Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?

Г. Алексеев Автор статьи

Оглавление:

Действующее законодательство предусматривает такое основание правоперехода, как размен. Подобным образом может передаваться и право пользования. Так, при проживании в квартире на основании договора социального найма права собственности до приватизации не возникает, однако можно осуществить обмен на помещение с такой же формой собственности (то есть муниципальной).

Законодательные основания размена муниципального жилья

Регламентирует возможность разменивания неприватизированной жилплощади Жилищный кодекс (ЖК). Так, в нем есть отдельная статья, посвященная этому вопросу. Согласно ст. 72 ЖК РФ правила обмена муниципального жилья таковы:

• произвести размен в случае пользования жилищем по договору соцнайма можно, только получив письменное согласие от собственника, а также от всех проживающих в помещении;
• обменять жилплощадь наниматель может только на такую же — муниципальную;
• при выборе альтернативного помещения все жильцы имеют право голоса: они могут требовать поменяться на определенную жилплощадь или даже помещения в разных домах либо комнаты в разных квартирах;
• по вопросу выбора жилья консенсус может быть не достигнут, тогда каждый из них имеет право требовать принудительного разменивания через суд;
• в особом порядке проводится размен жилплощади, где проживают дети или граждане с ограниченной дееспособностью и вовсе недееспособные: здесь участвуют органы опеки и попечительства, от них требуется письменное согласие на обмен;

Законодательно не ограничивается количество участников, поэтому в процедуре обмена может участвовать сколько угодно граждан.

Когда разменять жилплощадь не получится?

Законом установлены некоторые ограничения для совершения сделок с обменом неприватизированных помещений. По правилам статьи 73 ЖК РФ это следующие обстоятельства:

• в отношении одного из обменивающихся жилплощадью граждан предъявлен иск о расторжении или изменении условий договора соцнайма;
• право на использование одной из квартир нанимателем в настоящее время оспаривается через суд;
• жилище, на которое граждане собирались менять свою квартиру, признано непригодным для житья в установленном для этого законом порядке;
• дом, в котором находится одна из жилплощадей, приготовлен к сносу;
• не может участвовать в сделке жилое помещение, находящееся в доме, в котором запланирован капремонт, проведение которого затронет и квартиры;
• если в результате обмена поселенным в коммунальную квартиру окажется человек с таким заболеванием, наличие которого по закону требует особых условий проживания (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК);
• если гражданин и его домочадцы в результате обмена жильем станут нуждающимися в расширении жилплощади.

Если же ни один из указанных пунктов не подходит к вашему случаю, тогда можно разменивать жилье.

Алгоритм размена неприватизированной жилплощади

Особенности оформления обмена жильем, используемым нанимателями по договорам соцнайма, описаны в статье 74 Жилищного кодекса. В общем плане порядок размена таков:

• получение согласия со всех жильцов и собственника жилья;
• подбор альтернативного варианта;
• собственно размен и соответствующая процедура оформления сделки;
• если по каким-то причинам не достигнуто соглашения по ключевым моментам, то обмен может быть произведен в судебном порядке.

Если стороны пришли к соглашению, то ранее заключенные договоры социального найма подлежат расторжению, а вместо них в десятидневный срок заключаются новые.

Размен в судебном порядке

Следует упомянуть, что принудительному разделу может подвергнуться исключительно неприватизированная квартира, — собственность граждан принудительно разменять невозможно. Для осуществления этой процедуры гражданину, подавшему иск, следует подыскать альтернативные варианты жилья.

Кстати, принудительный обмен встречается довольно редко, поскольку он никому из участников процесса обычно невыгоден. Граждане, препятствующие совершению обменивания, не допускаются к отбору вариантов жилья.

Следовательно, им остается только переселиться туда, куда решит суд. Невыгодно это и для самого истца — судебный процесс может затянуться, поэтому тяжело найти нанимателя, согласного ожидать, пока суд закончится.

Частые вопросы

Возможен ли обмен неприватизированной квартиры, если есть задолженность по коммунальным платежам?

Законодательного запрещения на размен жилища с долгом не установлено. Обстоятельства, препятствующие обмениванию, указаны в статье 73 Жилищного кодекса (ЖК), и среди них долги по жилищно-коммунальным платежам, отсутствуют. Единственное, что может помешать обмену, — это судебные разбирательства из-за задолженности, поскольку это условие запрета на такую сделку (ст. 73 ЖК РФ).

Важным условием законности сделки в соответствии со ст. 72 ЖК считается согласие и наймодателя, и всех жильцов обмениваемых жилплощадей. Так что, если все названные лица согласны на обмен при наличии задолженности, значит, сделка возможна.

Вправе ли квартиросъемщик по договору социального найма продать используемое жилье?

По правилам действующего законодательства вопросы обращения с неприватизированным жильем регулирует Жилищный кодекс, который не предусматривает продажи. А вопросы купли-продажи рассматриваются Гражданским кодексом (ст. 549), но только после осуществления приватизации.

https://www.youtube.com/watch?v=qsbAFCrjhbM

Поэтому продать муниципальное жилье можно либо после перевода его в частную собственность, либо «неофициальным» путем. Для осуществления последнего наниматель прописывает на снимаемой жилплощади покупателя.

В результате покупатель имеет право на проживание в квартире, а в дальнейшем может квартиру приватизировать. Продавец же выписывается из жилья. А передача денежных средств происходит путем оформления расписки.

Договор купли-продажи не оформляется, поэтому такой путь сопряжен с большими рисками.

Можно ли разменять муниципальную квартиру на меньшую по площади с доплатой?

Нет, это можно сделать только с жильем, находящимся в собственности. Объясняется это тем, что возможность обмена с доплатой предусматривается только при наличии права распоряжения имуществом (ст. 568 ГК РФ). И, напротив, статьей 72 ЖК такой возможности не предусмотрено. Поэтому размен производится только на одну или несколько квартир или комнат.

Обмен неприватизированной квартиры, жилья

Можно ли обменять неприватизированную квартиру

В данной статье мы рассмотрим можно ли обменять неприватизированную квартиру.

Обмен не приватизированной недвижимости на приватизированную

Согласно действующему законодательству Российской Федерации осуществлять сделки по отчуждению объектов недвижимости могут только полноправные владельцы, а вот обменивать жилье разрешается, но при этом есть ряд условий, которые необходимо выполнить.

Правила обмена не приватизированной недвижимости изложены в Жилищном кодексе Российской Федерации в статьях 72-75. Обмен не приватизированной квартиры на приватизированную, в том числе и на квартиру в новостройке, вполне возможен, но не всегда реален.

Например, идеальным вариантом обмена считается схема, когда сразу начинается приватизация, а уже в ходе ее осуществления находят подходящий вариант приватизированного жилого объекта для обмена или покупки.

Как только он найден, наниматель погашает всю сумму, выставленную к оплате за приватизацию, после чего по договору мены обменивает жилплощадь.

Но, на практике таких идеальных вариантов практически не встречается, так как к обмену прибегают люди, которые не могут по финансовым причинам позволить себе приобретение новой недвижимости, а обмен дает им возможность за сравнительно небольшие деньги переехать в жилье большей площадью или в лучшем районе. 

Нюансами обмена не приватизированной недвижимости можно назвать следующее:

• при таких сделках нет необходимости регистрировать право собственности;
• на производство обмена должны быть согласны все жильцы квартиры, включая и несовершеннолетних. Согласие последних требуется в виде разрешения органов опеки и попечительства;
• если оба объекта не приватизированы, в обязательном порядке уведомляется местный орган самоуправления;
• согласие на обмен жилплощадью выражается посредством письменного заявления, удостоверенного личной подписью;
• сделка по договору мены носит безвозмездный характер, т.е. стороны не несут по ее оформлению никаких финансовых затрат.

ВНИМАНИЕ !!! Каждый наниматель имеет право на обмен своего жилья, но все же последнее слово всегда остается за собственником, т.е. за местной администрацией: даст она разрешение на проведение сделки либо же нет. Если от местных органов поступил отказ в одобрении и обмене, то придется искать альтернативу (приватизировать и продавать либо же обменивать уже после приватизации).

На что возможен обмен?

Наиболее приемлемым способом обмена не приватизированной недвижимости является обращение за помощью в риэлтерскую компанию. Здесь можно подобрать вариант уже из имеющейся базы недвижимости, а можно подождать пока профессионалы сделают это за вас.

Не приватизированное жилье в Российской Федерации можно обменять на следующие варианты:

1. Родственный обмен, т.е. заключение договора между кровными родственниками. Таким образом, сделка основывается на доверии, а также ее довольно быстро и без проблем одобряет администрация. В дальнейшем родственники разъезжаются и таким образом может произойти обмен как муниципальных объектов, так и когда один объект является частной собственностью.
2. На не приватизированную на основании п.1 ст.72 ЖК РФ, когда заключается договор мены между нанимателями двух муниципальных объектов при наличии согласия всех проживающих членов семьи и местного органа самоуправления. Этот вариант наиболее простой и не требующий глубоких познаний в области юриспруденции и рынка недвижимости. При обмене на меньшую с доплатой полученными деньгами чаще всего производится полная оплата недвижимости.
3. Обмен недвижимости у государства. Согласно ст.81 ЖК РФ можно обменять квартиру у государства на меньшую жилплощадь. Такой обмен производится при значительном превышении площади над количеством проживающих в квартире людей. Также этот способ обмена встречается в случае переселения нанимателей из ветхого или аварийного жилья в пригодное для безопасного проживания.

Запрет обмена

Нельзя сказать о том, что сегодня обмен не приватизированного жилья – это свободная сделка с недвижимостью.

Согласно Жилищному кодексу РФ (статья 73) имеется ряд случаев, когда заключение договора мены невозможно:

1. в отношении нанимателя жилья предъявлен иск и у него нет договора социального найма недвижимости;
2. владение квартирой оспаривается в судебном процессе;
3. дом, в котором расположен объект, подлежит сносу в ближайшем будущем;
4. планируется капитальный ремонт дома либо же его переоборудование;
5. недвижимость относится к разряду служебного, арендного жилья;
6. если после обмена в квартире останется проживать лишь один человек, имеющий хроническое заболевание.

ВНИМАНИЕ !!! В случае если наниматель хочет обменять квартиру с долгами, у него вряд ли это получится, так как непогашенная задолженность по коммунальным и приватизационным платежам является основанием для отказа в совершении сделки. Если вторая сторона готова получить жилье с непогашенными финансовыми обязательствами, то может разобраться с долгами до момента подписания всех документов, чтобы это не стало препятствием к совершению сделки.

Алгоритм действий

1. Поиск подходящего для обмена варианта.
2. Обсуждение существенных условий сделки между владельцами обменной недвижимости.
3. Получение согласия на сделку от муниципальных местных органов.
4. Получение письменного согласия на обмен от всех зарегистрированных в квартире лиц.

5. Подготовка необходимых документов на каждый объект недвижимости, участвующий в обмене.
6. Заключение и подписание договора мены.
7. Подтверждение действительности сделки в местной администрации.

8. Аннулирование старого договора найма и заключение нового договора на полученный в результате обмена объект недвижимости.

Сбор документов

Каждый из участников обмена должен собрать следующий пакет документации:

• заявление от всех членов семьи о том, что они согласны на производство обмена;
• договора, подтверждающие законность проживания в данной квартире, а также официальность съема;
• домовые книги;
• паспорта и свидетельства о рождении для несовершеннолетних, у которых еще нет паспорта;
• справка от органов опеки, если в квартире живут несовершеннолетние дети;
• в случае, когда в обмене участвует гражданин, у которого на данную квартиру имеется договор социального найма, то необходимо нотариальное удостоверение документа с выраженным желанием обменять жилплощадь.

 При обмене не приватизированной квартиры на дом необходим тот же набор документации.

На основании указанных документов и сведений из них составляется договор мены, в котором обязательно должна быть отражена следующая информация:

• полные анкетные и паспортные данные сторон сделки;
• предмет договора и его главные характеристики (сведения указываются на два объекта);
• права и обязанности сторон;
• дата составления договора;
• порядок действий в случае возникновения спорных и форс-мажорных ситуаций;
• финансовые вопросы (возможность доплаты);
• личные подписи сторон.

Как произвести обмен квартиры на квартиру

Я не буду разглагольствовать по поводу того, что сначала нужно изучить рынок недвижимости, подобрать варианты и т.д. Моя задача, чтобы после прочтения этой статьи вы ушли полностью подкованным в вопросах данной сделки, а также нашли все ответы на свои вопросы. В конце статьи вы также сможете скачать образцы всех документов, о которых говорится в статье.

Особенности сделки

Итак, по своей природе, к договору мены предъявляются все те же условия, что и к договору купли-продажи. Но конечно существуют и некоторые особенности.

Мена подразумевает, что в сделке учувствуют 2 стороны, которые меняются недвижимостью (с доплатой или без доплаты). Так, если появится третья сторона — это уже не будет меной. Это будет типичная купля-продажа.

Данной уловкой пользуются некоторые риелторы, которые говорят, что обмен совершается и через договор купли-продажи. Это когда гражданин продает свою квартиру одному человеку, добавив немного денег приобретает квартиру у другого гражданина. Называть такую сделку обменом неправильно!

Если вы обмениваетесь не равноценными квартирами (обмен с доплатой), то это нужно в обязательном порядке указать в договоре. Иначе ваша пятикомнатная квартира на набережной по договору будет равноценной коттеджу в области.

Существенным условием является предмет договора. Не забывайте об этом и обязательно пропишите в договоре все параметры обмениваемых квартир из свидетельства о регистрации права собственности (адрес объекта, площадь, местоположение, кадастровый номер, номер и дату выдачи свидетельства о регистрации права и т.д).

Обязательному нотариальному удостоверению договор мены не подлежит. Это остается на усмотрение сторон. Но, скажу, дело это весьма затратное и если вы боитесь самостоятельно заключать данную сделку, обратитесь лучше к высококвалифицированным риэлторам или юристам.

Обязательным документом к договору мены будет являться передаточный акт или иной документ, подтверждающий факт передачи квартиры. Его обычно подписывают после получения свидетельства о праве собственности, но во всех субъектах РФ ситуация складывается по разному, где-то его пописывают одновременно с договором мены.

Право собственности, у нового владельца, возникнет с момента государственной регистрации права собственности в Росреестре, даже если у второй стороны это право еще не зарегистрировано.

О порядке регистрации права собственности вы можете прочитать в нашей статье 5 простых способов оформить квартиру в собственность.

При обмене доли в праве собственности на квартиру, не забывайте о преимуществом праве покупке у остальных собственников. В любом случае, в Росреестре попросят письменный документ о том, что другие собственники отказываются покупать вашу долю.

При мене квартир в договоре, в обязательном порядке, указывается перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением.

А теперь к общему списку необходимых документов для оформления сделки мены квартирами.

Пакет документов

• договор мены;
• паспорта сторон по договору или свидетельства о рождении (если стороной является ребенок);
• нотариальное согласие супругов (если квартира приобретена в браке);
• правоустанавливающие документы (это документы на основании которых были приобретены квартиры ранее). Если вы не знаете, что это за документ возьмите в руки свидетельство о регистрации права, в разделе «Документы-основания» они указаны;
• свидетельство о регистрации права;
• кадастровый паспорт квартиры;
• квитанция об уплате гос. пошлины.

Дополнительно при регистрации могут потребовать:

• справки о задолженности по коммунальным платежам;
• выписки из домовых книг или справка о составе семьи;
• документы подтверждающие законность перепланировок;
• заключения об оценке объектов;
• письменное согласие на обмен от органов опеки и попечительства (если в квартире проживали несовершеннолетние или недееспособные/ограниченно дееспособные граждане).

Если у вас обмен с доплатой, то лучше всего все финансовые манипуляции осуществлять через банковский счет.

Порядок действий при обмене приватизационных квартир тот же, но возможно предоставление некоторых дополнительных документов. Уточняйте информацию в вашем региональном подразделении Росреестра. Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную невозможен.

Налогообложение при обмене квартирами

Налоговые требования при обмете те же, что и при купли-продажи. В результате продажи одна из сторон получает доход, а следовательно, должна заплатить с него налог. В результате обмена обе стороны выступают продавцами. Ставка налога равна 13% от стоимости квартиры. Именно для определения размера налога в договоре прописывается стоимость обеих квартир.

[3]

Данный налог выплачивается только если квартира была в собственности менее 5 лет (с 01.01.2016).

Вы можете скачать у нас, абсолютно бесплатно следующие документы:

Порядок проведения обмена жилой недвижимости. Все тонкости процесса: виды и условия сделок

В случае если ваша жилплощадь вас не устраивает или вам просто нужны другие варианты по площади, количеству комнат, местоположению и т.д., то самое время задуматься об обмене жилья.

В этой статье мы подробно расскажем о порядке обмена жилой недвижимости и о всех видах и условиях сделок, а также о всех нюансах при заключении договора между родственниками.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Мена недвижимости: что это такое?

По сути, происходит продажа с одновременным приобретением недвижимости.

Какие законы регулируют процесс?

Обмен и продажа недвижимости регулирует ряд законов. Сюда относятся:

• Вторая часть ГК РФ № 14-ФЗ от 26 января 1996 года.
• Документы Земельного кодекса РФ №136-ФЗ от 25 октября 2001 года.
• Федеральный закон «Об особенностях совершения сделок с недвижимым имуществом иностранными лицами – внесение изменений в ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года.
• Письмо Росфинмониторинга №30 «О разъяснении отдельных вопросов по предоставлению сведений о сделках с недвижимым имуществом …»

Если же нужно оформить продажу, то составляется письменный договор, ставятся подписи сторон (ст 434, п.2 ГК РФ), в противном случае, сделку признают недействительной.

Какие существуют виды сделок с жильем?

Существует несколько основных видов обмена:

1. Обмен через куплю/продажу. Самый простой вариант обмена. При определенном опыте возможно произвести самостоятельно. В ходе этого обмена сначала владелец жилья ищет покупателя на свою собственность, одновременно находя жилье, которое его бы устроило. То есть процесс обмена разделяется на две части
2. Прямой обмен. Тут все немного сложнее и зачастую требуется опытный риелтор. С ним менять недвижимость намного проще. В ходе этой операции можно обменяться как приватизированным жильем, так и неприватизированным. В чем сложность? В том, что люди чаще просто хотят продать квартиру. В итоге, выбор сужается для обеих сторон. Ведь нужно, чтобы условия подходили всем.
3. Альтернативная сделка. Подразумевает получения аванса от покупателя. Тем самым подтверждается серьезность намерений обеих сторон. Так как от сделки после аванса отказаться будет трудно. Также возможно произведение обмена с доплатой, если стоимость квартир отличается. Разница в стоимости прописывается отдельно и возмещается тем, чья недвижимость ниже по стоимости. Если же обмен равноценен, то доплата не производится.

Читайте так же:  Письмо-претензия об оплате задолженности образец документа

Главные условия

Для того чтобы обмен состоялся, необходимо соблюсти ряд условий. Они следующие:

• В договоре для каждого участника должны быть указаны два обязательства: передача другому участнику обмена жилого помещения и принятие от другого участника этого помещения.
• Для обоих помещений должны быть указаны признаки, такие как: адрес, номер, этаж, общая и жилая площадь, сколько комнат, а еще должны быть реквизиты правоустанавливающих документов, которые доказывают, что это квартира принадлежит собственнику.
• Если в объекте обмена есть жильцы и они сохраняют право на проживание после совершения обмена, то это следует указать в договоре. Должен быть соблюден оговоренный порядок и сроки освобождения жилого помещения.

Все эти условия важно соблюдать, так как они носят практический характер и дают информацию о жилье.

Договоры обмена бывают разные. В зависимости от вида обмена.

1. Есть равноценный договор, где доплата не производится. Для его составления понадобятся паспортные данные, информация о недвижимости и ее стоимости. В нем указывается порядок передачи недвижимости и другие данные.
2. Договор обмена с доплатой. По содержанию схож с обычным договором, но также в нем указывается стоимость обоих объектов и та разница, за счет которой и происходит доплата.

Таковы осноные виды договоров.

К примеру, возникает необходимость обменять квартиру на автомобиль (о том, как обменять недвижимость на автомобиль, мы писали тут).

В этом случае также создается либо договор мены, либо два договора купли-продажи. В случае заключения договора мены там будет прописана сумма, которую необходимо предоставить для равноценной сделки.

А если заключать два договора купли-продажи, то каждый из них будет облагаться налогом.

Договоры обмена участками земли по сути своей напоминают договоры купли-продажи. Изначально предполагается, что участки для обмена равноценны. Но если это не так, то производится доплата.

К договорам прилагаются планы земельных участков, которые являются объектом продажи. Так же вступить права на землю могут в разное время. При этом исполнение обязательств регулируется статьей 328 ГК РФ.

О заключении договоров мены на движимое и недвижимое имущество рассказывается тут, а об особенностях договора обмена жилыми помещениями между собственниками читайте здесь.

Между разными населенными пунктами

Проще всего произвести подобный обмен через договор купли-продажи. Из нюансов – такой обмен будет тяжело сделать без посредников, так как для того чтобы просто лично лицезреть недвижимость, ее состояние, нужно ехать в другой населенный пункт. И при этом упустить детали. Но законом такой обмен не запрещен и его порядок стандартный.

Обо всех нюансах обмена недвижимости между разными населенными пунктами мы рассказывали в отдельной статье.

Обменять жилплощадь на время отпуска

В последнее время набирает популярность данный вид обмена. Допустим, что вы собираетесь в другой город и вам нужно где-то остановиться, не потратившись сильно.

Порядок обмена дома (кратко основные моменты и варианты) Обменять квартиру на дом можно следующими способами:

• Через договор мены – это даст желаемый результат и снизит риски.
• Через альтернативную сделку.
• Обмен через третьи лица.

Обмен дома происходит в следующем порядке:

1. поиск вариантов обмена;
2. сбор документов;
3. оценка и проверка объектов;
4. приватизация или узаконивание земли под домом (если необходимо);
5. составление и заключение договора.

Порядок проведения сделки с участком земли

• собственникам нужно собрать необходимые документы, такие как: кадастровые планы, паспорт, документы на право владения, межевые дела;
• оформление договора с указанием всех условий;
• исполнение обязательств сторон, внесение доплат, если необходимо.

Если участок обменивается на недвижимое имущество, то происходит регистрация в Росреестре для обоих объектов. Если на любое движимое, то заключается акт приема-передачи. Обмен на машину должен регистрироваться в ГИБДД.

Муниципальное недвижимое имущество

Сделки с муниципальной недвижимостью – это всегда обмен. Разрешение на него нужно получать у городских властей, которые и являются, по сути, собственником. В неравноценном обмене может быть отказано.Так как обмен должен считаться безвозмездным.

В таких случая, добиваются решения через суд. Есть особенности, касающиеся Москвы. При обмене, количество въезжающих не должно превышать количество выезжающих.

И в отличии от сделок с приватизированным жильем, не нужно регистрировать собственность в Росреестре.

Об особенностях обмена муниципальной недвижимости по договору социального найма можно прочитать здесь.

Обмен квартир – это стандартный обмен, который часто осуществляется через договор купли – продажи. Возможен неравноценный обмен (однокомнатную на двухкомнатную), а также обмен с доплатой. Главное условие – чтобы на квартиру не было других претендентов. И важно проверить, что за квартирой нет никаких долгов. В остальном же – процесс несложный. Главное – внимательность.

Регулируется оно налоговым и гражданским кодексом. Причем:

• В налоговом кодексе указывается оплата налога при заключении договора купли-продажи.
• Не указывается оплата налога при прямом обмене.
• В ст.567 Гражданского кодекса указывается, что на договор мены действуют те же правила, что и на договор купли-продажи.

Таким образом, требования едины. Из плюсов – налог при обмене не взимается, если квартира принадлежит владельцу более трех лет.

Нюансы при заключении договора между родственниками

При оформлении договоров мены или купли-продажи, льготы не предусмотрены. Налоги выплачиваются, как и во всех стандартных случаях.

Читайте так же:  Оплата труда в ночное время тк рф

Но есть лазейка, если дело касается близких родственников. Порядок обмена можно значительно упростить и обойтись без налогооблажения. Для этого, вместо договора купли-продажи, можно оформить два договора дарения и таким образом обменяться недвижимостью. Однако,если понадобится доплата, то при договорах дарения, это никак не прописать. Так что тут уже вопрос доверия и выбора.

В случае необходимости обмена можно выполнять следующие действия

1. Меняться разными формами собственностями, в том числе и движимым имуществом.
2. Заключать разные типы договоров, в зависимости от ваших целей.
3. Производить доплату, если стоимость отличается.
4. Оформлять с близкими родственниками договоры дарения.
5. Меняться квартирами на период отпусков и многое другое… так что можно прибегнуть к разным способам и найти для себя оптимальный вариант.

• Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
• +7 (499) 938-46-18 (Москва)Это быстро и бесплатно !

Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную: как сделать родственный обмен приватизированных муниципальных квартир

Неприватизированная квартира – это социальное жилье, предоставляемое российским государством гражданам для проживания.

Оформляется такая недвижимость по договору социального найма, который дает возможность пользоваться жилплощадью неограниченное время, но при этом жильцы не вправе распоряжаться ею по собственному усмотрению. Продать квартиру такого плана нельзя, а вот обменять можно.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?

По существующему закону РФ распоряжаться своей квартирой может только ее полноправный владелец, продавать муниципальное жилье не разрешается, а вот обменять можно. Но при этом потребуется письменное разрешение наймодателя, а также членов семьи, проживающих в жилом помещении совместно с нанимателем.

Как правильно произвести обмен неприватизированной квартиры, можно узнать, прочитав Жилищный кодекс РФ (статьи 72-75). Данный документ запрещает переезд в другую квартиру в таких случаях:

  Как объединить доли в квартире на одного собственника

• если право пользоваться данным жилым помещением нанимателем оспаривается в судебном порядке;
• если квартиросъемщик получил иск об изменении или расторжении договора социального найма;
• жилье признано аварийным или непригодным для проживания в нем;
• дом предназначен под снос или будет переоборудован для других целей;
• дом подлежит капитальному ремонту, во время которого будет проводиться перепланировка помещений;
• квартира коммунальная, и при обмене может вселиться человек, имеющий тяжелое хроническое заболевание, которым могут заразиться другие жители коммуналки (постановление правительства РФ № 378 приводит перечень диагнозов).

Стоит также отметить, что большой проблемой для владельцев муниципального жилья может быть договор, в котором четко обозначено, что жилое помещение не может быть обменяно. В таком случае значительно усложняется данный процесс, единственный способ – это перезаключить договор социального найма.

Многих интересует вопрос: можно ли обменять неприватизированную квартиру, если квартиры расположены в разных населенных пунктах. Если обмен был одобрен наймодателем, то такая сделка разрешается. Обмен может быть запрещен в случае, если после переезда в другой город каждому члену семьи достанется площадь, которая меньше положенной нормы (учетная норма в каждом регионе разная).

Как вы уже заметили, препятствий для обмена неприватизированного жилья немало, но если все эти случаи не касаются вашей квартиры, то можно смело обращаться за разрешением на обмен в муниципальные органы, где заключался договор социального найма, а затем заняться поиском необходимой жилплощади.

Документы для регистрации

Для того, чтобы ваш обмен был одобрен государством, прежде необходимо собрать следующий пакет документов:

• заявление собственника об обмене жилых помещений в исполнительный орган (Отдел документооборота администрации городского округа);
• документы, подтверждающие право собственности на недвижимость, которая подлежит обмену;
• выписка из домовой книги;
• справка о выплате или отсутствии долгов за коммунальные платежи;
• справка из налоговой о погашении или отсутствии долга;
• документы из БТИ: техпаспорт, поэтажный план и экспликация;
• квитанция по оплате пошлины за сделку.

На основании этих документов, предоставленных двумя сторонами, вам будет предоставлена возможность заключить типовой договор мены. В договоре прописываются условия обмена и, зачастую, обозначается одинаковая оценочная стоимость квартир.

В случае, если одна из сторон требует большую сумму, то доплата за эту недвижимость проводится «на берегу» без указания в договоре, чтобы избежать дополнительных налогов.

Поиск подходящего варианта

Итак, на вопрос, можно ли обменять неприватизированную квартиру, мы получили утвердительный ответ. Теперь следует приступать к поискам замены. Стоит сразу же отметить, что данная процедура не является такой простой, как это может показаться, ведь далеко не каждый владелец квартиры захочет произвести такого рода обмен.

Те, кто уже занимался поисками встречного варианта, могут отметить, что это довольно хлопотное дело. Очень хорошим выходом из положения будет найти родственников или знакомых, у которых тоже имеется неприватизированное жилье, и они согласны поменяться. Но таких людей не так просто найти, и часто приходится прикладывать много усилий, что подобрать подходящий вариант для обмена.

Данный вариант является наиболее приемлемым, с документами возникает значительно меньше проблем, да и родственники охотнее меняются жилыми помещениями, нежели чужие люди.

Как подать в суд на размен квартиры

К помощи юристов или адвокатов по интернету граждане вынуждены обращаться абсолютно по разным вопросам.

Самыми распространенными проблемами являются вопросы уголовного, гражданского, административного и трудового права, а так же вопросы в области защиты прав потребителей.

Очень часто нужна юридическая консультация анонимно и многие задают вопросы по интернету, такие как подать в суд на размен квартиры , вопрос юристу по подаче в суд на размен, вопрос юристу по подаче в суд на размен бесплатно.

Способы поиска квартиры

Как правило, существует два способа найти квартиру для обмена: своими силами или с помощью специалиста по недвижимости.

Вариант с риелтором менее проблематичен: специалист быстрее поможет найти необходимую квартиру, объяснит, какие документы необходимы для данной сделки, посодействует в правильном оформлении бумаг.

Однако услуги человека данной профессии являются платными, поэтому стоит обдумать данный вариант еще раз.

В случае самостоятельного поиска жилого помещения придется хорошо потрудиться: узнавать возможные варианты у своих друзей, подавать объявления в газеты, искать через интернет. В любом случае каждый человек должен определиться, какой из вариантов ему больше подходит.

Причины размена

Давайте более подробно остановимся на документах, которые необходимо предоставить вместе с личным заявлением в суд.

Для размена приватизированного жилья существует ряд причин. Кто-то хочет улучшить жилищные условия, кто-то же, наоборот, путем уменьшения жилой площади сэкономить на коммунальных платежах, также получить доплату от сделки.

Кто-то стоит на пороге развода и не желает делить жилую площадь со своим супругом, поэтому, решается вопрос об размене одной большой квартиры на две меньшим метражом. Так или иначе, но причин для размена множество и самая главная из них – это желание сторон и собственников на произведение данного действия.

  Пример отчета об оценке сервитута земельного участка

О том, как обменять комнату в общежитии или коммуналке, а также двухкомнатную или трехкомнатную квартиру, можно узнать на нашем сайте.

Получение разрешения и сбор документов

Обмен неприватизированного жилья не фиксируется в Росреестре. Операции по обмену регистрируются в специальных учреждениях. Например, в Москве это происходит в городском центре арендного жилья.

Владельцы двух жилых помещений должны иметь при себе:

• Заявление об обмене. Его должны будут составить все люди, которые проживают в данных квартирах.
• Правильно оформленные договоры, которые свидетельствуют, что человек официально снимает жилье у государства.
• Домовую книгу.
• Паспорта граждан РФ. Если в квартире проживают несовершеннолетние, у которых еще нет паспорта, то нужно взять свидетельство о рождении.
• Согласие на обмен. Данный документ должен составляться тем, кто имеет договор социального найма. Предварительно требуется заверение нотариуса, что человек действительно желает произвести обмен.

Алгоритм действий

1. Поиск подходящего для обмена варианта.
2. Обсуждение существенных условий сделки между владельцами обменной недвижимости.
3. Получение согласия на сделку от муниципальных местных органов.
4. Получение письменного согласия на обмен от всех зарегистрированных в квартире лиц.

5. Подготовка необходимых документов на каждый объект недвижимости, участвующий в обмене.
6. Заключение и подписание договора мены.
7. Подтверждение действительности сделки в местной администрации.

8. Аннулирование старого договора найма и заключение нового договора на полученный в результате обмена объект недвижимости.

Справка от органов опеки

Кроме этого, если в квартире, которая будет обмениваться, зарегистрированы несовершеннолетние дети, ограниченно дееспособные или недееспособные лица, необходимо предоставить согласие органов опеки в письменном виде. Стоит отметить, что получить документ, касающийся несовершеннолетнего ребенка, достаточно сложно.

Более того, ребенка нужно выписывать из его нынешней квартиры, а произвести эту операцию можно только в том случае, если сразу же его прописать в другом жилом помещении. Второе место приписки не должно ничем уступать предыдущему.

В противном случае ребенка выписать не получится и справку из органов опеки просто невозможно будет получить.

Если кто-то из жильцов против обмена, то в данном случае все решает суд.

Рассматривает заявление об обмене и принимает решение специальная жилищная комиссия, созданная при муниципалитете. Отрицательное решение может быть оспорено в суде.

Отказ в обмене

При обмене неприватизированного жилья следует действовать исключительно в рамках существующего законодательства. В случае нарушения процедуры, в сделке вам откажут.

У вас точно не получится обменять жилье, если:

• будет доказано, что сделка носит фиктивный характер;
• жилье находится в закрытом военном городке;
• жилищные условия одной из сторон существенно ухудшатся после переезда.

Отказ в обмене муниципального жилья выносится местной администрацией в письменном виде. Документ помимо самого решения должен содержать его подробное обоснование. Если наниматели не согласны с вердиктом собственника они имеют право обратиться за судебной защитой своих нарушенных прав.

Родственный обмен неприватизированных квартир на приватизированные и наоборот

Как оформляется обмен неприватизированной квартиры на жилье, которое находится в собственности, в российском законодательстве напрямую не оговаривается. Как правило, это длительный процесс.

Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную производится следующим образом: совершеннолетний член семьи снимается с регистрации в приватизированном жилье и прописывается в неприватизированном (должны позволять размеры жилплощади). Затем производится смена главного квартиросъемщика, это может быть сделано через договор дарения.

С кем можно обменяться жильем?

Варианты обмена неприватизированного жилья:

1. Между родственниками. В народе, эта процедура называется «родственным обменом». Сделка совершается между родными людьми, на доверии. В этом случае неприватизированное жилье можно обменять как на неприватизированное, так и на приватизированное. Например, бабушка из своей квартиры переезжает в муниципальную, а внук со своей семьей в приватизированную.
2. Между нанимателями муниципального жилья. Сделка возможна только если на нее согласны все жильцы и с одной, и со второй стороны, а также получено согласие собственника.
3. Между нанимателем и государством. Возврат квартиры обратно государству, в обмен на жилье меньшей площади. Такие случаи встречаются крайне редко, но все же имеют место быть. Например, когда у нанимателей тяжелая финансовая ситуация и они хотят сократить расходы по квартплате.

Все эти виды сделок объединяет одно – идея обмена пришла в голову нанимателям. Но бывают случаи, когда жильцов муниципальных квартир государство ставит перед фактом. К примеру, дом находится в аварийном состоянии и в скором времени произойдет расселение в новое благоустроенное жилье.

Нюансы мероприятия

Нюансы, которые необходимо учитывать при подготовке иска на принудительный размен

Весь процесс размена муниципального жилья достаточно запутан и непрост в осуществлении.

Даже рассмотрев и внимательно изучив представленный выше материал, не каждый человек в полной мере сможет понять суть данной процедуры. Так или иначе, разобраться с законодательными и юридическими аспектами обмена придется.

Для упрощения процесса понимания всех тонкостей размена муниципального жилья, наш ресурс выделил ряд важных к рассмотрению нюансов данного мероприятия:

1. Любой наниматель или, проще говоря, прописанный жилец имеет полное право инициировать обмен.
2. Не забывайте, что проводить размен через суд, необходимо только в том случае, если остальные наниматели или часть из них отказались от добровольной процедуры и проведение мероприятия с вашей стороны обосновано.
3. Прежде чем идти в суд для подачи иска, обязательно проконсультируйтесь с профессиональным юристом о целесообразности подобной практики в вашем случае.
4. Составляйте исковое заявление с уточнением всех деталей своей ситуации и в соответствии с представленной ранее формой. Также не забудьте позаботиться о сборе некоторых документов.
5. Решаясь идти в суд, помните, что в процессе решения спорных вопросов придется нести некоторые финансовые траты. В обязательном порядке придется потратиться на оплату необходимых госпошлин, получение справок и оформление прочих документов. Помимо этого, часто участники судебного процесса тратят немалые средства на помощь юристов и адвокатов.
6. Даже добившись в суде принудительного обмена описанного жилья, не спешите радоваться. Дело в том, что не во всех регионах страны муниципальный жилой фонд достаточно богат. Вследствие этого бывает очень сложно найти подходящее для размена жилье. На данном этапе нужно быть готовым к долгому и упорному поиску жилищ для размена, которые будут удовлетворять всем необходимым требованиям.

Как видите, судебные споры по вопросам принудительного обмена муниципального жилья – дело непростое. В ходе судебного процесса могут появляться новые проблемы, что усложнит жизнь его участникам. Стоит оно того или нет – решайте сами.

• Решая подобные вопросы через суд, не забывайте использовать представленный выше материал и обращаться к профессионалам за помощью.
• Детальнее о размене квартиры вы сможете узнать, посмотрев видео:
• Смотрите также Телефоны для консультации 16 Янв 2020 kasjanenko 245