Льготную ипотеку продолжат выдавать до конца 2016 года

Главная / Новости банков / Льготную ипотеку продлевают до конца года11.02.2016

Программа государственного субсидирования ипотечного
кредитования будет продлена до конца текущего года. Об этом заявил глава
Министерства строительства РФ Михаил Мень. На реализацию программы планируется
выделить около 16,5 миллиардов рублей. Они будут направлены на обслуживание
льготных кредитов, которые были выданы в прошлом году, а также на продленную
программу.

Глава ведомства также рассказал, что по состоянию на начало текущего года ввод в эксплуатацию
жилых объектов эконом-класса вырос на 18%. При этом общая площадь построенного
жилья сопоставима с показателями предыдущего периода, тогда как объемы продаж
выросли на 8%.

Благодаря государственному субсидированию сегодня займы
на приобретение жилья пользуются спросом наряду с кредитами наличными и иными
видами потребительских ссуд. Эксперты утверждают, что без государственной
помощи ипотечному кредитованию уровень продаж может упасть в два раза, а это –
неминуемых крах отрасли.

Специальные предложения по займамСписок из 13 лучших онлайн займов

• Сортировать:
• По одобрению
• По сумме
• По сроку
• По переплате
• По новизне

• 0%0%ООО МФК «Займер», Свид. №651303532004088
• 0%0%ООО МФК «Мани Мен», Свид. №2110177000478Манимен — Высокое одобрение
• 0%0%ООО МФК «Вэббанкир», Свид. №2120177002077
• 0%0%ООО МКК «Русинтерфинанс», Свид. №2120754001243
• ООО МКК «Стабильные финансы», Свид. №1903045009345Грин Мани — Заем без справок
• ООО «Займиго МФК», Свид. №651303322004222Займиго — Срочный микрозайм
• 0%0%ООО МКК «Каппадокия», Свид. №1903475009492Кредит 7 — Заём без комиссии
• ООО МКК «Киберлэндинг», Свид. №1803392008777Кэш Ю — На банковскую карту
• ООО «МКК Ван Клик Мани», Свид. №001503760007126
• ООО МФК «Турбозайм», Свид. №651303045003951Турбозайм — Быстрое зачисление
• 0%0%ООО МФК «Лайм-Займ», Свид. №651303045004102Лайм-Займ — Выгодные тарифы
• ООО МФК «Джой Мани», Свид. №651403550005450
• ООО МКК «Кредиттер», Свид. №1903045009373

Список из 9 лучших кредитов в банках

• Сортировать:
• По одобрению
• По сумме
• По сроку
• По переплате
• По новизне

• ПАО «Банк ВТБ», Лицензия ЦБ РФ №1000
• АО «Альфа-Банк», Лицензия ЦБ РФ №1326
• 0%0%ПАО «Совкомбанк», Лицензия ЦБ РФ №963
• ПАО КБ «Восточный», Лицензия ЦБ РФ №1460
• ПАО «МТС-Банк, лицензия ЦБ РФ №2268
• ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк», Лицензия ЦБ РФ №316
• АО «Тинькофф Банк», Лицензия ЦБ РФ №2673
• АО «Газпромбанк», Лицензия ЦБ РФ №354Газпромбанк — Кредит наличными
• ПАО КБ «УБРиР», Лицензия ЦБ РФ №429УБРиР — Кредит с низкой ставкой

• Норвик Банк
• Локо-Банк
• ОТП Банк
• ВТБ
• Хоум Кредит Банк

• Пенсионерам
• Студентам
• Безработным
• С 18 лет
• Для ИП
• Для бизнеса

• Без 2-НДФЛ
• С 2-НДФЛ
• Без справок

• 1 месяц
• 2 месяца
• 3 месяца
• 6 месяцев
• 1 год
• 2 года
• 3 года
• 4 года
• 5 лет
• 10 лет

Временная ипотека навсегда

«Продлят или нет?» — российские застройщики со страхом ждали правительственного решения о судьбе льготной ипотеки. Ее уже продлевали осенью прошлого года, новый срок истекал 1 июля. Правительству предстояло принять сложное решение.

Сворачивание программы привело бы к резкому сокращению спроса на новостройки, что повлекло бы за собой снижение темпов строительства и проблемы у девелоперов.

Продление программы грозило дальнейшим перегревом рынка с сокращением доступности жилья: цены в большинстве городов и так в последний год росли двузначными темпами.

Власти не решились свернуть льготную ипотеку. Решение оказалось промежуточным: программу продлили, но значительно ослабили ее влияние на рынок. Размер кредита теперь ограничен тремя миллионами рублей, а ставка поднята до 7%. Параллельно была расширена программа семейной ипотеки: теперь родители даже одного ребенка могут взять ипотечный кредит со ставкой 6% годовых.

Москву и Питер лишили льгот

«Срок действия программы льготной ипотеки истекает 1 июля 2021 года. Она носила антикризисный, а значит, временный характер. Вместе с тем резко сворачивать ее, конечно, нельзя… Поэтому предлагаю продлить эту программу для всех регионов России еще на один год, до 1 июля следующего года», — озвучил решение правительства на ПМЭФ президент Владимир Путин.

В программе есть два существенных изменения. Ставка льготной ипотеки увеличивается с 6,5 до 7%. По мнению большинства участников рынка, такое увеличение ставки некритично и никак не скажется на спросе на кредиты. Второе изменение намного существеннее.

Предельная сумма кредита по программе ипотеки установлена на уровне 3 млн рублей, этот лимит един для всей страны. До этого существовала дифференцированная шкала лимитов: 12 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн рублей для всех остальных регионов.

Новый лимит должен сдержать спрос и рост цен на новостройки.

ТАНИСЛАВ КРАСИЛЬНИКОВ/ТАСС
КУШНИРЕНКО/ТАСС

Особенно существенно сокращение лимитов ударит по Москве и Московской области.

«Можно говорить, что программа льготной ипотеки в столице будет де-факто завершена 1 июля этого года, так как под ее условия в настоящее время подходит минимальный пул вариантов, — говорит управляющий партнер компании “Метриум” Мария Литинецкая.

— Так, стоимость наиболее доступной квартиры на первичном рынке “старой” Москвы составляет четыре с половиной миллиона рублей, Новой Москвы — четыре миллиона рублей. Даже такие квартиры могут быть приобретены по условиям льготной ипотеки при первоначальном взносе от 30 процентов».

«При первоначальном взносе в 20 процентов сейчас можно подобрать квартиру с льготной ипотекой более чем в тысяче столичных жилых новостроек. При лимите в три миллиона рублей выбор сократится в девять раз», — говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Кратное уменьшение лимита существенно ударит по спросу в Москве.

«Долю льготной ипотеки можно оценить на уровне 75‒80 процентов от общего объема выданных жилищных займов для покупки жилья на первичном рынке», — говорит Мария Литинецкая. Эта доля кардинально уменьшится.

Программой субсидированной ипотеки смогут воспользоваться только заемщики с большим первоначальным взносом: например, при покупке квартиры за двенадцать миллионов нужно будет сразу внести девять.

«По итогам первого квартала в Санкт-Петербурге средний бюджет покупки квартиры составляет около шести с половиной миллионов рублей, по Ленобласти — четыре с половиной миллиона.

Кредитные лимиты в размере трех миллионов рублей — это 45‒65 процентов стоимости таких квартир», — говорит исполнительный директор девелоперской компании «Ойкумена» Роман Мирошников.

То есть, чтобы купить квартиру со средним бюджетом с использованием льготной ипотеки, необходимо будет внести первый взнос, соответственно, в 55 или 35%, и таким образом значительная часть заемщиков будет отрезана от кредитов.

Парадоксально, но снижение кредитного лимита остудит спрос на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, хотя государство заинтересовано в развитии рынка больших квартир для решения демографических проблем.

Снижение лимита с шести до трех миллионов рублей сократит спрос на большинстве региональных рынков.

«Сокращение лимитов сделает программу фактически недоступной не только в столице, но и также в Сочи, Владивостоке и Хабаровске», — говорит директор по маркетингу девелоперской компании «Талан» Наталья Гарифуллина.

Компенсировать падение спроса от трансформации льготной ипотеки должно расширение программы семейной ипотеки. Сейчас ею могут воспользоваться только семьи, где недавно родился второй ребенок.

«У нас уже действует системная мера, программа ипотеки для семей, где после 1 января 2018 года родился второй и последующий ребенок.

Предлагаю расширить ее действие, распространить на все семьи, где растут дети, родившиеся после 1 января 2018 года, даже если в семье пока лишь один ребенок», — анонсировал расширение программы на ПМЭФ президент Путин. Ставка по программе семейной ипотеки составляет 6%.

Кредит можно использовать для покупки новостройки или рефинансирования ранее взятого ипотечного кредита. В середине весны программу семейной ипотеки распространили на строительство индивидуального жилого дома. На Дальнем Востоке семьи могут купить с помощью программы и вторичное жилье в сельской местности.

По прогнозу вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, расширение программы семейной ипотеки позволит увеличить объем выдачи кредитов с 80 тыс. до 100–120 тыс. кредитов. Но полноценно заместить льготную ипотеку семейной не удастся. По данным рейтингового агентства НКР, на семейную ипотеку в последние два года приходилось менее 5% от общего объема выдач.

Введение льготной ипотеки вызвало ажиотажный спрос на новостройки Источник: СЕРГЕЙ ЕРМОХИН/ТАСС

Темная сторона льготной ипотеки

Постепенное сворачивание льготной ипотеки дает повод подвести предварительные итоги программы. Напомним, субсидированная ипотека была введена в середине апреля 2020 года как временная, антикризисная мера, программа была рассчитана на шесть месяцев.

Несмотря на ажиотажный спрос на новостройки в конце лета и начале осени, истекающая по времени программа в октябре была продлена на девять месяцев. Ее главным позитивным итогом стало поддержание сегмента жилищного строительства и смежных отраслей.

Однако программа вызвала и негативные последствия.

Во-первых, стремительно выросла стоимость новостроек. Застройщики воспользовались высоким спросом и подняли цены. «В старых границах Москвы новостройки за год подорожали на 35 процентов, в Подмосковье — на 31 процент.

В Санкт-Петербурге стоимость квадратного метра жилья с мая 2020 года поднялась на 19 процентов, в Тюмени — на 20 процентов, в Нижнем Новгороде — на 39 процентов, — говорит Ирина Доброхотова. — В Сочи с начала года жилье подорожало на 32 процента».

По данным Центробанка, рост цен на жилье в 2021 году продолжился: новостройки в среднем подорожали в первом квартале на 17,6% (в годовом выражении), вторичное жилье — на 13,6%. В результате роста цен на фоне сокращения доходов населения снизилась доступность жилья.

Это парадоксальный результат, потому что повышение доступности жилья — одна из главных задач государственной жилищной политики.

Во-вторых, потребители ничего не выиграли от субсидирования государством ипотеки. Расчеты показывают, что рост цен на жилье на 15–20% полностью «съедает» эффект от низкой ставки. Это тоже весьма неприятно для правительства, потому что именно удешевление ипотеки неизменно рассматривалось им как ключевой аспект решения жилищного вопроса.

В-третьих, компании строительного сектора, которому государство оказывало помощь, показали рекордные прибыли. Например, прибыль компании ЛСР выросла за год на 60%, до 12 млрд рублей.

Скорректированная EBITDA компании «Эталон» составила 16,5 млрд рублей при росте за год на 47%. ПИК увеличил EBITDA за 2020 год в полтора раза.

В этом году показатели этих и других застройщиков Москвы и Санкт-Петербурга все так же бьют рекорды.

И наконец, четвертый эффект: различие в лимитах кредитования усилило диспропорции в региональном развитии.

Москва, Санкт-Петербург и Московская область поглотили почти треть общего объема ипотеки, выданной в январе–апреле этого года.

Обобщая эти эффекты, можно констатировать, что программа льготной ипотеки оказалась слишком сильным и грубо использованным инструментом поддержки рынка. Очевидно, что помощь государства была как минимум избыточной.

Центробанк долгое время был против продления программы льготной ипотеки. «Госпрограмма кредитования должна завершиться вовремя, чтобы не допустить возникновения пузыря на ипотечном рынке. Субсидирование ставок уже негативно влияет на стоимость жилья и его доступность», — заявила в конце прошлого года глава Банка РФ Эльвира Набиуллина.

Дискуссии о судьбе программы велись всю первую половину года. Финансовый блок правительства предлагал свернуть программу или оставить ее лишь для депрессивных регионов со слабым рынком строительства.

Итоговый вариант продления программы можно расценивать как победу вице-премьера Марата Хуснуллина, который смог продавить ее сохранение, пусть и в урезанном виде.

Проиграв сражение по субсидированной ипотеке, г-жа Набиуллина все же пытается охладить рынок ипотеки доступными ей инструментами. В апреле совет директоров ЦБ принял решение ужесточить для банков условия выдачи ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом.

Банк России недоволен тем, что на рынке новостроек резко выросло число кредитов с низким первоначальным взносом (ниже 20%). Доля таких кредитов увеличилась с 24 до 45%, что повышает уязвимость банков к возможным финансовым шокам.

По таким кредитам с 1 августа повышается надбавка к коэффициентам риска, это должно увеличить нагрузку на капитал и сделать такие кредиты менее привлекательными для банков.

Жизнь после скачка цен

Главная проблема сегодняшнего рынка жилья заключается в том, что за последний год рынок перегрелся и закрепился на новом уровне цен. Спрос был поддержан не только льготной ипотекой, но и перетоком средств из банковских вкладов в недвижимость на фоне снижения ставок по депозитам и высокой инфляции.

На рынке вновь появились частные инвесторы, которые хотят сыграть на росте цен. Центробанк даже фиксирует новую схему, когда заемщик в один день берет несколько ипотечных кредитов на покупку новостроек.

Появился слой инвесторов, готовых покупать новостройки практически по любой цене на старте продаж, они уверены, что жилье в процессе строительства неизбежно подорожает.

График 1 Заемщики наращивают сроки ипотечного кредита «Метриум» по данным ЦБ РФ
График 2 За последний год цены на столичные новостройки выросли почти на 27 процентов «Метриум»

Дополнительным фактором разгона цен стал дефицит предложения: во многих городах в 2020 году были зафиксированы исторически минимальные объемы новостроек. Это стало эхом реформы рынка долевого строительства, в результате которой застройщики были обязаны перейти на проектное финансирование строительства и систему эскроу-счетов.

Сейчас рынок строительства начинает восстанавливаться: по данным «Дом.РФ», за последние десять месяцев в России было начато строительство жилых многоквартирных домов площадью 30,9 млн кв. м, что в 1,6 раза больше, чем годом ранее.

Однако начатые стройки не насыщают рынок: девелоперы все чаще манипулируют объемами предложения, чтобы поддерживать его в режиме дефицита.

Ключевой вопрос сегодня — как рынок будет развиваться после двадцатипроцентного скачка цен. «Сейчас со спросом на новостройки нет проблем.

Но в среднесрочной перспективе одного–трех лет вопрос о ценах встанет, — считает директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев.

— Большинство застройщиков — адекватные люди, они понимают, что нынешний рост цен на фоне сокращающихся доходов населения аномален».

В то же время шансы, что цены на новостройки будут падать, невелики. Все дело в новом устройстве рынка. Еще несколько лет назад рынок был эластичен: если спрос сильно сокращался, девелоперы шли на снижение цен и различные акции, чтобы подхлестнуть спрос.

Без регулярных продаж они не могли продолжать строить. Сейчас девелоперы работают на банковском проектном финансировании и могут спокойно строить полгода или год на кредиты, не имея продаж.

Основные игроки рынка — девелоперы, банки, владельцы земельных участков и инвесторы — заинтересованы в поддержании высоких цен на жилье.

Другой важнейший вопрос: как долго можно столь агрессивно наращивать ипотечный портфель на фоне такого уровня цен и сокращающихся доходов населения? В апреле Центробанк отчитался, что долги россиян по ипотеке за три года удвоились, они впервые превысили 10 трлн рублей.

В России пока невысокий уровень ипотечных банкротств, но качество новых заемщиков ухудшается. Тревожный звонок — постоянный рост среднего срока ипотечных кредитов. По данным «Метриум», в 2015 году он составлял 14,2 года, а в начале 2021 года — уже 19 лет.

«Ситуация с доходами настолько осложнилась, что даже резкое снижение ставок не позволяет покупателям уменьшить срок кредита, чтобы снизить общий размер переплаты, — говорит управляющий партнер “Метриум” Мария Литинецкая.

— Напротив, заемщики предпочитают переплатить за длительный срок, но снизить текущую нагрузку на семейный бюджет. Это стало результатом долгосрочного уменьшения реальных доходов населения и быстрого роста цен на жилье».

Нужно ли спешить брать льготную ипотеку

Прошлой весной россиянам начали выдавать льготные ипотечные кредиты под 6,5 процента годовых. Проект, начатый в связи с пандемией и экономическим кризисом, должен был завершиться в ноябре 2020 года, но его продлили до июля 2021 года.

В Центробанке 3 февраля заявили, что льготную ипотеку всё же надо сворачивать, так как она косвенно приводит к повышению цен на жильё. Так ли это и стоит ли спешить с оформлением жилищного кредита со скидкой, разбиралась «Парламентская газета».

Социальный характер уже не тот

Субсидирование процентных ставок по ипотеке — одна из антикризисных мер. Обычный кредит на квартиру дают в среднем под 8-10 процентов в год, льготный — под 6,5.

Сейчас со сниженной ставкой выдают до 90 процентов всех займов на покупку жилья в России, сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин на «правительственном часе» в Совете Федерации 3 декабря 2020 года. Всего российские банки выдали более 300 тысяч таких кредитов.

«Благодаря льготной ипотеке в строительство придёт около двух триллионов рублей, и около 620 тысяч семей улучшат свои жилищные условия», — сказал Хуснуллин.

Программа будет работать до 1 июля 2021 года, а затем Правительство решит её дальнейшую судьбу.

Но в Центробанке уже сейчас хотят свернуть этот проект, заявила 3 февраля в интервью РИА «Новости» глава департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова.

  По её словам, он теряет свой социальный характер, так как в крупных городах наблюдается большой инвестиционный спрос на жильё, а обеспеченные граждане используют недвижимость как один из способов вложения сбережений.  

Оформление ипотеки онлайн предложили упростить

«Льготная программа должна постепенно сворачиваться, чтобы не приводить к избыточным рискам», — сказала Данилова. По её мнению, чем больше растут цены на жильё и чем ниже ипотечные ставки, тем интереснее инвесторам вкладываться в покупку квартир. Это приводит к дальнейшему повышению цен, в итоге теряется изначальная цель льготной ипотеки — сделать жильё доступным широким слоям населения.

Сейчас проект работает во всех регионах. Но больше всего льготных кредитов выдают в Москве, Московской области, Петербурге, Ленинградской области и Краснодарском крае, где и так спрос на недвижимость высок. В Центробанке считают, что программу можно продлить только на те регионы, где ситуация в строительстве сложная.

Аксаков: льготную ипотеку можно продлить в регионах с небольшими бюджетами

  

Глава Комитета Госдумы по финрынку Анатолий Аксаков согласился, что проект льготного кредитования должен прежде всего действовать в регионах с низкой бюджетной обеспеченностью, чтобы люди не уезжали оттуда. Возможность оформить льготную ипотеку будет стимулировать жителей остаться, а не переезжать в мегаполисы.

Так что разгоняет цены?

Закон экономики: чем больше спрос, тем выше цена. «В этом плане ипотека, конечно, сыграла свою роль, — сказал «Парламентской газете» Анатолий Аксаков.

— Но, с другой стороны, когда есть спрос, начинается более активная стройка, и рано или поздно проблема повышения стоимости решается благодаря увеличению предложения на рынке».

Депутат не исключает, что после отмены льготной ипотеки спрос на жильё может резко упасть, и это стимулирует снижение цен. Так что оформлять ипотеку со скидкой сейчас или дождаться изменения ситуации на рынке — это выбор потребителя.  

В Правительстве считают, что к подорожанию жилья в новостройках приводят не ипотечные льготы, а экономический кризис и переход отрасли на эскроу-счета, сказал ранее Марат Хуснуллин.

Эскроу-счета ни при чём, так же как и льготная ипотека, уверен член Российской гильдии риэлтеров, эксперт рынка недвижимости Константин Барсуков. Он сообщил «Парламентской газете», что цены на квартиры выросли за 2020 год примерно на 10-15 процентов, и это связано в первую очередь с пандемией и падением курса рубля.

«В 2016 году стоимость жилья упала на 35 процентов, и дальше не росла до 2019 года. Затем начался рост. В 2020 году строительство остановилось на два месяца. При этом резко упал курс рубля, что сформировало ажиотажный спрос на недвижимость и, соответственно, дальнейший рост цен», — пояснил Константин Барсуков.

• В России может подешеветь ипотека • Кто сможет получить 450 тысяч рублей на погашение ипотеки • Молодым семьям помогут решить квартирный вопрос

По словам эксперта, программа льготной ипотеки в первую очередь нужна, чтобы поддержать застройщиков, и только потом — помочь людям купить квартиры.

Он согласен, что проект надо постепенно сворачивать, но при этом банкам следует снижать обычные ставки по ипотеке, чтобы без дотаций от государства давать россиянам выгодные жилищные кредиты.

Напомним, что ранее Марат Хуснуллин говорил, что рыночные ставки по ипотеке в России следует постепенно довести до 4-5 процентов.

Но пока снижение рыночных ставок — весьма туманная перспектива.

Так что Константин Барсуков советует россиянам, которые решили купить квартиру в ипотеку, воспользоваться льготной программой, пока она ещё действует.

«Если есть задача купить квартиру в обозримом будущем, то стоит сделать это до июля 2021 года, воспользовавшись льготной ставкой. В итоге получится сэкономить», — сказал эксперт.  

Первый зампредседателя Комитета Совета Федерации по бюджету и финрынкам Сергей Рябухин уверен, что программу льготной ипотеки необходимо продолжить.

«Это стратегическое направление, которое является хорошим инструментом решения проблем граждан с жильём. Больше 60 процентов населения России хотят улучшить свои жилищные условия», — сказал сенатор «Парламентской газете».

При этом следует принимать меры, чтобы не было мошенничества и злоупотреблений с покупкой квартир по ипотеке, считает Рябухин.

Условия льготной ипотеки

Проект предусматривает, что можно взять кредит на покупку жилья в новостройке сроком на 20 лет под 6,5 процента годовых с минимальным первоначальным взносом 15 процентов.

Сумма кредита составляет до 12 миллионов рублей для жителей Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, и до 6 миллионов рублей — для жителей остальных регионов.

Воспользоваться льготными кредитами на жильё может любой гражданин России.

Чтобы получить ипотеку, нужно предоставить паспорт, СНИЛС и справку 2-НДФЛ. Если кредит оформляют только по паспорту и СНИЛС, то первоначальный взнос будет не менее 35-40 процентов от стоимости квартиры. При этом банк может установить ограничения для заёмщиков по возрасту или стажу работы. Банк может отказать, если у претендента плохая кредитная история или уже есть другие кредиты.

СМИ: программа льготной ипотеки может быть продлена

Что произошло

Госпрограмму льготной ипотеки могут продлить до 1 июля 2022 г., но с повышением ставки до 7% и установлением пониженного кредитного лимита для всех регионов, сообщает Интерфакс со ссылкой на источники.

Один из собеседников агентства рассказал, что наиболее вероятным станет вариант продления программы еще на один год, при этом ставка вырастет на 0,5 п.п., а лимит будет урезан до 3 млн рублей для всех регионов. Сейчас кредитный лимит по программе составляет 12 млн руб. в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и 6 млн руб. — в других регионах.

Другой источник рассказал, что также обсуждается расширение программы семейной ипотеки, ставка по которой составляет 6% годовых. Сейчас право на участие в этой программе имеют семьи, в которых после 2018 г.

родился второй или третий ребенок. Программа может быть расширена на семьи с одним ребенком.

Тем семьям, у которых уже есть ипотека, будет предоставлена возможность рефинансировать ссуду в рамках программы семейной ипотеки.

Ставка по льготной программе будет повышена до 7%, при этом лимит на кредит по программе будет снижен до 3 млн руб., сообщает РБК со ссылкой на источник. Другой источник СМИ говорит о том, что ставка вырастет до 7,5% и программа будет продлена как минимум на год.

Программа льготной ипотеки на новостройки по ставке до 6,5% годовых стартовала в середине апреля 2020 г. и должна завершиться 1 июля 2021 г.

Ранее Банк России отмечал, что видит признаки перегрева на рынке ипотеки. «Мы считаем, что некоторые признаки перегрева есть на этом рынке. Достаточно быстро растет спрос на жилье инвестиционного плана, мы видим некоторое снижение качества кредитов ипотечных», — заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина.

Что это значит

Стоит отметить, что на текущий момент официального решения нет. При этом возможность продления программы льготной ипотеки, пусть и с новыми условиями, позитивна для отношения инвесторов к акциям девелоперов.

В таком случае ПИК, ЛСР, Эталон и Самолет получат ощутимую поддержку, так как в структуре их продаж высока доля ипотеки.

Кроме того, при завершении программы 1 июля существовал риск снижения спроса на недвижимость и коррекции цен, однако если льготные условия будут продлены, этого удастся избежать.

 За сколько лет можно накопить на квартиру в России

БКС Мир инвестиций

Несуществующее жилье в долг: есть ли будущее у льготной ипотеки в России

28 мая 2021, 20:15 — Общественная служба новостей — ОСН

Благодаря программе льготной ипотеки для новостроек тысячи семей в России смогли купить квартиру, которую не позволили бы себе при прежних банковских ставках.

Однако возможное продление программы льготной ипотеки под 6,5% до конца 2021 года может привести к росту цен на первичное жильё в России, об этом в эфире телевидения Общественной службы новостей говорили гости программы:

• Президент международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко;
• Вице-президент гильдии риэлторов России Константин Апрелев;
• Эксперт тематической площадки общероссийского народного фронта «Жилье и городская среда» Павел Склянчук;
• Президент ассоциации российских банков, академик РАН Гарегин Тосунян.

Что такое льготная ипотека? В чем отличие от потребительского кредита?

Ирина Радченко: – Потребительский кредит не обеспечен залогом, ставки всегда выше, потому что риски банка существенно выше. Ипотека обеспечена квартирой, жилым домом, коммерческой недвижимостью. Банки очень любят этот вид кредитования. Сейчас по статистике более половины кредитов населения составляет именно ипотечный портфель банков.

Поэтому они, с удовольствием, наращивают этот вид кредитования, так как в случае дефолта заемщика они могут избавиться от актива (от залога) и, соответственно, вернуть деньги, которые они выдали. Поэтому ипотека для банков очень комфортна. Льготная ипотека – это программа, которая была запущена в апреле 2020 года. 6,5% – это ставка, которую компенсирует банку государство.

Плюс, конечно, сюда входит и маржа банка, и сам продукт. Хочу подчеркнуть, что льготная ставка, по большому счету, не была льготной, потому что у нас целый год ключевая ставка была 4,5%, она стала расти только в последнее время. Поэтому государству было выгодно анонсировать такую меру поддержки, они ничего не потеряли.

Тот ажиотаж, который был вызван на рынке недвижимости в прошлом году, что вызвало 20% рост стоимости недвижимости, он не связан с этой программой.

Льготная ипотека – тотализатор маркетингового плана.

Люди скупали все. На вторичном рынке недвижимости ровно на те же 20% выросли цены на все: и на продукты, и на автомобили, и на бытовую технику. Причина – девальвация рубля. Поэтому граждане, у которых были накопления, предпочли перевести их в квадратные метры.

Константин Апрелев: – Льготной ипотекой обеспечена пятая часть всех ипотечных приобретений. Дополню, что льготная ипотека – это ипотека, предоставляемая исключительно для покупки нового жилья многоквартирных домах в соответствии с этой программой.

Второе, что мне очень не нравится в этом инструменте – это то, что это не поддержка покупки готового жилья, а поддержка спроса на строящееся жилье.

Люди брали ипотечный кредит, денежные средства этого кредита 100% от стоимости будущей недвижимости размещали на счетах, а потом два-три года они ждут, когда этот дом будет построен. То есть, по факту, люди получили льготную ставку на ожидание будущего построенного жилья.

На самом деле, это достаточно сомнительное удовольствие. С моей точки зрения, эта модель того, что нужно поддерживать льготным субсидированием ставки, служит моментом для обсуждения. Нужно сохранить льготную ипотеку, но не распространять ее на эскроу-счета, а на уже готовое и построенное жилье.

Павел Склянчук: – Льготная ипотека изначально предполагалась, как антикризисная мера для поддержки экономики в условиях пандемии. Если бы не льготная ипотека, то этого жилья вообще могло бы быть не построено, ожидать было бы нечего.

На мой взгляд, ипотека с субсидированием государства, именно на первичном рынке, как стимул для того, чтобы строительство жилья не останавливалось, эта одна из самых эффективных мер поддержки и по соотношению бюджетных средств, и по вложениям средств в экономику.

Другой момент, что у нас возник перекос, связанный с объемами строительства. Сегодня на рынках, таких как Москва, Московская область, спрос существует и без поддержки со стороны государства.

А в тех регионах, где спрос слабый, его нужно сохранять и сегодня, я знаю, что со дня на день будет принято решение по дальнейшему продлению этой программы. Но, скорее всего, не во всех субъектах, а только в тех регионах, где это наиболее необходимо.

Константин Апрелев: – Не соглашусь с тем, что не нужно делать льготную ипотеку на уже готовое жилье, потому что на сегодняшний момент она тогда могла бы поддержать не только монополистов на этом рынке, которые строят многоэтажные дома в крупнейших городах России, но и потребительский спрос на индивидуальное жилье. Эта программа льготной ипотеки индивидуальное жилье вообще никак не поддерживает. Сельская ипотека, которая составляет 0,7% от общего объема финансирования от льготной ипотеки – это вообще крохи.

Гарегин Тосунян: – Здесь предоставляется более широкий спектр возможностей заемщику, потребителю. Гораздо важнее было бы стимулировать покупку уже готового жилья. Именно такие механизмы, как льготная ипотека, больше продвигаются в жизнь.

Потому что строящееся жилье, безусловно, перетягивает в свою пользу те льготы, которые предоставляются. Риски банка нельзя не учитывать, поскольку строящееся жилье может быть не доведено до ума и не будет обеспечено требованиям потребителей.

Павел Склянчук: – Мы проводили исследование вместе с рейтинговым агентством строительного комплекса. У нас в 800 городах страны фактически не строится нового жилья. Возможно, наша ипотечная система отличается от западных стран, но наш рынок ипотеки достаточно молодой, он формировался с начала 2000-х годов.

Если эти средства из бюджета направлять на уже построенное жилье, то с таким же успехом можно брать пачки денег и кидать их в костер. Спекуляция и подогревание рынка будет абсолютно неэффективным.

  Главная задача, чтобы средства из бюджета вращались в экономике и создавали дополнительные рабочие места, поддерживали смежные отрасли.

Каковы условия получения льготной ипотеки?

Ирина Радченко: – Несмотря на то, что ипотека – достаточно молодой институт в России, он очень бурно развивается. Я слежу за этим с прошлого века и считаю, что это одна из отраслей, которая очень хорошо развивается.

На сегодняшний день достаточно сбалансирована система предоставляемых льгот.

Льготы существуют по четырем направлениям: первое – субсидируются отдельные профессии (военнослужащие, сельские врачи и учителя), второе – поддержка некоторых регионов (например, дальневосточная ипотека), третье – семейная ипотека, четвертое – на отдельный вид недвижимости.

Является ли потребитель беззащитным?

Павел Склянчук: – Мы так говорить не можем. Все-таки все программы, которые предполагают государственное участие, означают принятие прозрачных правил игры, которые не подлежат пересмотру в дальнейшем.

Если говорить о льготной ипотеке, то размер ставки зафиксирован на весь срок кредитования. Президент поставил задачу: ежегодно 5 млн. семей должны улучшать жилищные условия к 2024 году. Сегодня эта цифра составляет 3,5 млн. семей.

Как правило, семье, чтобы у них появился дополнительный ребенок, чтобы улучшить жилищные условия, им нужно где-то найти первоначальный взнос. Они продают квартиру, в которой они живут, потом вкладываются в ипотеку, затем год ли полтора ждут, когда построится их квартира.

Эту систему нужно попробовать как-то изменить для того, чтобы семья не несла бремя выплаты по ипотеке и одновременно не оплачивала аренду.

Почему банки с меньшим желанием стали выдавать льготную ипотеку?

Гарегин Тосунян: – Банки понимают, что люди увлеклись льготной ипотекой, не до конца просчитывая все последствия этой льготы. Большую часть льготы съели, действительно, строители. С одной стороны, эта льгота стимулировала к активному развитию в момент, когда в начале прошлого года был резкий спад рынка. Эта ипотека в тот момент людей заставила воспользоваться льготой.

Константин Апрелев: – Застройщики и банки, которые занимаются проектным финансированием, заинтересованы не в том, чтобы резко возрастал спрос, а за тем происходило снижение. Для всех гораздо комфортнее история, когда сбалансирован и стабилизирован рынок притока капитала. По этой причине невозможно сказать, что этот спрос сохранится.

В этой картине мира, когда мы говорим о последней стадии, застройщики не понимают, на какой период сохранится спрос в таком объеме. На фоне отсутствия доходов населения сохранение роста цен на недвижимость – это не долгосрочная история.

Она однозначно приведет к тому, что через какой-то период времени существенно начнет корректироваться спрос на это жилье, а цена начнет снижаться.

Период непредсказуемости – для застройщиков самая худшая история.

Многие из них приготовились к худшим временам, когда закончится этот период. Многие из них не торопятся развивать свои площадки. В этой ситуации ничего хорошего дня населения не происходит.

«Цены еще вырастут»: как продление льготной ипотеки повлияет на рынок жилья

Во время выступления на ПМЭФ-2021 в пятницу, 4 июня, президент Владимир Путин предложил продлить программу льготной ипотеки до 1 июля 2022 года. При этом ставка по кредиту должна подняться до 7%, а кредитный лимит — уменьшиться до 3 млн, эта сумма будет одинаковой для всех регионов. 

«На федеральном уровне принято своего рода компромиссное решение, которое, по первоначальной задумке, должно удовлетворить все заинтересованные стороны (как строительный блок, так и Центробанк) и при этом поддерживать региональные рынки. Насколько это удастся — покажет время», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.

Опрошенные Forbes участники рынка единодушны в своих прогнозах по поводу роста цен. «Ослабление спроса, похоже, не будет, — говорит инвестиционный директор «Тринфико» Артем Цогоев. — Цены еще вырастут». Наиболее активно будут дорожать наиболее доступные лоты — те, что стоят около 3 млн рублей.

«Динамика роста цен на доступный формат жилья будет выше, чем на средний и высокий на фоне новых стимулирующих мер», — рассуждает директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.

 «Стоит ждать сокращения ценового разрыва между проектами массового сегмента, которые будут дорожать большими темпами, чем более дорогие новостройки бизнес-класса», — уточняет руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов.

«Цены, безусловно, продолжат расти. Увеличение прайса на 4-5% относительно текущего уровня вполне возможно», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». По ее словам, на это также будет влиять рост цен на материалы и топливо, дефицит рабочих рук. 

Есть и другие тревожные новости. «Люди, которых привлекла низкая ипотечная ставка, под влиянием эмоций приобрели объекты в новостройках, а спустя полгода или год осознали, что не могут обслуживать кредит.

И сейчас на рынок выходит большое количество квартир по переуступке, но не с целью инвестиционного заработка, так как цены были очень высоки и прирост стоимости не такой существенный с точки зрения инвестиций, а именно в связи с невозможностью обслуживать ипотечный кредит, даже по низкой ставке.

И это проблема», — сетует директор по поддержке риэлторского бизнеса ГК МИЭЛЬ Юлия Федулаева. 

Какое жилье теперь можно будет приобрести по льготной ипотеке?

Для жителей столичных регионов вариантов не так много. По мнению вице-президента «Интеко» Евгения Семенова, под программу попадают небольшие студии до 25 кв. м в дальнем Подмосковье.

«Если у покупателя есть накопления, то он может приобрести квартиру в Московском регионе в пределах 4-5 млн рублей, это, скорее всего, студии и однокомнатные. В этот лимит попадет около 10-15% от текущего объема наших сделок», — замечает Константин Тюленев, директор по продажам ГК «Инград».

По словам директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветова, у них в компании нет ни одного лота стоимостью до 3 млн рублей.

По словам Попова из Циан, только в 29 из всех регионов страны средняя сумма займа не превышает 3 млн рублей (год назад ипотечный кредит до 3 млн рублей привлекали жители 68 регионов).

 Согласно данным «Авито Недвижимости», в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге эффект от продления программы будет практически равнозначным ее отмене — доля квартир стоимостью выше 4 млн рублей здесь составляет более 90% по состоянию на начало июня 2021 года.

«Чуть менее заметное воздействие озвученное решение окажет на первичный рынок Ленинградской области, Крыма, Татарстана и Краснодарского края (доля подобных объектов здесь составляет свыше 65% представленного фонда)», — говорит Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости».

Крупные столичные застройщики с энтузиазмом отнеслись ко второй инициативе президента — расширение программы семейной ипотеки. Ранее льготная ипотека была доступна семьям с двумя и более детьми, родившимися после 1 января 2018 года.

Владимир Путин предложил применять программу и для семей с одним ребенком с датой рождения в соответствующий период. «Продление «семейной ипотеки» и распространение ее на семьи с одним ребенком выглядит для жителей [больших городов] хорошей «компенсационной» мерой.

Она позволяет купить квартиру на выгодных условиях без столь жестких ограничений по лимиту выдачи. Продление программы «семейной ипотеки» именно сейчас может кратно повысить ее востребованность, которая пока оставалась на низком уровне, не соответствующим ее эффективности», — говорит Дмитрий Цветов из «А101».

По словам Тюленева, на долю таких покупателей (с ребенком, родившимся в 2018 году и позднее) приходится порядка 25% от всех ипотечных клиентов в проектах компании.

По словам Цогоева из «Тринфико», главными выгодополучателями продлений и расширений могут выступать ПИК и «Самолет», у которых есть лоты, хоть и в небольшом объеме, попадающие под льготу. «Максимальное преимущество от продления льготной ипотеки и расширения семейной получат такие крупные застройщики столичного региона, как ПИК, ЛСР, Эталон.

Мы это видим уже сейчас, когда после заявления президента РФ их акции выросли в цене на несколько процентных пунктов на московской фондовой бирже», — говорит руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров. В ПИК отказались от комментариев.

По словам Тюленева, эти решения выгодны застройщикам с низким средним чеком и банкам, которые финансировали социальные проекты.