Как обжаловать отказ опеки в продаже квартиры?

Любая операция с квартирой, в которой есть доля несовершеннолетнего, требует согласования с органами опеки и попечительства. А сотрудники этого ведомства настолько серьезно относятся к вопросу защиты детских интересов, что порой готовы выйти за рамки отведенных им полномочий и предъявить родителям неправомерные требования.

Родители не вправе распоряжаться квартирой, совладельцем которой выступает ребенок, без разрешения органов опеки и попечительства. Эти ограничения предусмотрены Гражданским кодексом РФ (п. 2 ст. 37) и законом «Об опеке и попечительстве» (ч. 1 ст. 21).

Такое жилье нельзя использовать в качестве залога по кредиту, менять, продавать или сдавать в аренду без соответствующего разрешения. Спорные ситуации при получении разрешения от органов опеки возникают так часто, что их успели обобщить и классифицировать.

О том, в каких случаях неправы родители, а когда – работники органов опеки, рассказывают эксперт регионального министерства соцполитики и специалисты рынка недвижимости.

1. Требование предоставить ребенку аналогичную долю в приобретаемом жилье. Доля или деньги?

Допустим, семья решила улучшить жилищные условия – переехать из однокомнатной квартиры в квартиру аналогичного метража в новостройке.

На практике родители сталкиваются с требованием предоставить ребенку аналогичную по размеру долю в приобретаемой квартире.

Получается, что если в бараке ребенку принадлежало 50% квартиры, то и в новой квартире он должен стать собственником половины жилплощади. Однако эксперты уверены, что такое требование органов опеки идет в разрез с действующим законодательством.

замначальника отдела организации и контроля деятельности по опеке и попечительству министерства социальной политики Свердловской области Согласно закону, органы опеки и попечительства выдают предварительное разрешение на совершение сделки, которая не влечет снижения стоимости доли несовершеннолетнего. Это значит — законный представитель должен наделить ребенка долей собственности, соразмерной стоимости, а не размеру доли отчуждаемого имущества. Позиция органов опеки попечительства является неправильной, когда они требуют наделение ребенка аналогичной или большей долей, потому что стоимость имущества зависит от стоимости квадратного метра. И размер доли может быть, как увеличен, так и уменьшен.

Таким образом, получается, что размер доли правильно измерять в денежном выражении, а значит, зависит он от стоимости продаваемой квартиры. К примеру, если ребенку принадлежало 50% квартиры в бараке, которая стоит 1 млн руб., то его доля равна 500 тыс. руб. И при покупке однушки в новостройке стоимостью 2,5 млн руб. родители вправе записать на ребенка долю в 20%.

2. Отказ в выдаче разрешения на сделку купли-продажи с жильем близких родственников. Выгода или запрет?

Формально органы опеки правы, когда выносят запрет на совершение сделки по продаже/обмену квартиры несовершеннолетнего на квартиру его ближайших родственников. Такое ограничение предусматривает ст. 37 Гражданского Кодекса РФ (Распоряжение имуществом подопечного). Впрочем, у судов есть своя точка зрения на этот счёт.

замначальника отдела организации и контроля деятельности по опеке и попечительству министерства социальной политики Свердловской области На практике возникает вопрос по реализации ст. 37 Гражданского кодекса, который устанавливает ограничение на совершение сделок с имуществом несовершеннолетнего. Такие ограничения накладываются в отношении сделок между близкими родственниками. В соответствии с семейным законодательством, близкими являются родители и ребенок, внуки и дедушка/бабушка, полнородные братья и сестры. Нельзя совершить возмездную сделку между этими категориями граждан. Но вместе с тем, сложилась судебная практика, которая подтвердилась Свердловским Областным судом, – возмездная сделка мены возможна в том случае, если это приведет к выгоде подопечного.

Упомянутая судебная практика сложилась уже несколько лет назад, однако, и сегодня реализация подобных сделок, может натолкнуться на противодействие со стороны официальных лиц.

Ещё одна сложная, хотя и распространённая ситуация — бабушка продаёт долю квартиры, в которой вторым собственником является ребёнок. Бывали случаи, когда органы опеки запрещали продавать эту долю в пользу ребёнка, сославшись на законодательный запрет возмездных сделок родственников с несовершеннолетними. Но сейчас, опека, как правило, соглашается на подобные сделки.

эксперт отдела жилой недвижимости ООО «БК_Недвижимость» При отчуждении доли несовершеннолетнего в общей долевой собственности: даже если органы опеки выдадут соответствующее разрешение, можно столкнуться с отказом у нотариусов в оформлении именно возмездной сделки между родственниками. А подобные действия подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях оформления сделок между родственниками и о приёмах, позволяющих добиться разрешения на сделку от органов опеки либо обойти запреты, выставленные этими органами.

3. Требование внести на расчетный счет ребенка сумму его доли от продажи квартиры, даже если ребенок получил долю в квартире родственника. Ипотека или дарение?

Часто родители планируют улучшение жилищных условий с помощью ипотеки. Например, семья намерена однокомнатную квартиру поменять на трёшку с доплатой. Органы опеки могут посчитать такой обмен ухудшением жилищных условий, так как на приобретаемое жилье будет наложено обременение в виде кредита. Если родители не смогут расплатиться по ипотеке, то потеряют квартиру.

Несколько лет назад ситуация осложнялась еще и тем, что банки отказывались в залоговой квартире прописывать ребенка в составе собственников. Однако ситуация изменилась. По крайней мере, ключевые игроки жилищного кредитования разрешают оформлять долю собственности на несовершеннолетнего.

А вот позиция органов опеки до сих пор неоднозначна – в разных районных отделениях на подобные сделки реагируют по-разному.

советник генерального директора ГК «Северная казна» Многие органы опеки вызывают родителей и начинают уточнять подробности платежей, финансовые возможности, откуда они будут брать деньги на погашение кредита и так далее. Иногда требуют принести справку 2-НДФЛ или другие документы, которых нет нигде в перечне: предоставить копию трудовой, справки, написать соответствующее письмо. Хотя все это делает кредитная организация. Если кредит одобрен, значит, банк уже проверил надежность заемщика.

По статистике риэлторов, пока количество ипотечных квартир, доля которых принадлежит детям, остается невелико. Родители предпочитают обходной путь – наделить ребенка долей в квартире родственников, и без всяких ограничений взять ипотечный кредит и приобрести квартиру. Правда, в этом случае органы опеки иногда предъявляют дополнительные требования:

замначальника отдела организации и контроля деятельности по опеке и попечительству министерства социальной политики Свердловской области Распространенная ситуация: родители соблюдают имущественные интересы ребенка путем наделения его в порядке дарения части жилого помещения бабушки. Органы опеки соглашаются, но говорят, что сделка дарения — это безвозмездная сделка, поэтому денежные средства, полученные от продажи, необходимо перечислить на расчетный счет ребенка. Есть судебная практика, в соответствии с которой такая позиция органов опеки и попечительства не верна.

4. Требование одновременно проводить сделку по продаже имеющегося жилья и приобретению другого. Одновременно или в течение месяца?

До недавнего времени органы опеки считали обязательным выполнение условия «одновременности сделки» – если обменивается квартира, в которой есть доля несовершеннолетнего, то обе сделки (продажа старого жилья и покупка нового), должны проходить в один день.

Исключения делались, только если обмениваемые квартиры находились в разных населенных пунктах. Но, как оказалось, требование «одновременности сделки» не содержится ни в одном правовом акте.

То есть органы опеки не вправе устанавливать какие-либо сроки для проведения сделки по продаже и покупке жилья.

специалист по недвижимости АН «Линк» Выдвигаемое органами опеки требование об «одновременности сделки» не только усложняет проведение операций с объектами недвижимости, но и вводит семью в дополнительные расходы. По закону сделки с долевой собственностью (в том числе, если есть доли детей) проводятся через нотариуса. Но в нотариате, почему-то, принято, что и встречная сделка тоже должна быть нотариальной. Хотя если приобретается квартира у одного собственника, закон не содержит требования о нотариальном оформлении. А нотариальное оформление – это госпошлина 0,5% от стоимости объекта и 5 100 рублей техработы. Чтобы избежать лишних расходов при проведении «одновременной сделки» семье приходилось искать нотариуса, который согласится регистрировать продажу квартиры без требования о нотариальной регистрации встречной сделки.

Впрочем, как замечает Влада Павлова, сегодня органы опеки уже не считают выполнение принципа «одновременности сделки» столь уж обязательным.

Они могут выдать разрешение, в котором будет указано, что продажа квартиры с долей ребёнка разрешается, при условии, что встречная сделка пройдёт в течение месяца, в противном случае разрешение на продажу считается недействительным. То есть проблема с органами опеки вроде решена. Но появилась новая беда…

специалист по недвижимости АН «Линк» Человек, купивший квартиру, в которой была доля несовершеннолетнего, не сможет проследить, было ли выполнено требование органов опеки – купила ли семья в течение месяца новую квартиру, и получил ли несовершеннолетний долю в ней. Если семья этого не сделает, то пострадает покупатель их старой квартиры. Если вскроется факт нарушения прав ребенка, органы опеки могут аннулировать сделку, и добросовестный покупатель останется без квартиры.

Аналогичная ситуация может возникнуть при продаже квартиры, купленной с участием материнского капитала, где были ущемлены права ребенка.

Достаточно распространённая ситуация: родители, купили квартиру с помощью маткапитала, не наделили ребенка долей в квартире, а саму квартиру продали.

По достижении совершеннолетия, выросший молодой человек может подать в суд и аннулировать совершенную родителями сделку.

5. Требование наделить детей долями именно в квартире приобретённой с использованием маткапитала. Договор или заявление?

Жильё, купленное с использованием маткапитала, по закону должно принадлежать всем членам семьи – у каждого своя доля. Если происходит обычная покупка, то разделение по долям обычно указано в самом договоре купли-продажи.

Если же маткапитал используется при покупке жилья по договору долёвки и/или в ипотеку, то обязанность по наделению долями членов семьи возникает у владельца объекта только после того, как строительство завершено, а кредит полностью погашен.

Были случаи, когда квартиры, купленные с использованием маткапитала, родители продавали, не наделив детей долями. Некоторые из таких сделок были выявлены прокуратурой и оспорены через суд.

юрист Уральской палаты недвижимости До недавнего времени официально нельзя было продать квартиру, купленную с использованием маткапиталла, в которой не было проведено наделение долями членов семьи. Любая такая сделка воспринималась контролирующими органами как нарушение закона. Однако сегодня ситуация поменялась – собственник объекта может обратиться в органы опеки с заявлением, в котором пообещает, что наделит членов семьи долями в новой квартире, которою купит взамен «старой» приобретённой с использованием маткапитала. Он оформляет соответствующее обязательство и заверяет его нотариально. В этом случае органы опеки могут разрешить продажу квартиры без наделения членов семьи долями.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях совершения сделок c квартирами, приобретёнными с использованием средств материнского капитала.

6. Запрет на присутствие риэлтора при переговорах представителя органов опеки и родителей. Законно или нет?

По словам участников рынка, сотрудники органов опеки и попечительства Орджоникидзевского и Верх-Исетского районов Екатеринбурга неоднократно требовали, чтобы граждане, пришедшие на приём, не приглашали с собой риэлторов. Подобные требования – самодеятельность чиновников. Никаких законных запретов на участие риэлтора (и иных лиц) в переговорах – не существует.

замначальника отдела организации и контроля деятельности по опеке и попечительству министерства социальной политики Свердловской области Я ничего не хочу сказать плохого относительно порядочности наших граждан, но риэлторы тоже бывают разные. Органы опеки заинтересованы в том, чтобы сделка прошла чисто, поэтому представители органов опеки предпочитают общаться с представителем несовершеннолетнего тет-а-тет. Но каких-либо законодательных запретов на присутствие риэлтора нет – кого хочу, того и веду с собой в органы опеки.

7. Отказ органов опеки принимать документы по сделке, прошедшей через электронную регистрацию. Компьютер или бумага?

Электронная регистрация сделки с объектом недвижимости появилась сравнительно недавно. Электронная регистрация производится без посещения офиса МФЦ – документы в электронном виде оправляются в Росреестр из банка.

руководитель допофиса ЦН «Северная казна» Был случай – семья приобрела по договору долевого участия квартиру с использованием средств маткапитала. Договор долёвки зарегистрирован в электронном виде, то есть, на самом договоре нет синего штампа о его регистрации в Росреестре. Электронная отметка о регистрации есть на договоре, пришедшем из регистрирующего органа в электронном виде. Случилось так, что семья решила переуступить права по договору участия. Потребовалось разрешение от органов опеки. Но оказалось, что районное управление органов опеки не имеет доступа к ЕГРН в электронном виде. То есть орган опеки не видит, зарегистрирован договор долёвки или нет. Пришлось заказывать через офис МФЦ выписку, подтверждающую регистрацию договора.

Как замечают риэлторы, требования о дополнительном подтверждении сделки, проведенной в электронной форме, предъявляют не все районные отделения органов опеки. Тем не менее, есть и такие. Участники рынка считают, что должно стать нормальной практикой, чтобы орган опеки мог полноценно сотрудничать с регистрирующим органом и сам запрашивал у него документы, по интересующим сделкам.

***

Органы опеки в разных районах Екатеринбурга по-разному подходят к выдаче разрешений на сделки с жильем, в котором есть детские доли. В некоторых районах получить разрешение труднее, в других – проще.

По мнению екатеринбургских риэлторов самый лояльный в этом вопросе район Чкаловский, а самый строгий – Верх-Исетский. Если родители сталкиваются с неправомерным требованием органов опеки, они вправе отстаивать свои интересы.

Для этого есть несколько способов.

юрист Уральской палаты недвижимости С органами опеки можно попробовать договориться. К примеру, если они настаивают на проведении сделки по продаже и покупке квартиры в один день, а это невозможно, то можно предложить принести предварительной договор на покупку квартиры. Кроме того, если требование неправомерно, решить вопрос можно, написав жалобу на действия районной опеки в вышестоящий орган – министерство социальной опеки Свердловской области. Есть еще один способ – можно в судебном порядке подать жалобу на отказ в выдаче согласия или об обжаловании данного постановления.

Как замечают профессиональные участники рынка недвижимости, диалог с органами опеки в последнее время усложнился «благодаря» тому, что теперь практически всё общение с ними осуществляется через МФЦ. Бумаги в орган опеки подаются через МФЦ, ответы приходят также в МФЦ, и чтобы пробиться на личную встречу со специалистом органов опеки придётся потратить много времени.

руководитель допофиса ЦН «Северная казна» Большинство людей, обращающихся за разрешением на сделку в органы опеки, не понимают, какие дополнительные бумаги могут помочь в получении положительного решения. И в офисе МФЦ человеку не подскажут. А в результате вырос риск получения отказа.

В принципе, с помощью этого же «неудобного» МФЦ можно попытаться и воздействовать на специалистов органов опеки.

Агенты, защищающие интересы своих клиентов, уже приспособились через МФЦ подавать в органы опеки заявления о намерении подать жалобу в вышестоящую инстанцию.

Если позиция гражданина сформулирована толково и с опорой на законодательные акты, то органы опеки вполне могут пересмотреть свою позицию.

Ранее по теме:

Рубрики на сайте:

Каталог новостроек Екатеринбурга.
Продажа квартир в Екатеринбурге.

Образец иска об оспаривании распоряжения органа опеки

ПОЛЕЗНО: смотрите видео с дополнительными советами по составлению иска, а также узнайте подробнее про то, как подать заявление в суд по ссылке

Образец искового заявления об оспаривании распоряжения органа опеки

Куда:

Адрес:

ИСТЕЦ: К.А.С

Адрес:
ОТВЕТЧИК:
Территориальный отраслевой исполнительный орган государственной власти Свердловской области — Управление социальной политики Министерства социальной политики Свердловской области по Чкаловскому району города Екатеринбурга
Адрес: 620085, г. Екатеринбург
ТРЕТЬЕ ЛИЦО:

К.А.И

Адрес:
Цена иска: требование неимущественного характера
Государственная пошлина: ___ рублей
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

О признании решения Управления социальной политики по Чкаловскому району г. Екатеринбурга не соответствующим интересам ребенка и незаконным и обязании выдать предварительное разрешение на заключение сделки.

Истец и К.А.И состояли в браке, в ходе которого у данных лиц родился ребенок – К.П.А __.__.____ г.

К.П.А __.__.____ г. является собственником 1/20 доли в праве собственности на жилое помещение – квартиру площадью 81,9 кв. м., расположенную по адресу: г. Екатеринбург, …

Иными собственниками данного имущества являются Истец и ее супруг К.О.И, а также несовершеннолетняя К.Е.О.

В целях улучшения жилищных условий Истцом принято решения о приобретении жилого помещения – квартиры, площадью 97 кв. м., расположенной по адресу: г. Краснодар, …

Для реализации данной сделки было принято решение о реализации данной 1/20 доли.

Для получение согласия второго родителя ему в марте 2019 г. направлено письмо о получении согласия. На данное письмо от данного лица получен отказ ввиду отсувтия документов.

В июне направлено повторное письмо с приложением всех документов по сделке, однако от получения данного письма К.А.И. уклоняется.

Не получив ответа от второго родителя Истец обратилась к ответчику с заявлением о выдаче предварительного разрешения на заключения договора купли-продажи.
На данное заявление Ответчиком вынесен отказ по формальному основанию отсутствие согласия второго родителя.
Считаю данный отказ незаконным ввиду следующего:

Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п. 1, 2 ст. 1 ГК РФ). Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право распоряжения имуществом принадлежит его собственнику.

Согласно статье 28 названного кодекса за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего кодекса.

Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать: 1) мелкие бытовые сделки; 2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; 3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.

В соответствии со ст. 60 СК РФ ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка.

Тем самым, в соответствии с законом ребенок, являющийся собственником имущества, выступает в качестве правоспособного субъекта права, а установление законом специальной усложненной процедуры распоряжения имуществом несовершеннолетних направлено не на произвольное ограничение прав несовершеннолетних, их родителей или иных законных представителей со стороны государства, а на всемерную защиту прав и законных интересов несовершеннолетних от злоупотребления правом в том числе со стороны родителей или иных законных представителей.

Равенство прав и обязанностей родителей в отношении своих детей, установленное положениями ст. 61 СК РФ, само по себе не предполагает возможность реализации этих прав родителем произвольно в противоречие с интересами ребенка.

Согласно ст. 3 Конвенции о правах ребенка во всех действиях в отношении детей независимо от того, предпринимаются они государственными или частными учреждениями, занимающимися вопросами социального обеспечения, судами, административными или законодательными органами, первоочередное внимание уделяется наилучшему обеспечению интересов ребенка.

В силу ст. 19 Конвенции о правах ребенка государства-участники принимают все необходимые законодательные, административные, социальные и просветительные меры с целью защиты ребенка в том числе от всех форм злоупотребления, отсутствия заботы или небрежного обращения со стороны родителей, законных опекунов или любого другого лица, заботящегося о ребенке.

На основании ст. 56 СК РФ ребенок имеет право на защиту от злоупотреблений со стороны родителей (лиц, их заменяющих).

Соответственно, законодательством Российской Федерации сама по себе не исключается возможность распоряжения имуществом несовершеннолетних (ст. 26, 28 ГК РФ), однако, устанавливается специальный порядок такого распоряжения для того, чтобы не допустить уменьшения имущества подопечного (ст. 37 ГК РФ) или иного умаления его прав и законных интересов.

На основании ст. 20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» допускается отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного, предусмотренное ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве», также должно быть направлено на всемерную защиту прав и законных интересов несовершеннолетнего, а не на произвольную реализацию права на выдачу такого разрешения без учета интересов несовершеннолетнего.

Составление иска в суд с нами пройдет за 24 часа — будет выполнено профессионально и в срок!!! Подробнее видео о дополнительных преимуществах настоящего предложения:

Соответственно, установив отсутствие согласия одного из родителей на распоряжение имуществом несовершеннолетних, как органы опеки и попечительства, так и суд в случае возникновения спора не вправе ограничиваться формальной констатацией данного факта, а обязаны проверить соответствие действий такого родителя правам и законным интересам детей в том числе в рамках положений ст. 65 СК РФ, на основании которой родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей, обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей, а также ст. 1 ГК РФ, в силу которой при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, и ст. 10 ГК РФ, согласно которой не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

-Изложенные выводы подтверждаются Постановлением Президиума Московского городского суда от 05.06.2018 г. по делу № 44г-136/18.

В соответствии с абзацом 5 статьи 79 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации» — позиция Конституционного Суда Российской Федерации относительно того, соответствует ли Конституции Российской Федерации смысл нормативного правового акта или его отдельного положения, придаваемый им правоприменительной практикой, выраженная в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации, в том числе в постановлении по делу о проверке по жалобе на нарушение конституционных прав и свобод граждан конституционности закона, примененного в конкретном деле, или о проверке по запросу суда конституционности закона, подлежащего применению в конкретном деле, подлежит учету правоприменительными органами с момента вступления в силу соответствующего постановления Конституционного Суда Российской Федерации.

Так в силу пункта 5.1 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 23.12.2013 N 29-П суд общей юрисдикции в силу статьи 120 Конституции Российской Федерации самостоятельно решая вопрос, подлежит ли та или иная норма применению в рассматриваемом им деле, уясняет смысл нормы, т.е. осуществляет ее казуальное толкование.

Вместе с тем балансом закрепленных Конституцией Российской Федерации принципов независимости судей при осуществлении правосудия (статья 120, часть 1), верховенства Конституции Российской Федерации и федеральных законов в российской правовой системе, а также равенства всех перед законом и судом (статья 4, часть 2; статья 15, части 1 и 2; статья 19, часть 1) обусловливается требование единства практики применения норм законодательства всеми судами.

Таким образом, Конституционный суд в своем постановлении указал на то, что при вынесении судебных актов, при применении той или иной нормы, оценки доказательств по делу, Судам надлежит учитывать устоявшеюся судебную практику по аналогичным спорам.
Отказ Ответчика в данном случае носит формальный характер, ведь данная сделка осуществляется в интересах ребенка, ведь площадь приобретаемого жилого помещения больше, принадлежащей ребенку.
Более того, переезд в Краснодарский край рекомендован по медицинским показаниям, ввиду рекомендации врачей об исключении фактора холода, что негативно может отразиться на протекании заболевания ребенка как холодовая аллергия.
На основании изложенного и руководствуясь действующим законодательством,
ПРОШУ:

признать распоряжение Территориального отраслевого исполнительного органа государственной власти Свердловской области — Управления социальной политики Министерства социальной политики Свердловской области по Чкаловскому району города Екатеринбурга об отказе в приеме документов, необходимых для предоставления государственной услуги по выдаче предварительного разрешения на совершение сделки по отчуждении недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним К.П.А., К.Е.О, незаконным;
обязать Территориальный отраслевой исполнительный орган государственной власти Свердловской области — Управление социальной политики Министерства социальной политики Свердловской области по Чкаловскому району города Екатеринбурга выдать предварительное разрешение на совершение сделки по отчуждении недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним К.П.А., К.Е.О.

Приложение:

Копия искового заявления для иных сторон;
Квитанция об оплате государственной пошлины;
Копия выписки из ЕГРН от даты;
Копия выписки из ЕГРН от даты;
Копии свидетельств о рождении детей;
Копия Постановления от даты г.;
Копия распоряжения от даты г.;
Копия письма от даты г. с конвертом и ответом;
Копия письма от даты г. с подтверждением об отправке;
Выписка из ЕГРН на Ответчика;
Копия медицинской справки.

Дата, подпись

Автор статьи:

А.В. Кацайлиди

Как отменить решение органов опеки? — СИБДОМ

По закону разрешение на продажу квартиры, среди собственников которой есть несовершеннолетние, должны дать органы опеки и попечительства. Они, бывает, в таких ситуациях отказывают, однако отказ во многих случаях можно оспорить в суде.

Для того чтобы получить разрешение на продажу квартиры, родителям придется подтвердить, что сделка не приведет к ухудшению жилищных условий и ребенок получит в собственность другую квартиру или долю в собственности, равноценную той, что ему принадлежит. Новая жилплощадь при этом не должна быть ни хуже, ни меньше имеющейся. Иногда у семьи возникает необходимость продать имущество детей, но сумму, вырученную от продажи квартиры, она намерена использовать не на покупку жилья.

«Получить согласие органов опеки на такую сделку практически невозможно, смирившись, родители обычно принимают как данность, что с оформленным на детей жильем ничего нельзя сделать, пока детям не исполнится 18 лет, — рассказывает адвокат Юлия Михайлова. — Однако в этом году Красноярский краевой суд уже дважды указал, что решение органов опеки и попечительства в таких ситуациях должно приниматься с учетом конкретных обстоятельств дела».

Еще 6 марта 2003 года Конституционный суд в своем определении №119-О пришел к выводу, что из содержания абзаца 2 пункта 1 статьи 28 и пунктов 2–3 статьи 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать совершаемые их родителями сделки с имуществом несовершеннолетних детей.

«Отказывая в выдаче разрешения на продажу имущества несовершеннолетнего, органы опеки редко как-то объясняют свое решение.

Как правило, отказы просто содержат ссылку на общие нормы законодательства и указание на то, что в результате сделки права несовершеннолетних будут нарушены, — объясняет Юлия Михайлова. — Однако их решение может быть оспорено.

Чем может закончиться противостояние родителя и органов опеки, можно увидеть на конкретном примере «борьбы» представителей администрации с мамой двух несовершеннолетних детей».

В сентябре 2016 года мама, одна воспитывающая двух несовершеннолетних детей, обратилась в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на продажу комнаты в общежитии, принадлежавшей детям.

В нем она указала, что готова выделить детям долю в жилом помещении, приобретенном ею с привлечением ипотеки, при этом доля, выделяемая детям, будет превосходить ту, которая находится у них в наличии, не только по площади, но и по цене.

Органы опеки и попечительства в выдаче разрешения на продажу комнаты в общежитии отказали, отметив, что такая продажа приведет к нарушению прав несовершеннолетних. Никаких других обоснований отказа приведено не было. Не согласившись с отказом, мама решила обжаловать решение органа опеки и попечительства в суде.

Судебный процесс длился практически год. Органы опеки и попечительства доказывали, что в интересах несовершеннолетних сохранить комнату в девять квадратных метров, расположенную на первом этаже общежития, что мама действует недобросовестно, что администрация руководствуется внутренними нормативными актами.

Однако сначала районный, а затем и краевой суд встали на сторону семьи, постановив, что в интересах несовершеннолетних в будущем получить именно доли в квартире, в которой они сегодня фактически проживают, что добросовестность родителей в отношении своих детей подразумевается, и органы опеки не смогли предоставить доказательств обратного.

Что нужно сделать, чтобы увеличить шансы на получение положительного решения органа опеки и попечительства?

Обращаться в органы опеки и попечительства с развернутым заявлением, в котором указывать все фактические обстоятельства, доказывающие, что вы действуете в интересах несовершеннолетних.
Приложить к заявлению документы о стоимости доли/имущества, которое вы хотите продать, и стоимости доли/имущества, которое будет передано несовершеннолетнему.
Предоставить другие документы, подтверждающие, что вы действуете в интересах ребенка.

«Насколько соответствует законодательству отказ в выдаче разрешения на продажу квартиры несовершеннолетнего в том или ином случае, можно говорить, только разобрав конкретную ситуацию, — объясняет Юлия Михайлова, — поэтому настоятельно советую обращаться к юристам за консультацией и не бояться отстаивать свои права в суде. Да, на сегодняшний день судебные процессы затягиваются. Однако лучше иметь на руках решение суда, обязывающее органы опеки и попечительства выдать вам разрешение на продажу имущества детей, чем придумывать и пытаться реализовать не совсем законные схемы.

Как отменить или признать недействительным решение органов опеки и попечительства

Основными функциями органов опеки и попечительства являются защита прав и законных интересов подопечных, надзор за опекунами и попечителями, надзор за сохранностью имущества подопечных.
В рамках своей компетенции органы опеки и попечительства принимают решения о назначении опекунами и попечителями, дают согласие на совершение различных сделок с имуществом несовершеннолетних или лиц, которые находятся под опекой и попечительством.
На практике оспаривание решений органов опеки и попечительства зачастую связано с отказом дать согласие на совершение сделки с недвижимом имуществом несовершеннолетнего.

Если же Вы получили отрицательное решение органа опеки и попечительства и считаете его незаконным, то данный отказ можно оспорить в суде.

Помимо письменного отказа, Вы имеете право также обжаловать действия или бездействие органов опеки и попечительства по любым вопросам, входящим в их компетенцию и нарушающим Ваши права. Для этого необходимо составить административное исковое заявление. Требования к содержанию административного искового заявления содержатся в статье 125 Кодекса административного судопроизводства РФ.

По делам об оспаривании отказа, действий (бездействия) органа опеки и попечительства в административном исковом заявлении следует указать: наименование суда, в который подается исковое заявление; фамилию, имя и отчество административного истца, его место жительства, дату и место рождения, номер телефона, адрес электронной почты; наименование и место нахождения органа опеки и попечительства, ИНН, ОГРН; сведения о том, в чем заключается нарушение прав и законных интересов административного истца; основания и доводы, по которым Вы не согласны с отказом или с действием (бездействием); ссылки на законодательные акты РФ; требования, адресованные суд; перечень прилагаемых документов; дату и подпись.

К административному исковому заявлению необходимо приложить копию паспорта административного истца, квитанцию об оплате государственной пошлины в сумме 300 руб., решение об отказе, документы, подтверждающие доводы, указанные в заявлении, документы, подтверждающие отправку административного искового заявления в орган опеки и попечительства.

Административное исковое заявление об оспаривании решений, действий (бездействия) органа опеки и попечительства может быть подано как по месту жительства административного истца, так и по месту нахождения органа опеки и попечительства.

Перед тем как подать заявление в суд на оспаривание решения органа опеки и попечительства, мы советуем Вам обратиться за консультацией к нашему адвокату, который поможет грамотно и правильно составить административное исковое заявление.

Разрешение опеки на продажу квартиры — получение без проблем. Условия получения разрешения на продажу квартиры от опеки

Если совершается продажа квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему, то в этой сделке обязательно должны принимать участие органы опеки. Не имеет значения полностью эта недвижимость принадлежит ребенку или только ее доля, органы опеки обязаны проследить, чтобы права несовершеннолетнего не были нарушены.

Возможны два варианта сделки с недвижимостью несовершеннолетнего

продажа без приобретения нового жилья;
продажа с последующей покупкой другого жилья.

Если это просто продажа без покупки нового жилья

Рассматривается вариант, когда на имя несовершеннолетнего открывается счет в банке, а на него зачисляется сумма, не меньшая, чем стоимость доли ребенка в продаваемой недвижимости. В органы опеки предоставляются бумаги, подтверждающие эти действия.

Но даже если выполнено это условие, и деньги лежат на счету несовершеннолетнего, органы опеки не позволят выписать его «на улицу», поэтому, даже если недвижимость продается без цели приобретения нового жилья, родители или опекуны ребенка должны предоставить ребенку прописку в другом жилье.

Если осуществляется продажа с целью сразу приобрести новое жилье

Родители или опекуны обязаны провести сделку таким образом, чтобы права несовершеннолетнего ничем не были ущемлены, а значит и новая собственность не должна уступать старой.

Она может быть дороже, большей по метражу, но никак не дешевле и меньше чем та собственность, которая была у ребенка. Меньше она может быть только в том случае, если ребенок переезжает в лучший район.

Обычно в опеке смотрят на стоимость доли, важно что бы она не была меньше той, который владеет ребенок.

В этом случае оформляется альтернативаная сделка , при которой продажа собственности будет проводиться одновременно с покупкой новой, где необходимо будет выделить долю несовершеннолетнему.

Здесь сложность состоит в том, что одновременно будут регистрироваться сразу две сделки, поэтому нужно договариваться и с покупателем вашей квартиры и с продавцом квартиры которую вы решили купить. При отчуждении старой собственности ребенок сразу получает новую.

Это довольно сложный процесс, поэтому лучше доверить его провести агентству недвижимости.

Условия получения разрешения на продажу квартиры от опеки

Самое главное — исключение нарушения имущественных прав несовершеннолетнего, именно для этого государство и обязывает органы опеки проверять и сопровождать сделки, где собственниками выступают дети. Поэтому выделяются особые критерии, без которых проведение сделки невозможно:

Как уже говорилось, стоимость доли или всей недвижимости в новой квартире, которая также будет оформляться в собственность несовершеннолетнего, не должна быть меньше чем та, что была ранее.
Если речь о Москве, то здесь также есть определенные порядки. Если собственность ребенка находилась в Москве, то и покупаемая недвижимость также должна располагаться в Москве. Переезд из столицы будет расценен как ущемление прав несовершеннолетнего, но органы опеки могут рассматривать ситуацию с разных сторон, к примеру, если в новом жилье у ребенка будет большая по площади доля, то разрешение получить можно. Исключением можно назвать и переезд по медицинским показаниям, когда врачи рекомендуют ребенку для проживания более чистую экологическую среду, но это должно обязательно подтверждаться документально.
Определяющим фактором является и стоимость старого и вновь приобретаемого жилья. Если оценка показала, что новое жилье проигрывает в стоимости, то органы опеки имеют право не дать разрешение на сделку. И будет не важно, что новая собственность по площади будет больше.
Если речь о доле квартиры, то в ситуации, когда семья переезжает из более просторной квартиры в менее просторную, даже сохранив в собственности ребенка тот же метраж (к примеру, в старом жилье за ребенком была доля в 20 квадратов и в новом тоже 20), органы опеки могут отказать. Это может расценено как ухудшение жилищных условий для ребенка, хоть доля и остается прежней, но само жилье менее просторно, ребенку будет там менее удобно.

Порядок обращения в органы опеки

Для получения разрешения на продажу недвижимости в органы опеки должны обратиться все участники сделок с паспортами.

Если кто-то не может присутствовать, то за него это должно сделать доверенное лицо, которое получило доверенность у нотариуса.

Обязательно должны присутствовать родители (опекуны) и сам ребенок, если он достиг 14-ти лет.Необходимые документы в опеку для продажи квартиры:

заявления (всех собственников продаваемого имущества, родителей, самого несовершеннолетнего, если ему исполнилось 14 лет);
свидетельство о рождении несовершеннолетнего;
свидетельства о собственности на квартиру;
кадастровый паспорт;
выписка из домовой книги.

При продаже квартиры или комнаты (доли) вы можете самостоятельно собрать пакет документов, который потребуется для оформления сделки. Какие документы необходимы для
и
? Куда нужно обратиться, чтобы получить
тот или иной документ для сделки с недвижимостью
?

Итак, если решение о продаже квартиры уже принято, ниже приведен список документов для продажи квартиры, какие нужны в 2013 году:

1) Документы, удостоверяющие личность продавца — паспорт либо паспорта всех собственников этой квартиры, свидетельства о рождении несовершеннолетних собственников.

Помимо паспорта такую роль могут выполнять удостоверение личности офицера, военный билет (если продавец проходит срочную службу), свидетельство о рождении для лиц младше 18 лет (если продавцу от 14 до 18 лет, то свидетельство о рождении предъявляется вместе с паспортом).

Важно

: паспорт должен быть действителен! В 20 лет и 45 лет паспорт по Российскому законодательству подлежит замене.

2) Нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на продажу квартиры. Согласие мужа (жены) необходимо получить в случае, если продавец приобрел квартиру, будучи в браке. В зарегистрированном браке приобретенная квартира (комната) считается совместно нажитым имуществом.

Куда обращаться
: любая нотариальная контора

3) Правоустанавливающие документы, подтверждающие права собственности продавца на данную квартиру. К таким документам относятся:

договор купли-продажи,
договор передачи + свидетельство о собственности на жилье,
договор мены, договор ренты,
договор купли-продажи с иждивением,
договор дарения,
свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию и другие документы.

4) Свидетельство о государственной регистрации права (для квартир, которые были приобретены после 2000 года).
Куда обращаться
: данные документы должны быть выданы вам в Госреестре (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество).

В случае, если документы утеряны
: Свидетельство (дубликат) о государственной регистрации права выдается в органе, осуществляющем государственную регистрацию по месту нахождения объекта недвижимого имущества. Необходимо подать соответствующее заявление и оплатить государственную пошлину в размере 200 рублей
.

Копию договора передачи можно получить также в органе, осуществляющем государственную регистрацию, если подлинник такого договора помещен в дело правоустанавливающих документов. Плата – 200 рублей для физических лиц.

5) Выписка из домовой книги (срок действия выписки 1 месяц с момента выдачи).
6) Копия финансового лицевого счета (Справка об отсутствии задолженности по жилищным и коммунальным платежам.)
Куда обращаться
: выписка и лицевой счет берется в районном ЕИРЦ
7) Справки из БТИ: кадастровый паспорт и поэтажный план квартиры.

Куда обращаться
: в районное БТИ в рабочее время с паспортом и документами, подтверждающими право собственности или право пользования жильем, например, с договором социального найма.

Напишите заявление о том, что вы хотите получить документ с указанием инвентаризационной собственности квартиры. Оплатите услуги БТИ (оплата государственной пошлины порядка 1000 руб.).

Это можно сделать через банк, или непосредственно в кассе организации. Узнайте, когда будет готов необходимый документ.

8) Разрешение органов опеки и попечительства Если или сособственником квартиры является необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства.
Куда обращаться
: органы опеки и попечительства района, подробнее . Органы опеки выдают «Постановление», оно может быть двух типов:

При одновременном выделении несовершеннолетнему другой квартиры (доли в другой квартире), т.е. продавая квартиру (долю в квартире), принадлежащую несовершеннолетнему, вы обязаны сразу же наделить его другой квартирой (долей в квартире), но не ухудшая его жилищные условия (необходимо предоставить документы на приобретаемую квартиру).
При последующем выделении несовершеннолетнему другой квартиры (доли в квартире).

На практике органы опеки рассматривают дело и выдают «Постановление» в срок от 10 дней до 1 месяца (если не требуются дополнительные запросы).

9) Доверенность для уполномоченного лица Если квартиру продает уполномоченное собственником лицо, то необходима действующая нотариально заверенная доверенность и документ, подтверждающий удостоверение личности доверенного лица.
Куда обращаться
: любая нотариальная контора

10) Составленный и подписанный сторонами Договор купли-продажи квартиры.
Куда обращаться
: для корректного составления договора обратитесь к юристам (нотариусу) либо риэлторам. Либо можно взять типовой договор (образцы договоров можно скачать в Интернете).

11) Справка об уплате налога на дарение или вступление в наследство, если основанием возникновения права собственности служит договор дарения, свидетельство о вступлении в права наследства.
Куда обращаться
: выдается в налоговой инспекции по месту нахождения квартиры.
12) Если вашу квартиру покупают по ипотеке, то, возможно, страховая компания запросит справку из психоневрологического диспансера о дееспособности.

Разрешение общественной жилищной комиссии при муниципальном округе на продажу квартиры, если в ней проживают граждане «группы риска» (нетрудоспособные инвалиды I и II групп; граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах; лица, признанные недееспособными или ограниченно дееспособными).
Если Вашу квартиру покупают по ипотеке и Ваш дом принадлежит к старому фонду, то может потребоваться справка, что дом не является аварийным, не планируется капитальный ремонт.

Особенности при продаже комнаты

При продаже комнаты нужно учесть нюансы, которые также потребуются при сделке с недвижимостью. К общему списку документов при продаже квартиры, необходимо предоставить еще и дополнительные документы.

Список дополнительных документов при продаже комнаты в квартире

Если соседи являются собственниками комнат в квартире

1) Отказ от соседей Кроме основного комплекта документов для продажи комнаты необходимо получить отказы от соседей. В соответствии с законодательством (статья 250 ГК РФ.

Преимущественное право покупки) сособственники остальных комнат (долей квартиры) в коммунальной квартире имеют право на первоочередную покупку продаваемой комнаты (доли квартиры).

При желании продать комнату, продавец обязан в первую очередь проинформировать сособственников о предстоящей продаже комнаты.

2) Нотариально заверенное согласие на отчуждение продаваемой доли в квартире Если сосед не хочет покупать комнату, то идеальным вариантом будет, если он даст нотариально заверенное согласие на отчуждение продаваемой доли в квартире (прописывается стоимость за которую продается доля или «за любую цену и на любых условиях») – так называемый отказ. Если в отказе прописывается стоимость, то собственник не может продать свою комнату дешевле, только за обозначенную стоимость или дороже.

3) Заявление об информировании сособственников о предстоящей продаже доли в квартире отправляется заказным письмом Если отношения с соседями не позволяют рассчитывать на то, что они дадут отказ или с ними не связаться, то нужно обратиться к нотариусу с заявлением об информировании сособственников о предстоящей продаже доли в квартире.

Нотариус направляет от имени продавца доли каждому сособственнику заказное письмо (уведомление) с предложением выкупить продаваемую долю.

Если с момента получения письма сособственником прошел месяц и он не купил или не выразил желание купить, то комната может быть продана любому другому человеку, но за сумму не меньшую, чем оговоренная в письме.

Разные нотариусы могут посылать два типа писем: с предложением сособственнику приобрести продаваемую долю в течение 1 месяца с момента получения письма или с предложением выразить желание на покупку.

Соответственно, если сособственнику нужно тянуть время и ему пришло письмо второго типа, то он может прийти к нотариусу и письменно выразить желание на покупку, будет назначена дата сделки, он может не являться, переносить по уважительной причине дату, словом, умышленно затягивать сделку. В итоге, конечно, комната будет продана ему или другому покупателю, но проблем будет не мало.

Поэтому, если у Вас проблемные соседи, то заранее интересуйтесь у нотариуса, как он составляет уведомление. Если же сособственник письмо не получил, то оно лежит на почте 1 месяц и возвращается к нотариусу, нотариус выдает уведомление о передаче заявления, комнату можно продавать, но если ее захотят купить по ипотеке, то банк вряд ли даст одобрение на такую сделку.

Дело в том, что если комната будет продана, то сособственник, не знавший о продаже комнаты, может в трехмесячный срок оспорить сделку в судебном порядке и будет оформлен переход права собственности.

Процесс с уведомлениями обычно занимает 1,5-2,5 месяца.
Если комнаты соседей принадлежат муниципалитету (не приватизированы и не находятся в собственности у соседей)
В наше время всё ещё встречаются коммунальные квартиры, в которых есть неприватизированные комнаты, то есть её собственником является город.

В случае, если комнаты соседей принадлежат муниципалитету (не находятся в собственности у соседей), то необходимо получить письменный отказ от города (Департамента жилищной политики).

В этом случае также необходимо соблюсти букву закона и уведомить собственника о вашем решении продать свою комнату: вам нужно подойти в Управление жилищной политики (департамент, отдел) с копиями документов на комнату (копия свидетельства о собственности и договора купли-продажи) и подать уведомление о продаже своей комнаты.

Заявление находится в управлении, необходимо его заполнить на месте. Но вы также можете отправить письмо и заказным письмом, поэтому предлагаем

Образец заявления на уведомление о продаже комнаты в муниципалитет
, чтобы затем получить отказ от города о покупке комнаты
. И, в дальнейшем, вам не надо будет беспокоиться о том, что сделку по продаже комнаты могут признать ничтожной, так как все права собственников вы учли.

Заявление можно написать от руки в двух экземплярах (второй экземпляр можно скопировать, но подпись должна быть реальной), либо распечатать на принтере. На одном экземпляре секретарь поставит штамп с датой и номером и вернёт вам.

Второй экземпляр и ксерокопия свидетельства остаются в УЖО. Заранее приготовьте все нужные копии документов. Если вы меняли фамилию, приложите копию свидетельства о браке. Если вы продаёте комнату по доверенности, приложите копию доверенности. Паспорт не нужен.

Нужно только то, что указано.

Образец заявления уведомления о продаже комнаты в квартире на отказ от комнаты от муниципалитета

Заявление

Ставлю вас в известность, что я продаю принадлежащую мне комнату, общей площадью 20,3 кв.м., жилой площадью 13,0 кв. м, в 5 комнатной квартире по адресу ул. Ивановская, д. 23, кв. 4 за 1 300 000 (один миллион триста тысяч) рублей.

В случае неполучения от вас согласия на покупку комнаты в течение 30 дней с момента получения уведомления, комната будет продана по моему усмотрению. Приложение: Ксерокопия свидетельства о государственной регистрации права собственности от 13.

12.1999.