Как инвестору посчитать, выгодно ли покупать конкретную квартиру?

• Доходность и окупаемость – основные финансовые показатели, которые определяют инвестиционную привлекательность объекта недвижимости.
• Несмотря на это большинство инвесторов проводят расчеты поверхностно и не учитывают многие переменные, которые влияют на итоговые значения этих показателей.
• Как правило, окупаемость определяется простым делением стоимости объекта недвижимости на общие поступления от аренды в год. А доходность, как величина обратная окупаемости, определяется отношением годовых доходов от аренды к стоимости объекта:

срок окупаемости и доходности

Для того чтобы принять правильное и взвешенное решение об инвестировании в тот или иной объект недвижимости важно учитывать 11 дополнительных переменных:

 

Индексация ставки аренды

Условия и размер индексации ставок – важные пункты договора аренды. Уделите им внимание.

В договоре должно быть прописано: через какой период времени возможно изменение стоимости аренды, на какую величину, а также порядок уведомления сторон и оформления документов.

За период обычно принимают календарный год, а повышение стоимости аренды ограничивают уровнем инфляции или определенным процентом.

Избегайте формулировки «по соглашению сторон». Она обязывает вас получать официальное согласие арендатора в письменной форме на изменение стоимости аренды. И конечно, арендаторы не торопятся оформлять подобные соглашения, затягивая их подписание всеми возможными способами.

Пример формулировки выгодной вам как Арендодателю:

«Размер Арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке Арендодателем не чаще одного раза в 12 месяцев, и не более чем на ____% (_________ процентов) от размера Арендной платы предыдущего года Срока аренды, путем письменного уведомления Арендатора за 30 (Тридцать) дней до даты изменения.

Стороны пришли к соглашению, что изменение размеров Арендной платы, произведенное Арендодателем в рамках, установленных настоящим пунктом, не требует заключения между Сторонами дополнительного соглашения и не являются изменением размера Арендной платы в смысле ст. 614 ГК РФ, а только определяют порядок оплаты, согласованной Сторонами Арендной платы.»

Хорошо также прописать в договоре возможность изменения ставок раньше, чем по истечению 12 месяцев в случае форс-мажоров и изменения экономической ситуации в стране. Например, при резком увеличении инфляции.

Уделив достаточное внимание условиям индексации ставок аренды, вы защитите себя и сохраните заданную норму доходности по объекту.

Сумма капиталовложений в объект перед сдачей в аренду

Посчитайте какую сумму необходимо потратить на ремонт и чистовую отделку перед сдачей помещения в аренду. Иногда ремонт в помещении, купленном в предчистовой отделке, обходится дешевле чем ремонт под нового арендатора в помещении с устаревшей отделкой и большим количеством ненужных стен и перегородок.

Эксплуатационные расходы, не включённые в арендные платежи

Обычно арендатор возмещает расходы на электроэнергию и водоснабжение, по факту потребления ресурсов. Прочие коммунальные и эксплуатационные расходы оплачивает арендодатель. К ним относят расходы на отопление, капитальный ремонт и услуги управляющей компании по обслуживанию помещения.

Расходы на текущий и капитальный ремонт объекта

По коммерческим помещениям в многоквартирных домах расходы на капитальный ремонт включены в «платежку», распределяются равномерно, понятны и прогнозируемы. При покупке отдельно стоящего здания важно провести его аудит, чтобы определить какие вложения потребуются в будущем.

Налог на доходы и налог на имущество

Перед покупкой важно ответить на ряд вопросов. Как оформить помещение — на физическое лицо, ИП или организацию. Для каких целей вы приобретаете помещение — для собственного бизнеса или для сдачи недвижимости в аренду. Эти и другие вопросы влияют на налоговые отчисления по объекту недвижимости и соответственно чистую прибыль.

Прочие расходы

• Расходы на страхование;
• Расходы на аренду земельного участка;
• Комиссии риелторам, юристам.

Процент простоя

Даже самые ликвидные помещения периодически пустуют. Сюда же относятся «арендные каникулы», которые предоставляются арендатору на время проведения ремонтных работ.

Ставка дисконтирования

Дисконтирование учитывает изменение стоимости денег во времени и определяется путем умножения будущих денежных потоков на коэффициент дисконтирования:

1. где
2. i – Процентная ставка;
3. n – Номер периода.

Ставку дисконтирования используют, чтобы учесть влияние инфляции. Например, чтобы сравнить реальную доходность по объекту в России с покупкой недвижимости в другой стране. Также чтобы сравнить инвестицию в недвижимость с другими вариантами инвестиций – более рискованными и менее рискованными.

Горизонт инвестирования и изменение стоимости объекта во времени

Горизонт инвестирования – промежуток времени, в течение которого инвестор планирует владеть объектом недвижимости. Он влияет на значение средней доходности за выбранный период и учитывает взаимосвязь и изменение отдельных показателей во времени. 

Например, вы покупаете объект недвижимости в новом застраивающимся районе. Где через пять лет будет открыта новая станция метро.

Это событие приведет к росту стоимости вашего объекта недвижимости на 30 %.

Следовательно средняя доходность объекта при горизонте инвестирования 4 года будет существенно ниже доходности при горизонте инвестирования 6 лет. При условии, что другие переменные не изменятся.

• Таким образом, доходность объекта недвижимости определяется с помощью приведенной величины доходов (NPV) и рассчитывается по формуле:
• 
• где OPi – операционная прибыль в i-й год владения недвижимостью; Ki – величина инвестиций в объект недвижимости в i-й год владения; TRi – величина доходов от аренды в i-й год владения недвижимостью; VCi – величина текущих годовых издержек в i-й год владения недвижимостью.
• Срок окупаемости объекта недвижимости (Ток) определяется на основе соотношений приведенной величины операционной прибыли (NPVi(OP)) и операционной прибыли нарастающим итогом (∑NPVi(OP)) по формуле:
• 
• где Ni – номер i-го года, в котором дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной; ∑NPVi(OP) – величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом в i-й год владения недвижимостью; NPVi(OP) –величина дисконтированной операционной прибыли от объекта недвижимости в i-й год владения.
• Не допустить ошибку, упростить и ускорить расчет поможет калькулятор, сделанный специально для определения показателей окупаемости и доходности инвестиций в недвижимость.
• Вы задаете основные переменные такие как стоимость объекта, ставку дисконтирования, эксплуатационные расходы, процент простоя и прочие. И в результате получаете значения окупаемости и доходности:

Вы можете скачать калькулятор по ссылке

ROE (доходность на собственный капитал)

 

Выше мы рассмотрели расчет доходности без учета того на какие средства приобретается объект недвижимости – собственные или заемные.  

При этом использование заемных средств может как повысить эффективность инвестиции, так и наоборот – понизить. А в ряде случаев и вовсе привести к отрицательным значениям доходности.  

Для того чтобы учесть влияние заемных средств на эффективность инвестиции и определения доходности на вложенные собственные средства используют показатель ROE (Return on Equity).

Рассмотрим расчет показателя ROE на примере.

В бизнес-центре на продажу выставили три офиса по 30 кв.м. каждый. Стоимость всех офисов одинакова и составляет 2 250 000 рублей. Все офисы продаются с арендаторами. Арендная плата — 750 рублей за кв.м.

в месяц, все коммунальные платежи арендаторы оплачивают дополнительно. Общая сумма расходов, за вычетом коммунальных платежей — 40 000 рублей в год за офис.

Месяц назад вы продали однокомнатную квартиру и у вас на депозите лежит 2 250 000 руб.

В первом случае вы на все денежные средства, полученные с продажи квартиры покупаете одно офисное помещение. Доходность вашей инвестиции составит:

Во втором случае вы берете кредит в размере 4 500 000 под 7,5 % годовых сроком 15 лет и покупаете все три офиса. Ежемесячный платеж по кредиту 41 715 рублей в месяц.

Доходность инвестиции на вложенный капитал составит:

С одной стороны, среднегодовая доходность во втором случае ниже, но если учесть, что в собственности у вас становится не одно а три помещения, которые вы можете через определенный период времени продать получив дополнительную прибыль, становится очевидным преимущество покупки недвижимости с привлечением заемных средств.  

Во третьем случае вы берете кредит в размере 4 500 000 под 9,5 % годовых сроком 10 лет и покупаете все три офиса. Ежемесячный платеж по кредиту составит 58 230 рублей в месяц.

Здесь доходность инвестиции на вложенный капитал уже получится отрицательной:

Доходность тесно связана с другим параметром инвестиций в недвижимость – риском.

Как правило всегда соблюдается прямая зависимость – чем выше доходность, тем выше риск и наоборот.

Так же как окупаемость и доходность, степень риска напрямую влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости.  О том, какие риски нужно учитывать при выборе и покупке коммерческой недвижимости и как можно ими управлять читайте в статье Риски при покупке коммерческой недвижимости и управление ими.  

Исчерпывающую информацию, о том, что важно знать при выборе и покупке объекта коммерческой недвижимости вы найдете в книге: Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость

Выгодно ли инвестировать в недвижимость: посчитаем — kudavlozhit.ru

Вложения в недвижимость популярны у многих инвесторов. Это объясняется низким уровнем риска, постоянно растущей ценой, низкой подверженности инфляции.

Но все это верно только в том случае, если инвестор готов участвовать в процессе заработка на квадратных метрах (этот способ мы рассматривали в этой статье)  Если же недвижимость покупается в ипотеку для пассивного дохода, дела обстоят иначе.

В этой статье мы посчитаем насколько выгодным будет этот вариант. Какой должен быть минимальный первоначальный взнос, чтобы инвестиции сразу стали приносить пассивный доход? 

Рассмотрим и такой вариант, когда у инвестора есть вся сумма на покупку объекта недвижимости, и что для него будет выгоднее – купить квартиру сразу или оформить ипотеку с первоначальным взносом 50%, а оставшиеся 50% инвестировать другим способом.

Не менее интересный вариант – приобрести недвижимость на этапе строительства с последующей продажей после того, как строительный объект будет сдан.

Все расчеты будут основаны на покупке однокомнатной квартиры в Москве. Аренда будет рассматриваться тоже в Москве, такой же по размеру квартиры. Стоимости взяты средние, по состоянию на январь 2020 года. Расчет ипотеки произведен по условиям Сбербанка, срок ипотеки – 30 лет. 

Приобретение недвижимости в ипотеку

Здесь мы рассмотрим три варианта. 

Вариант 1: заемщик вносит 10% стоимости жилья

• Стоимость квартиры – 8 000 000 руб.;
• Размер первоначального взноса – 800 000 руб.;
• Размер кредита –  7 200 000 руб.;
• Срок кредита – 30 лет;
• Размер ежемесячного платежа – 68 050 руб.;
• Переплата за весь срок кредита – 17 230 000 руб.;
• Стоимость 1 месяца аренды – 40 000 руб.

Вариант 2 заемщик вносит 30% стоимости жилья

• Стоимость квартиры – 8 000 000 руб.;
• Размер первоначального взноса – 2 400 000 руб.;
• Размер кредита –  5 600 000 руб.;
• Срок кредита – 30 лет;
• Размер ежемесячного платежа – 52 930 руб.;
• Переплата за весь срок кредита – 13 400 000 руб.;
• Стоимость 1 месяца аренды – 40 000 руб.

Вариант 3 заемщик вносит 50% стоимости жилья

• Стоимость квартиры – 8 000 000 руб.;
• Размер первоначального взноса – 4 000 000 руб.;
• Размер кредита –  4 000 000 руб.;
• Срок кредита – 30 лет;
• Размер ежемесячного платежа – 37 805 руб.;
• Переплата за весь срок кредита – 9 572 000 руб.;
• Стоимость 1 месяца аренды – 40 000 руб.

Из расчетов видно, что первый вариант не окупает себя и дохода не приносит, так же, как и второй вариант. И только при первоначальном взносе 50% ежемесячный платеж по ипотеке становится чуть меньше арендной платы. Но и доходом этот вариант назвать нельзя, так как арендный платеж будет уходить на погашение кредита в течение 30 лет.

 

• Сроки окупаемости в данном конкретном расчете:
• При ПВ 10% – 52 года;
• Если ПВ 30% – 44,5 года;
• При ПВ 50% – 36 лет.

Приобрести квартиру за наличные или взять ипотеку?

Что будет выгоднее для инвестора, обладающего нужной суммы для полной покупки квартиры? Внести 50% стоимости в банк в качестве первого взноса, оформить ипотеку, а оставшуюся сумму положить на банковский депозит? Или приобрести квартиру за наличные и сдавать ее? 

Депозит будет рассматриваться в Сбербанке по процентной ставке 4% годовых (по условиям банковских вкладов на январь 2020 года).

Поделить пополам

• Стоимость квартиры – 8 000 000 руб.;
• Первоначальный взнос – 4 000 000 руб.;
• Ежемесячный платеж по кредиту – 37 805 руб.;
• Переплата по кредиту за весь срок – 9 572 000 руб.
• Арендная плата – 40 000 руб.
• Доход от депозита за весь срок ипотеки – 6 856 000 руб.

Купить квартиру

• Стоимость квартиры – 8 000 000 руб.;
• Ежемесячный доход от арендной платы – 40 000 руб.;
• Доход от сдачи в аренду за 30 лет – 14 400 000 руб.

Из расчетов становится понятно, что второй вариант будет гораздо выгоднее. Так как в первом случае за весь срок действия кредита инвестор остается еще и в минусе на сумму 6,7 млн.

А во втором случае его доход будет положительным. 

Приобрести недвижимость или вложить все деньги на банковский депозит – что выгоднее

Если инвестор обладает нужной суммой для покупки квартиры, что для него будет выгоднее, приобрести ее или инвестировать деньги в банковский депозит?

• Покупка квартиры за полную стоимость – 8 000 000 руб.;
• Доход от арендной платы за 30 лет – 14 400 000 руб.
• Доход по банковскому депозиту на эту же сумму за 30 лет – 13 710 713 руб.

Из расчетов очевидно, что доход в обоих случаях почти идентичный, с небольшим перевесом в пользу дохода от арендной платы. Однако здесь стоит учесть один нюанс. По прошествии 30 лет на банковском счету будет находиться сумма равная 21 710 713 руб.

, и нужно понимать, что инфляция за все эти годы «съест» часть капитала. В свою очередь, получив доход от сдачи квартиры в аренду в размере 14,4 млн руб., владелец имеет в собственности недвижимость, цена которой однозначно выросла за эти годы.

Поэтому, делаем вывод, при наличии необходимой суммы, покупка квартиры будет выгоднее, чем инвестиции на банковский депозит.

Однако, перед тем как принять окончательное решение, нужно учитывать тот факт, что банковский депозит – это 100% пассивный доход. Инвестору нужно посетить банк всего один раз для открытия вклада, после чего деньги будут накапливаться автоматически, без его участия. В случае же сдачи квартиры в аренду доход уже нельзя будет назвать пассивным.

Владелец недвижимости будет тратить свое время на поиск и заселение новых жильцов, причем за 30 лет сделать это придется не единожды. Кроме того, в связи с этим возможны риски – могут попасться неблагонадежные жильцы, которые, например, затопят соседей, испортят мебель или технику, или просто не заплатят за несколько месяцев.

Поэтому, перед тем, как решить для себя, что же выгоднее, нужно определить, что более важно, а что второстепенно.

Выгодно ли покупать недвижимость на этапе строительства

Инвестиции, которые считаются более выгодными – приобрести жилье на стадии начала строительства с последующей перепродажей после сдачи объекта. Так ли это на самом деле?

• Средняя стоимость квартиры на этапе строительства жилого дома – 5 000 000 руб.
• Стоимость квартиры с черновой отделкой в сдавшемся доме – 7 000 000 руб.
• Пассивный доход инвестора в среднем за 3 года – 2 000 000 руб.

Полученный доход гораздо больше дохода по банковскому депозиту и выше годового дохода от арендной платы. Но такое предприятие связано с определенными рисками. По всей стране тысячи дольщиков, вложившись в строительство, остались без денег и без жилья.

Поэтому, принимая решение инвестировать капитал в строящийся объект, нужно оценить возможные риски – как давно застройщик на рынке, сколько объектов уже сдал, были ли у него проблемы в прошлом со сдачей дома или дольщиками.

Здесь важно подходить к вопросу с трезвой головой, и не покупаться на низкую цену, вполне вероятно, что это обман.

Другие способы инвестиций в недвижимость

В расчетах был рассмотрен вариант покупки квартиры в жилом доме. Но инвесторы вкладываются не только в жилье. Какие еще есть варианты инвестиций в недвижимость?

• Приобретение коммерческой недвижимости. Суть будет такая же, как и вложения в жилье, только стоимость арендной платы будет уже выше.
• Приобретение земельного участка. В этом случае в дальнейшем возможно несколько вариантов: сдача участка в аренду, строительство жилого/нежилого комплекса на участке с последующей продажей или сдачей в аренду. Затраты выше, но и предполагаемый доход больше.
• Приобретение загородной недвижимости. Объектами покупки могут стать: дача, загородный дом, коттедж, таунхаус. Аренда таких объектов может быть как на длительный срок, так и аренда для проведения различных мероприятий, что увеличит доход.
• Инвестиции в зарубежную недвижимость. Считается, что такие вложения наиболее выгодны, особенно в долгосрочной перспективе. Однако, если инвестор не разбирается достаточно хорошо в данном вопросе, перед покупкой лучше обсудить все со специалистом. Помимо того, что тот может посоветовать оптимальный вариант, это убережет от возможных мошенников на рынке недвижимости.

Как получать высокий доход от инвестиций в недвижимость

Выше основным вариантом получения дохода от недвижимости рассматривалась длительная аренда. Но заработать на ней можно не только сдавая в аренду. Какие еще варианты заработка существуют?

• Посуточная аренда. В таких случаях квартиры сдаются туристам и командированным. Заработок в этом случае гораздо выше, чем от длительной аренды, но он уже не будет пассивным. Так как каждую неделю/две владелец жилья должен привезти/забрать ключи, подписать документы, проверить состояние квартиры после выселения, привести ее в порядок.
• Почасовая аренда. Здесь доход будет еще выше, но и деятельности больше. Каждый день требуется внимание со стороны владельца, уборка тоже проводится ежедневно, после каждого жильца. Плюс, в квартире, сдаваемой на час или несколько, должен быть соответствующий ремонт, мебель и сантехника.
• Организация хостела. Квартиру практически любого метража можно оборудовать несколькими спальными местами, и сдавать койко-место. Такие места всегда востребованы рабочими, приехавшими на заработки и студентами, у которых нет места в общежитии.
• Заключение договора аренды с организацией. Особенно в крупных городах организациям проще снять квартиру для своих сотрудников, приехавших, например, на обучение, из другого города, чем оплачивать проживание в гостинице. Стоимость аренды будет выше, чем если сдавать физическому лицу. Но нужно понимать, что такая квартира должна быть в соответствующем состоянии и иметь все необходимое для комфортного проживания.
• Земельный участок в аренду фермерскому хозяйству. Абсолютно пассивный вид дохода. Аренда такого плана не бывает на короткий срок, минимальный обычно начинается от 10 лет. При этом земля будет обрабатываться, участок не будет зарастать. По окончанию срока договора аренду можно продлить, либо продать участок за полную стоимость.
• Выкуп жилья с долгами и без ремонта. Стоимость такой недвижимости будет достаточно низкой, как минимум на 30% ниже рыночной. Но нужно понимать, что обычно такие квартиры принадлежат алкоголикам и наркоманам, нередко в них устраиваются притоны. Это значит, что после приобретения такой квартиры нужно будет не только погасить коммунальные долги, но и сделать полный ремонт, купить необходимую мебель.
• Строительство недвижимости с нуля. Обычно инвесторы строят объекты загородной недвижимости – коттеджи и таунхаусы. По окончанию работ дом продается. Прибыль – разница между затратами на строительство и продажной ценой. 

Заключение

Все приведенные в статье расчеты основываются на принципе Роберта Кийосаки, описанным в его книге «Квадрант денежного потока». В соответствии с ним получаемый поток денег должен превышать расходы. Поэтому выгодными способами инвестиций будут только те, которые соответствуют этому принципу.

В любом случае приведенные расчеты просто один из всех возможных примеров. На практике же все будет индивидуально. Например, при покупке квартиры в Сочи платеж по кредиту будет ниже, так как стоимость недвижимости ниже, при этом арендная плата в сезон будет выше, чем в Москве. 

Поэтому, перед принятием окончательного решения об инвестициях, нужно, опираясь на приведенные расчеты, произвести такие подсчеты самостоятельно. Они точно покажут, выгодны ли будут вложения в конкретной ситуации, и как скоро смогут себя окупить.

Инвестиции в жилье — какой доход может принести жилая недвижимость

Как объект инвестиции жилая недвижимость всегда была в поле зрения инвесторов. Объясняется это довольно просто — в любой политической или экономической ситуации людям будет необходимо жилье, ведь это одна из наших главных жизненных потребностей, после воды и еды.

При чем рынок жилой недвижимости очень динамичен: кто-то покупает, кто-то продает — этот поток нескончаем, так как все мы стремимся к лучшему и хотим жить с комфортом. Как инструмент инвестиций, жилье имеет некоторые специфические нюансы, в этой статье я о них и расскажу.

Жилье всегда считалось рентабельным и выгодным объектом для инвестиций. Еще в далекие советские времена в умах общественности укоренилась мысль, что такое капиталовложение — это надежно и прибыльно.

Такая же позиция в массах сохранилась и до наших дней, но вот реалии жизни изменились кардинально, что не могло не повлечь за собой изменений и в этой уверованной всеми догме.

Да, жилье, как и прежде, в цене, такая покупка надежно сохранит ваши деньги, но! Нельзя купить квартиру где попало и ждать от нее супер-профита.

Настали времена, когда необходимо тщательно подойти к инвестиции в недвижимость, ведь от этого зависит ее ликвидность — купите дом в глухой деревне и потом попробуйте его продать. Скорее всего это будет нереально, а если и удастся, то профит вам светит через несколько десятков лет.

Из вышеописанного следует, что грамотное приобретение вам удастся быстро реализовать, и цена на него будет выгодной.

Так как дом или квартира — это дорогостоящий товар, то необходимо учитывать все детали: вид из окна, расположение инфраструктуры, транспортную развязку, склочность соседей… Из-за дороговизны жилья, оно приобретается зачастую раз и навсегда — мало кто может позволить себе менять дома, как перчатки (а в нашей стране и вовсе, далеко не все могут себе позволить собственное жилье), поэтому к покупке подходят со всей тщательностью, и даже малейшая неприятность может оттолкнуть покупателя от желания сделать приобретение.

Жилая недвижимость — выгодный инвестиционный инструмент только при грамотном инвестировании. Если к вложению средств не подойти тщательно, то это может отразиться на вашем доходе.

В целом же жилье является одной из наиболее доступных для частных инвесторов категорий недвижимости — если зарубежная или коммерческая недвижимость потребуют относительно солидных сумм, то купить квартиру или дом для инвестора с небольшим капиталом не составит труда.

Есть и другая особенность жилой недвижимости — вернуть средства и получить прибыль с нее можно не только путем продажи, могут быть и инвестиции в жилую недвижимость с последующей сдачей ее в аренду.

Как показывает практика, при сдаче в аренду недвижимость этого типа окупает себя в течение нескольких лет и дальше инвестор получает чистый профит, (причем он может быть неограниченно во времени), а жилье все так же останется во владении вкладчика.

Но в том случае, когда вернуть деньги необходимо как можно быстрее, вариант сдачи будет неуместен. Тем не менее и спекулятивный и долгосрочный подход в инвестировании в недвижимость присутствуют и оба имеют свои преимущества и недостатки.

Инвестиции в жилую недвижимость в России не теряют своей популярности, в большей степени из-за того, что каждый человек с деньгами может купить-продать и почувствовать себя настоящим инвестором.

Доступность этого вида инвестиций и определяет по большей части ее спрос. Но то, что видят и думают простые смертные, часто очень кардинально отличается от точки зрения опытного инвестора.

Рынок жилой недвижимости динамичен и имеет свои особенности, которые также переменчивы.

Давайте попробуем развенчать основные мифы по поводу инвестиций в жилье:

• Миф первый: Жилье всегда будет дорожать. На практике это вовсе не так, цена на дом или квартиру будет расти только в том случае, если он расположена в бурно развивающемся городе, который через несколько лет имеет перспективу разрастись в мегаполис. Если купить наобум квартиру и ждать ее подорожания, то можно дождаться, как она солидно упадет в цене, ведь цены на те или иные объекты зависят от многих факторов, которые спрогнозировать, если вы не эксперт, крайне трудно.
• Миф второй: В дорогое, элитное жилье инвестировать выгоднее. Как показывает практика, наиболее ликвидным является жилье эконом-класса — бюджетные квартиры или дома, тогда как пентхаусы и особняки реализовать труднее и за время «простоя» такое жилье может изрядно упасть в цене.
• Миф третий: Отбить средства на аренде купленной недвижимости проще, если она расположена в крупном городе, столице. В корне не верная мысль. Да, за аренду идентичных квартир в Москве и Новосибирске, большую прибыль можно получить в столице, но здесь на покупку вы потратите больше средств, так как стоимость жилья сильно завышена. Если говорить языком цифр, то московская квартира будет приносить порядка 6% в год, тогда как недвижимость в провинции – 10% от суммы капиталовложения.

Как видите, с точки зрения инвестора, а не обывателя, инвестиции в жилую недвижимость имеют совершенно другие особенности, которые необходимо знать, чтобы вкладывать средства успешно.

Анализ рынка жилой недвижимости

Рынок жилой недвижимости довольно скромен, так как имеет не так много различных форм, но и в нем есть где разгуляться. В зависимости от конечных целей инвестиций и того, какой денежной суммой вы располагаете можно выбрать следующие варианты жилья для капиталовложения.

Дом

Многие предпочитают тесным квартирам обитание в частном секторе, поэтому дома пользуются ощутимой популярностью. Конечно же, инвесторы обращают внимание на этот вид недвижимости, но наибольший интерес с их стороны представляет относительно дорогое, а порой и элитное жилье.

Квартира

Квартира — наиболее ликвидный вариант, она идеально подходит и для сдачи, и для перепродажи. К тому же, именно квартиры пользуются наибольшим спросом среди потребителей. Но чтобы квартиру удалось быстро и выгодно реализовать, необходимо учитывать самые мельчайшие нюансы при ее покупке:

• Расположение — поблизости должны быть все необходимые в повседневности объекты — школа, детский сад, супермаркет; в тоже время не должно быть — стройки, под окнами не должны шествовать троллейбусы, или железнодорожные поезда.
• Район — в спальном квартиры покупают чаще, чем в промышленных секторах, где рядом дымятся заводы или проходит оживленная автомагистраль.
• Состояние — жилье, требующее ремонта продать значительно труднее, чем квартиру «под ключ».
• Удобства планировки и т.д.

Комната

Такой себе эконом вариант для мелких инвесторов — если на приобретение целой квартиры или дома не хватает средств, то можно прикупить комнату (например, в общежитии или коммунальной квартире) и реализовать ее с выгодой (а можно просто сдавать в аренду). К слову сказать, такое бюджетное жилье интересует потребителя довольно часто, ведь позволить себе полноценные апартаменты многие не в силах.

Зачастую сдачей комнаты в аренду занимаются не типичные инвесторы, а простые среднестатистические граждане или пенсионеры, которые умудряются таким образом зарабатывать на той квартире, в которой сами же и проживают.

Загородная недвижимость

Пресытившись суматошной городской жизнью, многие стремятся приобрести жилью загородом, причем как для постоянного места жительства, так и для временного посещения по выходным и праздникам.

Загородная недвижимость — это довольно обширный подвид жилья, который включает различные его формы, отличающиеся по цене и удобствам.

Кто-то желает приобрети небольшую дачу, а кому-то нужна вилла на свежем воздухе – инвесторы умудряются зарабатывать и на первых, и на вторых.

Классификация жилой недвижимости

Если вы решили избрать недвижимость для вложения своих средств, то должны знать основную ее классификацию, которая и предопределяет ценовой диапазон для каждого объекта. Существует много вариантов подобной градации, все они имеют право на жизнь, так как не регулируются законодательно и существуют просто для удобства потребителей жилья и его реализаторов.

• Эконом — наиболее дешевый вариант. Новостройки этой категории строятся из дешевых материалов, возводятся быстро по принципу каркасных домов. Единственный плюс — низкая цена, а в остальном же все довольно прозаично: плохая тепло- и звукоизоляция, перепланировку сделать крайне трудно, дом расположен на окраине. При этом всем, срок эксплуатации составляет не более 5 лет.
• Комфорт — наиболее распространенный тип новостроек. По сравнению с предыдущей разновидностью, категория «Комфорт» имеет неплохие условия проживания, хорошую инфраструктуру, придомовую территорию. Чаще всего такие новостройки располагаются в спальных районах мегаполисов.
• Бизнес — к этой категории новостроек относят большинство современных небоскребов, так как сооружаются они из монолитных бетонных блоков. Каждая постройка бизнес-класса особенна и индивидуальна, условия проживания комфортны, имеется отличная инфраструктура, парковка, благоустроенная придомовая территория.
• Элит — наиболее дорогая недвижимость, построенная из кирпича, что значительно затягивает сам процесс стройки, но облагораживает помещение. Дом имеет не только все надлежащие условия на высшем уровне, но и изысканное оформление — за это зачастую берутся именитые архитекторы. Элитное жилье возводится из дорогостоящих материалов, поэтому имеет значительно больший срок эксплуатации, а кроме этого располагается в хороших районах. Понятно дело, что элитные новостройки не соседствуют с метро — если для кого-то это было бы преимуществом, то уж точно не для жителей таких роскошных апартаментов.

Инвестиции в жилье

Инвестиции в недвижимость всегда были и будут выгодным способом заработка на вложениях. Многие инвесторы обращают внимание именно на жилую недвижимость по той причине, что это доступно, выгодно и не требует каких-либо специфических знаний – достаточно просто уметь находить достойные варианты и с выгодой их реализовывать.

Жилая недвижимость никогда не потеряет своей востребованности – независимо от того, какая в мире экономическая ситуация, человечеству всегда необходимо будет жилье, поэтому у инвесторов, вкладывающих в эту сферу всегда будет возможность хорошо заработать. Инвестировать в жилую недвижимость или нет – решать только вам.

В этой статье я рассказала о преимуществах такого капиталовложения и недостатках, думаю, никто не сможет отрицать, что как инструмент инвестиций жилая недвижимость не только имеет право на жизнь, но и является прибыльным объектом вложений.

Оставайтесь с блогом GQ и вы узнаете много нового и интересного о том, как заставить ваши деньги работать.

Автор Ganesa K.Профессиональный инвестор с опытом работы 5 лет с разными финансовыми инструментами, ведет свой блог и консультирует вкладчиков. Собственные эффективные методики и информационное сопровождение инвестиций.

Инвестиции в ипотечную недвижимость: как купить и заработать

В последние полгода застройщики фиксируют высокий спрос на квартиры в новостройках. Это объясняется рядом причин, главная из которых — выгодная ипотека. Кредиты оформляют не только покупатели, приобретающие жилье для себя, но и инвесторы.

Партнерский материал

Генеральный директор Агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева рассказала ДомКлик, как инвестировать, когда денег хватает только на первоначальный взнос, и насколько выгодны такие вложения.

Сейчас в ГК «КВС» на ипотеку приходится 80% сделок. Я полагаю, около четверти из них — инвестиционные покупки. Это клиенты, которые могли вообще не планировать покупку жилья в ближайшее время. Однако в текущей ситуации, на фоне пандемии и выгодной ипотеки, многие решают использовать свои накопления в качестве первоначального взноса.

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»

Зачем инвестировать в недвижимость

Сейчас около трети покупателей приобретают квартиры с инвестиционными целями. Однако далеко не всегда люди ставят себе задачу заработать. Для многих главное — сохранить накопления в период экономической нестабильности. 

Недвижимость всегда была и остается самым надежным активом — квартира не упадет в цене и гарантированно будет приносить пассивный доход. 

На какой стадии строительства лучше покупать квартиру

Отличный вариант — покупка жилья на высокой стадии готовности. Такую квартиру можно будет сдавать сразу после получения ключей и таким образом покрывать ипотечные платежи.

Что купить: студию или однокомнатную квартиру

Если денег хватает на однокомнатную квартиру, лучше приобрести именно её. Все-таки студия — достаточно специфичный формат, который подходит далеко не всем.

Однокомнатная квартира — более универсальный продукт. Такое жилье может арендовать и студент, и пара, и семья с маленьким ребенком. Если говорить о перепродаже инвестиционной квартиры, то однушки также пользуются большим спросом на рынке.

Куда вкладывать деньги: в квартиры, которые продаются по ДДУ, или в эскроу-объекты

Главное — выбрать надежного застройщика, который уже долго существует на рынке. Преимуществом будет наличие уже реализованных проектов с хорошими отзывами

В случае, если покупатель все-таки выбирает девелопера, у которого еще нет сданных домов, предпочтение лучше отдать эскроу-объектам. Это дополнительная гарантия того, что проект надежный с экономической точки зрения. Банк никогда не выделит средства под строительство жилого комплекса, который будет убыточным.

Расчет выгодных инвестиций с ипотекой на конкретном примере

Возьмем ЖК «Континенты», который ГК «КВС» строит в 10 минутах ходьбы от станции метро «Парнас». Для сдачи в аренду лучше всего приобрести однокомнатную квартиру в доме, который вводится в эксплуатацию в 2021 году. Вариант площадью 39 кв. метров будет стоить 4,96 млн рублей.

Если оформить ипотеку с господдержкой в СберБанке со ставкой 6,1%  и первоначальным взносом в 30%, то сумма кредита составит 3,472  млн рублей.  При ипотеке сроком на 20 лет ежемесячный платеж будет 25 тысяч рублей в месяц. Таким образом, квартира будет все время окупать сама себя. Это отличный способ получить недвижимость с минимальными вложениями.

Стоит отметить, что Выборгский район активно развивается и становится все более комфортным для жизни. Вполне вероятно, что через несколько лет аренда жилья здесь подорожает, однако ипотечный платеж точно не станет больше. В таком случае доход с квартиры будет не только покрывать ежемесячные платежи, но и приносить прибыль.

Оформить ипотеку в СберБанке помогут специалисты ГК «КВС». Вместе с клиентом мы создаем личный кабинет на  ДомКлик, где можно подать заявку онлайн за 5 минут.

После получения ключей клиенты также смогут разместить на ДомКлик объявление о том, что квартира сдается в аренду.  Это увеличит шансы быстро найти съемщика.