Аналитики Циан подвели итоги января 2021 года на первичном рынке столичного региона. По сравнению с декабрем количество сделок сократилось в два раза. Это наибольшее падение (январь по отношению к декабрю) за последние пять лет. Средние цены в Москве снизились впервые с сентября 2019 года.
Январь: в два раза меньше сделок, чем в декабре
В январе 2021 года на первичном рынке недвижимости Москвы зарегистрировано 5,62 тыс. ДДУ (падение на 47,5% к декабрю 2020-го и рост на 13,7% по сравнению с январем 2020-го).
В старых границах Москвы падение за месяц оказалось значительнее (–51,8%), чем для Новой Москвы (–31,4%).
В годовой динамике обе локации показали примерно сопоставимый рост по количеству сделок (+14,7 и +11% соответственно).
В Московской области в январе 2021-го было заключено 4,35 тыс. ДДУ — это на 47,1 % ниже, чем в декабре, и на 17% меньше, чем в январе прошлого года.
В целом по Московскому региону в первый месяц 2021 года подписано почти 10 тыс. ДДУ (9,97 тыс.) — на 47,3% меньше, чем в декабре 2020-го, и на 2,1% меньше, чем в январе 2020-го.
Несмотря на действие льготной ипотеки, сезонность спроса по-прежнему влияет на рынок. Длительные новогодние каникулы и еще полгода в запасе для покупки жилья по льготной ставке позволили покупателям не торопиться с заключением сделки.
Снижению количества зарегистрированных ДДУ в годовой динамике также способствует уменьшение объема предложения на первичном рынке (сегодня это 67 тыс. лотов против 92 тыс. в январе 2020-го), а также реализация значительной части отложенного спроса в конце 2020 года. К тому же рекордный рост цен ведет к перераспределению спроса в пользу вторичного рынка и замедляет спрос в целом.
Динамика количества ДДУ с физлицами в 2020 году, Московский регион
По данным Аналитического центра Циан
Для сравнения: в январе 2020 года по сравнению с декабрем 2019-го падение сделок составило 25%. А еще годом ранее (в январе 2019-го по сравнению с декабрем 2018-го) — 31%: напомним, тогда стало известно о новых правилах финансирования с 1 июля 2019 года для всех проектов, в результате вырос спрос на покупку квартир по старым правилам.
В январе 2018-го против декабря 2017-го снижение количества сделок было равно 23%. В январе 2017-го относительно декабря 2016-го спрос упал на 40%. Таким образом, именно в 2021 году снижение спроса в январе относительно декабря оказалось максимальным за последние пять лет.
ЖК «Испанские кварталы»
Средний чек ипотечной сделки увеличивается, средняя площадь квартиры — уменьшается
По итогам 2020 года 64% ДДУ с физлицами было заключено с привлечением ипотеки. В 2019-м этот показатель оценивался в 54%. В январе 2021 года доля ипотечных сделок снизилась до 63%. Впрочем, доля ипотеки выше, чем в январе 2020-го, на 5 п. п.
Средняя стоимость купленной в кредит квартиры (или апартаментов) за год увеличилась в Москве в старых границах на 13% — до 13,32 млн рублей. В Новой Москве рост достиг 26% — до 8,45 млн рублей. В Московской области — 24% (до 5,82 млн рублей). Такая динамика — отражение рекордного роста цен по итогам прошлого года.
При этом средняя площадь купленной ипотечной квартиры (или апартаментов), наоборот, уменьшилась. В старых границах Москвы за год падение составило сразу 6,7%, или почти 4 кв. м. В ТиНАО площадь снизилась на 5,7%, или на 2,9 кв. м. В Московской области падение минимальное — на уровне 1% (меньше одного «квадрата»).
Доля ипотеки, бюджет покупки и площадь квартиры в кредит
По данным Аналитического центра Циан
Первое снижение «квадрата» за полтора года
В январе 2021 года средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке Москвы снизилась относительно прошлого месяца на 0,3% (до 233,1 против 233,7 тыс. рублей месяц назад). Отрицательная динамика зафиксирована впервые почти за полтора года — с сентября 2019-го. За год цены выросли на 16%.
Снижение средних цен за месяц в столице произошло за счет проектов Москвы в старых границах, в которой средний «квадрат» уменьшился за месяц на 0,3% — до 253,3 тыс. рублей. В Новой Москве прирост за месяц составил 0,4% (до 167,1 тыс. рублей).
Снижение цен на рынке связано не только с невысокой активностью клиентов (она в два раза ниже декабрьской), но и с выходом на рынок большого количества корпусов по стартовым ценам.
На первичном рынке Московской области средняя стоимость 1 кв. м за месяц увеличилась на 2,5%, за год — на 28% (до 117,9 тыс. рублей).
Динамика средних цен на первичном рынке недвижимости Москвы
По данным Аналитического центра Циан
Апартаментов на продажу стало больше после новостей о «легализации»
Последние три месяца в старых границах Москвы, где представлен основной объем столичных апартаментов, доля апартаментов в общем объеме продаж превышает 10% на фоне новостей о будущей «легализации» формата. Летом 2020 года средний показатель был на уровне 7,6%.
Относительно января 2020-го (когда о законопроекте не было известно) количество продаж апартаментов увеличилось на 46%. Для квартир за тот же период прирост оказался минимальным — на уровне 5%.
| Месяц | Кол-во сделок с апартаментами | Доля всех сделок |
| Январь 2020 | 284 | 7,6% |
| Февраль 2020 | 434 | 10,1% |
| Март 2020 | 569 | 10,2% |
| Апрель 2020 | 265 | 8,8% |
| Май 2020 | 142 | 6,3% |
| Июнь 2020 | 227 | 6,8% |
| Июль 2020 | 298 | 8,6% |
| Август 2020 | 428 | 7,4% |
| Сентябрь 2020 | 653 | 8,8% |
| Октябрь 2020 | 768 | 8,9% |
| Ноябрь 2020 | 782 | 10,0% |
| Декабрь 2020 | 979 | 11,6% |
| Январь 2021 | 415 | 10,2% |
По данным Аналитического центра Циан
Объем предложения растет после длительного падения
В январе 2021 года на первичном рынке недвижимости Московского региона в продаже находится 67 тыс. квартир и апартаментов. Показатель увеличивается второй месяц подряд (+4,1% в декабре 2020-го, +0,4% в январе 2021-го).
На протяжении почти всего прошлого года (за исключением апреля) количество реализуемых квартир и апартаментов снижалось. Поэтому, несмотря на рост, нынешние объемы, выставленные на продажу, в годовой динамике ниже на 27%: всего год назад покупатели могли выбирать примерно из 91,9 тыс. квартир и апартаментов.
60% объема предложения (40,2 тыс.) сосредоточено в Москве, остальные 40% — в Подмосковье. Год назад на Москву приходилось 53% предложения.
- Объем предложения и его динамика на первичном рынке Московского региона
- По данным Аналитического центра Циан
- Девелоперы вывели на рынок почти 14 тыс. квартир
В январе 2021 года на рынок Московского региона поступил в продажу 41 корпус общей площадью 677 тыс. кв. м, в них запланировано 13,8 тыс. квартир и апартаментов.
На рынок вышло семь новых проектов (пять в Москве в старых границах, по одному — в ТиНАО и Московской области).
Для сравнения: в январе 2020 года стартовали продажи четырех новостроек, а общий объем проектов, вышедших на рынок, составил тогда 426 тыс. «квадратов» в 24 корпусах. Прирост за год — на 61% по объему нового строительства.
Девелоперы постепенно выводят на реализацию запасы лотов с полученной ранее разрешительной документацией.
Самые продаваемые новостройки Московского региона
В январе 2021 года девелоперы Московского региона получили выручку в размере 97 млрд рублей. Это на 27,5% выше, чем в январе 2020-го. Несмотря на то что количество сделок оказалось на 2% ниже, девелоперы увеличили прибыль за счет роста цен. 73 млрд рублей из общей суммы, или 75%, обеспечено за счет продаж проектов в Москве.
- Циан составил рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок в январе на первичном рынке столичного региона.
- Лидеры продаж в январе 2021 года в старых границах Москвы
- ЖК «Символ»
| Проект | Сделок в месяц | Средний чек сделки, млн руб. | Доля рынка Москвы в старых границах |
| Символ | 313 | 12,84 | 3,00% |
| Люблинский парк | 284 | 7,38 | 2,80% |
| Михайловский парк | 153 | 9,84 | 2,00% |
| Амурский парк | 87 | 9,81 | 2,00% |
| Мякинино парк | 76 | 8,96 | 1,90% |
По данным Аналитического центра Циан
Лидеры продаж в январе 2021 года в Новой Москве
ЖК «Белые ночи»
| Проект | Сделок в месяц | Средний чек сделки, млн руб. | Доля рынка Новой Москвы |
| Белые ночи | 237 | 7,97 | 15,6% |
| Саларьево парк | 211 | 8,30 | 13,9% |
| Испанские кварталы – 2 | 209 | 8,33 | 13,8% |
| Скандинавия Юг | 189 | 9,06 | 12,5% |
| Бунинские луга | 98 | 8,27 | 6,5% |
- По данным Аналитического центра Циан
- Лидеры продаж в январе 2021 года в Московской области
- ЖК «Пригород Лесное»
| Проект | Сделок в месяц | Средний чек сделки, млн руб. | Доля рынка Московской области |
| Пригород Лесное | 159 | 5,21 | 3,7% |
| Бутово Парк 2Б | 150 | 5,86 | 3,4% |
| Восточное Бутово | 140 | 5,34 | 3,2% |
| Государев дом | 139 | 4,26 | 3,2% |
| Измайловский леc | 132 | 6,11 | 3,0% |
По данным Аналитического центра Циан
Январская статистика часто бывает непредсказуемой и делать выводы по итогам одного месяца рискованно.
Тем не менее всё более очевидны признаки замедления рынка: сильнее обычного снизилось количество сделок, прекратился рост цен, комментирует руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов.
Одновременно девелоперы начали активнее выводить новые проекты в реализацию — именно благодаря выводу лотов со стартовыми ценами средняя стоимость «квадрата» упала впервые за полтора года.
«По итогам 2021-го мы ожидаем роста средних цен на уровне 7–8% годовых, основная «индексация» придется на первую половину года: именно в этот период будет реализован оставшийся спрос по программе льготного ипотечного кредитования.
К тому же первичный рынок активно конкурирует с сегментом готового жилья: средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке столицы равна 254,8 тыс. рублей — всего на 9% выше, чем на первичном рынке.
А во многих районах вторичное жилье уже дешевле новостроек», — отмечает эксперт.
По словам Алексея Попова, ажиотажного спроса на рынке нет: льготная ипотека доступна еще пять месяцев, поэтому сегодня покупатели более вдумчиво подходят к выбору квартиры, чем еще в конце прошлого года, когда сделки форсировались за счет завершения на тот момент льготного кредитования.
Примечание. В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами.
Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК).
Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.
Фото в начале статьи: ЖК «Скандинавия»/cian.ru
Как изменятся цены на московское жилье к концу 2020 года :: Жилье :: РБК Недвижимость
Аналитики рассказали, что ждет столичный рынок вторичного жилья и новостроек с точки зрения спроса, предложения и цен
Notearius/shutterstock
Продажи вторичного жилья и новостроек в Москве продолжают расти, несмотря на нестабильную экономическую ситуацию и пандемию. Стоимость столичных квартир все выше — спрос подогревает субсидированная ипотека.
Эксперты рынка столичного жилья рассказали, как изменится стоимость и спрос на квартиры в конце 2020-го и начале 2021 года.
«К концу 2021 года дисконт на вторичке может дойти до 7%»
Юлия Федулаева, директор по поддержке риелторского бизнеса ГК «Миэль»:
— В ближайшие три месяца можно ожидать роста цен объектов в экспозиции до 3%, но цена продаж будет ниже, поскольку продавцы станут соглашаться на скидки — также в пределах 3%. Возможно, к весне, при условии стабильного рынка и отсутствия потрясений платежеспособный спрос будет удовлетворен и в новостройках, и в сегменте вторичного жилья.
Это может привести к затишью на рынке и дефициту качественного предложения, за которыми последует коррекция цен к середине 2021 года. Размер дисконта на вторичке к концу 2021 года может дойти и до 7%.
Но реальная стоимость сделок останется на прежнем уровне, а в случаях с переоцененным жильем, которое долго не может найти покупателя, она может незначительно снизиться.
«Сохраняются предпосылки к дальнейшему росту цен на жилье»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:
— С начала года обозначились две тенденции: сокращение объемов предложения и рост цен. При сохранении текущего status quo они продолжат набирать силу — прежде всего, речь о новостройках в старых границах Москвы.
Новые проекты выходят на реализацию медленнее и по более высоким ценам, чем годом ранее, что неизбежно влияет на рост средней цены. В текущем году в Старой Москве стартовали продажи 66 новых корпусов стандарт- и комфорт-класса со средней ценой 1 кв. м 190,8 тыс. руб.
За тот же период 2019 года на продажу вышло 79 корпусов со средней ценой предложения 179 тыс. руб. за 1 кв. м. Москва продолжит перетягивать на себя спрос с территорий Новой Москвы и Подмосковья, несмотря на рост цен.
Программу ипотеки с господдержкой продлили до лета 2021-го, таким образом, многие покупатели сделают выбор в пользу «старомосковских» проектов с учетом того, что на присоединенных территориях выбор строящегося жилья становится все меньше.
Кроме того, маловероятно, что возобновят свой рост ставки по депозитам, поэтому многие по-прежнему будут выбирать недвижимость как способ сбережения средств.
«До конца года мы все так же будем ощущать дефицит предложения»
Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость»:
— На вторичном рынке недвижимости столицы наблюдается повышенный спрос. По статистике «Инком-Недвижимости», в сентябре продавцы получили на 64% больше авансов, чем годом ранее. В первой половине октября также наблюдается значительный отрыв от 2019 года — плюс 60% авансов.
Можно выделить две модели поведения покупателей, противоположные друг другу. Первая — выйти на сделку как можно скорее. Так ведут себя покупатели, опасающиеся дальнейшего роста цен и отсутствия выбора.
Вторая — подождать с решением жилищных проблем, пока спрос ослабнет, а ценники начнут уменьшаться.
Пока пиком спроса мы считаем сентябрь, к концу года активность покупателей, скорее всего, ослабнет, в том числе из-за введения ограничительных мер и растущего дефицита ликвидного предложения на вторичке. На фоне роста покупательской активности наблюдается постепенный рост цен. В сентябре сумма средней сделки в стандарт-классе, по подсчетам «Инком-Недвижимости», увеличилась на 20% к марту.
Во вторичном сегменте наблюдается недостаток ликвидного предложения. Если в докарантинный период средний срок экспозиции самых ликвидных лотов составлял около месяца, то сейчас они уходят с рынка за неделю. Доля ликвидных объектов во вторичном сегменте составляет 8%, и она продолжает сокращаться. До конца года мы все так же будем ощущать дефицит предложения, особенно в массовых сегментах жилья.
«К концу года можно ожидать рост на рынке новостроек еще на 3–4%»
Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья»:
— На рынке новостроек Москвы цены в 2020 году росли гораздо быстрее, чем в предыдущие два-три года. Средняя стоимость 1 кв. м. составляет 230,8 тыс. руб. (без учета элитного сегмента), что на 10,6% больше, чем годом ранее.
Поскольку программу льготной ипотеки продлили до середины 2021 года, можно прогнозировать дальнейший рост цен. Льготная ипотека вместе со снижением курса рубля — это основные драйверы спроса в последние три месяца. К концу года можно ожидать рост на рынке новостроек еще на 3–4%.
В первую половину 2021 года рост цен продолжится — низкие ставки по ипотеке и высокая активность покупателей этому способствуют.
На вторичном рынке также отмечен рост цен. С февраля средняя стоимость 1 кв. м. выросла на 7,1%, до 328,2 тыс. руб. Поскольку льготная ипотека не распространяется на вторичный рынок, в 2021 году рост цен может уже замедлиться. Многое зависит от динамики спроса.
В первую половину лета в «Азбуке жилья» мы наблюдали ежемесячный рост обращений на 30%, что обычно нехарактерно для летнего периода и отчасти связано с отложенным спросом из-за периода самоизоляции. Но в августе и сентябре рост обращений вернулся к привычному уровню.
«Средняя стоимость «квадрата» в новостройках увеличится примерно на 10-12%»
Управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая:
— С начала года цены на новостройки массового сегмента возросли на 8,7% на фоне высокой активности покупателей после девальвации рубля в марте, а также в связи с введением субсидирования ипотечных ставок весной, что привело к увеличению продаж в III квартале.
В годовом выражении спрос на новостройки в Москве вырос за этот период (июль—сентябрь относительно аналогичного периода 2019 года) на 43%.
Однако в оставшиеся месяца темпы прироста числа сделок могут несколько снизиться из-за продления программы субсидирования, так как некоторые покупатели перестанут спешить со сделками.
Поэтому полагаю, что по итогам 2020 года средняя стоимость «квадрата» в новостройках Москвы увеличится примерно на 10-12%. В начале следующего возможно повышение цен замедлится на фоне сезонного снижения продаж.
Как растет цена новостройки: изучаем вопрос, когда выгодно покупать и правильно когда продавать объект
Статья полезна инвесторам в новостройки, а также простым людям, кто ищет квартиру для себя и не хочет просто так переплачивать. Единственный фактор роста цены на новостройку — степень готовности дома. В какой стадии выгодно покупать новостройку и что делать, если не успел?
ЖК «Чистое небо» в Приморском районе. Снимала моя сестра: поэтому так красиво. Кстати, все фото на канале, где я, — это тоже ее рук дело.
ЖК «Чистое небо» в Приморском районе. Снимала моя сестра: поэтому так красиво. Кстати, все фото на канале, где я, — это тоже ее рук дело.
Содержание
- ✔️ От чего зависит цена продажи инвестиционной новостройки
- ✔️ Как растет цена новостройки в зависимости от этапа строительства дома
- ✔️ Как посчитать рентабельность вложений в новостройку
- ✔️ Когда покупать квартиру, если пропустил старт продаж
От чего зависит цена продажи инвестиционной новостройки
Насколько выгодно покупать квартиру здесь и сейчас ответит простая математика.
Цена продажи — минус — цена покупки = доход инвестора (без учетов расходов)
Прежде чем купить новостройку и ждать, что она начнет расти в цене, надо сделать прогноз, за сколько примерно вы сможете продать квартиру в этом районе.
Для этого надо понимать, что конкретно влияет на цену строящейся недвижимости. Ниже привожу список тех факторов, которые положительно влияют на цену новостройки и позволяют ей расти в цене.
- Срок сдачи — чем ближе срок сдачи, тем дороже покупать. Самая выгодная покупка — на старте продаж.
- Наличие чистовой отделки — если есть отделка от застройщика или сделанный свежий ремонт, то цена всегда будет выше, чем на жилье с голыми стенами. Другое дело, что квартира без отделки по мере готовности жилья растет в цене также сильно, как и с отделкой. А срок сдачи может быть меньше. Вообще, инвестиционная квартира при уверенных доходах без отделки — может стать выгодной инвестицией.
- Жилой комплекс менее 5-ти домов или точечная застройка
- Этажность дома — чем меньше этажей, тем лучше; оптимально — менее 16-ти
- Количество квартир на этаже — менее 10-ти
- Наличие метро в 15-20 минутах ходьбы
- Открытие метро в перспективе 1-2 года
- Остановка общественного транспорта в 5-ти минутах ходьбы от дома
- Отсутствие пробок на въезде / выезде
- Развитая инфраструктура — детсады, поликлиники, школы, супермаркеты, торговые центры
- Мало конкурентов-застройщиков и строящихся объектов в этом районе
- Безопасность и историческая репутация района
Как растет цена новостройки в зависимости от этапа строительства дома
Инвестиции в новостройки просты с точки зрения расчетов и подбора. Недвижимость сама по себе очень «ленивый» инвестиционный актив: если на валюту и фондовый рынок влияет 10 факторов, то на рост цен на недвижимость — только 1.
Составить портфель из акций и облигаций на фондовой бирже намного сложнее, ведь влияние оказывает целый ряд условий:
- заявление глав государств;
- политика Центробанка США и Европейского ЦБ;
- цены на нефть.
Для инвестиций в недвижимость достаточно выбрать удачную локацию, правильную квартиру и вовремя купить объект.
Про локацию и правильность объекта, который принесет доход, написано написано здесь.
А вот со временем покупки инвестиционной новостройки надо разбираться. Когда выгоднее всего?
Динамика роста цены новостройки по мере готовности дома. На примере ЖК «Жили-были» от КВС. Инфографика Ю. Нойманн
Динамика роста цены новостройки по мере готовности дома. На примере ЖК «Жили-были» от КВС. Инфографика Ю. Нойманн
Понятное дело, что дешевле всего — в день старта продаж. Другое дело, что в этот день будет такой дурдом, что иногда невозможно забронировать себе объект.
Надо понимать, что после старта продаж цена резко взмывает вверх на 5% и остается на этой планке где-то полгода. Через 6 месяцев опять происходит рост на 5-6%.
Если не успели в старт продаж, то торопиться не надо: у вас есть полгода, чтобы скопить денег и взять более выгодную ипотеку.
Следующие рост рост 2-3% будет спустя 9 месяцев после старта, зачем — через 12.
Цены сильно уйдут вверх до максимальной прибыли перед сдачей дома в эксплуатацию, где-то через 15 месяцев после старта продаж. Спустя 15 месяцев до получения ключей квартиру можно продать по переуступке прав.
На мой взгляд и расчеты, спустя > 12 месяцев после старта продаж, то есть когда квартира уже год продается, то это плохой вариант для инвестора, так как рентабельность будет низкой.
Кстати, о рентабельности.
Примеры роста цен на объекты в Санкт-Петербурге — Часть 1/2 (Ю. Нойманн)
Примеры роста цен на объекты в Санкт-Петербурге — Часть 1/2 (Ю. Нойманн)
Как посчитать рентабельность вложений в новостройку
В экономике существует около 10-ти рентабельностей. Вообще экономические науки любят различные показатели. Но одно дело, расчетный показатель, а другое дело — число, которое даст ответ вопрос: выгодно или нет.
Я пробовала считать рентабельность разными формулами, применив все свои полученные образования.
Но на практический вопрос инвестора, сколько я получу в ответ на инвестиции, отвечает простая формула ниже из книги Кена Макэлроя.
Рентабельность = {Доход от инвестиций} / {Сумма вложенных денег}
Еще примеры роста цен на объекты в Санкт-Петербурге — Часть 2/2 (Ю. Нойманн)
Еще примеры роста цен на объекты в Санкт-Петербурге — Часть 2/2 (Ю. Нойманн)
Когда покупать новостройку, если пропустил старт продаж?
Покупка инвестиционной новостройки на старте продаж — идеальный сценарий.
Однако то, что творилось в декабре 2018 года в Росреестре и в офисах застройщиков, называется «катастрофа» и «мясорубка». Поэтому вполне может оказаться в самое начало продаж вы просто не успеете купить жилье.
Что делать?
- Если пропустили старт продаж, то в следующие полгода не надо торопиться (см. график выше): можно за 6 месяцев, пока цена растет плавно, подкопить денег для более выгодных условий по ипотеке.
- Спустя 5-5,5 месяцев после старта продаж, ДО того, как случится новый рывок цены вверх — купить объект.
- Если что-то пошло не так и вы не успели купить квартиру через полгода и цены продолжили расти дальше, то есть 2 пути: забыть про этот объект и начать искать / ждать новый ИЛИ попробовать все-таки его купить в течение следующих 2-3 месяцев (до 9-ти месяцев от старта продаж).
- Если в течение 9-ти месяцев не успели купить недвижимость, то далее — надо внимательно считать доход: может оказаться, что уже покупка уже нерентабельна для инвестора.
Как решить, покупать ли квартиру с отделкой от застройщика или нет, написано здесь.
✔️ Друзья, подписывайтесь на мой Telegram и Инстаграм!
«Обратный процесс»: вернутся ли цены на жилье в Москве к доковидному уровню
Несмотря на ожидания, что цены на жилье в Москве на фоне пандемии и экономического кризиса пойдут вниз, на рынке недвижимости произошел обратный процесс.
Вопреки надеждам, стоимость и на первичном, и на вторичном рынке продолжает расти.
«Вечерняя Москва» узнала у экспертов, как отразилась эта ситуация на покупательной способности москвичей и есть ли шанс, что цены вернутся к доковидному уровню.
По словам эксперта в сфере столичной недвижимости Алины Степановой, резкий рост цен на квартиры в Москве начался летом минувшего года. По словам специалиста, эта тенденция продолжится и далее.
— Стоимость квартир в столичном регионе выросла нереально. Сами представители сферы, занимающиеся много лет куплей-продажей жилья, пришли в оторопь, когда увидели обновленный ценник на недвижимость, — поделилась она.
Степанова заметила, что квартиры, которые еще четыре года назад не превышали по стоимости 9 миллионов рублей, в 2020 году выросли в пять раз и достигли 14 миллионов.
По словам эксперта, резкий скачок был зафиксирован в летний сезон:
— В августе начался рост, который по сей день продолжается. И, по всем прогнозам, этот процесс вряд ли удастся остановить в ближайшие пять–шесть лет.
Я сама купила квартиру в начале сентября по вполне приемлемой цене. И следила, как цены продолжали расти.
Например, однокомнатная квартира на вторичном рынке, которая могла до пандемии стоить 5–6 миллионов рублей, выросла в цене до 10 миллионов.
Несмотря на то, что в период ограничений продажи просели, ожидания затяжного кризиса, который должен был бы оставить сферу продаж без сделок и клиентов, не оправдались:
— Дело в том, что предложенная правительством льготная ипотека стала главным драйвером восстановления «приболевшего» рынка. Соответственно, спрос на недвижимость потихоньку начал расти даже с ныне существующими ценами.
После выхода из изоляции, заметила специалист, спрос на жилье вырос практически в два раза. И даже те, кто в летний период не хотели возвращаться на рынок, сделали это, поскольку многих, уточнила Степанова, раскачали привлекательные проекты по льготной ипотеке.
— Мало свободных продаж, но зато ипотека стала свободна. Банки активно их раздают, и люди охотно пользуются. Единственное, приобрести такое жилье с низкими ставками можно лишь в новостройках, — добавила собеседница «Вечерней Москвы».
Что же касается рынка загородной недвижимости, он во многом отличается от ситуации, которая складывается в столице:
— Загородная недвижимость — это все-таки роскошь, а не предмет необходимости. Даже поддерживать жизнь в частном доме гораздо дороже, чем в квартире. Дом требует больших расходов.
Но ажиотажного спроса на загородное жилье так и не возникло, как и не было ранее, с учетом того, что специалисты рынка предполагали, что все ринутся из городов в область в период карантина.
Да, многие переехали в область, но на время арендовав жилье. Но арендовать — это не покупать.
В целом же эксперт исключила вероятность того, что цены на столичную недвижимость когда-либо вернутся к доковидным показателям.
— Это вопрос не одного месяца и даже не одного года, — сказала эксперт. — Помню, когда упали цены после кризиса 2014 года, можно было однокомнатную квартиру площадью 40 квадратных метров приобрести меньше чем за 4 миллиона — 3 миллиона 800 тысяч рублей.
Сейчас такая квартира стоит около 8 миллионов. И даже в то кризисное время собственники говорили, что все равно цены взлетят. Но они реально выросли лишь спустя семь лет.
И вряд ли они, в принципе, теперь будут идти на спад, если только не появятся новые кризисные факторы или санкции, которые могут отразиться в том числе и на рынке.
В свою очередь Владимир Лизин, аналитик рынка недвижимости, заметил в разговоре с корреспондентом «Вечерней Москвы», что все-таки ипотека с государственной поддержкой и сниженными ставками позволила многим, кто мечтал о столичной недвижимости, приобрести ее, наконец-то увеличив свой бюджет, а также дав возможность выбрать не крохотную квартиру или студию, а более просторные варианты:
— Цены на жилье реально растут, и происходит это всецело. То есть увеличилась стоимость среднего чека, а за лето в Москве подскочили цены на жилье уровня «комфорт» и «бизнес».
Так, в «комфорте» цена за один «квадрат» выросла практически на 2,4 процента, а в сегменте «бизнес» — на 1,8 процента. За год цены на вторичном и первичном рынке выросли на 1,2 миллиона рублей:
— В Старой Москве квартира за 11 миллионов будет стоить 12,2 миллиона рублей. А на территории Новой Москвы ценник увеличился на 0,5–0,7 миллиона, поднявшись с 6 миллионов рублей до 6,5–6,7 соответственно. В общем, прежних цен больше не будет.
Лизин уточнил, что цены на недвижимость растут, но резких подъемов не наблюдается. Эксперт связывает этот процесс не только с последствиями пандемии, но и с инфляцией, увеличением себестоимости строительства, иными процессами в экономике:
— Многие скажут, что за предлагаемые цены никто не будет покупать жилье. Да, верно, но данный принцип больше применим к «вторичке». От нее постепенно отказываются.
А вот льготная ипотека, добавил эксперт, позволяет крупным застройщикам контролировать цены в новостройках, самостоятельно решая, повышать их или нет.
Кабмин закрепил возможность погашать военную ипотеку за счет маткапитала
Как дорожают квартиры в разных домах в Москве — Аналитика — Журнал Недвижимости
Где мы живём?
Большая часть домов Москвы построена в период с конца 1950-х до середины 1970-х. Исторический максимум по вводу жилья пришёлся на 1960 год — 1190 домов — через год после начала серийного строительства хрущёвок. После этого темпы строительства стали снижаться. Но при этом больше всего жилья ввели в 1969 году — 105 000 квартир.
Брежневки сейчас — самый популярный тип квартир в столице. Во-первых, эпоха застоя (большую часть которой Брежнев был у власти) продлилась с 1964 по 1986 год.
За это время разработано и построено очень много разных типов домов — и панельных, и кирпичных, разной этажности — которые впоследствии назвали брежневками. Во-вторых, многие из этих серий продолжали модернизировать и строить все 90-е. А по некоторым проектам (сильно доработанным) строят до сих пор.
В-третьих, эти дома были выше — по 9–12 этажей (в отличие от в большинстве своём 5-этажных сталинок и хрущёвок), а значит, и квартир в них было больше.
Для исследования мы выделили несколько типов домов внутри МКАДа. Мы не хотели привязывать их чётко ко времени чьего-то правления (несмотря на названия), так как дома по проектам, разработанным при одном руководителе государства, продолжали строиться ещё какое-то время после его ухода. Выделили следующие типы:
- Дореволюционные
- Год постройки: до 1917 г.
- В исследование попали: 1499 домов
- Индивидуальные проекты в самых престижных и дорогих районах Москвы.
- Раннесоветские
- Год постройки: 1918–1932 гг.
- В исследование попали: 797 домов
Первые годы новой власти было совсем не до строительства жилья, плюс, проекты этого периода иногда отличались довольно радикальными архитектурными идеями, призванными упорядочить жизнь «нового человека» в соответствии с требованиями строя.
Жить в некоторых домах этой эпохи было просто неудобно, так как они задумывались для коллективного существования — с общими кухнями, ванными, местами для отдыха. Некоторые из них со временем перестроили, другие — предпочли снести.
Всё это сделало авангардные и конструктивистские дома очень редкими.
- Сталинки
- Год постройки: 1933–1961 гг.
- Материал: кирпич
- Высота потолков: от 3 м
- В исследование попали: 2280 домов
Последние дома в Советском Союзе с «буржуазными» чертами — большими комнатами, высокими потолками, лепниной на потолке и помпезными фасадами (хотя и не всегда). Сегодня их много сохранилось в престижных локациях Москвы — в районах у Ленинского и Ленинградского проспектов, у Проспекта Мира.
- Хрущёвки
- Год постройки: 1957–1980 гг.
- Материал: кирпич, панели и блоки
- Высота потолков: 2,48–2,75 м
- Этажей: не более 5
- В исследование попали: 3500 домов
Хрущёвки — первые действительно массовые серии домов в Москве. Обычно их строили не отдельно, а целыми районами со своей инфраструктурой. Несмотря на лужковскую программу по сносу пятиэтажек и современную программу реновации, хрущёвок ещё очень много — мы нашли более 3500 домов.
Брежневки
Год постройки: 1964–1991 гг., с 1992-го по 1997-й отобрали дома серий П-68, П-44, II-18, И-209А, П-18/22, П-49 Д, П-30, II-18-01-МН, П-29, П-46.
- Материал: кирпич, панели и блоки
- Высота потолков: 2,48–2,75 м
- Этажей: от 9
- В исследование попали: 11 300 домов
Самое массовое жильё в столице. Брежневки отличаются большим разнообразием серий домов и планировок самих квартир, которые позволяют выбрать жильё под очень разные сценарии проживания.
- Современные
- Год постройки: с 2000-го и далее
- В исследование попали: 3539 домов
Все новостройки, которые возвели в XXI веке. Мы не стали делить их по материалам, этажности, высоте потолков и т. д. Потому что разнообразие современных домов просто огромное.
Квартиры в каких домах в Москве самые дорогие, а в каких — самые дешёвые
Самое дорогое жильё в столице — в дореволюционных домах, квадратный метр в таких квартирах стоит в среднем более 400 000 рублей. Как правило, это очень престижные здания, в центре города, иногда — памятники архитектуры.
1-комнатная квартира 40 м², дом 1917 г.
При этом дорожают квартиры в таких домах очень медленно — за последние два года всего на 3%. Банально: ценам просто некуда расти. Несмотря на престижность самих домов и локации, спрос на такие квартиры ниже предложения.
На втором месте в рейтинге цен с большим отрывом — раннесоветские дома, в них «квадрат» в среднем стоит 284 000 рублей.
Цены определяет как локация — большинство из них расположены в центре, так и редкость проектов.
В некоторых уникальных зданиях, например, в доме Моссельпрома — памятнике русского конструктивизма и авангарда — цена квадратного метра и вовсе доходит до 500 000 — 600 000 рублей.
Третье место — у современных домов, в них квадратный метр в среднем обходится в 251 000 рублей. Совсем немного им уступают сталинки — 233 000 рублей за «квадрат». Но новостройки дорожают быстрее: +16% за два года, тогда как у домов сталинской эпохи +12%.
Самые дешёвые — и быстрее всех дорожающие! — хрущёвки и брежневки, квадратный метр в которых стоит 202 000 и 193 000 рублей соответственно. Спрос на дешёвые квартиры в Москве всегда высокий, поэтому и растут в цене такие квартиры быстро: брежневки за два года прибавили 19%, а хрущёвки — 23%.
В таком солидном росте цен на хрущёвки могла сыграть роль и реновация: сначала люди не понимали, что будет с ценами в этом сегменте, поэтому на какое-то время продавцы и покупатели «затаились», что сдержало естественное повышение цен.
Потом квартиры отыграли его, а ещё прибавили за счёт интереса покупателей к приобретению квартиры в старом доме с прицелом на переезд в новый по программе реновации.
Звонят чаще всего по самым дешёвым квартирам
Мы изучили спрос на квартиры в домах разного типа. Чтобы получить объективную картину, проанализировали данные в период с 13 февраля до 13 марта, до эпидемии.
Больше половины звонков по объявлениям на сервисе приходятся на брежневки. Кажется, что много и самих домов, а значит, и предложений в них. Но брежневки составляют «всего» 32% от всех предложений на сервисе, а генерируют 52% звонков. Почти такое же соотношение по эффективности демонстрируют и хрущёвки.
Новостройки получают меньше звонков, чем в среднем все типы домов, но тут всё зависит от цены. Мы разделили имеющуюся выборку современных домов пополам в зависимости от цены (50% дешевле, 50% дороже) и сразу заметили разницу: более дешёвые новые квартиры получают в 2,5 раза больше звонков, чем более дорогие.
А если не брать в расчёт локацию? Какие квартиры самые дорогие и дешёвые? Тоже посчитали
Понятно, почему вся «старая» застройка — дореволюционные, раннесоветские дома и сталинки — такие дорогие: большинство из них находятся в самых престижных локациях Москвы. Только это может прибавить к цене квадратного метра десятки тысяч, а к цене квартиры — миллионы.
Мы взяли примеры разных домов в рамках одного района и посмотрели, что же происходит с ценами.
Взяли локации:
- м. Таганская (внешняя сторона Садового кольца);
- м. Профсоюзная (чуть дальше Третьего транспортного кольца);
- м. Сокол (между ТТК и МКАДом);
- м. Новогиреево (около МКАДа).
Во всех выборках самыми дорогими домами оказались именно новостройки. Но прямую связь цены с годом постройки в других типах мы тоже обнаружили.
В центре оказалось, что дешевле всего стоит квадратный метр в дореволюционной квартире: 251 000 рублей против 341 000 рублей в самом дорогом, новом доме. При этом сталинка стоит дешевле брежневки и хрущёвки.
Сталинки неплохо себя чувствуют чуть подальше от центра — у ТТК и дальше, в престижном районе Сокол, который и ассоциируется у многих именно с домами этой эпохи. В этих локациях они стоят либо немного дороже хрущёвок и брежневок, либо почти столько же.
Сильнее всего связь года постройки и локации у МКАДа: дешевле оказались сталинка и хрущёвка — они почти на четверть уступили в цене квадратному метру в брежневке и ещё больше — в новостройке.
Итого по разбросу цен в зависимости от локации получаем:
| Цена кв. м в доме в центре Москвы, ₽ | Цена кв. м в доме около МКАДа, ₽ | |
| Сталинка | 314 000 | 160 000 |
| Хрущёвка | 320 000 | 154 000 |
| Брежневка | 323 000 | 197 000 |
| Новый дом | 341 000 | 219 000 |
Важно: это не средние цены, а цена отдельных домов в разных районах, но мы видим тенденцию, как сильно цена зависит от локации квартиры.
В центре покупатели делят жильё на «современное» и «всё остальное» (за исключением каких-то знаковых старых зданий, которые ещё и поддерживаются в хорошем состоянии), поэтому разрыв цен виден именно между этими двумя категориями, а не между отдельными типами домов.
На средние цены в престижных локациях сильно влияет стоимость квадратного метра в уникальных дореволюционных и советских проектах, которые тут встречаются относительно часто, зато новостроек в старых районах Москвы мало, поэтому их высокие цены меньше влияют на средние по городу.
На окраине Москвы уже видят нюансы в годах постройки — чем современнее, тем дороже.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости.