Как выделить часть дома и земли из общей собственности?

Согласно 252 ст. ГК РФ, каждый собственник долевого имущества вправе требовать выдела своей доли, а если это невозможно – получить за нее деньги. Возможности выделения доли в натуре из общей долевой собственности зависят от вида объекта недвижимости. Рассмотрим, как и когда можно произвести выдел доли на имущество.

Выдел доли в квартире

Квартира является неделимым объектом недвижимости. Ее нельзя разделить юридически, прекратив долевую собственность. Законом не предусмотрена постановка комнат в квартире на учет как самостоятельных объектов недвижимости.

Что можно сделать

Но если этот вариант реализовать по какой-либо причине не получается, владельцы могут распределить комнаты между собой согласно письменному или устному соглашению, и остаться проживать в квартире совместно.
Если договоренность требуется закрепить документально, составляется соглашение о порядке пользования.
В нем собственники решают, в чьем пользовании находится та или иная комната, определяют правила использования общих мест, прописывают любые другие условия, необходимые для совместного проживания в квартире.

Документ о порядке пользования не обязательно должен быть заверен нотариусом.

Ни нотариальное соглашение, ни простое письменное, не подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Совладельцы не пришли к соглашению

Если правообладатели не смогли договориться между собой о распределении комнат, они вправе обратиться в суд. Суд установит порядок пользования квартирой.

Слишком маленькая доля на квартиру

Суд может обязать совладельцев выкупить долю одного из собственников, если она незначительная, и если владелец в ней не заинтересован. При этом не требуется согласие ни держателя доли, ни остальных правообладателей. Собственники обязаны будут предоставить выделившемуся участнику денежную компенсацию, равную стоимости доли (ст. 252 ГК РФ).

Что можно сделать с долей на квартиру:

Продать другому собственнику.
Обменять по взаимному соглашению на другую недвижимость. Например, при бракоразводном процессе одному из супругов достается квартира целиком, другому – иное движимое или недвижимое имущество, стоимость которого равна стоимости квартиры. Неравнозначный обмен компенсируется денежными средствами.
Инициировать судебное разбирательство с целью взыскания компенсации за свою долю.
Продолжить проживать совместно, определив порядок пользования квартирой.

Прочтите: Как отказаться от доли в квартире в 2021 году

Выдел доли жилого дома

При этом у каждого собственника имеется самостоятельный вход к своим комнатам и отдельные коммуникации. Владельцы даже не встречаются друг с другом, несмотря на то, что живут под одной крышей. Земельный участок фактически тоже у каждого свой, а документы общие – соседи обладают земельным участком и домом на праве долевой собственности.

Рано или поздно один из совладельцев решает отделиться от остальных и оформить свое имущество в собственность.

Но, по закону, юридический выдел комнат в жилом доме невозможен. Даже при наличии изолированных и оснащенных самостоятельным входом помещений.

Что делать:

Первый вариант – составить соглашение о порядке пользования и продолжить долевое владение имуществом.

Второй вариант – образовать из жилого дома дом блокированной застройки путем реконструкции. Только такой дом можно разделить. Разъяснения по этому поводу содержатся в Письме Минэкономразвития РФ от 7 апреля 2017 г. N ОГ-Д23-3939.

Третий вариант – обратиться в суд за признанием строения домом блокированной застройки. При этом в решении судебного органа должно быть обозначено, что каждый из блоков переходит в собственность правообладателей.

Что такое дом блокированной застройки

Определение этого понятия приводится в части 2 ст. 49 ГрК РФ.

Нажмите для увеличения изображения

Как осуществить выдел доли в таком доме

Порядок действий:

Составить соглашение о выделе доли (раздел – если все согласны выделяться одновременно).
Заказать технический план.
Подать технический план и соглашение в Росреестр на регистрацию выдела доли.

Выдел доли в жилом доме может проводиться только одновременно с выделением доли на участок. Поэтому, если долю в доме выделить можно, а участок не будет соответствовать предельным размерам, проводить работы в отношении дома бессмысленно. Аналогично, владелец не сможет оформить выделенный участок в собственность, если на дом за ним продолжит числиться доля.

Выдел доли земельного участка

Что делать

Необходимо проверить, возможно ли совершить юридический выдел доли земельного участка.

Выдел доли на участок допускается при соблюдении следующих условий:

Площадь участка, который выделяется, должна соответствовать предельным размерам градостроительного зонирования. Информация о минимальных и максимальных размерах земельных участков содержится в выписке из правил землепользования и застройки. Ее можно получить через МФЦ бесплатно.

Все собственники должны быть согласны на выдел участка в натуре. Если совладельцы отказываются заключать соглашение, то сторона, желающая отделиться, вправе требовать выдел через суд.

Порядок выдела земельного участка:

Заказать межевой план на образование земельного участка путем выдела.
Подписать соглашение о выделе с совладельцами (если есть решение суда – соглашение не нужно).
Подать документы в орган регистрации прав.

Если нельзя выделить самостоятельный участок

Владельцы земельных долей на участок могут продолжить владение землей в соответствии со сложившимся порядком пользования, или в любой момент определить новый порядок. Государственная регистрация подобных соглашений не требуется.

Незначительная доля на земельный участок и строение может быть выкуплена по решению суда другими собственниками.

Прочтите: Выделение супружеской доли в имуществе нажитом во время брака

Подведем итоги

Владелец доли на имущество имеет право на выдел доли в натуре, а если это невозможно – на выплату стоимости доли.

Выдел доли в жилом доме (раздел жилого дома) не допустим. Такие работы можно провести в том случае, если строение является домом блокированной застройки.

Чтобы выделить долю земельного участка, нужно, чтобы ее размер соответствовал предельным размерам, которые определены для образуемых участков градостроительными документами.

Выделение доли в натуре в частном доме: условия и стоимость 2019

Время чтения: 5 минут

При определенных жизненных обстоятельствах возникает необходимость проводить выделение доли в частном доме в натуре. Это может потребоваться для разнообразных целей, а случаев, когда владельцев собственности несколько, в нашей жизни встречается множество.

Разберем, как грамотно провести выделение доли в натуре на законных основаниях.

Что такое общая долевая собственность

Общая долевая собственность представляет собой режим, при котором имущество находится во владении нескольких лиц, с определением доли каждого из участников. Общая собственность может возникать в силу различных обстоятельств:

купить долевую собственность можно при заключении сделки;
стать собственником возможно в случае получения наследства;
в результате создания крестьянского (фермерского) хозяйства;
совместной постройки дома;
соединения или смещения имущества и другое.

Узнайте подробнее что собой представляет общая долевая собственность на дом.

Размер долей в праве общей долевой собственности

Выделение долей в натуре в жилом доме по общему правилу происходит поровну, если по договору или закону не предусмотрено другое.

Выражаются доли в виде дробей или процентов. В некоторых случаях этот размер определяется в зависимости от вклада каждого участника. Повлиять на него могут внесенные в объект улучшения, которые повышают рыночную стоимость объекта.

Узнайте более подробно как происходит определение долей в праве общей долевой собственности.

Особенности выделения долей в общей долевой собственности

Согласно гражданскому законодательству, выделение части дома из общей долевой собственности может происходить по соглашению между участниками, а при недостижении согласия – в судебном порядке.

В том случае, когда выдел доли в натуре невозможен или же размер ущерба несоразмерный, собственник имеет право на компенсацию в виде стоимости его доли.

Процедура выделения доли в частном доме

В связи с различными жизненными событиями актуальным является вопрос, как выделить свою долю из общего имущества. Такая процедура может происходить в добровольном или судебном порядке. Рассмотрим оба варианта и их особенности.

Условия, при которых допускается выделение доли в натуре

Для того чтобы можно было выделить долю в натуре, должны соблюдаться следующие условия:

Жилое помещение является домовладением. С квартирой этот вариант невозможен, так как в собственность каждого лица должны перейти не только жилые комнаты, но и подсобные помещения (туалет, ванная, коридор и другое). Однако можно произвести выделение в двухквартирном доме.
Выделение доли не наносит ущерб имуществу, которым владеет несколько собственников.
После процедуры объект используется по назначению, а права всех собственников соблюдены.
В результате не уменьшается стоимость объекта.

Денежная компенсация за долю имущества

Не всегда возможно и целесообразно выделять долю в натуре. Чаще всего это касается случаев, когда она слишком незначительна либо не интересна участнику. При этом не всегда представляется возможным разделить помещение согласно обозначенным долям и приходится компенсировать разницу.

Как правило, проводить выплату одному из собственников можно исключительно с его согласия. Однако если размер доли незначителен, ее нельзя выделить и она не представляет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может обязать остальных участников выплатить компенсацию без согласия этого гражданина.

Выдел доли по договоренности

Рассмотрим, как выглядит пошаговая инструкция выделения доли в частном доме.

Оформление. Для начала нужно создать изолированное помещение.
Составление технического паспорта в БТИ и внесение в него всех изменений.
Согласование выделения доли с другими собственниками, а при невозможности достичь соглашения – обращение в суд и получение соответствующего решения.
Регистрация права собственности в Росреестре.

Выделение доли в судебном порядке

Как свидетельствует практика, выделить долю в натуре в частном доме не всегда получается по договоренности. В таком случае придется инициировать судебную процедуру.

Во время судебного заседания нужно доказать свою точку зрения. В некоторых случаях в поможет строительно-техническая и оценочная экспертизы.

Перечень документов

При обращении в суд с исковым заявлением нужно подать следующий список документов для выделения доли в доме:

правоподтверждающие документы на жилье;
паспорт заявителя;
заключение о возможности выделения доли в натуре;
иные документы, подтверждающие требования истца;
квитанцию об уплате госпошлины.

В самом заявлении следует указать все обстоятельства дела, перечислить имеющиеся доказательства и предоставленные документы.

В роли ответчиков выступают остальные совладельцы дома. Иск и его копии подаются в количестве, зависящем от числа ответчиков по делу.

Подсудность определяется по месту регистрации недвижимого имущества по аналогии с другими делами, связанными с любой недвижимостью.

Регистрация изменений в правах собственности в Росреестре

Для кадастрового учета и регистрации изменений в Росреестр нужно предоставить следующие документы:

заявления от каждого из собственников;
документы, подтверждающие право собственности на жилье;
соглашение о выделении доли в натуре либо решение суда с отметкой о вступлении в силу;
документы, удостоверяющие личности заявителей;
нотариально заверенную доверенность, если документы подает не собственник.

Сколько стоит выделение доли в частном доме

Сколько стоит выделить свою долю в доме, напрямую зависит от способа проведения процедуры. Судебное разбирательство обойдется недешево, так как за иски материального характера предусмотрена госпошлина, которая высчитывается в зависимости от цены иска. Этот вопрос подробно урегулирован Налоговым кодексом РФ, в котором расписаны ставки пошлины, взимаемой при подаче искового заявления.

Выдел доли в натуре жилого дома в добровольном порядке обойдется дешевле. Заплатить придется за составление соглашения. Однако стоит учитывать, что на понесенные расходы также повлияет, выделяется доля согласно четко установленным частям или нет. Таким образом, цена в каждом конкретном случае может значительно отличаться.

Особенности выделения долей детям

Выделение из общедолевой собственности частного дома доли детям происходит в обязательном порядке по условиям программы материнского капитала. Эта процедура – обязательное условие для того, чтобы данного рода государственную помощь можно было потратить на приобретение жилья.

Процесс можно осуществить двумя путями:

составить соглашение о выделении доли детям в жилье в связи с использованием материнского капитала;
заключить договор дарения.

При составлении соглашения выделение доли в праве собственности на дом происходит обычно у нотариуса. Хотя в законодательстве нигде не указано, что нотариальное удостоверение обязательно при заключении таких соглашений, большинство граждан все же обращается к нотариусу. Это служит гарантией того, что документ будет составлен юридически грамотно и его примет регистрирующий орган.

Многих интересует, куда обращаться при выделении долей дома детям при составлении договора дарения. Данный документ является типовым, а потому для его составления можно обратиться в любую юридическую компанию.

Практика судов

Перед тем как обратиться в судебную инстанцию, следует ознакомиться с тем, как решаются такие дела в суде. Судебная практика по выделу доли дома в натуре свидетельствует о том, что часто по таким делам назначаются различные экспертизы для установления возможности раздела. Иногда возможна и независимая оценка имущества.

Целью таких действий является получение лицом именно той части объекта, которая принадлежит ему по закону.

При принятии окончательного решения суд обращает внимание на следующее:

дом остается пригодным для эксплуатации после проведения процедуры выделения;
не нарушены права и интересы третьих лиц;
реальная доля соответствует установленным в законодательстве нормам.

Зачастую граждан также интересует, можно ли продать долю в доме без выделения в натуре. Сделать это реально, однако для этого доля каждого участника все равно должна быть четко определена.

Выводы

По разным причинам граждане вынуждены производить выделение доли в натуре в частном доме. Сделать это можно путем составления соответствующего соглашения, что является оптимальным путем решения данного вопроса. Однако если заключить договор невозможно, существует право обратиться в суд.

Стоит учитывать, что выделение доли осуществляется при соблюдении определенных в законодательстве условий, а значит, совершить его можно далеко не со всеми объектами недвижимости.

Как разделить жилой дом в натуре: Видео

Выдел доли в натуре в жилом доме: порядок, помощь адвоката

Любая недвижимость обладает своей жилой и общей площадью, часта она находится в долевом соотношении, не смотря на то обстоятельство, что дом фактически состоит из двух самостоятельных половин с отдельными входами. Поэтому при необходимости ее можно разделить между собственниками.

Наш юрист по жилищному праву готов как провести процедуру в административном порядке, так и решить любые жилищные споры в суде.

Выдел доли из общедолевой собственности

Чтобы каждый из собственников имел право покупать, продавать или завещать свою часть, требуется осуществить выдел доли жилого дома из имущества. Это крайне важный моменты, на который каждый из нас должен обратить пристальное внимание.

Часто случаются проблемы, когда со временем в одной семье могут измениться потребности. Например, кому-то может понадобиться сделать пристройку или перепланировку.

Поэтому и возникает вопрос о правовой стороне раздела помещения или о размере его части.

Ведь в случае пристроя к своей части оставаясь долевым собственником – вы фактически увеличиваете собственность соседа, который не вкладывает в строительство.

Раздел недвижимости при различных ситуациях может быть очень неоднозначным и зависит от каждого конкретного случая, бывает, что одновременно требуется еще и приватизация дома через суд. В результате выдел доли дома в натуре из общей долевой собственности интересует все большее количество наших соотечественников.

Порядок выдела доли

Важно понимать, что порядок выдела доли в натуре дома не является сложным, но людям могут понадобиться дополнительные консультация адвокатов. В первую очередь это относится к вопросам о том, в каких случаях и как именно осуществляется процедура, когда можно делить и выделять свои владения.

В порядке выдела необходимо:

Получить планы БТИ, техническую информацию относительно разделяемого объекта недвижимости, чтобы можно было понимать конфигурацию помещения, наличие несогласованных перепланировок;
Все перепланировки подлежат узаконению в процессе выдела в натуре т.к. нельзя признать права на объект недвижимости, который имеет отдельные части самовольно пристроенные перестроенные владельцами дома (читайте условия нашей акции согласование перепланировки в жилом доме по ссылке);
Начинать необходимо с административного порядка, часто требуется заключение специалистов в области строительных правил с ответами на вопросы: затрагиваются ли права третьих лиц разделом, возможен ли он технически с соблюдением строительных норм и правил, требуется ли перестройка в рамках раздела и т.п.;
В случае отказа со стороны администрации в разделе – право на судебную защиту дает положительный результат;
После вынесения решения о разделе дома в натуре необходимо вновь обратиться в органы технической инвентаризации объектов для последующего приведения планов в соответствии с выводами решения суда;
После исправления планов БТИ подаются документы на регистрацию в Росреестр через многофункциональные центры населенного пункта нахождения объекта недвижимости.

ВНИМАНИЕ: квартира является своеобразной недвижимостью и кардинально отличается от частного жилья. За счет всего этого выдел доли в многоквартирном доме имеет свои трудности.

Соглашение о выделе доли в натуре в частном доме

При наличии какого-либо спора, особенно если дело касается недвижимости, всегда проще и лучше для дальнейшей совместной жизни договориться. При этом договоренность собственников о выделе подлежит письменному оформлению. Соглашение удостоверяется нотариусом, непосредственно текст соглашения может составить нотариус.

В соглашении указываются:

данные всех собственников дома, с указанием размера их действующей доли
данные о частном доме, в отношении которого заключается соглашение
ссылка на техническое заключение, согласно которому выдел доли в натуре возможен
то, к чему пришли собственники (то есть то, ради чего и заключается настоящее соглашение): указание, в чем заключается доля каждого из собственников
данные о размере компенсации, если выделяемые доли не соответствуют имеющимся долям, либо указание на отсутствие у сторон материальных требований друг к другу
о прекращении долевой собственности, в связи с выделом долей в натуре

ВАЖНО: также в соглашении необходимо определить судьбу земельного участка, на котором находится дом.
Соглашение составляется в количестве, равном количеству собственников, плюс экземпляр для Росреестра.
Далее обращаемся в Росреестр для регистрации изменений в праве собственности, по итогам регистрации получаем выписку из ЕГРН (свидетельства о государственной регистрации права собственности в настоящее время не выдаются).
ВНИМАНИЕ: не пропустите возможность консультации юриста бесплатно без телефона через комментирование — подписавшись на наш канал YouTube

Когда выдел невозможно сделать?

Условные причины (назовем их устранимые):

Совершена перепланировка помещения – выдел доли до узаконения перепланировки невозможен
Один из собственников умер, без вести пропал – выдел доли невозможен до завершения процедуры принятия наследства либо установления места нахождения лица, которое пропало без вести

Безусловные причины (назовем их неустранимые)

случаи, когда выдел доли прямо запрещен законом, например, запрещено выделять долю в натуре в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
выдел доли невозможен, если при его совершении будет нанесен несоразмерный ущерб жилому дому, под этим понимают:
жилым домом неудобно будет пользоваться либо нельзя будет им пользоваться по его основному назначению
выдел доли приведет к ухудшению технического состояния дома
при выделе снизится стоимость дома либо его нематериальная ценность (если, например, на фасаде дома имеются элементы, представляющие историческую ценность)

В случае если выдел в натуре невозможен, то суд может вынести решение о выплате компенсации другими собственниками, после получения которой лицо перестает быть собственником жилого дома и теряет права проживания в нем.

Более того, если доля одного из собственников мала, выдел в натуре невозможен и этот собственник не заинтересован в использования жилого дома, суд может вынести решение о выплате ему компенсации без его согласия.

В этом случае такой собственник обязан получить компенсацию и утрачивает право на недвижимость.

При этом то обстоятельство, что один из собственников не заинтересован в использовании имущества, подлежит тщательному изучению и установлению судом.

Если при выделе доли в натуре, выделяются помещения, которые больше имеющейся доли, то с собственника взыскивается компенсация в пользу других собственников.

Даже если выдел доли в натуре невозможен, Вы можете защитить свои права, обратившись в суд с требованием об определении порядка пользования спорным имуществом.

Исковое заявление о выделе доли в натуре в жилом доме

В исковом заявлении следует указать:

наименование и адрес суда
данные собственников жилого дома
цена иска
описание всех обстоятельств выдела доли и ссылка на документы, согласно которым, выдел доли, по мнению лица, обращающегося в суд, возможен
список строительных работ, которые необходимо выполнить для выдела
требования о выделе конкретной доли и в конкретном имуществе, если выдел невозможен – то заявляем требование о взыскании компенсации, в обоснование размера компенсации нужно представить заключение эксперта
требование о взыскании расходов по оплате услуг адвоката
перечень документов, которые прикладываются к исковому заявлению

Более того, необходимо учитывать такой нюанс, если Вами были произведены работы по улучшению жилого дома (заменены окна, печное оборудование, работы по монтажу канализации, отопления, ремонт внутри дома и т.п.

), то размер Вашей доли может быть увеличен, поскольку увеличилась и стоимость дома.

Данные обстоятельства необходимо также тщательно изложить в иске, сформулировать соответствующие требования и представить доказательства.

К исковому заявлению необходимо приложить:

документ, подтверждающий оплату госпошлины
правоустанавливающие документы на спорное имущество
все документы, на которые Вы ссылаетесь в тексте искового заявления
также копию договора об оказании юридической помощи
документ подтверждающий оплату Вами вознаграждения по такому договору.

Изготавливаются копии всех материалов по количеству сторон и для суда. Иск подается в районный суд по месту нахождения жилого дома.

Адвокат по выделу долей жилого дома в Екатеринбурге

Выдел доли в натуре в жилом доме нужен для многих людей по тем или иным значимым причинам. Все эти моменты крайне важно принять во внимание, если вы хотите, чтобы процедура прошла без каких-либо сложностей. При этом крайне важно заручиться поддержкой наших специалистов, которые зарекомендовали себя с наилучшей стороны. Они будут вас сопровождать на всех этапах мероприятия.

Так что не возникнет никаких сложностей. При этом вы должны понимать, что наши юристы по жилищному праву, с которыми вы будите сотрудничать, обладают большим опытом работы в интересующей вас сфере деятельности.

Отзыв о работе нашего адвоката по жилищному праву

Читайте еще про жилищные судебные споры
Проведем узаконение перепланировки в жилом доме в срок
Узнайте, как сделать прописку на даче по ссылке

Оставьте заявку на бесплатную консультацию юриста прямо сейчас

Записаться на БЕСПЛАТНУЮ консультацию юриста

Как выделить свою часть дома, если на участке есть самовольные постройки?

Вопросы раздела имущества, находящегося в общей собственности нескольких лиц, всегда были и остаются проблемными. Особенно если это имущество недвижимое.

Кроме отсутствия согласия сособственников, желающий выделить свою часть может столкнуться еще и с законодательными ограничениями. Например, с отсутствием технической возможности для такого выделения.

Или, например, с тем, что незаконные действия других сособственников, совершенные относительно объекта общей собственности, могут помешать ему реализовать свое законное право.

Так, один из пользователей портала Право Украины оказался в подобной ситуации, которая заключалась в следующем. Один из сособственников дома и земли, находящихся в общей частичной собственности, хочет выделить свою часть в натуре. Фактически имущество уже поделено, помещения отдельные, забор стоит. Но на территории второго сособственника есть самовольные постройки.

Пользователь задал вопрос: как сособственнику, желающему выделить свою часть, сделать это правильно – путем раздела или выделения? Если фактически его часть меньше, может ли он просить денежную компенсацию?

Появились следующие мнения.

Позиция 1

Если есть только 2 сособственника, то выделение будет фактически являться разделом. Основное отличие в том, что при разделе общая собственность прекращается для всех сособственников, а при выделении – только для выделяющегося.

Позиция 2
В данной ситуации нужно просить о выделении части, поскольку суд разделить не сможет именно из-за наличия самовольных построек.
Позиция 3

Можно выдвигать исковые требования и о выделении, и о разделе. В случае раздела суд просто оставит без внимания самовольные постройки, а разделит только узаконенную недвижимость.

Мнение юристов проекта: Исходя из норм гражданского законодательства имущество, находящееся в общей частичной собственности, может быть фактически поделено путем:

– раздела в натуре между сособственниками по их взаимному согласию (ч. 1 ст. 367 ГК);

– выделения в натуре одним из сособственников своей части (ч. 1 ст. 364 ГК).

Проанализировав положения законодательства, а также судебную практику, можно прийти к выводу о том, что все три позиции, являются верными, в той или иной степени.
Чем отличаются выделение и раздел?
Практическая разница между вышеуказанными двумя способами, которыми можно поделить общее имущество, заключается в том, что при разделе право общей частичной собственности прекращается всегда, а при выделении – не всегда.

Так, при выделении части одним из сособственников право общей собственности для него прекращается. При этом для других сособственников, которые не желают выделять свои доли, право общей частичной собственности сохраняется (с перераспределением долей).

Однако если сособственников было всего двое, то право общей собственности при выделении одним из них своей части автоматически прекращается и для второго (поскольку он остается единственным сособственником, то есть фактически единственным собственником).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации выделение равно разделу (выделение одним из сособственников дома своей части будет иметь те же правовые последствия, что и раздел).

Возможны ли раздел и выделение при наличии самовольных построек?

Согласно п. 2.

3 Инструкции по проведению раздела, выделения и расчета долей объектов недвижимого имущества не подлежат разделу объекты недвижимого имущества, в состав которых входят самовольно построенные (реконструированные, перепланированные) объекты недвижимого имущества. Вопрос относительно их раздела может рассматриваться только после признания права собственности на них в соответствии с законом.

Что же касается выделения, то согласно п. 3.

11 указанной Инструкции при наличии самовольно построенных (реконструированных, перепланированных) объектов недвижимого имущества документы относительно выделения готовятся только после признания права собственности на них в соответствии с законом. Самовольно построенные объекты недвижимого имущества в расчет не включаются (имеется в виду расчет размера частей в общей собственности).

Исходя из данных норм можно утверждать следующее.

Поскольку дом, несмотря на то что фактически он поделен на два отдельных помещения, является одним объектом недвижимого имущества, то самовольные постройки одного из сособственников входят в состав всего этого объекта недвижимости, а не только той части, которой такой сособственник фактически пользуется. Именно поэтому раздел этого дома (объекта недвижимого имущества, в состав которого входят самовольно построенные объекты недвижимого имущества) невозможен.

Выделению же части, к которой такие самовольно построенные объекты после выделения отношения иметь не будут, ничего не препятствует (пункт 3.11 Инструкции указывает на невозможность выделения именно самовольно построенных объектов недвижимости).

Согласно ч. 4 ст. 357 ГК сособственник жилого дома может в установленном законом порядке за свой счет сделать достройку или пристройку без согласия других сособственников, если это не нарушает их прав. Такая достройка (пристройка) является собственностью сособственника, который ее сделал, и не изменяет размер долей сособственников в праве общей частичной собственности.

Таким образом, при выделении (при составлении экспертно-технического вывода о возможности раздела имущества) такая достройка или пристройка (независимо от того, соблюдался ли при ее постройке установленный законом порядок) просто не будет включаться в расчет размера части выделяющегося сособственника.

Позиция судебных органов

Однако все вышеуказанное – теория. На практике же судебные органы подходят к использованию понятий «выделение» и «раздел» менее формально. Можно найти множество судебных решений всех инстанций о выделении части, притом что исковые требования выдвигались о разделе имущества, или вообще о прекращении права общей частичной собственности.

Что касается наличия самовольных построек, то правовая позиция ВСУ, изложенная в постановлении от 04.12.2013 по делу № 6-130цс13, заключается в следующем.

В результате самовольного строительства (в том числе и реконструкции, капитального ремонта, перепланирования, перестройки, надстройки, проводимых без соблюдения требований законодательства) объект недвижимости утрачивает тождественность с тем, на который собственником получено право собственности. Поэтому объекты недвижимого имущества, в состав которых входят самовольно построенные (реконструированные, перепланированные) объекты, не являются объектами права собственности (ч. 2 ст. 376 ГК), а потому не могут быть предметом раздела (выделения) согласно с нормами ст. ст. 364, 367 ГК.

Однако в судебной практике можно встретить и несколько иной подход.

Так, суды отказывают в разделе (выделении) в том случае, если делить хотят сам самовольно построенный или перестроенный объект (постановление ВСУ от 04.12.2013 по делу № 6-130цс13).

Если же делятся законные объекты, то наличие на земельном участке самовольных построек не препятствует разделу узаконенных (определение ВССУ от 10.04.2014 по делу № 6-975св14).

В данном случае суд, защищая законные права и интересы одного из сособственников, который хочет выделить в натуре свои узаконенные объекты, просто не берет в расчет наличие самовольно построенных другим сособственником объектов.

Сам себе хозяин: порядок выдела доли в жилом доме

19.11.2019

В существующей застройке Алтайского края немало индивидуальных жилых домов, находящихся в общей долевой собственности, при этом фактически каждая доля в домовладении представляет собой отдельное жилое помещение с изолированным входом.

Соответственно, с целью увеличения оборотоспособности своего имущества собственники таких долей желают разделить принадлежащие им домовладения в натуре, то есть выделить свои доли в здании и земельном участке в отдельные объекты недвижимости. Зачастую, собственники решают выделить свои доли в виде квартир. При этом такое решение не всегда является оптимальным.

Принимая решение о выделе доли необходимо иметь ввиду, что согласно ч. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.

2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются. Следовательно, при создании квартир в жилом доме, требуется изменение его назначения на многоквартирный дом.

Необходимо также учитывать, что земельные участки, на которых могут располагаться индивидуальные жилые дома, имеет правовой режим отличный от правового режима земельных участков, сформированных для размещения иных объектов недвижимости.

В частности, многоквартирный дом должен располагаться на едином земельном участке, который является общим имуществом собственников расположенных в таком доме квартир.

Кроме того, присвоенные земельному участку вид разрешенного использования и категория должны предусматривать возможность размещения и эксплуатации соответствующего вида жилого помещения.

Также преобразование жилого дома в многоквартирный дом и создание в нем квартир подразумевают возникновение особых правоотношений между собственниками таких квартир по вопросам управления и содержания общего имущества многоквартирного дома, связанных, например, с использованием расположенного под ним земельного участка, инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, а также с ремонтом, переустройством и перепланировкой расположенных в нем помещений.

При этом действующее земельное законодательство, законодательство о градостроительной деятельности, документы градостроительного зонирования, принятые органами местного самоуправления в отношении территорий муниципальных образований ограничивают предельные (минимальные и максимальные) размеры земельного участка, на котором могут быть расположены объекты капитального строительства. В перспективе развития российского законодательства существует возможность установления дополнительных правовых ограничений для правообладателей земельных участков, занятых многоквартирными домами, в том числе не исключено принятие нормоположений, уменьшающих размер площади таких земельных участков, и правомочий, переданных собственникам квартир в таких домах.

Таким образом, выдел долей в жилом доме в виде квартир не всегда приводит к ожидаемым последствиям, поскольку имеет ряд «подводных камней».

Однако, указанное выше не означает невозможность реального раздела жилого дома между сособственниками – наиболее предпочтительным является раздел домовладения на блоки в доме блокированной застройки. Исходя из положений п. 2 ч. 2 ст.

49 Градостроительного кодекса РФ, жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования, являются жилыми домами блокированной застройки.

Каждый жилой дом, имеющий общую стену с другим жилым домом, фактически является отдельным блоком жилого дома блокированной застройки и представляет собой самостоятельный объект недвижимости, который подлежит государственному кадастровому учёту и права на который подлежат государственной регистрации.
Иными словами, блок в доме блокированной застройки наряду с индивидуальным жилым домом является самостоятельными объектом недвижимости, к несомненным плюсам которого необходимо отнести следующее:
— под каждым блоком формируется отдельный земельный участок, площадь которого устанавливается исходя из документов градостроительного зонирования (многоквартирный дом подлежит размещению на едином земельном участке, к формированию такого земельного участка предъявляются более строгие требования);
— собственник блока имеет возможность оформления такого земельного участка в личную собственность (земельный участок под многоквартирным домом является общим имуществом собственников квартир в таком доме);
— ввиду отсутствия у соседей общего имущества, в отношении которого требуется совместное управление, собственник блока самостоятелен в вопросах владения и пользования принадлежащих ему блока и земельного участка (на земельном участке под блокированную жилую застройку допускается размещение индивидуальных гаражей и иных хозяйственных построек);
— собственник блока самостоятелен в вопросах распоряжения принадлежащих ему блока и сформированного под ним земельного участка (при продаже блока и земельного участка не требуется согласие соседа, тогда как такое согласие требуется при наличии у соседа доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок).

С учетом того, что образование блоков в данном случае осуществляется в результате раздела исходного объекта недвижимости (жилого дома), в соответствии с ч. 1 ст. 41 Закона № 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образуемые объекты недвижимости осуществляется одновременно.

В случае, если для раздела здания и образования блоков в доме блокированной застройки требуется реконструкция здания, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образованные в результате раздела блоки осуществляются на основании заявления всех сособственников указанного объекта недвижимости с приложением соглашения о разделе объекта недвижимости или соответствующего решения суда, разрешения на ввод реконструированного объекта недвижимости в эксплуатацию, а также технического плана здания, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных блоков.
В случае, если здание изначально соответствовало признакам жилого дома блокированной застройки и реконструкция для его раздела не требуется, постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образованные блоки осуществляется на основании заявления всех сособственников указанного объекта недвижимости с приложением соглашения о разделе объекта недвижимости или соответствующего решения суда, а также технического плана, в состав приложения к которому в качестве обоснования кадастровых работ необходимо включить заключение органа, уполномоченного в области градостроительной деятельности, содержащее информацию, подтверждающую,
что исходное (преобразуемое) здание соответствует характеристикам жилого дома блокированной застройки без необходимости проведения реконструкции.
При недостижении согласия по вопросам государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на квартиры, блоки в доме блокированной застройки сособственник здания вправе обратиться суд в порядке искового производства к остальным сособственниками указанного здания с требованиями о государственном кадастровом учете помещений, признании прав на них и прекращении права общей собственности на данное здание.
При этом обращаем внимание, что при разделе жилого дома на блоки и земельного участка под ним необходимо учитывать вид разрешённого использования земельного участка, на котором он расположен, поскольку, как отмечено выше, земельные участки должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Богатырева Т.А., главный специалист-эксперт отдела организации, мониторинга и контроля

Управления Росреестра по Алтайскому краю