «Об особенностях совершения сделок с недвижимым имуществом иностранными лицами – внесение изменений в ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года.
- Письмо Росфинмониторинга №30 «О разъяснении отдельных вопросов по предоставлению сведений о сделках с недвижимым имуществом …»
Если же нужно оформить продажу, то составляется письменный договор, ставятся подписи сторон (ст 434, п.2 ГК РФ), в противном случае, сделку признают недействительной.
Какие существуют виды сделок с жильем?
Существует несколько основных видов обмена:
- Обмен через куплю/продажу. Самый простой вариант обмена. При определенном опыте возможно произвести самостоятельно. В ходе этого обмена сначала владелец жилья ищет покупателя на свою собственность, одновременно находя жилье, которое его бы устроило. То есть процесс обмена разделяется на две части
- Прямой обмен. Тут все немного сложнее и зачастую требуется опытный риелтор. С ним менять недвижимость намного проще. В ходе этой операции можно обменяться как приватизированным жильем, так и неприватизированным. В чем сложность? В том, что люди чаще просто хотят продать квартиру. В итоге, выбор сужается для обеих сторон. Ведь нужно, чтобы условия подходили всем.
- Альтернативная сделка. Подразумевает получения аванса от покупателя. Тем самым подтверждается серьезность намерений обеих сторон. Так как от сделки после аванса отказаться будет трудно. Также возможно произведение обмена с доплатой, если стоимость квартир отличается. Разница в стоимости прописывается отдельно и возмещается тем, чья недвижимость ниже по стоимости. Если же обмен равноценен, то доплата не производится.
Читайте так же: Письмо-претензия об оплате задолженности образец документа
Главные условия
Для того чтобы обмен состоялся, необходимо соблюсти ряд условий. Они следующие:
- В договоре для каждого участника должны быть указаны два обязательства: передача другому участнику обмена жилого помещения и принятие от другого участника этого помещения.
- Для обоих помещений должны быть указаны признаки, такие как: адрес, номер, этаж, общая и жилая площадь, сколько комнат, а еще должны быть реквизиты правоустанавливающих документов, которые доказывают, что это квартира принадлежит собственнику.
- Если в объекте обмена есть жильцы и они сохраняют право на проживание после совершения обмена, то это следует указать в договоре. Должен быть соблюден оговоренный порядок и сроки освобождения жилого помещения.
Все эти условия важно соблюдать, так как они носят практический характер и дают информацию о жилье.
Договоры обмена бывают разные. В зависимости от вида обмена.
- Есть равноценный договор, где доплата не производится. Для его составления понадобятся паспортные данные, информация о недвижимости и ее стоимости. В нем указывается порядок передачи недвижимости и другие данные.
- Договор обмена с доплатой. По содержанию схож с обычным договором, но также в нем указывается стоимость обоих объектов и та разница, за счет которой и происходит доплата.
Таковы осноные виды договоров.
К примеру, возникает необходимость обменять квартиру на автомобиль (о том, как обменять недвижимость на автомобиль, мы писали тут).
В этом случае также создается либо договор мены, либо два договора купли-продажи. В случае заключения договора мены там будет прописана сумма, которую необходимо предоставить для равноценной сделки.
А если заключать два договора купли-продажи, то каждый из них будет облагаться налогом.
Договоры обмена участками земли по сути своей напоминают договоры купли-продажи. Изначально предполагается, что участки для обмена равноценны. Но если это не так, то производится доплата.
К договорам прилагаются планы земельных участков, которые являются объектом продажи. Так же вступить права на землю могут в разное время. При этом исполнение обязательств регулируется статьей 328 ГК РФ.
О заключении договоров мены на движимое и недвижимое имущество рассказывается тут, а об особенностях договора обмена жилыми помещениями между собственниками читайте здесь.
Между разными населенными пунктами
Проще всего произвести подобный обмен через договор купли-продажи. Из нюансов – такой обмен будет тяжело сделать без посредников, так как для того чтобы просто лично лицезреть недвижимость, ее состояние, нужно ехать в другой населенный пункт. И при этом упустить детали. Но законом такой обмен не запрещен и его порядок стандартный.
Обо всех нюансах обмена недвижимости между разными населенными пунктами мы рассказывали в отдельной статье.
Обменять жилплощадь на время отпуска
В последнее время набирает популярность данный вид обмена. Допустим, что вы собираетесь в другой город и вам нужно где-то остановиться, не потратившись сильно.
Порядок обмена дома (кратко основные моменты и варианты) Обменять квартиру на дом можно следующими способами:
- Через договор мены – это даст желаемый результат и снизит риски.
- Через альтернативную сделку.
- Обмен через третьи лица.
Обмен дома происходит в следующем порядке:
- поиск вариантов обмена;
- сбор документов;
- оценка и проверка объектов;
- приватизация или узаконивание земли под домом (если необходимо);
- составление и заключение договора.
Порядок проведения сделки с участком земли
- собственникам нужно собрать необходимые документы, такие как: кадастровые планы, паспорт, документы на право владения, межевые дела;
- оформление договора с указанием всех условий;
- исполнение обязательств сторон, внесение доплат, если необходимо.
Если участок обменивается на недвижимое имущество, то происходит регистрация в Росреестре для обоих объектов. Если на любое движимое, то заключается акт приема-передачи. Обмен на машину должен регистрироваться в ГИБДД.
Муниципальное недвижимое имущество
Сделки с муниципальной недвижимостью – это всегда обмен. Разрешение на него нужно получать у городских властей, которые и являются, по сути, собственником. В неравноценном обмене может быть отказано.Так как обмен должен считаться безвозмездным.
В таких случая, добиваются решения через суд. Есть особенности, касающиеся Москвы. При обмене, количество въезжающих не должно превышать количество выезжающих.
И в отличии от сделок с приватизированным жильем, не нужно регистрировать собственность в Росреестре.
Об особенностях обмена муниципальной недвижимости по договору социального найма можно прочитать здесь.
Обмен квартир – это стандартный обмен, который часто осуществляется через договор купли – продажи. Возможен неравноценный обмен (однокомнатную на двухкомнатную), а также обмен с доплатой. Главное условие – чтобы на квартиру не было других претендентов. И важно проверить, что за квартирой нет никаких долгов. В остальном же – процесс несложный. Главное – внимательность.
Регулируется оно налоговым и гражданским кодексом. Причем:
- В налоговом кодексе указывается оплата налога при заключении договора купли-продажи.
- Не указывается оплата налога при прямом обмене.
- В ст.567 Гражданского кодекса указывается, что на договор мены действуют те же правила, что и на договор купли-продажи.
Таким образом, требования едины. Из плюсов – налог при обмене не взимается, если квартира принадлежит владельцу более трех лет.
Нюансы при заключении договора между родственниками
При оформлении договоров мены или купли-продажи, льготы не предусмотрены. Налоги выплачиваются, как и во всех стандартных случаях.
Читайте так же: Оплата труда в ночное время тк рф
Но есть лазейка, если дело касается близких родственников. Порядок обмена можно значительно упростить и обойтись без налогооблажения. Для этого, вместо договора купли-продажи, можно оформить два договора дарения и таким образом обменяться недвижимостью. Однако,если понадобится доплата, то при договорах дарения, это никак не прописать. Так что тут уже вопрос доверия и выбора.
В случае необходимости обмена можно выполнять следующие действия
- Меняться разными формами собственностями, в том числе и движимым имуществом.
- Заключать разные типы договоров, в зависимости от ваших целей.
- Производить доплату, если стоимость отличается.
- Оформлять с близкими родственниками договоры дарения.
- Меняться квартирами на период отпусков и многое другое… так что можно прибегнуть к разным способам и найти для себя оптимальный вариант.
- Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
- +7 (499) 938-46-18 (Москва)Это быстро и бесплатно !
Могу ли я обменять квартиру в Казахстане на квартиру в России?
Jesse Kunerth/Fotolia
Отвечает генеральный директор Rezidential Group Сергей Ильясаев:
Для приобретения жилья нерезидентом РФ нет никаких юридических и организационных ограничений. Покупателю следует перевести паспорт на русский язык и заверить его копию у нотариуса. Кроме того, гражданину другой страны необходимо оформить регистрацию в России — вид на жительство или свидетельство о временной регистрации.
Для того чтобы сделка прошла успешно, нужно изучить ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации», а также Гражданский кодекс РФ, особенно статьи 1205, 1209 и 1213.
В российском законодательстве нет никаких запретов на покупку квартиры в рассрочку. Сегодня застройщики предлагают разные варианты процентной и беспроцентной рассрочки как на определенный период времени, например до завершения строительства, так и на более длительный срок.
Если говорить о схеме межгосударственного обмена жилья, то сейчас она не является распространенной. При покупке квартиры в новостройке этот способ не может быть реализован, так как по закону застройщик имеет право получить оплату только в денежной форме.
Никакая недвижимость клиента, тем более находящаяся в другом государстве, его не интересует.
Строительная компания может предложить только услугу трейд-ин, то есть сначала она продает старую квартиру клиента, а затем принимает вырученные средства в зачет стоимости нового жилья.
- Поэтому автору данного вопроса лучше всего сначала самостоятельно продать квартиру в Казахстане, а затем приобрести подходящий вариант в России.
- Может ли иностранец купить жилье с землей в России?
- Должна ли я платить налог в Казахстане за российскую квартиру?
Отвечает управляющий партнер юридическая фирма «Солнцев и партнеры» Станислав Солнцев:
Несмотря на интеграцию России и Казахстана в ЕврАзЭс, граждане Казахстана остаются иностранными гражданами.
Однако это никоим образом не ущемляет их прав на покупку такой недвижимости, как квартира (в отличие от земли, для которой установлен несколько более жесткий режим на приграничных территориях).
Покупка происходит по идентичной с россиянами процедуре, даже переводить паспорт не требуется, так как там есть необходимая информация на русском. Итак,
- заключается и подписывается договор;
- оплачивается госпошлина;
- договор сдается на регистрацию в Росреестр (через собственные офисы, кадастровую палату или МФЦ);
- договор получают на руки с отметкой и выписку из ЕГРП (теперь не выдаются свидетельства).
Вопрос с рассрочкой связан только с тем, согласен ли продавец продать квартиру с таким условием. Гражданство или налоговое резидентство не имеет какого-либо значения в такой ситуации.
Единственное неудобство для застройщика — необходимость прохождения процедуры валютного контроля, которая, впрочем, сводится к предоставлению банку в онлайн-режиме скана договора с дольщиком и отправления простой справки.
К сожалению, даже в России не существует никакой практики государственного обмена и тем более межгосударственного обмена. Иногда мена квартирами происходит, но в реальности такие сделки составляют меньше десятой доли процента, ведь очень тяжело найти человека, которому была бы нужна именно ваша квартира, а Вам — его.
Как лучше всего купить квартиру в России, не имея российского гражданства?
Можно ли взять ипотеку в России, имея только вид на жительство?
Отвечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина:
Покупка иностранными гражданами недвижимости в России не запрещена. Заключать ли договор ДДУ по рассрочке с гражданином другого государства — это вопрос остается исключительно на усмотрение застройщика.
Но такой клиент будет означать повышенные риски для застройщика, следовательно, многие откажутся.
Могу предположить, что в тех проектах, где продажи идут высокими темпами, застройщик откажется от продажи квартиры в рассрочку иностранному гражданину, а вот в проекте, где есть сложности с текущим уровнем продаж, — предпочтет согласиться, чтобы получить денежные средства прямо сейчас.
Что касается Вашего обмена, то такой практики нет. Дело в том, что законодательство в разных государствах различно. И правила реализации в России могут не совпадать с правилами реализации в Казахстане.
Даже сделки между разными российскими городами носят единичный характер.
В случае если гражданка Казахстана хочет продать свою недвижимость и купить квартиру в России, проще провести продажу на родине и уже после отдельно купить жилье в России.
Отвечает адвокат Андрей Безрядов:
Иностранный гражданин вправе заключать сделки по приобретению недвижимого имущества, за исключением покупки земельных участков, находящихся в особых зонах.
При этом любые льготные условия покупки, включая рассрочку платежа, открыты для данной категории граждан.
Однако застройщик может попытаться заручиться дополнительными гарантиями и внести соответствующие изменения в стандартный договор.
Теоретически договор мены заключить можно, но при этом могут возникнуть дополнительные трудности из-за различий в законодательстве.
Например, в соответствии с законодательством РФ допускается обмен неравноценных объектов, если стороны указали в договоре, что они признают их равными по стоимости. То есть одну комнату можно обменять на три без доплаты.
В любом случае данный инструмент не используется на практике. В Ваших обстоятельствах проще и надежнее заключать договоры продажи и покупки.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- Какой способ накопить на квартиру самый выгодный и надежный?
- Могут ли граждане Белоруссии взять ипотеку в России?
- Может ли официально не работающий человек взять ипотеку?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Что нужно знать при обмене жилья
Как пояснили в юридических конторах, процедура оформления сделки по обмену жилья мало чем отличается от оформления других сделок с недвижимостью (купля-продажа, дарение).
Итак, для того чтобы обменять свое жилье, сначала нужно найти подходящий вариант обмена. Для этого можно разместить объявление в различных СМИ.
В объявлении желательно четко изложить условия обмена: район расположения жилья, количество комнат, этаж и прочие параметры объекта. Параллельно можно искать подходящий вариант по уже имеющимся объявлениям.
Кстати, в газете «Крыша» каждую неделю выходит порядка 450 объявлений об обмене недвижимости.Также можно обратиться в агентства недвижимости, где могут помочь с подбором вариантов. Стоимость услуг риэлторов в этом случае может обойтись в среднем в $500-1 000.
- Для оформления договора мены недвижимости в нотариальную контору обеим сторонам необходимо предоставить следующие документы: 1) правоустанавливающие документы на обмениваемую недвижимость (правоустанавливающий документ должен быть зарегистрирован в ЦПН или ЦОНе и содержать соответствующий штамп регистрации); 2) удостоверения личности всех совершеннолетних собственников; 3) технический паспорт на жилье и, если имеется земельный участок, государственный акт на право собственности на земельный участок;
- 4) справку об отсутствии обременений на обмениваемое жилье (данную справку необходимо забрать из ЦОНа в день оформления сделки по обмену, так как она действительна в течение одного дня).
При заключении договора должны присутствовать все собственники обмениваемого жилья независимо от того, проживают ли они в данном жилище или нет.
Если кто-то из собственников отсутствует, то необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность на право совершения сделки.
Если квартира приобретена во время брака, необходима личная явка супруга собственника квартиры с удостоверением личности и свидетельством о браке (кроме случаев получения имущества в дар или по наследству) либо предоставить заявление супруга о согласии на обмен, заверенное нотариально.
В условиях договора специалисты советуют обязательно указывать сроки передачи имущества, так как если один из участников сделки откажется от исполнения своих обязательств в срок, другой участник сделки может обратиться в суд с требованием обязать собственника к исполнению своих обязательств. Также одним из существенных условий договора мены недвижимости является стоимость обмениваемого имущества. Исходя из разницы стоимости объектов определяется размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры. Как нам рассказали юристы, иногда стороны признают равноценными квартиры, отличающиеся по цене, а размер доплаты устанавливается на словах. Но в этом случае, если реальная стоимость обмениваемых квартир разнится существенно, впоследствии договор может быть признан недействительным.
Оплата нотариальных действий, совершаемых частным нотариусом, осуществляется по ставкам, соответствующим размерам государственной пошлины, установленной налоговым законодательством Республики Казахстан.
Стоимость нотариального удостоверения договора мены в нотариальных конторах (согласно статье 497 НК РК «Ставки государственной пошлины за совершение нотариальных действий») составляет: 1.
За удостоверение договоров об отчуждении (купле-продаже, дарении, обмене) недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, гаражей, сооружений и иного недвижимого имущества) в городской местности: — если одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от стоимости недвижимости – 1 000% МРП (то есть 11 168 тенге, так как в 2008 году 1 МРП составляет 1 168 тенге).
- Если договор заключается между гражданами и стоимость недвижимости не превышает 30 МРП (то есть менее 35 040 тенге): — при передаче имущества в собственность детям, супругу, родителям, родным братьям и сестрам, внукам – 5% от стоимости сделки;
- — при передаче имущества в собственность другим лицам – 10% от стоимости сделки.
- Если договор заключается между гражданами и стоимость недвижимости превышает 30 МРП (то есть более 35 040 тенге): — при передаче имущества в собственность детям, супругу, родителям, родным братьям и сестрам, внукам – 500% МРП (то есть 5 840 тенге);
- — при передаче имущества в собственность другим лицам – 700% МРП (то есть 9 344 тенге).
- 2. За удостоверение договоров об отчуждении (купле-продаже, дарении, обмене) недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, гаражей, сооружений и иного недвижимого имущества) в сельской местности: — если одной из сторон является юридическое лицо – 100% МРП (то есть 1 168 тенге); — при передаче имущества в собственность детям, супругу, родителям, родным братьям и сестрам, внукам – 50% МРП (то есть 584 тенге);
- — при передаче имущества в собственность другим лицам – 70% МРП (то есть 934 тенге).
- Однако кроме этих сумм нотариусы могут взимать оплату за техническую работу (подготовку проектов документов), поэтому сумма за удостоверение договора мены в нотариальной конторе может быть выше.
Договор мены, как и любой договор по заключению сделки, необходимо зарегистрировать в ЦОНе. Только после регистрации у обеих сторон возникает право собственности на недвижимость.
Для регистрации нотариально заверенного договора мены на недвижимое имущество необходимы следующие документы: 1) договор мены (оригинал и нотариально удостоверенная копия); 2) удостоверения личности собственников (оригинал и копия); 3) технические паспорта на жилье;
4) квитанция об уплате регистрационного сбора. Ставка сбора за регистрацию права собственности на недвижимое имущество составляет 0.5 МРП (то есть 584 тенге).
- Подготовила Ирина ПОЧИКЕЕВА. Фото Фархата ШАМШИДИНОВА
- наверх
Могут ли граждане России быть собственниками недвижимости в Казахстане?
Вопрос:
Здравствуйте, я гражданин России, а мой дедушка – гражданин Казахстана. Недавно он умер и после него мне досталась в наследство квартира в городе Уральске. Когда я обратился к нотариусу, для оформления наследства, то нотариус сказала мне, что после оформления права собственности я обязан буду продать квартиру в течение шести месяцев. Так ли это?
- Вопрос: №3626 от: 2019-01-11.
Ответ:
Отношения наследства, когда наследуемое имущество находится в Республике Казахстан, регулируются не только законами Российской Федерации, но и законами Республики Казахстан.
Статья 9 Закона Республики Казахстан «О правовом положении иностранцев» указывает на то, что иностранцы могут иметь в Республике Казахстан на праве собственности жилище и иное имущество, за исключением случаев, установленных законодательными актами Республики Казахстан.
В свою очередь в силу пункта 1 статьи 252 Гражданского кодекса Республики Казахстан если по основаниям, допускаемым законодательными актами, в собственности лица оказалось имущество, которое не может ему принадлежать в силу законодательных актов, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение одного года с момента возникновения права собственности на данное имущество, если иные сроки не предусмотрены законодательными актами. В случае, если имущество не будет отчуждено собственником в указанный срок, оно по решению суда подлежит принудительному отчуждению с возмещением собственнику стоимости имущества за вычетом затрат по его отчуждению.
На этом основании нотариусы и органы юстиции Казахстана обычно предупреждают о том, что иностранный гражданин, который приобрел жилье на законных основаниях, например, унаследовал, должен его продать в течение 1 года, а не 6 месяцев, так как иностранные граждане не могут по закону иметь в собственности недвижимость на территории Республики Казахстан.
Однако в настоящий момент порядок принудительной продажи такого имущества не установлен. У государственных органов нет полномочий на предъявление подобных исков в суд, и на практике данные положения закона не работают и не реализуются.
Также законодательством Республики Казахстан не установлена какая-либо ответственность за неисполнение вышеуказанной нормы закона об отчуждении жилого помещения в течение года.
Таким образом, нотариус предоставил частично верную информацию, действительно граждане России не могут быть собственниками недвижимого имущества на территории Республики Казахстан и должны в течение одного года с момента приобретения имущества в собственность произвести ее отчуждение. Однако в настоящий момент ответственность за нарушение указанного закона пока не установлена.
Внимание! Информация, предоставленная в статье, актуальна на момент ее публикации.