Как считается налоговый вычет, если я продаю и покупаю квартиру?

Законодательство обязывает граждан платить налог с дохода от любого проданного объекта недвижимости. Это касается и граждан пенсионного возраста. Всегда ли продажа недвижимости облагается налогом, как правильно рассчитать НДФЛ и уплатить — расскажем в статье.

Правила уплаты налога при продаже квартиры

При продаже имущества владелец получает доход, а значит обязуется заплатить НДФЛ — 13%. Если объект недвижимости находился в собственности в течение минимального срока пользования или более, владелец освобождается от уплаты налога.

Минимальный срок владения квартирой

Минимальный срок владения — это определенный срок, после которого владелец имеет право продать имущество без уплаты подоходного налога и заполнения декларации. Даже если на сделке удастся заработать миллион рублей (любую сумму), государство не предъявит претензий.

Срок владения квартирой начинает исчисляться с момента регистрации права собственности в Росреестре. Для унаследованных квартир — с момента смерти наследодателя. А для квартир, полученных по программе реновации, срок будет считаться со времени регистрации предыдущей квартирой.

Если недвижимость реализуется раньше окончания минимального периода, то собственник должен предоставить налоговой отчет, даже если воспользовался льготами и НДФЛ равен нулю.

Изменения в 2020 году

В 2020 году для некоторой недвижимости, которую можно продать без налога, минимальный срок владения сократили с пяти до трех лет. Это имеет отношение к квартирам:

купленным до 1 января 2016 года;
унаследованным;
приватизированным;
подаренным близким родственником;
единственным в собственности (т.е. других квартир у владельца нет).

В остальных ситуациях минимальный срок владения 5 лет.

Расчет налога с продажи квартиры

Налог от продажи квартиры рассчитывается следующим образом:

Нужно понять, с какой суммы будет взиматься налог. Определяется кадастровая стоимость квартиры (ее можно посмотреть на сайте Росреестра) и эта сумма умножается на коэффициент 0.7.
Сравнить официальную стоимость с той, которая прописана в договоре с покупателем. Налог платится с наибольшей суммы.
Использовать вычеты, если собственник имеет на них право.
От оставшейся суммы вычесть 13% — это и есть налог с продажи квартиры, который будет перечислен в казну государства.

Пример расчета

Предположим, собственник продавал квартиру в 2018 году за 2 600 000 рублей. Кадастровая стоимость недвижимости равняется 4 000 000 рублей на период 1 января того же года.

Налоговая служба возьмет ее в расчет и умножит на 0,7. Получится 2 млн 800 тыс. Этот показатель превышает сумму, указанную в договоре, значит НДФЛ будет рассчитываться с этой суммы.

Затем 2 800 000 умножаем на 13%, сумма налога составит 364 000 рублей.

Как продать квартиру без уплаты налога

Закон разрешает продать квартиру без уплаты налога в случаях, если:

это единственное жилье и оно находится в собственности не менее трех лет;
недвижимость была приватизирована более трех лет назад;
квартира была получена по наследству или подарена родственниками, срок владения которой не менее трех лет;
недвижимость куплена после 1 января 2016 года, срок владения которой 5 лет.

В остальных случаях требуется заплатить налог 13%.

Продажа квартиры без уплаты налога в отдельных случаях

Рассмотрим подробнее, надо ли и как уплачивать налог в частных случаях.

Налог от продажи квартиры в общей долевой собственности

Уплаты НДФЛ можно избежать, если продавать квартиру по долям. Например, два собственника поровну владеют квартирой. Они вправе продать ее не по общему договору купли-продажи, а по отдельным. Тогда каждый может использовать имущественный вычет, который перекроет стоимость доли.

Налог с продажи недвижимости по «‎переуступке»‎‎

Дольщик, который покупает жилье в недостроенном доме, вправе не дожидаться окончания работ и реализовать недвижимость при необходимости. Тогда это будет сделка по переуступке прав. Один дольщик в договоре будет заменен другим.

Подоходный налог с продажи квартиры по ДУ такой же — 13%. Применяется он только к разнице суммы между изначальной стоимости жилья (по ДДУ) и по переуступке.

К примеру, если у застройщика приобрели дом за 3 миллиона рублей, а позже решили продать за 3,5 млн, то НДФЛ отсчитывается только с 500 тысяч рублей наценки.

А если продать его по той же цене, что и купили или ниже, налог платить не нужно.

Налог при продаже подаренной квартиры или полученной по наследству

При продаже подаренной или унаследованной квартиры придется учитывать минимальный срок владения — только после него налог с продажи квартиры не будет исчисляться. Правила следующие:

для недвижимости, полученной по дарственной от близкого родственника, члена семьи или по наследству срок составляет 3 года;
начиная с 1 января 2020 года, если квартира — единственные жилье, то период владения сокращается до 3 лет;
если недвижимость была подарена посторонним лицом, чтобы избежать уплаты налога придется подождать 5 лет.

Если собственник не готов столько ждать, то НДФЛ при продаже квартиры придется уплатить, а для уменьшения налоговой базы воспользоваться вычетами.

Как уменьшить налог при продаже квартиры

Собственники, которые владеют квартирой меньше минимального срока, могут сэкономить на налоговых выплатах. Для этого есть несколько возможностей.

Имущественный вычет в размере 1 млн рублей

Владелец может рассчитывать на максимальную сумму налогового вычета в 1 000 000 рублей при продаже квартиры или доли. Для другого имущества (автомобили, гаражи) предусматривается ограничение в 250 000 рублей.

Например, квартира была куплена за 5 миллионов рублей, а продана за 5,5. Вычет будет выглядеть таким образом:
5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000.
НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 рублей.

Уменьшение налога на расходы при приобретении

Вместо оформления вычета продавец имеет право снизить размер дохода на сумму расходов. Для этого учитываются реальные (подтверждается документально) расходы, напрямую связанные с покупкой. В некоторых ситуациях это решение выгоднее, чем оформление вычета.

Например, владелец продал дом за 5 миллионов (купил за 4,5 млн). Расчет налога с продажи будет выглядеть так:
5 000 000 – 4 500 000 = 500 000.
НДФЛ: 500 000 * 13% = 65 000.

Получение вычета в 260 000 рублей при покупке другого жилья

Если сначала была продана одна квартира, а затем куплена другая (в течение одного года), то налоговая база рассчитывается с каждого объекта. Потому что это две разные сделки со стороны налогообложения. Владельцу придется перечислить НДФЛ с реализации одной недвижимости, а затем можно оформить вычет со второй.

Так по закону можно 1 раз в жизни получить не более 260 тысяч рублей (13% от стоимости купленной квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей). Условие для этого вычета: обе сделки должны быть заключены в течение одного календарного года (с 1 января по 31 декабря).

Стоит ли использовать занижение цены в договоре купли-продажи квартиры

Для покупателя выгоднее, чтобы в договоре числилась реальная цена — тогда его права будут защищены.

Обход налогов — это нарушение закона. Контрольные органы в последнее время ужесточили борьбу с договорами, в которых прописывается заниженная цена на недвижимость.

По статистике каждый второй договор купли-продажи недвижимости в столице оформляется с не соответствующей реальности ценой, а в Санкт-Петербурге каждая третья сделка сопровождается «теневой бухгалтерией».

Это делается с целью снижения налогооблагаемой базы.

Риэлторы часто советуют воспользоваться уловкой: в договоре прописать более низкую стоимость на жилье, а на остальную оговоренную сумму запросить с владельца расписку. Не рекомендуется связываться с любыми схемами обхода налогов. Так покупатель становится беззащитным со стороны закона.

Как правильно заплатить налог при продаже квартиры

Если вы решили не ждать минимального периода владения и продать квартиру, то нужно составить декларацию. Сделать это можно на сайте ФНС или через личный кабинет портала госуслуг.

Правила заполнения декларации

Декларацию необходимо заполнить по форме 3-НДФЛ, действующей в 2020 году, она включает:

титульный лист (данные о плательщике: ФИО, ИНН, дата рождения и др.);
раздел 1 (данные КБК, ОКТМО и сумма налога);
раздел 2 (расчет налога);
приложение 1 (доходы);
приложение 6 (вычеты);
расчет к приложению 1.

Подробнее о том, как заполнить декларацию, — в образце.

Документы, прилагаемые к декларации

К декларации прикрепляются документы:

паспорт;
договор купли-продажи;
ИНН;
платежные документы, подтверждающие понесенные расходы;
документы, подтверждающие передачу денег за квартиру;
в отдельных случаях — дарственная или свидетельство о наследовании.

Документы передают в налоговую службу, придя лично в отделение, отправляют по почте (с описью вложения) или в электронном виде через Единый портал государственных услуг (с электронной подписью).

Сроки подачи декларации и уплаты налога

Декларацию необходимо подать в ИФНС не позже 30 апреля следующего года после продажи недвижимости. Если конечная дата — это выходной, то в расчет берется ближайший рабочий день.

Рассчитанный налог с продажи квартиры нужно перевести в госбюджет до 15 июля после подачи декларации. Реквизиты счета предоставляют в отделении ИФНС.

За игнорирования сроков уплаты налога полагается штраф до 20% от неуплаченной суммы. Если из-за личных обстоятельств нет возможности уплатить в срок, можно обратиться в ФНС и написать заявление о рассрочке.

Заключение

Есть два минимальных срока владения квартирой — 3 или 5 лет. После этого срока владелец имеет право продать недвижимость без уплаты НДФЛ. Если нет возможности ждать, можно воспользоваться уменьшением дохода на сумму расходов или налоговым вычетом. В большинстве случаев требуется подать декларацию в ИФНС — независимо от того, получена ли прибыль от сделки или нет.

Налоговый имущественный вычет при продаже квартиры. Возврат налога с продажи квартиры

04 января 2021

В этой статье вы узнаете, когда вы обязаны заплатить налог при продаже квартиры, а в каких случаях можно этого избежать. Кто и как может воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет при продаже квартиры и какие существуют способы для того, чтобы уменьшить сумму налога и заплатить меньше.

Статьи

Бесплатно задайте вопросы

Бесплатный звонок для всей России Мы работаем с 8:00 до 21:00 по Москве

8 (800) 775-75-85

Поможем получить налоговый вычет

Рассчитаем налоговые вычеты,на которые вы можете претендовать

От продажи квартиры вы получаете доход, с которого обязаны уплатить налог за проданную квартиру в размере 13%. Но существуют определенные «льготы», которые позволяют компенсировать часть расходов – это налоговые вычеты.

Налоговый вычет при продаже квартиры — это вычет из категории «имущественных», на который можно уменьшить свой доход, полученный при продаже недвижимости.

Разберемся, с какой именно продажи можно вернуть налог и как это сделать.

Кто имеет право на возврат НДФЛ

Обязательные условия для получения налогового вычета — это быть резидентом РФ — то есть проживать на территории России более 183 дней в году.

Следует детально разобраться, с продажи какой квартиры вы обязаны заплатить 13%, ведь существует ряд условий, когда продаваемое имущество не облагается НДФЛ.

Какая недвижимость не облагается налогом?

Для продажи недвижимости без налога, нужно, чтобы недвижимость находилась во владении предельный минимальный срок владения.

Минимальным предельным сроком считается 3 года для объектов, которые попадают хотя бы под одно из условий:

Недвижимость получена по договору дарения или в порядке наследования от члена семьи или близкого родственника (родители, дети, сестры/братья, бабушки/дедушки, внуки)
Недвижимость стала собственностью вследствие приватизации
Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением
Недвижимость приобретена любым способом до 01.01.2016 года
Продается единственная жилье. То есть на момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры. Или вы продаете первую квартиру в течение 90 дней после покупки второй квартиры.

Во всех других случаях минимальный предельный срок владения составляет 5 лет.

Пример в жизни: Иванов в 2015 году купил жилье за свои средства. И при продаже квартиры в 2019 году, Иванов налог не платил. Так как прошло более трех лет с момента покупки.

Пример в жизни: В марте 2016 года Сидорову в порядке наследования от родителей досталась однокомнатная квартира, он ее продал в начале 2020 года. И налог он за нее не платил — предельный минимальный срок владения такой собственностью истек в марте 2019 г.

Вывод: нет необходимости платить налог при продаже квартиры, если вы владели ей более 3 лет (при соблюдении хотя бы одного из условий наследования/приватизации/пожизненного иждивения) или 5 лет.

Если квартира продана ниже кадастровой стоимости

Если квартира продана за сумму, ниже 70% ее кадастровой стоимости на 1 января текущего года, то налогооблагаемым доходом все равно считается 70% кадастровой цены.

Пример в жизни: Петров продал квартиру за 1 200 000 рублей, а кадастровая стоимость этой квартиры 2.2 млн. Петров, несмотря на фактическую сумму продажи, заплатит подоходный налог с 70% от кадастровой цены – т.е. с 1 540 000₽ (2 200 000*70%), но воспользоваться вычетом он сможет в полном объеме.

Как можно компенсировать часть расходов

Чтобы уменьшить налог к уплате, можно воспользоваться налоговым вычетом или уменьшить сумму налога на расходы, которые были понесены при приобретении продаваемой недвижимости.

Максимально возможная сумма налогового вычета, на которую может быть уменьшен доход при продаже квартиры, это 1 000 000 рублей. Это максимальная сумма, которую вы можете заявить, как налоговый вычет. Неважно, как дорого вы продали жилье, максимальный вычет все равно составит 1 000 000₽.

Пример в жизни: Петров продал квартиру, купленную два года назад, за 1 500 000 ₽. Так как она находилась в его собственности меньше предельного минимального срока, Петров обязан уплатить НДФЛ.

Петров имеет право на получение налогового вычета, и при продаже квартиры он заплатит налог 13% не с 1.5 млн ₽, а с 500 000 руб.

(1 500 000-1 000 000), воспользовавшись налоговым вычетом при продаже квартиры.

Уменьшение дохода на расходы

Вместо того, чтобы оформлять налоговый вычет 1 млн при продаже квартиры, можно уменьшить величину дохода, полученного от продажи, на сумму расходов по приобретению этой квартиры, которые вы можете подтвердить документально.

В расчет берутся фактически произведенные траты, связанные с покупкой этого имущества. И вы заплатите налог с разницы между суммой продажи и покупки.

Пример в жизни: Петров продал за 3 млн ₽ квартиру, которую покупал полтора года назад за 2.5 млн. Так как предельный минимальный срок владения не истек, Петров должен заплатить НДФЛ.

Но вместо налогового вычета за продажу квартиры, Петров уменьшает полученный доход на расходы.

То есть налогооблагаемой становится разница в суммах между продажей и покупкой квартиры — 500 000 ₽ (3000000₽ – 2500000₽).

Расчет налогового вычета при продаже квартиры

Есть несколько нюансов, которые следует учитывать при оформлении налогового вычета.

Долевая собственность

Налоговый вычет для владельцев долевой собственности делится пропорционально их долям, если квартира продается по одному договору купли-продажи — как единый объект недвижимости. Но если каждый из собственников оформит продажу своей доли по отдельному ДКП, то каждый из них имеет право на полноценный налоговый вычет в размере 1 млн рублей.

Совместная собственность

В этом случае квартира продается как единый объект недвижимости, т.е. налоговый вычет на нее положен только один. Распределяется он между собственниками по договоренности.

Важно!

Даже если налоговые вычеты полностью покрывают сумму дохода и платить налог не требуется, налоговую декларацию все равно необходимо предоставить в налоговые органы.

Сроки предоставления налоговой декларации

Налогоплательщик обязан отчитаться о продаже квартиры по истечению года, в котором была осуществлена продажа и был получен доход. Налоговую декларацию 3-НДФЛ необходимо предоставить до 30 апреля. Если по итогам декларации необходимо уплатить налог, то это нужно сделать не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи квартиры.

Сколько раз можно воспользоваться налоговым вычетом

Вычет НДФЛ при продаже жилья можно использовать неограниченное количество раз в течение всей жизни. Но 1 раз в течение года.

Документы для возврата налога при продаже квартиры

Чтобы оформить налоговый вычет на продажу квартиры, необходимо подготовить для ФНС по месту регистрации следующие документы:

3-НДФЛ
Документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП)
Если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.

Теперь вам известно, как вернуть часть налога с продажи, а также то, что можно не только оформить налоговый вычет на продажу квартиры, но и использовать право на уменьшение дохода на расходы. В некоторых случаях такой подход более выгоден.

Приумножайте свои доходы!

Налог при продаже и покупке квартиры: два вычета | Ваши налоги

10.01.2021

Как рассчитать налог на доходы (НДФЛ) если вы продали старую и купили новую квартиру? Идут ли расходы на покупку новой недвижимости в зачет? Можно ли на их сумму уменьшить доход от продажи при расчете налога? Здесь мы ответим на эти и многие другие вопросы. Расскажем о том, как правильно учесть расходы при расчете налога с продажи квартиры и применить все вычеты на которые вы имеете право.

Простой вариант — вы владели проданной квартирой три года и больше (по квартирам, купленным с 1 января 2016 года — 5 лет). Тогда все просто — с дохода от продажи квартиры налог платить не надо. Об этом говорится в пункте 17.1 статьи 217 Налогового кодекса. А покупая другую вы получаете право на имущественный вычет для покупателей.

Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. Причем она ограничена законом. Вне зависимости от стоимости купленной квартиры этот вычет не может быть больше 2 000 000 руб. (без учета расходов на оплату процентов по ипотечному кредиту). Как работают вычеты вы можете почитать по ссылке.

О том, как оформить и получить имущественный вычет также смотрите по ссылке.

Как быть если вы владели проданной квартирой меньше трех (или пяти) лет? Здесь ситуация усложняется. Ниже мы рассмотрим ее подробней.

Можно ли учесть расходы на покупку новой квартиры?

Можно. Но по специальным правилам и с некоторыми ограничениями. Доходы, облагаемые налогом (в том числе и от продажи квартиры), на расходы по приобретению нового жилья не уменьшают в принципе. Но они могут быть уменьшены на налоговые вычеты.

Вычет — это определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает ваши доходы при расчете налога. В результате сумма дохода становится меньше. Уменьшается и сам налог.

Продав и купив квартиру вы получаете право на два вычета: как продавец недвижимости и как покупатель недвижимости.

Используем два вычета: для продавцов и для покупателей

Если сделки по продаже и покупке квартиры были в одном и том же году (!!!), вы получаете право на два налоговых вычета одновременно. Небольшие исключения из этого правила. Два вычета можно получить и при условии:

новая квартира куплена РАНЬШЕ чем продана старая (или обе сделки прошли в одном и том же году);
вы имеете право на вычет как покупатель жилой недвижимости (то есть раньше вы не пользовались этим вычетом или не полностью использовали его сумму и квартира была приобретена не у близкого родственника).

Например, вы купили квартиру в 2020 году (или еще раньше), а продали в 2021 году. По купленной квартире вычет заявлен не был и раньше вы им никогда не пользовались.

Тогда в 2021 году вы можете заявить два вычета одновременно: как продавец и как покупатель квартиры. Другой вариант. Вы получили квартиру по наследству в 2021 году, продали ее и на вырученные деньги купили новую квартиру также в 2021 году.

Вы также имеете право на 2 вычета: как продавец унаследованной квартиры и как покупатель новой квартиры.

Первый вычет предоставляется продавцам недвижимости. Он установлен статьей 220 (пункт 2 подпункт 1) Налогового кодекса. Его максимальная сумма — 1 000 000 руб.

Для справки: вместо использования этого вычета вы вправе уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов по ее покупке, которые подтверждены документально. Это более выгодно, если расходы на покупку превышают 1 000 000 руб.

(то есть сумму вычета). Подробней об этом читайте в статье «Налог с продажи квартиры».

Внимание!
С 1 января 2016 года изменились правила определения доходов от продажи недвижимости, которая была приобретена после этой даты. В ряде случаев такой доход считают исходя из 70% от кадастровой стоимости комнаты, квартиры, дома, земли. Подробности по ссылке.

Второй вычет предоставляется покупателям недвижимости. Он установлен статьей 220 (пункт 1 подпункт 4) Налогового кодекса. Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. Максимальный размер второго вычета также ограничен.

Независимо от покупной стоимости квартиры его размер не может быть больше 2 000 000 руб. (без учета расходов на уплату процентов по ипотечному кредиту, если таковые были). Подробнее о том, как получить вычет по квартире смотрите по ссылке.

Ваш доход, облагаемый налогом при продаже и покупке квартиры, будет рассчитан по формуле:

Доход от продажи квартиры — Первый вычет для продавцов недвижимости (не больше 1 000 000 руб. или сумма расходов на покупку проданной квартиры) — Второй вычет для покупателей недвижимости (не больше 2 000 000 руб.)

Сумма дохода от продажи квартиры, облагаемая налогом

Оба вычета могут превысить доход от продажи квартиры. В результате доход будет равен нулю (или составит отрицательную сумму). Тогда налог платить не нужно. Оба вычета могут быть меньше дохода от продажи квартиры. Тогда налог (13%) нужно заплатить с суммы превышения.

Пример
Вы продаете старую квартиру и покупаете новую. Обе сделки проходят в одном и том же году. Проданной квартирой вы владели меньше трех лет.

Ситуация 1
Доход от продажи старой квартиры 6 000 000 руб. Покупная стоимость новой 3 800 000 руб. (максимальный вычет по ней — 2 000 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
6 000 000 руб. — 1 000 000 руб. = 5 000 000 руб., где:

- 6 000 000 — доход от продажи старой квартиры;
- 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
- 5 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
5 000 000 руб. — 2 000 000 руб. = 3 000 000 руб., где:

- 5 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;
- 2 000 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
- 3 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит:
3 000 000 руб. х 13% = 390 000 руб.

Как видно из примера расходы на покупку новой квартиры (3 800 000) можно учесть только в пределах максимальной суммы вычета для покупателей — 2 000 000 руб. Разница между этими суммами (1 800 000) «сгорает» и в расчетах никак не участвует. Поэтому учесть расходы на покупку в полной сумме никак не получится.

Ситуация 2
Доход от продажи старой квартиры 4 000 000 руб. Покупная стоимость новой 1 700 000 руб. (максимальный вычет по ней — 1 700 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
4 000 000 руб. — 1 000 000 руб. = 3 000 000 руб., где:

- 4 000 000 — доход от продажи старой квартиры;
- 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
- 3 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
3 000 000 руб. — 1 700 000 руб. = 1 300 000 руб., где:

- 3 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;
- 1 700 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
- 1 300 000 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит:
1 300 000 руб. х 13% = 169 000 руб.

Здесь расходы на покупку новой квартиры будут учетны полностью. Расходы на ее приобретение (1 700 000) не превышают максимальной суммы вычета для покупателей недвижимости (2 000 000).

Ситуация 3
Доход от продажи старой квартиры 1 450 000 руб. Покупная стоимость новой 1 900 000 руб. (максимальный вычет по ней — 1 900 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
1 450 000 руб. — 1 000 000 руб. = 450 000 руб., где:

- 1 450 000 — доход от продажи старой квартиры;
- 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
- 450 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
450 000 руб. — 1 900 000 руб. = 0 руб., где:

- 450 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;
- 1 900 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
- 0 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного вами второго вычета. Она составит:
1 900 000 руб. — 450 000 руб. = 1 450 000 руб., где:

- 1 900 000 — сумма положенного вам вычета для покупателей недвижимости;
- 450 000 — сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована;
- 1 450 000 — сумма недоиспользованного вычета для покупателей недвижимости.

Из положенных вам 1 900 000 руб. вы использовали лишь 450 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 450 000 руб.

Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).

Ситуация 4
Доход от продажи старой квартиры 1 900 000 руб. Покупная стоимость новой 2 300 000 руб. (максимальный вычет по ней — 2 000 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
1 900 000 руб. — 1 000 000 руб. = 900 000 руб., где:

- 1 900 000 — доход от продажи старой квартиры;
- 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
- 900 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
900 000 руб. — 2 000 000 руб. = 0 руб., где:

- 900 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;
- 2 000 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
- 0 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного вами второго вычета. Она составит:
2 000 000 руб. — 900 000 руб. = 1 100 000 руб., где:

- 2 000 000 — сумма положенного вам вычета для покупателей недвижимости;
- 900 000 — сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована;
- 1 100 000 — сумма недоиспользованного вычета для покупателей недвижимости.

Из положенных вам 2 000 000 руб. вы использовали лишь 900 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 100 000 руб.

Ситуация 5
Доход от продажи старой квартиры 650 000 руб. Покупная стоимость новой 1 300 000 руб. (максимальный вычет по ней — 1 300 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
650 000 руб. — 1 000 000 руб. = 0 руб., где:

- 650 000 — доход от продажи старой квартиры;
- 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
- 0 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

В этой ситуации второй вычет не был использован вообще (в нем нет необходимости). Поэтому он недоиспользован в полной сумме (1 300 000). Он может уменьшать другие доходы облагаемые налогом (например, заработную плату) или переносится на следующий и все последующие годы до его полного использования.

Вычет как покупатель квартиры вы вправе получить даже если новая квартира не покупалась. Тогда он заявляется по старой (то есть проданной) квартире. Факт ее продажи никакого значения не имеет. Главное — чтобы вы имели право на вычет как покупатель недвижимости. То есть должны выполняться следующие условия:

у вас были расходы на приобретение старой квартиры и она куплена не у ближайших родственников;
раньше вычетом вы никогда не пользовались или не использовали его сумму полностью (по квартирам приобретенным с 2014 года).

Подробнее о том, как получить вычет при покупке квартиры читайте по ссылке. Но если вы хоть раз в жизни этим вычетом уже пользовались, то второй раз вам его не предоставят. Ни по старой, ни по новой квартире.

Пример
Вы продаете старую квартиру. Она была приобретена год назад. Расходы на ее покупку составили 1 800 000 руб. Доход от продажи квартиры составляет 2 300 000 руб. Вычетом как покупатель недвижимости вы никогда не пользовались.

Доход от продажи квартиры вы вправе уменьшить:

- на имущественный вычет для продавцов квартир (1 000 000 руб.) или на расходы по покупке этой квартиры (1 800 000 руб.). Для вас выгоден второй вариант — расходы;
- на имущественный вычет для покупателей квартир. В вашем случае он будет равен расходам на покупку квартиры — 1 800 000 руб.

После уменьшения дохода от продажи на расходы по покупке (вместо первого вычета) сумма дохода, облагаемая налогом, составит:
2 300 000 руб. — 1 800 000 руб. = 500 000 руб., где:

- 2 300 000 — доход от продажи старой квартиры;
- 1 800 000 — расходы на покупку проданной квартиры, на который емуньшается доход (вместо использования вычета для продавцов);
- 500 000 — доход, облагаемый налогом, после уменьшения дохода на расходы.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
500 000 руб. — 1 800 000 руб. = 0 руб., где:

- 500 000 — доход, облагаемый налогом, после использования уменьшения дохода на расходы;
- 1 800 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
- 0 — доход, облагаемый налогом.

В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного второго вычета. Она составит:
1 800 000 руб. — 500 000 руб. = 1 300 000 руб., где:

- 1 800 000 — сумма положенного вам вычета для покупателей недвижимости;
- 500 000 — сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована;
- 1 300 000 — сумма недоиспользованного вычета для покупателей недвижимости.

Из положенных вам 1 800 000 руб. вы использовали лишь 500 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 300 000 руб. Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).

Как заявить два вычета при продаже и покупке квартиры

Оба вычета нужно указать в одной декларации по налогу (форма 3-НДФЛ), которую вы должны сдать по итогам того года, в котором продана квартира и получен доход. Право на вычет для продавцов недвижимости (1 000 000) никак подтверждать не нужно. Он предоставляется автоматически.

Право на вычет для покупателей недвижимости нужно обосновать. Для этого к декларации прилагают копии документов, которые подтверждают факт покупки и оплаты квартиры (договор купли-продажи, выписка из госреестра прав на недвижимость, расписка продавца в получении от вас денег и т.д.).

Возможны ли споры с налоговиками или о чем тут спорить?

Зачастую некоторые налоговики (да и независимые «специалисты») считают, что вы вправе использовать только один вычет (для продавцов), а лишь потом заявлять другой (для покупателей).

Проще говоря с вас просят заплатить налог со стоимости проданной квартиры, а в последствии предлагают заявить о его возврате. Аргументы приводятся самые нелепые.

Например, что «зачет налогов по разным категориям плательщиков не допускается» (это не выдумка, это мы взяли с нашего же сайта). Это полный бред, который абсолютно не законен.

Доход человека, облагаемый налогом, определяется в виде разницы между суммой всех полученных доходов и суммой ВСЕХ положенных вычетов. Об этом черным по белому написано в статье 201 (пункт 3) Налогового кодекса. Продав и купив квартиру в одном и том же году вы получаете право на ДВА вычета.

Как с выгодой использовать вычеты по НДФЛ, если вы продали или купили жилье

Вы продали жилье? Налог с доходов от продажи можно уменьшить, если заявить право на имущественный вычет. С покупкой жилья ситуация такая: если воспользоваться вычетом, то с вас станут удерживать меньший налог на доходы (НДФЛ) с зарплаты.

Или вернут излишне уплаченный НДФЛ на ваш счет в банке. О том, как выгоднее применить имущественные вычеты, рассказано в этой статье.Если вы продали жилье

Начнем с продажи имущества. В прошлом году вы продали свою комнату, квартиру или, скажем, дачу.

По идее, с полученного дохода нужно заплатить налог и подать декларацию. Причем с 2011 года декларацию 3-НДФЛ заполняют по новой форме, которая утверждена приказом ФНС России от 25 ноября 2010 г. № ММВ-7-3/654 @.Срок за 2010 год — до 3 мая 2011 года.

Однако есть условия, при которых платить налог нет необходимости. А в определенных случаях не нужно и отчитываться декларацией.

В каком случае не придется платить НДФЛ и подавать декларацию?

Первое условие: проданное имущество было у вас в собственности три года или дольше. Второе: вы являетесь налоговым резидентом ( п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ ).

То есть в течение года вы находились в России не менее 183 календарных дней (необязательно подряд!).

Более того, этот период не прерывается, когда вы выезжаете за границу для лечения или учебы меньше чем на шесть месяцев ( ст. 207 Налогового кодекса РФ ).

Итак, жилье было в собственности три года или более этого срока, а вы — налоговый резидент. Значит, вырученная у покупателя сумма НДФЛ не облагается. И декларацию в этом случае вы представлять не обязаны.

Это следует из положений подпункта 2 пункта 1 статьи 228 и статьи 229 Налогового кодекса РФ. Конечно, если нет других причин, по которым ее надо подать.

Например, есть другие доходы, оговоренные в статье 228 кодекса: в числе прочего это лотерейные выигрыши, доходы от продажи имущества, которое было в собственности менее трех лет и т. д.

Или, к примеру, вы в 2010 году вели предпринимательскую деятельность. Тогда декларацию все равно подать придется. Это следует из положений статей 227 и 229 Налогового кодекса РФ.

На сколько можно уменьшить доходы от продажи квартиры?

Представим, что в 2009 году вы приобрели квартиру, а в 2010 году продали ее. Иначе говоря, были ее собственником меньше трех лет. Значит, подать декларацию необходимо. Прежде всего — рассчитываем налог. Тут вы можете воспользоваться вычетом. То есть уменьшить сумму, на которую станете начислять НДФЛ.

Сократить ее можно на сумму, полученную от покупателя, но не более чем на 1 000 000 руб. Это относится не только к квартирам, но и к жилым домам, комнатам, дачам, садовым домикам и земельным участкам. А также и долям в этом имуществе ( подп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ ).

Для другого имущества — например, для автомобиля — вычет составит максимум 250 000 руб.

Этот вычет вам полагается, только если вы являетесь налоговым резидентом. В свою очередь нерезиденты уменьшить свой доход не смогут; имущественные, социальные и прочие вычеты здесь не применяются.

Вместо вычета вы можете воспользоваться другим правом. А именно доходы от продажи квартиры уменьшить на сумму, которую в свое время за нее заплатили. Это, конечно, удобно, если вы покупали жилье.

И разумеется, ваши затраты должны быть подтверждены документально! Но опять же это право дается лишь резидентам. Чиновники запрещают нерезидентам уменьшать полученную от покупателя сумму на свои расходы.

В частности, такое мнение выражено в письмеМинфина России от 11 октября 2010 г. № 03-04-06/6-248 (см. схему на стр. 91).

Пример 1: Уменьшаем доход от продажи квартиры

А. С. Огородников постоянно живет в России. В 2010 году он ездил за границу в отпуск и провел там меньше месяца. Следовательно, он является налоговым резидентом. В 2010 году Огородников продал свою квартиру, которая принадлежала ему менее трех лет.

За это жилье удалось выручить 3 000 000 руб. Максимальный имущественный вычет —1 000 000 руб., поскольку доходы от продажи превышают эту сумму. Значит, НДФЛ от этой сделки составит 260 000 руб. (2 000 000 руб. × 13%).

Другой вариант. Допустим, когда-то Ого- родников купил эту квартиру за 3 000 000 руб., о чем свидетельствуют документы. Тогда лучше уменьшить доход от продажи жилья на стоимость его приобретения: платить НДФЛ вообще не придется.

Как считать вычет, если проданы две квартиры?

Если вы продали две квартиры (или же, к примеру, квартиру и дом), то максимальный размер вычета составит все равно 1 000 000 руб. То есть он не увеличится. Однако можно поступить следующим образом. Заявите вычет по одному объекту, а по другому — уменьшите доход на сумму своих затрат. С этим согласились чиновники в письме Минфина России от 13 января 2011 г. № 03-04-05/7-3 .

Пример 2: Уменьшаем доходы от продажи двух жилищных объектов

В 2010 году М. В. Арудов продал дом за 2 000 000 руб. и квартиру за 900 000 руб. И то и другое жилье находилось в его собственности меньше трех лет. По документам дом был в свое время куплен за 2 000 000 руб. Квартира же досталась Арудову бесплатно, так как он ее приватизировал.

Арудову выгоднее уменьшить на имущественный вычет, равный 900 000 руб., доходы от продажи квартиры. А из вырученного за дом вычесть сумму, когда-то за него заплаченную. Всего за дом и квартиру Арудов получил 2 900 000 руб. (2 000 000 + + 900 000).

Имущественный вычет по квартире (900 000 руб.) плюс прошлые расходы на покупку дома (2 000 000 руб.) также равны этой сумме. В результате НДФЛ в связи с продажей жилья платить Арудову не нужно. Но декларацию по НДФЛ за 2010 год представить придется.

Если вы приобрели жилье

Теперь — о покупке жилья. Если вы приобрели квартиру или дом, а потом заявили свое право на вычет, то государство может еще оказаться в долгу перед вами. Впрочем, здесь тоже есть свои нюансы.

Кто может воспользоваться вычетом при покупке жилья?

Во-первых, тот, кто потратил собственные деньги на строительство либо приобретение в России жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них.

Во-вторых, кто приобрел земельный участок, на котором расположен жилой дом (доля в нем), или же под его постройку. Однако этим вычетом вы также можете воспользоваться только будучи налоговым резидентом.

Да и то при условии, что раньше вы его не заявляли. Повторно вычет при приобретении жилья не предоставляется (в отличие от вычета при продаже имущества).

Вычета не будет, если расходы оплачены за счет чужих средств (например, работодателя). И если жилье куплено вами у человека, с которым вы можете быть признаны взаимозависимыми.

Сколько можно вычесть?

Вычет равен сумме, которую вы выплатили продавцу квартиры. Правда, есть ограничение в 2 000 000 руб. Зато из своих доходов вы дополнительно можете исключить проценты, которые уплатили по кредитам и займам.

Условие первое: кредиты и займы целевые — на строительство либо приобретение жилья на территории России. Либо на покупку земельного участка, на котором расположен жилой дом, или же под его постройку. Условие второе: кредиты и займы получены от российских организаций или индивидуальных предпринимателей.

Также вы можете вычитать проценты по кредитам, которые банки дают для рефинансирования вашего долга.

Пример 3: Рассчитываем вычетпри приобретении квартиры

В 2010 году И. В. Огурцов взял в российском банке жилищный кредит — 1 800 000 руб. И купил квартиру за 2 500 000 руб. Общий размер вычета будет равен 2 000 000 руб. Плюс проценты, которые Огурцов уплатит за кредит в течение всего срока, пока им пользуется.

Как использовать право на вычет, когда жилье купили в совместную собственность?

Муж и жена приобрели квартиру в совместную собственность. В этом случае вычет надо распределить между ними. Как именно — супруги указывают в заявлении. Пропорция может быть абсолютно любой.

Даже такой: один получает 100 процентов вычета, а другой 0 процентов. Но и при нулевом проценте считается, что совладелец заявил свое право на имущественный вычет.

Больше он им воспользоваться не сможет ( письмо Минфина России от 25 мая 2010 г. № 03-04-05/9-288 ).

Как распределять вычет, если квартира куплена в долевую собственность?

Вычет нужно распределять между совладельцами в соответствии с их долями. При этом расходы на погашение процентов по кредиту распределяют также пропорционально долям ( письмо Минфина России от 1 сентября 2010 г. № 03-04-05/6-512 ).

Можно ли заявить сразу два вычета: при приобретении и при продаже жилья?

Да, вы вправе так поступить. Либо получаете два вычета, либо уменьшаете доходы от продажи на сумму своих затрат и одновременно заявляете вычет при приобретении другого жилья. Подчеркнем, что все это можно сделать в одном налоговом периоде (письмо Минфина России от 21 мая 2010 г. № 03-04-05/9-279 ).

Пример 4: Рассчитываем два вычета —при покупке и при продаже

В 2009 году Н.Н. Маресьев приватизировал квартиру. В 2010 году он ее продал за 3 000 000 руб. В том же году мужчина купил квартиру побольше — за 5 000 000 руб., при этом заемными средствами он не пользовался.

Маресьев решил заявить два вычета — один при продаже, а другой при приобретении жилья. В сумме они также составили 3 000 000 руб. (2 000 000 + 1 000 000). А значит, доплачивать НДФЛ не придется.

Как получить вычетпри приобретении жилья?

Есть два варианта. Первый — не дожидаясь конца года обратитесь к своему работодателю. Для этого все равно придется сначала зайти в инспекцию за уведомлением по форме, которая утверждена приказом ФНС России от 25 декабря 2009 г. № ММ-7-3/714 @ .

Тогда с вас будут удерживать меньше НДФЛ. Второй способ — по итогам года подать в инспекцию декларацию, где и заявить вычет. За 2010 год сделать это можно и после 3 мая 2011 года.

Штрафа не будет, если нет причин, по которым вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ.

Если в текущем налоговом периоде вычет невозможно использовать полностью, то его остаток можно перенести на последующие годы. То есть до полного использования этого вычета.

Какие затраты на приобретение или строительство жилья можно включить в расходы
Когда квартиру покупали дороже, чем продаете
Комментирует Кирилл КОТОВ, советник ФНС России

— Предположим, вы приобрели квартиру за два с половиной миллиона рублей, а продать вынуждены всего за два. Этот убыток — пятьсот тысяч — не уменьшает другие ваши доходы. Кроме того, применить имущественные вычеты может только налоговый резидент. Что касается нерезидентов, то имущественные вычеты им не предоставляются.

Это следует из статьи 210 Налогового кодекса РФ .И уменьшить доходы, полученные от продажи имущества, на документально подтвержденные расходы они тоже не вправе. У нерезидентов налоговая база равна доходам, которые облагаются НДФЛ. Является налогоплательщик резидентом или нет, нужно определять по итогам года, в котором продали квартиру.

Так как налоговым периодом по НДФЛ является календарный год.