Доходные дома в современной России считаются невыгодными для бизнеса из-за длительного срока окупаемости таких проектов, хотя примеры есть. Но для частных инвесторов вложения в квартиры или апартаменты для сдачи в аренду могут стать способом сбережения средств.
Президент РФ Владимир Путин поручил начать пилотные проекты по строительству арендного жилья весной 2016 г. К концу 2020-го в стране имеются единичные частные проекты и около 10 000 квартир, которые выкупил Дом.РФ, чтобы сдавать.
По данным госкорпорации, из 24,3 млн семей, которые хотят улучшить жилищные условия, 5,6 млн готовы арендовать жилье (и 5 млн из них не против делать это долго). Сейчас 6 млн семей снимают в общей сложности 239 млн кв. м, это около 6% от всего жилищного фонда, по данным ВЦИОМа.
Арендодатели – преимущественно физлица, из-за неуплаты налогов которыми бюджет ежегодно недополучает 200 млрд руб.
Одним из первых столичных комплексов, корпус в котором выкупил Дом.РФ, стал «Лайнер» компании «Интеко» на Ходынском поле, апартаменты в нем начали сдавать три года назад.
Судя по «соседским чатам» «Лайнера», несмотря на то что юридически это нежилые помещения и коммунальные платежи выше, чем для жилья, Дом.
РФ все сдал и ставки выше, чем могут просить частники в том же комплексе (но с учетом всех затрат дешевле, чем обошлось бы проживание в столичной гостинице того же качества).
В жилой части проекта «Сколково парк» компании Millhouse два из шести корпусов, всего около 70 квартир, предназначены только для сдачи в аренду. Те, что площадью 80 кв. м, стоят 130 000–180 000 руб.
в месяц, двух- и трехкомнатные квартиры (от 80 и от 130 кв. м соответственно) сдают за 200 000–270 000 руб., договор заключается минимум на 11 месяцев.
Тут тоже все сдано и есть лист ожидания, говорят в компании.
на столько вырос в Москве интерес к долгосрочной аренде за год, по данным «Авито недвижимости». Спрос на аренду в целом по России почти на треть превысил аналогичные показатели прошлого года. Рост цен пока сдерживается тем, что предложения много, денег у россиян мало, а вторая волна пандемии уже захлестывает
По словам директора по маркетингу управления недвижимости Millhouse Станислава Лобанова, блок под аренду планировали еще на этапе проектирования комплекса. Поскольку часть масштабного проекта в Сколкове – это деловой квартал (в настоящее время строится шесть офисных зданий общей площадью 212 000 кв.
м примерно на 10 000 рабочих мест), в Millhouse рассчитывают «на синергию проектов» и рост спроса на аренду квартир от сотрудников компаний-резидентов. Всего в комплексное развитие территории Сколкова Millhouse вложит не менее $1 млрд ($550 млн – в деловой квартал, $450 млн – в жилую недвижимость).
Востребованность арендного жилья в районе Сколкова и Заречья уже растет год от года, отмечает Лобанов. «На территории фонда «Сколково» уже есть коттеджи и апартаменты, которые сданы по хорошим ставкам», – подтверждает перспективность затеи Денис Колокольников, гендиректор консалтинговой компании RRG.
Даниил Слуцкий, гендиректор компании «Оценка бизнеса и консалтинг», считает, что пример Millhouse вряд ли может заинтересовать в массовом порядке девелоперов, разве что будет возможность продавать квартиры в таких домах дешевле (например, за счет госсубсидий), это привлечет больше инвесторов, в том числе крупных.
О том, что пришло время создать фонд арендного жилья, который позволит москвичам жить близко к работе, столичный мэр Сергей Собянин говорил в октябре в интервью ТАСС: «Чтобы люди из одного конца [города] в другой на работу не ездили, а быстро могли поменять аренду жилья, переехать близко к работе». По словам градоначальника, стимулировать инвесторов предполагается освобождением от ряда налогов и выплат за землю.
ГК «Пионер» в проектах YE’S продает готовые к сдаче апартаменты под управлением компании-отельера, рассказывает директор по развитию этой сети Антон Агапов. Уже открыты YE’S Hoshimina в Санкт-Петербурге и YE’S Mitino в Москве, еще два проекта в столице строятся: YE’S Technopark (506 апартаментов от 18,5 до 89,5 кв. м, от 7,2 млн руб.
) и YE’S Botanica (1032 апартамента от 18,6 до 72 кв. м). Продажи в них открылись в 2018 г., в первом продано 87%, во втором – 74%. 90% покупателей – инвесторы, планирующие сдавать недвижимость. Делать это можно через УК, которая получает 20% дохода. Средняя ставка аренды в YE’S в Москве составляет 49 500 руб.
в месяц, в Санкт-Петербурге – 30 500 руб.
«Для создания легального рынка аренды в России ежегодно нужно строить не менее 10–15 млн кв. м именно для этих целей. И отказаться от выделения бесплатного жилья, заменив социальный наем субсидированием ставок аренды незащищенным группам граждан».
По словам Агапова, летом действующие апарт-отели почти заполнены (до 98%). «Апартаменты сдаются на срок от одного месяца, этот бизнес устойчивее к сезонным колебаниям по сравнению с классическими отелями», – утверждает он. Но в случае, если застройщик решит оставить весь проект себе и сдавать апартаменты в аренду, срок окупаемости составит более 25 лет, уточняет Агапов.
Кстати, цены на стадии котлована на апартаменты и жилую недвижимость примерно одинаковы, по данным «Пионера». А вот спрос на сервисные апартаменты, которые покупают как инвестицию, ниже, чем на жилую недвижимость. «Даже если апартаменты будут стоить дороже, на жилье можно заработать больше», – комментирует он.
Чтобы апартаменты хорошо продавались инвесторам, важна локация, транспортная доступность и хорошая управляющая компания, которая обеспечивает высокую загрузку, берет на себя заботы по заселению, поддержанию технического состояния помещений, обеспечивает пассивный доход инвесторам, перечисляет Агапов.
Развиваются подобные проекты и в регионах: в Красноярске работает апарт-отель «Парк сити» (сдан в 2018 г., все 400 номеров проданы) и строится МФК «Золотое сечение» (жилой дом и здание апарт-отеля). «В «Парк сити» минимальная площадь юнита – 16–17 кв. м, максимальная – 65 кв. м.
Проживание стоит 2000–3000 руб. в сутки, и он загружен в среднем на 60%», – сообщил руководитель отдела продаж компании-застройщика «Ментал-плюс» Алексей Прилепо. В среднем собственник может получить 800–1000 руб. с 1 кв. м в месяц. Для номера площадью 30 кв.
м это означает доход 12–14% годовых: около 24 000–27 000 руб. за вычетом коммунальных платежей (они здесь выше, чем в жилом фонде, примерно 250 руб. за 1 кв. м в месяц), оплаты услуг управляющей компании, НДФЛ. В строящемся МФК площади от 23 кв. м, цена продажи – от 65 000 руб.
за 1 кв. м, без отделки и мебели.
На 12–14% частный инвестор в номера апарт-отеля вполне может рассчитывать, уверена Анастасия Заболотная, операционный директор департамента «Апарт-отели» компании Becar Asset Management: «Например, средняя прогнозируемая доходность отеля с элементами коливинга YouCo (его планируют открыть в 2023 г. в Санкт-Петербурге) – до 12%». «Мы сдаем в Vertical We & I номера на любой срок», – говорит Заболотная, но, по ее словам, «доходность будет выше, если сдавать номера посуточно, меняя тариф в зависимости от спроса и предложения».
«8–12% – возможная доходность, но она не гарантирована, риски всегда есть. Любое изменение ситуации на рынке, карантин, кризисные явления могут привести к падению спроса», – считает Колокольников.
А чем меньше загрузка всего комплекса, тем сложнее УК обеспечить обозначенную прибыль каждому инвестору, отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН.
Но в целом, «приучая россиян к такому рентному бизнесу, девелоперы способствуют появлению в стране арендного жилья», говорит Колокольников.
Сейчас у Дом.РФ под сдачу есть отдельные здания или выделенные секции в проектах «Матч пойнт», «Символ», «Парк легенд», «Лайнер», «Октябрьское поле», «Level Амурская», «Сердце столицы» в Москве, «Современник» в Воронеже, «Южные кварталы» в Екатеринбурге. Из годового отчета Дом.
РФ следует, что в 2019 г. объем финансирования арендных проектов составил 6,5 млрд руб.
Из них 0,1 млрд – затраты на «Современник», 0,5 млрд – «Символ», 0,6 млрд – «Парк легенд», по 0,9 млрд потрачено на «Матч пойнт», «Сколково», «Сердце столицы» и «Level Амурская», 1,7 млрд проинвестировано в «Октябрьское поле».
Институт развития в данном случае выступает как частный инвестор, выкупая у девелопера пул квартир на средства закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, чтобы получать доход от сдачи в аренду. Такой инвестор и оператор нужен для развития этого рынка, уверен Слуцкий.
По словам опрошенных «Ведомостями» экспертов, Дом.РФ приобретает квартиры (не по одной, а сотнями) с дисконтом не менее 5–15%. И сдает их в среднем на 70% выше рынка, замечает Попов. Как следует из того же отчета за 2019 г., такие цены Дом.
РФ объясняет тем, что у арендодателей-физлиц нет, в отличие от самой корпорации, необходимости возмещать капитальные затраты на строительство арендного жилья, зато есть льготный режим налогообложения – или же вовсе отсутствует привычка платить налоги.
Кроме того, арендаторы получают дополнительный сервис, так что премия за возможность снимать жилье такого уровня не так и высока, – этот довод часто озвучивают представители Дом.РФ на публичных мероприятиях.
Судя по тому, что сданы почти все готовые апартаменты и в некоторых проектах формируется лист ожидания, спрос есть и на такие ставки.
«Людей привлекают безопасность сделки, имеющий юридическую силу договор и широкий набор дополнительных услуг консьерж-сервиса», – объясняет Вероника Янушкевич, замдиректора подразделения «Арендное жилье» Дом.РФ. Сейчас в портфеле Дом.
РФ чуть больше 8500 квартир общей площадью 445 000 кв. м. В то время как (по оценкам корпорации) спрос на новый цивилизованный формат арендного жилья есть у 4,7 млн семей.
По данным ЦИАНа, 67% потенциального спроса (суммарный просмотр объявлений) приходится на лоты со ставкой аренды менее 50 000 руб. «Нужно учитывать, что те, кто готов заплатить 45 000–50 000 руб.
в месяц, хотят найти хорошую однушку или небольшую двухкомнатную квартиру, а не 25-метровую студию, как предлагает Дом.РФ», – комментирует Попов.
По данным Елены Мищенко, руководителя департамента городской недвижимости «НДВ – супермаркет недвижимости», большинство нанимателей однокомнатных квартир в Москве платят до 30 000 руб. в месяц.
Дмитрий Котровский, общественный омбудсмен по строительству, считает, что вместо строительства арендных домов имело бы смысл проработать «обеление» частного рынка, который «может предложить сейчас разное: квартиры в Королеве, в Щербинке, в центре Москвы, с хорошей отделкой, с плохой отделкой, – и это устоявшийся сегмент». «Но та часть собственников, которая хотела сдавать квартиры официально, сделали это в период, когда создали налоговый режим для самозанятых. Те, кто остался в тени, никогда уже оттуда не выйдут, пока не будет правовых методов, а именно закона, ужесточающего наказание за неуплату налогов», – полагает Роман Бабичев, руководитель департамента аренды «Азбуки жилья». Поэтому пока российский путь развития арендного жилья – выкуп с дисконтом квартир в новостройках, чтобы их сдавать, и налоговые льготы для застройщиков, чтобы они это жилье строили.
Мищенко считает, что жесткие меры не нужны, нужно, напротив, стимулировать предложение: «Необходимо максимально упростить порядок информирования налоговых органов о том, что граждане сдают недвижимость (допустим, по электронной почте, по телефону, в личном кабинете госуслуг). И нужно убрать из квитанции ЖКХ статью расходов на капитальный ремонт, раз собственники-арендодатели платят налог. Пожилым людям не стоит считать доход от сдачи в аренду как дополнительный, чтобы они получали пенсию в полном объеме».
Разгулявшийся вирус подтолкнул развитие сегмента съемного жилья в разных странах.
Как сообщает Bloomberg, в Великобритании инвесторы вкладывают рекордные суммы в новые арендные дома, предполагая, что пандемия ударит по экономике и сделает покупку недвижимости недоступной для многих людей.
По прогнозам, в этом году инвестиции в такие проекты достигнут $5,2 млрд, что почти в 2 раза больше, чем в прошлом (Bloomberg ссылается на данные Knight Frank).
Американская инвесткомпания Rockpoint Group и Invitation Homes, которой принадлежит около 80 000 арендных домов, пишет The Wall Street Journal, заключили соглашение об инвестировании более $1 млрд в покупку 3500 домов. Инвесторы говорят о рекордной заполняемости арендного жилья и росте ставок и прогнозируют, что вложения в доходные дома станут основным классом активов для многих институциональных инвесторов.
Директор агентства недвижимости Dem Group Екатерина Демидова рассказала, что доходность арендного девятиквартирного дома стоимостью 499 000 евро в Дортмунде (Западная Германия) с населением около 600 000 человек составляет 35 200 евро в год, а срок окупаемости вложений – 14 лет.
Традиционно бизнес долгосрочной аренды в Германии и в целом в Европе развивается на вторичном рынке жилья. «В Германии, если бюджет не позволяет купить целый дом, можно приобрести квартиру, цены начинаются от 40 000 евро. Доход от нее будет те же 7%.
Комиссия управляющей компании – 20–30 евро с каждой квартиры ежемесячно», – рассказала Демидова. По ее словам, «строить под аренду невыгодно, так как высока цена квадратного метра.
Если покупать квартиру в новостройке, надо быть готовым к бюджетам от 150 000 евро за маленькую однокомнатную квартиру и доходности около 3–4%».
К строительству арендных домов для нуждающихся привлекут инвесторов :: бизнес :: рбк
В «Дом.РФ» подготовили план развития рынка аренды для очередников и людей с доходом ниже среднего. К созданию арендных домов привлекут инвесторов, которым до 2024 года из бюджета компенсируют 650 млрд руб. за скидки по аренде
Сергей Ермохин / ТАСС
Госкомпания «Дом.РФ» подсчитала необходимые инвестиции и бюджетные субсидии на развитие до 2024 года рынка некоммерческого арендного жилья. Расчеты представлены в обзоре рынков жилья, жилищного строительства и ипотеки за 2019 год, подготовленном «Дом.РФ», с которым ознакомился РБК.
Некоммерческая аренда квартир (или аренда жилья фонда социального использования) — это вид льготной аренды. Арендовать квартиру из этого фонда могут люди с доходом, который не позволяет им купить квартиру самостоятельно. Верхнюю планку такого дохода должны определять региональные власти. Этот вид аренды был включен в Жилищный кодекс в 2014 году, но на практике пока почти не используется.
Для некоммерческой аренды должны строиться специальные социальные доходные дома — возводить их может как государство, так и частный инвестор.
В социальном доходном доме не меньше половины квартир должно быть отдано под некоммерческую аренду. Если такой дом строит инвестор, то он может получить поддержку от государства.
Меры поддержки также определяют региональные власти, но в большинстве регионов России еще не принята нормативная правовая база, регулирующая этот вопрос.
Ставки аренды в таких домах устанавливаются государством.
Эти квартиры нельзя приватизировать, а договор аренды заключается на срок от одного года до десяти лет — этим некоммерческая аренда отличается от жилья по социальному найму.
На квартиры по соцнайму могут претендовать малоимущие граждане, им жилье предоставляется бесплатно, его можно приватизировать, но в большинстве случаев ждать такого жилья можно десятки лет.
В начале апреля президент Владимир Путин поручил правительству до 1 сентября представить предложения о мерах по повышению инвестиционной привлекательности проектов строительства жилья для коммерческой и некоммерческой аренды. Ранее, в феврале «Дом.
РФ» сообщал, что совместно с Минстроем разработает концепцию программы строительства некоммерческого социального арендного жилья. Тогда параметры финансирования программы не раскрывались.
Планировалось, что в 2020 году будут систематизированы все категории граждан, имеющих право на поддержку, и создан механизм компенсации льготной арендной ставки.
Запуск программы строительства некоммерческого арендного жилья позволит обеспечить жильем более 980 тыс. семей до 2024 года, указано в обзоре «Дом.РФ». Программа будет рассчитана на «семьи с доходом ниже среднего и отдельные социальные категории» граждан.
Заявленный проект, по подсчетам «Дом.РФ», позволит построить дополнительно около 56 млн кв. м, это обойдется примерно в 4 трлн руб. Реализация такой программы, как сказано в отчете, возможна «за счет внебюджетного источника» — к ней планируется привлечь частных инвесторов.
При этом затраты бюджета в 2020–2024 годах составят около 650 млрд руб. — эти деньги планируется использовать для субсидирования арендной ставки инвесторам до рыночного уровня.
В обзоре не указано, планируется ли выделять деньги из федерального или из региональных бюджетов и по какой арендной ставке планируется сдавать социальное жилье.
РБК направил запрос в «Дом.РФ». Источник, близкий к госкомпании, подтвердил, что создание программы некоммерческого арендного жилья в таких параметрах обсуждается, но пока эта мера находится на начальном этапе проработки и не утверждена.
Необходимость развития рынка некоммерческой аренды жилья в обзоре объясняется тем, что доходы около 40% российских семей ниже среднего уровня и эти семьи не могут делать регулярные выплаты по ипотеке.
«Даже с учетом развития программ государственного субсидирования ипотечного рынка существует предел для поддержания или увеличения доступности ипотеки. Для таких семей необходимо рассматривать альтернативные формы поддержки», говорится в отчете. Кроме того, согласно данным «Дом.
РФ», сейчас государством накоплены обязательства по обеспечению жильем более чем 4 млн семей в рамках отдельных программ, из них — не менее 2,4 млн очередников. Средний срок ожидания в очереди составляет 20 лет.
В апреле «Дом.РФ» представил план помощи застройщикам жилья. Одной из антикризисных мер в нем рассматривался выкуп нераспроданных квартир у застройщиков. В плане указано, что эти квартиры могут использоваться в том числе для формирования фонда некоммерческой аренды. Однако пока в Жилищном кодексе не закреплена возможность передавать в фонд отдельные квартиры в жилых домах.
Рынок арендного жилья, по данным «Дом.РФ», составляет 240 млн кв. м (около 9% всего жилого фонда многоквартирных домов). В арендованном жилье проживают около 10% россиян. Официально регистрируется только 5 тыс. договоров в год. Учитывая то, что сдают жилье в аренду в России 4,5 млн человек, сегодня этот рынок можно назвать преимущественно «серым», признавали ранее в «Дом.РФ».
Рыночную аренду «Дом.РФ» предлагает развивать через создание специальной категории паевых инвестиционных фондов (ПИФ), говорится в обзоре.
Эти ПИФы смогут действовать бессрочно, иметь возможность инвестировать в строящиеся дома с отделкой, меблировкой и необходимой инфраструктурой.
Появится также возможность формирования арендного объекта из отдельных секций или выделение для аренды отдельного этажа. Паи такого фонда должны быть доступны широкому кругу неквалифицированных инвесторов.
Некоммерческая аренда пока не получила широкого распространения, констатирует адвокат Forward Legal Карим Файзрахманов.
Отдельные регионы приняли нормативные акты, которые касаются оснований предоставления такого жилья, но для этого сперва нужно построить наемные дома, а этим никто не занимается, указывает Файзрахманов.
Примеры арендного жилья носят единичный характер, такие дома есть в Москве и Санкт-Петербурге, но широкого распространения такая практика не получила, подтверждает руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Какие скидки по аренде могут получить участники программы
Если распределить 650 млрд руб. на 980 тыс. семей на пять лет до 2024 года, то получится субсидия около 11 тыс. руб. в месяц. Если брать за основу четыре года (поскольку программа еще не запущена), то это уже почти 14 тыс. руб. в месяц.
Средняя цена аренды условной «двушки» в Москве сейчас составляет около 55 тыс. руб в месяц, соответственно, эта субсидия составит 20–25% от аренды, отмечает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. Если сократить цену аренды на эту субсидию, получится 40–45 тыс. руб. в месяц за условную «двушку».
«Такая ставка вряд ли подойдет семьям с доходом ниже среднего, им в Москве нужно компенсировать не менее 50%. Но в регионах, где ставки аренды ниже, компенсация будет более ощутима», — признает эксперт.
По мнению Широковой, логично было бы в среднем предоставлять скидку в 20%, а для отдельных категорий, например врачей и учителей, субсидию сделать больше.
Съемные «квадраты»
Минстрой считает, что нашлось еще одно решение проблем ветхого жилья.
Чиновники предлагают выделять переселенцам из таких домов арендованные площади, а позже передать квартиры в собственность во вновь построенных домах, если на это есть основания.
Подобная мера поможет в том случае, если потребуется срочное расселение жителей из домов, где опасно жить. Если подобный механизм будет введен, то, как убеждены эксперты, в России появится совершенно новый сегмент — институциональный рынок аренды.
В октябре Минстрой внес в правительство проект стратегии развития строительной отрасли до 2030 года. Один из пунктов этого документа — развитие рынка арендного жилья, в том числе в рамках выполнения задач по ликвидации ветхого и аварийного жилья. В проекте стратегии чиновники хотя схематично, но вполне прозрачно описали, почему потребовался такой механизм.
Во-первых, в некоторых регионах необходимо расселять жителей из аварийного жилья и их можно временно переселить в съемные квартиры. Позже при наличии оснований они могут получить в собственность жилплощадь в домах. А пока эти дома строятся, переселенцы из опасных домов живут в съемных квартирах. В строительство арендного жилья могут быть привлечены и девелоперы.
Не факт, что задуманное получится реализовать во всех регионах. Но это уже четкий сигнал, что федеральные власти готовы поддерживать этот сегмент рынка, считают опрошенные «Ъ-Домом» участники рынка.
По их мнению, при оптимальном сценарии предлагаемый механизм может подтолкнуть к появлению институционального рынка аренды, развитием которого начала заниматься компания ДОМ.РФ.
По ее подсчетам, сейчас из 56,5 млн российских семей в жилье нуждаются 26,6 млн, из них 6,9 млн готовы жить в съемных квартирах. Почти 4,7 млн семей полагают, что долгосрочная аренда может стать решением их жилищных проблем.
По данным ДОМ.РФ, потенциал институциональной аренды высокий — 1,7 млн квартир общей площадью свыше 75 млн кв. м. Почти 2,7 млн российских семей готовы снимать квартиры у юридических лиц, подсчитали в компании. Из этого можно сделать вывод, что девелоперы могут активно работать в этом сегменте. Но не все так однозначно.
«Для девелоперов исторически намного более прибыльными являются строительство и последующая продажа жилья, нежели его сдача в аренду»,— констатирует директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань.
Проблема еще и в том, что такие проекты требуют компетенций в управлении арендным пулом либо привлечения профессионального оператора по управлению, добавляет эксперт.
Инициатива Минстроя — это еще один госзаказ, которые получат подрядчики, аффилированные с государством, считает гендиректор «Азбуки жилья» Владимир Каширцев.
Согласно предложению Минстроя, продолжает он, арендное жилье для переселения граждан из ветхого и аварийного фонда будет строиться по типовым проектам и находиться в собственности муниципалитетов.
«Важно, чтобы стоимость договора найма была значительно ниже, чем рыночные ставки аренды в данной локации»,— отмечает господин Каширцев. Управляющий директор «МИЭЛЬ-Аренды» Мария Жукова убеждена, что инициатива Минстроя на 99% не коснется столичного региона.
«Фактически,— не исключает она,— это проект по замене социального найма на создание сети доходных домов». Скорее всего, это будут региональные программы с поправками на возможности каждого субъекта РФ, добавляет она.
Впрочем, на локальных рынках ситуация с рынком аренды жилья тоже пока не очень оптимистичная. Ведущий аналитик BN.
ru Ольга Романова указывает, что, в частности, в Санкт-Петербурге большого пула арендных квартир, выкупленных в одном доме, сдающихся официально от одной УК, практически не существует.
«Есть несколько компаний, предлагающих такие варианты, но они ориентированы на посуточную сдачу»,— рассказывает эксперт. По ее данным, строить доходные дома специально для временного проживания переселенцев из аварийного жилья в городе не выгодно.
По подсчетам Ольги Романовой, для строительства 1 тыс. квартир потребуется около 3 млрд руб. «Для создания сети арендных домов можно бы было привлечь те компании, которые обычно принимают участие в закупках квартир для петербургских очередников — ЛСР и «Дальпитерстрой». Временно заселить переселенцев из ветхого жилья, а потом эти квартиры передать очередникам»,— предлагает аналитик.
В Жилищном кодексе принципы функционирования доходных домов прописаны с 2014 года, но широкого распространения не получили, говорит руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов.
По его словам, основной проблемой коммерческого развития арендного жилья был чрезвычайно долгий период окупаемости: «В зависимости от характеристик проектов сроки возврата вложенных инвестиций начинались от 20 лет и могли доходить до 40–50 лет».
Такие цифры вполне допустимы, если брать в расчет сроки эксплуатации жилого фонда, составляющие 80–100 лет, но неприемлемы для инвестиций.
Если посмотреть на изменения в экономике и законодательстве за прошедшие пять лет, то становится понятным следующее: те, кто посчитал идею наемных домов рискованной, оказались правы, отмечает господин Логинов.
В ДОМ.РФ считают, что развитие институционального рынка аренды жилья позволит привлечь в этот сегмент долгосрочные инвестиции, включая крупных инвесторов и финансовые институты.
В мире существуют целые трасты, которые специализируются на вложениях в сеть арендных домов: они инвестируют средства пайщиков, что обеспечивает высокую ликвидность, полагают в ДОМ.РФ.
В России потенциальная емкость этого сегмента тоже существенна: по данным компании, совокупный ежегодный доход 6 млн российских семей, готовых жить в арендованных квартирах, достигает 5,7 трлн руб.— это почти четверть совокупных доходов всех жителей страны.
В России участие девелоперов в таких проектах будет успешным, если на уровне властей будут определены льготы, стимулы либо преференции для застройщика, считает Анатолий Довгань. «Например, налоговые льготы по подключению к сетям или комфортные условия по субсидированию ставок, предоставление участков на льготных условиях»,— перечисляет он.
Но есть и другие подводные камни. Объем предложения в арендных домах пока не покрывает имеющийся спрос на собственно аренду квартир, считает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
«Проблема в том, что девелоперами не строятся арендные дома в среднем ценовом диапазоне,— говорит эксперт.— Также могут возникнуть сложности из-за несоответствия форматов жилых объектов в предлагаемой цепочке».
По его словам, существующие арендные дома представлены только в сегментах «комфорт-плюс», «бизнес», в то время как большая часть спроса по аренде жилья находится в дешевом ценовом сегменте.
Халиль Аминов
Минстрой выводит рынок арендного жилья из тени
Инициатива Минстроя, предусматривающая создание условий для формирования рынка частного наемного жилья, упоминается в плане законопроектной деятельности правительства на 2021 год. Как уточняют «Известия», в документе предлагаются пути вывода отечественного рынка наемного жилья из тени. В частности, арендодателей предлагается ставить на цифровой учет.
В подписанном премьер-министром Михаилом Мишустиным плане уточняется: законопроект о рынке арендного жилья предполагается представить правительству в сентябре 2021 года, в декабре этого же года документ может быть внесен на рассмотрение в Госдуму.
Законопроект Минстроя пока нигде не опубликован, однако «Известия» выяснили, что он будет направлен на борьбу с «теневыми» арендодателями — теми, кто не платит налоги от сдачи квартир. Таких, рантье в России сегодня подавляющее большинство: эксперты называют цифры в 80-90% от всего рынка съемного жилья.
Чтобы вывести из тени скрывающихся он налогов арендодателей Минстрой предлагает организовать их электронный учет.
Как рассказал «Известиям» заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин, будет создана некая цифровая платформа, через которую будут проходить все договоры найма жилья.
По мнению федеральных властей, инициатива позволит сделать арендный рынок более прозрачным, повысит безопасность сделок на нем и принесет дополнительные доходы в бюджет.
Гендиректор Рейтингового агентства строительных компаний, эксперт ОНФ и член московской «Деловой России» Николай Алексеенко согласен с Минстроем по части необходимости «обеления» рынка арендного жилья.
Эксперт уверен, что дополнительный учет позволит регулировать финансовые отношения между арендаторами и рантье, а также будет препятствовать появлению «резиновых» квартир, в которых часто регистрируются десятки мигрантов.
Однако Николай Алексеенко опасается, что принятие законопроекта может значительно повысить и арендные ставки, и цены на жилую недвижимость, которые итак заметно «взлетели» из-за программы льготной ипотеки.
«Законопроект — верный шаг на пути к цивилизованному рынку арендного жилья в России, который сейчас по большей своей части находится в тени.
Но необходимо подумать над тем, как правильно реализовать эту инициативу, чтобы не спровоцировать рост ставок, которые из-за снижающегося уровня жизни населения итак для многих неподъемные.
Кроме этого, надо понимать, что с вводом дополнительного учета и, как я понимаю, дополнительных санкций для тех, кто не будет его соблюдать, участятся различные схемы по уходу от уплаты налогов», — отметил Николай Алексеенко.
Эксперт уточнил, что создание цифровой системы учета наемного жилья и обеспечение ее работы потребует дополнительного бюджетного финансирования. При этом доходы от выведенных из тени арендодателей, по прогнозам Николая Алексеенко, вряд ли значительно пополнят казну.
По данным аналитиков ЦИАН, в 2020 году рынок аренды жилья в России значительно «просел».
Количество квартир для долгосрочной аренды в городах-миллионерах увеличилось в мае 2020 года по сравнению с апрелем на 13% из-за того, что многие стали снимать жилье совместно ради экономии.
Вследствие увеличения предложения снизились цены на лоты, так в Москве и Санкт-Петербурге ставки уменьшились на 5-6%. В 2021 году аналитики ЦИАН прогнозируют рост цен на аренду квартир на 6-7% при условии улучшения эпидемиологической ситуации.
Основными арендаторами квартир, как установили «ДОМ.РФ» и ВЦИОМ, являются молодые люди от 18 до 25 лет. В этой возрастной группе в жилье арендуют почти 41% граждан. К 35 годам многие россияне обзаводятся собственным жильем — доля арендаторов сокращается до 21%.
Кому-то придётся расстроиться. Минстрой вытесняет частников с рынка аренды жилья
Когда стало понятно, что ставки по вкладам больше не будут приносить доход, люди начали искать способ пристроить деньги.
Недвижимость стала рассматриваться как лёгкий и надёжный способ вложения средств — она стабильно растёт в цене и востребована в качестве аренды.
Но есть ли что-то стабильное в нашей жизни? С лёгкой подачи Минстроя на рынок аренды жилья должны выйти крупные игроки, которые потеснят (или вытеснят) частных арендодателей. Зато в выигрыше останутся квартиросъёмщики.
Доходные дома. Возвращение
О развитии коммерческой аренды поговаривают уже давно, и даже есть первые проекты, реализованные ДОМ.РФ. В 2017 году запущен арендный дом на базе МФК «Лайнер» (280 апартаментов). В 2020 году на рынок Москвы вышли ещё три дома: «Парк Легенд», «Октябрьское поле», «Матч поинт».
Арендный дом в Москве. аренда. дом. рф
На данный момент ДОМ.РФ профинансировал 458 тыс. кв. м. жилья в Москве, Воронеже, Екатеринбурге, Тобольске и Большом Камне на общую сумму 46,9 млрд руб. Это почти 9 тыс. квартир и апартаментов.
Арендный дом по своей сути — квартиры, выкупленные юридическим лицом или построенные в партнёрстве со строительной компанией. В каждой квартире сделан ремонт, есть мебель, бытовая техника.
В доме — консьерж сервис, охрана и прочие услуги для жильцов. Аренда проводится по договору с юридическим лицом, оплату можно сделать и отследить через специальные сервисы.
Тут же — решить возникающие проблемы в чате.
ДОМ.РФ предлагает то, чего не хватало рынку арендного жилья, — цивилизованность. Все отношения регулируются договором. Теоретически арендодатель не сможет выгнать жильца на мороз, если не было нарушений. Зато частный владелец квартиры может, и выгоняет, потому что «самому жить негде — поссорился с женой».
Но в масштабах страны количество арендных домов слишком маленькое. Регионы, далёкие от Москвы, о таком новшестве вообще не слышали.
У минстроя родилось предложение
Президент Фонда «Институт экономики города», член Общественной палаты при Минстрое Надежда Косарева предлагает:
При участии Минстроя России, ДОМ.РФ и Банка России разработать стандарты как проектного, так и ипотечного кредитования юридических лиц, на цели развития сегмента наёмных домов. ДОМ.
РФ — разработать и внедрить программы рефинансирования кредитов юридическим лицам под залог наемных домов, а Минстрою всё-таки представляется необходимым подготовить методические рекомендации для регионов и муниципалитетов о создании доступного наёмного жилья для субсидирования платы за коммерческий наём
Проще говоря, Надежда Косарева предлагает давать льготную ипотеку для юридических лиц, которые готовы вкладываться в покупку арендных домов. Дальше — больше. Общественница выступает за налоговые льготы тем, кто строит арендные дома и сдаёт в них квартиры, а также за послабления по выделению земли и подключению к сетям.
Про людей тоже не забывают. Давно уже ходят предложения субсидировать аренду жилья льготным категориям граждан. Это будет альтернатива социальному найму, на которое сейчас у регионов не хватает квартир.
Прочь, частник, из тени
Если строительство домов под аренду станет массовым, то рынок разделится на легальный и теневой. Бюджетная поддержка даст возможность юридическим лицам опускать стоимость аренды ниже рыночной.
Куда девать квартиры, купленные для инвестиций? vk.com
Надежда Косарева отмечает:
Мы проводили многочисленные расчёты, которые показывают, что чем больше мер поддержки предоставляется, тем будет меньше ставка найма. Благодаря этому можно достичь той планки, которая составит около 30% от рыночной
Рынок найма жилья в России давно напрашивается на реформу и регулирование, поэтому арендные дома можно рассматривать как благо.
Ожидание и реальность
В голове рисуется картинка. Немного казённая но в целом чистая и приятная квартира, в которой можно жить годами вместе с собакой, кошкой и детьми без каких-либо нареканий со стороны арендодателя.
В холле — милейшая бабушка-консьержка, через которую можно заказать уборку в квартире и мелкий бытовой ремонт. К шумным соседям не надо ходить — для этого есть охранник. Злостных дебоширов сразу выгоняют, потому что так написано в договоре.
Аренда ниже ипотечного платежа, а в квартире можно оформить временную прописку, что решит проблему школы и садика.
А сейчас перестанем смотреть в стену с глупой улыбкой, представляя светлое будущее и зададимся насущными вопросами.
- Сможет ли государство снизить цены на аренду? Пока пример Москвы показывает — цены от ДОМ.РФ на 25% выше, чем у частников.
- Сейчас темпы строительства невысоки, не хватает даже на льготную ипотеку. Нужны инвесторы, а инвесторам — высокая доходность. Будет ли она при снижении цены аренды? Доход от сдачи квартиры в наём — 4−5%. Высокие ипотечные ставки и необходимость обслуживать дома сведёт доход к минимуму.
- Не получится ли монополий? Крупные корпорации, например, банки и застройщики, захватят рынок, выдавив мелких игроков.
- Что будет с частными арендодателями? Не все из них «серые» и нечестные. Им либо придётся конкурировать ценой, либо давать квартиры под управление крупным игрокам.
- Будет ли строительство жилья равномерным по регионам?
Одним словом, надо подождать, как будут развиваться события. По прогнозам Минстроя, к 2023 году должно быть построено 30 млн. кв. м жилья под аренду. Жильщный вопрос смогут решить 714 тыс. семей.
Правда и мифы о деньгах в OK
Минстрой РФ предложил усилить контроль за арендой жилья в России
Власти намерены усилить контроль за арендой жилья. Сейчас, по разным оценкам специалистов, в тени находится от 80 до 90 процентов рынка — мало кто из арендодателей платит налоги. Минстрой уже готовит законопроект, который будет направлен на повышение прозрачности данной отрасли. Его внесут на рассмотрение в Государственную Думу до конца этого год, сообщают «Известия».
Сейчас документ находится на стадии разработки. Авторы законопроекта предлагают запустить информационную систему учёта договоров найма жилья. Эти данные, в частности, будут передаваться в налоговые органы, что приведёт к росту налоговых поступлений.
Как пояснила председатель экспертного совета комитета по жилищной политике и ЖКХ Ирина Булгакова, в законопроект могут включить типовой договор найма жилья.
Кроме того, планируется создание реестра наймодателей, а также агрегатора — компании, которая станет посредником между собственниками квартир и нанимателями, будет отвечать за своевременную оплату и проверку нанимателя.
Ирина Булгакова полагает, что добросовестные собственники жилья сами будут передавать данные о себе. Она также назвала логичным введение административного наказания для тех, кто этого делать не будет.
Кроме того, в законопроекте может появится механизм выявления недобросовестных арендаторов, которые не платят налоги. В первую очередь начнут проверять собственников нескольких квартир. Для этого налоговая служба может воспользоваться сведениями Росреестра.
Выяснять будут, кто живёт в этих квартирах, кто в них временно зарегистрирован. Предполагается, что для проверки будут использовать и данные миграционного учета.
Так как законопроект окажет существенное воздействие на рынок арендного жилья, есть вероятность, что вначале будут запущены пилотные проекты в нескольких регионах, а уж затем новый порядок начнёт работать по всей стране.
Как рассказали журналистам в «Дом.РФ», законопроект в целом направлен на обеспечение защиты прав собственников жилья и нанимателей. Однако его побочным эффектом может стать удорожание стоимости аренды, как минимум на сумму налога, то есть на 13 процентов.
Важно отметить, что на законодательном уровне уже установлены все необходимые условия для создания наёмного жилья для россиян с невысокими доходами. Речь идёт о создании арендных домов — социальных и коммерческих.
Как пояснила член общественного совета при Минстрое Надежда Косарева, сегодня в стране есть только единичные примеры таких объектов. По её словам, проблема в развитии этого направления не законодательная, а финансовая.
Поэтому сейчас разрабатываются программы государственно-частного партнёрства для привлечения в данный сегмент инвесторов.