Что проверяет банк при выдаче кредита? Этот вопрос интересует каждого заемщика, поскольку от него напрямую зависит — одобрит банк выдачу кредита или нет.
Существуют общие и частные подходы к тому, как банк проводит проверку потенциального ипотечного заемщика. О них мы подробно расскажем в данной статье.
Вы также узнаете, какие обстоятельства могут сыграть положительную роль при выдаче ипотечного кредита, а какие – напротив, снизить шансы на получение финансирования от банка.
Не секрет, что помимо представленных документов, значимую роль в принятии решения о выдаче кредита играет то впечатление, которое потенциальный заемщик произведет на сотрудников банка. О том, как сделать его благоприятным, мы также опишем в данном материале.
У каждого кредитора свой метод проведения проверки, или как его называют в банковской сфере — андеррайтинга заемщика, но есть и общие критерии:
- способность заемщика погашать кредит (платежеспособность);
- его кредитная история и карьерные перспективы;
- востребованность на рынке труда;
- оценка обеспечения – стоимость покупаемой недвижимости, наличие поручительства и т.д.
Такой анализ проводится всеми банками без исключения, с учетом особенностей проведения процедуры в соответствии с внутренними правилами каждого банка.
Андеррайтинг представляет собой комплексную оценку рисков при принятии решения о выдаче кредита.
Конечная цель проверки – убедиться в том, что потенциальный заемщик будет своевременно исполнять свои обязательства по кредитному договору.
Процедура андеррайтинга может основываться как на автоматической оценке рисков (скоринг), так на индивидуальной оценке рисков в отношении конкретного заемщика.
В крупных российских банках, таких как Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк применяется комбинированная система оценки заёмщиков. Сначала работают скоринговые алгоритмы, а затем кредитное досье попадает на стол сотрудника банка.
Скоринговая оценка кредитных рисков
Скоринг – это система оценки кредитных рисков, основанная на методах статистики. В банковской практике кредитный скоринг основывается на анализе данных, полученных из кредитной истории как самого заемщика, так и тысяч людей соответствующих групп. Во внимание принимается пол, возраст, уровень дохода, стаж и место работы, образование, количество детей и многие другие факторы.
Оценка кредитных рисков заключается в присвоении заемщику автоматизированной скоринговой программой определенных баллов исходя из указанных в анкете (заявке) на кредит данных и информации, полученной из реестра бюро кредитных историй.
Банк настраивает систему согласно своим требованиям и задает параметры допустимых просрочек по кредитам.
Некоторые банки не допускают ни единой просрочки, и тогда по результатам скоринга, при наличии просрочек, у вас будет отказ.
Какие-то банки допускаю наличие единичных случаев просрочки до определенного временного периода (обычно допускаются просрочки до 60 дней), поэтому скоринговую проверку в таких банках вы сможете пройти.
Получение высоких баллов дают:
- хорошая кредитная история по ранее полученным кредитам;
- наличие у заёмщика недвижимого имущества, автомобиля, денежных средств на счетах и вкладах;
- наличие высшее образования, второго высшего образования, учёной степени;
- трудоспособный возраст;
- отсутствие требований по службе в армии;
- длительный срок работы на текущем месте и т.д.
Конечно, последнее слово остаётся за кредитным специалистом, а не за машиной, но в большинстве случаев на первичной проверке решения принимаются компьютером. При процедуре скоринга автоматически отсеиваются клиенты, которые не прошли по расчетам платежеспособности, не соответствует основным требованиям, например — по возрасту или стажу и пр.
Как правило, скоринговая оценка наиболее оперативная система оценки заемщика – принятие решения о её прохождении занимает от 15 минут до 1-2 часов.
Индивидуальная оценка кредитных рисков
В ипотечном кредитовании чаще всего применяется индивидуальная оценка платежеспособности и кредитоспособности потенциального заемщика, а решение о выдаче кредита принимается соответствующим уполномоченным органом банка. В большинстве случаев таким органом является кредитный комитет.
Повлиять на решение кредитного комитета может множество факторов, но главный, правильно подготовленное кредитное досье, собранный и структурированный пакет документов, который убедительно покажет платёжеспособность заёмщика. Такой пакет документов может помочь собрать и организовать специалист по ипотечному кредитованию ипотечный брокер.
Читайте про выбор ипотечного брокера в другом материале на нашем сайте.
В проверке оценки заемщика принимают участие несколько служб банка: кредитная, юридическая, служба безопасности.
Ими производится тщательная проверка информации, предоставленной заемщиком, поэтому срок рассмотрения кредитной заявки может занимать от одного до нескольких дней.
В процессе проверки специалисты банка изучают предоставленные документы, совершают звонки работодателю, в отдельных случаях, осуществляют выезд на место работы и пр.
Проверка места работы заемщика
Кредитный специалист банка детально рассматривает документы о трудовой деятельности заемщика и его доходах за последние годы.
Особенно тщательно изучаются документы, подтверждающие занятость на текущей работе.
Менеджер проводит оценку платежеспособности на основе среднемесячного размера зарплаты за последние 6 месяцев с учетом действующих обязательств и текущих расходов. В них включаются:
- платежи по ранее полученным кредитам;
- оплата коммунальных услуг;
- средства, взыскиваемые по исполнительным документам (алименты, материальный ущерб и т.п.)
В большинстве банков платеж по кредиту рассчитывается так, чтобы он не превышал половины от совокупного ежемесячного дохода семьи после вычета всех расходов. Некоторые банки из чистого дохода вычитают бюджет прожиточного минимума, а по остатку определяют максимальную ежемесячную сумму выплат по кредиту. Третьи используют более сложные модели, рассчитывая максимальную сумму кредита исходя из среднемесячного дохода, умноженному на установленный коэффициент.
В случае, если необходимо дополнительное подтверждение сведений о доходах заемщика банки делают запрос в Пенсионный фонд России (ПФР) (с письменного согласия заемщика).
Кроме ПФР, банки могут запрашивать у Федеральной Миграционной Службы информацию о действительности паспортных данных. ИНН, предоставленный в банк, также проходит проверку через сервисы Федеральной Налоговой Службы. Сведения об исполнительных производствах и неоплаченных штрафах можно получить на сайте судебных приставов.
Проверка кредитной истории
Банк запрашивает в Центральном каталоге кредитных историй (ЦККИ) Банка России информацию о том, где хранится история заемщика. На сегодняшний день есть в реестре ЦККИ зарегистрировано 13 бюро. Наиболее часто используемые в Москве:
- Национальное бюро кредитных историй;
- Эквифакс Кредит Сервисиз;
- Объединенное Кредитное Бюро;
- Специализированное Кредитное Бюро.
Если проверка кредитной истории на этапе скоринга выдала отказ, то вы получите отрицательное решение по ипотеке. Если же скоринг был пройден, то специалист банка анализирует вашу кредитную историю, характер допускаемых просрочек и суммы ранее выданных займов.
Наличие положительной кредитной истории – весомый плюс в репутации заемщика.
А вот факты просрочек в прошлом могут послужить поводом для снижения суммы ипотеки, увеличения процентной ставки или в худшем варианте – стать причиной отказа в жилищном кредите.
Проверка службой безопасности
Важное место в системе индивидуальной проверки потенциального заемщика занимает служба безопасности (СБ). Заявитель ведет свое общение с банком, как правило, через кредитного менеджера, поэтому деятельность службы безопасности зачастую остается невидимой для заемщика.
У службы безопасности имеются специальные базы, по которым проводится проверка заемщика и его документов.
Банки формируют собственные службы безопасности преимущественно из бывших сотрудников правоохранительных органов, поэтому свои методы проверки они основывают на опыте, полученном на предыдущей работе.
Сотрудники службы безопасности банка проверяют следующие вещи:
- общие сведения о клиенте;
- достоверность справок о доходах и данных о работодателе;
- проверка заемщика на предмет судимостей или фактов нарушения закона;
- также при необходимости проводится анализ залога.
Специалисты из СБ иногда используют собственную базу недобросовестных клиентов, куда вносятся сведения о неформальных историях заемщиков, случаях привлечения к административной и уголовной ответственности, наложенных на их счета арестах и тому подобных негативных факторах.
Проверка недвижимости в ипотеку
Банк проводит обязательный андеррайтинг недвижимого имущества, которое станет предметом залога. Он проверяет его актуальную залоговою стоимость, а также любую иную информацию, важную для заключения кредитного договора и договора залога.
Оценку жилья проводят независимые оценщики, страхование — аккредитованные страховые компании.
Основываясь на цене оценки и положительном решении страховой компании, банк начинает собственную проверку. Специалисты банка изучают сведения о правообладателях и обременениях, содержащиеся в Едином государственном реестре сделок с недвижимым имуществом, а также иные сведения из Росреестра, анализируют техническую документацию на объект, изучают выписку из домовой книги и пр.
На практике возможно оформление в качестве обеспечения по кредиту как залога приобретаемой квартиры, так уже имеющейся в собственности квартиры.
Подавая заявку на ипотеку помните, что все сведения предоставленные в банк должны быть правдивы. Ведь большинство из них достаточно легко проверяются, а в случае обнаружения ложных сведений заемщика могут занести в «черный список», что будет существенной помехой для получения кредита в любом другом банке.
Если вы знаете, что у вас есть сложности с получением ипотечного кредита, то не нужно подавать самостоятельные заявки в банк. Лучше обратиться к профессионалам ипотечного рынка, ипотечным брокерам и они смогут неофициальным способом выяснить какой банк сможет прокредитовать покупку понравившейся вам квартиры.
Не рискуйте своей покупкой.
Результаты андеррайтинга. Принятие решения о выдаче ипотечного кредита
По результатам скоринга или индивидуального андеррайтинга банк может:
- одобрить кредитную заявку;
- отказать в выдаче кредита;
- выдать кредит на условиях, отличных от тех, которые запрашивал заявитель. Например – уменьшить сумму кредита, сократить срок пользования, увеличить процентную ставку или запросить дополнительное обеспечение.
Обычно положительное решение о выдаче ипотеки имеет срок не более 90 дней. В нем будут прописаны такие условия как: максимальная сумма кредита, процентная ставка, срок кредитования, размер первоначального минимального взноса и т.д. А что именно делать после одобрения кредитной заявки, мы подробно описали в данной статье.
Здесь следует обратить внимание на важный момент. Решение о выдаче ипотеки не является финальным. Вам еще предстоит подобрать недвижимость и пройти проверку предмета залога. Только после этого сделка будет завершена. Появилась пагубная для практической работы практика выдачи предварительных положительных решений.
Некоторые банки выдают решение по формальной проверке. После прохождения скоринга, например, а после этого перед самой сделкой проверяют снова объект и заёмщика и подчас отказывают в выдаче ипотеки. Кроме очевидного разочарования нарвавшись на такой банк можно потерять деньги, внесённые в качестве задатка или аванса за выбранную квартиру.
Будьте аккуратны в выборе банка!
Как банки проверяют заемщика по ипотеке?
Время чтения 4 минуты Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−
Банк проверяет заемщика на ипотеку различными способами. Каждый отдельный кредитор имеет свой подход, поэтому клиенту, желающему приобрести недвижимость в кредит, сложно предугадать, что именно может повлиять на решение банка. В статье разберемся, какие методы проверки чаще всего используют кредитные специалисты и служба безопасности.
Скоринговая система
Идентификация клиента
Как проверяют место работы заемщика
На следующем этапе проверяется место трудоустройства потенциального заемщика. Служба безопасности банка анализирует достоверность информации, указанной в справке, а именно, действительно ли находится предприятие по указанному адресу и ведет ли оно фактическую деятельность. Также СББ проверяет, проходит ли организация процедуру банкротства или ликвидации.
Как проверяют доход заемщика
Цифры, указанные в справке, банк будет перепроверять. Делают это разными способами, не уведомляя о них клиентов. Государственные банки имеют право обратиться в Пенсионный фонд и сверить отчисления. Также проверку проводят на портале госуслуг.
Сотрудники банка практически всегда выполняют звонки по месту работы заемщика. Они задают вопросы о том, действительно ли на предприятии работает такой-то сотрудник, не планирует ли он увольняться и не попадает ли он под сокращение.
Кроме официальной заработной платы, заемщики часто заявляют о дополнительных доходах. Если речь идет, например, о сдаче недвижимости в аренду, то кредитный эксперт попросит договор аренды. При наличии депозитов в других банках, необходимо будет предоставить депозитный договор. Доходы, которые заявитель не может подтвердить, обычно учитываются банком с понижающим коэффициентом.
Если за ипотекой обращается частный предприниматель, то ему для проверки доходов, понадобиться представить регистрационные документы и декларации за несколько отчетных периодов. Специалисты банка часто проверяют, действительно предприниматель ведет свою деятельность. Для этого запрашиваются дополнительные документы, и осуществляется выезд на место работы потенциального заемщика.
Как проверяют кредитную историю
Информацию о закрытых и текущих кредитах заявителя банк имеет возможность проверить в бюро кредитных историй. Следует отметить, что в России на это требуется разрешение клиента. Но если он откажет, то кредит ему не согласуют.
Наличие сведений о просроченной задолженности в БКИ является одной из самых распространенных причин отказа. Если же клиент продолжает доказывать, что просроченных обязательств перед другими кредиторами не имеет, его попросят подтвердить это документально.
Как проверяют репутацию
Если клиент успешно прошел все этапы, то ему выдается письмо о возможности ипотечного кредитования. Далее ему предстоит подобрать недвижимость и представить документы на нее в банк.
Как проверяют предмет ипотеки
Характерной особенностью проверки заемщика на ипотеку является еще и то, что проверяется также недвижимость, которую он хочет приобрести. Прежде всего, этим займутся юристы. Они изучат все правоустанавливающие документы.
При наличии спорных моментов, с точки зрения владения и пользования недвижимости, банк обычно отказывает, так как это чревато проблемами с залогом.
Также на объект недвижимости выезжает эксперт, который определяет его рыночную стоимость.
Проверка заемщика перед выдачей ипотеки. — НЕДВИЖИМОСТЬ
Условиями кредитования определены даты платежей и срок, на который банк дал деньги физическому лицу.
В настоящее время существует много видов различных кредитных продуктов, выдаваемых банками под различные условия. Самыми популярными среди населения являются два: потребительский кредит и ипотечный.
Особенности ипотечного кредитования
В последнее время ипотечный кредит оформляет все большее количество граждан. Цены на рынке недвижимости очень высоки, и не каждый человек сможет позволить себе за счет собственных накоплений приобрести какое-либо жилье.
Ипотека – это вид кредита, при котором банк выдает клиенту деньки под залог покупаемой недвижимости. Ее главное условие – обременение, то есть пока кредитные обязательства не погашены, владелец квартиры не имеет права ее реализовывать, без получения согласия банка.
Начальная проверка потенциального заемщика
Сумма ипотечного кредита обычно бывает большая. Поэтому ни один банк не согласится ее выдать человеку, не проверив его материальное состояние, иными словами платежеспособность.
У всех банков без исключения есть несколько способов, при помощи которых он проверяет потенциального заемщика.
У любого человека, обратившегося в банк за кредитом, проверяется общая информация, которая непосредственно его касается. Это наличие или отсутствие кредитов в других банках, дата их погашения. Проверяется информация о том, как человек вносит платежи, нет ли по ним просрочек, нет ли кредитов, которые клиент совсем не платит.
Далее проверяется его платежеспособность, а именно, имеется ли у клиента доход, достаточный для исполнения кредитных обязательств потенциального займа и тех, которые уже оформлены. Для этого сотрудники банка просят принести справки о его доходах. В настоящее время, в связи с новыми законами о банкротстве, человека проверяют и на этот статус.
Может насторожить сотрудников банка и отсутствие кредитной истории. Это связано с тем, что по ней банку проще понять, как человек относится к взятым на себя обязательствам.
После этого финансовое учреждение проверяет все документы, которые необходимы для выдачи кредита. Это паспорт и еще как минимум один документ, который помогает идентифицировать личность.
Обязательно проверяется подпись клиента, место его работы.
Если кредит будет выдаваться под залог какого-либо имущества, то его наличие банк проверит.
В отношении клиента запрашивается информация о судимостях, наличии оплаченных, либо же неоплаченных штрафов и алиментов. Практически все банки интересуются семейным положением потенциального заемщика.
В последнее время перед выдачей ипотеки банки используют специальную программу – скоринг или скоринговая система. Она сама запрашивает все необходимые для получения ипотеки данные, анализирует их и выдает результат, по которому служба безопасности банка и решает, надо ли продолжать оформление документов или нет.
Необходимые документы
Вместе с заявлением-анкетой потенциальному заемщику требуется подать:• копию всех страниц паспорта (с предоставлением оригинала для проверки);• справку о доходах по форме 2НДФЛ;• инн;• свидетельство о браке (если есть) или разводе (тоже если есть);• брачный договор (если есть);• свидетельства о рождении детей;• справки, подтверждающие право на собственность. Если собственности нет, то залогом будет выступать, то жилье, которое планируется приобретать на взятый ипотечный кредит;
• справки о других кредитах из банков, где они были взяты.
Проверка официального трудоустройства и дохода
Перед выдачей ипотеки служба безопасности банка проверит и место работы заемщика.
Туда сделают запросы, подтверждающие, что данный человек действительно здесь работает и получает такой же уровень заработной платы, который был указан в справке.
Кроме этого, банк может обратиться даже в пенсионный фонд для того, чтобы проверить отчисления, которые туда идут. При этом банк вправе не уведомлять клиента о предстоящих проверках его доходов.
Сейчас, конечно, есть банки, которые могут согласиться выдать кредит и без справки о заработной плате. Но для этого есть одно условие, которое заключается в том, что заемщик оплачивает не менее 50% стоимости покупаемого жилья.
Если за ипотечным кредитом обращается человек в статусе индивидуального предпринимателя, то дополнительно необходимо будет предоставить все необходимые регистрационные документы и декларации за отчетные периоды.
Кроме всего этого банк проверяет и ту недвижимость, которую человек собирается приобретать. Это связано с тем, что при возникновении проблем у финансовой организации могут возникнуть проблемы с ней, как с предметом залога. Тут же есть специалист, который сможет оценить рыночную стоимость жилья на данный момент времени.
Только после того, как все документы будут тщательно изучены, банк примет решение о выдаче ипотечного кредита.
Если вы хотите прочитать о том, как можно быстро продать квартиру, переходите по ссылке.
Поделиться ссылкой:
Как на практике банки проверяют заявителей на ипотеку?
mnirat/Fotolia
Отвечает коммерческий директор Rose Group Наталья Саакянц:
Проверка клиентов на благонадежность — особое направление деятельности каждого банка. Все имеют свои тщательно разработанные стандарты проверки и платежеспособности потенциальных заемщиков, при этом технологию контроля ни один банк не раскрывает.
Тем не менее везде процесс проверки подчинен одному схожему сценарию. При поступлении заявки на рассмотрение клиент проходит своего рода проверку службой безопасности.
Основными критериями для отказа на данном этапе являются «плохая» кредитная история, наличие судимостей, текущие судебные тяжбы, неблагонадежность работодателя, неуплаченные налоги и штрафы. В отношении последнего пункта некоторые банки бывают более лояльны и не предъявляют особых требований.
Что касается изучения профилей в социальных сетях, то этот метод маловероятен, тем более что во многих банках доступ менеджеров к такого рода сайтам ограничен.
Если на первом этапе не был получен отказ, клиент рассматривается с точки зрения платежеспособности. Основным параметром при определении максимально возможной суммы кредита является коэффициент «платеж/доход». Значение данного коэффициента может колебаться от 35% до 80%, в зависимости от банка. Наибольшую сумму кредита на практике одобряет Сбербанк России.
Как взять ипотеку: инструкция для новичков
Кому банки дают ипотеку на квартиру, а кому отказывают?
Отвечает PR-директор компании «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Надежда Козицкая:
Я сама была ипотечным заемщиком и, как мне кажется, меня нестандартными способами не проверяли. Но вот у меня есть «проблемные» друзья и знакомые, которые довольно тяжело и не сразу получали кредиты. На их примере я сделала достаточно интересные наблюдения.
Во-первых, банки проверяют указанный мобильный телефон – просто забивают его в поисковике и смотрят, что получилось на выдаче.
Нередко таким образом обнаруживается, что человек занимается совсем не тем, о чем свидетельствует справка с работы.
Например, в справке указано, что человек не первый год трудится каким-нибудь менеджером на фирме, а на поверку это оказывается парикмахер, который работает с клиентами на дому и не имеет официального подтверждения дохода.
Во-вторых, банки звонят непосредственно заявителю и начинают выяснять детали о работе.
Допустим: «А вам аванс выдают в каких числах? Сколько человек сидит у вас в кабинете? На каком этаже бизнес-центра находится ваш офис? А куда вы поворачиваете из лифта?» Параллельно такую же беседу ведут с работодателем.
И, если справка с работы липовая, сделанная через знакомых, подлог вскрывается на раз, потому что к таким вопросам невозможно подготовиться и ответы заявителя с ответами «работодателя» не сходятся.
В-третьих, некоторые банки, действительно, анализируют социальные сети. У многих странички являются отражением реальной жизни и люди выкладывают туда все без оглядки. Группы, в которых состоит человек, свидетельствуют о его занятиях и интересах, фото, друзья и т. д.
– все это огромный вал информации, странно было бы ею не воспользоваться. Отчасти эти данные свидетельствуют о так называемом lifestyle. Допустим, фото из путешествий, «чекины» в модных кафе, магазинах и т. п. красноречиво свидетельствуют о степени платежеспособности заявителя.
Если претендент порой фигурирует на фото в нетрезвом состоянии или каких-то компрометирующих обстоятельствах, это наводит на мысли о неблагонадежности.
Ну и конечно, страница может с головой выдать человека, который приносит справку с работы об одном, а его активность в соцсети свидетельствует совсем о другом роде занятий.
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- 5 советов, как выбрать банк, чтобы взять ипотеку
- В чем подвох низкой цены апартаментов?
- Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Как банки проверяют квартиру по ипотеке на юридическую чистоту | Ипотека онлайн
При получении ипотечного кредита происходит проверка квартиры по ипотеке банком. Такая комплексная проверка является решающим звеном в выдаче ответа по заявке претендента на заем. Давайте рассмотрим все моменты такой проверки и разберемся, в каких случаях банк (и оправдано ли) требует те или иные документы.
Ипотека — проверка квартиры банком
Для того, чтобы обезопасить себя от убытков, банк тщательно проверяет продавца недвижимости, на которую выдает ипотеку. Основные пункты:
- право собственности продавца;
- дееспособность продавца;
- доверенность на отзыв;
- наличие согласия супруга или заявление о том, что недвижимость куплена не в браке;
- присутствие других непризванных наследников;
- разрешение опеки — если собственник несовершеннолетний;
- перечень зарегистрированных лиц на жилплощади.
Далее рассмотрим каждую позицию подробно.
Если право собственности принадлежит продавцу или нескольким собственникам
Продать квартиру может собственник или иное лицо по доверенности. Если собственников несколько, все они должны участвовать в сделке по продаже квартиры. Поэтому банк потребует документ с данными о владельцах жилья. До 2016 года для этих целей существовало свидетельство о праве собственности.
Позднее стали выдавать выписку из базы ЕГРН, куда заносятся все объекты недвижимости и их движение.
Всех владельцев квартиры банк во время проверки квартиры при покупке в ипотеку определит по данному документу.
Указанные в нем лица как собственники жилья должны участвовать в сделке и подписать договор купли-продажи. Кроме данных о собственниках, в этих документах содержится информация об основании приобретения права и дата.
Проверка дееспособности продавца
Обычно дееспособность продавца определяет банковский специалист при личной беседе, когда происходит проверка квартиры банком при ипотеке.
Если у специалиста возникнут подозрения, то он может затребовать справки о дееспособности – они выдаются в психоневрологическом диспансере (ПНД) по месту жительства продавца и содержат информацию о постановке на учет.
Если продавец не состоит на учете в ПНД, это и есть главное подтверждение его дееспособности.
Стоит отметить, что такие справки при оформлении сделок не являются обязательными, но снижают риски по расторжению договоров в будущем. Так как банки всегда снижают собственные риски, то не будет удивительным требование предъявить такую справку.
Доверенность на отзыв
Нередки случаи, когда квартиру продает не сам собственник, а представляющий его интересы человек. Этот человек действует по генеральной доверенности от собственника.
Доверенность выдается на определенный срок, но в течение этого срока может утратить свою силу.
Собственник может отозвать доверенность, например, передумав продавать квартиру. Если при продаже квартиры присутствует сторона с доверенностью, банк обязательно проверит, не была ли отозвана она. Для этого достаточно проверить ее на сайте — https://reestr-dover.ru/, которым заверялась доверенность.
Наличие согласия супруга или заявление о том, что квартира куплена не в браке
На основании законов Российской Федерации квартира, приобретенная супругами в браке, является совместно нажитой и принадлежит обеим сторонам на равных условиях (Семейный кодекс РФ, ст 34 (скачать)).
При продаже по ипотеке квартиры одним из супругов проводится проверка квартиры банком перед ипотекой, где рассмотрят вопрос о совместно нажитом жилье.
Обязательно потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу.
Если продавец не обременен узами семьи, то банк может запросить от него нотариально заверенное заявление о том, что на момент приобретения квартиры он не был в браке.
А нотариус, в свою очередь, будет требовать от человека всех доказательств факта приобретения квартиры холостяком. Снижая собственный риски, при любой непонятной ситуации банк скорее откажет в покупке квартиры.
Наличие других непризванных наследников
Еще одна зона риска – жилье по наследству.
Если при проверке квартиры по ипотеке банком обнаружится факт приобретения ее по наследству, то банк, скорее всего, будет настаивать на дополнительном страховании титула.
Особенно, если прошло менее трех лет с момента приобретения (Гражданский кодекс РФ, ст. 196 (скачать)). Дело в том, что в этот срок можно оспаривать вступление в наследство.
В любом случае, даже по прошествии этого срока, банк может затребовать заверенное завещание с целью выявления скрытых условий вступления в наследство. Дополнительно может понадобиться справка о составе семьи на момент получения наследства, а также копии любых документов, удостоверяющих отсутствие невыявленных наследников.
Разрешение опеки при продаже квартиры по ипотеке
В последнее время часто встречаются собственники жилья, не достигшие совершеннолетия, наравне со взрослыми имеющие свою долю.
Производя проверку при покупке квартиры вторички в ипотеку, банк потребует решение органов опеки о соблюдении прав владельцев несовершеннолетних.
Детей нельзя лишить собственности в виде доли права на квартиру или возможности проживать в квартире.
Опека выносит решение на основании справок о будущем жилье или месте, где будут прописаны дети. Положительный ответ будет при условии, что интересы детей не изменятся в худшую сторону.
Как получить разрешение опеки описано в статье — Опека на ипотеку
Проверка зарегистрированных лиц
Важной частью проверки юридической чистоты при ипотеке является справка о прописанных в квартире людях.
Так как российское законодательство допускает продажу квартиры с прописанными людьми, банк обязательно затребует копию карточки учета по квартире из ТСЖ или выписку из домовой книги, справку о составе семьи (форма 9 — скачать).
Эти документы отобразят реальную обстановку по учету зарегистрированных лиц, которые обязаны выписаться из квартиры перед продажей или по истечении определенного времени (обычно 14 дней).
Проверка сведений о недвижимости
Важно для кредитора состояние и реальная стоимость жилья, которое будет залогом по ипотеке, а именно:
- наличие обременения или правопритязания;
- законность перепланировки (если она проводилась);
- степень износа, материалы перекрытий;
- цена на рынке.
Поговорим о каждом пункте далее.
Наличие обременения, правопритязаний
Для проверки на запрещения (ограничения) по квартире банк затребует выписку из единого реестра объектов недвижимости — ЕГРН (218-ФЗ от 13.07.2015, ст. 62 (скачать)). В этой выписке, помимо данных об объекте недвижимости, содержится информация об обременениях, их основаниях (причинах) и дате наложения.
Но так как информация в Росреестре обновляется редко, запросить актуальную выписку лучше всего самому продавцу через МФЦ и предъявить банку.
Перепланировка
Юристы банка, среди прочего, изучат технический паспорт квартиры, выданный бюро технической инвентаризации, со схемой помещений. Если сличить ее с квартирой по факту, то может вскрыться факт незаконной и неучтенной перепланировки.
Сам представитель банка вряд ли поедет проверять квартиру, но оценщик, который приедет фотографировать и оценивать квартиру, обязан в отчете указать — есть ли перепланировка или нет. Покупать такую квартиру в ипотеку банк может разрешить, смотря какая перепланировка.
Сейчас банки относятся достаточно лояльно к изменениям в планировке. После покупки вся процедура по узакониванию ляжет на плечи покупателя. Для этого банк дает покупателю обычно 6 месяцев.
Подробнее можно узнать какие неузаконенные перепланировки пропустит банк по ипотеке — в отдельной статье.
Износ, перекрытия
Износ квартиры определяется по общему состоянию дома, в котором она находится. Если у специалистов банка возникнет подозрение в большом износе здания и его несущих перекрытий, то они вправе заказать у сторонней организации независимую экспертизу.
Кроме того, имеется реестр жилых домов, подлежащих расселению в связи с аварийным состоянием. Проверить дом по такому реестру может каждый банк. Кстати, на основе экспертизы может быть снижена и кадастровая цена квартиры, от которой зависит налог на имущество, что полезно будущему собственнику.
Какую квартиру можно взять в ипотеку
Цена
Для объективной оценки квартиры крупные банки имеют свои отделы с оценщиками. Банки помельче могут запросить самого заемщика предоставить заключение о независимой оценке.
Отчет об оценке является важной составляющей проверки квартиры. Банк должен удостовериться, что средства по займу не выданы в излишнем размере.
Оценщик недвижимости должен иметь лицензию и может быть аккредитован банком для таких процедур.
Важно знать: Ипотека с завышением: риски продавца и покупателя
Ипотека с недофинансированием (понижением цены) – соглашаться ли на такую сделку?
Что должен проверить сам покупатель
Проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой самостоятельно, отдельно от банка, можно, и даже нужно. В конце концов, банк проверяет квартиру для своей выгоды.
Например, чтобы быстро продать в случае, когда заемщик не справится с кредитом.
Сам покупатель квартиры может самостоятельно собрать все интересующие его документы, чтобы не мучиться вопросом о том, проверяют ли банки юридическую чистоту квартиры на должном уровне.
Сбор информации о предыдущих собственниках и частоте предыдущих сделок
Самостоятельная проверка юридической чистоты квартиры невозможна без сбора информации, которую предоставляют только собственнику. Значит, придется попросить его заказать выписку из единого государственного реестра по своей квартире. В ней будет отображена вся история перехода прав и указаны все прошлые владельцы объекта недвижимости.
Выписка о переходе прав на объект
Действительность паспорта собственника
Для паспортов установлен срок действия. Он подлежит замене в 20 лет и в 45. Если ребенку -собственнику уже есть 14 лет, от паспорт необходимо получить.
На момент продажи паспорт собственника должен быть действителен, проверить на сайте http://xn--b1afk4ade4e.xn--b1ab2a0a.xn--b1aew.xn--p1ai/info-service.htm?sid=2000. Контроль за этим и должен взять на себя будущий владелец, потому как во время проверки службы безопасности по ипотеке может быть пропущен этот пункт.
Рекомендуемая статья: Последующая ипотека – что это и условия заключения
Технический паспорт БТИ
Для такого документа срок действия не установлен, само бюро технической инвентаризации советует обновлять его каждые пять лет. Следует отметить, что если с момента выдачи прошлого паспорта произошли какие-то изменения с квартирой или ее перепланировки, то документ будет не действителен.
Обратите внимание, что некоторые банки не требуют технический паспорт ни для одобрения, ни для оценки.
Задолженность по ЖКХ
Проверить квартиру перед покупкой в ипотеку на предмет задолженности по оплате услуг ЖКХ – очень важная задача для будущего владельца. Ведь прошлые долги будут переданы новому собственнику. Покупатель вправе попросить продавца показать выписку по личным счетам из УК (скачать пример справки), энергосбыта и газовой компании, чтобы убедиться в отсутствии долгов.
Проверка на банкротство
Если даже в процессе подготовки ипотеки проверка документов продавца прошла успешно, но будет установлено, что продавец является банкротом – это риск для заемщика (основания для признания банкротом -127-ФЗ, ст. 213.4 (скачать)).
Не исключен случай, когда кредиторы продавца могут оспорить факт продажи квартиры, отменить через суд сделку в счет уплаты долгов (о недействительности сделок — Гражданский кодекс, ст. 167 (скачать)).
Поэтому вполне обоснована просьба покупателя предоставить справку из единого реестра сведений о банкротстве. Но лучше проверить самому покупателю, тем более это бесплатно:
- на сайте https://bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx
Проверка на исполнительные производства в отношении продавца
Если в отношении продавца были возбуждены исполнительные производства, то собственник находится в специальных базах службы судебных приставов, которые в дальнейшем могут оспорить факт продажи объекта недвижимости.
Проверяет ли банк квартиру при ипотеке по исполнительным делам? Для уменьшения своих рисков проверить лицо по таким базам может и сам покупатель, воспользовавшись сервисом на официальном сайте ФССП (http://fssprus.ru/iss/ip/).
Наличие временно выписанных лиц
Выявить временно выписанных из квартиры лиц поможет архивная или расширенная справка (скачать образец). Заказать ее можно либо в МФЦ, либо в отделе ТСЖ. Такая справка будет отображать всех прописанных лиц с момента сдачи квартиры в эксплуатацию, а также покажет лиц, которые до сих пор имеют право проживать на продаваемой жилплощади (например, осужденный выписан по приговору суда).
Проверить чистоту квартиры при покупке в ипотеку необходимо, но процесс этот очень сложный и трудоемкий. Каждый случай продажи индивидуален.
Чтобы сократить сроки проверки, следует заранее подготовить для банка все документы, которые может получить только собственник по своему запросу.
Приняв такой пакет документов, банк более детально изучит квартиру и намного быстрее вынесет свое решение.
Для дополнительной гарантии на юридическую чистоту при покупке в ипотеку можно в договор купли-продажи включить дополнительные условия. С рекомендуемыми условиями можно ознакомиться в статье — Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя.
Оцените автора (2