Каждую четвертую новостройку Москвы возводят в промзоне

Жк «преображение» строят в восточной части Москвы на реорганизованном участке промзоны «Калошино». Местоположение радует удобством транспортной развязки – вблизи несколько станций метро и хороший выезд на Открытое шоссе, но угнетает экологией. Застройщиком выступает INGRAD, известный девелопер на рынке Москвы.

Жк «преображение»

Возведением домов Жк «преображение» занимается ООО «Глобал Групп», в которой «Инград» – единственный учредитель. Компания на рынке с 2012 года, нареканий по новостройкам к ней нет. Все вовремя, все качественно.

Жилой квартал возводят в восточной части Москвы, в районе «Богородское» на арендованной земле.

Это уже сейчас вызывает вопросы многих покупателей, так как договор аренды, выложенный в общем доступе, действует только до 2021 года. А далее стоит отметка о последующем праве выкупа земли.

В принципе для новостроек это частая практика, и она бы никого не смущала, если бы не кратковременность договорного периода.

Что в дальнейшем будет с землей, на кого ляжет бремя выкупа и смогут ли жильцы переоформить необходимый объем земельной собственности на себя – на все эти вопросы менеджеры застройщика пока ответов дать не могут.

Если же абстрагироваться от земельной проблемы, то перспективы владения квартирой в Жк «преображение» неплохие. По генеральному плану видно подковообразное расположение монолитных корпусов, которые аккуратно отделяют просторный двор от других объектов. Дома разной этажности – 4 «свечки» высотой в 31 этаж – и более мелкие строения. Запланированы объекты социальной инфраструктуры.

Всего будет построено и продано 2468 квартир.

За архитектурную концепцию квартала – от расположения до дизайна фасадов – отвечает архбюро «Атриум», известное интересными и удобными для жизни проектами. В планах по объекту:

удобные дворы с площадками для спорта, отдыха, воркаута, развлечений;
закрытая от машин и случайных прохожих территория;
охрана на въездах и консьержи в подъездах.

По документам Жк «преображение» отмечен классом «комфорт», хотя стандартные потолки в большинстве квартир и скучные планировки заставляют будущих собственников дискутировать о статусе.

Большой плюс для всех домов – официальный класс «А+» по энергоэффективности, что является гарантией отличной шумо- и теплоизоляции в помещениях.

Квартиры и планировки: ничего неожиданного

Квартиры в продажу поступают неравномерно, поэтому судить о количестве и качестве планировок достаточно сложно. По информации на октябрь 2018 года в Жк «преображение» можно купить студии, квартиры – 1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные. Разбег по площади 21,8-111,4 м2:

1-комнатная – 22-36 м2;
2-комнатная – 43-61 м2;
3-комнатная – 62-75 м2.

Стоимость квадратного метра: 125000-170000 рублей.

В новых домах планируют увеличить площадь остекления, сделав панорамные окна высотой в 180 см. Правда, обзор из окон будет на промзону, но это уже детали.

Отдельного упоминания достойны квартиры последних этажей, где потолки будут выше стандарта – по 3,02-3,1 метра после всех отелочных работ.

Планировки и отделки: на любой вкус

На каждой этажной площадке 10-12 квартир, что говорит о высокой заселенности домов. В обиходе такие корпуса носят название «муравейники». Планировки представлены стандартными вариантами – распашные квартиры или прямоугольные. Выбор небольшой.

Наблюдается экономия площади – маленькие санузлы, комнаты 12-16 м2. Кладовые по 2-7 м2 вынесены на нулевой этаж, их можно купить отдельно. К неоднозначным моментам оценки относят:

угловое расположение окон;
две зоны, выделенные под кухню;
окно в туалете – в некоторых евродвушках;
протяженные лоджии на два помещения;

Но для многих это, скорее, плюсы, а не минусы.

Также застройщик предлагает «свободные планировки», где нет межкомнатных перегородок и можно сформировать квартиру под себя.

Отделки Жк «преображение»: от черновой до дизайнерской

Квартиры в Жк «преображение» продают с тремя вариантами отделки:

черновая – только бетонная коробка с окнами, входными дверями, радиаторами, сантехнической разводкой труб и базовым выводом электричества;
чистовая – полы и стены выровнены и подготовлены к косметическому ремонту, полностью выполнена разводка электричества, подведена холодная и горячая вода, но нет сантехники и межкомнатных дверей;
«под ключ» – вариант, не требующий дальнейшего ремонта, полностью готовая к заезду жильцов квартира.

Отделка «под ключ» имеет три дизайнерских варианта:

«Аквамарин» – преобладание светлых тонов с уместными вкраплениями морской темы (лазурные и песочные оттенки).

«Оникс» – солидный контраст нежных полутонов с темным деревом.

«White box» – яркая белизна для воплощения любых идей.

В каждом корпусе свои правила. Первый корпус – квартиры без отделки, второй и третий – чистовая, четвертый – без отделки. Информации по квартирам в других домах пока нет.

Официальный сайт: красочно и информативно

Сегодня в интернете действуют три площадки для получения актуальной информации о жилом комплексе:

Сайт застройщика Инград;
Сайт ООО«Глобал групп»;
Форум покупателей новостроек.

Последний привлекателен тем, что в нем диалог с аудиторией ведет представитель застройщика, оперативно отвечая на все возникающие вопросы. Сайт застройщика радует хорошо оформленной коммерческой и рекламной информацией. Площадка «Глобал Групп» предоставляет доступ ко всем техническим, проектным и финансовым документам.

Ход строительства: пока без существенных отставаний

По генеральному плану строительства в проекте Жк «преображение» 11 корпусов. Сейчас ведется работа над домами первой очереди. Это 4 главные высотки квартала.

Все четыре корпуса строят одновременно, сдача первых двух домов запланирована на 3-ий квартал 2020 года. На октябрь 2018 года строители отмечали отставание по срокам примерно на один месяц, но планируют нагнать данный интервал в дальнейшем.

Полное завершение строительства назначено на III квартал 2021 года.

Отслеживать информацию о ходе строительства удобно через форумы и социальные сети, где заинтересованные покупатели регулярно выкладывают фотографии и комментируют все этапы. Или же на официальном сайте Инград – данные по каждому корпусы видны на странице продаж квартир:

Покупка в Жк «преображение»: работают все формы расчетов

Купить квартиру в новом жилом комплексе легко и просто. Застройщик предлагает все актуальные формы расчетов – с выгодными дополнениями и большим разнообразием схем. При покупке жилья в строящихся корпусах можно использовать:

рассрочку;
ипотеку;
военную ипотеку
материнский капитал;
трейд-ин;
полный расчет.

Сделки оформляют по договору долевого участия (ДДУ 214-ФЗ). Для аккредитива застройщик рекомендует МКБ, так как там счет открывают бесплатно.

Стоимость договора бронирования – 30000 рублей. При отказе от брони сумма теряется из расчета 6000 рублей/день, при заключении договора – идет в зачет стоимости жилья. Кратковременная бронь до 5-ти рабочих дней необходима для получения согласия банка на оформление ипотечного договора или же для открытия аккредитива в банке.

Рассрочка, ипотека, trade-in

Рассрочка предоставляется на разных условиях. Основные схемы:

первоначальный взнос 30%, срок – 6 месяцев, процент – 12 годовых, равные платежи;
первоначальный взнос 50%, срок – 3 месяцев, без процентов, равные платежи;
первоначальный взнос 50%, срок – 12 месяцев, процент – 12 годовых, равные платежи;
первоначальный взнос 75%, срок – 6 месяцев, без процентов, равные платежи.

Ипотеку предлагают основные банки РФ. Минимальная ставка 5,9%, первоначальный взнос – от 9% стоимости жилья. Срок кредитования – до 30 лет.

Trade-in подразумевает зачет старого жилья в качестве первого взноса за новое, но условия в Жк «преображение» не радуют. Срок продажи старой квартиры поставлен 1,5 месяца, что критично мало. В итоге продавать старое жилье, скорее всего, придется по цене значительно ниже рыночной.

Цены на паркинг и за кладовые

Стоимость паркинга и кладовых пока неизвестна – информации нет даже у менеджеров. Но народ сам все уже посчитал. Примерный диапазон цен:

Кладовая – квадратные метры, умноженные на примерную стоимость. При ориентировочной цене 150 тысяч рублей за 1 квадратный метр, прайс на кладовые 2-7м2 начнется с суммы в 300 000 рублей.
Машиноместо. «Инград» планирует оборудовать паркинг клаус-системами, стоимостью более 650 000 рублей. Это позволит располагать автомобили один над другим, что удобно для семей с двумя машинами, а также для многих соседей. Таким образом, цена самого машиноместа вряд ли будет менее 1 миллиона рублей, скорее – 1,3-1,5 млн.руб.

Архитектура и инфраструктура – удобство жизни в Жк «преображение»

По рекламным фотографиям и проектным описаниям можно отметить, что дома и дворы жилого квартала созданы для людей:

подъезды на уровне земли – без лестниц, ступенек, пандусов;
дизайнерские входные группы;
двор-парк – без машин;
детские площадки – от компаний «Richter», «Kompan»;
уличные зоны отдыха с wi-fi;
много зелени, цветов, продуманного ландшафтного оформления;
первые этажи в корпусах – химчистка, пекарня, аптека, магазины, детские развивающие студии;
подземный паркинг с лифтом – 585 мест;
гостевые парковки – 10 мест у каждого корпуса;
кладовые помещения.

Разработкой инфраструктуры и общей концепции квартала занимается архбюро «Атриум», которое позаботилось о единой эстетике всего комплекса. Вентилируемые фасады оформлены керамическим кирпичом, стемалитом, декоративными панелями. Есть корзины под внешние кондиционерные блоки.

Традиционно для московских ЖК здесь мало парковочных мест. Только четверть квартир сможет удобно расположить автомобиль в паркинге или на гостевой стоянке. Остальным же придется решать этот вопрос с помощью районных и платных стоянок.

На территории ЖК планируют построить собственные социальные объекты:

детский сад – на 275 мест;
школу – на 600 мест;
медицинский центр.

Но, так как точно известно, что заселение корпусов начнется раньше, чем построят садик и школу, будущим жильцам советуют обратить внимание на инфраструктуру района.

«Богородское» – место комфортной жизни

Совсем недалеко от Жк «преображение»:

общеобразовательная школа № 1349;
несколько детских садов;
колледжи – медицинский и технологический;
Ледовый дворец;
«РЖД-Арена»;
ТЦ «На Ивантеевской»;
выставочный центр «Богородское».

Также в квартале есть:

универсальные спортивные площадки;
воркаут-зона;
велодорожки и велопарковки.

В умеренной удаленности расположился Черкизовский детский парк, ТЦ «Радуга», «Ашан».

Богородское – спальный район, в котором хорошо все – кроме промзоны.

Экология: все нерадостно и даже грустно

Обзор близлежащих объектов радости не доставляет. Изучение истории строительной площадки – тем более.

Жк «преображение» возводят на территории действующей промышленной зоны «Калошино», площадью 506,7 га. Вся промзона планируется под реорганизацию и работы уже, конечно, начаты, но пока что сути это не меняет. Сейчас близ жилого комплекса работают:

машиностроительный завод;
мусороперерабатывающее предприятие;
крупнейшая ТЭЦ-23;
мебельный комбинат.

Расследования будущих собственников, которыми они делятся в отзывах и на форумах указывают, что рядом со строящимися корпусами был могильник животных, а экология района настолько нарушена, что здесь нет даже птиц.

Реорганизация промышленной зоны вряд ли принесет достойный эффект, так как ТЭЦ – основной источник химической опасности – демонтировать не собираются. А именно она обеспечивает 97% ядовитых выбросов всей промышленной зоны.

Многие отмечают неприятные химические запахи на территории стройки и рядом, сетуют на непривлекательный ландшафт вокруг. Сам застройщик уверяет на сайте, что все хорошо и даже отлично – земля прошла все согласования и разрешена под строительство.

Печально, что вся рекламируемая на сайте застройщик зеленая зона значительно удалена от жилого квартала – примерно на 2 км по прямой от корпусов. Вряд ли это можно назвать «домами в окружении национального парка». Хотя среди зеленых массивов фигурируют неплохие объекты:

Лосиный остров;
парк Сокольники;
парк Измайлово.

Также рядом в ЖК уже построен и введен в эксплуатацию участок Северо-Восточной хорды. Это добавит к проблемам промзоны дополнительный транспортный трафик и шум. А ведь еще есть и действующий участок МЦК, шум которого отлично будет слышан жильцам нижних этажей.

Транспортная доступность: все великолепно

3 минут (250 метров) пешком до станции «Бульвар Рокоссовского».
5 минут (500 метров) – до МЦК «Бульвар Рокоссовского».
8 км до МКАД.

Перечисленные цифры бесконечно радуют будущих собственников квартир жилого комплекса, так как транспортная доступность для Москвы – вопрос первой важности. Тут с этим проблем не будет.

До домов удобно добираться и на машине, и на общественном транспорте.

Для автомобилистов оптимальный маршрут – по Открытому шоссе, с которого есть выезд прямо к новостройкам. Пешеходы оценят близость метро, в том числе и МЦК, удобство расположения трамвайных и автобусных маршрутов.

Плюсы и минусы Жк «преображение»

Подводим итог. Географически жилой комплекс строят в удобном районе Москвы с великолепной транспортной доступностью. Застройщик предлагает:

выбор планировок;
неплохой ассортимент квартир;
удобные варианты расчета;
комфортный для проживания старый район;
приятную собственную инфраструктуру.

Но все достоинства Жк «преображение» меркнут перед экологией района – ситуация бедственная, и корректировке в ближайшее время не подлежит. Видимо поэтому многие покупают здесь квартиры для последующей сдачи – сами жить не планируют.

Общее количество баллов – не более 7

Началось строительство дома по реновации в районе Соколиная Гора

Новостройку с подземной парковкой возводят на ул. Гаражная, вл. 3 в районе Соколиная Гора. Здесь будет 50 однокомнатных, 70 двухкомнатных и 45 трехкомнатных квартир.

«Началось строительство жилого дома для переселения по программе реновации. Выполнены подготовительные работы устройству ограждения стройплощадки. Ведутся работы по созданию бытового городка и поставке материалов для устройства шпунтового ограждения. Ввести дом в эксплуатацию планируется в следующем году», – сказал Рафик Загрутдинов.

При внешней отделке здания применяется система вентилируемого фасада с использованием керамической плитки и фиброцементных панелей. На них установят корзины для кондиционеров. Входные группы оформят витражным остеклением.

ВОПРОСЫ #6

Реновация жилья в Москве

На первом этаже расположатся нежилые помещения – здесь могут быть открыты магазины, кафе, салоны красоты, спортклубы, кружки и секции для детей. В вестибюле жилой части разместятся: колясочная, комната консьержа, кладовая, зона почтовых ящиков.

В каждой секции установят лифты грузоподъемностью 1 тыс. и 400 кг. Их оборудуют визуальными и тактильными средствами информации.

Вход в здание, пол вестибюля и лифтового холла на первом этаже выполнят на уровне земли – мамы с колясками и маломобильные люди смогут без посторонней помощи попасть в подъезд. Плитка с шероховатой поверхностью у входной группы жилого дома будет препятствовать скольжению в любое время года.

ВОПРОСЫ #9

Инструкция: как докупить квартиру по программе реновации

Новостройку оборудуют системами охраны входа в здание, оповещения и управления эвакуацией при пожаре, пожарной сигнализацией, а также видеонаблюдением.

Придомовую территорию благоустроят. Во дворе оборудуют детскую и спортивную площадки, разобьют газоны и цветники, высадят деревья и кустарники, также будет оборудована плоскостная парковка.

Сегодня участники программы реновации переселяются уже в 107 домов из 118 построенных. На данный момент начато переселение 43,3 тыс. жителей из 290 старых домов, 32,4 тыс. москвичей уже завершили переезд в новые квартиры.

Все о программе реновации
Что построят в районе Соколиная Гора

Новая жизнь «Соколиной горы»: что появится на территории промзоны

В столице продолжается застройка промышленных зон в рамках программы комплексного развития территорий (КРТ).

Многие промзоны образовались на окраинах Москвы еще в середине прошлого века, но со временем оказались окружены жилой застройкой и деловыми кварталами.

РИАМО продолжает серию публикаций о том, как изменятся промзоны Москвы в ближайшие годы. Сегодня речь пойдет о реновации одной из крупнейших промзон Москвы — «Соколиной горе» на востоке столицы.

Промышленное «сердце» Москвы

Промышленная зона «Соколиная гора» находится в Восточном административном округе (ВАО) Москвы, между ТТК и МКАД. Старый пролетарский московский район, где она расположена, носит такое же название, а его история насчитывает около 300 лет.

История района связана с селом Семеновское, которое было расположено на левом берегу реки Яузы. Это место прославилось не только гвардейским Семеновским полком, но и «потешным» соколиным двором, где содержали соколов и кречетов для царской охоты. Именно так в названии района, а впоследствии – и промзоны, появились соколы.

В ряд ведущих индустриальных районов Москвы Соколиная гора попала благодаря строительству фабрик и заводов, а также развитию науки и созданию крупных НИИ. И если еще в начале прошлого века это была фабричная окраина Москвы, то сегодня район граничит с Центральным округом столицы.

В 2003 году территория Соколиной горы увеличилась на 23% из-за присоединения промзон соседних районов Перово, Измайлово и Преображенское. Район может смело претендовать на звание едва ли не самого промышленного: промзоны в нем занимают около 300 гектаров.

Если посмотреть на карту Москвы, то границы промзоны «Соколиная гора» по форме напоминают сердце. В этом есть некий знак — эта промзона действительно является промышленным сердцем столицы. Там находятся крупнейшие заводы «оборонки» и легкой промышленности, предприятия машиностроения.

Из крупнейших предприятий Москвы на территории промзоны «Соколиная гора» находятся фабрика «Красная заря», Московская шерстопрядильная фабрика, машиностроительный завод «Вперед», научно-производственное предприятие (НПП) «Сапфир», а также оборонные предприятия, в том числе одно из крупнейших — ММПП «Салют».

Там же располагаются ТЭЦ-11 имени Уфаева, которая обеспечивает электроэнергией и теплом население всего ВАО, и объекты Московского метрополитена.

Шоссе Энтузиастов делит промзону на две части: с одной стороны расположено Казанское направление МЖД, с другой — МЦК. В самом центре промзоны разместился грузовой железнодорожный сортировочный парк «Перово-4» и локомотивное депо «Москва-Сортировочная».

Проблемы с транспортом и подорожание жилья: что ждет промзону «Выхино» после реновации>>

Новые ЖК в сердце промзоны

Столичные власти намерены подвергнуть редевелопменту не всю промзону, а лишь северную ее часть площадью в 21 гектар. Это связано с тем, что практически все предприятия промзоны — действующие. Даже в той ее части, где пройдет реновация, с жилыми домами будет соседствовать действующее предприятие.

Это «Концерн Моринформсистема «Агат», который является одним из головных предприятий оборонной отрасли. Там на протяжении многих лет разрабатывались и производились автоматизированные системы и комплексы управления боевой деятельностью подводных лодок и надводных кораблей ВМФ, а также системы управления стрельбой всеми видами корабельного оружия.

Северная часть промзоны «Соколиная гора» вошла в проект планировки территории на востоке Москвы, который столичные власти утвердили еще в 2014 году.

Эта территория ограничена 3-й улицей Соколиной горы, улицей Уткина, шоссе Энтузиастов и проспектом Буденного. Полностью завершить ее реконструкцию планируется в 2022 году.

На бывшей промышленной территории уже завершено строительство жилого комплекса (ЖК) «Золотая Звезда» с подземным паркингом на 276 машин. Новые жилые дома рассчитаны 2 700 новых жителей. Рядом построят начальную школу на 350 учеников, которую возможно трансформировать в детсад на 175 мест, а также православный храм.

Юра Куевда

Как рассказала РИАМО управляющий директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, Надежда Коркка, сегодня на территории промзоны «Соколиная гора» стоят несколько морально и технически устаревших жилых домов. А в локации неподалеку, на Гаражной улице, располагается площадка, где возведут новостройку: туда переселят собственников ветхого жилья по программе реновации.

Торговые, офисные и другие здания, которые уже есть на территории промзоны, ждет реконструкция с расширением полезных площадей. Кроме того, в рамках реновации планируется построить надземные и подземные гаражные комплексы: всего они смогут принять 1 955 автомобилей.

Новая жизнь «Теплого стана»: что появится на территории промзоны>>

Вторая «инфекционка» и Измайловский парк

Если говорить о Соколиной горе с точки зрения потенциальных покупателей жилья, то этот район, несмотря на близость к центру Москвы и Измайловскому парку, всегда считался не самым популярным в столице. Во многом это связано с его пролетарской репутацией и большим количеством заводов и фабрик, а также с пробками на шоссе Энтузиастов.

Однако, как отмечает заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов, сегодня часть заводов уже не работает и снесена, часть перепрофилированы.

При этом на месте останутся ТЭЦ-11 и городская инфекционная больница №2, кчто может внушать опасения будущим жителям. Кстати, эта «инфекционка» известна тем, что здесь в свое время лежал Артемий Лебедев.

Впрочем, есть у промзоны «Соколиная гора» и хорошие соседи. Это крупные торговые центры и несколько вузов: МЭИ, МТУСИ, Российский государственный университет физкультуры, спорта, молодежи и туризма, чуть дальше — МГТУ имени Баумана и ГУУ. Кроме того, вблизи промзоны находится Измайловский парк — их разделяет Северо-Восточная хорда (СВХ).

Между тем именно СВХ является одним из достоинств района промзоны: она должна создать альтернативу загруженному шоссе Энтузиастов для автомобилистов.
Привлекательные цены на жилье и нюансы экологии: что появится в промзоне «Грайвороново»>>
Три станции метро и дефицит социальной инфраструктуры

Юра Куевда

С общественным транспортом на Соколиной горе проблем нет: здесь проходит достаточно много маршрутов трамваев и автобусов, а в разных частях района расположено сразу три станции метро — «Семеновская», «Партизанская» и «Шоссе Энтузиастов», а также МЦК «Соколиная гора».

Впрочем, плюсы уравновешиваются рядом минусов. Один из них — это относительная изолированность реконструируемой территории от жилой застройки на начальной стадии проекта.

«Практически со всех сторон новые кварталы будут окружены промзоной, что вынуждает при проектировании предусматривать всю необходимую инфраструктуру, так как пользоваться существующей не получится», — считает директор направления «Сопровождение строительных проектов» группы консалтинговых компаний SRG Алексей Ефанов.

По его мнению, уже построенные в районе промзоны «Соколиная гора» жилые дома имеют дефицит инфраструктуры, в связи с чем новые детсад и школа должны иметь вдвое больше мест, чем это необходимо, для проектного числа жильцов новых домов — оно оценивается в 2,7 тысячи человек. При этом парковочных мест в новом квартале проектом предусмотрено с запасом.

Впрочем, вполне вероятно, что все эти недочеты при освоении территории промзоны со временем устранят.

Как добавляет Александр Цыганов, сейчас ближе к центру Москвы уже застраивается похожий район — между станциями метро «Площадь Ильича» и «Авиамоторной», причем квартиры в нем пользуются спросом. Поэтому и у «Соколиной горы» есть реальные перспективы стать новым центром притяжения для новоселов.

Москва не сразу перестроилась: вторая жизнь промзон

4 февраля 2020, 13:25

Пресс-служба мэра и правительства Москвы

В ближайшие годы в Москве планируется преобразовать около 13 тыс. га заброшенных территорий, однако инвесторы таких проектов сталкиваются с рядом проблем. Впрочем, чем дольше идет такая работа, тем универсальнее становятся решения

Москва. 4 февраля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – В советское время Москва была промышленной столицей, и промзоны занимали пятую часть территории города. Большинство из них прекратили производство много лет назад и превратились в склады и свалки.

Но время шло и эти территории стали площадками нового строительства. Сегодня в промзонах Москвы строится каждое четвертое новое здание.

О том, как сегодня преобразуются эти пространства, какие трудности возникают у инвесторов и какие проекты планируются к реализации в ближайшем будущем, рассказали «Интерфаксу» эксперты рынка.

Перспективы

В Москве планируется реорганизовать почти 13 тыс. га земли, причем 4,7 тыс. га подлежат полной реорганизации, а 7,8 тыс. га – частичной, сообщил коммерческий директор инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet Владимир Моребис. Он напомнил, что с 2011 года утверждено 77 проектов планировки территорий в промзонах, при этом часть из них уже активно осваивается.

«Помимо этого, в ближайшее время будут выходить также новые проекты на территории промзон, например, – проект на территории Бадаевского пивоваренного завода, дальнейшее развитие промзоны Братцево, освоение территории часового завода «Слава», проект реконструкции территории Северного речного порта и многие другие», — отметил Моребис.

Рендер проекта Бадаевского завода

По мнению председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, реновация промышленных территорий Москвы может продлится еще как минимум 10-15 лет. Всего же новые проекты предусматривают строительство более 20 млн кв.м жилья, еще столько же уже возводится на заброшенных промышленных площадках.

Сейчас в Москве насчитывается более 30 промышленных зон, которые находятся в активной реновации. Как напомнил акционер дизайн-завода «Флакон» и «Хлебозавода» Михаил Малов, многие из них реализуются с участием города.

пресс-служба дизайн-завода «Флакон»

«Большинство строек реализуется с участием города, это проекты, появившиеся вследствие сноса пятиэтажек, то есть – жилая недвижимость. Часть из них уже наслуху, например «Серп и Молот», часть мало известна, например, промзоны «Коровино» или «Красный рабочий» в Южном Чертаново», — сказал Малов.

«Серп и Молот», пресс-служба компании «Дон-Строй Инвест»

Он отметил, что другая часть проектов на территориях промзон «заточена» под создание общественных пространств. Часть из них также реализуется городом.

«Если говорить о перспективах, то в ближайшие несколько лет масштабы реновации в Москве будут только увеличиваться. Неосвоенных объектов, в том числе с не самым прозрачным юридическим статусом, предостаточно», — считает Малов.

О дальнейшем масштабировании программы редевелопмента столичных промзон говорит и гендиректор «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. Однако она отмечает, что дальнейшая ситуация с развитием жилой застройки на месте промзон будет зависеть от рыночной ситуации и спроса.

Пресс-служба мэра и правительства Москвы, Денис Гришкин

«Промзоны сейчас являются единственными поставщиком участков под застройку. Но масштабы дальнейшего освоения промышленных территорий будут зависеть от рыночной ситуации и от наличия платежеспособного спроса со стороны покупателей», — подчеркнула эксперт.

Но эксперты считают, что падения спроса бояться не стоит.

Говоря о спросе, управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая напомнила, что помещения на территории бывших промзон в Москве часто имеют высокую стоимость метра за счет своего выгодного расположения.

Эксперт отмечает, что несмотря на сложности с выкупом участка у собственников, рекультивации этих земель, перевода назначения земельного участка, в целом все эти расходы полностью окупает прибыль от реализации.

«Именно поэтому в ближайшие годы число объектов, расположенных на территориях бывших промзон, будет увеличиваться», — подчеркнула Литинецкая.

Хлебзавод №9

Бег с препятствиями
Успех освоения бывших промзон во многом зависит от взаимодействия с собственниками, поскольку большинство участков на этих территориях находится в руках «частников».

«Если в промзоне остаются действующие предприятия, то строительство жилой недвижимости на некоторых участках невозможно. Вокруг заводов и фабрик существуют специальные защитные зоны, на территории которых нельзя возводить дома», — отметила Литинецкая.

Соответственно, при реализации своего проекта застройщику необходимо обратить повышенное внимание на «соседей».

«Так, построив один объект с развитой социальной, коммерческой и транспортной инфраструктурой, девелопер не может быть уверен, что через несколько лет по соседству не появится масштабный жилой комплекс, который перегрузит дороги и приведет к транспортному коллапсу. Или, к примеру, из-за увеличения плотности населения возникнет дефицит мест в школах и детских садах», — подчеркнула эксперт.

По мнению CEO проекта «Красная стрела» Алексея Капитанова, на текущий момент законодательство в России не готово в полной мере защитить интересы инвесторов подобных проектов.

«Временную перспективу массового вхождения инвесторов очертить пока сложно — на текущий момент законодательство в России не готово в полной мере защитить их интересы. Но это тренд, который точно ждет нас в ближайшем времени, и он означает увеличение количества собственников в каждом проекте», — сказал Капитанов.

По его словам, большое количество собственников осложняет процесс редевеломпмента, а также делает его более длительным.

«Поэтому самые стремительно развивающиеся проекты — с одним владельцем», — подчеркнул Капитанов.

Тем не менее, эксперт считает, что промзоны в скором времени привлекут крупные частные инвестиции. К новым формам недвижимости уже проявляют интерес институциональные инвесторы, в том числе ПИФы.

Но всем ли по силам масштабный проект редевелопмента? Конечно, нет. По словам Литинецкой, если промышленная зона имеет большую площадь, то ее редко застраивает один девелопер, поэтому окончательная картина реновации зависит от нескольких застройщиков.

Однако Моребис считает, что в достижении договоренностей о редевелопменте с собственниками бывших промзон намечается положительный сдвиг, «в первую очередь это связано с высоким налогообложением незадействованных участков».

При этом на уровне правительства решение проблемы с вовлечением в оборот новых площадок также готовится.

Как напомнил Малов, сейчас закон предусматривает возможность включения в границы территорий проекта земельных участков из государственной и муниципальной собственности, на которые не распространяются права третьих лиц. При этом они должны примыкать к территориям, включенным в проект по комплексному и устойчивому развитию.

Также в 2019 году в Минстрое заверили, что в ближайшее время ведомство вернется к разработке законопроекта об изъятии земель для скорейшего вовлечения в оборот промышленных территорий. Глава Минстроя Владимир Якушев подчеркнул, что эта мера позволит скорее находить решения для заброшенных промзон.

По мнению генерального директора Level Group Кирилла Игнахина, еще одним решением проблемы может стать принятие поправок в законодательство о банкротстве предприятий, работавших на территории промзон.

«Полагаю, поправки можно было принять в законы о банкротстве крупных предприятий, так как разбирательства по поводу их судьбы могут длиться годами, а территории при этом остаются в плохом состоянии, здания разрушаются, инфраструктура (электросеть, тепло- и водопровод) приходят в негодность, что затем потребует больших вложений от инвестора. Помимо этого, необходимо дальнейшее развитие законодательства в части процедуры комплексного освоения территорий (КОТ)», — считает эксперт.

Центр или окраина

Еще 10 лет назад центр Москвы существовал в рамках Садового кольца, а сейчас он размыт по границам Третьего транспортного кольца. Даже рекламный слоган о центре, «там, где я», уже кажется вполне логичным.

Впрочем, это судьба всех крупных городов – центр расширяется. А расширяется он как раз за счет бывших промышленных территорий, которые сейчас оказались вполне в центральной локации. Но район району рознь.

Дмитрий Синяткин

«В процессе разработки необходимо трезво оценить преимущества и недостатки локации: стоит провести подробное исследование района, его потребностей и инфраструктуры», — комментирует Капитанов.

«Важно посмотреть, что уже находится в периметре: университет даст спрос на стрит-фуд проекты и магазины локальных дизайнеров, больница — на парковую зону, рядом с ЗАГСом можно попробовать организовать барную улицу», — подчеркнул эксперт.
Что касается строительства жилья на месте промзон, то Капитанов считает, что спрос и стоимость жилья будут расти в тех районах, где развитие происходит комплексно.

«Нельзя больше покупать квартиры на Патриарших и рассчитывать на бешеную доходность. Но можно ожидать, что цены значительно изменятся там, где район будет развиваться комплексно», — добавил Капитанов.

По его словам, в промзонах можно обнаружить «сюрпризы», которые нельзя исключить, но можно сделать сильной стороной проекта.

«Например, на «Красной стреле» — это заброшенная железная дорога и вереница функционирующих железнодорожных путей, которые видно с крыши.

Мы разбили сад на той части железнодорожных путей, что прилегают к комплексу, запустили лазерную инсталляцию художника Павла Сельдимирова, установили скамейки — сделали эту часть внутренней территории максимально уютной, не открещиваясь от близости железной дороги», — подчеркнул Капитанов.

По словам Шаталиной, в настоящее время для редевелопмента предназначены промзоны, которые расположены вблизи станций Московского центрального кольца (МЦК), около запланированных транспортно-пересадочных узлов (ТПУ), а также на территории вдоль Москвы-реки и имеющие выход на набережную.

Развитие редевелопмента промзон вокруг Москвы-реки отмечает и Малов. По его мнению, если еще сто лет назад реки выполняли в основном транспортные функции и по их берегам строились промышленные предприятия, то сейчас эти территории выбираются для строительства элитного жилья с дорогим видом из окна.

«Наиболее яркий пример освоения промзоны у воды — Москва Сити», — подчеркнул Малов.