Риелторы и девелоперы отмечают резкий рост спроса на недвижимость после обвала рубля. Но этот эффект будет носить кратковременный характер и вряд ли приведет к росту цен, прогнозируют эксперты
Сергей Коньков/ТАСС
Риелторы и девелоперы зафиксировали резкий рост активности покупателей на первичном и вторичном рынках жилья. По их оценке, за первые две недели марта спрос вырос на 10–30%.
Ожидание повышения ставок по ипотеке также привело к ажиотажному спросу на ипотеку.
Обесценивание рубля в марте 2020 года вызвало самый высокий всплеск спроса на жилье за последние два года — число уникальных посетителей на сайте выросло в этом месяце в полтора раза, отмечают в сервисе объявлений ЦИАН.
Рассказываем, как реагируют покупатели и девелоперы на обвал рубля, вероятное повышение ставок по ипотеке и как влияет падение курса на стоимость жилья в Москве.
По оценкам ЦИАН, количество сделок в целом по России в марте 2020 года может увеличиться на 12–15%, а в случае пересмотра ключевой ставки — не более чем на 10%. Если в России объявят карантин в связи с распространением коронавируса, то число сделок может показать отрицательную динамику, прогнозирует руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Ослабление рубля и ожидание роста ставок по ипотеке может привести к росту цен на жилую недвижимость, считает Попов. Пока цены после подорожания доллара в городах-миллионниках наоборот незначительно снизились — больше всего в Москве (-2,1%).
По его словам, цены упали из-за стремления продавцов завершить сделки до возможного удорожания ипотечных кредитов. Для сохранения средств пользователи сервиса ЦИАН выбирали в основном готовое жилье: рост запросов на вторичку — 44%, на новостройки — 35%.
При этом некоторые продавцы (до 5%) в городах-миллионниках сняли квартиры с продажи.
Рост активности покупателей на вторичке зафиксировали в компании «Инком-Недвижимость» — на 10% в первой половине марта по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом число ипотечных сделок в марте уже выросло на 20%.
Директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома считает влияние внешних событий краткосрочным. По его словам, покупатели адаптируются к новым условиям и рынок вернется к работе в обычном режиме. Тем не менее в компании скорректировали прогнозы на этот год.
Если раньше аналитики прогнозировали рост числа сделок на вторичке на 20% по сравнению с 2019 годом, то сейчас его оценивают на уровне 5–10% по итогам года.
В компании «Метриум» прогнозируют рост спроса на новостройки в марте 2020 года в пределах 15% по сравнению с февралем.
Активизация покупателей связана с ожиданием роста ставок по ипотеке и цен на жилье, стремлением вложить сбережения в недвижимость, поясняет управляющий партнер риелторской компании «Метриум» Мария Литинецкая.
По ее словам, некоторые банки уже повысили ставки по ипотеке, не дожидаясь решения Банка России, а некоторые застройщики пересматривают цены в проектах в связи с ростом издержек на импортные закупки.
В ближайший месяц обвал рубля может спровоцировать резкий рост спроса на рынке недвижимости по аналогии с ситуацией в конце 2014 года, когда люди начали скупать недвижимость в Москве, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
По его мнению, добавят ажиотажа и ожидания роста ипотечных ставок. «Ажиотаж быстро выдохнется, так как сбережения россиян ограничены, а спрос очень чувствителен к цене.
На смену ажиотажу неизбежно придет стагнация, так как спрос будет исчерпан на многие месяцы вперед», — прогнозирует аналитик.
Девелоперы отметили спрос
Падение курса рубля привело к резкому росту интереса к жилищным кредитам. Крупнейшие банки фиксируют увеличение заявок на ипотеку за последнюю неделю на 5–25% относительно средних показателей, говорит коммерческий директор МосТУ Группы «Эталон» Василий Фетисов.
В девелоперской компании также отметили рост числа обращений клиентов в отделы продаж на 25–30%. «В последнюю неделю наши отделы продаж ежедневно обрабатывают примерно в два раза больше заявок на ипотеку, чем раньше.
Сценарий дальнейшего развития ситуации зависит от решения, которое 20 марта примет регулятор по размеру ключевой ставки», — говорит Фетисов.
В AFI Development в марте отметили 15%-ный рост числа ипотечных сделок в новостройках бизнес-класса Москвы, связанный с ожиданием роста ставок по жилищным кредитам.
Сейчас на фоне нестабильной экономической ситуации и волатильности рубля люди спешат зафиксировать свои сбережения в твердых инвестициях, которые не только не потеряют в стоимости, но в потенциале и позволят заработать, говорит первый заместитель генерального директора AFI Development Евгений Поташников.
В небоскребе «Башня Федерация» «Москва-Сити» отмечен рост спроса на 300%. За первые две недели марта были забронированы 24 апартамента стоимостью от 25 млн до 80 млн руб., отмечается в пресс-релизе компании. Компания Capital Group до конца марта зафиксировала рублевые цены для готовых апартаментов в небоскребе ОКО на уровне 65 руб. за $1.
На загородном рынке также отмечается рост спроса. По данным компании Good Wood Development, в начала марта количество звонков и заявок по поселкам в Подмосковье увеличилось от двух до пяти раз. Основной целью спроса являются участки без подряда, покупателей интересует, куда можно вложить деньги без риска, говорит директор по продажам Good Wood Development Валерий Лукинов.
Спрос может отразиться и на ценах — пока собственники поселков занимают выжидательную позицию. «По итогам месяца будет понятно количество реальных сделок. Тогда вероятна коррекция в сторону увеличения стоимости предложения на 5–10%», — говорит Лукинов.
Также в Подмосковье активизировался рынок загородной аренды дорогих коттеджей. Границы некоторых стран уже закрыты на неопределенное время, курс валюты не позволит некоторым отдыхать за границей, считают аналитики компании Penny Lane Realty. По данным компании, с начала марта число сделок выше на 12% показателей за весь март прошлого года.
«Спрос упал вдвое»: пандемия коронавируса вызвала кризис на рынке недвижимости
Из-за пандемии коронавируса сфера недвижимости оказалась под ударом. Эксперты уже сейчас говорят о кризисе на рынке: покупательский спрос резко упал на 50%, сократились продажи квартир. Согласно законам экономики, падение спроса всегда ведет к снижению цены. Так ли это – разбирались «ТВК Красноярск».
Для застройщиков и риелторов коронавирус основательно испортил ситуацию на рынке. Еще в марте эксперты фиксировали всплеск продаж квартир – обвал рубля, рост иностранной валюты увеличили количество тех, кто решил приобрести жилье. Чтобы сберечь накопления от обесценивания, люди бросились покупать квартиры в новостройках и на вторичном рынке.
Однако уже с начала апреля, то есть с момента введения режима самоизоляции, рынок недвижимости упал. Спрос резко снизился. По словам специалистов, каждая неделя самоизоляции снижает продажи недвижимости на 10%. Сейчас уже можно говорить о падении покупательского интереса на 50%.
«Еще в марте был такой ценовой хаос, когда из-за валютного скачка, кто-то старался поднимать цены. Сейчас что мы видим? В начале апреля был резкий скачок спроса, теперь он падает, падает, потому что люди решили переждать.
С начала пандемии, интерес покупателей упал примерно на 50, а то и на 70% – в зависимости от объектов.
Чем дороже объект, тем меньше спрос», – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Аревера» Константин Попов
На низком спросе к покупкам квартир сказался и заперт сидеть дома. Люди соблюдают режим самоизоляции и просто не могу съездить и посмотреть будущую квартиру. Те, кто уже присмотрел жилье мечты, не могут заключить сделки – МФЦ сейчас работают в режиме дежурного окна. Да и в условиях домашнего карантина поменялся интерес у потенциальных покупателей. Квартиры ищут все меньше, все больше – загородные дома и дачи. Чтобы коротать режим самоизоляции не в городских джунглях, а на природе.
«Эта неопределенность, безусловно, сказалась на количестве сделок. На также спросе сказалась невозможность в нормальном режиме осуществлять просмотры, регистрацию.
Поменялись интересы – больше стали интересоваться дачными участками, меньше интересуются коммерческой недвижимостью, больше более дешевыми квартирами.
Поменялась структура спроса», – считает руководитель портала «Сибдом» Александр Шляхин.
Снижение спроса приводит к снижению цены. Риелторы дают 2 прогноза:
- Если нас выпускают из самоизоляции в конце мая, то жилье подешевеет на 15%.
- Если же домашний карантин продлится до июня и дольше, то цены на квартиры снизятся на 25%.
При этом, казалось бы, вот тот самый момент, когда лучше всего приобретать жилье. Но у людей просто нет денег. Что касается ипотечного рынка, сейчас в банках либо закрываются сделки по ранее выданным решениям, либо консультируют по кредитным каникулам. По неофициальным данным, спрос на новый ипотечный кредит снизился более чем в 2 раза.
«В марте мы зарегистрировали увеличение спроса на ипотеку, а в апреле снижение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В связи с ситуацией вокруг коронавируса все больше людей занимают выжидательную позицию.
Поэтому в ближайшее время темпы развития ипотечного рынка замедлится. Меры поддержки ЦБ безусловно важны, но даже их будет недостаточно, если введут тотальный карантин.
Люди просто не могу поехать посмотреть квартиры к застройщику», – говорит начальник отдела продаж ипотечных кредитов Сибирско-Уральского макрорегиона Райффайзенбанка Ирина Ярыгова.
Сегодня стало известно, что Министерство финансов внесло в Правительство проект льготной ипотеки, которую анонсировал в своем выступлении Владимир Путин, как одну из мер поддержки в условиях коронавируса.
Программа распространяется на кредиты, выданные с 17 апреля по 1 ноября 2020 г. на следующих условиях:
- ставка по кредиту составляет до 6,5% и распространяется на весь срок кредита;
- первоначальный взнос не менее 20%;
- жилье должно быть только в новостройке.
Однако эксперты уверены: даже льготная ипотека ничего не изменит. Потому что главная проблема сейчас не в ставке, а в том, что у многих покупателей просто отсутствует уверенность в завтрашнем дне. У многих за последнее время снизились доходы, большое количество людей могут остаться без работы из-за сложившейся ситуации в экономике. Поэтому они не берут ипотеку. Снижение ставки до такого уровня не сильно поможет рынку недвижимости. 
Продавать или подождать: как изменился рынок недвижимости после падения рубля
ИД «Собеседник»ИД «Собеседник»
Как изменился рынок жилья после валютного скачка? Надо ли ждать, что и цены на недвижимость тоже вырастут? Если это произойдет, то когда? Как валютный скачок может повлиять на ипотеку, стоит ли брать ее именно сейчас? А главное, как быть тем, кто собирался покупать или продавать жилье?
«Все нормально, падаем!»: Эксперт прогнозирует 86 рублей за доллар
Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:
— В первые дни после валютного скачка на вторичном рынке Москвы наблюдался всплеск запросов на покупку квартир. Те, у кого была определенная сумма на руках, испугались остаться с «фантиками». Поэтому решили вложиться «здесь и сейчас» именно в недвижимость, так как доллары покупать уже не выгодно, а квартира даже если упадет в цене, то через 2-3 года в любом случае восстановится.
К тому же пока действуют привлекательные условия ипотечного кредитования. Дальше, скорее всего, правительство не сможет сдерживать ключевую ставку, а она потянет за собой и повышение ипотечных ставок, что сделает кредитование жилья менее доступным.
Что касается продавцов, они повели себя по-разному. Кто-то решил поставить заградительную меру и поднять цену. Другие сняли свои варианты с продажи на месяц-два, чтобы выждать время. Но таких единицы.
В основном продавцы ведут себя спокойно. Одни считают, что сейчас продадут дороже, а осенью купят дешевле по аналогии с 2014 годом. Другие рады во время покупательского ажиотажа реализовать свой неликвид.
Инвесторы, которые стремятся выйти в кеш, также продают сейчас.
Что будет дальше, станет понятно уже через месяц, когда разъяснится ситуация с ценами на нефть, политической обстановкой в стране и кредитной политикой Центробанка. При благоприятном сценарии к лету спрос и цены традиционно немного спадут, в пределах 10%.
Если же с ОПЕК+ договориться не удастся, стоимость вторичной недвижимости может обрушиться на 15-20%.
Ирина Туманова, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:
— В нашей компании в первые дни после валютного скачка прирост по запросам на покупку квартир в новостройках составил около 30%, что объясняется стремлением граждан успеть приобрести недвижимость по сегодняшним ценам и ипотечным ставкам.
Понижение цены на нефть всегда отражается на людях – дорожает абсолютно все: бензин, соответственно и логистика, которая толкает вверх стоимость продуктов и товаров различных категорий, в том числе стройматериалов. Ключевая ставка также не останется на прежнем уровне.
По нашим оценкам, уже к концу апреля Центробанк поднимет ее до 7%, соответственно повысятся ипотечные ставки, ухудшатся условия кредитования для застройщиков по проектному финансированию. Все это отразится на стоимости квадратного метра строящегося жилья уже к лету, превратив его в недоступное приобретение.
В новый год – с новой квартирой? Тренды рынка недвижимости – 2020
Юлия Федулаева, директор по поддержке и развитию риэлторского бизнеса ГК МИЭЛЬ:
— Пока мы видим эмоциональную реакцию участников рынка, которая не станет рациональной как минимум до понимания дальнейшего развития событий.
Сейчас на фоне некоторой паники, мы фиксируем рост звонков от потенциальных покупателей вторичной недвижимости на 15-20%, но сколько из них перейдут в реальные сделки, можно будет сказать только по прошествии квартала. Некоторые продавцы снимают с продаж свои объекты, опасаясь продешевить, т.е.
сохраняют средства в недвижимости до прояснения ситуации. Другие на фоне обесценивания рубля не снимают квартиры с продажи, но поднимают цены, не понимая, что слишком дорогой объект сильно рискует остаться не проданным в течение долгого времени. Но это явление не носит массового характера.
Однако на выравнивание цен и возвращение «нормальной» реакции продавцов может потребоваться от трех месяцев до полугода после острой фазы колебаний валют. При этом мы фиксируем массовые обращения от продавцов, с которыми у нас заключены договоры, за консультациями по поводу дальнейших действий.
Покупатели, которые намеревались решить жилищный вопрос, сейчас ускорятся с принятием решения; это породит всплеск активности. Однако через какое-то время этот пик пройдет и вероятно наступление некоторой стагнации, как мы уже видели после кризиса 2014 года.
Что касается влияния на ипотеку, все зависит от политики и дальнейших действий Центробанка.
Если ЦБ поднимет ключевую ставку, то и банки увеличат ставку по кредитам, в том числе ипотечным; также увеличатся ставки по депозитам, но рост кредитных ставок будет существенно выше.
Соответственно, те, кто уже имеет одобрение по ипотеке и не имеет инвестиционных целей, а хочет решить жилищный вопрос, будут стремиться выйти на сделку по выгодной процентной ставке. Ипотечные заёмщики из описанной категории дадут кратковременный приток покупателей.
Те, кто предпочтет не покупать недвижимость сейчас, сформируют отложенный спрос, который будет действовать как минимум полгода.
Примерно три месяца – на паузу, понимание нового финансового плана действий, уровня доходов семьи и перспективы с работой, еще около месяца – на принятие нового решения о покупке, еще около 2 месяцев – на различные процедуры, связанные с поиском объекта, получение нового одобрения от банка и непосредственно сделку.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:
— В ближайшее время возможен скачок цен на новостройки в Москве на 3-5%.
Поскольку обвал рубля почти всегда провоцирует рост цен на импортную продукцию, себестоимость строительства возрастет.
Несмотря на большие успехи в импортозамещении, в потреблении основных материалов и промежуточных товаров строительной отраслью еще высока доля зарубежных инженерных систем (порядка 20-30%).
Помимо этого, многие российские стройматериалы и оборудование производятся на импортной технологической базе, что также окажет влияние на их стоимость. Поэтому в долгосрочной перспективе повышение расценок может продолжиться. Несмотря на кризисы, в долгосрочной перспективе рублевые цены на жилье, по меньшей мере в Москве, растут.
Пока что ипотечный рынок не отреагировал на обвал рубля. Центробанк не ужесточает кредитно-денежную политику, как это было в 2015 году после обрушения курса рубля. Дальнейшие шаги регулятора станут понятными 20 марта, когда будет принято решение о движении ключевой ставки.
Ни покупателям, ни продавцам жилья, которые уже были в активном поиске клиентов не стоит отказываться от своих планов. Рынок недвижимости всегда реагирует на изменение экономической конъюнктуры с большим лагом, так что в ближайшие 1-2 месяца можно спокойно завершить все сделки.
Что касается клиентов, которые начинают поиск, то им бы я рекомендовала поторопиться купить или продать квартиру до повышения ипотечных ставок, которое всё же возможно.
Также следует активизироваться инвесторам, потому что в период экономической нестабильности жилая недвижимость остается наиболее предсказуемым активом на понятном для обывателя рынке.
Для рынка недвижимости 2-3 дня и даже неделя – это не срок, чтобы отреагировать на резкие изменения в экономике. Спонтанные покупки – в прошлом. Сейчас клиенты склонны долго выбирать объект, тщательно оценивая его качественные характеристики и стоимость.
Конечно, можно ожидать небольшой всплеск числа сделок по итогам марта, но в целом он не будет таким же заметным как в 2014 году из-за изменившейся социально-экономической обстановки.
Что касается застройщиков, то они скорее будут наблюдать за изменением ситуации в кредитовании и себестоимости строительства.
Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:
— Как правило, падение рубля приводит к росту цен на недвижимость. К примеру, в Москве рублевые цены на жилье с 2000 года выросли более чем в 6 раз, несмотря на множество крупных и менее заметных ослаблений рубля.
Иными словами в долгосрочной перспективе основная масса ликвидного предложения жилья дорожает. В краткосрочной перспективе (один год) могут наблюдаться как резкие скачки цен, так и снижение.
Обычно сначала цены резко повышаются, потом наступает определенная коррекция.
Пока обвал рубля не повлиял на ситуацию с ипотекой. Более точный прогноз можно будет сделать после заседания Банка России, на котором совет директоров примет решение о движении ключевой ставки.
Продажа жилья – это не быстрый процесс, который может занять от нескольких недель до нескольких месяцев, а валютные курсы более волатильны, поэтому ситуация может быстро измениться, сделав задуманные операции с недвижимостью невыгодными. Лучше не принимать поспешных решений. Что касается покупки, то в этом случае следует действовать более решительно. Будучи полностью готовым к сделке, не стоит её откладывать, особенно если планируется привлечь кредит.
В краткосрочной перспективе нас ожидает всплеск активности клиентов. Покупатели жилья эконом- и комфорт-класса постараются быстрее завершить планируемые сделки в условиях непредсказуемости дальнейшего развития событий. Клиенты высокобюджетного рынка поступят также, но руководствуясь несколько иными мотивами.
Для них важно диверсифицировать риски для их накоплений, разделив их по разным типам активов (в том числе недвижимым). К тому же многие из таких покупателей, безусловно, выиграют на падении курса рубля, ведь свои сбережения они хранят преимущественно в валюте.
Дополнительную прибыль они могут потратить на покупку жилья, пока номинальные рублевые цены не повысились.
Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»):
— Падение курса рубля к доллару наверняка приведет к ряду последствий. Во-первых, в ближайшее время может увеличиться себестоимость проектов на первичном рынке недвижимости, поскольку издержки девелоперов на импортные закупки и транспортные расходы возрастут.
Конечно, в большей степени подорожание коснется высокобюджетного сегмента, где чаще применяется зарубежное оборудование и материалы (инженерные сети, лифты, фасадные элементы, сантехника из керамики и т. д). Однако ослабление рубля повлияет и на массовый сегмент.
Поскольку российские производители строительных материалов широко используют зарубежное техническое оснащение и сырье, стоимость отечественной продукции также увеличится.
Во-вторых, рост валюты может оказать влияние на траекторию ключевой ставки. Не исключено, что дальнейшее снижение будет приостановлено. Если же ставка повысится, то девелоперы будут получать проектное финансирование под более высокий процент, что также повлияет на стоимость строительства
Возможное повышение ключевой ставки затронет и покупателей. Сегодня доступная ипотека – это основной инструмент, который сдерживает падение спроса. В условиях стагнации реальных доходов населения и роста цен покупатели все чаще приобретают квартиры с привлечением жилищного кредита.
Доля ипотечных сделок на рынке старой Москвы постепенно растет: на конец 2019 года она составляла 51%, в январе – 53%, а в феврале достигла уже 55%. По итогам января средняя ставка выдачи жилищного кредита достигла минимальных значений – 8,84%.
В случае повышения ключевой ставки условия выдачи ипотеки станут менее привлекательными, и покупательская активность сократится.
На мой взгляд, кризис – это время возможностей. Именно поэтому люди со свободными средствами, которые не торопились с заключением сделки, сегодня приобретают недвижимость в наиболее ликвидных проектах.
В скором времени на первичном рынке может произойти одномоментное повышение цен на 3-5%, и инвесторы выжидают подходящий момент для продажи жилья.
На протяжении нескольких десятилетий мы отмечаем положительную ценовую динамику: после преодоления кризисных периодов цены на жилье вновь начинают расти.
Уже в первые дни после падения рубля в семейном квартале «Мир Митино» мы зафиксировали всплеск спроса на квартиры и апартаменты, причем клиенты выбирают в том числе и 100% оплату покупки. Кратковременный рост покупательской активности объясняется стремлением инвесторов подняться на волне роста валюты.
Россияне разогнали цены на недвижимость из-за низких ставок
Недвижимость, несколько лет терявшая популярность как инвестиция, вновь стала популярной на фоне снижения процентных ставок. Пандемия коронавируса, в ответ на которую власти РФ ввели два месяца карантинных мер, привела к падению экономики России.
Центробанк РФ в ответ на это пять раз снижал ключевую ставку, что в итоге привело к падению ставок по депозитам и кредитам до рекордных минимумов. В апреле правительство запустило программу льготной ипотеки, которая кардинально изменила рынок недвижимости в РФ.
- В итоге небывалый спрос на недвижимость привел к росту цен на жилье с начала года почти на 20%, а экспертов — заставил беспокоиться о появлении пузыря на рынке.
- Ажиотаж на рынке
- Программа льготной ипотеки, стартовавшая в мае 2020 года, разогнала продажи уже в мае и до сегодняшнего дня этот фактор продолжает значительно влиять на рынок жилой недвижимости.
«Инвестиции в недвижимость на фоне падения ставок по депозитам снова стали привлекательными. Программа льготной ипотеки лишь усилила этот эффект, — сказал аналитик Moody's Михаил Шипилов.
— Арендная доходность на вложенный капитал в покупку квартиры в Москве сейчас на уровне или даже чуть выше ставок по депозитам, и это без учета потенциального изменения цен на саму квартиру.
Спрос на недвижимость на первичном рынке можно назвать ажиотажным».
По итогам сентября 2020 года арендная доходность (с учетом налогов и расходов на коммунальные платежи) на рынке жилья в России составила 5,5%, следует из данных ЦБ, а это превышает на 2,25 процентного пункта средневзвешенную ставку по депозитам физических лиц со сроком привлечения до 1 года.
По оценкам Шипилова, с начала 2020 года рост цен на первичном рынке составил 10-15%, на вторичном – 6-8%.
Объемы жилищного строительства выросли на 25% год к году из-за роста цен, которые, по наблюдениям аналитиков ВТБ Капитала, только в третьем квартале прибавили 10-11% в годовом выражении. Они ожидают сохранения высокого темпа продаж жилой недвижимости в четвертом квартале 2020 года.
Все крупнейшие публичные застройщики — ПИК, ЛСР и Эталон — отчитались о росте продаж. Игроки массового рынка получат наибольшую выгоду от этой ситуации, пишут аналитики ВТБ Капитала: за счет динамического ценообразования они уже смогли увеличить цены на 17% в годовом выражении.
В обзоре финансовой стабильности ЦБР пишет, что повышенный спрос на жилье увеличил выручку крупнейших застройщиков на 16,2%, что в условиях незначительных изменений себестоимости положительно сказывается на их рентабельности. Так, на конец первого полугодия 2020 года рентабельность собственного капитала крупнейших застройщиков значительно превышала аналогичный показатель коммерческих банков — 26% против 17% соответственно.
Свою выгоду получили и банки в виде солидного роста портфеля ипотечных кредитов. По данным ЦБР, банки в январе-сентябре 2020 года выдали заемщикам ипотечные жилищные кредиты на 2,7 триллиона рублей, что на 37,6% больше, чем за аналогичный период 2019 года.
- В продажах девелоперов, чьи бумаги торгуются на бирже, ипотечные кредиты увеличили объемы продаж на 12 процентных пунктов в годовом сопоставлении, достигнув 64% в третьем квартале, оценивают аналитики ВТБ Капитала.
- Основной спрос населения сейчас приходится на массовое жилье: сегменты эконом- и комфорт-класса, говорит Шипилов.
- «Эта категория дорожает быстрее остальных, можно констатировать, что происходит вымывание наиболее недорогих лотов с рынка, что особенно заметно на вторичном рынке».
Таким образом, считает он, эффект программы льготной ипотеки коснулся и вторичного рынка. До ее старта рост цен на вторичном рынке несколько лет не превышал уровень инфляции.
- Метры против ставки
- Однако инвестиционная привлекательность рынка недвижимости снижается вместе с ростом цен.
- Рост цен на жилье в 2020 году полностью нивелировал эффект от снижения ставок по ипотеке, сказала в начале недели зампред ЦБР Ольга Полякова.
«Субсидирование ипотеки, безусловно, предоставило возможность многим заемщикам получить эти кредиты, но вместе с тем мы видим с вами, что и цена на жилье за это время подросла…
И в тех регионах, которые являются на сегодняшний день лидерами и с точки зрения проектного финансирования, и ипотечного кредитования – это Москва, Московская область и так далее — цена на жилье выросла где-то порядка на 16%.
Это достаточно существенно, и это практически нивелирует тот эффект от субсидирования ипотеки, который мы получили», — сказала она.
Несмотря на это, ЦБР удвоил прогноз роста ипотечного рынка — до 20% в 2020 году.
Минфин оценивал, что продление программы до середины следующего года позволит дополнительно выдать 354.000 кредитов на 1,1 триллиона рублей, а глава ведомства Антон Силуанов допускал, что она может быть продлена и после 1 июля 2021 года.
Минстрой намерен работать над сохранением программы льготной ипотеки после 1 июля 2021 года, говорил на прошлой неделе в ходе онлайн-конференции руководитель ведомства Ирек Файзуллин. По его словам, задача ведомства состоит в том, чтобы не допустить роста цен на квартиры.
Рост цен, по данным ЦБ, наблюдается по всей стране, а не только в экономически благоприятных регионах.
С этой проблемой уже столкнулась Москва, где рост цен на новостройки массового сегмента только в октябре составил 4,5%, что сопоставимо с приростом за весь третий квартал текущего года на фоне рекордного падения числа продаваемых лотов на 14%.
Существенным фактором, определившим рост цен на рынке жилья во втором-третьем кварталах 2020 года, по данным ЦБР, является недостаточный уровень предложения на фоне повышенного спроса. Во втором квартале 2020 года объем ввода жилья уменьшился на 22% в годовом сопоставлении.
- Риски пузыря
- Центробанк призвал не продлевать программу льготной ипотеки во избежание формирования пузыря на рынке недвижимости.
- По мнению зампреда Центробанка Ксении Юдаевой, сейчас нет оснований делать вывод о формировании пузыря на рынке недвижимости, но чтобы он не появился, важно не продлевать надолго программу льготной ипотеки после 1 июля 2021 года.
- Регулятор опасается закредитованности, поскольку в условиях действия программы субсидирования заемщики заинтересованы в том, чтобы привлечь по низкой ставке более крупные кредиты с низким первоначальным взносом.
По данным ЦБР, доля кредитов, предоставленных под залог ДДУ, с первоначальным взносом от 15% до 20% удвоилась до 11,3% в третьем квартале. Это заставило Центробанк констатировать ухудшение стандартов кредитования в России.
- Если ЦБР увидит пузырь на рынке ипотеки в будущем, то будет вводить новые макропруденциальные меры для ограничения долговой нагрузки населения и формирования у банков буферов для покрытия этих рисков.
- Настроены на рост
- За 10 месяцев 2020 года цены на первичном рынке Москвы выросли на 22%, при этом основными факторами роста стали льготная ипотека и волатильность курсов валют, сказала директор Интеко по аналитике и ценообразованию Полина Балашова.
- Это, по ее мнению, повлияло и на вторичный рынок – рост цен составил 12% относительно начала года.
- Нынешний рост цен — это всего лишь коррекция, которая связана с удорожанием процесса строительства из-за введения счетов эскроу и удорожания стройматериалов на фоне ослабления рубля, сказал во время парламентских слушаний Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы.
- «Эта корректировка цен на 7-10%, которая так или иначе должна была произойти», — сказал он.
- Впрочем, ЦБР отмечает, что себестоимость строительства практически не выросла, а коррекция цен связана со стагнацией рынка жилой недвижимости в прошлые годы.
- «До середины 2021 года есть потенциал роста цен еще на 5-6%, однако дальше мы будем наблюдать исчерпание спроса», — говорит Шипилов.
Далее, при оптимистичном раскладе, по его мнению, цены будут прибавлять 1-2% в год. В худшем случае, рынок во втором полугодии 2021 года ждет коррекция.
До конца 2020 года цены могут вырасти еще на 11% на первичном рынке и на 6-8% на вторичном, считает Балашова. В отношении 2021 года она более оптимистична: на первичном рынке до конца второго квартала следующего года этот показатель может достигнуть 9%, на вторичном – 12% из-за общего отставания вторичного рынка от первичного.
Татьяна Воронова
(Редакторы Екатерина Голубкова и Дмитрий Антонов)
Чем слабее рубль, тем сильнее ажиотаж на рынке новостроек – взгляд застройщика
Ослабевший рубль привел к оживлению спроса на квартиры в новостройках. Особенно активизировались ипотечные покупатели: они боятся, что ставки поползут вверх.
Воспользуются ли застройщики моментом и повысят ли цены? Свой взгляд на резко изменившуюся рыночную ситуацию, вызванную девальвацией рубля, специально для Новострой-М дал Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».
Как рынок недвижимости приспосабливается к падению цен на нефть?
Последствия от падения цен на нефть и ослабления курса рубля традиционно испытывают на себе все сферы экономики, в том числе строительная отрасль и рынок недвижимости. Снижение стоимости барреля приводит к ухудшению экономических показателей, сокращению реальных доходов населения и платежеспособного спроса на рынке недвижимости.
Всплеск покупательской активности
Несмотря на инертность, присущую рынку недвижимости, реакция со стороны покупателей жилья на ситуацию на нефтяном и фондовых рынках не заставила себя ждать. Опасаясь очередной девальвации рубля, люди с накоплениями при первых тревожных сигналах начали искать варианты, как выгодно сохранить свои сбережения.
Подбирая варианты для инвестирования, покупателю приходится выбирать между вторичным рынком недвижимости и новостройками.
Сориентироваться на вторичном рынке сейчас непросто: часть собственников снимает объекты с продажи, чтобы не остаться с обесценивающимися рублями на руках, другие пересматривают изначально заявленные цены в рублях, спекулятивно пытаясь привязать их к курсу иностранных валют.
Ситуация на первичном рынке, где представлен большой объем предложения и пока еще действуют выгодные ипотечные программы, остается стабильной. Застройщики не останавливают продажи, а в вопросах ценообразования проявляют гибкость, ориентируясь на платежеспособный спрос.
Сегодня девелоперы фиксируют увеличивающийся поток клиентов в будние дни, ажиотажную активность в выходные, а также сокращение срока принятия решения о покупке.
Среди покупателей новостроек на частных инвесторов приходится не более 10-15% от общего числа сделок. В сложившихся условиях делать ставку только на эту категорию клиентов не приходится: начиная с 2014 года доходы населения постоянно снижались (лишь в прошлом году был зафиксирован небольшой рост на 0,8%) и сегодня людей с накоплениями, достаточными для покупки недвижимости, не так много.
Основная масса покупателей жилья – это ипотечные заемщики, в том числе те, кто откладывал покупку квартиры, дожидаясь дальнейшего улучшения условий кредитования. Сегодня, когда аналитики не исключают повышения ключевой ставки ЦБ, у таких клиентов осталось немного времени, чтобы оформить кредит по рекордно низкой за всю историю рынка ставке.
Риск повышения ключевой ставки и удорожания ипотеки
Предугадать, как будет развиваться ситуация на нефтяном рынке, сейчас невозможно. Пока цены на нефть продолжают снижаться, чтобы сдержать дальнейшее ослабление рубля, ЦБ и Минфин используют различные инструменты, например, продают валюту из резервов Фонда национального благосостояния.
По сообщению Минфина, активов Фонда достаточно, чтобы компенсировать потери бюджета от падения цен на нефть в течение как минимум 6 лет. Однако если судить по кризису 2014 года, тогда этих мер оказалось недостаточно, и регулятору пришлось также задействовать механизм ключевой ставки, подняв ее до беспрецедентных 17%.
Пока прошло мало времени и нельзя исключать, что паника на рынках может оказаться краткосрочной нервной реакцией на разрыв сделки с ОПЕК. ЦБ только пытается оценить, насколько долговременными будут происходящие явления, но некоторые аналитики все же прогнозируют корректировку ключевой ставки уже в ближайшее время. По их прогнозам, она может увеличиться на 0,5 – 1 процентный пункт.
Если этот сценарий реализуется, и банки будут вынуждены пересмотреть условия выдачи ипотеки, маловероятно, что ипотечные ставки одномоментно откатятся к уровню 2014 года. На руку рынку недвижимости также играет задача по строительству 120 млн кв.м жилья в год в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда».
Если ипотека заметно подорожает, спрос на рынке недвижимости упадет, и объемы строительства сократятся.
В качестве крайней меры нельзя исключать возвращение на рынок государственных программ субсидирования ипотеки, способных оказать существенную поддержку отрасли в сложный момент.
Что будет с ценами?
Как известно, цены на жилье во многом зависят от спроса и себестоимости строительства. По аналогии с кризисами прошлых лет можно предположить, что за кратковременным всплеском спроса может последовать спад.
В условиях роста инфляционных ожиданий и снижения реальных доходов населения девелоперам не стоит надеяться, что ажиотажный спрос продлится в течение долгого времени.
Сдерживать покупательскую активность будет и рост цены. Пока преждевременно говорить о резком повышении цен, но в перспективе у девелоперов есть все основания, чтобы пересмотреть стоимость квадратного метра.
Во-первых, в результате скачков валют в ряде проектов увеличится себестоимость строительства.
В меньшей степени это коснется жилых комплексов массового сегмента, при возведении которых преимущественно используются отечественные строительные и отделочные материалы, а доля импорта не превышает 10%.
Но несмотря на низкую зависимость строительной отрасли от зарубежных рынков, себестоимость все же увеличится в результате ожидаемых высоких темпов инфляции и роста цен на отечественные строительные и отделочные материалы.
Поэтому в долгосрочной перспективе цены на новостройки могут повыситься соразмерно инфляции.
Возвращаясь к возможному изменению ключевой ставки ЦБ, не стоит забывать, что негативные последствия от этой меры ощутит на себе не только рынок ипотечного кредитования. Ставки по проектному финансированию для девелоперов также могут увеличиться, что приведет к дополнительным расходам, компенсировать которые в конечном итоге придется покупателям жилья.
Как видно, объективных причин для роста стоимости жилья в новостройках достаточно. Однако на фоне падения доходов населения и ухудшения платежеспособности у застройщиков просто не будет возможности резко поднимать цены. Стратегии ценообразования и продаж будут строиться на поиске баланса востребованности проекта, скорости вымывания объема предложения и сохранении нормы прибыли застройщика.
- Рубль упал – что дальше? Цены на квартиры взлетят, а ипотека подорожает – Денис Бобков о последствиях девальвации
- Эксперт: обвал рубля приведет к уходу застройщиков с рынка
- Коронавирус, дешевеющая нефть и падающий рубль – рынок недвижимости под угрозой?
Дата публикации 13 марта 2020
Чему быть, того не миновать. Как падение рубля и нефти скажется на ажиотаже и ценах?
Говорить о девальвации пока рано, но первые признаки ослабления рубля скажутся на рынках до конца текущей недели, считают эксперты. Начинают страдать авторынок, электроника и авиабилеты. Экономисты не спешат сравнивать 2020 год с 2014, однако предупреждают – «пострадавшие» будут. И сильнее всего возможный кризис ударит по среднему классу.
Цены упали, но лететь — страшно
Авиабилеты рискуют подорожать на 10% на текущей неделе. Причина — внутренние курсы Международной ассоциации воздушного транспорта, пишет РБК. Каждую неделю организация пересчитывает цены на билеты из стоимости рубля к доллару и евро по курсу Банка России.
По данным Московской биржи, на 14:05 (мск) 12 марта стоимость доллара достигла 75,12 рублей. Евро вырос до 84,4 рублей.
11 марта многие экономисты были настроены позитивно и считали, что доллар остановился на уровне 71,5 рублей.
Однако, после сообщения Всемирной организации здравоохранения о начале пандемии коронавируса, нефтяные котировки снова обвалились, акции российских компаний потеряли в цене, курс рубля упал.
Авиабилеты могут вырасти на 10%. rustur.ru.
Можно ли как-то надеяться, что билеты не подорожают? Как ни странно, да: из-за коронавируса. Заболевание подкосило рынок туризма и удешевило билеты. Вирус пугает народ, спрос падает, туры горят.
Что, например, говорит Aviasales: 4 марта евро подскочил на 4,25%, а международные рейсы подешевели на 9,72%. Средний чек опустился до 12,7 тыс. рублей. На 4% обвалились авиабилеты Германию — до 12,9 тыс. рублей, в Испанию — на 5% или 16,9 тыс. рублей.
В Италию — на 11%, до 12,03 тыс. рублей. Но сейчас для въезда закрыта северная часть страны. В этих государствах действует карантин из-за коронавируса, Роспотребнадзор не рекомендует россиянам посещать страны. А по направлениям, где ситуация с вирусом более стабильная, перелёты выросли.
Например, во Францию билет подорожал на 16% и стоил 18,9 тыс. рублей, в Чехию — на 21,4% до 12,8 тыс. рублей.
Неоднозначная ситуация. С одной стороны, цены упали, есть шанс урвать билеты с дисконтом. С другой стороны, – страшно. Путешественники отменяют даже запланированные на осень поездки. У многих авиакомпаний простаивают рейсы по международным направлениям. С этим, например, столкнулись Utair.
Дефицит «железа» и «яблок»
В 2014 году, когда сильно обвалился рубль и курс был гораздо ниже, чем сейчас, россияне бросились скупать бытовую технику. Жители страны приготовились если не к дефолту, то к тотальной девальвации и дефициту иностранных товаров. И решили, что на сбережения нужно купить минимум два телевизора, новые смартфоны, а оставшееся — обменять на валюту.
Даже для праздничного дня спрос на Apple вырос значительно. sm-news.ru.
Сейчас ситуация близка к 2014 году, но слабее. Продавцы электроники отмечают рост продаж. На 49% вырос спрос на технику Apple, пишет «Коммерсант».
Учитывая, что тайваньские заводы корпорации отходят от карантина, на котором они «сидели» до середины февраля, сорвался выход нового iPhone. Презентация была запланирована на март.
На фоне спроса сокращаются складские запасы — розница отмечает нехватку популярных моделей планшетов iPad, часов Apple-Watch и наушников AirPods.
Такими темпами «яблочную» продукцию расхватают за 2−4 недели. Ретейлеры, которые представляют в России Apple, отметили, что даже для праздничных выходных в понедельник, 9 марта, спрос был высокий. Не исключено, что ажиотаж подстегнул ослабевший рубль.
Трудности с поставкой смартфонов Apple есть не только в России. Компания ограничила поставки по всему миру. Bloomberg узнал, что у корпорации недостаёт планшетов iPad Pro.
Если ситуация сохранится, через месяц на рынке комплектующих случится кризис. Но дело не только в коронавирусе — если доллар останется дорогим, вырастут цены и на продукцию Apple.
А доходы жителей России — вряд ли. Поэтому на гаджеты вряд ли будет спрос даже при достатке в магазинах.
Почему 2020 — не 2014?
10 марта торги на валютном рынке открылись гораздо мягче, чем ожидалось. Альфа-Банк не считает, что Центробанк ужесточит монетарную политику и изменит ключевую ставку. В 2014 году регулятор 6 раз поднимал КС: с 5,5% в начале года до 17% в декабре. 2014 год закончился с инфляцией 15,4%, только за октябрь—декабрь цены повысились на 6,5%.
Открытие торгов после «чёрного понедельника» 2020 года показала, что рынок оказался сильнее. По оценке главного экономиста Альфа-Банка Наталии Орловой, Банк России «заякорит» на ближайшее время курс доллара на 70−75 рублях. Продавать валюту в рамках бюджетного правила сейчас неэффективно.
Поддержка рынка зависит от Министерства финансов — конвертирует ли ведомство средства Фонда национального благосостояния в рубли.
Орлова полагает, что если конвертировать 2−3 млрд долларов в месяц, можно сгладить дефицит при ценах на нефть в 35 долларов за баррель.
Инфляция тоже управляема — цель была 4%, в феврале 2020 года по оценке ЦБ — 2,3%. Ослабевший рубль поможет вернуть инфляцию к 4%. Такой показатель снизит давление на Центробанк и позволит не повышать ставку.
Экономисты не ждут показателей 2014 года. 24tm.ru.
Резюмируем
Ажиотажа вокруг техники и валюты, как при последнем кризисе, нет. Банк России вряд ли будет поднимать ключевую ставку. Инфляция разгоняться не будет, а достигнет целевого показателя.
Но кто-то должен пострадать? Альфа-Банк считает, что в 2020 году реальные располагаемые доходы вырастут не на 2%, а на 1−1,5%. Правительство обещало «несмотря на слабый рубль» проиндексировать пенсии и выплаты социально незащищённым слоям.
У людей с высоким достатком доходы в валюте, от изменений курса богатые только выиграют. У среднего класса — ни выплат, ни компенсаций, ни добротной подушки безопасности в баксах. В 2014 году влияние кризиса острее всего ощутил средний класс.
И в 2020 году ситуация, хоть и слабее, но может повториться.