Эксперты Savills подвели итоги первого квартала на рынке аренды дорогого жилья в столице. Елена Куликова, директор департамента аренды Savills в России, говорит: «Первые три месяца этого года в целом стали успешными для рынка высокобюджетной аренды Москвы. Количество запросов от потенциальных клиентов увеличилось на 11% по сравнению с 4-м кварталом 2017 года, а пик активности пришелся на март, когда мы зафиксировали максимальное число запросов за последние 3 года. В настоящее время на московском рынке аренды весьма активны россияне – на них приходится около трети от общего количества заявок. Кроме того, значительно возросла доля запросов от клиентов – выходцев из Южной Кореи».
Наибольшее число высокобюджетных квартир для аренды экспонируется в районах Арбат-Кропоткинская и Тверская-Кремль. Объем предложения лотов в этих локациях по данным на конец марта 2018 года распределился практически в равных долях – 22% и 19% от общего числа дорогих квартир для аренды на рынке Москвы соответственно.
Район Ленинградского проспекта также вошел в первую тройку районов, где сконцентрировано наибольшее число предложений высокобюджетных квартир в аренду.
За последний год данная локация переместилась с 5-й на 3-ю строчку рейтинга, уступив по объему предложения только традиционным районам-лидерам (Арбат-Кропоткинская и Тверская-Кремль). Также отмечается повышение ставок аренды квартир в районе Ленинградского проспекта.
Так, с января 2016 года по настоящее время бюджет предложения повысился на 11% – с 282 000 руб. за объект в месяц до 314 000 руб. за объект в месяц. Особенно популярна аренда дорогих квартир на северо-западе района Ленинградского проспекта благодаря развитой рекреационной зоне и близости Англо-Американской школы.
По итогам первого квартала 2018 года самые дорогие квартиры в аренду предлагаются в таких районах, как Арбат-Кропоткинская (370 000 руб. за объект в месяц), Краснопресненская и Тверская-Кремль – 350 000 и 320 000 руб. за объект в месяц соответственно.
География предложений квартир на высокобюджетном рынке аренды в Москве, март-начало апреля 2018 года
315 500 руб. за объект в месяц – средневзвешенный бюджет предложения на рынке высокобюджетной аренды Москвы по итогам первого квартала 2018 года, что сопоставимо со значением аналогичного показателя в начале этого года и на 3% ниже по сравнению с первым кварталом 2017 года. Так, в марте 2017 года средняя предлагаемая ставка аренды от собственников составляла 324 500 руб. за объект в месяц.
230 000 руб. за объект в месяц – средний бюджет спроса в настоящее время.
Распределение спроса в разрезе бюджетов
Динамика изменения средней предлагаемой и запрашиваемой ставки аренды с января 2016 года по март-начало апреля 2018 года
На март 2018 года пришелся пик спроса на аренду элитного жилья в Москве. Сегодня эксперты отмечают максимальное количество обращений от потенциальных арендаторов за последние 3 года.
Согласно поступавшим в течение первого квартала 2018 года запросам, спрос на аренду элитного жилья в Москве с начала этого года увеличился на 11% (сравниваются периоды с октября по декабрь 2017 года, а также период с января по март текущего года).
Элитное жилье в Москве в этом году пользуется спросом преимущественно у россиян – это треть всех арендаторов. Среди иностранцев наибольшее количество запросов приходило от клиентов из Франции (19% от общего числа всех арендаторов). Кроме того, в последнее время увеличивается количество обращений от клиентов – арендаторов из Южной Кореи.
Страны происхождения арендаторов
По данным Savills, 150 кв.м – самая популярная площадь квартиры, арендуемой в Москве в период с начала года по настоящее время. Наибольшим спросом по итогам первого квартала 2018 года пользовались 1-комнатные и 2-комнатные квартиры (с одной спальней): 25% и 36% запросов соответственно.
Распределение спроса в разрезе комнатности
9 апреля 2018 г.
Итоги I квартала 2018 на рынке апартаментов
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на рынке апартаментов Москвы. Объем предложения сократился на 2,4%. Динамика цены кв. м была положительной во всех сегментах.
По данным компании «Метриум», по итогам первого квартала 2018 года на первичном рынке апартаментов экспонировалось 122 проекта с общим числом продаваемых лотов порядка 10 8001 единиц (площадью 770,9 тыс. кв. м). За отчетный период рынок пополнился девятью новыми объектами.
Проекты, вышедшие на первичный рынок апартаментов в 1 квартале 2018 г.
| № | Название | Девелопер | Округ | Район | Класс |
| 1 | «Любовь и голуби» | «СМУ-6 Инвестиции» | САО | Западное Дегунино | комфорт |
| 2 | «Нахимов» | «БЦ «На Долгоруковской» | ЮЗАО | Черёмушки | комфорт |
| 3 | «YE’S Ботанический сад» | ГК «Пионер» | СВАО | Свиблово | комфорт |
| 4 | Story | Stone Hedge | ЮАО | Даниловский | бизнес |
| 5 | «Level Павелецкая» | Level Group | ЮАО | Даниловский | бизнес |
| 6 | Maison Rouge | MR Group | ЦАО | Тверской | премиум |
| 7 | Edison House | «ИК «Приоритет» | ЦАО | Пресненский | премиум |
| 8 | «Большая Дмитровка IX» | «Ингеоцентр» | ЦАО | Тверской | элит |
| 9 | «Царев Сад»2 | «Сбербанк Капитал» | ЦАО | Якиманка | элит |
Источник: «Метриум»
В первом квартале на рынок также поступили новые корпуса в уже экспонируемых проектах:
- Kleinhouse — корпус 5;
- Neva Towers — Башня 1;
- «Правда» — Башня 2;
- Aerolofts — корпус 4;
- «Level Амурская» — корпус Б.
Несмотря на активный выход нового предложения, число лотов в реализации сократилось на 2,4%, отмечают аналитики «Метриум». Пополнение рынка новым объемом было нивелировано вымыванием предложения, а также снятием пула апартаментов с продаж. При этом общая площадь лотов в реализации выросла на 1,5%, ввиду изменения структуры предложения.
Более половины экспонируемых апартаментов распределилась между двумя округами: ЦАО (26,7%; +4,8 п.п.) и САО (25,0%; −4,9 п.п). Далее следуют СВАО (18,6%, +2,5 п.п.) и ЗАО (14,5%, −4,4 п.п.). Доли остальных округов значительно меньше. Практически не представлен данный тип недвижимости в ВАО (0,6%, −0,7 п.п.) и ЮВАО (0,5%, 0 п.п.).
| Структура предложения по округам г. Москвы (проекты) | Структура предложения по округам г. Москвы (апартаменты) |
 |
 |
| Источник: «Метриум» | Источник: «Метриум» |
Наибольший объём предложения сосредоточен в комплексах бизнес-класса — 51,8% (-3,0 п.п.). Доля лотов массового сегмента на конец первого квартала составила 24,7% (-0,6 п.п.). Оставшаяся часть рынка распределена между апартаментами элитного и премиум-класса: 16,0% (+5 п.п.) и 7,5% (-1,4 п.п.) соответственно.
Структура предложения по классам (по количеству апартаментов, внешний круг — 1 кв. 2018 г., внутренний — 4 кв. 2017 г.)
Источник: «Метриум»
Превалирующий объем апартаментов находится в объектах на этапе проведения отделочных работ (35,5%; −2,7 п.п.). В зданиях на стадии монтажа этажей было сосредоточено 23,4% (-1,3 п.п.
) совокупного предложения. Незначительно меньше лотов предлагается в домах, введённых в эксплуатацию — 22,2% (+1,1 п.п.).
Заметно увеличилась доля квартир в корпусах на начальной стадии строительной готовности — 18,9% (+2,9 п.п.).
- Структура предложения по стадии строительной готовности (апартаменты)
-
- Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», во всех сегментах отмечено незначительное повышение среднего ценового уровня. В элитном классе средняя цена кв. м составила 669 390 руб. (+0,3%), в премиум-классе — 486 860 руб. (+7,6%).
В бизнес- и массовом сегментах ценовые показатели выросли до 246 640 руб. (+3,6%) и 151 620 руб. (+4,3%) соответственно. Основной причиной стало изменение структуры предложения.
Также по нескольким проектам было зафиксировано повышение цен.
Динамика средней цены на апартаменты с разбивкой по сегментам, руб. за кв. м
-
- Источник: «Метриум»
- По состоянию на первый квартал 2018 года самыми бюджетными предложениями стали:
- Nord (СВАО / Северный): студия площадью 26,2 кв. м за 2,05 млн руб.;
- CleverLand (СВАО / Марфино) студия площадью 16,03 кв. м за 2,3 млн руб.;
- Citimix (ЗАО / Тропарево-Никулино): студия площадью 22,4 кв. м за 2,7 млн руб.
Самые дорогие апартаменты предлагались в следующих комплексах:
- «Царев Сад» (ЦАО / Якиманка): пентхаус площадью 825,8 кв. м за 1 745,8 млн руб.
- «Берег столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / Хорошёво-Мнёвники): резиденция площадью 1 370 кв. м за 1 027,5 млн руб.;
- «Новый Арбат, 32» (ЦАО / район Пресненский): пентхаус площадью 415,8 кв. м за 788 млн руб.
Основные тенденции
«В I кв. 2018 года в реализацию вышло незначительно больше проектов (9 ЖК) в сравнении с предыдущими годами, — комментирует Наталья Круглова, генеральный директор „Метриум“, участник партнерской сети CBRE.
— Так, в 2017 году за аналогичный период в экспозицию поступило 6 комплексов, в 2016 г. и 2015 г. — по 7 объектов.
При этом относительно сегмента квартир динамика продолжает оставаться менее активной — за отчётный период рынок пополнился 15 новыми проектами.
По числу апартаментов в реализации во всех классах наблюдается сокращение предложения на фоне активного спроса, а также снятия пула лотов с экспозиции. Исключение — элитный сегмент. Примечательно, что на рынке квартир (помимо бизнес-класса, объем реализуемых квартир которого вырос на фоне существенного пополнения предложения) наблюдалась аналогичная тенденция.
Спросом пользовались преимущественно зарекомендовавшие себя комплексы. Несмотря на то, что в сравнении с четвертым кварталом предыдущего года, в котором традиционно отмечается всплеск спроса, апартаменты приобретались менее активно, относительно аналогичного периода 2017 года отмечается рост показателя почти на треть.
Динамика цены кв. м в первом квартале была положительной во всех сегментах. Однако массового повышения стоимости не отмечается. Преимущественно, это было вызвано изменением структуры предложения.
Рост цен произошел лишь в некоторых проектах. Также на динамику средней цены оказал влияние выход части новых объектов по ценам выше среднерыночных.
Однако, как правило, это обусловлено их расположением и качеством».
1 В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации, для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества апартаментов по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.
2 В комплексе стартовали открытые продажи, однако с начала 2017 года велась закрытая реализация.
Аренда квартир в городах России: итоги I квартала
Проанализировав динамику цен на рынке аренды жилья в крупнейших городах России, специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» зафиксировали небольшой рост ставок.
За три месяца «однушки» стали дороже в среднем на 1,6%, «двушки» — на 2,3%, «трешки» – на 2%. Исследование затронуло 69 городов страны с населением более 300 тысяч человек.
Стоимость квартир высшего ценового диапазона в расчет не принималась.
Однокомнатные квартиры
По данным Mirkvartir.ru, в сегменте аренды однокомнатных квартир в I квартале этого года ценники выросли в 45 городах из 69. Снижение ставок продемонстрировали24 населенных пункта.
Более чем на 7% подорожали «однушки» в Казани (+7,6%), Пензе (+7,4%) и Хабаровске (+7,2%). Близкие к ним результате отмечены во Владивостоке (+6,8%), Курске и Архангельске (+6,7% каждый).
В 24 городах рост цен составил более 5%.
Падение более чем на 5% зафиксировано в 6 городах. Более других снизились ставки в Екатеринбурге (–7,4%), Иркутске (–7,1%), Ростове-на-Дону (–6,4%), Улан-Удэ (–5,8%), Подмосковье (–5,5%) и Челябинске (–5,4%).
В пятерке дорогих городов после Москвы (31 424 руб./мес.) идут Сочи (21 386 руб./мес.) и Симферополь (21 334 руб./мес.). Санкт-Петербург лишь на четвертом месте – 20 994 руб./мес., Севастополь с показателем 19 813 руб./мес. – на пятом.
В пятерке аутсайдеров главным городом стали Чебоксары, где аренда однокомнатной квартиры составляет всего 6556 руб./мес. Это в два раза дешевле, чем в Якутске (13 270 руб./мес.), в три – чем в Севастополе и почти в пять – чем в Москве. Несколько дороже квартиры в Кургане – 6754 руб./мес. Далее идут Магнитогорск – 7080 руб./мес., Волжский – 7160 руб./мес. и Курск – 7304 руб./мес.
Средняя ставка на «однушки» по всем городам составила 11 809 руб./мес. Ближе всего к этому значению подошел Красноярск – 11 855 руб./мес.
Двухкомнатные квартиры
В сегменте «двушек» цены поднялись в 46 городах из 69, соответственно, в 23 снизились. Максимальный прирост, более 7%, показали Астрахань (+7,5%), Краснодар (+7,4%), Воронеж (+7,3%), Калининград (+7,2%) и Чебоксары (+7%). Ощутимее всего «просели» Киров (–7,8%), Челябинск (–6,9%), Подмосковье (–6,5%), Ленинградская область (–6,3%) и Ростов-на-Дону (–6,2%).
По средним ставкам в сегменте двухкомнатных квартир Санкт-Петербург (30 973 руб./мес.) утвердился на третьем месте вслед за Москвой (45 994 руб./мес.) и Сочи (32 586 руб./мес.). Симферополь опустился на четвертую позицию (28 895 руб./мес.), Севастополь снова на пятой (27 865 руб./мес.).
Среди городов, где дешевы «двушки», в лидерах опять Чебоксары (8966 руб./мес.). Дальше места распределились следующим образом: Волжский (9018 руб./мес.), Курган (9305 руб./мес.), Ижевск (9774 руб./мес.) и Курск (9876 руб./мес.).
Примечательно, что в 50 городах списка однокомнатные квартиры сдаются дороже, чем «двушки» в пятерке аутсайдеров. Средняя ставка по крупным городам России составила 16 173 руб./мес. Примерно по такой цене можно снять двухкомнатную квартиру в Перми (16 148 руб./мес.).
Трехкомнатные квартиры
Стоимость «трешек» увеличилась по сравнению с началом года в 51 городе, уменьшилась – в 18. Более чем на 6% подорожали квартиры в Сургуте (+6,9%), Калининграде (+6,7%), Тюмени (+6,6%), Белгороде (+6,3%), Махачкале (+6,2%), Саратове и Самаре (+6,1% в каждом).
Максимальная отрицательная динамика зафиксирована в Брянске (–7%). На 6,5% снизились траты арендаторов «трешек» в Барнауле, на 6,4% – в Набережных Челнах, на 5,6% – во Владимире. Минус 5,5% показали одновременно Ярославль и Омск.
На вершине рейтинга по стоимости аренды трехкомнатных квартир привычно удерживается Москва (56 716 руб./мес.). На вторую строчку поднялся Питер (45 531 руб./мес.), отодвинув Сочи (45 375 руб./мес.) к Симферополю (37 479 руб./мес.). Замыкает пятерку по-прежнему Севастополь (36 382 руб./мес.).
Дешевле всего можно снять квартиру с тремя комнатами в Набережных Челнах (12 855 руб./мес.) и Чебоксарах (12 890 руб./мес.). По стоимости это даже ниже «однушек» в 20 городах России. Далее идут Волжский (13 652 руб./мес.) и Курган (13 983 руб./мес.). Замыкает пятерку аутсайдеров Орел (14 187 руб./мес.).
Средняя ставка по всем городам составила 21 851 руб./мес. Примерно по такой цене сдают трехкомнатные квартиры в Тюмени (21 876 руб./мес.).
«Вслед за ростом цен на рынке продаж в I квартале 2018 года наметилось повышение ставок и в сегменте аренды, – комментирует ситуацию Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
– Почти в половине городов, а точнее, в 33 населенных пунктах из 69, ценники выросли на 2−7% по всем типам квартир. Тем не менее, рынок недвижимости чутко реагирует на все изменения в экономике, а настроения в этой сфере в настоящий момент далеки от оптимистических.
Поэтому вряд ли стоит ожидать дальнейшей положительной динамики, за исключением сезонного роста в отдельных курортных городах».
Ставки аренды на квартиры в крупнейших городах России
Источник: mirkvartir.ru
Спрос на аренду жилья по итогам 1 квартала 2018
Повышение доступности ипотечных кредитов привело к оживлению спроса на рынке недвижимости в сегменте покупки объектов.
Что в этой ситуации происходит со спросом в сегменте аренды жилья, рассказывает руководитель отдела аренды жилой недвижимости Андрей Станч.
- — С начала 2018 года существенных изменений на рынке аренды не произошло, ситуация стабилизировалась.
- Предложение в начале 2018 года также превышает спрос, но не настолько критично, как в 2014—2016 гг.
- В последние 6−12 месяцев значительно упал спрос на немеблированные квартиры, что связано с уменьшением среднего срока найма.
Раньше арендаторы снимали по 5 -10 лет одну и ту же квартиру и было выгодно иметь свою обстановку. Сейчас же нанимателям нужна максимально укомплектованная квартира.
Отсутствие одного важного элемента, будь то стиральная машина или шкаф для хранения вещей, может стать причиной для отказа в пользу аренды данного варианта.
Люди не готовы вкладываться в обстановку и перевозить её потом в другую квартиру, так как перспектива покупки собственной квартиры стала более «близкой».
— При выборе объекта недвижимости потенциальные арендаторы по-прежнему опирается на ряд ключевых критериев: расположение, инфраструктура, возраст дома, стоимость
Наиболее популярное местоположение у арендаторов жилья — территория вдоль линии метро на правом берегу.
Пожалуй, лучшую инфраструктуру имеют объекты, расположенные в центре, рядом со станцией метро Гагаринская, Маршала Покрышкина, Площадь Калинина. Квартиры в этих районах всегда пользуются хорошим спросом и имеют низкий срок экспозиции.
Спрос на недвижимость существенно определяется новизной дома. Наибольший интерес арендаторы проявляют к домам, срок постройки которых менее 10 лет. При сравнимых характеристиках квартиры (расположение, площадь, качество ремонта и мебели) и разнице в цене порядка 20−25% между новым домом и хрущевкой (или типовой 9-тиэтажкой) — большинство выберут новый дом.
При равной стоимости, выбор будет сделан в пользу квартиры с меньшей площадью и менее качественным ремонтом, но в новом доме.
В условиях, когда предложение превышает спрос, наймодатели вынуждены более гибко подходить к ценообразованию.
В настоящее время средняя стоимость 1-комнатной квартиры с мебелью в доме старого жилого фонда по линии метро составляет 14−15 тыс. руб. Квартира с такими же параметрами в новом доме — около 20 тыс. руб.
Соответствие цены предложения средней рыночной стоимости аналогичных объектов и готовность идти на небольшой дисконт являются залогом более высокого спроса на данный объект недвижимости.
— Выводы можно сделать из выше сказанного. Наиболее предпочтительны квартиры, расположенные на правом берегу по линии метро в новом доме.
Также целесообразно обратить внимание на покупку именно 2-х комнатных квартир, а не студий и 1-комнатных, которыми рынок аренды насыщен и спрос на них ниже. Последние 10 лет активно покупались квартиры в качестве инвестиций, основная масса которых была именно 1-комнатные.
Кроме того, вследствие снижения ставок по ипотеке, 1-комнатную квартиру сейчас купить проще, чем 2-х комнатную. Таким образом, соотношение спроса и предложения в данном сегменте наиболее выгодно для наймодателя.
— Всегда популярны квартиры в новых жилых комплексах высокого уровня комфорта, независимо от привязки к линии метро. Например, класс жилых комплексов «6 звёзд», «Европейский берег», «Панорама», «Оазис» стоит выше их расположения.
- Если говорить об объектах стандартного класса, рекомендуем сматривать новые развивающиеся жилые комплексы, например, «Плющихинский», «Матрешкин двор», «Чистая слобода», «Стрижи на Родниках».
- Нанимателями квартир в этих новостройках будут в основном молодые люди и молодые семейные пары (возможно с одним ребенком), арендующие на срок 6−9 месяцев.
- Квартиры в жилых комплексах класса «стандарт» в основном снимают до момента сдачи дома с купленной здесь же квартирой или до момента будущей покупки.
— Главная рекомендация при поиске квартиры быть готовыми принимать решение.
Хорошие ликвидные варианты сдаются быстро, даже несмотря на то, что предложение несколько превышает спрос.
Многие собственники ставят себе цель максимально быстро решить вопрос с заселением квартиранта. Они, как правило, наводят максимальный порядок в квартире после освобождения, и ставят цену немного ниже рынка. В такой ситуации кто успел, тот и получил выгодное предложение.
— Спасибо за интервью!
Ситуация на рынке арендного жилья в крупнейших городах России по состоянию на август 2018 года
Методика. В расчетах учитывались объявления по долгосрочной аренде квартир (с ограничением по ставке от 5 до 150 тыс. руб./мес.) по состоянию на начало августа 2017 и 2018 гг. Рассматривались 37 крупнейших городов России (с численностью населения более 500 тыс. человек).
• По сравнению с началом августа 2017 года ставки аренды на однокомнатные квартиры выросли в 28 из 37 крупнейших российских городов; рост ставок по всем городам из выборки составил 2,5% (22,1 тыс. руб./мес. год назад против 22,6 тыс. руб./мес. в августе 2018 года).
• Средние ставки на двухкомнатные квартиры увеличились на 1,3% (с 34,9 тыс. руб./мес. год назад до 35,4 тыс. руб./мес. в августе 2018 года); рост зафиксирован в 22 (из 37) крупнейших российских городах;
• Средние ставки на трехкомнатные квартиры выросли в 19 (из 37) крупнейших российских городах; суммарно по данному типу квартир ставки за последние 12 месяцев снизились на 2,7%; с 55,1 тыс. руб./мес. до 53,9 тыс. руб./мес.)
- • В отличие от прошлого года (когда рост рынка был обусловлен повышением ставок в более дорогих сегментах (в многокомнатных квартирах и в недавно сданных новостройках) сейчас заметнее выросли ставки в однокомнатных квартирах и в домах советской постройки.
- • Среди городов с наиболее высокими ставками аренды (не считая предсказуемого лидерства Москвы и Санкт-Петербурга) по типам метражей квартир выделяются Хабаровск, Владивосток и Екатеринбург (для 1-комнатных), также в тройку лидеров для 2- и 3-комнатных квартир вошел Новосибирск.
- • Наиболее доступные ставки аренды среди крупнейших городов РФ зафиксированы в Кирове,
- Однокомнатные квартиры
По итогам первого полугодия 2018 года ставки на однокомнатные квартиры по 37 крупным городам РФ повысились на 2,5%: с 22,1 тыс. руб./мес. в августе 2017 года до 22,6 тыс. руб./мес. в августе 2018 года.
В общем объеме предложения в августе 2018 года основная доля однокомнатных квартир реализовалась в домах советской постройки – 52%, в современных домах (с датой ввода в эксплуатацию 2000 – 2017 гг.) – 37%.
По сравнению с августом 2017 года доля предложения в современных домах увеличилась на 3 процентных пункта, а уровень арендной ставки на них снизился на 0,2%. Доля предложений в домах, возведенных до 1991 гг., снизилась на 4 процентных пункта, а ставка подросла на 4,0%.
Такое распределение динамики ставок свидетельствует о развороте рынка к органическому росту (когда увеличиваются цены в наиболее широком сегменте рынка — недорогих квартирах в фоновой застройке городов).
В целом по рынку ставки на однокомнатные квартиры выросли в 28 российских городах (и еще в 3 показали околонулевую динамику). Лидером по росту арендной ставки на квартиры небольшой площади стал город Тольятти – плюс 9,4% по сравнению с августом 2017 года (10,0 тыс. руб./мес.
год назад и 10,9 тыс. руб./мес. в настоящее время), что вызвано вымыванием с рынка наиболее дешевых предложений. Затем идут Новосибирск, Краснодар и Красноярск, где рост за рассматриваемый период превысил 5%. Здесь наблюдается повышение объема предложения в современных домах.
В августе 2018 года только в 6 городах из 37 наблюдается снижение арендной ставки на однокомнатные квартиры: в Санкт-Петербурге (-2,7%), Воронеже (-2,8%), Владивостоке (-5,8%) и городах Приволжского ФО – Оренбурге (-2,0%), Самаре (-4,1%) и Набережных Челнах (-5,3%).
Снижение ставки на традиционно наиболее востребованные квартиры на рынке аренды в северной столице вызвано ростом спроса на новостройки более чем на 50% на первичном рынке. На фоне снижающихся ставок по ипотеке приобретение собственного жилья все чаще становится выгоднее аренды.
Кроме того, в районах массовой застройки отмечается переизбыток предложения небольших квартир и студий и сдать в этих районах даже качественную квартиру без определенного дисконта достаточно сложно.
Рейтинг городов-лидеров по уровню средней арендной ставки на однокомнатные квартиры за первое полугодие 2018 года уверенно возглавили Москва и Санкт-Петербург – 32,4 и 25,2 тыс. руб./мес. соответственно. По остальным городам, вошедшим в топ-10, средняя ставка составила 16,9 тыс. руб./мес., что в 2 раза меньше, чем в столичных регионах.
Такой разброс цен связан не только с престижностью этих городов, но и с тем, что в Москве и Санкт-Петербурге жилой фонд обновляется быстрее, чем в других городах. Основная доля квартир, представленная на рынке аренды жилья в крупных городах России (за исключением столичных регионов), предлагается в устаревшем жилом фонде.
В перечень лидеров по уровню арендных ставок по каждому из типов комнатности входят Екатеринбург, Новосибирск, а также оба крупнейших города Дальневосточного ФО (Хабаровск и Владивосток).
Более высокие ставки в неформальных столицах Сибири и Урала объяснимы повышенной долей предложения в современных домах, заметным спросом на аренду квартир со стороны приезжих из других регионов (что не так ощутимо в большинстве других крупнейших городов); в Хабаровске и Владивостоке высокие ставки аренды являются производной от высоких цен в сегменте продажи, которые, в свою, очередь объясняются недостатком качественного современного жилья и более высокими доходами населения (по сравнению с фиксируемыми официальной статистикой).
Наиболее доступные арендные ставки на однокомнатные квартиры в августе 2018 года среди городов, с численностью населения более 500 тыс. жителей, представлены в Пензе (7,6 тыс. руб./мес.), Новокузнецке (8,7 тыс. руб./мес.) и Кирове (9,9 тыс. руб./мес.). Из городов-миллионников самые низкие ставки зафиксированы в Омске и Челябинске (11,0 и 11,3 тыс. руб./мес. соответственно).
Табл. 1: Топ-10 городов-лидеров по уровню средней арендной ставки на однокомнатные квартиры в августе 2018.
| № | Город | Средняя арендная ставка по 1-комн. квартирам в августе 2018 г., тыс. руб. | Динамика, август 2018/август 2017 |
| 1 | Москва | 32,4 | +4,6% |
| 2 | Санкт-Петербург | 25,2 | -2,7% |
| 3 | Хабаровск | 18,8 | +2,6% |
| 4 | Владивосток | 18,4 | -5,8% |
| 5 | Екатеринбург | 18,3 | +3,6% |
| 6 | Новосибирск | 16,9 | +5,6% |
| 7 | Краснодар | 16,6 | +5,3% |
| 8 | Самара | 15,7 | -4,1% |
| 9 | Ростов-на-Дону | 15,5 | +1,2% |
| 10 | Казань | 15,2 | +2,2% |
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН
Двухкомнатныеквартиры
Средние ставки на двухкомнатные квартиры выросли на 1,3% (с 34,9 тыс. руб./мес. в августе 2017 года до 35,4 тыс. руб./мес. в августе 2018 года).
В августе 2018 года более 60% выставленных квартир на рынке аренды располагались в домах советской застройки, их доля по сравнению с прошлым годом снизилась на 3%, а средняя цена аренды выросла на 2,8%. В современных домах сконцентрировано 26% сдаваемых квартир (+2 процентных пункта по сравнению с августом 2017 года), по которым наблюдается снижение арендной ставки на 2,2%.
Рост ставки более чем на 1% зафиксирован в 22 крупных городах, в 8 городах цена изменилась несущественно. Первые две строчки в рейтинге по темпам прироста арендной ставки за рассматриваемый период заняли Уфа (+7,5%) и Казань (+7,4%).
Это крупные города-миллионники, где более высокий уровень дохода способствует активному спросу на аренду двухкомнатных квартир.
Более чем на 5% в августе 2018 года снизились ставки в Кемерово, Челябинске и Самаре, что связано с выводом на рынок более бюджетных вариантов квартир.
Первые две позиции в рейтинге городов-лидеров по уровню средней арендной ставки на двухкомнатные квартиры за первое полугодие 2018 занимают столичные регионы: Москва (45,4 тыс. руб./мес.) и Санкт-Петербург (39,7 тыс. руб./мес.). На третьем месте Владивосток – 28,3 тыс. руб./мес., где исторически сформировались высокие цены на жильё, чему способствует низкая конкуренция на рынке.
Наиболее доступные цены на аренду двухкомнатных квартир зафиксированы в Кирове (12,9 тыс. руб./мес.), Пензе (11,7 тыс. руб./мес.) и Новокузнецке (11,0 тыс. руб./мес.).
Табл. 2: Топ-10 городов-лидеров по уровню средней арендной ставки на
двухкомнатные квартиры за первое полугодие 2018 г.
| № | Город | Средняя арендная ставка по 2комн. кв. в августе 2018 г., тыс. руб. | Динамика, август 2018/ август 2017 |
| 1 | Москва | 45,4 | +2,8% |
| 2 | Санкт-Петербург | 39,7 | +1,1% |
| 3 | Владивосток | 28,3 | +0,4% |
| 4 | Новосибирск | 24,7 | +6,0% |
| 5 | Хабаровск | 23,6 | -3,0% |
| 6 | Иркутск | 23,0 | +3,4% |
| 7 | Краснодар | 22,9 | -0,5% |
| 8 | Екатеринбург | 22,9 | +3,3% |
| 9 | Казань | 20,9 | +7,4% |
| 10 | Ростов-на-Дону | 20,9 | -0,9% |
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН
Трехкомнатные квартиры
По итогам первого полугодия 2018 года средний уровень ставок на трёхкомнатные квартиры по 37 крупным городам РФ составил 53,9 тыс. руб./мес. Высокий уровень средней цены связан с большой долей трёхкомнатных квартир в столичных регионах в общем объеме предложения – 66%.
В регионах аренда многокомнатных квартир не так популярна, так как целевая аудитория этого сегмента, как правило, предпочитает покупку квартир или участка в частном секторе для строительства собственного дома.
По этой же причине выборка по некоторым городам относительно невелика, а анализ рыночных показателей год к году осложнен эффектом низкой базы.
За рассматриваемый период ставка на данный тип квартир снизилась на 2,7%. В разрезе по году постройки домов наибольшее снижение средних ставок по аренде зафиксировано в домах советской застройки – минус 3%. В современных домах уровень ставки показал околонулевую динамику (плюс 0,9% по сравнению с августом 2017 года).
Основная доля экспонируемых квартир сконцентрирована в домах советской постройки – 51% (доля не изменилась по сравнению с прошлым годом), на втором месте квартиры в современных домах – 31%, более 10% лотов на рынке аренды жилья выставлено в домах 1990 – 2000 гг.
Рост стоимости арендной ставки в августе 2018 года наблюдается в 19 городах, в 4 цена существенно не изменилась. Более чем на 10% выросли арендные ставки в Иркутске (+11,7%) и Ижевске (10,8%). Существенно снизилась ставки в Саратове (-13,2%) и Хабаровске (-13,2%).
Тройка лидеров по уровню арендной ставки, как и среди двухкомнатных квартир, занимают Москва (67,6тыс. руб./мес.), Санкт-Петербург (61,5 тыс. руб./мес.) и Владивосток (41,0 тыс. руб./мес.). На последних местах: Набережные Челны (16,7 тыс. руб./мес.), Пенза (16,3 тыс. руб./мес.), Новокузнецк (15,0 тыс. руб./мес.).
Табл. 3: Топ-10 городов-лидеров по уровню средней арендной ставки на
трёхкомнатные квартиры за первое полугодие 2018 г.
| № | Город | Средняя арендная ставка по 3-комн. кв. в августе 2018 г., тыс. руб. | Динамика, август 2018/ август 2017 |
| 1 | Москва | 67,6 | 1,0% |
| 2 | Санкт-Петербург | 61,5 | 4,1% |
| 3 | Владивосток | 41,0 | -5,3% |
| 4 | Екатеринбург | 38,8 | -1,7% |
| 5 | Новосибирск | 38,6 | 0,4% |
| 6 | Иркутск | 38,3 | 11,7% |
| 7 | Краснодар | 35,5 | -8,0% |
| 8 | Хабаровск | 32,3 | -12,7% |
| 9 | Казань | 30,7 | 6,1% |
| 10 | Ярославль | 30,6 | -4,3% |
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН
Рынок недвижимости: итоги I квартала 2018 года
Эксперты — представители банков и строительных фирм обсудили на круглом столе итоги рынка недвижимости за первый квартал 2018 года. Как было отмечено, ситуация на данный момент во многом уникальна. Одновременно наблюдаются две тенденции: оживление на рынке и волнения, связанные с долевым строительством.
В Ставропольском крае, например, стоимость жилья считается одной из самых привлекательных по стране. Несмотря на реализацию многих проектов, здесь сохраняется спрос на жилье.Ипотека также является одним из главных инструментов для покупки квартиры.
Эксперты сошлись во мнении, что катализатором роста ипотечных заявок стало снижение ставки ЦБ. Многие аналитики считают, что активность покупателей продлится до лета, пока не изменятся правила продаж. Уже сейчас специалистов рынка недвижимости настораживает факт отсутствия новых крупнейших проектов.
Пресс-секретарь банка «Открытие» Иван Макаров отметил, что рост объема ипотеки идет в основном благодаря рефинансированию, то есть за счет старых денег.
Перекредитование сейчас особо востребовано, так как несколько лет назад средняя ставка по ипотеке колебалась в районе 13-14 процентов, тогда как сейчас доступны кредиты по ипотеке по ставкам 8-9 процентов годовых.
Понятно, что воспользоваться перекредитованием захочет каждый, кто взял ипотеку на невыгодных условиях. Тем более, что даже один процент сильно влияет на сумму переплаты.
Заместитель генерального директора «Энергомашбанк» Дмитрий Вагин рассказал о том, что снижение ставки ЦБ на один процент приводит к росту спроса на ипотеку на 10 процентов. По указу Президента скоро ставки по ипотеке достигнут отметки 7 процентов.
Однако сейчас, несмотря на заверения застройщиков, ипотечные ставки варьируются в пределах 10-11%. Даже самая минимальная базовая ипотечная ставка от АИЖК (Агентства по жилищному кредитованию) составляет 6,4%. То, что компании рекламируют более низкие ставки, нельзя считать обманом потребителей. Поскольку для рекламы берется именно базовая ставка, которая подходит очень немногим заемщикам.
Среднестатистический заемщик
В настоящее время это покупатель, который приобретает квартиру или таунхаус с готовым ремонтом и мебелью. Укомплектованное мебелью жилье выгодно с позиции экономии денег и времени. Все участники дискуссии согласились в том, что квартиры, покупаемые в ипотеку, выгоднее приобретать в формате «заходи и живи».
Например, на юге готовые к проживанию квартиры реализует Строительная группа «Третий Рим».
Выводы специалистов рынка недвижимости
Ожидается, что снижение ставок по ипотеке будет постепенным либо вовсе приостановится. Счета эскроу, которые были введены для страхования денег дольщиков, внедряются не так быстро, как было обещано. Напомним, что застройщики утратят право принимать напрямую деньги у дольщиков с 1 июля 2019 года.
Льготная программа ипотеки 6% хоть и имеет привлекательные условия для семей с детьми, но пока не стала массовой. Попадающих под условия данной программы ипотеки не так много людей, это родители, чьи дети родились после 1 января текущего года.
Также в ходе обсуждения дали прогноз роста ипотеки для военнослужащих. Многие банки начали разрабатывать для данной категории граждан спецпредложения.
Было отмечено, что все чаще банки становятся для строительных компаний каналами продаж. Аккредитация объекта строительства в крупном надежном банке — лучшая реклама для девелопера.
Завершился круглый стол практически единодушным пожеланием: покупать недвижимость сейчас, если есть финансовые возможности.
Долевое строительство 2018 — что изменилось
Владимир Путин подписан закон, который с 1 июля 2018 года предусматривает отказ от системы долевого строительства и переход к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов.
Эскроу счет — это расчетный инструмент, защищающий права участников сделки.
Такие счета обеспечивают безопасность нахождения денежных средств у третьего лица, который является агентом сделки и не имеет личного к ней интереса.
Для покупателей жилья главным плюсом изменений в долевом строительстве в 2018 году является гарантия того, что оплата будет произведена только после завершения строительства объекта.
Таким образом с 1 июля 2018 года застройщики обязуются иметь отдельный банковский счет по каждому разрешению на строительство в банках, где предусмотрено открытие таких счетов.
Банк мониторит, на что расходуются деньги дольщиков и вправе отказать застройщику в осуществлении действий, не являющихся целевыми. Кроме того вступивший в силу закон не предусматривает привлечение денежных средств физлиц с помощью жилищных сертификатов и через жилищно-строительный кооператив.
Переходный период принятого закона будет длиться год — с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года. В настоящее время Сбербанк начал кредитовать девелоперов с применением эскроу-счетов, а также обеспечивать банковское сопровождение сделок.