Когда стало понятно, что ставки по вкладам больше не будут приносить доход, люди начали искать способ пристроить деньги.
Недвижимость стала рассматриваться как лёгкий и надёжный способ вложения средств — она стабильно растёт в цене и востребована в качестве аренды.
Но есть ли что-то стабильное в нашей жизни? С лёгкой подачи Минстроя на рынок аренды жилья должны выйти крупные игроки, которые потеснят (или вытеснят) частных арендодателей. Зато в выигрыше останутся квартиросъёмщики.
Доходные дома. Возвращение
О развитии коммерческой аренды поговаривают уже давно, и даже есть первые проекты, реализованные ДОМ.РФ. В 2017 году запущен арендный дом на базе МФК «Лайнер» (280 апартаментов). В 2020 году на рынок Москвы вышли ещё три дома: «Парк Легенд», «Октябрьское поле», «Матч поинт».
Арендный дом в Москве. аренда. дом. рф
На данный момент ДОМ.РФ профинансировал 458 тыс. кв. м. жилья в Москве, Воронеже, Екатеринбурге, Тобольске и Большом Камне на общую сумму 46,9 млрд руб. Это почти 9 тыс. квартир и апартаментов.
Арендный дом по своей сути — квартиры, выкупленные юридическим лицом или построенные в партнёрстве со строительной компанией. В каждой квартире сделан ремонт, есть мебель, бытовая техника.
В доме — консьерж сервис, охрана и прочие услуги для жильцов. Аренда проводится по договору с юридическим лицом, оплату можно сделать и отследить через специальные сервисы.
Тут же — решить возникающие проблемы в чате.
ДОМ.РФ предлагает то, чего не хватало рынку арендного жилья, — цивилизованность. Все отношения регулируются договором. Теоретически арендодатель не сможет выгнать жильца на мороз, если не было нарушений. Зато частный владелец квартиры может, и выгоняет, потому что «самому жить негде — поссорился с женой».
Но в масштабах страны количество арендных домов слишком маленькое. Регионы, далёкие от Москвы, о таком новшестве вообще не слышали.
У минстроя родилось предложение
Президент Фонда «Институт экономики города», член Общественной палаты при Минстрое Надежда Косарева предлагает:
При участии Минстроя России, ДОМ.РФ и Банка России разработать стандарты как проектного, так и ипотечного кредитования юридических лиц, на цели развития сегмента наёмных домов. ДОМ.
РФ — разработать и внедрить программы рефинансирования кредитов юридическим лицам под залог наемных домов, а Минстрою всё-таки представляется необходимым подготовить методические рекомендации для регионов и муниципалитетов о создании доступного наёмного жилья для субсидирования платы за коммерческий наём
Проще говоря, Надежда Косарева предлагает давать льготную ипотеку для юридических лиц, которые готовы вкладываться в покупку арендных домов. Дальше — больше. Общественница выступает за налоговые льготы тем, кто строит арендные дома и сдаёт в них квартиры, а также за послабления по выделению земли и подключению к сетям.
Про людей тоже не забывают. Давно уже ходят предложения субсидировать аренду жилья льготным категориям граждан. Это будет альтернатива социальному найму, на которое сейчас у регионов не хватает квартир.
Прочь, частник, из тени
Если строительство домов под аренду станет массовым, то рынок разделится на легальный и теневой. Бюджетная поддержка даст возможность юридическим лицам опускать стоимость аренды ниже рыночной.
Куда девать квартиры, купленные для инвестиций? vk.com
Надежда Косарева отмечает:
Мы проводили многочисленные расчёты, которые показывают, что чем больше мер поддержки предоставляется, тем будет меньше ставка найма. Благодаря этому можно достичь той планки, которая составит около 30% от рыночной
Рынок найма жилья в России давно напрашивается на реформу и регулирование, поэтому арендные дома можно рассматривать как благо.
Ожидание и реальность
В голове рисуется картинка. Немного казённая но в целом чистая и приятная квартира, в которой можно жить годами вместе с собакой, кошкой и детьми без каких-либо нареканий со стороны арендодателя.
В холле — милейшая бабушка-консьержка, через которую можно заказать уборку в квартире и мелкий бытовой ремонт. К шумным соседям не надо ходить — для этого есть охранник. Злостных дебоширов сразу выгоняют, потому что так написано в договоре.
Аренда ниже ипотечного платежа, а в квартире можно оформить временную прописку, что решит проблему школы и садика.
А сейчас перестанем смотреть в стену с глупой улыбкой, представляя светлое будущее и зададимся насущными вопросами.
- Сможет ли государство снизить цены на аренду? Пока пример Москвы показывает — цены от ДОМ.РФ на 25% выше, чем у частников.
- Сейчас темпы строительства невысоки, не хватает даже на льготную ипотеку. Нужны инвесторы, а инвесторам — высокая доходность. Будет ли она при снижении цены аренды? Доход от сдачи квартиры в наём — 4−5%. Высокие ипотечные ставки и необходимость обслуживать дома сведёт доход к минимуму.
- Не получится ли монополий? Крупные корпорации, например, банки и застройщики, захватят рынок, выдавив мелких игроков.
- Что будет с частными арендодателями? Не все из них «серые» и нечестные. Им либо придётся конкурировать ценой, либо давать квартиры под управление крупным игрокам.
- Будет ли строительство жилья равномерным по регионам?
Одним словом, надо подождать, как будут развиваться события. По прогнозам Минстроя, к 2023 году должно быть построено 30 млн. кв. м жилья под аренду. Жильщный вопрос смогут решить 714 тыс. семей.
Правда и мифы о деньгах в OK
«Потребитель сам себе нагадил в карман»: как пострадают дольщики из-за борьбы с «потребительским шантажом»
Чем грозят дольщикам новые поправки в закон
Одна из основных поправок говорит о том, что дольщики могутлишиться права не принимать квартиру до того, как в ней полностью не устранены все недостатки, — срок предъявления претензий при этом сократится до полугода с момента подписания акта. Раньше это можно было сделать и через три года.
Поправки ограничат возможность передачи требований дольщиков по качеству жилья юристам, которые занимаются взысканием денег с застройщиков.
Также они сузят круг тех, кто может в качестве эксперта выявлять дефекты квартир, — сегодня это может быть практически любой желающий.
Сами юристы признают, что в Красноярске много специалистов, которые закончили «какую-то саратовскую академию» заочно за две недели и получили корочки с возможностью делать экспертизы.
Представители Союза строителей края считают, что главная цель новых поправок — восстановить претензионный порядок устранения дефектов.
— Сегодня потребитель приходит и говорит: «Вот, деньги мне заплатите за устранение». А мы просим, чтобы он мог прийти и сказать: «Вот, устраните мне, пожалуйста». Я прихожу и устраняю: линолеум перекладываю, обои переклеиваю, кафель.
Мы как застройщики к этому готовы, потому что 90% потребителей не придут. Они же ничего не делают, просто желают заработать деньги.
А так, когда будут понимать, что невозможно наклеить обои без единой складочки, придут дяди и тети, сколько будет шума, грязи и неудобств… Да никто не пойдет, — уверен Александр Коропачинский.
Оппоненты строителей опасаются, что принятие поправок — особенно введение обязанности принимать жилье — лишит застройщиков стимула сразу качественно делать отделку к сдаче дома.
— Я считаю, что отказ в приемке квартиры — это неправильно. На сегодня есть застройщики, например на Взлётке, с таким низким качеством жилья, что люди не могут заехать жить, потому что нужно устранять много дефектов. Фактически срок не нарушен, но люди не могут использовать квартиры по назначению. Их права нарушены.
Нововведения приведут к тому, что застройщики будут лепить непонятно что в указанные сроки, при этом качество будет ужасным. А если учесть, что ряд компаний сейчас имеет одно юрлицо на один дом (и после сдачи его закрывает. — Прим. ред.
), соответственно, никто никакой гарантии нести не будет. А так бы с учетом того, что все перешли на эскроу-счета, пока люди не получили квартиры, застройщик бы не получил за них деньги из банка. Люди бы имели возможность устранения большей части критичных дефектов.
Соответственно, это освобождает застройщика от ответственности, — уверен Тюменцев.
Все включено: к чему приведет обязательная отделка квартир в новостройках
Сами дискуссии о необходимости сделать отделку обязательной для всего строящегося жилья в России ведутся не первый год и на разных уровнях. О том, что чистовая отделка может стать обязательной нормой говорили и в Минстрое. Соответствующий пункт хотели внести в документах о критериях стандартного жилья. Однако пока отделка остается на усмотрение российских застройщика.Между тем популярность ремонта от застройщика растет с каждым годом. По данным МИЭЛЬ-новостройки, совокупная доля квартир с отделкой в массовом сегменте столицы достигает 58%. Согласно подсчетам «Метриум», застройщики закладывают для жилья «под ключ» от 30% до 50% предложения. Если взять квартиры с одной планировкой, но с отделкой и без, то спрос между такими объектами распределится примерно в равных пропорциях, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
«Жилье с отделкой пользуется высоком спросом у ипотечных заемщиков, которые могут включить стоимость ремонта в общую цену квартиры. В такой ситуации уже не придётся брать кредит на отделку и оплату работы бригады рабочих, дизайнера», — говорит эксперт.
Сами застройщики тоже отмечают востребованность квартир с отделкой у покупателей. Девелоперы в свою очередь, стараясь удовлетворить запросы аудитории, наращивают долю предложения с ремонтом.
«Если в 2018 году в среднем в наших московских ЖК комфорт-класса с отделкой продавалось порядка 40% квартир, то в этом году этот показатель стремится к 50%. Аналогичная ситуация и в Подмосковье – от 45-50% в прошлом году до 50-55% сегодня», — отмечает директор по маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова.Больше половины заявок приходится на подбор жилья с частичным или полным ремонтом, аналогичные данные озвучивает гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Причем в последние годы качество отделки от застройщика значительно выросло, отмечает он.Другой застройщик – ГК ФСК говорит о двукратном увеличении спроса на квартиры «под ключ» в своих жилых комплексах. В прошлом году квартиры с чистовой отделкой занимали 12,3% от всех сделок, то по итогам десяти месяцев 2019 года эта цифра возросла до 26,3%, говорит директор департамента по развитию продукта ГК ФСК Павел Брызгалов.
Доля квартир с отделкой растет и в Новой Москве, при чем быстрее, чем предполагалось, отмечает директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов. В конце лета доля лотов с отделкой в продаже составляла около трети (35%), то сейчас почти половина (48%).
Квартиры с отделкой пользуются все большим спросом из-за экономии денег и времени — возможность «вшить» ремонт в ипотеку и быстрее заехать в квартиру.
Квартира с отделкой – это выгодный вариант, поскольку выполнение ремонта самостоятельно всегда обходится дороже, отмечает гендиректор МИЭЛЬ-новостройки Наталья Шаталина.
«Чаще всего за ремонт от застройщика в сегменте доступного жилья необходимо доплатить порядка 15-20 тыс рублей за кв м. В целом, стоимость квартиры с отделкой примерно на 20% выше, чем без отделки», — говорит эксперт.
Квартира «под ключ» – это в первую очередь маркетинговый ход, который повышает продажи в проекте, считает Мария Литинецкая. При этом покупатель действительно может сэкономить, выбирая ремонт от застройщика. Девелопер может приобрести материалы оптом, а значит, дешевле. В итоге это скажется на конечной стоимости ремонта.
«Кроме того, в квартиру можно заехать сразу по получении ключей, разница в стоимости уже заложена в ипотечный кредит, а итоговая сумма получается на 30% ниже той, которую пришлось бы потратить на аналогичный ремонт», — дополняет Дмитрий Цветов.
Несмотря на очевидные плюсы отделки как для покупателя (возможность сэкономить на ремонте и включить его в ипотеку), так и для застройщика (повысить продажи и расширить аудиторию), эксперты и застройщики против ее обязательности.
С одной стороны, обязательная отделка – это разумное изменение, говорит глава МИЭЛЬ-новостройки. При самостоятельном ремонте сильно страдают места общего пользования, лифты и нервы соседей. Жить в новом доме в первые 2-3 года после ввода достаточно некомфортно из-за постоянного шума, а поскольку собственники выполняют ремонты по мере возможности, то это процесс очень растягивается.
«С другой стороны, рынок и так движется в этом направлении. Искусственное введение стандартов по отделке всех квартир в новостройках может привести к росту расходов на строительство, что с учетом текущей ситуации, нежелательно», — поясняет эксперт. Кроме того, при выполнении отделки всех квартир застройщики будут вынуждены поднять цены.
Введение обязательной отделки приведет к росту цен и бюджетов покупки, потому что теперь в стоимость жилья всегда будут заложены затраты на ремонт, соглашается Анна Соколова.
Покупателям нужно давать выбор, потому что есть немалая часть людей, который ремонт от застройщика не нужен, продолжает эксперт. Это может быть связано с ограниченностью бюджета или желанием воплотить в новой квартире собственные дизайнерские задумки.
По мнению директора по маркетингу и разработке продукта ГК «А101», обязывать всех девелоперов продавать квартиры только с отделкой излишнее решение. Спрос на «стройвариант» все равно остается значительным, и даже если в перспективе он будет нишевым, исключать его совсем не стоит.
При этом популярность квартир с отделкой будет и дальше только расти. Только за последний год, по оценкам «Метриум», доля столичных квартир и апартаментов с отделкой увеличилась на 10% до 41,4%.
В 2020 году это значение достигнет «экватора», поскольку такой продукт действительно пользуется спросом. По мнению Дмитрия Цветова, в перспективе пяти лет квартиры в основном будут предлагаться полностью готовые к заселению.
Следующий шаг в этом направлении – комплектация мебелью.
Предпосылок для роста отделки несколько. По словам Павла Брызгалова, во-первых, это спрос со стороны покупателей и желание застройщика максимально быстро сдать объект.
Во-вторых, спрос на жилье с отделкой будет расти потому что все большее число девелоперов заинтересованы в продаже такого продукта, добавляет Алексей Перлин.
Причем будет постоянно увеличиваться вариативность отделки, что приведет к большей лояльности покупателей к жилью «под ключ».
Еще один фактор, усиливающий этот тренд — платёжеспособность населения. Поскольку уровень реальных доходов населения пока не растет, одним из главных инструментов приобретения квартиры остается ипотека. И многим выгодней сразу заложить в стоимость ипотеки отделку, чтобы выплачивать ее постепенно, поясняет поясняет директор по маркетингу ГК «Инград».
Отделка квартиры станет жилищной нормой
В ведомственный приказ Минстроя о критериях стандартного жилья добавят пункт о вводе квартир с отделкой. Об этом «Известиям» рассказали в Министерстве строительства и ЖКХ. Как уточнили в госкомпании «Дом.
РФ», речь идет о чистовом ремонте: установке окон, дверей, сантехники, выравнивании потолков.
Выбор итоговых отделочных материалов в рамках стандарта предлагается согласовывать с собственником на основании вариантов от застройщика.
Отделка квартиры станет критерием стандартного жилья в России, рассказал «Известиям» замглавы замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. По его словам, в Москве такой стандарт реально внедрить достаточно быстро, тогда как в регионах безболезненно это сделать может не получиться.
Пункт об отделке планируется ввести в приказ Минстроя о критериях стандартного жилья — нового термина, пришедшего на смену понятию домов экономкласса.
Предполагается, что требования к такому жилью будут включать в себя наличие чистовой отделки квартиры на этапе строительства, пояснили «Известиям» в пресс-службе Минстроя.
При этом в ведомстве не пояснили, к какой категории жилья будут относится квартиры без отделки.
Это снимает с собственника необходимость нести дополнительные издержки по организации отделки и ремонта: проведению систем инженерно-технического обеспечения, решению технических вопросов, организации строительных работ. В результате удастся не только сократить время заселения в квартиру после ее покупки, но и сэкономить личный бюджет, сказали в Минстрое. Кроме того, отделка будет включаться в ипотечный кредит.
— Речь идет о чистовой отделке помещений.
В квартире будут установлены окна, двери, выровнены потолки, стены подготовлены для финишной отделки, проведена разводка электричества, установлены приборы учета и сантехника, — прокомментировали данный стандарт «Известиям» в пресс-службе «Дом.РФ» (ранее — АИЖК). Выбор финишных отделочных материалов предлагается согласовывать с собственником на основании каталога, который предлагает застройщик, добавили в госкомпании.
В среднем цена на квартиру с отделкой в Московской регионе выше на 10 тыс. рублей за 1 кв.
м, чем лот с бетонными стенами, подсчитал начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.
Это стоимость ремонта экономкласса: на полу в комнатах и прихожей — линолеум или ламинат, на кухне и в санузле — недорогая плитка; на стенах — бумажные обои; сантехника отечественная.
Квартиры с отделкой актуальны для муниципального жилья, а рынок должен регулироваться спросом и предложением, считает гендиректор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. В августе 2017 года власти Москвы закрепили стандарты отделки для домов в рамках городской программы реновации. На каждый квадратный метр будет выделяться 11,1 тыс. рублей, заявлял заммэра Москвы Марат Хуснуллин.
Бывший глава столичного стройкомплекса, депутат Госдумы Владимир Ресин поддерживает предложение.
— Я всё это испытал на себе. Не от хороший жизни застройщики начинали строить без отделки, — сказал он «Известиям».
Около 20 лет назад качество муниципального ремонта оставляло желать лучшего. Жильцы, которые бесплатно получали квартиры, сразу начинали всё переделывать под евроремонт, напомнил депутат.
Сегодня квартиры с отделкой пользуются особенным спросом на завершающем этапе строительства, сказал «Известиям» генеральный директор Est-a-Tet Кайдо Каарма.
— Мы часто сталкивались с ситуацией, когда клиент заказывал типовой ремонт, но потом пытался диктовать, в каком месте делать розетку, привозил свою ванну и так далее, — рассказал он, добавив, что в Америке и Европе продажа квартир с отделкой уже давно является стандартом.
По оценке управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, доля квартир с отделкой на рынке доступных новостроек Москвы составляет 52% (22% — с чистовым ремонтом), тогда как в конце 2014 года она не превышала 17%.
В условиях кризиса покупателям выгодно включать в стоимость договора долевого участия, и зачастую — ипотеки, ремонт, ведь такой вариант обходится дешевле, чем заниматься этим самостоятельно, считает она.
При этом спрос на квартиры без отделки также сохраняется, такой вариант жилья на рынке останется еще долго, уверена эксперт.
Чистовая отделка станет обязательной нормой для застройщиков
- Минстрой меняет критерии стандартного жилья по всей России.
- В Министерстве считают, что подобные нормы помогут жильцам существенно сэкономить на ремонте.
- Предполагается, что все квартиры на первичном рынке будут сдаваться с уже готовыми инженерно-техническими коммуникациями, дверями, окнами, выровненными потолками, разводкой электричества, приборами учета и сантехникой.
Важно! Застройщик будет иметь специальный каталог с ассортиментом отделочных материалов, среди которого будущий собственник выберет что-то определенное для своей квартиры.
«Введение этой нормы напрашивалось уже давно, так как передача собственникам квартир «в бетоне» в общем-то себя изжила.
Практически во всех цивилизованных странах квартиры в новых домах передаются покупателям как минимум в состоянии white box (под чистовую)» — рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», — «Сейчас спрос на квартиры с готовой отделкой (как частичной, так и под ключ) существенно вырос, как и предложение таких квартир, в том числе и по причине того, что банки стали одобрять ипотеку сразу на квартиры с ремонтом. Тогда как еще лет 5 назад отделку покупать приходилось отдельно, по дополнительному соглашению к ДДУ, соответственно, она требовала от покупателя отдельных расходов, да и процент по кредитам на ремонт намного выше, чем по ипотеке».
После введения этой нормы значительно сократится время на заселение дома, а собственники получат возможность сэкономить приличную сумму из собственного кошелька. Вариант «заезжай и живи», разумеется, удобнее, нежели после сдачи дома еще минимум полгода тратить на поэтапный ремонт и обустройство целой квартиры.
«В проектах доступного ценового сегмента, к которому относится стандартное жилье, выгодно покупать квартиру именно с отделкой. В частности, сокращаются сроки заселения, что очень важно тем, кто купил квартиру в ипотеку, а пока живет в съемной.
Кроме того, поскольку такие квартиры обычно предлагаются в рамках одной секции или корпуса, их покупатели избавлены от гипотетического соседа сверху, который решил начать делать ремонт через год после получения ключей» — рассказывает директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов.
Чего ждать потребителям?
Ирина Доброхотова отмечает, что «пока неизвестно, будет ли приказ Минстроя распространяться на весь рынок, так как речь идет о критериях жилья «стандарт-класса» (в прежних классификациях – эконом-класс). Возможно это станет обязательным только в домах, реализуемых под государственные программы – например, реновацию.
Если предположить, что норма все-таки распространится на весь сегмент доступного жилья (например, и стандарт, и комфорт-класс в коммерческих проектах), то потребителю это, с одной стороны, будет выгодно, так как это существенно сократит время от получения ключей до заселения. А с другой стороны, покупателю придется принимать квартиру с уже выполненной разводкой электрики и с установленной сантехникой, таким образом, придется подстраивать свои нужды под готовый проект».
Что произойдет с ценами?
Этот вопрос, как обычно, становится самым насущным при малейших изменениях законодательства.
«Обязательная для застройщиков чистовая отделка квартир может прибавить к средней стоимости квадратного метра жилья порядка 1,5%.
Кроме того, уже через год в связи с отменой ДДУ и переходом на расчеты через эскроу–счета, а также с учетом новых требований к застройщикам с 1 июля 2018 года, цены на квартиры в новостройках могут вырасти до 20%.
Так что в общей массе наценка за отделку будет практически неощутима» — считает Ирина Доброхотова.
«Конечно, квартиры с отделкой стоят дороже «строй-варианта», потому что в ее стоимость включены материалы и работы.
Однако разница в цене все равно как минимум на 30% меньше стоимости аналогичного ремонта, сделанного своими силами, потому что материалы застройщик закупает по оптовым ценам, да и услуги бригад обходятся дешевле за счет большого объема заказов» — делится Дмитрий Цветов, — «И самое главное: затраты на ремонт уже включены в размер ипотечного кредита. Это важно потому, что ремонт – дорогостоящее мероприятие, поэтому очень многие люди берут ради него потребительские кредиты, ставки по которым заметно выше ипотечных.
Когда квартиры с отделкой только выходили на рынок, многие покупатели опасались «стандартизированного» ремонта, и спрос на него был небольшим. Но со временем застройщики заметно расширили варианты и повысили качество отделки, у многих появилась возможность «кастомизации» предлагаемых вариантов.
В результате квартиры не выглядят однотипными, опасения покупателей развеялись, и в последнее время доля квартир с отделкой в структуре предложения застройщиков быстро растет. Так, например, в проектах ГК «А101» доля квартир с отделкой в 2017 году составляла 25%, а по итогам 2018 года мы прогнозируем увеличение этой доли до 30-35%.
При этом качество и разнообразие предложения постоянно повышается у всех участников рынка.
Таким образом, в данном случае законодательная инициатива фактически фиксирует существующие на рынке тенденции» — считает эксперт.
Новость: отделка квартир и домов будет обязательна (Пластинина Н.)
Дата размещения статьи: 02.04.2017
В последнее время на российском рынке недвижимости наблюдается серьезная конкуренция между квартирами под ключ и квартирами без отделки.
В разные этапы кризиса на отечественном рынке новостроек верх одерживает то одна тенденция, то другая.
То покупатели хотят приобретать голые стены, а потом отделывать их на свой вкус, то вдруг клиенты ведущих девелоперов начинают выбирать себе жилье, в которое можно заехать хоть завтра и жить припеваючи.
В принципе во время кризиса самому заниматься ремонтом и отделкой купленного помещения может влететь в копеечку и в итоге обойтись дороже. Но ведь далеко не у всех покупателей есть деньги на квартиру с чистовой отделкой или на жилье под ключ — в этом случае надо доплачивать немаленькую сумму.
Но недавно чиновники Минстроя выступили с интересным предложением. Они предлагают на законодательном уровне закрепить критерии доступного жилья, в числе которых будет наличие хотя бы минимальной отделки.
Иными словами, голую бетонную коробку на рынке новостроек продавать будет нельзя. Интересно, что о подобных планах заявил директор департамента жилищной политики Минстроя Российской Федерации Никита Стасишин.
Чиновник заявил, что «надо сделать критерии доступности жилья, а также прописать в нем минимальную отделку».
Апологеты данной идеи утверждают, что данная мера должна распространяться на жилье стандартного типа — ведь квартиры и дома с отделкой продают практически во всем мире. Более того, по мнению того же Стасишина, необходимо очень четко работать с качеством жилья и точными сроками ввода объекта в эксплуатацию. Чтобы не было долгостроев или, что еще хуже, недостроев.
В общем, есть вероятность, что продажу новых квартир вообще без отделки могут запретить. Но это автоматически приведет к подорожанию жилья — ведь девелопер, который вложил деньги в отделку помещений, обязательно включит расходы в финальную стоимость жилья. Именно по этой причине у экспертов рынка нет единого мнения по этому вопросу.
Одни считают, что подобный запрет лишний, а другие убеждены, что только он и нужен.
Например, заместитель руководителя агентства по продаже недвижимости «Леда» Ольга Никишина говорит, что запрет продавать квартиры вообще без отделки может нанести серьезный урон российскому рынку недвижимости.
«В условиях кризиса главная задача девелопера — это продать построенное жилье и получить пусть и небольшую, но прибыль. Но введение запрета на продажу квартир без какой-либо отделки поставит многих застройщиков на грань банкротства.
Для того чтобы отделать все квартиры в многоэтажном жилом доме, нужны большие деньги, которых у застройщика зачастую элементарно нет. И здесь есть два варианта развития событий. Во-первых, на рынке останутся только крупные девелоперы, а мелкие разорятся.
И, во-вторых, на возведение дома застройщику денег хватит, а вот на отделку помещений не достанет. В этом случае мы получим увеличение недостроев», — говорит эксперт.
В свою очередь, управляющий риелторской фирмы «Соловьев и партнеры» Леонид Соловьев утверждает, что обязательная отделка квартир, напротив, уменьшит число недостроев и количество проблемных девелоперов.
«Если застройщик отделывает квартиры, значит, он настроен серьезно и не бросит свой проект на полпути. Именно по этой причине я бы не стал драматизировать ситуацию. Более того, такой закон вообще могут не принять.
Но если его примут, я буду только за — на рынке давно пора навести порядок», — резюмирует специалист.
Согласно частям 1 и 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования)).
Требования, которым должно отвечать жилое помещение, зафиксированы в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.
Следует отметить, что в основном все требования сводятся к состоянию несущих и ограждающих конструкций жилого помещения, оборудованию инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение), к безопасности помещения для жизни и здоровья людей.
О такой характеристике жилого помещения, как отделка, в качестве требования к нему в указанном документе речи не ведется.
Выбора нет: обязательная отделка в новостройках – нужна ли она?
Разговоры о том, чтобы обязать застройщиков сдавать квартиры с отделкой, ведутся давно.
На днях рынок недвижимости обсуждал две новости: нововведение в рекомендациях Минстроя по квартирам стандартного класса, в которых помимо базовой отделки теперь стоит предусмотреть минимальную меблировку, а также нововведение столичных властей, устанавливающее обязательное наличие в АГР описания применяемых решений в отделке квартир. Как отразятся эти инициативы на работе девелоперов, ценообразовании, и останутся ли в выигрыше покупатели жилья, об этом специально для Новострой-М рассказал Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».
- Такие показатели свидетельствуют, что девелоперы незамедлительно реагируют на запросы клиентов, в числе которых – широкий ассортимент готовых для проживания квартир.
- Выбирая жильё с отделкой, покупатели не только берегут время и ограждают себя от строительного шума (при условии, если в доме все квартиры сдаются с ремонтом), но также существенно экономят.
- Как правило, стоимость отделки отражена в конечной цене ДДУ, что позволяет включить расходы на ремонт в ипотечный платеж и не переплачивать за потребительский кредит по более высокой ставке.
И это далеко не единственное финансовое преимущество. Учитывая большие объемы работ и количество отделочных материалов, девелоперы могут рассчитывать на существенные скидки от поставщиков, за счет чего средняя стоимость квадратного метра отделки в проектах низкого ценового сегмента может составлять менее 10 тыс. руб.
В проектах комфорт-класса наценка за отделку выше – от 20 тыс. руб./кв.м. Учитывая размывание границ между классами, зачастую качество отделки в таких ЖК соответствует высоким требованиям бизнес-класса. Застройщики разрабатывают авторские дизайн-проекты, используют дорогостоящие импортные материалы или российские аналоги, не уступающие по качеству.
В некоторых квартирах устанавливают кухни, укомплектованные необходимой бытовой техникой. И даже при разнице в 20 тыс. руб. расчеты показывают, что ремонт собственными силами с использованием аналогичных материалов обходится значительно дороже – разница в цене может достигать 30%.
Обсуждая последние новости, эксперты высказывали противоречивые прогнозы. Самый пессимистичный предполагает существенный рост объема квартир с отделкой, который приведет к увеличению затрат застройщиков и может сказаться на темпах продаж.
Ведь несмотря на очевидные преимущества квартир с ремонтом, большинство клиентов предпочитает жильё «в бетоне», чтобы иметь возможность реализовать индивидуальный дизайн-проект.
Объективно причин для паники нет, так как инициатива предусмотреть в дополнение к базовой отделке минимальную меблировку в квартирах стандартного класса носит рекомендательный характер. Пока что обязательные критерии к стандартному жилью, закрепленные в приказе Минстроя в ноябре 2016 г., регламентируют только площадь квартир.
Минимальное значение ограничено 20 кв.м., максимальное – 150 кв.м. На практике новые требования могут коснуться проектов, которые возводятся в рамках программы реновации в Москве. Остальные ЖК от столичных девелоперов по своим характеристикам зачастую превосходят критерии стандартного класса, следовательно, эти требования на них не распространяются.
Вторая новость, которая вызвала резонанс – требование московского правительства включать в АГР описание применяемых решений в отделке квартир. Речь идёт о минимальном описании: необходимо указать материал покрытия стен и пола, набор сантехники, наличие дверей и т.д.
При этом постановление никак не регламентирует объем предложения квартир с отделкой, а значит не отразится на структуре предложения и не повлияет на ценообразование.
В том, что определенной категории клиентов отделка необходима, сомневаться не приходится. Иначе застройщики не предлагали бы такой продукт. Но, как отмечалось ранее, далеко не все нуждаются в ремонте от застройщика.
Так, в сегменте высокобюджетного жилья покупательские предпочтения отличаются. Клиенты с достатком выше среднего не спешат переезжать, а к вопросу обустройства будущего жилья подходят с особой щепетильностью.
Поэтому доля сделок с квартирами с ремонтом в сегменте бизнес-класса значительно ниже, чем в массовом (не превышает 10% от общего объема рынка жилья бизнес-класса). И целесообразности увеличивать этот показатель в таких проектах нет.
Универсального совета, покупать квартиру с отделкой или вариант «в бетоне», быть не может. Принимая решение, нужно учитывать совокупность факторов, в частности наличие времени и денег. Сомневающихся в качестве ремонта от застройщика много, для таких клиентов можно привести несколько аргументов.
Альтернативой готовому ремонту может быть предчистовой вариант отделки white box. Как в случае с готовым ремонтом, так и в случае с white box, у клиента есть право потребовать устранить недочеты, при чем не только на момент приёмки квартиры, но и в течение гарантийного срока (при условии, если они возникли по вине застройщика).
- «Сегодняшний покупатель стремится упростить свою жизнь – ему удобнее получить готовую и даже частично меблированную квартиру»
- «Если стоит задача сэкономить, лучше выбирать готовый для заселения вариант с отделкой, а еще лучше – с кухней и бытовой техникой»
Дата публикации 03 декабря 2019