Ипотека остается популярной, несмотря на рост ставок

Циан проанализировал рынок ипотечного кредитования РФ на основе последних данных Центробанка. За год средний размер ипотечного кредита на новостройки вырос на 19% — до 3,68 млн рублей в январе–марте 2021 года (против 3,08 млн). Размер ипотечного кредита на вторичном рынке увеличился на 11% (с 2,23 до 2,48 млн рублей).

Количество ипотечных кредитов — на треть меньше, чем кварталом ранее

В I квартале 2020 года рынок ипотечного кредитования развивался еще в допандемийных реалиях: без субсидирования ставки на первичном рынке, с еще не подскочившими ценами на недвижимость и без ажиотажного спроса. Но даже снижение ставок не привело к кратному увеличению количества выданных ипотечных кредитов.

В I квартале 2021 года в целом по России выдано 418 тыс. ипотечных кредитов, что всего на четверть (26%) больше, чем в I квартале 2020-го, когда не было субсидирования и ключевая ставка не позволяла банкам снижать проценты по ипотеке.

Объем кредитования увеличился значительнее: из-за роста цен на жилье заемщикам приходилось брать бо́льшие суммы. За январь–март этого года выдано ипотечных кредитов на сумму 1,16 трлн рублей, что на 43% выше, чем в допандемийном I квартале 2020 года (812,7 млрд рублей).

Нынешние объемы выдачи не рекордные. В сравнении с предыдущим IV кварталом 2020 года количество выданных ипотечных кредитов сократилось на 32%, а объемы выдачи — на 27%.

Показатели I квартала 2021 года оказались ниже и III квартала 2020-го. Пролонгация программы льготного кредитования до середины 2021 года перераспределила спрос на бо́льший временной отрезок.

Кроме того, высокие цены тоже ограничивают активность потенциальных покупателей.

Ипотека остается популярной, несмотря на рост ставок

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Количество выданных ипотек за год увеличилось абсолютно по всем регионам. Но основная часть сделок на рынке жилищного кредитования приходится на отдельные регионы. К примеру, в 2020 году на десятку регионов пришлось 40,2% сделок.

В январе–марте тенденция усилилась. На 10 лидирующих по количеству сделок регионов приходится уже 42,3% ипотечных кредитов. Список субъектов с наибольшим количеством сделок не меняется. В лидерах традиционно Москва (7,6% всего рынка, +31% ипотечных кредитов за год), Московская область (доля 5,9%, +22% за год), Санкт-Петербург (5% рынка, +17% за год).

Динамика ипотечных сделок в I кв. 2021 года по сравнению с I кв. 2020 года

I кв. 2021 года I кв. 2020 года Динамика за год
Кол-во выданных ипотечных кредитов, тыс. ед. 418,1 332,4 26%
Объем выдачи, млрд рублей 1,163 0,812 43%
Средняя сумма кредита 2,78 2,52 10%
Средняя ставка (в марте) 5,91 7,82 –1,91 п. п.
Средний срок ипотеки, месяцев (в марте) 244 228 +16 месяцев
Объем задолженности по ипотеке, трлн рублей 9,79 7,94 23%

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Только четверть кредитов — на новостройки: спрос не смещается

Субсидирование ипотечных ставок на первичном рынке должно было стимулировать приобретение недвижимости именно в сегменте новостроек. Но ситуация фактически не изменилась: только четверть кредитов выдается в России на приобретение строящегося жилья. Аналогичные показатели были и в 2019 году.

Ипотека остается популярной, несмотря на рост ставок

Смещение спроса в пользу первичного рынка по количеству выданных ипотек наблюдалось только во II–III кварталах 2021 года, то есть первые месяцы субсидирования. Основная масса покупателей рассматривают для себя готовые объекты.

Ипотека остается популярной, несмотря на рост ставок

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Самая высокая доля ипотечных кредитов, выданных на покупку новостроек (среди всех жилищных кредитов) в I квартале 2021 года, — в Москве (40%), Санкт-Петербурге (39%) и Краснодарском крае (35%). Все они — лидеры по объему ввода жилья, то есть на выбор потенциальных клиентов представлено много новостроек.

Ипотека на первичном рынке практически не пользуется спросом в Чечне (1%), Ингушетии (3%) и Томской области (7%). В этих регионах подавляющая часть заемщиков выбрала уже готовые объекты вторичного рынка.

Таким образом, доля ипотеки на приобретение именно новостроек во многом определяется девелоперской активностью и структурой предложения.

В регионах с низкими показателями ввода жилья субсидирование не работает на 100% — в первую очередь это касается регионов.

Отдельно в Московской и Петербургской агломерациях 36% ипотечных кредитов было выдано на новостройки. В остальных регионах доля составила всего 22%.

В годовой динамике доля кредитов, приходящихся на первичный рынок, по стране не изменилась. Внутри отдельных регионов динамика более ярко выражена.

Наибольшее смещение спроса в пользу строящихся объектов со стороны заемщиков отмечено в Курганской области, Севастополе, Крыму и Чукотском АО (+8–9 п. п. по сравнению с прошлым годом).

Но количество сделок в этих субъектах минимально, поэтому такое перераспределение спроса не оказывает влияния на общестрановой показатель.

Есть и обратные примеры, когда доля ипотечных кредитов, выданных на первичном рынке, за год существенно снизилась. От 18 до 25 п. п. уменьшилась доля ипотек в новостройках в Якутии, Бурятии и Ингушетии (в ней ипотека выдается по ставкам выше, чем в других субъектах РФ).

В Москве доля ипотечных кредитов на приобретение новостроек снизилась за год незначительно — с 41 до 40%. В Санкт-Петербурге падение более существенно — с 44 до 39%.

Трое из четверых покупателей, привлекающих ипотеку, продолжают выбирать готовое жилье на вторичном рынке, несмотря на отсутствие субсидирования со стороны государства.

Ипотека остается популярной, несмотря на рост ставок

Россияне берут ипотеку на 20 лет в размере семи годовых зарплат

Субсидирование ипотеки на приобретение новостроек привело к значительному росту цен на жилье при минимальном росте заработной платы.

Согласно данным Росстата, средний уровень доходов после вычета налогов в России фактически остался прежним, увеличившись всего на 200 рублей.

При этом средний размер ипотечного займа на первичном рынке, где действует льготное ипотечное кредитование, за тот же период вырос на 19% (3,68 млн рублей в I квартале 2021 года против 3,08 млн рублей в I квартале 2020-го, когда ипотека выдавалась под 8–9% годовых).

Сегодня заемщики берут в долг сумму, эквивалентную заработку за 6 лет 11 месяцев. Но с учетом начисленных процентов график платежей растягивается на 20 лет и 4 месяца. Для сравнения: год назад размер кредита был сопоставим с зарплатой за 5 лет 10 месяцев. Средний срок займа составлял 19 лет.

Заработная плата не успевает за индексацией цен на недвижимость — срок ипотечного кредита на первичном рынке вырос почти на полтора года. А сумма займа сопоставима с доходами за семь лет (вместо шести лет).

Размер ипотечного кредита на вторичном рынке вырос менее значительно — на 11% (с 2,23 до 2,48 млн рублей).

Ипотека vs зарплата

Циан выяснил, в каких регионах ипотека на первичном рынке составляет максимальное количество зарплат и как изменился показатель за год. Для этого учитывался средний уровень заработной платы после вычета налогов в I квартале 2020 и 2021 года, а также средний размер ипотечного кредита в данные периоды по каждому субъекту в отдельности.

Минимальное количество средних зарплат в сумме ипотечного кредита отмечено в Чукотском АО (37 месяцев, или чуть более трех лет), Ямало-Ненецком АО и Магаданской области (48 месяцев), что связано в первую очередь с высокими средними доходами — минимальная средняя заработная плата отмечена в Магаданской области (87 тыс. рублей), наибольшая — в Чукотском АО (порядка 108 тыс. рублей).

Самые внушительные кредиты относительно средних зарплат берут жители Северо-Кавказского ФО: в Ингушетии это 283 месяца работы, или более 23 годовых зарплат. В Чечне — 200 месяцев, или более 16 лет.

В Дагестане — 181 месяц, или 15 лет. С таким существенным разрывом между суммой займа и реальными зарплатами и связана низкая востребованность ипотеки.

Ипотечные ставки — выше средних по стране: банки закладывают повышенные риски в выдаче подобных кредитов.

В Москве и Санкт-Петербурге средний ипотечный кредит составляет чуть менее шести лет: 71 и 69 месяцев соответственно, что ниже, чем в целом по стране.

По сравнению с I кварталом 2020 года в шести регионах количество средних зарплат в сумме среднего ипотечного займа даже снизилось.

Это Тыва (на полторы годовые зарплаты), что связано с изменением структуры спроса и минимальной выборкой (48 сделок за квартал). На восемь зарплат меньше сумма кредита стала в Курганской области.

В остальных регионах (Воронежская и Пензенская области, Калмыкия, Чукотский АО) снижение минимально — до полугода.

В остальных субъектах РФ заемщикам приходится брать кредит на бо́льшее количество зарплат, чем год назад. Еще дополнительные четыре года работы и более по сравнению с прошлым годом включают ипотечные займы в Дагестане, Ингушетии и Чечне.

На две–четыре годовые зарплаты увеличился ипотечный кредит в Брянской, Калужской, Нижегородской областях и Севастополе. В Москве средний кредит вырос на одну годовую зарплату (на 13 месяцев).

В Санкт-Петербурге — на полторы годовых зарплаты (на 16 месяцев).

Если в среднем по РФ ипотека — это семь годовых зарплат, то в отдельных регионах этот показатель отличается как в бо́льшую, так и меньшую сторону.

Например, жителям семи регионов придется работать более 10 лет, чтобы заработать сумму, эквивалентную ипотечному займу на первичном рынке. Причем пять из них находится в Северо-Кавказском ФО.

В список также вошли Калмыкия и Мордовия (см. таблицу).

И обратная ситуация — менее пяти годовых зарплат в средней ипотеке — в семи регионах, причем четыре из них — в Дальневосточном ФО, где по отдельным регионам зарплаты сопоставимы со столичными.

«Ипотека превратилась в инструмент для фиксации роста цен»Ипотека остается популярной, несмотря на рост ставокЦиан также проанализировал, как менялось среднемесячное количество заработных плат в среднем размере ипотечного кредита на первичном рынке за последние шесть лет (после валютного кризиса 2014–2015 гг.).

По сравнению с 2015-м нынешним заемщикам нужно работать на два года и два месяца больше, чтобы заработать сумму, равную величине кредита. С 2015 по 2019 год прирост по количеству средних зарплат в сумме ипотечного кредита был минимальным: с 57 до 64 месяцев.

Значительный рост начался с 2020 года (плюс шесть месяцев за год по сравнению с 2019 годом). Рекорд был поставлен в 2020-м (плюс 13 среднемесячных зарплат в сумме среднего займа).

Причем на протяжении всех шести лет длительность ипотеки примерно в три раза превышает тот срок, за который заемщик зарабатывает сумму, равную займу.

Ипотека остается популярной, несмотря на рост ставок

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

«Казалось бы, при двух работающих в семье накопить недостающую сумму на квартиру в течение семи лет — это реальный расклад, — комментируетруководитель Аналитического центра ЦианАлексей Попов. — Однако большинство россиян все же предпочитают брать кредит сроком в три раза дольше — на 20 лет, а не копить самостоятельно.

С одной стороны, играет роль желание жить здесь и сейчас, не откладывая приобретение жилья на несколько лет. С другой стороны, ипотека превратилась в инструмент для фиксации роста цен, поскольку жилье дорожает быстрее накоплений. Это делает стратегию отказа от кредита неэффективной как минимум в трети крупных городов».

Читайте также:  В Волгограде идет конкурс на строительство платной дороги

По мнению эксперта, после завершения программы льготного кредитования многие вернутся к накоплениям, поскольку рост ключевой ставки повышает востребованность вкладов и доходность по ним.

Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования в I квартале 2021 года

Ипотека остается популярной, несмотря на рост ставокИпотека остается популярной, несмотря на рост ставокИпотека остается популярной, несмотря на рост ставок

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Эксперты прогнозируют ипотечный бум в 2021 году: что будет с рынком недвижимости

Новый ипотечный бум может произойти в 2021 г. По данным аналитиков, российские банки планируют выдать кредитов почти на 5 трлн руб. Рекорд планируют поставить к осени. Зачем люди так активно берут ипотеку и как это влияет на рынок недвижимости – в материале «ТВК Красноярск».

Специалисты говорят, что причин для повышения интереса к ипотеке несколько. Во-первых, сказалось продление программы льготной ипотеки – несмотря на повышение ставки до 7%, уменьшение лимитов на кредит до 3 млн руб.

, ограничение – брать квартиру только в новостройках – это все равно выгоднее, чем брать ипотеку под общий процент, который сейчас варьируется от 8 до 8,5. К тому же сейчас большой объем кредитов приходится на программу семейной ипотеки.

Условия там тоже привлекательные, рассказывает ипотечный брокер Анастасия Ермилова:

«Семейная ипотека, она стала доступна большему количеству заемщиков, она и по ставке ниже – 5%, при этом ее могут теперь позволить не только заемщики у которых двое детей, теперь достаточно иметь одного ребенка в семье, причем который родился после 1 января 2018 г., и по ней сейчас можно покупать не только квартиру от застройщика, но и на стадии строительства от физ. лица по переуступке покупать, можно по ней покупать земельный участок в ипотеку и строить дом ,и, самое главное, по этой программе не уменьшены лимиты».

Благодаря такой программной стимуляции, к осени банки выдадут ипотеки на общую сумму 5 трлн руб. – это рекордные цифры, говорят эксперты. Квартиры сейчас действительно разбирают быстро, тем более, что рост цен на жилье замедлился.

«Уже в апреле мы начали замечать признаки равновесия, рост цен замедлился, разрыв между средними ценами и предложениями сделки сократился, и средняя цена квадратного метра на вторичном рынке предложений сейчас в районе 74 тыс. руб., а в сделке на 5%меньше. Однако рынок урегулируется, чудес не бывает», – заявил Константин Попов, генеральный директор компании «АРЕВЕРА-Недвижимость».

Эксперты говорят, банки едва ли побьют рекорд прошлого года. Во-первых, повышение ключевой ставки ЦБ неминуемо приведет к повышению ставок по ипотеке для всех.

По льготной программе объем выдачи кредитов тоже скорее всего сократиться.

По словам аналитиков, таким образом рынок старается отрегулировать соотношение цен на квартиры и ставок по ипотеке, чтобы не было, как в прошлом году, когда ставки снизили на 2-3%, а квартиры выросли в цене на 30-40.

«Те, квартиры, которые были переоценены, в первую очередь, это вторичный рынок, они опустятся к спросу – будет сформирована такая равновесная цена, новый уровень, который отражает текущую ситуацию.

Речь идет о корректировке, какие-то позиции явно завышены.

То есть эти ожидания инфляционные, к сожалению, они привели к еще большему росту на рынке, но вот факторов, которые бы поддерживали спрос на том же уровне и обеспечивали ту же цену, увы нет», – пояснил Александр Шляхин руководитель портала «СИБДОМ».

Эксперты отметил, что нового повышения цен на квартиры ждать пока не стоит. Однако вопрос: ждать ли снижения – остается открытым.

Теперь зрители ТВК, самого цитируемого СМИ в Красноярском крае, могут поддержать редакцию не только лайками и подпиской в соцсетях. На главной странице сайта появился раздел «Поддержать ТВК». Он для тех, кто хочет сделать свой личный вклад в развитие независимой красноярской журналистики.

Ипотека остается популярной, несмотря на рост ставок Ипотека остается популярной, несмотря на рост ставок

Спрос на ипотеку быстро растет перед завершением программы льготной ипотеки

В преддверии финала программы ипотеки с господдержкой, которая должна завершиться 1 июля, спрос на жилье и ипотечные кредиты заметно растет. Банки стимулируют его дополнительным снижением ставок.

После традиционного сезонного «провала» ипотеки в январе объемы кредитов с каждым месяцем бодро увеличиваются. В апреле россияне оформили ипотеку на 560 млрд руб., сообщал вице-премьер Марат Хуснуллин. Это сопоставимо с рекордными за всю историю отечественного рынка объемами выдачи в декабре 2020 года (560,11 млрд руб.).

Правда, по количеству кредитов апрель рекорды не бьет — квартиры в ипотеку, по данным ЦБ, купили 195 тыс. россиян, тогда как в декабре их было выдано 211 тыс. Причина этого, по-видимому, в заметном подорожании жилья. Впрочем, по данным ЦБ, растет, скорее, интерес к ипотеке в целом.

Выдачи же льготной ипотеки в апреле практически не изменились по сравнению с мартом.

Ипотека остается популярной, несмотря на рост ставок

Сбербанк вновь снизит ставки по ипотеке с господдержкой

Продажи держатся на высоком уровне и, хотя сейчас ажиотажа нет, вырастут к финалу программы, отмечают в банке ВТБ. Об оживлении интереса к ипотеке с господдержкой говорят и в Сбербанке.

Банки эту активность поощряют. За первую неделю мая средняя ставка крупных банков снизилась на 0,02 процентных пункта, до 5,75%. Во вторник Сбербанк объявил о снижении еще на 0,2 п.п.

— для регистрирующих сделку в электронном виде.

Активность покупателей сейчас находится на уровне конца прошлого года, когда на рынке традиционно заключается наибольшее число сделок, говорит гендиректор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. В правительстве уже несколько месяцев обсуждается дальнейшая судьба льготной ипотеки. ЦБ из-за роста цен на жилье выступал за продление программы только в отдельных регионах.

В любом случае, независимо от дальнейшей судьбы льготной ипотеки, цены на квартиры в ближайшей перспективе не снизятся, если в два-три раза не вырастет ввод жилья, считает коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко.

Только тогда застройщикам придется опускать цены, чтобы соблюдать график продаж, оговоренный с банком.

«А если крупная компания дает скидки, то рынок моментально подстраивается и эта тенденция распространяется и на остальных», — говорит Коваленко.

Правовые аспекты ипотечного кредитования эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»

Застройщики ориентируются на нынешний высокий спрос, но пока не успевают за ним, отмечают эксперты. Так, в апреле на массовом рынке новостроек в Москве было наименьшее число квартир в продаже с 2015 года, отмечает Перлин: около 900 корпусов против, например, 1200 в 2018 году.

Активность покупателей на ипотечном рынке такая же, как в конце 2020 года, когда был зафиксирован исторический рекорд выдачи жилищных кредитов 

Продажи новых квартир застройщики начинают дозированно, наблюдая за поведением рынка, чтобы не допустить снижения цен резким ростом объема предложения, считает директор группы корпоративных рейтингов НКР Александр Диваков.

При этом средняя цена на новостройки только в мае выросла на 3% по сравнению с апрелем. Тогда как суммарно с января по начало мая 2021 года цены увеличились всего на 4%, говорит Диваков.

Если программу не продлят, банки будут запускать совместные с девелоперами программы льготного кредитования, отмечают в Росбанке. Сейчас уже идет их активная проработка.

Спрос и приложение

Москвичи с каждым месяцем берут все больше ипотечных кредитов — в апреле столичное управление Росреестра зарегистрировало их почти 13 тысяч. Отставание от прошлогоднего декабря составило всего 69 договоров, а ведь тогда был поставлен рекорд за все время учета ипотечного кредитования в городе. В чем причина столь бурного роста?

Эксперты говорят, что основным фактором остается льготная ипотека — горожане спешат купить квартиру со ставкой по кредиту в районе 6%. Этот ажиотаж только подогревают банки и застройщики — они запускают совместные программы, где предлагают совсем уж удивительные ставки — порой около 3%.

А купить квартиру, как и подать заявку на кредит, можно не выходя из дома — на сайте или в мобильном приложении. И покупатели, несмотря на выросшие за последний год цены на жилье, продолжают инвестировать в квадратные метры.

«Как и в прошлом году, мы наблюдаем поступательный рост количества сделок в преддверии окончания льготной ипотеки. Начиная с февраля их число от месяца к месяцу растет в среднем на 19%», — говорит глава Росреестра по Москве Игорь Майданов.

Ипотека остается популярной, несмотря на рост ставок

Центробанк повысит некоторые надбавки к коэффициентам риска по ипотеке

В этом году, впрочем, высокий спрос на ипотеку отмечают не только в апреле — всего за четыре месяца москвичи оформили почти 40 тысяч займов на жилье. Это на 44% больше, чем в январе — апреле 2020 года и на 36% больше, чем в 2019-м.

С одной из главных своих задач — поддержкой строительной отрасли — льготная ипотека в столице справляется. Объем ввода недвижимости в Москве в марте превысил показатели 2020 года на 6,5%.

А всего за первый квартал в столице сдали более 1,1 млн «квадратов» — это 6,4% от общероссийского показателя и второй результат в стране.

Больше — только в Московской области, где спрос во многом тоже формируют москвичи.

«С начала действия госпрограммы льготного ипотечного кредитования Москва занимает первое место по сумме выданных кредитов, — говорит заммэра столицы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов. — По состоянию на 6 мая 2021 года в столице было выдано 69,9 тыс. кредитов на общую сумму в 399,1 млрд руб., или 28% от общего объема выданных в России льготных кредитов».

Риелторы прогнозируют, что ажиотаж на рынке новостроек и ипотеки будет только нарастать вплоть до июля, когда должна завершиться программа льготной ипотеки.

Без нее ставки по кредитам поползут вверх, а потому покупатели хотят компенсировать выросшие цены на жилье хотя бы низкими процентами.

«Скорее всего, мы еще увидим новые рекордные значения числа сделок в мае и июне», — прогнозирует управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Подготовил Александр Мелешенко

Кстати

В «старых» границах Москвы больше не осталось административных округов, где квадратный метр в новостройках стоил бы в среднем меньше 200 тыс. руб. Последним округом, где еще в марте средние цены держались на уровне чуть ниже 200 тыс., был ЮЗАО, но и там в апреле ценник вырос до 210 тыс. руб., говорит Литинецкая.

Кредит дешевый, цена неподъемная. Как льготная ипотека изменила рынок жилья

Ипотека остается популярной, несмотря на рост ставок

Елена Трегубова

В прошлом году ипотечный рынок побил все рекорды: соотечественники взяли 1,7 млн жилищных кредитов на 4,3 трлн рублей, говорится в материалах «Дом. РФ».

За год темпы роста по количеству кредитов составили 35%, в деньгах — все 50%. Прежде всего это результат действия программы льготной ипотеки, на которую приходится каждый третий жилищный кредит. Эта программа продлена до 1 июля. Как она изменила и еще изменит рынок недвижимости, рассказывает АиФ. ru.

Льготная ипотека разогнала цены

Суть программы льготной ипотеки заключается в том, что граждане могут взять жилищный кредит на покупку квартиры в новостройке не более чем под 6,5% годовых.

Читайте также:  Вся правда об экономии на отоплении

Недополученные проценты (3%) банкам субсидирует государство из федерального бюджета.

Низкие ипотечные ставки (а еще девальвация рубля и рекордно низкие проценты по вкладам) спровоцировали ажиотажный спрос на недвижимость, из-за чего стоимость квадратного метра подскочила.

По данным Росстата, в первом квартале 2020 года средняя стоимость квадратного метра в новостройке составляла 71 503 рубля, во втором квартале — 73 438 рублей, третьем — уже 76 167 рублей. 

«Льготная ипотека среди прочего стала триггером повышения спроса, что привело к увеличению стоимости жилья. Так, в 2020 году был зафиксирован рекордный годовой прирост средневзвешенной цены квадратного метра в новостройках Москвы, относящихся к массовому сегменту.

За 12 месяцев „квадрат“ подорожал на 17% — со 175 тыс. рублей до 203 тыс. рублей.

Также льготная ипотека (а точнее высокий спрос, простимулированный выгодными условиями жилищных займов) послужила причиной сокращения предложения», — указывает управляющий директор риелторской компании Надежда Коркка.

Собственник новосибирского агентства недвижимости Александр Сотников рассказал АиФ. ru, что благодаря программе льготной ипотеки застройщики распродали проекты до 2023 года, получив огромные ресурсы для развития строящихся районов.

По словам кандидата экономических наук, заведующего кафедрой прикладной экономики Технического университета УГМК Дмитрия Воронова, другим следствием льготной ипотеки для рынка жилья стали диспропорции между спросом на первичное и вторичное жилье. Поскольку льготная ипотека предоставляется только на покупку новостроек, то спрос на вторичное жилье в прошлом году существенно отстал от первичного сегмент, отмечает эксперт.

«Если говорить о выгоде от льготной ипотеки, приведем пример: при сумме ипотеки в 5 миллионов рублей и сроке на 20 лет под 9% годовых ежемесячный платеж составил бы 44 986 рублей.

При ставке 6,5% величина ипотечного кредита должна вырасти до 6 033 500, или на 20,67%, чтобы ежемесячный платеж стал таким же. Такой рост цен был достигнут только в ряде регионов и сегментов и только к концу 2020 года.

Соответственно, все, кто купил квартиру ранее этого срока, купили ее с выгодой», — отмечает эксперт в области инвестиций и экономики реального сектора Артем Таболин.

«Повезло тем, кто был в самом начале действия программы, так как в тот момент цены находились на более низком уровне, чем через несколько месяцев действия госпрограммы.

Получается, что от льготной ипотеки выиграли только застройщики.

Потребитель проиграл, поскольку цены на недвижимость поднялись», — добавляет президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.

Что будет с ценами на жилье дальше?

Несмотря на рост цен, льготная ипотека по-прежнему остается привлекательной для населения: купить жилье без заемных средств могут немногие, поэтому низкие ставки по кредитам для большинства соотечественников являются более важным фактором, чем стоимость квартиры.

Как говорит доцент Департамента мировой экономики и международного бизнеса Финансового университета при Правительстве РФ, к. э. н., Валерия Минчичова, темпы роста спроса на жилье замедлились, большинство спроса уже реализовалось, так что выгода от льготной ипотеки до середины 2021 года сохранится.

По словам директора по продажам ипотечной платформы Ивана Зинченко, гарантии, что рост цен на жилье сильно замедлится, нет.

«В первом квартале если и есть буфер для снижения ставки, то дальше в течение года, скорее всего, нет. На это влияет тот фактор, что льготная программа заканчивается летом.

Возможно, она будет трансформирована в отмену в крупных городах», — полагает эксперт.

Поскольку реальная ключевая ставка близка к нулю, ее существенного снижения в ближайшее время ожидать не следует, говорит Дмитрий Воронов. Как считает эксперт, дальнейшая динамика цен на недвижимость будет зависеть от курса рубля. «Если никаких санкционных „лебедей“ не прилетит, то можно ожидать, что цены на недвижимость в 2021 году существенно не вырастут», — отмечает эксперт.

В свою очередь эксперт по управлению личными финансами и инвестициями Игорь Файнман полагает, что последствия ипотечного бума будут плачевными: многие граждане, на ажиотаже набравшие кредитов, не оценили свою платежеспособность и в этом или в следующем году не смогут обслуживать долг.

«Тогда на рынке появится большое количество кредитных квартир, которые начнут влиять на стоимость объектов.

С другой стороны, по мнению большинства экспертов, потенциал для роста цен уже исчерпан и при сохранении ипотечной ставки и относительной стабильности курса доллара вероятно небольшое снижение цен на 2-4% либо их стагнация», — предупреждает Файнман.

Сбербанк резко повысил ставки по ипотеке. Можно ли сейчас выгодно купить квартиру?

Аналитики в один голос заявляют — ипотечные ставки будут расти, потому что Центробанк ужесточает денежно-кредитную политику.

С начала года ключевая ставка поднялась на 0,75%, но не все банки торопятся повышать ставки. Более того — некоторые финансовые организации объявили о снижении процентов по ипотеке.

Сегодня в финансовом мире произошло заметное событие — Сбербанк повысил ипотечные ставки по всем ключевым продуктам. 

Ставки по ипотеке выросли. yandex.ru

С 7 мая у Сбербанка повышаются базовые ставки по базовым ипотечным программам — на готовое жильё, на новостройки (кроме «Господдержки-2020»), на строительство дома и покупку гаража.

РБК цитирует специалиста «ДомКлик»:

С завтрашнего дня действительно будет повышение ставок по кредиту. У нас ставка увеличится на 0,4 п. п. в зависимости от того, по какому формату вы подаете заявку.

7,3% сейчас базовая ставка [по ипотеке на готовое жилье] — это с учетом всех скидок, и первоначальный взнос более 20% от стоимости недвижимости.

Если у вас остаются такие же параметры, у вас [ставка] прибавится на 0,4 п. п., то есть у вас ставка станет 7,7%

Сбербанк объясняет решение изменением ключевой ставки, говоря, что «принял решение изменить условия по ряду своих продуктов в соответствии с рыночными тенденциями».

Ужесточение условий по ипотеке не стало неожиданностью. Ещё в апреле, когда ЦБ поднял ключевую ставку на 0,25%, глава банка Герман Греф не отрицал, что проценты по ипотеке поднимутся.

Мы проанализировали ситуацию на рынке — пока повышение не столь значимое. Мы можем еще посмотреть и подождать, как будет складываться дальнейшая ситуация. Если произойдет следующий этап повышения, наверное, нам придется отреагировать

У кого ставки уже поднялись?

Некоторые банки ухудшили условия по ипотеке ещё на первом этапе роста ключевой ставки, в апреле.

По данным «Дом.РФ», процентные ставки поднялись у Росбанка (+0,51-1,01%), Юникредит Банка (+0,2% по программам на новостройки и готовое жильё), Транскапиталбанк (+0,5-0,8%), Металлинвестбанк (+0,4% на готовое жильё), Газпромбанк (0,5% по «семейной ипотеке»), МКБ (+0,25% по рыночным программам на готовое жильё и новостройки).

Вместе с этим часть банков снижала ставки: Металлинвестбанк (-0,2% по льготной ипотеке 6,5%), «Открытие» (-0,4% по льготной ипотеке 6,5%, -1% по «Дальневосточной»), ВТБ (-0,4% по военной), МКБ (-0,5% по льготной ипотеке 6,5%),

Как видим, по льготным программам банки снижают ставки, по базовым — повышают. Но ни то ни другое явление пока не носит массовый характер. Большинство крупных финансовых организаций удерживают проценты по ипотеке на прежнем уровне.

Данные «Дом.РФ» по изменению условий по ипотеке за последнюю неделю апреля

  • Процентные ставки по ключевым рыночным ипотекам за неделю с 24 по 30 апреля.
  • Процентные ставки по ипотекам с господдержкой за неделю с 24 по 30 апреля.

Чего ждать от ипотеки?

Сбербанк можно назвать законодателем банковской моды. Часто другие кредитные организации повторяют манёвры Сбера. Нельзя исключать, что так произойдёт и сейчас — у большинства банков проценты по ключевым ипотечным программам начнут повышаться.

Рост ставок не затронет уже одобренные заявки, поскольку условия по ним фиксируются на 90 дней.

Учитывая прогнозы аналитиков по дальнейшему росту ключевой ставки, можно сделать вывод, что это не последнее повышение процентов по ипотеке.

Усложняет ситуацию окончание льготной ипотечной программы на новостройки. Пока господдержка действует до 1 июля 2021 года, и решений по её продлению нет. Всё указывает на то, что ипотека будет дорожать.

Подешевеет ли ипотека в 2021 году

Источник: РБК Недвижимость

В 2020 году средняя ставка по ипотеке упала почти на 2 п. п. Ждать ли дальнейшего снижения ставок и какие новые ипотечные программы могут появиться в 2021 году — рассказываем вместе с экспертами

Несмотря на пандемию, 2020 год стал рекордным для рынка ипотеки. Уже по итогам десяти месяцев объем выданной ипотеки составил 3,25 трлн руб. — это больше, чем за весь рекордный до сих пор 2018 год (3,01 трлн руб.). Согласно прогнозу «Дом.

РФ», по итогам 2020 года может быть выдано более 1,5 млн кредитов на сумму около 3,7 трлн руб. В ВТБ считают, что эта цифра будет еще выше — на уровне 4 трлн руб.

Такие показатели стали возможны, в первую очередь, благодаря льготной ипотеке и общему снижению ставок: с 8,84% годовых в начале 2020 года до 7,3% в конце года.

Спросили у экспертов, ждать ли дальнейшего снижения ипотечных ставок и какие новые ипотечные программы могут появиться в 2021 году.

Возможно небольшое снижение ставок

По мнению аналитиков, опрошенных «РБК-Недвижимостью», в 2021 году столь же значительного, как в 2020-м, снижения ставок по ипотеке не произойдет.

«Центробанк сообщал о наличии пространства для дальнейшей корректировки ключевой ставки в меньшую сторону, поэтому в 2021 году возможно снижение ставок — однако падение вряд ли превысит 0,5 п. п.

», — прогнозирует главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

Аналогичную точку зрения озвучили в двух рейтинговых агентствах — НКР и «Эксперт РА».

«В случае сохранения мягкой монетарной политики в первом полугодии 2021 года средние ставки новых выдач в ипотеке с учетом программы господдержки могут достигнуть исторически низких значений в 7%», — считает старший аналитик рейтингового агентства НКР Егор Лопатин.

При отсутствии значительного изменения уровня инфляции и сохранении текущий политики регулятора в первом полугодии 2021 года ставки могут еще опуститься — до 7%, согласилась с коллегой младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая не видит предпосылок для дальнейшего снижения ставок по ипотечным кредитам.

«Ставки по кредитам напрямую зависят от ключевой ставки ЦБ, которая в ближайшее время, скорее всего, не изменится.

Таким образом, ставки по ипотеке останутся на прежнем уровне: от 5,85% до 6,5% для первичного жилья и от 7,8% до 9% для вторичного», — пояснила она.

Более того, ситуация может кардинально измениться во второй половине 2021 года после окончания действия программы льготной под 6,5% — ипотека может начать дорожать, не исключают аналитики.

«Если госпрограмма льготной ипотеки завершится к 1 июля 2021 года, как и планируется, то во второй половине года можно ожидать некоторого роста средневзвешенной ставки по рынку — до 7,5–8%», — предположила Екатерина Щурихина.

Льготная ипотека — 2021

Льготная ипотека под 6,5% в 2021 году останется драйвером развития рынка жилья. Спрос на нее продлится столько, сколько будет действовать программа. Однако такого ажиотажа, как в 2020 году, уже не будет.

«В ноябре 2020 года покупательская активность несколько снизилась. Уменьшение спроса связано с сокращением предложения и ростом цен. В 2021 году эти факторы продолжат действовать, и мы ожидаем снижения спроса на ипотеку в пределах 10–15%», — прогнозирует Мария Литинецкая из «Метриум»

Значительная часть спроса на льготную ипотеку, как и на жилищные кредиты в целом, реализовалась с опережением в 2020 году на фоне низких ставок и первоначально ограниченного срока действия госпрограммы (до 1 ноября 2020 года), поэтому нового рекорда рынок в 2021 году не поставит, согласна Екатерина Щурихина.

Читайте также:  В Москве, у Красной площади, появится 3 комплекса апартаментов

«Снижению объемов выдач как минимум на 10–15% будут способствовать ограниченный платежеспособный спрос вследствие падения доходов населения и завершение льготной госпрограммы», — считает эксперт. В НКР также прогнозируют снижение ипотечных выдач в 2021 году до 3,6–3,7 трлн руб. против 4 трлн руб. в 2020 году.

Цены на жилье и ипотечный пузырь

В 2021 году, как ожидают эксперты, не будет и серьезного роста цен на жилье. В этом году высокий спрос на льготную ипотеку привел к росту цен до 20%. В связи с этим покупатели уже не торопятся взять кредит, а закладывают на выбор проекта большее время.

«Новый виток ажиотажного спроса возможен только в ситуации с ростом ключевой ставки — тогда оформление кредита до 1 июля действительно будет иметь большое значение. В этом случае цены станут повышаться активнее. Однако по итогам всего 2021 года мы ждем прирост на уровне 6–8%», — сказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Если же ключевая ставка останется на прежнем уровне или будет снижаться, то выгода от льготной ипотеки снизится, а часть клиентов уйдет на зачастую более доступный вторичный рынок, добавила она.

Рисков появления ипотечного пузыря в 2021 году эксперты не видят. Однако может вырасти доля просроченных кредитов. «Сейчас на рынке наблюдается перегрев из-за продления льготной госпрограммы. Активный спрос на первичное жилье провоцирует рост цен на недвижимость, уменьшая выгоду потенциального заемщика от снижения ставок.

Кроме того, условия по льготной ипотеке достаточно лояльные, что могло привлечь на рынок граждан, финансово не готовых к таким долгосрочным обязательствам, как ипотека», — отметила Екатерина Щурихина. По ее мнению, рост просрочки в 2021 году будет наблюдаться не столько из-за бума 2020 года, сколько из-за того, что часть реструктурированных на фоне пандемии ипотек не вернется в график.

«Однако данный рост будет умеренным», — считает эксперт.

В НКР ожидают, что доля наиболее проблемных ссуд в ипотечном портфеле банков по итогам 2021 года может вырасти с текущих 1,4–1,5% до 2%.

Ипотека на вторичку

Несмотря на отсутствие льготных программ, вторичный рынок в России формирует основной объем ипотечных выдач. По оценкам «Дом.РФ», на него приходится примерно 70% всех выдач. Такие же цифры приводят в ЦИАН.

По их данным, семь из десяти кредитных сделок на рынке жилья заключаются на покупку уже готовых объектов.

«Поэтому даже при сохранении более высоких ставок в сравнении с первичкой ипотека на вторичном рынке продолжит пользоваться спросом и, вероятно, снова начнет наращивать свою долю на рынке от общего числа сделок», — полагает ведущий аналитик ЦИАН.

Причина — рекордный рост цен на первичном рынке. По оценкам ЦИАН, из всех городов-миллиоников (16 городов) всего в трех стоимость 1 кв. м на вторичном рынке выше, чем на первичном, — это Москва, Самара и Омск.

Поэтому выгода от покупки новостройки под более низкую ставку уже не так очевидна — во многих случаях выгоднее рассматривать уже готовый рынок — разница в стоимости объекта перекроет переплату из-за более высокой ставки, пояснила эксперт.

В компании «Инком-Недвижимость», напротив, прогнозируют снижение спроса на ипотеку, включая кредиты на вторичное жилье. «Основные факторы, которые могут на это повлиять, — нестабильность в сфере экономики, неуверенность наших сограждан в завтрашнем дне, а также общее снижение их платежеспособности.

Вследствие этого некоторые потенциальные покупатели жилья могут отложить выход на сделку, опасаясь не справиться с кредитным бременем», — считает руководитель службы ипотечного кредитования «Инком-Недвижимости» Ирина Векшина.

По ее мнению, ниже нынешнего уровня ставки по ипотечным кредитам на вторичное жилье опускаться не будут.

ИЖС — новый драйвер развития

Новый импульс развития в 2021 году может получить кредитование загородного жилья, в том числе строительство жилых домов. Сейчас оптимальный момент для разработки новых программ льготного кредитования на частные дома. Многие россияне в пандемию арендовали дома и почувствовали, оценили жизнь за городом, считает ведущий аналитик ЦИАН.

«К тому же развитие ИЖС поможет в первую очередь регионам. Льготная ипотека на первичном рынке фактически «не сработала» в трети регионов, в том числе из-за низкого объема новостроек.

Поэтому льготная ипотека на строительство или приобретение дома — это возможный сценарий для развития социальных программ для регионов в первую очередь», — добавила она.

В «Дом.РФ» назвали индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) новой точкой роста рынка жилья на ближайшие пять — десять лет. Сейчас кредиты в этом сегменте почти не выдаются: из 1,5 млн выданных ипотек на частные дома приходится менее 20 тыс.

Кроме того, в планах нарастить ежегодный объем индивидуального строительства с текущих 26 млн кв. м до 50 млн кв. м. Для этого должна быть создана соответствующая программа развития ИЖС. Сейчас «Дом.

РФ» совместно с правительством и Минстроем России готовит специальную дорожную карту. В частности, предлагается распространить принципы проектного финансирования и эскроу-счетов на загородный рынок и запустить льготную ипотечную программу.

С начала декабря институт жилищного развития запустил пилотную программу льготной ипотеки на частные дома для молодых семей.

Аналогичной позиции придерживаются в Сбере. Для развития ИЖС нужен готовый коробочный продукт, который позволил бы купить дом или таунхаус с необходимой инфраструктурой. Также необходимо перенести на загородный рынок механизм эскроу-счетов и одновременно с этим создать льготный ипотечный продукт.

Льготная ипотека под 6,5%: брать, отказаться или подождать

«Экспресс газета» обсудила с экспертами перспективы ипотеки с господдержкой, ее выгодность для представителей разных профессий, а также волнующий вопрос: брать или не брать?

В конце апреля Владимир Путин поручил утвердить льготную программу ипотечного кредитования — под 6,5% годовых. Главные условия:

  • приобретение недвижимости в новостройках (на вторичный рынок программа не распространяется);
  • сумма — до 3 миллионов для регионов, до 8 миллионов — для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей;
  • срок подачи заявки — до 1 ноября 2020 года.

К лету условия льготной ипотеки изменились: максимальные суммы кредита выросли с 3 до 6 и с 8 до 12 миллионов (для регионов и Москвы и СПб соответственно), а первоначальный взнос во многих банках снизился с 20 до 15%. Словом, предложение становится выгоднее. Стоит ли торопиться с ипотекой, ждать новых плюсов или отказаться от покупки жилья, «Экспресс газета» разбиралась с экспертами.

Льготная ипотека под 6,5%: брать?

Директор департамента обеспечения банковского надзора Банка России Александр Данилов отчитывается: россияне стали чаще брать ипотечные кредиты.

Заместитель главы Минстроя России Никита Стасишин заявляет: покупка квартиры стала выгоднее аренды из-за программы льготной ипотеки по ставке не более 6,5%.

Да и банки соревнуются, стараясь завлечь потребителя наиболее привлекательными условиями. Вот лишь несколько рыночных предложений:

  • Сбербанк — 6,1% (при условии страхования жизни и электронной регистрации сделки);
  • Альфа-банк — 5,99% (при сумме кредита от 6 миллионов в Москве и области, от 5 — в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, от 2,5 — в регионах);
  • «Открытие» — 5,99% (при первоначальном взносе в 20%, страховании жизни и трудоспособности);
  • Россельхозбанк — 5,9% (страхование жизни и здоровья заемщика).

Привлекательно? Пожалуй: 6,5% — самая низкая ставка в истории для России. Но пользоваться ей эксперты рекомендуют тем, кто планировал ипотеку и объективно может ее себе позволить.

— Ипотека прямо сейчас выгодна тем, кто и так планировал брать ипотеку в этом или следующем году. Покупать квартиры «на всякий случай» мы бы не советовали.

— Ипотека выгодна тем, у кого нет своего жилья, кто вынужден его снимать. В этом случае нужно сравнить размеры ежемесячного ипотечного и арендного платежа, рассчитать стоимость ремонта и так далее.

Я бы рекомендовал ипотеку семьям, где есть 2 работающих человека со стабильным доходом. Также можно рассмотреть вариант покупки недвижимости в ипотеку родителям студентов, переезжающих из поселений в город.

В любом случае прежде, чем принять решение о покупке квартиры, необходимо оценить свои возможности.

Льготная ипотека под 6,5%: как выбрать банк и программу?

Многие банки, как мы уже говорили выше, опустили ставку ниже заявленных в госпрограмме 6,5% — встречаются цифры даже меньше 6%. Но выбирать банк для займа, ориентируясь только на наименьшую ставку, — неверное решение.

— Стоит обращать внимание не только на низкую процентную ставку, но на все нюансы получаемого кредита: размер комиссий за выдачу, условия досрочного погашения, пересмотр ставок.

Важен рейтинг банка, поэтому я бы советовал выбирать банк, входящий в топ-15: за счет высокого объема выдаваемых кредитов они имеют опыт работы с нестандартными ситуациями, более клиентоориентированные, а также имеют больше согласованных государством программ поддержки населения.

— Выбирать банк только по низкой ставке — неверно. Необходимо изучить отзывы о работе банка, посмотреть рейтинги, удобство оплаты кредита, навязываемые дополнительные услуги. Правильнее будет взять образцы кредитных договоров у нескольких банков и тщательно изучить, а лучше — проконсультироваться у юриста.

«Подводные камни» при низкой ставке возможны следующие:

  • повышенный первоначальный взнос;
  • дополнительная нагрузка (страховки, эксклюзивные услуги, кредитные карты);
  • запрет рефинансирования;
  • трудности (например, комиссия) с досрочным погашением.

Вместе со льготной ипотекой под 6,5% появляются иные предложения: первый год или до конца текущего года процентная ставка равна нулю, далее — ставка выше, примерно 8-9%.

Такие условия интересны тем, кто рассчитывает погасить ипотеку за 1-2 года, — но, возможно, в договоре досрочное погашение трудновыполнимо либо отягощено. Для длительной дистанции указанные условия невыгодны.

Ипотека с господдержкой под 6,5%: отказаться?

Государственная программа ограничений для заемщика — возраст, семейное положение, наличие официального дохода — не зафиксировала. Но банки вправе диктовать собственные условия: требовать подтверждения доходов, наличия созаемщика, стажа свыше 6 месяцев на последнем месте работы — и отказывать в ипотеке без объяснения причин.

— Банки тщательно подходят к изучению заемщика, в первую очередь — его платежеспособности и наличию обеспечения кредита. Если вы молоды или вышли на пенсию, остались без официальной занятости или работаете в пострадавшей от карантина сферы, готовьтесь к трудному одобрению ипотеки либо отказу.

Стоп-листы профессий, которым льготную ипотеку одобрят с трудом, конечно, не афишируют. По мнению блогера и ипотечного эксперта Елены Молоковой, к ним относятся занятые в следующих сферах:

  • грузоперевозки;
  • культура и развлечения;
  • спорт;
  • туризм;
  • гостиничная сфера;
  • общепит;
  • образование;
  • стоматология;
  • розничная торговля;
  • ИП и собственники малого бизнеса.

Представителей указанных выше профессий отказаться от оформления ипотеки не призывают — лишь предупреждают о возможных сложностях. Торопиться же с покупкой жилья не стоит тем, кто хочет сберечь средства, вложив деньги в недвижимость и заработав на этом.

— Несмотря на то, что недвижимость — это актив, который позволяет сохранить денежные средства на уровне инфляции, я бы не рассматривал ее как вложение для получения повышенной прибыли.

Льготная ипотека под 6,5%: ждать продления?

Льготная ставка — до 6,5% — будет действовать на протяжении всего срока кредитования, но оформить документы необходимо до 1 ноября 2020 года. Продление господдержки, по словам замминистра финансов Алексея Моисеева, не планируется — однако в Госдуме уже выступали с инициативой растянуть антикризисное предложение на 2021 год. Пока остается лишь строить предположения.

— В июне ЦБ снизил ключевую ставку на 1 пункт, сейчас она составляет 4.5% годовых. Это самая низкая ключевая ставка в истории РФ. Одновременно с ней уменьшилась и классическая ипотечная ставка — до 8-8,5%.

Будет ли она еще меньше в 2021 году? Зависит от того, станет ли ЦБ еще раз пересматривать ключевую ставку — это решение, в свою очередь, зависит от рыночной конъюнктуры и других факторов (как мы выйдем из кризиса, будет ли вторая волна эпидемии, какие цены будут на нефть).

Государство настроено на увеличение доли строительства на рынке, что подкреплено интересом со стороны населения. Прогнозируется, что будет выдано 1,1-1,3 миллиона ипотечных кредитов в рамках национального проекта «Жилье и городская среда 2024».

При отсутствии конкурентного предложения на ипотечные ставки спрос на новое жилье может снизиться. А так как государство заинтересовано в стимулировании рынка недвижимости, то можно рассчитывать на пролонгацию льготных условий по ипотечным займам на следующий год.

Ксения Карпова

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *