Большинству потенциальных покупателей загородного жилья нужен дом не дороже их московской квартиры /Комсомольская правда / PhotoXPress
Качественного предложения явно не хватает сейчас на весь спрос – осталось решить, что именно и из каких материалов предложить, чтобы это было востребовано и в будущем.
Продажи в Подмосковье готовых домов уровня бизнес и премиум прекратились в 2015 г., и новыми дорогими поселками с того же времени рынок практически не пополнялся.
Около 80% лотов в продаже – морально устаревшие коттеджи, спроектированные в начале века, да еще в ряде случаев строители явно экономили на материалах. Поэтому те, кто хотел за город и располагал в среднем 50–150 млн руб.
, покупали землю, рассказывает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум премиум» Анна Раджабова. Но по-прежнему около 90% покупок участков без подряда (УБП) приходится на эконом-класс.
«Хотя в этом году покупатель начал понимать, что покупка самых дешевых УБП приносит головную боль: вместо ожидаемой тишины – шумный и пыльный долгострой на 10–20 лет, многочисленные проблемы из-за отсутствия управляющей компании и какой-либо инфраструктуры», – подчеркивает директор по девелопменту Good Wood Валерий Лукинов.
Тем не менее интерес к участкам точно не спадет до новогодних каникул, считает гендиректор компании «Русская сотка» Илья Терентьев. С каждым годом свободных земель в ближнем и среднем Подмосковье становится меньше и в ближайшие три-четыре года проекты УБП эконом-класса будут все дальше отодвигаться от Москвы за 100-й километр, добавляет он.
По мнению Лукинова, девелоперы, предлагающие участки с подрядом, вряд ли будут делать это в самом дешевом сегменте.
Предложение комфорт-класса (к земле прилагаются эскизный проект с учетом особенности территории, техусловия на подключение газа, воды, электричества, в поселке выделяют зоны общего пользования, делают дороги и ограждение по периметру) постепенно перейдет за ЦКАД.
А территории между МКАД и ЦКАД займут поселки с УБП бизнес-класса: это более высокий уровень ленддевелопмента, предполагающий утвержденный у местных властей проект планировки территорий (согласно которому будет осуществляться подключение к коммуникациям и сетям), а также асфальтовые дороги с тротуарами, уличное освещение, рассказывает Терентьев: «Такие проекты сейчас активно развиваются в новой Москве, цена сотки здесь начинается от 500 000–600 000 руб.».
Даже за городом россияне предпочитают кирпичные дома. И по оценке Раджабовой, именно таковы 74% элитных коттеджей, которые продаются сейчас в Подмосковье.
На дома из комбинированных материалов приходится 16%, на деревянные – менее 6%. «Кирпич – долговечный и надежный материал, в то время как дерево требует дополнительного ухода, а дома из СИП-панелей не дышат.
Кирпич и дальше будет самым востребованным материалом в элитном сегменте», – уверена Раджабова.
Покупатели все чаще интересуются наличием в поселке оптоволоконных сетей.
Как сообщил коммерческий директор компании Infotech Роман Клековкин, владельцы новых коттеджей стали активнее заказывать охранные видеокамеры с искусственным интеллектом, умные системы отопления, автополива, «здорового сна» (голосом можно управлять шторами, выключать свет и регулировать температуру). Андрей Хворов также ожидает роста интереса подмосковных застройщиков к солнечным панелям и дизельным генераторам мощностью до 15 кВт.
10 лет назад соперничать с кирпичными домами по цене могли только срубы, собранные из элитной сибирской лиственницы и ангарской сосны. Сейчас кирпич значительно подешевел и завоевывает массовые сегменты. «В России построено несколько новых заводов по выпуску керамики, из-за конкуренции цены снизились.
В моду вошел кирпич большого формата: количество швов и расход смесей уменьшились, а теплостойкость и скорость стройки увеличились. Ранее средний дом площадью 160–180 кв. м строился полгода-год, сейчас сроки сократились вдвое», – рассказывает девелопер проекта «Голландская деревня» Андрей Хворов.
По его словам, качественный каркасный дом, собранный по так называемой немецкой технологии в теплых заводских цехах, зачастую стоит дороже.
Широкое распространение более демократичных по ценам «каркасников» сдерживает их специфика: из-за большого количества сборных компонентов эти дома капризны при монтаже на улице, немногие строительные компании соблюдают технологии возведения «на площадке». К тому же «каркасники» трудно продать без солидных скидок.
Управляющий партнер компании «Рендер хаус» Андрей Тулин говорит о спросе также на дома из газобетонных блоков.
«По цене они близки к материалам из древесины, легки в монтаже, морозостойки и создают образ солидного каменного дома», – подтверждает руководитель АЦ «Инком-недвижимость» Дмитрий Таганов.
Мода на оцилиндрованные бревна прошла, клееный брус еще продается, но его популярность также снижается, говорят эксперты.
Не за горами корректировка и географических предпочтений.
Терентьев называет переоцененной Новую Ригу (но Рублевка не сдает позиций), тогда как каширское и симферопольское направления, по его мнению, незаслуженно обделены вниманием девелоперов.
Здесь отсутствуют коттеджные поселки с концепцией и социальной инфраструктурой, хотя высокоскоростные трассы «Крым» и «Дон» позволяют быстро и без пробок добраться в загородный дом.
В сегменте эконом будут востребованы Ярославка, Дмитровка и Егорьевское шоссе, где, несмотря на плохую транспортную доступность, люди активно покупают участки. Будут также пользоваться спросом можайское направление, Ленинградка и Варшавка.
«Большинство девелоперов будут по привычке идти за спросом. И только некоторые игроки попытаются формировать его, создавая новый оригинальный концепт и не экономя на качественных материалах», – считает гендиректор ГК Izburg Дмитрий Мозговой. «Кафе, магазинами, детскими площадками уже никого не удивить – это стало нормой.
Внимание покупателей привлекут поселки, концепции которых создают комфортную среду для всех жильцов, особенно для детей и пожилых людей. Если в поселке будут детсад, школа или поликлиника, то какие бы технологии и материалы ни использовал девелопер – проект обречен на успех.
В выигрыше также окажутся проекты с «магнитами» для определенных категорий людей: например, аквапарк с открытым пляжем, хоккейная академия с проживанием или перинатальный центр», – уверен Хворов. Жители таких поселков могли бы посещать эти объекты бесплатно, для остальных вход платный, рассуждает он.
По мнению Хворова, новые проекты с оригинальной концепцией могут появиться через 1,5–2 года, «но дома в них будут стоить уже другие деньги». Каждую весну стройматериалы и работы дорожают на 5–10%.
В то же время «новые проекты в 30–50 км от МКАД должны быть доступны по цене, ведь большинство потенциальных покупателей загородных домов живут в спальных районах столицы. Соответственно, ориентир ценника четкий – это стоимость их 2–3-комнатной квартиры», – подчеркнул Хворов.
«Если второй волны пандемии не будет, то средний чек сделки существенно не вырастет. Так, сейчас цена коттеджа составляет в среднем 17,1 млн руб., таунхауса – 12,5 млн руб., дуплекса – 9,2 млн руб., УБП – 1,4 млн руб. Если же горожан отправят на очередной карантин, то мы можем увидеть подъем цен на загородку на 10–15%», – подсчитывает Таганов.
Платежеспособность населения снижается, и новые ограничения могут серьезно ударить по финансовым возможностям людей.
«Если спрос будет устойчивым, то сначала на рынок начнут выходить частные девелоперы с небольшими проектами, а затем и более крупные игроки с полноценными коттеджными поселками.
Однако это будет возможно лишь в том случае, если высокий спрос на загородную недвижимость сохранится в течение полутора лет», – резюмирует Раджабова.
Какие загородные дома трудно продать: антирейтинг РБК Недвижимость
Вместе с экспертами рынка загородной недвижимости собрали несколько типов домов, которые пользуются минимальным спросом у покупателей
Сергей Бобылев/ТАСС
Загородный рынок жилья, как и городского, переживает трансформации. На смену огромным домам приходят функциональные объекты в поселках с развитой инфраструктурой. В прошлое уходит вычурный ремонт и нерациональные планировки. Покупатели все чаще предпочитают дома с панорамным остеклением и отделкой.
Вместе с экспертами рынка загородной недвижимости собрали несколько типов домов, которые пользуются минимальным спросом у покупателей.
Эксперты в этой статье
- Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов
- Директор департамента загородной недвижимости компании Knight Frank Олег Михайлик
- Руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов
- Ведущий эксперт «Миэль» Татьяна Ананьева
Если рассматривать загородные дома по территориальному признаку, то самые популярные объекты расположены вблизи МКАД. Здесь работает простое правило: чем дальше объект — тем ниже спрос. По данным ЦИАН, порядка 61% всех запросов на покупку загородного дома приходится на объекты, расположенных от Москвы не более 30 км. Соответственно, не особо востребованы дома, которые наиболее удаленные от МКАД.
«В результате наиболее удаленные от столицы поселки, а это — преимущественно садово-огородных товарищества, созданные в 1980-е годы для решения продовольственной проблемы жителей Москвы, сегодня практически не пользуются спросом», — отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
По его словам, дело не только в неудовлетворительной транспортной доступности, но и некачественной рекреационной составляющей.
Такие поселки нередко расположены на осушенных болотах или под трассами ЛЭП, а осваивать их ради сельского хозяйства сейчас имеет смысл лишь энтузиастам этой деятельности.
В таких СНТ много брошенных дач, а по участкам, которые продаются по 100-150 тыс. руб. вместе с домом, сделки проходят редко.
Сложно продаются и дома в неорганизованных поселках (речь в основном идет о дорогих сегментах рынка).
Если еще 10 лет назад дом в уединении и в отдалении от соседей вызывал интерес, то сегодня необходимость дорогого обслуживания таких объектов и отсутствие какой-либо инфраструктуры делает такие объекты менее ликвидными.
Покупатели выбирают комфорт с организованными улицами, детскими садами, рекреационными зонами, круглосуточной охраной и патрулированием поселков.
Если рассматривать форматы загородного жилья, то самые популярные варианты — это дома. По оценкам ЦИАН, в Московской области наибольший спрос в 2020 году приходится на них — 79% просмотров объявлений, 19% — на земельные участки и лишь 2% — на таунхаусы.
Огромные дома, построенные в нулевых
В прошлое уходят загородные дома большой площади, построенные в начале нулевых. В то время многие объекты загородного рынка строились по принципу «чем больше квадратных метров, тем лучше».
На рынке существовала гигантомания — люди строили большие родовые имения с большим количеством спален, домами для обслуживающего персонала и огромной территорией.
Сегодня такие объекты покупатели выбирают все реже и реже.
«Сегодня самый непопулярный формат — это большие дома на больших участках, например, когда на гектаре земли расположен дом-тысячник.
За такими большими земельными участками и домами нужно ухаживать, это большое вложение денег, сил, энергии и т. д.
Сейчас люди, наоборот, стремятся к рационализму, а содержание таких домов даже для состоятельных клиентов — дорогое удовольствие», — отметил директор департамента загородной недвижимости компании Knight Frank Олег Михайлик.
Продать такой объект довольно непросто. Поэтому сегодня даже обеспеченные клиенты рассматривают покупку загородного дома в первую очередь с точки зрения его ликвидности при дальнейшей перепродаже.
Сергей Петров/ИТАР-ТАСС
Аналогичную тенденцию отметили в «Миэль». «Уже несколько лет огромные помещения неинтересны покупателям даже самых дорогих сегментов.
Мы проанализировали фильтры, которые покупатели задают на нашем сайте — фильтр «дома более 500 метров» используется крайне редко.
Сейчас покупатели предпочитают меньшее помещение, которое можно использовать полностью», — рассказала руководитель отдела «Миэль Сущевский» Татьяна Ананьева.
Нерациональные планировки
Вслед за огромными домами люди все реже выбирают дома с нерациональными планировками и лишними помещениями — отдельные бильярдные и сигарные комнаты, домашние кинозалы и бассейны, которые требуют регулярных серьезных вложений.
«Нерациональные планировки в домах, построенных 15-20 лет назад, сегодня это существенное препятствие для быстрого поиска покупателя. Такие дома могу продаваться несколько лет. Были даже примеры, когда такие строения покупали только ради земельного участка. Дом сносился, чтобы на его месте возвести новый», — отметил Алексей Попов.
Сегодняшние покупатели загородных домов особое внимание уделяют функциональной планировке. Они хотят, чтобы при каждой спальне был свой санузел и желательно гардеробная. В загородных домах, построенных в начале 2000-х, этого не было предусмотрено. Часто можно встретить дома, в которых на четыре спальни — один санузел. Современных покупателей это не устраивает, отметил Олег Михайлик.
Еще один пример — расположение спален на первых этажах. Раньше планировки загородных домов такую возможность не предусматривали. Сейчас это, наоборот, модный и популярный тренд. Такое расположение комнат позволяет на первом этаже разместить гостей или пожилых родителей, а второй этаж сделать приватным. Сегодня такие мелочи приводят к тому, что дома не продаются.
Сюда же эксперты относят дома с неудачной планировкой: внезапными и слишком крутыми лестницами, большими коридорами и крошечными темными комнатами. Перепланировка таких домов почти всегда либо невозможна, либо очень затратна. В результате найти покупателя для такой недвижимости — не простая задача.
Этажность и вычурный ремонт
Прагматичность клиентов на загородном рынке отражается не только в площади домов, но и в их этажности.
«Если двадцать лет назад были распространены трех- и четырехэтажные строения, то сейчас основная масса домов имеет два этажа, максимум — еще мансарду.
Такие изменения связаны, во-первых, с падением платежеспособности населения, а во-вторых, с тем, что загородное жилье уже воспринимается не как показатель статуса, а как место для отдыха и повседневной жизни», — отметил руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Наравне с домами-замками в прошлое ушел и вычурный ремонт в дворцовом стиле, супер-дорогая отделка и прочие изыски.
Если раньше покупатели часто выбирали дома с большими лестницами, колоннами, позолотой и лепниной (даже в доступных вариантах можно было встретить такой ремонт), то сегодня они хотят видеть современные функциональные пространства с лаконичным интерьером, панорамным остеклением и террасами.
«При этом сами владельцы нередко завышают стоимость таких домов в разы, требуя за них сотни миллионов рублей. Уникальные, по мнению хозяев, строения продать особенно сложно: ведь в них было вложено много денег, а современный покупатель не готов за это платить», — добавил Дмитрий Таганов.
Дома без отделки
Как и на рынке городского жилья, на загородке все меньшей популярностью пользуются лоты без отделки. Люди предпочитают покупать загородные дома и коттеджи с минимальным ремонтом от застройщика, экономя время и деньги.
ТАСС
«Звонков и других обращений по «коробкам» — домам без отделки — практически нет. Покупатели не готовы приобрести объект, в который придется вложить несколько миллионов рублей.
Кроме того, «коробка» требует тщательной строительной экспертизы, не всегда их правильно консервируют.
Получается, что затраты на снос или достройку будут непропорционально большими», — отметила Татьяна Ананьева из «Миэль».
Резюме экспертов
Сегодня на рынке загородной недвижимости наблюдается тренд на упрощение и рационализм. Люди стремятся к личному комфорту, не желая тратить время на дорогу и решение бытовых вопросов, а полагаться на управляющую компанию.
Главными требованиями покупателей являются — удобно спланированный дом, не больше, чем нужно семье, максимально готовый к проживанию, функциональный и не требующий дополнительных инвестиций и в поселке с хорошей инфраструктурой.
Антирейтинг квартир: какое жилье потеряло популярность
Почему россияне заинтересуются загородными домами после завершения пандемии
Режим самоизоляции разделил страну на два лагеря: тех, кто заперт в четырех стенах городской квартиры, и тех, кто наслаждается комфортом и относительной свободой загородной жизни. Последние выкладывают в соцсетях фото- и видеоотчеты о прогулках по весеннему саду, о душевных чаепитиях на уютной веранде, о вкусных блюдах, приготовленных на мангале, о детях, играющих на свежем воздухе.
А также о том, как легко можно разместить двухмесячный запас провианта в кладовке и оградить семью от контактов с внешним миром. Запертые в четырех стенах с завистью наблюдают за счастливчиками и мечтают о собственном частном доме. И если рынок недвижимости в целом ожидает неминуемый кризис, то спрос на загородное жилье по окончании карантина, скорее всего, будет набирать новые обороты.
Что позволяет это предполагать? Во время пандемии стало ясно, что многие могут успешно работать и учиться на удаленке, без посещения офиса да и мегаполиса в целом.
Таким образом, важная связь с традиционным местом жительства оказалась под вопросом.
Валюта подорожала, границы закрылись на неопределенный срок, и те, кто привык проводить каникулы в арендованном за рубежом жилье, будут склоняться к традиционному варианту загородной дачи.
Почему дачным соседям готовят новые правила ведения споров
К тому же если недавно люди, которые выращивают у себя на даче картошку, помидоры и кабачки, казались пережитком советского прошлого, то на фоне кризиса мысль о натуральном хозяйстве уже не вызывает смех.
Имея собственный участок земли, можно обеспечить семью запасом овощей и фруктов, если наступят совсем тяжелые времена.
Наконец, собственный дом пригодится на случай новых возможных эпидемий – страх перед ними наверняка останется даже после полной победы над коронавирусом.
Вместе с тем покупательная способность россиян резко упадет, и это изменит параметры спроса. Судя по всему, самым востребованным продуктом на первичном рынке станут дома небольшой площади – от 50 до 100 м2. Чем меньше площадь, тем дешевле и быстрее строительство, и потому компактное загородное жилье окажется лучшим антикризисным предложением.
Квадратные метры реализма
В России «тучных» нулевых считалось, что частный дом обязан быть особняком площадью не менее 250–300 м2. В последние годы аппетиты застройщиков умерились, и нормой стали коттеджи площадью 120–160 м2. Сейчас же, по всей видимости, будут востребованы еще более компактные дома. Все дело в цене.
Сегодня дом в комплектации «под ключ», построенный по самым популярным технологиям, обходится в сумму от 35 000 руб. за квадратный метр. Иными словами, 50-метровый коттедж стоит не менее 1,75 млн, 100-метровый – не менее 3,5 млн. А за 150-метровый коттедж придется отдать как минимум 5,25 млн.
Падение доходов и рост цен изменят представление российских семей о том, какой площади им достаточно для нормальной загородной жизни. Скромные 50–100 м2 кажутся маленьким метражом только в сравнении с докризисными просторными коттеджами.
Если же сравнивать с городским жильем, то квартиру 75–100 м2 трудно назвать тесной. Как и дом той же площади. Пятидесятиметровый уже тесноват, но при продуманной планировке он тоже будет комфортным.
Тем более что пространство для жизни и бытовых нужд будет расширено за счет террасы, беседки, да и всего приусадебного участка.
©Shutterstock / Fotodom
Итак, стометровый дом стоит не менее 3,5 млн. А что можно купить в городе за эту цену? Например, в столичном регионе можно приобрести маленькую однушку (30–35 м2) в новостройке в ближнем Подмосковье.
Даже без учета новой, «пандемической» реальности собственный дом за городом, да еще и значительно большей площади, по уровню комфорта имеет немало преимуществ перед квартирой в многоэтажке.
К тому же в коттедже можно подстроить планировку под нужды конкретной семьи, а не выбирать из нескольких типовых решений. Важные бонусы – чистый воздух, облагороженный сад, место для игр и барбекю, гарантированная парковка.
Правда, к затратам на строительство нужно прибавить затраты на покупку участка: они сильно варьируются в зависимости от его размеров, удаленности от города, способа использования земли (ИЖС, СНТ, деревня, коттеджный поселок и пр.
), наличия коммуникаций. Например, участок 6 соток под ИЖС с газом по границе, находящийся в 20 км от МКАД, можно приобрести за 2,2–2,7 млн рублей. Те же 6 соток, но в СНТ и только с электричеством, в 40–50 км от МКАД стоят 300–600 тыс.
рублей.
Еще о деньгах. С началом кризиса все чаще в интернете встречаются предложения построить «дом за миллион», причем речь идет о коттедже отнюдь не компактных размеров. Это обман потребителей.
За такие деньги удастся построить разве что коробку – фундамент, стены, крышу, да и то из ультрабюджетных материалов с привлечением «диких» строительных бригад.
Это будет здание, непригодное для проживания, придется вложить в него еще в два-три раза больше денег, чтобы можно было круглогодично жить даже в режиме выходных дней и праздников.
Насколько упадет строительный рынок?
По степени потрясения для рынка нынешнюю ситуацию можно сравнить с кризисом 2008 года в России. По данным Росстата, объемы строительства в 2009 году снизились по сравнению с 2008-м на 6,7%.
Но многие эксперты утверждают, что в то время объемы строительства загородного жилья упали на 40–90% в зависимости от региона. По оптимистическим прогнозам, текущий кризис приведет к падению рынка малоэтажного домостроения на 30–50%.
Очевидно, что сократится как спрос, так и предложение. Длительный карантин и обвал рубля сильнее всего ударят по небольшим компаниям, фирмам-однодневкам и шабашникам, то есть по тем, кто не имеет опыта переживания кризиса.
У крупных компаний больше шансов остаться на плаву, хотя ценой значительного сокращения издержек. Выживут те, кто сможет максимально удешевить свое предложение без снижения его качества.
Вместе с тем цены на стройматериалы неизбежно вырастут. В большинстве своем эти материалы импортные. И даже те, которые делают у нас, как правило, содержат иностранные сырьевые компоненты и производятся на западном оборудовании.
Банальный пример: древесину для клееного бруса заготавливают в России. Заводы по производству бруса российские. Но клей импортный, как и расходники для деревообрабатывающих станков.
Падение курса рубля приведет к удорожанию импортной составляющей в стройматериалах, что обернется повышением затрат на строительство в целом.
Другой момент – стоимость работ. Не секрет, что значительная часть бригад, в том числе в серьезных строительных компаниях, – это приезжие из Средней Азии. На зимний период многие из них уехали на родину, планируя вернуться весной.
Но границы закрыты, и это создаст временный дефицит рабочей силы, что отразится на прайс-листах имеющихся в наличии бригад. С открытием границ ситуация улучшится, но предпосылок к снижению стоимости строительных услуг не видно.
Ведь покупательная способность рубля упала, а мастерам нужно обеспечивать семьи.
Мал, да удал
Помимо относительно низкой цены у компактных домов есть ряд других плюсов. Во-первых, они строятся быстрее коттеджей большой площади.
Это особенно важно в связи с подвижностью курса рубля: чем меньше сроки строительства, тем больше шансов, что стройматериалы не подорожают и застройщик уложится в планируемый бюджет.
Возможны и другие риски, поэтому быстро построенный дом сохранит немало нервных клеток.
Во-вторых, расходы на эксплуатацию и возможный ремонт в случае компактного коттеджа будут меньше, чем у просторного здания. Основные затраты уходят на отопление.
Особенно если в поселке нет магистрального газа и приходится топить дорогим электричеством или, например, сжиженным газом.
Учитывая, что цены на энергоносители постоянно растут, маленький дом с каждым годом будет все более выгодным в обслуживании.
Москвичам разъяснили порядок поездок на дачу на майские праздники
Немаловажный момент – уборка помещений. Все прекрасно знают, сколько времени и сил отнимает генеральная уборка городской квартиры. Нетрудно представить, каково пылесосить и мыть полы в особняке. Уборка небольшого дома сэкономит массу ресурсов.
Компактный дом занимает мало места на участке. Даже одноэтажный 100-метровый коттедж без проблем можно разместить на 6 сотках. Его типичные размеры – 12 х 8,5, 10 х 10 м. При этом останется пространство и для парковки, и для беседки, и для сада. Возможность отказаться от второго этажа – важное преимущество компактного дома.
Одноэтажное здание намного безопаснее и комфортнее двухэтажного, поскольку в нем нет лестницы. Если в доме будут проживать дети или пожилые люди, лучше обойтись без этого травмоопасного элемента интерьера. Кроме того, при одинаковой жилой площади у одноэтажного больше полезных метров. Снова все дело в лестнице.
Проем для нее «съедает» 5–10 м2, а обязательный холл или коридор на верхнем этаже – еще около 10 м2.
Наконец, построить одноэтажный дом дешевле, чем двухэтажный.
Экономия как на материалах, так и на работах, поскольку у одноэтажного меньше площадь стен, ему не требуются межэтажное перекрытие и лестница, не нужны строительные леса и высотные работы для отделки фасада.
Но если семье необходимо больше места для сада или игровой площадки и если важно отделить общую зону от спален и детских, то двухэтажный коттедж предпочтительнее.
Материальные ценности
Какие строительные технологии оптимальны для компактного коттеджа, где планируется проживать круглый год? Прежде всего каркасное домостроение. Несущей конструкцией здесь выступает деревянный каркас, заполненный теплоизоляционным материалом, как правило, минеральной ватой.
Для защиты утеплителя от влаги стены закрывают со стороны помещения пароизоляционной пленкой, а со стороны улицы – гидроветрозащитной мембраной в сочетании с вентилируемым фасадом. Снаружи стены отделывают деревянным планкеном, имитацией бруса, фиброцементным сайдингом, смарт-сайдингом и так далее.
Со стороны помещений каркас обшивают либо вагонкой, либо ориентированно-стружечными плитами ОСП-3 или влагостойким гипсокартоном, а затем той или иной отделкой.
©Владимир Машатин / ТАСС
Эта технология, пожалуй, самая бюджетная в плане материалов и работ. Кроме того, каркасный дом легкий, и потому его можно устанавливать на винтовые сваи, а это наиболее доступный по цене фундамент на рынке. Если не экономить на слое утепления стен, цокольного перекрытия и крыши, то здание будет отлично сберегать тепло, а значит, позволит минимизировать расходы на отопление.
Но главное достоинство «каркасника» – высокая скорость строительства «под ключ», в среднем 2–3 месяца. Впрочем, можно получить жилье еще быстрее, если купить модульный каркасный дом. В отличие от обычного, его производят почти полностью на заводе, включая монтаж коммуникаций, внешней и внутренней отделки.
Его привозят на стройплощадку в виде готовых модулей (секций), которые краном устанавливают на заранее выполненный фундамент и затем стыкуют. Сборка занимает 1–3 дня, после чего остается лишь перевезти мебель и семью. Однако перед этим придется подождать не менее месяца, пока дом изготавливают на заводе.
Еще один вариант «каркасника» – дом из СИП-панелей. Такая панель представляет собой две плиты ОСП-3, между которыми на клей зафиксирован утеплитель из пенополистирола.
Панели стыкуют друг с другом с помощью деревянных брусков, формирующих каркас. Стены из СИП-панелей «теплее» обычных каркасных благодаря высоким теплозащитным свойствам пенополистирола.
Дома возводятся очень быстро, поскольку панели имеют большие габариты и приходят на объект в виде домокомплекта под конкретный проект.
Недостатки любых «каркасников» – невысокая пожарная безопасность, плохая звукоизоляция, зыбкие полы из-за балочной конструкции перекрытий. А также необходимость устройства приточно-вытяжной вентиляции, ведь такой дом является, по сути, термосом.
Этих недостатков лишены дома из каменных материалов, самый востребованный из которых – газобетон.
Здания из газобетонных блоков строятся дольше – как правило, более трех месяцев, при этом им требуется дорогой железобетонный фундамент.
Зато они на порядок долговечнее, капитальнее, и жить в них намного комфортнее. Еще один плюс – коттеджи из газобетона значительно ликвиднее на вторичном рынке.
Особенность газобетона и его отличие от многих других каменных материалов и «каркасников» в том, что стены из блоков марки по плотности D400 при разумной толщине можно делать однослойными (неутепленными).
Их теплозащитные свойства соответствуют требованиям строительных норм для средней полосы России. Какие преимущества у однослойных стен? Сооружать их намного проще, чем многослойные. Вероятность, что мастера допустят ошибки, сравнительно небольшая.
К тому же срок службы утеплителя – вопрос открытый, но в любом случае газобетонная кладка прослужит намного дольше.
Если нужен основательный, но быстровозводимый дом, то хорошей альтернативой газобетону являются утепленные железобетонные панели заводского изготовления. Они сравнительно недорогие.
Сборка коробки из таких панелей занимает всего 2–4 дня, а строительство «под ключ» длится около трех месяцев.
Однако на рынке лишь несколько производителей подобных конструкций, так что эта технология доступна далеко не в каждом регионе.
Другие популярные стеновые материалы либо дороговаты для антикризисного строительства (клееный брус, блоки из «теплой» керамики), либо не годятся для дома, где планируется обитать круглый год (обычный либо профилированный брус).
В тесноте, да не в обиде
В доме площадью 70–100 м2 не составит большого труда разместить помещения, необходимые для комфортной жизни семьи из 4–5 человек: просторную кухню-гостиную, 1–2 санузла, 2–4 спальни (8–12 м2), котельную или хозяйственное помещение. Строгие требования по площади предъявляются только к газовой котельной. Согласно нормам, ее объем должен составлять не менее 15 м3 при высоте потолков 2,5 м, то есть ее площадь должна быть не менее 6 м2.
В случае сверхкомпактного дома, 50–60 м2, места хватит на кухню-гостиную, санузел и пару спален. Для семьи из 2–3 человек такого метража будет достаточно.
Одно из решений для совсем маленьких зданий – полтора этажа со вторым светом, то есть единое пространство от пола до крыши, без перекрытия. При этом почти весь нижний этаж занимает кухня-гостиная, а часть верхнего полуэтажа – антресоль, где находится спальня.
Такая планировка позволяет сделать большую и визуально объемную по меркам столь скромного дома общую зону.
По окончании пандемии компактные дома, в отличие от особняков, несомненно, будут пользоваться спросом. Смогут ли они стать позитивным драйвером рынка загородного домостроения? Время покажет.
©ТАСС
Ждать ли в России Tiny House?
В США, Европе и Австралии уже много лет популярно явление Tiny House, которое в нашей стране пока не распространено, но в ситуации кризиса вполне может стать трендом. Tiny House – мини-дом площадью 20–30 м2.
Это прицеп на колесах, с которым можно путешествовать или долгое время оставаться на одном месте. У него есть ряд отличий от кемпера (автодома). Снаружи и изнутри Tiny House выглядит как настоящий дом, причем его можно выполнять в различных формах и стилях.
Он намного просторнее, комфортнее, в нем есть полноценные кухня-гостиная, спальня, санузел. Стены мини-дома лучше сохраняют тепло и, в отличие от автодома, изготовлены из экологически чистых материалов.
Принципиальный момент: в Tiny House можно установить системы отопления, вентиляции и кондиционирования, чего в кемперах обычно нет.
Как правило, мини-дома делают максимально автономными, предусматривая в них запас газа и воды, котел для нагрева воды, электричество от солнечных батарей или внешних аккумуляторов, дровяную печь, биотуалет.
Жизнеобеспечение не зависит от локальных коммуникаций, а запасы легко пополнять. В России уже продаются подобные дома на колесах. Некоторые энтузиасты строят их самостоятельно. Согласно статье 130 ГК РФ, п.
1, такие сооружения не считаются недвижимостью (это мобильный прицеп), а потому не облагаются налогами, их не нужно регистрировать.
На Западе увлечение Tiny House уже перешло на новый уровень. Многие строят стационарные мини-дома. Ведь, чтобы быть счастливым, не обязательно жить во дворце.
Читать полностью (время чтения 9 минут )
Страхи покупателя загородного дома — журнал ИНКОМ-Недвижимость
Покупка загородного дома – большое и ответственное событие. Неудивительно, что оно может вызывать самые разные эмоции: от радости и предвкушения переезда до сомнений и страхов, что в реальности жизнь на лоне природы окажется менее радужной, чем представлялось.
При совершении любого важного шага нужно четко понимать, зачем вы это делаете – и приобретение загородной недвижимости не исключение.
Прежде чем купить дом в Подмосковье, основательно подумайте, что бы вы хотели получить, как будете использовать загородный дом – для сезонного отдыха или постоянного проживания, сколько готовы потратить на его покупку, с какими вызовами жизни за городом согласны мириться.
Несмотря на сомнения, все больше людей решаются купить дом коттеджном поселке – особенно показательным здесь стал прошлый год, когда мир охватила пандемия коронавируса и люди массово уезжали из перенаселенных мегаполисов. Как итог, весной и летом 2020-го спрос на покупку и аренду загородных домов в Подмосковье вырос в несколько раз.
За время самоизоляции многие успели распробовать такой образ жизни и остались за городом для постоянного проживания.
Возможно, уютный коттедж с красивым садом – это то, что нужно именно вам, и лишь различные опасения не дают осуществить свою мечту? Давайте разберемся, в чем заключаются реальные преимущества и сложности жизни за городом, чтобы вы могли осознанно сделать свой выбор.
Преимущества загородной жизни
Одно из главных достоинств проживания за городом – больше пространства для жизни. Можно начать с экономических причин: квадратные метры в подмосковном загородном доме обойдутся значительно дешевле, чем в столичной квартире.
Например, покупка коттеджа или таунхауса площадью около 100 «квадратов» сравнима по цене с квартирой экономкласса почти вдвое меньшей площадью. Как бонус за эти деньги вы получаете земельный участок.
Важен и тот факт, что даже в небольшом доме для каждого найдется своя комната: те, кто привык всей семьей размещаться в скромной «двушке», оценят это преимущество по достоинству. Ведь уютный семейный загородный дом – это место, где не только можно собраться вместе у камина, но и уединиться в тишине.
Теперь для того, чтобы подышать свежим воздухом, вам не потребуются долгие сборы – достаточно сделать шаг за дверь собственного коттеджа.
На участке можно выращивать цветы или зелень, обустроить красивую беседку, организовать зону для барбекю, поставить батут для детей или шезлонг для полуденного отдыха… Наконец, свой участок – это бесплатный фитнес-зал, который никогда не наскучит: убрать листву, подстричь газон, полить цветы – эти несложные действия помогут и размяться, и освободить голову от лишних мыслей.
Никаких соседей сверху или снизу (максимум – сбоку, если вы выберете таунхаус) – а значит, никто не устроит ночную дискотеку среди рабочей недели, не будет топать над головой или заставлять вас быть невольным свидетелем семейной ссоры. И, конечно, вам больше не придется задаваться вопросом, когда же у соседей закончится ремонт, не затопят ли меня в очередной раз? Тишина и приватность – неоспоримые козыри жизни за городом.
Воздух в Подмосковье совсем иной, чем в столице – это можно понять даже за выходные, проведенные на даче. А если вы переедете за город для постоянного проживания, то вскоре заметите, как быстро начали подзаряжаться ваши внутренние «батарейки». Жизнь рядом с природой – это возможность продлить молодость, сохранить здоровье и вырастить детей, которым нестрашны аллергии или простуды.
Не спорим, неспящий мегаполис по-своему притягателен – яркими огнями, высотками бизнес-центров, переплетением дорог. К сожалению, в этом таится не только красота, но и причины светового и шумового загрязнения.
В большом городе почти не видно звезд – на природе вы удивитесь, как их много на самом деле. А живописные пейзажи с зелеными массивами и гладью водоемов будут радовать вас не только на экране рабочего стола, но и, возможно, прямо за окнами дома.
Согласитесь, «дом у воды и леса» – мечта многих горожан.
Когда у вас есть земельный участок, вы не только получаете простор для упражнений в ландшафтном дизайне, но и решаете вопросы с парковкой, которые в городе порой стоят очень остро. Даже на небольшой территории можно оборудовать стоянку для машины, а при желании – соорудить полноценный гараж.
Еще одно приятное отличие коттеджных поселков от многоквартирных домов – единая социальная среда. Жители поселка обычно быстро знакомятся друг с другом, организуют общие чаты, помогают в бытовых вопросах, гуляют с питомцами и присматривают за детьми. А еще они дружно отмечают праздники – нередко с веселой анимацией и подарками.
Три основных вопроса покупателя
- Купить готовый дом или строить?
Для большинства покупателей это однозначный выбор – купить готовый загородный дом! Решать вопросы строительства, оформления, растягивать этот процесс на длительное время нет ни возможностей, ни желания.
Однако внимательно изучив предложения на рынке загородной недвижимости, некоторые покупатели приходят к выводу, что «дом мечты» или не существует на данный момент, или стоит слишком дорого.
Тогда решением вопроса становится покупка земельного участка для строительства загородного дома, что вовлекает покупателя в сложный, но интересный процесс.
- Где лучше купить загородный дом: в коттеджном поселке или в деревне?
Варианты ответа на этот вопрос имеют свои обоснования для каждого покупателя. Купить дом в деревне – выбор тех, кто не хочет нести дополнительную финансовую нагрузку.
Покупка дома в охраняемом коттеджном поселке – решение для тех, кому очевидны преимущества организации эксплуатации и безопасности жизни за городом.
Оплата услуг эксплуатационной компании для такого покупателя оправдывается плюсами жизни в коттеджном поселке.
- Отдельно стоящий дом или таунхаус?
Этот выбор позволяет покупателю развеять сомнения, связанные с эксплуатацией и дополнительными затратами по уходу за земельным участком и домом. Решение купить таунхаус – разумный компромисс для тех, кому сложно сразу втянуться в уклад загородной жизни, но есть желание иметь свою приватную территорию. Таунхаус – это «квартира с кусочком земли».
С какими сложностями при покупке загородной недвижимости можно столкнуться
Локация – одна из ключевых характеристик загородного жилья. Нередко она является основополагающим фактором в ценовой политике застройщиков. Прежде чем купить коттедж в Московской области, важно подробно изучить локацию, в которой он находится.
Необходимая информация обычно есть на сайте самого поселка, но лучше верить собственным глазам и приехать в интересующее место самостоятельно.
Так вы сможете ответить на вопросы: как далеко от Москвы расположен поселок? Сколько времени уйдет на дорогу, если поехать туда на автомобиле или на общественном транспорте? Какие населенные пункты ближайшие к нему и что в них есть? Перечень необходимых инфраструктурных объектов зависит от ваших потребностей, но хотя бы пара продуктовых магазинов, аптека и медицинский пункт в пешей доступности от поселка должны быть. Если у вас есть дети – узнайте, где здесь ближайшая школа или детский сад. Возможно, проектом планировки поселка инфраструктура предусмотрена, но лучше опираться на реальные факты, а не обещания.
Крайне важно, чтобы в поселке были работающие коммуникации (отопление, водоснабжение, канализация, электричество, газ) – особенно, если вы планируете жить в нем постоянно. Нередко застройщики обещают покупателям все необходимые удобства в ближайшем будущем, но этот момент так и не наступает.
Поэтому здесь тоже следует верить лишь фактам, иначе можно получить большую головную боль и столкнуться с грандиозными тратами (например, проведение газа может обойтись почти в миллион рублей).
Если поселок уже заселен, лучше пообщаться с местными жителями, чтобы узнать, не возникает ли у них проблем с коммуникациями, довольны ли они управляющей компаний, нет ли сложностей с вывозом мусора и т.д.
- Уровень готовности поселка
С одной стороны, поселок на этапе строительства – это хорошая возможность сэкономить. С другой, стоит помнить о рисках недостроя. Даже если сам поселок будет готов, какое-то количество лет вам придется мириться со стройкой на других участках, а значит, грязью на дорогах, строительной техникой, возможным шумом и т.д.
- Безопасность
- кадастровый паспорт участка и строения (при наличии);
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на участок и дом (в случае, если дом был зарегистрирован после 2016 года – выписка из ЕГРН);
- правоустанавливающие документы на землю и дом (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
- если приобретаете дом у застройщика, убедитесь, что он не находится под залогом у банка;
- документы о подключении к коммуникациям (при наличии).
Для того, чтобы жизнь за городом доставляла вам радость, а не приносила лишний стресс, поселок должен находиться на огороженной территории, куда посторонним вход воспрещен. Также желательно наличие круглосуточной охраны и камер видеонаблюдения. Отдельная большая тема – юридические вопросы покупки дома. Приведем список документов, которые нужно смотреть в случае приобретения коттеджа:
Еще один важный момент при покупке – потенциальные ограничения. Например, приобретение дома может вызвать сложности, если вы покупаете участок поблизости от национального парка или исторической усадьбы. В подобных ситуациях следует запросить справку, что приобретаемое владение не находится на охраняемой территории. В границах охранных зон жилое строительство и хозяйственная деятельность запрещены. Если рядом есть водохранилище, нужно измерить расстояние от участка до воды: строить дом в прибрежной зоне, параметры которой могут составлять от 50 до 200 м, также запрещено. В любой неясной ситуации мы советуем воспользоваться консультациями профессиональных юристов и риэлторов.