По оценке аналитиков Циан, 63% квартир (расчеты выполнены для однокомнатных квартир. — Прим. ред.) в новостройках в крупных городах (с населением более 500 тыс. жителей) реально купить по льготной ипотеке.
Бюджет покупки ограничен 3,75 млн рублей в регионах и 10 млн рублей — в агломерациях Москвы и Санкт-Петербурга (с учетом минимального первого взноса 20% и установленных лимитов).
Средняя площадь квартиры, которая подходит под условия программы, составляет 49 кв. м. Этот вариант интересен тем, кто приобретает свое первое жилье, и инвесторам, которые собираются погашать ипотечные платежи за счет дохода от аренды.
Полмиллионом рублей меньше
Дом.РФ подсчитал, что за месяц после старта программы российские банки выдали 10,2 тыс. кредитов на сумму более 26,5 млрд рублей. Средняя сумма займа составила порядка 2,6 млн рублей (на 0,5 млн руб. меньше, чем средняя сумма кредита год назад).
Снижение суммы займа объясняется ужесточением требований к первоначальному взносу — некоторые банки требуют от потенциальных заемщиков не 20%, а 30–35% собственных средств.
Новость о льготной ипотеке вызвала значительный рост поисковых запросов на покупку новостроек сразу после выступления президента 16 апреля, утверждают эксперты Циан. Россияне активно мониторят рынок в поисках подходящих вариантов.
К примеру, в Москве за три недели самоизоляции до новости о субсидировании количество просмотров объявлений новостроек снизилось на 18% в годовой динамике. После анонсирования льготной ипотеки за три недели потенциальный спрос (количество просмотров) вырос на первичном рынке на 57% по сравнению с прошлым годом.
Количество просмотров объявлений в новостройках Москвы
По данным Аналитического центра Циан
После новости о запуске льготной ипотеки интерес к новостройкам зафиксирован во всех городах-миллионниках. В половине из них падение просмотров относительно прошлого года сменилось ростом.
Динамика просмотров объявлений в новостройках до и после анонса программы льготной ипотеки
| Город | 26 марта–15 апреля 2020/2019 гг. | 16 апреля–6 мая 2020/2019 гг. |
| Омск | -74% | -27% |
| Уфа | -65% | -20% |
| Пермь | -65% | -30% |
| Казань | -59% | -13% |
| Краснодар | -55% | -41% |
| Челябинск | -50% | -6% |
| Самара | -49% | 4% |
| Волгоград | -48% | 0% |
| Новосибирск | -47% | -7% |
| Воронеж | -42% | 21% |
| Нижний Новгород | -38% | 17% |
| Екатеринбург | -33% | 14% |
| Красноярск | -28% | 26% |
| Санкт-Петербург | -27% | 42% |
| Ростов-на-Дону | -22% | 64% |
| Москва | -17% | 57% |
По данным Аналитического центра Циан
Ипотека за счет аренды
Удастся ли за счет сдачи жилья в аренду компенсировать платежи по льготной ипотеке? Аналитики Циан рассчитали средний бюджет покупки однокомнатных квартир, а также среднюю ставку аренды таких объектов.
В качестве первого взноса у условного инвестора или будущего новосела есть 20%, остальную сумму он берет в кредит под 6,5% на 20 лет — это максимальный срок кредита по программе. В исследование попали 29 городов с населением от 500 тыс. жителей и статистически значимой выборкой квартир в новостройках от 100 лотов, а также Московская и Ленинградская области.
Первого взноса 20% хватит не всем
Условия льготной ипотеки — обозначенный лимит 3 и 8 млн рублей по сумме кредита — поставили жителей регионов в неравное положение. Минимального допустимого взноса 20% стоимости не хватит для приобретения однокомнатной квартиры во Владивостоке и Сочи, где оставшиеся 80% бюджета покупки превышают ипотечный лимит.
Во Владивостоке в среднем нужно внести 25,2% стоимости «однушки», или 1,01 млн рублей. В Сочи придется отдать уже 42,7% цены, или примерно 2,24 млн рублей. В остальных регионах первоначального взноса 20% с учетом максимального лимита выдачи будет достаточно для покупки «однушки» под 6,5%.
Сколько надо накопить
Минимальный 20%-ный взнос для жителей Саратова составляет всего 290 тыс. рублей. От 300 до 400 тыс. в качестве первоначального взноса на покупку однокомнатной квартиры нужно внести в Махачкале, Кирове, Ульяновске, Челябинске, Липецке, Барнауле, Самаре, Рязани.
Самые большие вложения потребуются жителям Сочи (2,24 млн рублей). Москва — на втором месте благодаря увеличенному лимиту: первый взнос 20% для средней однокомнатной квартиры равен 1,6 млн рублей. В число лидеров также входят Санкт-Петербург (1,4 млн рублей) и Владивосток (1,01 млн). В остальных субъектах для первого взноса на однокомнатную квартиру понадобится от 400 тыс. до 1 млн рублей.
Где арендная ставка выше платежа по льготной ипотеке
По подсчетам Циан, ежемесячный платеж по льготной ипотеке на 20 лет при минимальном первоначальном взносе в 23 городах и областях из 31 субъекта (с населением более 500 тыс. человек) оказывается ниже средней арендной ставки. Следовательно, программа субсидируемой ипотеки вписывается в бизнес-план рантье, собирающихся погасить ипотеку арендой.
Выгоднее всего сдавать квартиру и покрывать за счет аренды льготную ипотеку в Сочи, где от аренды рантье получает сверху еще 6,3 тыс. рублей в месяц. Но для покупки придется вложить более 40% стоимости жилья.
На втором месте — Краснодар (разница между арендной ставкой и платежом по льготной ипотеке — 5,9 тыс. рублей). На третьем месте Ростов-на-Дону, где рантье остается еще 5,1 тыс. рублей от аренды после погашения ежемесячного ипотечного платежа. От 3 до 5 тыс. рублей ежемесячно реально заработать на сдаче внаем ипотечной квартиры в Воронеже, Липецке, Самаре, Махачкале, Саратове, Волгограде.
В 8 субъектах аренда оказывается ниже ипотечного платежа: придется доплачивать определенную сумму помимо стоимости аренды, чтобы закрыть ежемесячный платеж по кредиту. Больше всего не хватает жителям Москвы (7 тыс. рублей в месяц), Санкт-Петербурга (3,5 тыс. рублей), Астрахани (2,6 тыс. рублей).
А если ипотека на 10 лет?
Если заемщик намерен рассчитаться за ипотеку на однокомнатную квартиру в два раза быстрее — за 10 лет, то поступлений от сдачи в аренду не хватит на полное покрытие ипотеки ни в одном крупном городе.
Меньше всего придется доплачивать к аренде даже при 10-летней ипотеке в Краснодаре, Саратове, Махачкале (не более 1,5 тыс. рублей ежемесячно). Больше всего — в Москве (32 тыс.), Санкт-Петербурге (19,7 тыс.
) и Владивостоке (13,2 тыс. рублей в месяц).
Кто не успел — тот опоздал
Пример с условным инвестором допустимо экстраполировать и на покупателя недвижимости для собственного проживания. В половине крупных городов выгоднее взять ипотеку, чем арендовать жилье за ту же сумму.
Льготная ипотека действует до 1 ноября. На то, чтобы собрать минимальный взнос по ипотеке, осталось всего пять месяцев. Эксперты Циан отмечают, что если у потенциального заемщика нет определенных сбережений уже сейчас, скопить на первоначальный взнос для льготной ипотеки с нуля не получится.
Аналитики рассчитали среднюю заработную плату «на руки» по крупным городам. Даже если семья из двух работающих человек будет откладывать ежемесячно половину своих доходов, этой суммы не хватит для первого взноса к 1 ноября.
Ближе всех окажутся к цели жители Саратова, которые накопят на первый взнос в среднем за 8,8 месяца. Семья в Челябинске потратит на это 9,7 месяца, в Липецке — 10,1 месяца.
Дольше всего копить сочинцам (4,9 года из-за первого взноса более 40% для соответствия лимиту).
В Москве на первый взнос семья накопит в среднем за 20,4 месяца, в Санкт-Петербурге — за 19,5 месяца, Владивостоке — за 19 месяцев.
Не только низкая ставка, но и хороший дисконт
«Ипотека под 6,5% годовых — минимальная за всю историю ставка, доступная массовому покупателю, — подчеркиваетруководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов. — Эта программа позволяет непрофессиональному инвестору, имеющему несколько сотен тысяч рублей, выйти на рынок недвижимости, а тем, кто до этого арендовал жилье, — приобрести свою первую небольшую квартиру».
По мнению эксперта, наиболее выгодная стратегия — получать пассивный доход. А вот покупка для перепродажи рискованна тем, что уплаченные проценты по ипотеке даже под 6,5% годовых не окупятся.
На рынке непростая ситуация: падение спроса началось еще до самоизоляции и эпидемии коронавируса, продолжает Алексей Попов. «За I квартал 2020 года количество сделок в Москве снизилось на 12% в годовой динамике.
Доходы населения не успевают за ростом стоимости новостроек, поэтому в среднесрочной перспективе цены будут стагнировать, застройщикам придется активнее предлагать скидки, компенсируя провал в продажах во время самоизоляции», — прогнозирует он.
Именно поэтому в ближайшие месяцы, считает аналитик, удастся купить квартиру не только по самой низкой ставке, но и с хорошим дисконтом.
Разница аренды и платежа по льготной ипотеке под 6,5% для однокомнатных квартир
| Город | Ср. бюджет, млн руб. | Min перв. взнос, тыс. руб. | Ставка аренды*, тыс. руб. | Ежемес. платеж на 20 лет, тыс. руб. | Аренда vs ипотека на 20 лет, тыс. руб. в мес. | Ежемес. платеж на 10 лет, тыс. руб. | Аренда vs ипотека на 10 лет, тыс. руб. в мес. | Копить min взнос, мес. |
| Сочи | 5,24 | 2237 | 28,7 | 22,4 | 6,32 | 34,1 | -5,39 | 59,11 |
| Краснодар | 2,18 | 436 | 18,9 | 13 | 5,9 | 19,8 | -0,9 | 10,45 |
| Ростов-на-Дону | 2,16 | 432 | 18 | 12,9 | 5,12 | 19,6 | -1,62 | 10,96 |
| Воронеж | 2,11 | 422 | 17,3 | 12,6 | 4,72 | 19,2 | -1,87 | 12,06 |
| Липецк | 1,88 | 376 | 15,7 | 11,2 | 4,49 | 17,1 | -1,38 | 10,13 |
| Самара | 1,97 | 394 | 16,1 | 11,8 | 4,35 | 17,9 | -1,8 | 10,16 |
| Махачкала | 1,66 | 332 | 13,8 | 9,9 | 3,9 | 15,1 | -1,28 | 12,1 |
| Саратов | 1,45 | 290 | 12,2 | 8,6 | 3,55 | 13,2 | -0,97 | 8,82 |
| Волгоград | 2,23 | 446 | 16,7 | 13,3 | 3,4 | 20,3 | -3,56 | 13,55 |
| Московская обл. | 3,75 | 750 | 25,3 | 22,4 | 2,93 | 34,1 | -8,76 | 18,84 |
| Рязань | 1,98 | 396 | 14,5 | 11,8 | 2,69 | 18 | -3,49 | 11,26 |
| Ульяновск | 1,76 | 352 | 12,5 | 10,5 | 2 | 16 | -3,49 | 11,4 |
| Пермь | 2,45 | 490 | 16,5 | 14,6 | 1,89 | 22,3 | -5,76 | 12,14 |
| Челябинск | 1,8 | 360 | 12,6 | 10,7 | 1,86 | 16,4 | -3,75 | 9,74 |
| Ярославль | 2,04 | 408 | 13,5 | 12,2 | 1,33 | 18,5 | -5,03 | 11,12 |
| Киров | 1,7 | 340 | 11,4 | 10,1 | 1,26 | 15,4 | -4,04 | 10,58 |
| Барнаул | 1,88 | 376 | 12,4 | 11,2 | 1,19 | 17,1 | -4,68 | 11,91 |
| Ленинград. обл. | 3,16 | 632 | 19,9 | 18,8 | 1,05 | 28,7 | -8,8 | 13,22 |
| Новосибирск | 3,07 | 614 | 19,2 | 18,3 | 0,89 | 27,9 | -8,69 | 14,67 |
| Екатеринбург | 3,35 | 670 | 20,8 | 20 | 0,82 | 30,4 | -9,63 | 14,56 |
| Красноярск | 2,61 | 522 | 16 | 15,6 | 0,43 | 23,7 | -7,71 | 11,33 |
| Ижевск | 2,31 | 462 | 13,9 | 13,8 | 0,12 | 21 | -7,08 | 13,16 |
| Пенза | 2,11 | 422 | 12,7 | 12,6 | 0,11 | 19,2 | -6,47 | 13,57 |
| Нижний Новгород | 3,13 | 626 | 17,8 | 18,7 | -0,87 | 28,4 | -10,63 | 15,02 |
| Уфа | 2,91 | 582 | 16,2 | 17,4 | -1,16 | 26,4 | -10,23 | 13,56 |
| Тюмень | 2,89 | 578 | 15,9 | 17,2 | -1,34 | 26,3 | -10,35 | 10,85 |
| Владивосток | 4,01 | 1011 | 20,8 | 22,4 | -1,56 | 34,1 | -13,26 | 19,09 |
| Казань | 3,51 | 702 | 18,8 | 20,9 | -2,14 | 31,9 | -13,08 | 17,84 |
| Астрахань | 3,14 | 628 | 16,1 | 18,7 | -2,63 | 28,5 | -12,42 | 18,69 |
| Санкт-Петербург | 5,21 | 1042 | 27,6 | 31,1 | -3,48 | 47,3 | -19,73 | 19,51 |
| Москва | 8 | 1600 | 40,7 | 47,7 | -7,02 | 72,7 | -31,97 | 20,43 |
*ставка аренды рассчитана для предложений в домах, построенных после 2000 года
По данным Аналитического центра Циан
Познакомьтесь с человеком, который выплачивает ипотеку за счет арендаторов
Многие наши читатели решаются на схемы с недвижимостью — разной степени сомнительности.
Мария Долгополова
изучила схему
Профиль автора
Кто-то вложил все деньги в московскую недвижимость, сдает несколько квартир и не работает. Кто-то рискует, подписывая договор долевого участия и пытаясь сэкономить. Некоторые решаются на покупку комнаты в коммуналке.
Мы нашли читателя, который провернул схему мечты: купил квартиру, сдал ее на следующий день, за три года привел к самоокупаемости и счастливо ждет, когда пройдет еще 16 лет и квартира перейдет в его собственность.
На тот момент мне было 25 лет и большую часть денег я прогуливал, тратил на развлечения, поездки и шопинг. Жил в свое удовольствие и ни о чем не думал. Родители твердили, что нужно копить деньги, жить экономнее и тому подобное.
- В моем сознании всегда была мысль, что иметь собственную квартиру — это:
- необходимо;
- достойно;
- недостижимо.
У нашей семьи была квартира в городе в ХМАО, где я родился и вырос, но город маленький, поэтому бывшие школьники уезжали жить и учиться в Тюмень. Вставал вопрос: где жить?
Родители, у которых была возможность, покупали своим детям квартиры. Считалось, что это круто для северянина — иметь квартиру в Тюмени. Да и сейчас, наверное, так же. Моя мама всегда мечтала: «Как было бы здорово купить квартиру в Тюмени. Хорошо, когда есть крыша над головой, свой угол». Все это я слышал с самого детства.
В общем, я принял решение, что нужно начинать тратить деньги в правильном направлении, и взял ипотеку.
План был очень простой: купить квартиру и максимально быстро выйти на уровень безубыточности, чтобы мой ежемесячный платеж по ипотеке равнялся арендной плате.
Покупать квартиру в родном городе я не хотел. Во-первых, это маленький северный город, квартиры в цене не растут — сколько стоили в 2014 году, столько стоят и сейчас.
Во-вторых, сыграл небольшую роль эффект «северянина с квартирой в Тюмени». В-третьих, цена аренды в Тюмени выше, чем у нас на Севере. Я надеялся, что и цена на квартиру вырастет. Надеюсь до сих пор.
Пока после кризиса 2014 года она лишь упала.
Не скажу, что у меня был какой-то «бизнес-план», но математику в голове я держал. Смотрел, какая арендная плата за квартиры в конкретных домах, знал, какой у меня будет ежемесячный платеж и сколько придется добавлять из зарплаты.
В итоге я купил однокомнатную квартиру площадью 46 м2 в новом кирпичном доме, которому на тот момент было пять лет. В хорошем спальном районе, в пяти минутах от центра, за 3 200 000 Р.
Купил ее, потому что в какой-то момент просто устал выбирать.
Мой риелтор говорила, что я самый вредный клиент — они, наверное, всем так говорят.
То квартира маленькая и стоит дорого, то находится в районе, из которого утром не уехать, то цена аренды в этом доме низкая, то продавец оказался неприятным человеком, то квартира убитая, то мебели нет.
В общем, не знаю: то ли я сделал выбор потому, что прошло уже несколько месяцев поисков и надо было на чем-то остановиться, то ли квартира мне правда понравилась.
Сдал квартиру чуть ли не на следующий день после покупки. Заехала девушка, прожила там год, купила свою квартиру и съехала. Говорила, что зимой дома холодно, но я не придавал этому значения — пока следующие квартиранты не выехали через месяц после заселения. И тут я понял, что даже не удосужился проверить техническое состояние квартиры. Внешне все красиво, трубы не текут — и ладно.
Пришлось делать ремонт и утеплять стены.
Потом оказалось, что плитка в ванной отходит: когда стучишь по ней, слышно «пустой звук». Ну вот почему я не проверил это сразу? Пришлось аккуратно снимать плитку, зачищать, переклеивать. Благо руки из нужного места, все сделал сам.
В общем, я намаялся. А мог либо скидку попросить на сумму ремонта, либо просто не покупать такую квартиру.
Отдавал предпочтение молодым парам, парам с детьми, одиноким девушкам: считал их чистоплотными. Моим табу были студенты и одинокие мужчины. Я сам был студентом в съемном жилье и понимаю, что одинокие мужчины — это отсутствие уборки в квартире. Я не такой, но многих таких знаю.
Вообще, когда я заезжаю в съемную квартиру, я считаю ее своей. Хочу, чтобы в ней было чисто и уютно. Последний арендодатель, когда я выехал из квартиры, сказал: «Какую квартиру сдал, такую обратно получил». Я прожил в ней пять лет.
Считаю, что жилье нужно содержать в таком виде, в котором не стыдно будет возвращать его хозяину. От своих нанимателей жду того же. Но в гости к ним не наведываюсь: мои арендодатели не проверяют меня — и я тоже держу марку. Может, зря.
Квартиру я сдаю уже больше четырех лет, и однажды был ужас.
Все началось с того, что съехала моя постоянная съемщица, она у меня жила пару лет. Я начал размещать объявления, потекли звонки, но квартира все как-то не сдавалась.
Стал узнавать по знакомым: может, кому-то нужно. Оказалось, что две девочки, вчерашние школьницы, ангельские создания, едут поступать в Тюмень. Одна — дальняя родственница, другая — ее подруга.
Я не хотел терять деньги от простоя квартиры и согласился.
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
И вот однажды сижу на работе, звонит телефон, незнакомый номер, я отвечаю. Женский голос в истерике сообщает мне, что в моей квартире притон, толпы наркоманов и агрессивных тинейджеров, люди боятся ходить мимо. «Примите меры!!!11»
Звонила соседка, которую я до этого не знал. Сейчас, кстати, мы с ней общаемся, милая женщина, звоню ей иногда узнать, спокойно ли там все. Как позже выяснилось, она провернула целую операцию, чтобы найти мой номер телефона.
Я поднял на уши их родителей, просил разобраться. Следом сам поехал в Тюмень.
Когда я пришел в квартиру и увидел, что натворили эти исчадия ада, — чуть не упал!
Я не разувался: мне было противно снимать обувь. Загаженный пол, ковер, стены, сломанный комод, разбитый стеклопакет на балконе, прожженные подоконники, сломанная люстра, пробитый гипсокартон. Ванная просто болталась, потому что ножки были сломаны (возможно, в ней мылся слон). Закопченные плитка и потолок, прожженная бычками душевая шторка — я могу только догадываться, что они там курили.
Прожили они там, по-моему, месяц или полтора. Естественно, я их выгнал. И ремонт обошелся мне в копеечку. Да еще потери от того, что квартира простаивала месяц, пока я все восстанавливал и искал новых квартирантов.
Схема подойдет для таких же, как я, желающих «вложить» деньги в недвижимость — в кавычках, потому что я вкладывал заемные средства.
Для себя я вывел коэффициент эффективности покупки квартиры. Назовем его КЭПК.
Первоначальный взнос был 500 000 Р. На тот момент процент был 12,75%, сейчас — 11,9%. Ежемесячный платеж первое время составлял 33 000 Р, сейчас — 15 000 Р. Сдаю я квартиру за 17 000 Р.
На самоокупаемость вышел за три года.
Ипотеку брал на 20 лет. Когда оформил ее, сумма составляла более 6 млн рублей. Но я гасил кредит быстрее и не считал, какая сумма получится по итогу: сейчас этот вопрос меня мало волнует.
Страховал квартиру два раза. Первый раз — сразу при оформлении ипотеки, потому что этого требовал банк. Второй раз — тоже по требованию банка: они позвонили спустя полгода, когда закончилась страховка. Больше не звонят, и я не тороплюсь.
Жильцы платят только по счетчикам: горячая и холодная вода, водоотведение, электроэнергия и интернет. В месяц выходит 900—2000 Р. Полная квитанция — от 2900 до 4000 Р. Разницу плачу я.
Также я плачу налог, но сам ничего не заполняю. Эта услуга стоит 600 Р у специально обученных людей. Мне говорят, что там ничего сложного — можно заполнить самому. Но зачем отбирать у кого-то хлеб?
Сейчас в моей голове такая установка: я в ипотеку за эту квартиру своих денег не вкладываю. Она окупает себя сама. Мне осталось платить за нее 16 лет, но я понимаю, что закрою кредит раньше. Продавать эту квартиру я точно не собираюсь. Квартира, купленная в ипотеку, явно невыгодна для продажи в ближайшей перспективе, разве что для покупки другого жилья. Но сейчас меня все устраивает.
Взять квартиру в ипотеку и сдавать в аренду: можно ли, плюсы и минусы, как купила
Кyпить квapтиpy и cдaвaть ee — пepвoe, чтo пpиxoдит в гoлoвy пpи мыcли o paзyмнoм влoжeнии дeнeг и пocлeдyющeм пaccивнoм дoxoдe. Нo ecли квapтиpa в ипoтeкe, тo вce нe тaк пpocтo.
C кaкими пpoблeмaми мoжнo cтoлкнyтьcя?
Coглacнo фeдepaльнoмy зaкoнy «Oб ипoтeкe» квapтиpa мoжeт иcпoльзoвaтьcя тoлькo пo пpямoмy нaзнaчeнию и нe мoжeт быть иcтoчникoм oбoгaщeния. Этo знaчит, чтo cдaчa для кoммepчecкoгo иcпoльзoвaния (пoд oфиc, мaгaзин или кoвopкинг) нeвoзмoжнa.
B зaкoнe зaкpeплeнo пpaвo нa cдaчy кyплeннoгo в ипoтeкy жилья в apeндy, нo тoлькo ecли дoгoвopoм нe пpeдycмoтpeнo инoe. To ecть бaнк мoжeт включить в дoгoвop пyнкт o зaпpeтe нa cдaчy пoмeщeния в зaлoгe, a знaчит cдaвaть ee oфициaльнo вы пpocтo нe cмoжeтe. Для нeкoтopыx бaнкoв этa пpинципиaльнaя пoзиция: тaк oни oгpaждaют ceбя oт pиcкoв.
Бoльшинcтвo бaнкoв ceйчac включaют в дoгoвop пyнкт o нeoбxoдимocти пoлyчeния coглacия нa cдaчy в apeндy. Этoт нюaнc oбязaтeлeн пpи oфopмлeнии cтpaxoвки: oнa дoлжнa дoпycкaть иcпoльзoвaниe пoмeщeния тpeтьими лицaми, и cкopee вceгo, бyдeт бyдeт чyть дopoжe, чeм cтaндapтнaя cтpaxoвкa.
B идeaлe coбcтвeнник дoлжeн oфopмить eщe и кopoбoчнyю cтpaxoвкy, в кoтopyю включeны cтpaxoвaниe oтдeлки, имyщecтвa и oтвeтcтвeннocти пepeд coceдями в cлyчae пoтoпa или дpyгoгo yщepбa. Cтoит oнa нeдopoгo — oт 449 дo 5 тыcяч pyблeй. Нeкoтopыe aгeнтcтвa, нaпpимep, «Этaжи», вoвce oфopмляют в пoдapoк пpи cдaчe квapтиpы в apeндy.
Ecть мнeниe, чтo пpoгpaммы, в кoтopыx paзpeшeнo cдaвaть жильe, мeнee выгoдныe, чeм cтaндapтныe: вышe пpoцeнт пo кpeдитy и тpeбoвaния к пepвoнaчaльнoмy взнocy — oн мoжeт дocтигaть 50%.
Нo вce зaвиcит oт гopoдa, кoличecтвa пpeдcтaвлeнныx в нeм бaнкoв, paзмepa пepвoнaчaльнoгo взнoca и дpyгиx нюaнcoв.
B cтpaнe, гдe вы зaвиcимocти oт peгиoнa цeны нa нeдвижимocть oтличaютcя в 6-7 paз, кaждый cлyчaй индивидyaлeн.
Mecтo имeeт знaчeниe
Ипoтeкy в apeндy имeeт cмыcл oфopмлять в Mocквe и бoльшиx paзвивaющиxcя гopoдax, гдe цeны нa нeдвижимocть тoлькo pacтyт. B «вымиpaющиx» нaceлeнныx пyнктax, гдe pынoк нeдвижимocти в yпaдкe, вы pиcкyeтe cильнo пepeплaтить зa жильe, кoтopoe пoтoм пoдeшeвeeт.
Paйoн тoжe вaжeн: нaибoлee вocтpeбoвaны квapтиpы, pacпoлoжeнныe близкo oт мeтpo, в мecтe c paзвитoй инфpacтpyктypoй — тpaнcпopтными paзвязкaми, шкoлaми, пapкaми, бoльницaми, тopгoвыми цeнтpaми. Цeны нa apeндy тaм вceгдa бyдyт вышe, чeм нa oкpaинax.
Ecли нeпoдaлeкy oт квapтиpы pacпoлoжeны вyзы или тexникyмы, тo жильe бyдeт пoльзoвaтьcя cпpocoм y cтyдeнтoв. Bceгдa в цeнe жильe в цeнтpe гopoдa, нo этo нe caмый бюджeтный вapиaнт.
Дoпoлнитeльныe тpaты
Ecли вы вce-тaки peшили cдaвaть жильe в apeндy, нe зaбyдьтe o pacxoдax cвepx cтoимocти зa ипoтeкy:
- Peмoнт и пoкyпкa мeбeли, ecли жильe пepвичнoe или тpeбyeт oбнoвлeния;
- кoммyнaльныe ycлyги;
- нaлoг нa имyщecтвo;
- дoпoлнитeльнaя cтpaxoвкa;
- aмopтизaция;
- pacxoды зa нecтpaxoвыe cлyчaи;
- oплaтa ycлyг aгeнтa, ecли вы ищeтe apeндaтopoв чepeз пocpeдникa.
Ecли дoxoд oт cдaчи квapтиpы пpeвышaeт 60 тыcяч pyблeй в мecяц, тo выгoднee oфopмить ИП или пaтeнт и плaтить тoлькo 6% нaлoгa.
Пoмнитe, чтo индивидyaльным пpeдпpинимaтeлям oбязaтeльнo плaтить фикcиpoвaнныe cтpaxoвыe взнocы: в 2019 гoдy этo минимyм 36 238 pyблeй пpи гoдoвoм дoxoдe мeнee 300 тыcяч.
Ecли вaш дoxoд бoльшe, тo дoпoлнитeльнo пpидeтcя зaплaтить 1% c cyммы, пpeвышaющeй 300 тыcяч.
Нaпpимep, ecли вы зapaбoтaли 450 тыcяч pyблeй, пoмимo oбязaтeльныx взнocoв вaм нyжнo зaплaтить 1% c cyммы, пpeвышaющeй лимит — тo ecть 1500 pyблeй зa гoд.
Cooбщaть ли бaнкy?
Бoльшинcтвo apeндoдaтeлeй пpeдпoчитaют cдaвaть ипoтeчныe квapтиpы в «чepнyю» — бeз peгиcтpaции дoгoвopa, нa 11 мecяцeв и нe yвeдoмляя бaнк. Cчитaeтcя, чтo coтpyдники бaнкa пpoвepяют тoлькo злocтныx нeплaтeльщикoв, a к пpимepным гpaждaнaм нe xoдят.
Нo пyнкт o пpeдocтaвлeнии дocтyпa в квapтиpy для пpoвepки включeн в кpeдитный дoгoвop. К дoбpoпopядoчным зaeмщикaм coтpyдники бaнкa дeйcтвитeльнo нe xoдят, нo вepoятнocть ecть.
Ecли бaнкy cтaнeт извecтнo o нecoблюдeнии ycлoвий дoгoвopa, peaкция бyдeт нeзaмeдлитeльнoй: кaк минимyм, нa вac нaлoжaт штpaф, кaк мaкcимyм — пpocтo зaбepyт квapтиpy. Пocлeдний вapиaнт caмый yдpyчaющий и кpaйнe peдкий: чaщe вceгo в тaкиx cитyaцияx бaнк нaклaдывaeт штpaф дo ycтpaнeния нapyшeния либo тpeбyeт нeзaмeдлитeльнoй пoлнoй oплaты кpeдитa.
O чeм нyжнo пoмнить?
Ecли вы вce-тaки peшили cдaть квapтиpy в зaлoгe, нe зaбyдьтe o нecкoлькиx вaжныx вeщax:
- Bнимaтeльнo пpoчитaйтe дoгoвop и yтoчнитe, paзpeшaeт ли вaш бaнк cдaвaть квapтиpy.
- Bыяcнитe, кaкиe ycлoвия и кaкиe caнкции нaлoжит в cлyчae нapyшeний.
- Пocчитaйтe, вo cкoлькo oбoйдeтcя ипoтeкa c yчeтoм дoпoлнитeльныx pacxoдoв — peмoнтa, кoммyнaльныx плaтeжeй и aмopтизaции, и пocмoтpитe, cмoжeт ли apeндa пoкpыть этy cyммy.
- Oбpaтитecь в бaнк c пиcьмeнным зaявлeниeм и пoлyчитe coглacиe oт нeгo нa cдaчy в apeндy зaлoжeннoй нeдвижимocти.
Выгодно ли брать ипотеку и сдавать квартиру в аренду | Ипотека онлайн
В этой статье мы рассмотрим, выгодно ли брать ипотеку и сдавать квартиру в аренду. Данный прием приобретения жилья в настоящее время стал довольно популярен. Считается, что это помогает компенсировать часть ипотечных выплат за счет получаемой арендной платы. Так ли это? Попробуем разобраться.
Причин для такого шага может быть несколько, например:
- подготовка к будущей пенсии, возможности получать в дальнейшем дополнительный доход с аренды;
- забота о растущих детях, чтобы после наступления совершеннолетия у них было свое жилье;
- выгодное вложение свободных средств, учитывая рост стоимости жилья.
Главные условия для получения выгоды
Если провести анализ условий жилищного кредитования, то можно выявить несколько факторов, от которых существенно зависят условия кредита.
- Самым важным фактором является сумма первоначального взноса. При наибольшем первоначальном взносе, сумма заемных средств меньше, процентная ставка снижается.
- Следующим важным фактором является период выплаты кредита. При наибольшем сроке, сумма ежемесячного платежа уменьшается.
Сама квартира также влияет на потенциал получения выгоды, при соблюдении данных условий взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду легче:
- Квартира не должна быть большой, лучше сдаются однокомнатные и квартиры, двушки или студии.
- Очень важно расположение жилья, близость к станциям метрополитена или остановкам наземных видов транспорта. Присутствие инфраструктуры тоже играет важную роль при поиске арендаторов.
- Легче окупается жилплощадь, купленная в доме эконом- либо комфорт-класса.
- Жилье в новостройке с готовой отделкой сдать можно будет сразу после приобретения. Квартиру без отделки придется еще привести в жилое состояние, а это дополнительные расходы средств и времени. Недвижимость, приобретенную у предыдущих хозяев (вторичку) можно также сдать сразу.
- Квартира в ипотеку для сдачи в аренду должна находиться в городе, где проживает достаточное количество жителей, чтобы был спрос на сдачу квартир. В маленьком населенном пункте вряд ли будет возможность постоянно находить арендаторов, так как квартиросъёмщики не будут жить много лет в одной квартире.
Рассчитаем выгоду
Стоимость жилья в различных регионах не одинакова. Возьмем для примера среднестатистическую московскую однокомнатную квартиру стоимостью 5 миллионов рублей. В последующем все цифры тоже будут средними.
Вариант 1. Процентная ставка по нашему кредиту составляет 13% годовых. Сумму кредита берем 4 миллиона, при минимальном первоначальном взносе 20% (1 миллион руб.). Сумма ежемесячного платежа при этом составит – 45 тыс.113 руб. Квартиру будем сдавать за 30 тысяч руб. в месяц.
Вариант 2. Берем кредит без первого взноса. Процент посчитаем тот же, хотя это и маловероятно.
Вариант 3. Первоначальный взнос составит 60% — 3 миллиона руб.
Теперь сравним суммы, получившиеся путем несложных расчетов в рублях. При этом в суммы расчетов не были внесены коммунальные платежи и расходы на периодический ремонт в квартире.
| Вариант 1 | Вариант 2 | Вариант 3 | |
| Ежемес. платеж | 45 113 | 56 392 | 22 556 |
| Выплата за 1 год | 541 342 | 676 704 | 270 672 |
| Страховка | 3000 | 3000 | 3000 |
| Налог с дохода (360000 х 0,13) | 46 800 | 46 800 | 46 800 |
| Расходы за 1 год | 591 142 | 726 504 | 320 472 |
| Расходы за 25 лет | 14 778 550 | 18 162 600 | 8 011 800 |
| Доход за 1 год | 360 000 | 360 000 | 360 000 |
| Доход за 25 лет | 9 000 000 | 9 000 000 | 9 000 000 |
| Чистая прибыль | -5 778 550 | -9 162 600 | 988 200 |
При первых двух вариантах ипотеки для сдачи в аренду собственник квартиры остается в убытке. А в третьем случае сдача ипотечной квартиры не только окупается, но и приносит чистую прибыль.
В чем выгода
В предыдущем разделе мы сравнили варианты сдачи московской однокомнатной квартиры, но все не так безрадостно. Не у всех есть лишние 3 миллиона, чтобы внести первый взнос по ипотеке.
В ипотеке под сдачу в аренду имеется неоспоримый плюс — это фиксированные платежи по ипотечному кредиту. Они не изменятся не через год, не через десять лет. А вот стоимость арендной платы, как и стоимость самого жилья непрерывно растет. Поэтому через 10 лет возможно аренда полностью сможет перекрыть сумму любого ежемесячного платежа.
Возьмем для примера небольшую студию за 2,5 миллиона руб., с хорошим расположением относительно метро и другой инфраструктуры. Ипотеку будем брать на 15 лет под 10% годовых и первым взносом тоже 10%. Теперь наш ежемесячный взнос будет составлять – 24178 руб. При этом выплаты по ипотеке составят 4 млн. 602 тыс. руб. за 15 лет.
Благодаря хорошему расположению и маркетинговым уловкам мы сможем сдавать эту жилплощадь за 25 тыс. руб. в месяц без простоев. Путем простых подсчетов это приобретение окупится нам через 18 лет.
А если с учетом инфляции арендная плата будет расти, то полный возврат потраченных средств произойдет уже через 13 лет.
| Аренда | В месяц | За период | Доход всего |
| Первые 2 года | 25 000 | 600 000 | 600 000 |
| 3-4 г. | 27 000 | 648 000 | 1 248 000 |
| 5-6 г. | 30 000 | 720 000 | 1 968 000 |
| 7-8 г. | 32 000 | 768 000 | 2 736 000 |
| 9-10 г. | 34 000 | 816 000 | 3 552 000 |
| 11-12 г. | 36 000 | 864 000 | 4 416 000 |
| 13-й год | 38 000 | 456 000 | 4 872 000 |
Данный вариант показал, что сдача в аренду ипотечного жилья полностью покрывает все выплаты по кредиту. Получается, что квартиросъемщики помогут выплатить ипотеку за счет аренды в полной мере.
Что лучше выбрать вторичку или новостройку для сдачи в аренду
Хотя считается, что жилье в новостройках сдается быстрее, но разница здесь не такая уж и существенная. Руководитель компании Айрин и наш редактор, Мария Юрьевна, считает, что не играет большой роли возраст дома. Строения брежневской застройки периода 1980 –х годов востребованы арендаторами не хуже, чем построенные менее 10 лет назад.
Цена жилья в новостройке, при его приобретении еще в период строительства будет меньше, чем готовая квартира на вторичке. Но, чтобы сдать это жилье нужно подождать несколько месяцев, а это грозит потерями доходов и выплату ежемесячных кредитных платежей из собственных средств.
Если многоквартирный дом только начинает строиться, то до получения жилья в эксплуатацию пройдет около двух лет. И хотя стоимость жилья будет примерно ниже на 30%, нежели в готовом доме, но на платежах от съемщиков за это время можно было заработать около миллиона рублей.
Идеальным вариантом купить квартиру в ипотеку для аренды является новостройка с готовой отделкой. Такое приобретение позволяет сэкономить на ремонте до 10%, считает наш редактор, Мария Юрьевна. Нейтральный стиль отделки от подрядчика является отличным вариантом для квартиросъемщиков.
При покупке жилья у предыдущих собственников, ремонтировать его придется в любом случае. Редко встречается квартира после жильцов в идеальном состоянии, обычно на продажу выставляются помещения, где ремонт не делался несколько лет. Сдавать такое жилье за хорошую плату будет проблематично.
Какие банки разрешают сдавать квартиру в ипотеке
Оказывается, многие банковские учреждения выступают противниками ипотеки с возможностью сдачи в аренду квартиры, приобретенной по выданному ими кредиту.
Так как при прекращении внесения ежемесячных платежей заемщиком, квартира переходит в собственность банка для дальнейшей продажи и погашения долга по кредиту.
При данном положении дел состояние жилья очень важно для финансового учреждения.
Рекомендуемая статья: Покупка новостройки в ипотеку: инструкция
Аренда квартиры находящейся в ипотеке возможна при следующих условиях:
- Если ипотека под аренду разрешена банком или нет упоминаний о запрете в ипотечном договоре.
- Если указаны условия аренды в банковском договоре. Это может быть ограничение срока договора, либо невозможность продления его.
При полном запрете банком сдачи ипотечного жилья, могут проводиться проверки без предупреждения. При нарушении заемщиком условий кредитования его может ожидать штраф, а при систематическом нарушении и расторжение банковского договора.
Не так все безвыходно, как кажется. Некоторые банки разрешают взять ипотеку и сдавать в аренду ипотечное жилье. Такие, как:
- Сбербанк;
- ВТБ;
- Связьбанк;
- Альфа – Банк и другие крупные финансисты.
- : Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку
- Что выгоднее ипотека или аренда — купить или снимать
- Как и где купить изъятую квартиру за долги
- Можно ли оформить ипотеку на другого человека
- Можно ли прописаться в квартиру в ипотеке: особенности и нюансы
Для этого необходимо официальное предоставление договора аренды квартиры в ипотеке, еще обязательно согласие банковской организации. Так же банк может выдвинуть свои условия аренды, с которыми придется согласиться.
образец заявления в банк на аренду квартиры находящейся в ипотеке-1
образец заявления в банк на аренду квартиры находящейся в ипотеке-2
Скачать заявление в банк на разрешение сдачи в аренду квартиры в ипотеке можно по ссылке — Заявление в банк
Шаблон договора аренды квартиры находящейся в ипотеке
Договор найма жилого помещения — СКАЧАТЬ
Вывод
Насколько выгодно взять квартиру в ипотеку и сдавать ее квартиросъемщикам? Однозначно ответить довольно сложно. Результат зависит от множества обстоятельств.
Здесь играют важную роль и условия по ипотечному кредиту и само жилье, насколько востребовано оно станет у квартиросъемщиков.
При арендной плате превышающей ежемесячный платеж по кредиту это мероприятие принесет несомненную выгоду.
Надеемся вам понравилась статья. Дорогой читатель, поделитесь статьей в социальных сетях, оставьте вопросы в х.
Оцените автора (1