Компенсационный фонд дольщиков запустят позже, чем планировалось

Для решения проблем обманутых дольщиков, законодатели спокойно забираются в карманы россиян, чтобы решать насущные проблемы государственного уровня. Несколько лет назад очень неплохо заработали многочисленные страховые компании на страховании ответственности застройщиков.

По официальной информации, они собрали за пять лет 57 млрд рублей, а выплатили страховок на 2 млрд — неплохой бизнес! Сейчас создан Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства, в который за полтора года перечислено почти 32 млрд рублей (1,2% от суммы каждого ДДУ).

Деньги большие, но чтобы решить проблему долгостроев, их может быть недостаточно. Поэтому привлекаются федеральный и региональный бюджеты.

Всем миром

Очевидно, что решить проблемы долгостроев, собирая «налог» только с дольщиков, никак не получается. Государство щедрой рукой забрасывает бюджетные средства, чтобы эту проблему решить.

«Как показывает практика, большинство фондов — это не более чем очередной способ «честного отъёма денег у населения». Ведь фонды обычно формируются из средств, которые обязаны вносить застройщики. Естественно, сумма закладывается в стоимость квадратного метра, и цена увеличивается.

При этом в случае необходимости собранных средств, как правило, на достройку не хватает, — отмечает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

— Кроме того, в свете вступления в силу изменений в 214 ФЗ и переход на проектное финансирование смысл таких фондов становится в принципе не понятен: в случае, если строительство останавливается и сроки сдачи объекта срываются, покупатель может забрать свои деньги с эскроу-счёта».

И одного фонда мало

Складывается впечатление, что чиновники из Минстрой не уверены, что проблему с долгостроями удастся решить оперативно, а значит, тысячи обманутых дольщиков будут продолжать портить им предпенсионную жизнь, лишая премий и наград. Президент ясно дал понять, чтобы в течение пары лет «мы избавились от такого позорного словосочетания и явления, как обманутый дольщик».

Однако, так до сих пор нет полного списка проблемных домов, неизвестно количество обманутых дольщиков и сколько средств необходимо для достройки. Минстрой только формирует Единый реестр проблемных объектов, хотя должен был это сделать ещё несколько лет назад. На сегодняшний день в базе более 2,5 тыс. домов площадью почти 14 млн кв. м (чиновники называю цифру в 200 тыс.

семей).

Кроме того, так и не был проведен анализ, а почему, собственно, появилось столько недостроенных объектов, кто виноват.

Редкие уголовные дела против застройщиков не объясняют, куда делись деньги дольщиков объектов Urban Group, ГК «Город», O2 Development и многих других.

Конечно, проще решать проблему, вливая в неё бюджетные деньги, которые можно было бы потратить на более важные программы, на борьбу с бедностью, к примеру.

Кстати, пока что «Фонд защиты прав дольщиков» помогает в достройке только объектов в Подмосковье и Нижнем Новгороде. Ленобласти, в которой насчитывается 1,28 млн кв. м проблемного новостроя (входит в тройку лидеров: в Подмосковье насчитали 3,2 млн кв.

м проблемных строек, в Москве — 1,3 млн), пока что приходится справляться — худо-бедно — своими силами, используя в том числе и возможности крупных застройщиков. «Если говорить о долгостроях, то их постепенно становится меньше.

В основном завершение проблемных объектов ведут сильные компании, которые получают соответствующие предложения от властей и компенсируют свои расходы за счёт продажи свободных квартир или иных преференций от власти», — рассказывает Надежда Калашникова.

«Для решения проблем обманутых дольщиков есть два механизма. Первый — это государственная поддержка, второй — различные преференции и льготы для строительных компаний.

Например, за завершение объекта компания получает от государства земельный участок.

Также застройщики могут достроить проблемный объект, если их расходы полностью покроет прибыль от продажи оставшегося жилья в этом доме», — добавляет исполнительный директор АО «Ойкумена» Роман Мирошников.

Ленобласть идёт дальше и одной из первых планирует до конца года запустить региональный Фонд защиты прав дольщиков, местную структуру, которая будет заниматься завершением проблемных объектов.

Как объясняют эксперты, «местный фонд» сможет использовать не только федеральные и региональные бюджетные средства, но и привлекать деньги из других источников, например, продавать квартиры в достраиваемых домах.

Если их захочет хоть кто-нибудь купить.

В общем, многое делается, чтобы и следа обманутых дольщиков не осталось на земле. Вся страна в едином российском порыве вынуждена исправлять ошибки вороватых чиновников и миллионеров-строителей. Так живём.

Прогноз дефицита компенсационного фонда

Дата

Прогнозируемая величина компенсационного фонда, млн рублей

Прогнозируемая величина резерва, млн рублей

Дефицит средств, млн рублей

Государство и инвесторы справятся с проблемными объектами

По данным «Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства», в России насчитывается более 2000 проблемных многоквартирных домов…

Кто-то из застройщиков сам старается справиться с трудностями, если речь, например, идёт о «простом» затягивании сроков строительства, а за кем-то приходится доводить до ума брошенный объект.

Государство и компания-«достройщик» договариваются об условиях завершения стройки, и до сих пор наиболее популярной и эффективной схемой считалось предоставление девелоперу «компенсационного» участка земли.

Однако изменения законодательства о долевом строительстве, принятые в связи с переходом застройщиков на проектное финансирование, буквально связывают девелоперам руки.

За годы существования долевого строительства механизм «достройки» более-менее отладился, особенно ны рынке новостроек Москвы и области.

Прошли времена, когда высокие чиновники на очередной волне кризиса в отрасли цедили через губу обманутым дольщикам, вы, мол, сами виноваты, плохо разбираетесь в бизнесе, не правильно распорядились инвестициями.

Теперь обманутые дольщики – это социально-политическая проблема, подрывающая престиж власти. И эту проблему надо решать, то есть найти инвестора, который достроит объект «за того парня».

Бывает, что подходящая кандидатура находится, и «тогда город самостоятельно выделяет средства на завершение строительства.

Например, так произошло с известными столичными проектами-долгостроями ЖК «Терлецкий парк», «Академ-Палас» и «Царицыно-2» — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Но, как отмечают эксперты, это случается редко.

Большинство проектов достраивают компании, как правило, за собственные деньги, и, чтобы «достройщику» проект был интересен, власти предоставляют ему преференции.

Компания, которой даётся столь ответственное поручение, должна соответствовать определенным критериям, прежде всего – быть финансово устойчивой.

Ведь перед глазами у нас у всех стоит ужасный пример Urban Group: компания буквально надорвалась на достройке ЖК «Лайково» от СУ-155.

«Все проекты Urban Group – это большие жилые комплексы с оригинальной архитектурной концепцией и богатой инфраструктурой, а многолетняя стройка масштабного ЖК «Лайково» — вполне их формат.

В итоге отличная от СУ-155 модель ведения строительного бизнеса, отсутствие опыта в строительстве подобных проектов вместе с внутренними управленческими проблемами во многом стали причинами банкротства Urban Group», — напоминает Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate.

Но, слава богу, положительных примеров больше: Capital Group, ФСК «Лидер», ГК «Инград», «Гранель», ГК «ПИК», по оценке эксперта, вполне успешно достраивают объекты в Москве и Московской области.

Например, сейчас ФСК «Лидер» в подмосковном Раменском достраивает девять корпусов ЖК «Новый Раменский» (один корпус был достроен в 2018 году), а в Жуковском — ЖК «Гагаринский».

«В 2019 году оба проблемных объекта будут введены в эксплуатацию, после чего ключи от своих квартир получат порядка 3200 дольщиков.

Объем инвестиций в строительство ЖК «Новый Раменский» и ЖК «Гагаринский» составил 4,5 миллиардов рублей», — комментирует директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.

Новый застройщик должен соответствовать требованиям, которые содержатся в обновленном 214-м законе.

То есть иметь опыт участия в строительстве многоквартирных жилых домов не менее 3х лет в качестве генподрядчика, застройщика или техзаказчика, располагать разрешениями на ввод в эксплуатацию как минимум 10000 квадратных метров жилья (проще говоря, построить хотя бы дом) и иметь на счету менее 10% от стоимости предстоящего строительства. Как дополняет Павел Брызгалов, выбирают из тех компаний, которые возводят свои объекты рядом с проблемным, чтобы перенос производственных мощностей был безболезненным. Плюс стараются учесть интересы компании в конкретном районе.

Хорошие отношения с местной властью компенсируют получение прибыли

Впрочем, не все обещают, что будет легко: компании, взявшейся за достройку, предстоит преодолевать трудности.

К ним эксперты относят положительную репутацию долгостроя, с которой приходится бороться, дополнительные финансовые издержки, время, которое, возможно, придётся потратить на пересмотр параметров проекта.

И не все отменили задачу получать прибыль, а по мнению Александра Вусова, руководителя проектов оценочной компании «Апхилл», достройка проблемного объекта менее выгодна, чем строительство с нуля.

Но есть в положении «компании-спасателя» и плюсы, к ним можно отнести своеобразный «пиар на дострое»: обществу демонстрируется, что девелопер финансово благополучен и «социально ответственен». Извлекается и практическая польза — выстраиваются хорошие отношения с местной администрацией. А это, безусловно, важно для дальнейшей «карьеры» застройщика в данном районе.

Плотная застройка, архитектурные изыски и ребрендинг привлекут инвестора

Практически всегда проблемный объект достраивается за счёт доходов компании – от реализации его других проектов, но может привлекаться и сторонний инвестор — например, банк. Так что девелопер напрямую заинтересован в успешности проекта.

Если стройка остановилась на начальной стадии и уже продано большое количество квартир, то проект вполне может быть прибыльным. Другое дело, если существенную часть квартир продал прежний девелопер. Тут приходится увеличивать количество лотов в продаже.

В этом случае застройщики укрупняют исходный проект, либо наращивая этажи, либо расширяя площадь застройки, бывает, застройщику разрешают добавить секцию. Изменяется и удачная квартирография: уменьшается площадь слишком больших квартир, которые явно будут тормозить продажи.

Наконец, застройка может стать более плотной.

Таким образом удаётся как минимум окупить затраты, а при грамотном позиционировании проекта и получить прибыль, комментирует Елена Земцова (Delta estate). Например, ГК «Гранель» в ЖК «Малина» (бывший ЖК «Экопарк Нахабино» в Красногорском районе) увеличила общую площадь с 60 до 84 тысяч кв.м и сделала более мелкую нарезку квартир.

«Самой главной проблемой этого комплекса, которая и привела к долгострою, была не правильно рассчитанная квартирография и маркетинговая стратегия проекта. Так, квартиры больших площадей в малоэтажном жилом комплексе в Подмосковье не оправдали ожидания прежнего застройщика.

ГК «Гранель» в рамках реализации данного проекта перепроектировала комплекс и планирует также завершить строительство 29 корпусов ЖК общей площадью 84 тысяч квадратных метров (добавится новое жильё, вписывающееся в архитектурный стиль)», — дополняет Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель».

Не исключено, что «достройщику» надо будет применять более дешёвые стройматериалы и разбираться с архитектурными «излишествами». Как объясняет Мария Литинецкая («Метриум»), тут тоже многое зависит от стадии проекта.

Если каркас здания уже готов, то новый инвестор особо не лютует, но может ради экономии, например, исключить многие декоративные элементы и упростить отделку входных групп.

Вообще, надо смотреть, насколько подробно прописаны характеристики объекта в ДДУ: «если прежний девелопер, построивший комплекс, обещал лепнину на фасадах, но не всё указал об этом в договоре, то новый девелопер имеет полное право отказаться от выполнения подобных архитектурных изысков», — заключает эксперт. В случае если недострой оказывается заброшен на длительное время, элементы возведённых конструкций могут прийти в негодность, и их потребуется отремонтировать или заменить, добавляет Александр Вусов («Апхилл»).

Если дом находится на начальной стадии строительства, преобразования могут быть серьёзными.

Бывает, что на месте задуманного типового панельного дома может быть построен монолитный по индивидуальному проекту, или наоборот.

Впрочем, тут имеется охлаждающий пыл момент: если инвестор задумает полностью переформатировать проект, то придётся заново получать всю разрешительную документацию, а на это готов каждый.

Чтобы оградить публику от приятных ассоциаций с проектом-удачником, девелоперы зачастую проводят полный ребрендинг, меняя название ЖК и позиционирование и выводя его на рынок уже как новый проект. Так ЖК «Экопарк Нахабино» стал ЖК «Малина», ЖК «Вертикаль» — ЖК «WellHouse», а ЖК «Солнцеград» переименовали в ЖК «Новое Измайлово», перечисляет Елена Земцова (Delta estate).

«Компенсационный» участок поможет власти в возведении социальных объектов

Помимо хорошего отношения застройщики получают от властей и бонусы. Как утверждает Рустам Арсланов (ГК «Гранель»), подмосковное правительство помогает быстрее реализовать проект, сокращая сроки согласования всей возможной документации.

Государство может освободить застройщика от возведения социальных объектов. «Хороший пример в этом направлении — проекты Urban Group, достройку инфраструктуры в которых подмосковные власти взяли на себя», — замечает Елена Земцова (Delta estate).

«Это значит, что значительная нагрузка на себестоимость проектов будет снижена, и застройщику понадобится потратиться, в основном, на строительно-монтажные работы, которые оцениваются в Подмосковье в 35-45 тысяч рублей за кв.м», — комментирует Литинецкая.

Если власти готовы стать соинвестором, строительство детских садов и школ может лечь на плечи нового застройщика в обмен на преференции — новые участки под перспективное строительство, возможность увеличения плотности застройки, льготное подключение к инженерным коммуникациям.

Другой вариант, о котором говорит Александр Вусов («Апхилл»), — застройщик может возвести социальные объекты за свой счёт, но после ввода в эксплуатацию они выкупаются муниципалитетом.

Самый распространенный и привлекательный для застройщика бонус – «компенсационный» участок для нового строительства, который предоставляют власти на льготных условиях. При этом доходы от строительства на данном участке застройщик направляет на достройку проблемного объекта. Но теперь эта спасительная схема оказалась под угрозой из-за перехода строительной отрасли на новую финансовую модель.

Государство возьмёт на себя финансирование проблемных объектов

«С 1 сентября 2018 года по каждому строящемуся проекту девелопер обязан иметь счёт в уполномоченном банке.

Последний в свою очередь выступает контролирующим органом, обязанным при обнаружении факта нецелевого использования средств заблокировать все счета и сообщить в Фонд защиты прав дольщиков.

То есть, согласно закону, выходит, что застройщик не может финансировать долгострои», — поясняет Мария Литинецкая («Метриум»).

Выходит, что компания, получившая компенсационный земельный участок, должна проекты достроить, ввести в эксплуатацию и только потом направлять деньги на спасаемую стройку. Но тогда пострадавшие дольщики будут ждать своих квартир ещё бог знает сколько лет.

«Это самый острый вопрос, который сейчас стоит на повестке, — говорит Павел Брызгалов (ФСК «Лидер»). — Принятые в декабре поправки запрещают привлекать средства по ДДУ и обязывают застройщиков работать с эскроу-счетами, даже если разрешение на строительство было получено до 1 июля 2018 года.

В связи с ужесточением требований к девелоперам многие из них будут отказываться от достройки проблемных объектов.

В условиях, когда нужно быстрее строить, чтобы уменьшить кредитную нагрузку и получить доступ к эскроу-счетам, предпочтительнее вложить собственные средства или займы в свои проекты и достраивать их за кем-то».

Теоретически, можно, конечно, набрать кредитов. Но, как говорится, кто же ему даст? Эксперты сомневаются, что банки с радостью отнесутся к идее кредитования долгостроев.

По мнению Марии Литинецкой, властям необходимо предусмотреть схему, согласно которой инвесторы, достраивающие проблемные объекты, будут иметь право частично расходовать средства дольщиков на «чужие» объекты. Для этого, вероятно, придётся вместо контроля банка обеспечить взаимодействие на уровне местных органов власти.

«Минстрой пообещал принять оперативные правки в закон, однако до настоящего времени проблема и так была решена», — напоминает Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон».

Сказать, что государство взирает на проблему с буддийским спокойствием, было бы правильно. Сейчас «происходит процесс перехода властных полномочий по решению проблем обманутых дольщиков к Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства («Дом.рф»). «Дом.

рф» сосредотачивает в своих руках обширный инструментарий помощи дольщикам, как в рамках процедуры банкротства, так и в области поддержки застройщиков, участвующих в достройке проблемных объектов.

Кроме того, в 2018 году были приняты изменения в законодательство, позволяющие региональным бюджетам совместно с «Дом.рф» дофинансировать «недострои».

Также планируется создание единого государственного застройщика, который будет заниматься достройкой проблемных объектов за счёт средств Фонда и бюджетов», — перечисляет Дмитрий Логинов.

Судя по всему, всё идёт к тому, что в переходный период государство возьмёт на себя финансирование проблемных объектов, используя опыт достройки проектов Urban Group, когда привлекаются бюджетные деньги. А какие-то вещи придётся регулировать в ручном режиме. Но в нашей стране к таким решениям не привыкают.

Компенсационный фонд лучше защитит дольщиков и не повлияет на цену жилья – эксперты

Создание компенсационного фонда долевого строительства защитит права дольщиков лучше, чем обязательное страхование ответственности застройщика, которое планируется отменить в осеннюю сессию Госдумы, считают эксперты, опрошенные РИА Новости. Они также отметили, что указанные перемены не приведут к повышению цен на жилье.

Застройщики работают без страховки

Государственный компенсационный фонд для решения проблем обманутых дольщиков, создание которого закреплено в поправках к закону о долевом строительстве № 214-ФЗ, заменит обязательное страхование для застройщиков жилья. Об этом журналистам в четверг рассказал глава Минстроя России Михаил Мень.

Министр подчеркнул, что компенсационный фонд будет создаваться не в дополнение к обязательному страхованию у страховых компаний или в Обществе взаимного страхования застройщиков, а вместо них.

При этом глава ведомства отметил, что норму об обязательном страховании планируется отменить в осеннюю сессию Госдумы, но страховщики должны будут продолжить выполнять взятые на себя обязательства, отметил Мень.

Фонд — лучший защитник дольщика
Все эксперты, опрошенные агентством, сошлись во мнении, что компенсационный фонд станет значительно лучшим инструментом защиты прав дольщиков, чем страхование.
Действующая сегодня система страхования ответственности застройщиков не оправдывает себя на практике, говорит пресс-секретарь группы компаний «Гранель» Наталья Медникова.
«Мы не раз заявляли, что существующая до настоящего времени система не могла в полной мере компенсировать все риски при наступлении страхового случая», — соглашается президент Ассоциации застройщиков Московской области и генеральный директор Urban Group Андрей Пучков.

По оценке, добавляет он, в резерве страховых компаний находилось постоянно не более 2-3 миллиардов рублей, что с учетом накопленных обязательств в 277 миллиардов рублей — только за первый квартал 2016 года. «Явно недостаточно для покрытия крупного страхового случая», — говорит Пучков.

Если сравнивать страхование и государственный компенсационный фонд, то второй вариант станет более прозрачным и понятным механизмом и для государства, и для застройщиков, и он может стать более надежной и более оперативной, чем страхование, защитой интересов дольщиков, высказывает свое мнение партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.
«Понятно, что надёжность государственного компенсационного фонда выше, чем надёжность страховых компаний», — подчеркнул председатель правления ОВС и президент группы компаний «Мортон» Александр Ручьев.
Цены не вырастут

Согласно обновленному закону, отчисления застройщиков в компенсационный фонд долевого строительства не могут превышать 1% от стоимости строительства, заявленной в проектной декларации. Эксперты рынка полагают, что, при условии отмены обязательного страхования застройщиков, это не приведет к повышению стоимость жилья.

Расходы девелоперов на компенсационный фонд оцениваются на уровне существующих затрат на обязательное страхование, никакого влияния на ценообразование нововведение не окажет, считает исполнительный директор группы компаний «МИЦ» Даромир Обуханич.

С этим соглашается и коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. Он также объясняет совою позицию тем, что сейчас строительные и так компании отчисляют страховые взносы, сменится лишь структура, их взимающая.

Возможные трудности

Эксперты также оценили возможные трудности, которые могут появиться в процессе создания и работы компенсационного фонда.

Главное, что нужно обязательно предусмотреть в работе нового фонда – отсутствие возможных лазеек для нецелевого использования поступающих в него средств, считает Алтухов.

«Например, если при страховом случае пострадавшие дольщики будут получать денежные компенсации, а новый застройщик, выбранный на конкурсной основе, будет возвращать эти суммы за счет продажи квартир в достроенном объекте, денежные потери можно свести к минимуму и запустить вполне жизнеспособный механизм», — объясняет свою позицию эксперт ФСК «Лидер».

По мнению Котровского, для застройщика может быть проблематично на ранних этапах строительства выплачивать в фонд большие суммы. «Аккумулировать сразу десятки миллионов рублей с одного проекта — при строительстве жилого комплекса в 50 тысяч метров и себестоимости метра в 59 тысяч рублей 1% отчислений составит почти 30 миллионов рублей, приводит пример эксперт «Химки Групп».

«Ещё непонятен механизм работы компенсационного фонда. Как быстро удастся его создать? Наверное, на первом этапе будут какие-то задержки», — отмечает Ручьев. «Но в процессе, безусловно, всё наладится», — резюмирует он.

Страховщики в растерянности
Представители страховых компаний пока не имеют понимания, как будет работать компенсационный фонд и насколько эффективно он сможет заменить их работу.
В частности, неизвестна судьба Общества взаимного страхования застройщиков (ОВС).
«Как сказал Михаил Мень, судьбу Общества взаимного страхования будет решать наблюдательный совет», — пояснил Ручьев.
Директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности «АльфаСтрахование» Денис Зенка отмечает, что пока компенсационный фонд прописан как механизм дополнительного обеспечения прав дольщиков.

«Важно сначала понять, кто и как будет управлять данным фондом. Это к вопросу о его сохранности», — поясняет он. Зенка также добавляет, но необходимо понимание того, хватит ли размера фонда для возмещения всем дольщикам при массовом банкротстве, скажем при системном кризисе отрасли и насколько простой будет процедура возмещения.

Одобрены поправки ко второму чтению в законопроект о долевом строительстве

18.06.2018

Перечислим основные нововведения, одобренные Комитетом.

1. Полный переход на счета эскроу
Застройщики обязаны использовать только счета эскроу, если ДДУ с первым участником долевого строительства направлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года.
2. Смягчены требование к застройщикам в случае выбора ими схемы использования счетов эскроу
В случае использования застройщиками схемы счетов эскроу не применяются следующие требования закона:
1) к опыту работы — 3 года и 10 000 м2 ввода многоквартирных домов;
2) принцип «один застройщик — один жилой комплекс»;
3) наличие 10% собственных средств или 40% кредитных средств;
4) наличие на дату начала проекта 10% на счету или кредитного договора на 40%;
5) запрет на наличие кредитов, займов, ссуд;
6) запрет на выпуск ценных бумаг;
7) запрет на наличие обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств дольщиков;
8) запрет на использования имущества застройщика для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств дольщиков;
9) запрет на наличие обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;
10) соответствие нормативам финансовой устойчивости;
11) запрет на наличие недоимки по налогам, сборам, задолженности по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ;
12) наличие в одном уполномоченном банке счетов застройщика, технического заказчика, генерального подрядчика;
13) наличие отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
14) общие нормы о порядке расторжения, отказа от исполнения ДДУ (заменяются специальными нормами для счетов эскроу);
15) общие нормы об обеспечении исполнения обязательства по ДДУ, обращении взыскания на предмет залога;
16) о целевом использовании средств дольщиков;
17) о банковском сопровождении.

Определено, что на средства, находящиеся на счетах эскроу проценты не начисляются. Вознаграждение банку за обслуживание счетов эскроу не выплачивается.

3. Уменьшены сроки раскрытия счетов эскроу
Средства со счетов эскроу направляются застройщику или на оплату его обязательств перед банком при выполнении в совокупности следующих условий:
1) дом введен в эксплуатацию;
2) осуществлена государственная регистрация права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

4. Ужесточается регулирование деятельности застройщиков, в отношении объектов, разрешение на строительство которых выдано до 1 июля 2018 г.

В отношении объектов, разрешение на строительство которых выдано до 1 июля 2018 года, застройщик освобождается от необходимости соблюдения новых требований, за исключением следующих:

1) в двухмесячный срок со дня вступления в силу закона застройщик обязан открыть банковский счет в одном уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство;

2) по расчетному счету застройщика не допускается совершение определенных операций (смотри следующую главку № 5 — Ред.), за исключением исполнения обязательств такого застройщика, которые возникли до вступления закона в силу.

5. Вводится прямой запрет на осуществление ряда операций по счету
Уполномоченный банк не вправе проводить платежи застройщика, если они связаны:
1) с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц;
2) с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств дольщиков;
3) с предоставлением ссуд, займов, за исключением целевых займов;
4) с покупкой ценных бумаг;
5) с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением создания (участия в уставных капиталах) хозяйственных обществ-застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом;
6) с оплатой выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, за исключением оплаты выпускаемых им акций.

Запрещается оплата дольщиком цены договора наличными. Запрещается снятие средств со счета наличными, кроме оплаты труда.

6. Более детально регламентирован порядок банковского сопровождения
Состав документов, необходимых для проведения операций по расчетному счету застройщика, будет определен Правительством РФ по согласованию с Центральным банком РФ.
Уполномоченный банк исполняет распоряжение застройщика не позднее следующего рабочего дня со дня его получения либо приостанавливает исполнение такого распоряжения на срок не более трех рабочих дней. По истечении срока, на который операция приостановлена, уполномоченный банк не позднее следующего рабочего дня исполняет такое распоряжение либо отказывает в проведении операции по счету в следующих случаях:
1) операция запрещена (смотри предыдущую главку № 5 — Ред.);
2) назначение платежа, указанное в распоряжении, не соответствует закону;
3) операция по оплате административных расходов превышает 10% от стоимости строительства (20% — для застройщиков, раскрывающих финансовую отчетность по МСФО);
4) операция по оплате авансовых платежей превышает 30% от стоимости строительства;
5) назначение и размер платежа, указанный в распоряжении, не соответствуют содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения.
7. Расширены случаи, когда Росреестр приостанавливает регистрацию ДДУ
Орган регистрации прав обязан приостановить регистрацию если поступило уведомление:
1) Фонда защиты дольщиков о несоответствии застройщика обязательным требованиям;
2) органа контроля или Фонда защиты дольщиков о нарушении застройщиком более чем на шесть месяцев сроков завершения строительства многоквартирного дома и (или) обязанности по передаче дольщику в соответствии с ДДУ объекта долевого строительства.
Эти положения дополнили уже имеющееся в законе основание для приостановления регистрации — если поступило уведомление:
3) органа контроля об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан — участников долевого строительства.
8. Регламентирован порядок снятия приостановления регистрации ДДУ

Орган контроля обязан уведомить Росреестр о соответствии застройщика установленным требованиям не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта соответствия застройщика указанным требованиям. Приостановление регистрации прекращается с момента поступления в орган регистрации такого уведомления.

9. Наделение Фонда защиты дольщиков контрольными полномочиями

Фонд наделяется полномочиями по мониторингу соблюдения застройщиками установленных требований на основании информации, размещенной в ЕИСЖС. По результатам мониторинга Фонд направляет уведомления Росреестру и контролирующему органу о несоответствии или о соответствии застройщика установленным требованиям.

10. Дополнительное основание для отказа в выдаче застройщику заключения о соответствии, дающего право привлекать средства дольщиков

Таким основанием является нарушение на дату направления проектной декларации застройщиком и (или) его основным обществом или дочерним обществом такого основного общества срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома на три и более месяцев. Первоначальный срок ввода определяется по ДДУ с первым участником долевого строительства.

11. Смягчен принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство»
Принцип «Один застройщик — одно разрешение на строительство» заменен на сочетание в совокупности двух других принципов:
1) «один застройщик — один жилой комплекс»;
2) «один расчетный счет застройщика — одно разрешение на строительство».
Одному застройщику разрешили иметь несколько разрешений на строительство:
1) в соответствии с градостроительным планом земельного участка;
2) в соответствии с утвержденным проектом планировки территории;
3) на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии (РЗТ), или территории, в отношении которой заключен договор о ее комплексном освоении (КОТ) или договор о ее комплексном развитии (КРТ).
При наличии нескольких разрешений на строительство застройщик обязан открыть в уполномоченном банке отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство.

Застройщику запрещается осуществлять деятельность по нескольким РЗТ, КОТ, КРТ. По действующим договорам РЗТ, КОТ и КРТ (заключенным до 1 июля 2018 года) застройщик вправе передать обязательства дочернему или основному обществу, дочернему обществу основного общества, если разрешение на строительство в рамках таких проектов получено после 1 июля 2018 года.

12. Смягчены требования к наличию собственных средств
Требование наличия собственных средств в размере не менее 10% от стоимости строительства дополнено возможностью соблюдения альтернативного требования — наличия кредитного договора уполномоченного банка в размере 40% от стоимости строительства.
13. Смягчен запрет на наличие кредитов, займов, ссуд

Застройщикам разрешили иметь целевые займы от материнской компании при условии, если эти займы не превышают 20% от стоимости строительства, а процентная ставка по ним не превышает ключевую ставку плюс 2 п.п.

14. Смягчен запрет на наличие обязательств, не связанных с привлечением денежных средств дольщиков
Застройщикам разрешено иметь и исполнять обязательства по устранению недостатков ранее построенных объектов долевого строительства.
15. Введено дополнительное требование к застройщику

Застройщик должен соответствовать нормативам финансовой устойчивости его деятельности. Пункт вступает в силу с 29 сентября 2018 года.

16. Смягчены требования запрета наличия задолженности по налогам
Установлены требования к допустимому размеру задолженности, а также определено, что требование не действует в период возможного обжалования недоимки.
17. Изменены критерии определения бенефициаров застройщика

Теперь бенефициаром признается лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) имеет в капитале застройщика участие более чем пять процентов. Сведения о бенефициарах должны раскрываться в проектной декларации.

18. Ужесточены сроки действия запрета на профессию
Руководитель и бенефициар застройщика, допустившие банкротство, в течении 5 лет (ранее — трех лет) не вправе являться руководителем застройщика.
19. Застройщику предоставлено право смены уполномоченного банка

Застройщик не позднее одного рабочего дня со дня открытия нового счета уведомляет об этом банк, в котором был открыт счет. Вместе с застройщиком счета в новом банке обязаны открыть технический заказчик и генподрядчик.

20. Отменена обязанность застройщика вести сайт

Обязанность застройщика вести сайт и размещать на нем информацию заменена на обязанность размещать информацию в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Определены сроки и периодичность размещения застройщиком информации в ЕИСЖС.

21. Расширен объем информации, которую застройщик обязан раскрывать
В частности, застройщик обязан дополнительно размещать в Единой информационной системе жилищного строительства:
1) ГПЗУ;
2) схему планировочной организации земельного участка;
3) расчет размера собственных средств;
4) расчет нормативов финансовой устойчивости;
5) сведения о банкротстве;
6) извещение о начале строительства;
7) сведения об открытии или закрытии расчетного счета;
8) правоустанавливающие документы на земельный участок.
Обязанность по размещению информации в ЕИСЖС возникает по истечении трех месяцев со дня официального опубликования закона.
22. Расширены направления использования средств дольщиков
В частности, разрешено расходовать средства дольщиков на:
1) внесение платы за изменение вида разрешенного использования;
2) плату за снятие запрета на строительство.
Разрешено переводить деньги на счет этого же застройщика в другой уполномоченный банк.
23. Увеличен норматив расходов на административные нужды для застройщиков, отчитывающихся по стандартам МСФО
Такие застройщики могут тратить на административные нужды до 20% от стоимости строительства — против 10% для остальных застройщиков.
24. Смягчен запрет на иную деятельность
Застройщику разрешается в отношении ранее построенных им объектов:
1) осуществлять их продажу и аренду;
2) осуществлять их содержание, в том числе вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги.
25. Сокращен срок, когда застройщик получает право использовать прибыль от проекта
Денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться произвольно после выполнения в совокупности двух условий:
1) дом введен в эксплуатацию;
2) осуществлена государственная регистрация права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.
26. Вводится дополнительный отчетный документ застройщика

Застройщик обязан предоставлять в контролирующий орган ежеквартально сводную накопительную ведомость проекта строительства. Форма ведомости определяется Минстроем России.

27. Увеличены сроки раскрытия застройщиком промежуточной (квартальной) бухотчетности
Срок увеличен с 5 до 30 дней с даты завершения отчетного периода (квартала).
28. Ужесточается ответственность бенефициаров
Вводится солидарная ответственность бенефициаров застройщика по отношению к застройщику за убытки, причиненные по их вине гражданам — участникам долевого строительства.
29. Взаимодействие застройщика с контролирующим органом, Фондом защиты дольщиков переводится в электронный формат

Указанное взаимодействие будет осуществляться через личные кабинеты в Единой информационной системе жилищного строительства. Срок — с 1 июля 2018 года.

30. Согласование назначения руководителей органа контроля
Назначение руководителя органа контроля согласовывается Минстроем России в порядке, установленном Правительством РФ.
31. Упрощается предоставление компенсационного земельного участка
Разрешается предоставлять без торгов компенсационные земельные участки застройщикам, принявшим обязательства по достройке проблемных объектов.
32. Ужесточены требования к ЖСК
Привлечение средств по схеме ЖСК сохраняется только для двух случаев:
1) земля предоставлена ЖСК в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности;
2) ЖСК создано в соответствии с законодательством о банкротстве.
33. Срок вступления в силу норм закона
Закон вступает в силу с 1 июля 2018 года, за исключением отдельных норм.
Значительные изменения внесены также в регламентацию:
1) порядка финансирования строительства социальной инфраструктуры за счет средств дольщиков;
2) счетов эскроу (в том числе вклады на счета эскроу могут быть застрахованы на сумму до 10 млн руб.);
3) Единой информационной системы жилищного строительства;
4) банкротства застройщиков;
5) деятельности Фонда защиты дольщиков.
Текст законопроекта, одобренного Комитетом ко второму чтению, опубликован на странице законопроекта на сайте Государственной Думы РФ.