2020-12-09T03:57:21+10:00 2020-12-09T03:57:21+10:00 2020-12-09T03:57:21+10:00
Российский рынок ипотечного кредитования переживает «большой взрыв». Несмотря на рекордное с 1998 г. крушение реальных располагаемых доходов, граждане РФ набирают кредиты со скоростью, которой статистика не фиксировала ни разу в истории.
С начала года банки выдали населению 3,2 трлн руб. ипотечных займов, следует из статистики ЦБ: в октябре объемы выдачи превысили прошлогодние на 101%, в сентябре – на 110%. И хотя около половины этой суммы приходится на рефинансирование и компенсируется погашением старой ипотеки, чистый прирост ипотечного портфеля банков остается двузначным и ускоряется.
В сентябре он составил 18% год к году, октябре – 22%, а накопленным итогом за 10 месяцев достиг 1,4 трлн руб.
В Приморье по итогам девяти месяцев 2020 г. объем выдачи ипотеки составил 40,3 млрд руб., что на 13% больше показателя за весь прошлый год. В том числе в 1,7 раза, или до 13,8 млрд руб., вырос объем выдачи ипотеки участникам долевого строительства.
Самый низкий спрос на ипотеку наблюдался традиционно в январе – 2,8 млрд руб., а также в апреле и мае – 3,8 и 3,4 млрд руб. соответственно. В последние месяцы весны активность участников рынка сократилась из-за возросшей экономической неопределенности и карантинных мер на фоне пандемии, которые затруднили процесс осмотра недвижимости и заключения договоров с банками.
«Рынок ипотеки в Дальневосточном федеральном округе в целом опережает общие показатели по стране: по России за 7 месяцев 2020 г. прирост ипотечного кредитования составил 11%, в ДФО – 22%. Это очень большой прирост», – обозначил замруководителя Аналитического центра «ДОМ.РФ» Юрий Ачкасов.
Тревожная ситуация
Бум на рынке недвижимости начинает беспокоить Банк России. «Уже виден рост цен на жилье на первичном рынке, который опережает и инфляцию, и рост доходов населения.
В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку», – отметила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина на пленарном заседании Государственной думы.
В своем выступлении она даже признала, что своевременное завершение антикризисной программы льготной ипотеки позволит избежать формирования пузырей.
Фактически сценариев, связанных с ипотекой, которые могли бы угрожать нашей финансовой системе, не так уж много. Наиболее опасный для банков вариант – массовый рост невозвратной задолженности по ипотеке. Резкий рост цен на жилье и рост ипотеки тревожит в сочетании с отсутствием роста доходов населения. И этот пузырь все надувается.
Как уверяют эксперты, во Владивостоке наиболее дешевое и востребованное на рынке недвижимости жилье стандарт-класса было расхватано еще в начале 2020 г.
Сегодня спрос пошел и на комфорт-класс, и на бизнес, а также «премиальное» жилье.
Риелторы и застройщики отмечают, что активность потребителя высока не просто потому, что они вдруг очнулись после карантинных месяцев, – на рынок их гонит осознанная ими выгода.
Ирина Рыбачок, ипотечный брокер агентства недвижимости «Титул ДВ», считает, что рост спроса на приобретение жилых квадратов опирается не только на стремление людей спасти свои деньги в условиях экономического кризиса и всеобщей неопределенности: «Своих средств на покупку жилья у рядовых покупателей уже давно не хватает, и большинство сделок проходит с привлечением заемных денег и ипотечного кредитования. Сам по себе рост цен «квадрата» закономерно вовлекает покупателей в «ипотечную кабалу». Но эта «кабала» становится просто приятной, когда ставка ипотечного кредита оказывается символической – ниже роста цен на жилье и ниже реальной и даже официальной инфляции. В этом случае уже и цена «квадрата» не так страшна, как ее малюют застройщики».
Дальневосточный «квадрат»
Лучшее применение денег – немедленно что-то покупать, пока их ценность в «зените», считает Владимир Шестаков, коммерческий директор «Титул ДВ»: «Всем, конечно, должно быть понятно, и можно не убеждать, что хранить деньги на бездоходных вкладах в банках, когда деньги на них теряют свою покупательную способность, нет никакого здравого смысла. Тем более что в последнее время ставки по вкладам просто «зарезаны», и такое хранение денег мало чем отличается от хранения под матрасом.
Наверное, еще сохраняются наивные приморские покупатели, которые надеются, что «квадрат» жилья внезапно одумается и начнет дешеветь под их скромные накопления. А он, вредный, почему-то не одумывается и продолжает расти.
Можно прикинуть. Всего лишь в 2005 г. средняя цена «квадрата» во Владивостоке была около 25 тыс. рублей. Сегодня она перевалила за 100 тыс. Рост минимум в 4 раза. Это притом, что валюта-американка за это же время подорожала лишь в три раза, а картошка во владивостокской рознице – в 5–7,5 раза.
Можно предположить, что доллар на депозите в банке мог дать за эти 15 лет выгоду, превышающую покупку квартиры. Однако, если все это время купленная тогда квартира сдавалась в аренду, то она, конечно же, лучше сохранила деньги собственника, чем это мог бы сделать «американский рубль» на депозите.
Или другой пример. Еще пять лет назад в Приморье строители по программе «Доступное жилье для жителей России» брались строить «квадрат» за 35 тыс. рублей, а сегодня на 4-й квартал 2020 г.
Минстрой РФ вывел на приморский рынок рыночную цену «квадрата» нового жилья в 88 133 руб., и наш новострой стал самым дорогим на Дальнем Востоке.
При этом только за шесть последних месяцев официально-рыночный «дальневосточный квадрат» подорожал на 35%!
То есть те немногие приморцы, которые успели купить «доступное жилье», теперь могут потирать руки: приобретенные ими квартиры формально минимум уже в два раза дороже, чем были изначально, а реально – в три раза и больше».
Острая проблема Владивостока
Как отмечают многие финэксперты, сегодня государство не озабочено спасением дешевеющих вкладов в банках. А потому чуть ли не самым экономически грамотным для мелкого инвестора вкладом можно считать покупку жилплощади.
«Я вполне допускаю, что по каким-то моделям, по которым осуществляют расчеты в ЦБ, они уже видят, что если ничего не менять, то приближается обрушение пузыря, в том числе потому, что у нас шестой год снижаются реальные доходы населения независимо от всякого коронавируса.
И если снижается платежеспособный спрос, то вся застройка по чрезвычайно завышенным ценам, по чрезвычайно завышенным тарифам и процентным ставкам – все это, конечно, упирается в потолок платежеспособного спроса, – уверен экономист, экс-зампред Счетной палаты РФ Юрий Болдырев.
– Но для того, чтобы это исправить, нужно говорить не только о льготной ипотеке, нужно говорить о том, что нужно запустить национальную производительную экономику, а не финансово-спекулятивную».
Рост цен на жилье сам по себе неопасен. Опасно то, что он формируется в основном на заемные деньги. При этом основным залогом является сама купленная по ипотеке недвижимость (а некоторые заемщики и вовсе берут потребительский кредит на первоначальный взнос). Это сочетание – верный путь к массовым дефолтам.
А если учесть высокий риск очередного витка спада российской экономики, связанного с риском локдаунов из-за всплеска заболеваемости коронавирусом, то становится ясно, что рынок ипотеки давно пора охладить. Как минимум ростом размера первоначального взноса.
Марина Соколова, экономист, директор приморского филиала РАНХиГС, считает, что о льготной ставке по ипотечным кредитам как о факторе, повышающем доступность жилья, можно говорить только в случае соответствия уровня спроса и уровня ввода необходимых этому спросу квадратных метров.
А он в Приморье, будем честны, хромает: «В Приморском крае, в частности во Владивостоке, основная доля населения имеет достаток средний и ниже среднего, соответственно, доступность жилья для населения будет определяться ускоренной динамикой ввода жилья в сегменте эконом и, скажем, «более скромный»-эконом.
Тогда можно говорить о льготной ставке и вводе жилья как о факторах, повышающих доступность».
По экспертным оценкам Приморского филиала РАНХиГС, превалирующая доля строительства жилья в регионе, во Владивостоке в частности, осуществляется в сегменте премиум-класса.
Марина Соколова: «Спрос на такое жилье будет только с довольно узкого сегмента населения Владивостока. Поэтому, говоря о массовой скупке жилья, надо понимать, в каком сегменте она складывается.
Если в сегменте жилья экономкласса, который имеет сравнительно низкую динамику, то она, конечно же, будет являться одним из факторов роста цен на недвижимость на рынке новостроя.
Одним из факторов, но не основным.
Второй фактор роста цен – это сама льготная ставка ипотеки, которая вообще представляет собой очень хороший инструмент, жаль, не всем доступный. Однако введение льготной ставки скоррелировало с ростом цен на вторичное жилье и новострои. Полагаю, не случайно.
К числу других факторов, приводящих к росту стоимости квадратного метра, относится и ценовой. Не будем забывать, что 2020 г. характеризовался минимум двумя скачками роста стоимости доллара по отношению к рублю, и ввиду того, что многие строительные материалы закупаются за рубежом, это сказывается на окончательной стоимости квадратного метра.
В целом ситуация такая: есть объективные и субъективные факторы, которые определяют рост цен на недвижимость, и их действие в нашем понимании пока не дает возможности говорить об увеличении доступности жилья в Приморье, в частности – в его столице. Во Владивостоке эта проблема стоит наиболее остро».
За горами ли «американский сюжет»?
Малый первоначальный взнос по ипотечному кредиту очень привлекателен для покупателей, однако создает риски для банков и их клиентов. Так, при падении рынка недвижимости на больший процент, чем процент первоначального взноса, и при дефолте заемщика соответственно, реализация изъятой залоговой недвижимости не покроет долга заемщика перед кредитной организацией.
Сергей Хестанов, экономист, доцент РАНХиГС: «В такой ситуации оказались многие валютные ипотечники в 2009–2010 гг. Но их было радикально меньше, чем получателей льготной ипотеки. Как правило, это были относительно состоятельные жители крупных городов. Сейчас же социальная база получателей льготной ипотеки намного шире.
Потенциал возможного падения цены оценить несложно: и в США, и в России рынок недвижимости в 2008 г. падал примерно на 30% (в национальных валютах, в долларах российский рынок упал примерно втрое).
Это падение существенно больше, чем первоначальный взнос по льготной ипотеке. А значит, в случае падения рынка и дефолта заемщика в зону риска попадает и сам заемщик, и банк, который выдал кредит.
К сожалению, наблюдается сильная корреляция между спадом в экономике, падением реальных доходов граждан, дефолтами по кредитам и падением рынка недвижимости. Если происходит достаточно глубокий спад экономики, то не заставят себя долго ждать все другие перечисленные выше явления.
Одно хорошо – рынок недвижимости очень консервативен. Сильные ценовые движения на нем происходят не сразу. Собственники недвижимости неохотно примиряются с падением стоимости своего актива. И в далеком 1998-м, и в 2008-м проходило от года до двух, прежде чем продавцы примирялись с тем, что старые цены вернутся отнюдь не скоро. И только после принятия новой реальности цены серьезно падали.
Поэтому у регулятора еще есть время если не на полное предотвращение ипотечного кризиса, то как минимум на его смягчение. Для этого нужно повысить требования по первому взносу до 30–40% и жестко контролировать, чтобы первый взнос не вносился за счет ранее взятого кредита. Предотвратить ипотечный кризис куда менее болезненно, чем бороться с его последствиями».
В целом эксперты сходятся во мнении, что формирование пузыря на рынке недвижимости России в ближайшем будущем маловероятно. Ресурсы государственной поддержки настолько велики, что при грамотном и своевременном включении таковых реально защитить не только банковский и строительный сектор, но и покупателей.
«Мы не ожидаем перелома тренда к росту цен на новостройки, но в следующем году темпы их повышения замедлятся. Перегрев рынка недвижимости возможен при сохранении высоких темпов роста ипотеки после 2021 г.
при одновременно слабом восстановлении доходов населения.
Однако нарастание рисков с высокой вероятностью будет купировано Банком России», – пишут аналитики агентства «Национальные кредитные рейтинги» в исследовании «Ипотечный забег».
По мнению Марины Соколовой, ситуация с возможностью оплачивать ипотечные кредиты в будущем позитивнее, чем настоящая ситуация с доступностью жилплощади.
«Связано это с тем, что банки, предлагающие данный льготный ипотечный продукт, включают в него страховую линейку, которая защищает заемщика от риска потери работы, здоровья и жизни.
Поэтому страховые программы, которые существуют в банках, конечно же, помогают людям чувствовать себя увереннее. Здесь обстановка более подстрахованная, нежели ситуация с доступностью жилья», – сказала экономист.
КОММЕНТАРИИ
Наталия Пырьева, аналитик ГК «ФИНАМ»: «Я не думаю, что на данный момент есть предпосылки для возникновения ипотечного кризиса в России, который можно было бы сопоставить с кризисом в США в 2007–2008 гг.
Несмотря на то, что на рынке недвижимости действительно возник ажиотажный спрос, причиной этого послужила не только программа доступной ипотеки, но и отложенный спрос, который сформировался во время карантина, а также нестабильная экономическая ситуация в стране.
Стоит также отметить, что на данный момент банки заметно ужесточили систему оценки кредитоспособности, опасаясь ухудшения качества кредитных портфелей и роста просроченной задолженности.
На данный момент кредитные организации отказывают потенциальным заемщикам, если те вносят первоначальный взнос за счет, например, средств материнского капитала, что специалисты определяют как один из признаков низкой платежеспособности клиента, а также отслеживают наличие у потенциального заемщика прочих кредитов.
В среднесрочной перспективе мы ожидаем снижения ажиотажа на рынке недвижимости. Вероятно, большинство россиян уже осуществили приобретение тех объектов недвижимости, в которых они были заинтересованы, по адекватным рыночным ценам.
А те, кто не успел этого сделать, вероятно, захотят подождать снижения цен, поскольку ажиотажный спрос существенно возвысил ценник за квадратный метр.
Дополнительным фактором, который остудит чрезмерный спрос, является некоторое укрепление рубля, а также отсутствие «второй волны» локдаунов».
Валерий Пивень, директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА: «Говорить о надувании пузыря пока рано, хотя относительно низкие ставки и являлись одним из факторов роста рынка в обеих странах.
В России относительно низкий уровень проникновения ипотеки и в целом естественный спрос на жилье со стороны населения вполне оправдан.
В то же время в США рост цен в конце концов стал определяться спекулятивным интересом покупателей.
Также надо учесть, что уровень закредитованности ипотечных заемщиков в России ниже, чем был свойственен заемщикам США в момент начала кризиса.
Кроме того, в основе ипотечного кризиса США лежало активное использование инструментов секьюритизации, которая привела к искажению оценок рисков ипотечного кредитования и стала фактором того, что банки были готовы выдавать кредиты даже самым неблагополучным заемщикам».
Екатерина Щурихина, младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА»: «Ипотечный кризис в России по сценарию кризиса в США в 2007–2008 гг. вряд ли возможен в ближайшие годы.
В США в течение длительного времени был бум выдач ипотечных кредитов заемщикам с сомнительной платежеспособностью, при этом качество таких ссуд оценивалось как высокое, что не соответствовало реальному уровню кредитоспособности заемщиков.
Рейтинговые агентства присваивали наивысшие рейтинги кредитоспособности облигациям, обеспеченным ипотечными закладными, денежный поток по которым нельзя было назвать устойчивым из-за низкого качества значительной части клиентской базы.
Таким образом, объем активов, завязанных на состояние ипотечного рынка, в экономике США постоянно рос. В итоге в условиях кризиса, когда заемщики перестали платить по кредитам, финансовая система оказалась близка к краху.
Однако в России такой эффект домино маловероятен: для нашей экономики характерна невысокая доля задолженности по ипотеке в ВВП – 6–7%, при этом рынок ипотечной секьюритизации пока не слишком развит.
Кроме того, банки существенно не смягчали требования к оценке кредитоспособности ипотечных заемщиков».
ЦБ: Спрос на ипотечные кредиты в России может быть скоро исчерпан
В ЦБ считают, что если доходы граждан не будут расти, то спрос на ипотечное кредитование может быть быстро исчерпан.
Алексей Сухоруков/РИА Новости
«Мы видим, что ментально собственность уже не является тем фетишем и что больше и больше граждан готовы либо на шеринг, либо на аренду.
Кроме того, если у нас с вами не будут расти доходы граждан, мы скоро исчерпаем спрос, который способен обслуживать ипотечные кредиты», — заявил сегодня первый зампред Банка России Сергей Швецов на первой стратегической сессии с представителями финансовой отрасли в рамках работы над стратегией развития финансового рынка до 2030 года (цитата по ТАСС).
Набиуллина рассказала об условиях сохранения льготной ипотеки
Поэтому, отмечает Швецов, банкам нужно планировать стратегию и думать, как зарабатывать с учетом этих факторов. Активный рост ипотечного кредитования в последнее время был связан с поддержкой государством этой сферы, добавил представитель регулятора.
Ранее ЦБ сообщил, что годовой темп роста задолженности россиян по ипотеке составляет 22% (по состоянию на 1 февраля).
До 1 июля нынешнего года действует программа льготной ипотеки под 6,5% годовых для покупателей жилья в новостройках. У экспертов нет однозначного ответа стоит ли ее и дальше продлевать. Дешёвые кредиты повысили спрос, а вместе с ним и цены на жилье.
«Мы проанализировали 17 крупнейших российских агломераций — и практически во всех в 2020 году наблюдается рост цен на жилье в условиях падения доходов населения», — рассказала «Российской газете» президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.
Она сообщила, что до этого — в IV квартале 2019 года — отмечался исторический максимум доступности жилья. «Раньше соотношение цен и доходов населения происходили в одном направлении. А в 2020 году тренд изменился.
Более того, в 12 из 17 агломераций увеличилась полная стоимость квартиры — ее цена вместе с процентами по кредиту в Санкт-Петербурге выросла на 16%, в Москве — на 8%.
Это негативный эффект для жилищной политики»,- подчеркнула Косарева.
Грозит ли кризис рынку ипотеки? – Оценки – Finversia (Финверсия)
Льготная ипотека разогнала рост цен на жилье. Зато застройщики спасены. А предсказанный экспертами ипотечный кризис возможен лишь в отдаленной перспективе.
Недавно были опубликованы результаты любопытного опроса ВЦИОМ и банка «Дом.РФ». Оказывается, 67% россиян полагают, что покупка недвижимости – более выгодный способ вложения средств чем банковский вклад.
Социологи задали вопрос: «Представьте, что у вас есть крупная сумма денег. Во что сейчас лучше ее вложить?» 50% ответили, что купили бы жилье. Еще 17% готовы приобрести земельный участок под строительство дома.
При этом 58% опрошенных считают, что покупка недвижимости – не менее надежный способ вложения денег, чем банковский депозит.
Большая часть россиян – 67% от числа желающих купить жилье думают в нем жить сами, еще 28% готовы сдавать жилье в аренду, и лишь 2% купили бы жилье для последующей перепродажи.
Предварительные итоги 2020 года по выдаче ипотечных кредитов показали, что результаты опроса соответствуют реальным действиям россиян. Было выдано 1,7 миллиона ипотечных кредитов на общую сумму 4,3 трлн. рублей. Это на 35% больше по числу кредитов и на 50% больше по их общей сумме, чем в 2019 году.
Важнейшей причиной таких рекордных результатов стала введенная в апреле 2020 года госпрограмма льготной ипотеки по ставке 6,5% годовых.
В результате процентная ставка по кредитам на новостройки упала за 2020 год с 8,3% до 5,9% годовых, так как кредиты с большим первоначальным взносом банки выдавали даже дешевле 6,5%.
Ставки по кредитам на готовое жилье тоже снизились за год с 9,3% до 8% годовых.
Общий ипотечный портфель банков возрос на 19,4% до 10 трлн. рублей. Это показывает, что россияне активно досрочно погашали ипотечные кредиты. Рефинансировали ипотеку по более низкой ставке в 2020 году около 200 тысяч россиян. Подавляющую долю льготной ипотеки традиционно выдали Сбер и ВТБ.
При таких рекордных выдачах кредитов многие задаются вопросом – а не надувается ли на рынке ипотеки гигантский пузырь и кому приносят пользу госпрограммы льготной ипотеки – россиянам или застройщикам? Свою озабоченность этой проблемой выражали многие – от главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной и замглавы Минфина Алексея Моисеева до президента РФ Владимира Путина.
Каково же качество ипотечных кредитов? Доля просрочки по данным Центробанка составляет сейчас всего 0,8% от объема ипотечного кредитного портфеля, что почти на порядок ниже, чем просрочка по необеспеченным потребительским ссудам.
Как видим, качество ипотечных ссуд остается весьма высоким, а просрочка по таким ссудам – рекордно низкой.
Правда, пока еще действуют льготы Центробанка, позволяющие банкам не считать проблемными ссуды, по которым была проведена реструктуризация – изменен график платежей или предоставлены кредитные каникулы.
Так что реальное качество ипотечных кредитов мы увидим примерно в середине 2021 года. Но вряд ли это качество будет внушать серьезные опасения.
Конечно, в нынешний кризис падают реальные доходы россиян и растет безработица. Это должно приводить к появлению проблем с выплатой кредитов, в том числе – и ипотечных.
Однако банки при выдаче ипотеки банки проводят детальный анализ финансового состояния заемщика, анализируя гораздо большее число факторов, чем при выдаче остальных типов розничных кредитов. В том числе учитывается специальность и место работы заемщика. И вот тут нас могут поджидать интересные открытия.
Дело в том, что в нынешний кризис ухудшилось финансовое положение далеко не всех россиян. Доходы бюджетников, чиновников, работников силовых органов и даже пенсионеров в нынешний кризис не только не уменьшались, а часто даже росли.
По-прежнему хороший и стабильный доход получают сотрудники крупных государственных корпораций, чья работа не была остановлена во время весеннего карантина и последующих карантинных ограничений.
А с учетом того, что около половины российской экономики контролируется государством, названные выше категории наших сограждан составляют значительную долю населения. Именно таким заемщикам банки могут без особого риска и дальше выдавать ипотечные кредиты.
Проблемы могут возникнуть в первую очередь с ипотечными кредитами сотрудников частных, в основном – малых и средних предприятий сферы услуг. Именно по этому сектору пришелся самый сильный удар кризиса из-за введенных карантинных ограничений.
Причем эти ограничения во многих регионах частично действуют и сегодня. Помощь государства этому бизнесу была явно недостаточна.
Именно здесь и сейчас требуется прямая поддержка государством оказавшихся под ударом кризиса сотрудников проблемных отраслей, в том числе и производящих выплаты по ипотечным кредитам.
Но скажу честно – даже двукратный рост доли просрочки по ипотеке с низких нынешних значений для банков не будет критичным. Впрочем, банки уже ужесточили подход к выдаче ипотечных кредитов. Об этом говорит падение объемов выдачи новых ипотечных ссуд, которое началось осенью 2020 года.
Напомню, что замглавы Минфина Алексей Моисеев говорил, что для 40% россиян ипотека недоступна даже под 0% годовых, так как их доходов не хватит для погашения основной суммы долга.
Так вот – банки этой категории заемщиков ипотечные кредиты и не выдают. Безусловно, решение проблемы с жильем для малообеспеченных россиян должно производиться другими способами.
Например, через предоставление им в аренду дешевого социального жилья, как это делается в других странах.
Впрочем, повышение доступности жилья для россиян было лишь одной из заявленных целей программы льготной ипотеки. Другая, не менее важная цель – поддержка застройщиков во время экономического кризиса и перехода отрасли на проектное финансирование. И эта цель была выполнена.
После резкого падения объема ввода в строй жилья во 2 квартале 2020 года в конце года объемы ввода жилья превысили докризисные показатели. Спрос на жилье стимулировал запуск застройщиками новых проектов. В августе-ноябре 2020 года было запущено 12 млн. кв.м.
новых проектов строительства жилья, что на 42% больше аналогичных показателей 2019 года. Программа льготной ипотеки также помогла застройщикам без критических потерь пережить переход на финансирование строительства жилья с помощью счетов эскроу и проектного банковского финансирования.
На конец 2020 года объем строительства, финансируемого через эскроу счета, превысил 50%.
Конечно, льготная госпрограмма ипотеки не только привела к росту числа оформленных ипотечных кредитов, но и в условиях ограниченного предложения и проблем строительной отрасли стимулировала рост цен на жилье. Таким образом россияне выиграли на процентах по ипотеке, но проиграли на росте цен.
Точный расчет размера выгоды или потерь в общем случае невозможен. Понятно, что наибольшую экономию получили те россияне, которые оформили льготную ипотеку весной или летом 2020 года, когда цены на жилье еще не успели подрасти.
Вполне допускаю, что для некоторых категорий жилья в ряде регионов выгода от льготной ипотеки сегодня уже полностью поглощена ростом цен на недвижимость.
Но насколько подорожанию жилья способствовала льготная ипотека, а насколько – подорожание строительных материалов и проблемы с рабочими во время карантина? Тут ответ могут дать только сами застройщики. Причем у каждой компании ответ будет свой.
Поскольку спрос на жилье в России объясняется низкой обеспеченностью жильем россиян и не носит в основной его части спекулятивного характера, поддержка государством строительства и доступности жилья должна быть продолжена.
А вот формы этой поддержки могут быть самыми разными – от продолжения в том или ином виде программ льготной ипотеки и снижения бюрократической и коррупционной нагрузки на строительную отрасль до прямого финансирования государством строительства социального жилья для его последующей сдачи в аренду малообеспеченным семьям.
Интересные перспективы повышения доступности жилья открываются и с развитием удаленной работы, перевод сотрудников на которую тоже должен всячески стимулироваться государством. Ведь для работы на удаленке россиянам уже не нужно будет покупать дорогие квартиры в мегаполисе, что повысит доступность жилья для огромного числа наших сограждан.
Редакция Finversia.ru может не разделять точку зрения авторов, материалы которых опубликованы в рубрике «Оценки».
Цб увидел новые риски в ипотеке
pxhere.com
ЦБ видит рост доли ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом, сообщила директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова на конференции Ассоциации банков России «Разморозка финансового сектора после пандемии: регулирование и точки роста».
Детали. Пока доля таких кредитов, по которым первоначальный взнос менее 20%, не превышает исторические значения, но регулятор следит за ситуацией, чтобы не допустить «пузырей» на рынке, уточнила Данилова.
На эту проблему во время конференции указал и директор департамента обеспечения банковского надзора ЦБ Александр Данилов.
«Довольно много выдается ипотеки, в том числе на первичном рынке, с низким первоначальным взносом», — уточнил он. Данилов добавил, что такие кредиты банки выдают и людям с высокой долговой нагрузкой.
Он предупредил, что ситуация может привести к накоплению рисков, если не изменится.
Данилов назвал темпы роста выдачи ипотечных кредитов «очень существенными». Значительный вклад в этой вносят льготные программы и снижение ставок. «Спрос, рожденный в том числе льготной поддержкой, вызвал рост цен на недвижимость, это скрадывает в значительной степени выгоду, которую заемщики получают от снижения ставки”, — отметил он.
Статистика по теме
Доля Сбербанка на рынке ипотеки
Контекст. Программа льготной ипотеки на новостройки по ставке до 6,5% годовых начала действовать в разгар пандемии в апреле 2020 года. Изначально она была рассчитана до ноября 2020 года, но затем продлена до июля 2021 года. Реализация программы привела к росту спроса на жилье и цен на него в некоторых регионах. На это и на риски «пузыря» в случае повторного продления программы неоднократно указывала глава ЦБ Эльвира Набиуллина.
Доля кредитов с низким первоначальным взносом выросла до 35% от выдач в 3 квартале 2020 года по сравнению с 28% во 2 квартале, говорится в отчете ЦБ о развитии банковского сектора в декабре 2020 года. Причем в сегменте кредитования покупки жилья на первичном рынке (а льготы распространяются именно на эту часть) доля выросла еще больше — с 24% до 40%.
Если рост ипотеки не будет поддержан увеличением предложения от застройщиков, то результатом станут рост цен на недвижимость, снижение доступности жилья и повышение уровня закредитованности граждан, предупреждал ЦБ в «Обзоре финансовой стабильности» за 2-3 кварталы 2020 года.
Зачем вам об этом знать. Рост доли ипотеки с низким первоначальным взносом может стать еще одним аргументом ЦБ в пользу завершения льготной программы в срок, то есть 1 июля 2021 года. Раньше на этом настаивала Набиуллина, а Минфин уже предложил продлить программу до конца 2021 года.
Во времена финансовых кризисов банкирам важно оставаться в курсе текущих новостей. Подпишись на наш телеграм – канал Frank RG (https://t.me/frank_rg) чтобы оперативно получать данные о ситуации в банках и экономике. Не пропусти, когда начнется!
Набиуллина. О перспективах ДКП, инфляции и ипотеке
Банк России повысил ключевую ставку по итогам июньского заседания на 50 б.п. до 5,5%.
- На пресс-конференции, посвященной итогам сегодняшнего заседания Банка России, его глава Эльвира Набиуллина прокомментировала решение регулятора, рассказала о проинфляционных рисках и перспективах экономики.
- Об инфляции
- Инфляция в России вызывает все большее беспокойство ЦБ РФ, заявила его глава Эльвира Набиуллина.
«В мае годовые темпы прироста цен достигли 6%, что значительно выше целевого уровня. Текущее инфляционное давление повысилось», — сказала глава ЦБ.
Она сообщила, что инфляция в РФ в 2021 г. будет ниже текущего уровня, но выше апрельских прогнозов Банка России в 4,7-5,2%.
ЦБ РФ на заседании в пятницу раздвинул временной горизонт ожидаемого возвращения инфляции к таргету: теперь ожидает ее возвращения к цели во второй половине 2022 г. вместо середины 2022 г. В мае инфляция увеличилась до 6% после 5,5% в апреле. По оценкам на 7 июня, годовая инфляция выросла до 6,15%.
По данным Росстата, инфляция в России по итогам мая 2021 года ускорилась до 6,02% с апрельских 5,5%. По оценкам ЦБ, на 7 июня годовая инфляция выросла до 6,15%.
- О перспективах ДКП
- Вероятность перехода к умеренно жесткой денежно-кредитной политике возросла, но переход к ней будет зависеть от динамики экономики, заявила Эльвира Набиуллина.
- ЦБ РФ с большой долей вероятности на июльском заседании совета директоров повысит ключевую ставку.
«Что касается повышения ставки в июле, с большой вероятностью.
Но, конечно, исключать паузу тоже нельзя, потому что наша жизнь богаче прогнозов, могут случаться разного рода непредвиденные обстоятельства, и могут (возникнуть) такого рода обстоятельства, которые потребуют взятие паузы, мы это исключать не можем. Но с большой вероятностью, да, это будет повышение ставки», — сообщила глава регулятора.
«Что касается оценки средней ключевой ставки на этот год, мы также будем уточнять в прогнозе, но видимо она будет чуть выше, чем предыдущий прогноз», — добавила она.
Действующий прогноз ЦБ (от апреля) по средней ключевой ставке на 2021 г. составляет 4,8-5,4%. При этом в апреле ЦБ уточнял, что «с учетом того, что с 1 января по 25 апреля 2021 г. средняя ключевая ставка была равна 4,3%, с 26 апреля до конца 2021 г. средняя ключевая ставка прогнозируется в диапазоне 5-5,8%».
О перспективах экономики
Экономика РФ в I полугодии растет быстрее, чем ожидал ЦБ в апреле, докризисный уровень будет достигнут во II квартале, заявила Эльвира Набиуллина.
«Уже сейчас, если не учитывать ограничения на добычу нефти и международные пассажирские перевозки, выпуск в большинстве базовых отраслей не просто вернулся к уровню кона 2019 г., но и превысил его», — отметила глава ЦБ.
- «Россия входит в группу стран, которые первыми достигнут допандемического уровня выпуска» —, подчеркнула Набиуллина.
- При этом она отметила, что «текущая ситуация во многих отраслях экономики — это опережающий рост спроса по сравнению с возможностями расширения предложения».
- О кредитовании
- Темпы роста кредитования в РФ остаются высокими, заявила глава Банка России.
«Что касается темпов роста кредитования, они остаются высокими в корпоративном и особенно в розничном сегменте. Так, ипотека растет более чем на 25% год к году. Розничные кредиты дополнительно разогревают потребительский спрос», — сказала она.
- Банк России для обеспечения финансовой стабильности готов и дальше ужесточать регулирование выдачи кредитов населению, заявила глава регулятора Эльвира Набиуллина.
- Она напомнила, что ЦБ с 1 июля возвращает макропруденциальные надбавки по необеспеченным кредитам на допандемический уровень, а с августа — и по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом и высоким показателем долговой нагрузки заемщиков.
- Набиуллина при этом назвала взвешенными новые условия продления льготной ипотечной программы.
«То решение, которое сейчас предложено по ипотеке, на наш взгляд, очень взвешенное. К чему это приведет? Это приведет, конечно, с одной стороны, к тому, что… эффект на цены, на ажиотажный спрос будет меньше, будет некоторое охлаждение.
Это означает выход из той программы, которая рассматривалась, как антикризисная.
На наш взгляд, еще раз повторю, как антикризисная программа льготная ипотека была очень и очень эффективной, но надо постепенно и вовремя из нее выходить», — сказала она.
По словам Набиуллиной, выход из такой программы нельзя осуществлять резко, чтобы не спровоцировать резкое изменение условий и «уже и так немного перегретого» спроса.«Но, тем не менее, например, снижение предельной величины кредита до 3 млн руб.
, на наш взгляд, сократит такой ажиотажный спрос в крупнейших городах… И повышение льготной ставки до 7%, тем не менее, будет приближать ставку к рыночному уровню, что тоже очень важно.
И также важно в этом решении, что будут расширяться меры адресной поддержки для молодых семей, и это также позволит поддерживать рынок ипотеки», — заключила она.
- Об изменении структуры ФНБ
- ЦБ РФ не планирует покупку золота на внутреннем рынке в связи с изменением структуры Фонда национального благосостояния (ФНБ), сообщила в ходе пресс-конференции глава регулятора Эльвира Набиуллина.
- Министр финансов России Антон Силуанов на ПМЭФ объявил, что Минфин в течение месяца изменит структуру ФНБ: доля доллара сократится до нуля, британского фунта — до 5%, японской иены — останется на уровне 5%, евро — вырастет до 40%, юаня — до 30%, кроме того, в структуру фонда войдет золото с долей в 20%.
«Что касается изменения валютной структуры ФНБ. Хотела бы отметить, что мы в связи с операциями Минфина в рамках бюджетного правила покупаем валюту на внутреннем рынке, и покупаем доллары и евро.
Операции, которые необходимы для приведения валютной структуры золотовалютных резервов в соответствие с нормативной структурой, а ее определяет Банк России, в целом по золотовалютным резервам мы операции осуществляем на внешнем рынке.
И, управляя валютными резервами, мы учитываем валютную структуру ФНБ, потому что это наши обязательства перед Минфином», — сказала Набиуллина.
«Но это не единственный фактор, я бы хотела напомнить, что объем ФНБ в ЗВР — это где-то одна пятая часть ЗВР. И мы будем это учитывать. Но покупку золота в связи с изменением структуры ФНБ на внутреннем рынке мы не планируем, в этом нет необходимости», — добавила глава ЦБ.
БКС Мир инвестиций
Основные направления единой государственной денежно-кредитной политики на 2021 год и период 2022 и 2023 годов
Банк России придерживается режима таргетирования инфляции. Его цель – обеспечение ценовой стабильности, то есть годовой инфляции вблизи 4% постоянно.
Низкая и предсказуемая инфляция позволяет населению и бизнесу строить долгосрочные планы, способствует поддержанию более низких процентных ставок в экономике и повышает доступность кредитов.
Установление публичной цели по инфляции
Ключевая ставка и коммуникация — инструменты ДКП
Решения принимаются на основе прогноза
Информационнаяоткрытость
Базовый сценарий исходит из того, что восстановление мировой экономики будет медленным.
Согласно этому сценарию, российская экономика возобновит устойчивое восстановление в начале 2021 года и в первой половине 2022 года достигнет потенциального уровня выпуска, оставаясь на нем до конца прогнозного горизонта.
Денежно-кредитная политика, вероятно, будет сохраняться мягкой в 2021 году, а затем постепенно возвращаться к нейтральной во второй половине прогнозного периода по мере стабилизации инфляции на цели.
| Инфляция в год |
| Валовой внутренний продукт |
| Требования банковской системы к экономике в рублях и иностранной валюте |
| – к организациям |
| – к населению |
Три альтернативных сценария:
Проинфляционный
Проинфляционный сценарий исходит из динамики спроса, как в базовом сценарии, но при значительном падении потенциала экономики. Также он содержит сценарное предположение о том, что бюджетная консолидация может происходить медленнее и растянуться до 2023 года.
В этих условиях экономика возвращается к более низкому потенциалу уже в 2021 году и даже несколько его превышает.
Для того чтобы удержать инфляцию на цели – вблизи 4%, – Банку России может потребоваться временно перейти к умеренно жесткой политике с последующим возвратом к нейтральной к концу прогнозного периода.
Дезинфляционный
Дезинфляционный сценарий предполагает значительно более медленное (чем в базовом сценарии) восстановление спроса, что может произойти в случае продолжения пандемии с сохранением значимого уровня ограничительных мер.
Длительный период сдержанного спроса будет оказывать понижательное влияние на инфляцию.
Это потребует сохранения мягкой денежно-кредитной политики более продолжительное время и, возможно, ее дополнительного смягчения для возвращения инфляции к цели.
Рисковый
Рисковый сценарий совмещает в себе слабое восстановление спроса и значительное падение потенциала. Дополнительные риски в этом сценарии – обострение геополитических рисков и торговых противоречий, долговых проблем отдельных стран или отраслей.
Значительное усиление проинфляционных рисков потребует временного существенного ужесточения денежно-кредитной политики с возвратом к мягкой политике во второй половине прогнозного периода.
Вследствие масштабности шоков в этом сценарии стабилизация инфляции на цели займет более длительное время и произойдет несколько позднее 2023 года.
ДКП во второй половине 2019 – 2020 году
Банк России продолжил смягчение денежно-кредитной политики. Ключевая ставка была снижена за это время с 7,25 до 6,00% годовых, что соответствовало задаче поддержания инфляции вблизи 4% на прогнозном горизонте. В эти месяцы инфляция замедлялась быстрее, чем прогнозировалось.
Пауза в снижении ставки в марте 2020 года
К марту из-за пандемии существенно ухудшилась ситуация в мировой и российской экономике, а также на глобальных финансовых рынках. Выросли риски для финансовой стабильности. Значительно увеличилась неопределенность относительно дальнейшего развития событий. В этой ситуации Банк России взял паузу в снижении ставки.
Проведение мягкой политики для стабилизации инфляции на цели путем поддержки внутреннего спроса (апрель–октябрь 2020 года)
В апреле был возобновлен цикл снижения ключевой ставки, и Банк России перешел к мягкой денежно-кредитной политике. В течение четырех месяцев ключевая ставка была снижена до 4,25% годовых. В сентябре и октябре Банк России оставил ключевую ставку без изменений, сохраняя стимулирующий характер денежно-кредитной политики.
Будущая денежно-кредитная политика
В рамках базового сценария Банк России будет оценивать целесообразность дальнейшего снижения ключевой ставки на ближайших заседаниях.
На среднесрочном горизонте, по мере нормализации экономических условий и стабилизации инфляции вблизи 4% Банк России будет оценивать возможные сроки и скорость возвращения от мягкой к нейтральной денежно-кредитной политике, при которой ключевая ставка будет находиться в нейтральном диапазоне 5–6% годовых.
В условиях роста неопределенности еще большее значение приобретает ясность коммуникации, открытость центрального банка. Чтобы отвечать вызовам времени, Банк России предпринял ряд новых шагов.
Увеличение количества пресс-конференций
Банк России перешел к проведению пресс-конференций Председателя после каждого заседания по ключевой ставке.
Расширение региональной коммуникации
В сентябре Банк России запустил публикацию информационно-аналитических комментариев об инфляции по каждому региону России.
Таким образом, теперь Банк России представляет анализ динамики потребительских цен на всех трех уровнях: страны в целом, федеральных округов и на уровне отдельных регионов.
В будущем планируется старт публикации сводного обзора материалов территориальных учреждений Банка России о текущей экономической ситуации в регионах.
Модификация коммуникации прогноза
Банк России изучает возможные форматы более подробной коммуникации прогноза. По итогам этого обсуждения планируется публикация прогноза в более развернутом формате, в него также может войти прогнозная траектория ключевой ставки.
Применение инструментов ДКП
Операционная цель денежно-кредитной политики Банка России – поддержание однодневных ставок денежного рынка вблизи ключевой. В условиях сохраняющегося структурного профицита ликвидности в 2020 году они формировались вблизи ключевой ставки, преимущественно в нижней половине процентного коридора Банка России.