Ипотечный рынок России вернулся к показателям 2012 года

Главная • Новости • Исследования • Ипотечное кредитование в 2012 году: прирастаем новостройками

Спрос на ипотеку в очередной раз показал высокую чувствительность к процентным ставкам: их рост привел к замедлению рынка ипотечного кредитования в 2012 году, до 44% против 90% годом ранее. При этом заметно поменялась его структура: доля ссуд на покупку квартир в новостройках в общем объеме выдачи увеличилась с 23% до 28%, благодаря росту предложения нового жилья и снижению рисков недостроя. В 2013 году темп прироста рынка упадет до 20—25%, что исключает сценарий его перегрева.

Сбавили обороты: в 2012 году рынок ипотеки рос вдвое меньшими темпами, чем в 2011-м, и едва преодолел планку 1 трлн рублей. Темп прироста предоставленных ипотечных кредитов в 2012 году составил 43,5%, объем выдачи достиг 1,03 трлн рублей.

Портфель ипотечных кредитов на балансах вырос за год на 34%, до 2 трлн рублей. Удорожание фондирования банков сказалось на росте процентных ставок во II полугодии и привело к заметному охлаждению спроса на ипотеку.

По данным ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам (выданным в течение месяца) выросла с 11,6% в январе до 12,5% в декабре 2012 года. Рынок быстро отреагировал на увеличение ставок: еще по итогам I полугодия прирост составлял 57% к соответствующему периоду 2011 года.

Наибольшее замедление рынка пришлось на IV квартал: за этот период прирост выдачи по сравнению с IV кварталом 2011 года составил 33% (против 72% в I квартале).

Заемщики проявляют все больший интерес к первичному рынку жилья: доля выданных кредитов на новостройки в общей выдаче растет опережающими темпами.

По данным банков из топ-20, в 2012 году темп прироста кредитов на первичном рынке в полтора раза превышал совокупный прирост выдачи ипотеки, в результате чего их доля выросла за год с 23% до 28% (без учета данных по Сбербанку).

Интерес заемщиков к первичному рынку подогревает устойчивое расширение предложения жилья уже второй год подряд: в 2012 году объем введенного жилья вырос на 4,4%. Один из драйверов роста — застройка территорий ближайшего Подмосковья и «Новой Москвы», где возводится жилье хорошего качества по сравнительно невысоким ценам.

Решиться на приобретение новостроек заемщикам помогает активно дорабатываемый закон о защите прав дольщиков (214-ФЗ), в рамках которого с каждым годом работает все больше застройщиков жилья. Соблюдение 214-ФЗ — одно из стандартных требований банков при аккредитации объекта.

Возвращение на рынок ипотеки Банка Москвы укрепит позиции госбанков: в текущем году их доля в выдаче ипотеки может превысить 70%. Значимым событием на ипотечном рынке стало возвращение Банка Москвы, который в 2011 году был включен в группу ВТБ.

Объем его выдачи за 2012 год составил 4,7 млрд рублей против 338 млн рублей годом ранее, что позволило ему вернуться в топ-30.

В 2013 году Банк Москвы ставит перед собой цель войти в десятку ипотечных банков, что еще больше укрепит позиции госбанков: их доля в объеме выдачи ипотеки перешагнет отметку 70% (67% за 2012 год).

Что касается лидера рынка — Сбербанка, то в прошлом году он одним из первых пошел на повышение ставок, и его доля в объеме выдачи снизилась на 1,4 п. п., до 43,3%. Доля топ-20 увеличилась с 80% до 82,5%, при том что отдельные банки показали отрицательную динамику (см. таблицу 1).

В 2013 году объем ипотечного кредитования вырастет на 20—25% и составит 1,2—1,3 трлн рублей. Драйвером роста останутся ипотечные кредиты на покупку квартир на первичном рынке.

Базовыми предпосылками являются выполнение прогнозов по темпу роста российской экономики в 3,6% ВВП, а также отсутствие потрясений на финансовых рынках. Ключевое значение будет иметь динамика процентных ставок: при их сохранении на текущем уровне рынок прибавит порядка 20%, а в случае снижения (в пределах 1 п. п.

) темпы прироста могут составить 25%. Вероятность последнего сценария мы оцениваем как достаточно низкую — 20—30%. По нашим оценкам, прогнозируемые темпы роста будут соответствовать здоровому росту без риска перегрева ипотечного рынка.

Драйвером роста вновь станут кредиты на приобретение жилья в новостройках: с учетом текущей динамики доля таких кредитов к концу 2013 года может достичь уровня 35% объема выдачи.

Приложение 1. Методика исследования

Выводы аналитиков «Эксперта РА» основаны на публичных данных, статистике Банка России по состоянию на 1 февраля 2013 года и результатах анкетирования банков.

В рамках данного исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России. Методика составления рэнкинга участников ипотечного рынка согласована с ОАО АИЖК.

В рамках проведения анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка данных на основе расчета соответствия предоставленной информации данным, отраженным в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.

Всего в исследовании приняли участие более 90 банков, на которые приходится, по оценкам агентства, около 95% ипотечного рынка. По мнению «Эксперта РА», в топ-20 банков по объему выданных ипотечных кредитов мог бы войти ТрансКредитБанк, однако агентству не были предоставлены соответствующие данные.

• Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.
• Приложение 2. Графики и таблицы
• График 1. В 2012 году темпы прироста ипотечного кредитования снизились вдвое
• 
• Источники: прогноз «Эксперта РА», данные ЦБ РФ

1. График 2. В 2012 году объем введенного жилья вновь превысил прошлогодние значения, но темп прироста снизился
2. Источник: «Эксперт РА», по данным Росстата
3. График 3. В 2012 году доля просроченной задолженности по ипотеке продолжила снижаться
4. 
5. Источник: «Эксперт РА», по данным ЦБ РФ
6. График 4. Во II полугодии 2012 года сохранился спрос на небольшие кредиты
7. Источник: «Эксперт РА», по данным опроса участников исследования
8. График 5. Заемщики по-прежнему отдают предпочтение кредитам сроком от 10 до 20 лет

• Источник: «Эксперт РА», по данным опроса участников исследования
• График 6. В 2013 году банки не ожидают существенного роста процентных ставок
• Источник: «Эксперт РА», по данным опроса участников исследования
• График 7. В 2013 году банкиры ожидают сохранение интереса населения к ипотечным кредитам
• Источник: «Эксперт РА», по данным опроса участников исследования
• График 8. В 2013 году опрошенные банки ожидают дальнейший рост строительного сектора
• Источник: «Эксперт РА», по данным опроса участников исследования
• График 9. В 2013 году опрошенные банки ждут продолжения роста доли ипотечных кредитов на покупки на первичном рынке
• Источник: «Эксперт РА», по данным опроса участников исследования
• Таблица 1. Рэнкинг банков по объему ипотечного кредитования в 2012 году

Ипотечный рынок России: итоги и перспективы

Как известно, экономические результаты года подводят с запаздыванием на пару месяцев. Поэтому итоги 2012 г., обсуждаемые в начале февраля 2013 г., во многом предварительные, однако, вероятнее всего, основные тенденции и пропорции ипотечного рынка после обнародования окончательной статистики не изменятся.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Объемы растут…

Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в 2012 г. эксперты называют противоречивым. С одной стороны, росли ставки по кредитам, а с другой — объемы выданных средств. По данным Центробанка, за январь — декабрь 2012 г. в России выдано почти 900 млрд руб. жилищных кредитов, что в 1,4 раза больше, чем за тот же период 2011 г. Причем рублевая ипотека выросла на 49,6%, а валютная, напротив, сократилась на 31,5%. В целом же Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) назвало достигнутые результаты лучшими не только в посткризисном периоде, но и за всю историю наблюдения за ипотекой в России.

На положительную динамику рынка не смогли повлиять даже растущие кредитные ставки и цены на жилье.

По мнению специалистов, активный спрос на заемные средства был продиктован тем, что граждане спешили приобрести недвижимость, опасаясь дальнейшего ухудшения экономических условий.

Каждая пятая сделка с жильем (21%) проводилась с использованием ипотеки. Эти показатели названы лучшими за всю короткую историю наблюдения за отечественным рынком кредитования начиная с 2006 г.

Банки уловили повышенный интерес потенциальных заемщиков и постарались увеличить свой ипотечный портфель, за десять месяцев прошедшего года он вырос на 42% относительно показателей 2011 г.

К тому же улучшилось и его качество: объем дефолтных ссуд сократился почти на 1,5%. Количество участников ипотечного рынка также выросло, но тройка лидеров осталась прежней: Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк.

Они занимают две трети объемов рынка.

МНЕНИЕ

Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости»:

«Ипотека сегодня — показатель здорового состояния рынка труда и уверенности людей в завтрашнем дне, несмотря на разговоры о кризисе и колебании рынка валют, которые мы отмечали в 2012 г. Покупатели жилья ощущают в себе силы планировать свое будущее на долгосрочную перспективу и решают свои жилищные вопросы здесь и сейчас, предпочитая ипотеку жесткой экономии и накоплению».

Ставки тоже

В конце 2011 — начале 2012 г. российская ипотека продемонстрировала рекордно низкие за всю свою историю ставки по кредитам в рублях — 11,6–11,9%. Банки пытались удержать эти показатели и привлечь больше заемщиков, но в сентябре, после повышения Центробанком ставки рефинансирования до 8,25%, были вынуждены сделать адекватные шаги. С августа по декабрь 2012 г., по данным АИЖК, ставки подняли 20 наиболее активных ипотечных банков, некоторые повторно.

В итоге средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях, выданным в январе — октябре в России, выросла по сравнению со значением аналогичного периода 2011 г. на 0,2 п.п. и составила 12,2%. Если говорить об отдельных банках, то в некоторых проценты подняли до 13,5–14.

Негативный процесс подорожания кредитов специалисты связывают с дефицитом ликвидности у банков и нестабильной ситуацией на мировых финансовых рынках.

Вместе с тем ряд кредитных организаций понизил ставки по ипотеке. Эксперты называют эти действия тактическим ходом, дающим временное преимущество перед конкурентами. Зачастую снижение происходило в рамках сезонных акций.

Достаточно перспективным оказалось партнерство банков с риэлторскими и строительными компаниями: двусторонние соглашения позволили снизить риски кредитования, а значит, и процентную ставку.

Большинство банков провело аккредитацию конкретных объектов, адреса которых представило потенциальным заемщикам. Покупка квартиры в доме из этого списка могла обойтись дешевле, чем в новостройке, не включенной в перечень.

Выгодным стало приобретение залоговой недвижимости.

МНЕНИЕ

Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:

«Во второй половине 2012 г. стал заметным рост зависимости процентных ставок по выдаваемым кредитам от срока кредитования и размера собственных средств заемщика. Очевидно, это свидетельствует о том, что банки принимают меры к недопущению накапливания в своих кредитных портфелях долгов, потенциально тяготеющих к дефолтности».

Льготная ипотека

Заметный дефицит жилья и высокая потребность в нем у населения заставила правительство страны искать способы решения этой проблемы. Ипотека рассматривалась как наиболее эффективный механизм обеспечения наших сограждан квадратными метрами. Единственное, что мешало ею воспользоваться, — это высокая цена, которая в сочетании с низкими доходами россиян делала ипотеку недоступной.

Государственные мужи с высоких трибун призывали банки снижать процентные ставки до разумного уровня. Так, Владимир Путин, выступая в апреле 2012 г. в Госдуме с отчетом о работе правительства, которое он на тот момент возглавлял, говорил, что если «додавить» инфляцию, то ставки по ипотечным кредитам можно снизить до 6,5%.

Этого рубежа рынок должен достигнуть в течение ближайших лет, а пока гражданам решено помогать.

Прошедший год стал, безусловно, рекордным по количеству социальных программ, направленных на поддержку небогатых заемщиков.

Помощь от федеральных и региональных властей получили молодые учителя, врачи, ученые, жители села, молодые семьи, военнослужащие.

Пенсионный фонд России выдал более 4 млн сертификатов на получение материнского капитала, большую часть которых родители использовали на улучшение жилищных условий.

Существенную роль в повышении доступности ипотеки сыграла программа «Ипотека с господдержкой» (ВЭБ предоставил банкам 50 млрд руб. под 3% годовых для выдачи ипотечных кредитов населению под 11%). Программу решено продлить и на 2013 г.

АИЖК тоже внедрило несколько социальных кредитных продуктов («Переезд», «Обратная ипотека», «Военная ипотека», «Залоговое жилье», «Стимул» и др.). Но главным событием можно считать запуск программы «Арендное жилье», в рамках которой агентство готово предоставлять заемные средства юридическим лицам для строительства доступного арендного жилья.

В поисках источников финансирования

Рынок ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), который в будущем должен стать одним из основных источников длинных денег для жилищного кредитования, в 2012 г. составил лишь несколько процентов от объемов ипотеки, в то время как «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года» предписывает в 2012 г. рефинансировать за счет выпуска ипотечных ценных бумаг 45% ипотеки. Государство оказывало поддержку в области рефинансирования через программы ВЭБ и АИЖК, но это капля в море.

По словам главы Внешэкономбанка Владимира Дмитриева, из 11 банков, получивших льготный кредит по программе «Ипотека с господдержкой», лишь ВТБ24 и АИЖК смогли выпустить ипотечные облигации и таким образом секьюритизировать выданные средства.

Проблема оказалась в оформлении жилья, которое строится в рамках этой программы за счет выделенных кредитов. Объекты незавершенного строительства не могут входить в состав ипотечного покрытия в качестве предмета залога.

А это значит, что недвижимость становится объектом обеспечения выпускаемых облигаций только после регистрации права собственности, то есть через два-три года после начала строительства.

Эксперты считают, что без массового прихода инвесторов рынок ИЦБ не запустить, а следовательно, и не создать условия для снижения ставок по кредитам до уровня, доступного массовому клиенту. Но инвесторы пока не слишком доверяют ИЦБ.

По словам Александра Синельникова, президента АКБ «ФОРА БАНК», в России в 2012 г. в основном завершено создание законодательной базы, оформляющей рынок ипотечных ценных бумаг и делающей его привлекательным с точки зрения минимизации правовых рисков инвесторов.

Но с экономической точки зрения ситуация остается кризисной — «инвесторы не хотят покупать, а заемщики не могут платить».

Владимир Путин в своей статье «О наших экономических задачах» говорил о том, что средства населения почти не работают на рынке капитала. Надо открывать накопительные пенсионные счета непосредственно в банках.

МНЕНИЕ

Андрей Крысин, председатель Совета директоров КБ «Евротраст»:

«Инвесторам в ИЦБ нужны гарантии успеха их бизнеса, перспективности вложений. Поэтому для привлечения инвестиций необходимо, чтобы ценная бумага была надежной, доходной и ликвидной.

В первом случае требуются гарантии государства, для обеспечения доходности нужно давать инвестору премию, а с целью увеличения ликвидности следует создавать специальные инструменты, позволяющие осуществить финансирование под ипотечные ценные бумаги».

Прогнозы

Большинство экспертов уверены, что в 2013 г. ставки по ипотеке продолжат рост, пусть и незначительный. К концу I полугодия они могут достигнуть уровня 13–13,5%. Основные причины удорожания ипотеки известны — это повышение стоимости фондирования, неустойчивость экономики в странах Европы и мира, отсутствие источников пополнения ликвидности в России.

Подъем ставок, безусловно, окажется сдерживающим фактором роста российской ипотеки, считает Андрей Семенюк, заместитель генерального директора АИЖК. Однако для рынка это, скорее, благо, так как убережет его от перегрева.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Не все эксперты, однако, придерживаются мнения о неизбежном снижении объемов кредитования в 2013 г. Аналитики компании «Мегаполис-Сервис» полагают, например, что повышение ставки на 1% увеличит размер ежемесячного платежа всего на 1 тыс. руб., что вряд ли повлияет на решение семьи об использовании ипотечного кредита.

Тем не менее федеральные власти озабочены проблемой высоких ставок. Глава государства В. Путин в 2012 г. подписал указ «О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг».

Меры в том числе должны включать снижение процентной ставки по ипотеке настолько, чтобы она превышала уровень инфляции не более чем на 2,2 п.п. Эта цель должна быть достигнута к 2018 г.

Глава АИЖК Александр Семеняка уверен, что к идеалу можно приблизиться, но придется снизить и удерживать уровень инфляции не выше 4,7%, а также активнее привлекать на рынок ипотеки страховые компании — они должны разделить (а значит, снизить) риски банков.

Многие эксперты, однако, предупреждают о том, что ипотека не будет развиваться без наращивания объемов строительства жилья и снижения его себестоимости.

Отчасти этому может помочь специальный банк, который обеспечит льготным финансированием строительный рынок, используя для этого государственные инвестиции.

Сторонники этой инициативы считают, что благодаря деятельности отраслевого банка удастся снизить ипотечную ставку до 4–6%.

Еще одна идея повышения доступности жилья для россиян — развитие аренды. Совершенно очевидно, что ипотека не может быть единственным инструментом решения жилищных проблем. Следует обратить внимание на институт арендного жилья как альтернативу покупке недвижимости в собственность.

Однако в России этот сектор находится в теневой зоне и не интересен инвесторам. Необходимы поправки в законы, которые позволили бы развивать рынок доходных домов. Свои предложения по этому поводу уже сделало АИЖК, агентство намерено посредством банков кредитовать тех девелоперов, которые будут строить доходные дома.

Предполагается, что средняя ставка аренды в них будет на 30% ниже рыночной.

МНЕНИЕ

Александр Синельников, президент АКБ «ФОРА-БАНК»:

«Для повышения доступности ипотеки, с моей точки зрения, требуется приложить усилия федерального центра и регионов по снижению стоимости строительства и реализации жилья экономического класса.

Из всех параметров ипотечного кредита основным является, сколько ни спорь, его размер, а он напрямую зависит от стоимости жилья.

Мое предположение, что в регионах стоимость реализации квадратного метра жилья не должна превышать 30 тыс. руб./кв. м».

При подготовке статьи использованы материалы портала Ассоциации российских банков и открытых источников.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Рынок ипотеки в РФ в 2012 году: ставки выросли, но объемы пока не падают

«Это очень хороший результат», — комментирует Сероштан, указывая, что ипотечный рынок неожиданно для многих участников рос в этом году быстрее, чем в предыдущем.

Правда, добавляет ложку дегтя генеральный директор «Независимого бюро ипотечного кредитования» Евгения Таубкина, во второй половине 2012 года темп, набранный рынком ипотеки, начал замедляться – во многом из-за удорожания стоимости кредитов для конечного потребителя.

«Кризис в еврозоне и тяжелая ситуация с ликвидностью привели к повышению ставок в конце лета – начале осени. Эта тенденция сохранялась на протяжении всей осени и в начале зимы, при этом часть банков отменяли специальные льготные программы», — указывает она.

Действительно, говорят в АИЖК, за первые полгода 2012 года объемы ипотеки в РФ относительно аналогичного периода прошлого года выросли в 1,6 раза, тогда как по итогам третьего квартала этот показатель увеличился лишь в 1,5 раза. «Основное падение темпов роста рынка пришлось на сентябрь», – уточняют аналитики АИЖК.

• Банковский оптимизм
• Но несмотря на данные о снижении темпов роста ипотечного кредитования в стране во втором полугодии, подводя предварительные итоги 2012 года, крупнейшие игроки рынка ипотеки своей работой довольны.

Так, пресс-служба Сбербанка России отмечает, что по итогам года банк планирует выдать жилищных кредитов на сумму 450 миллиардов рублей, а фактические показатели жилищного кредитования на сегодняшний день совпадают с прогнозами Сбербанка.

За 11 месяцев 2012 года уже выдано более 320 тысяч кредитов на 406,5 миллиарда рублей, что превышает аналогичный показатель прошлого года по объему на 35%, уточняет представитель кредитной организации.

«При сохранении текущей динамики в декабре портфель жилищных кредитов в Сбербанке достигнет 1 триллиона рублей», — ожидают в банке.

«ВТБ 24», по предварительным оценкам, в 2012 году выдаст ипотеки на сумму около 160 миллиардов рублей. «Это в 2 раза превышает объемы 2011 года и является историческим рекордом для банка», — говорит Сероштан.

Считает год удачным и председатель правления банка DeltaCredit Сергей Озеров: «Наш банк укрепил свое положение на рынке рефинансирования ипотеки — мы подключили 15 новых партнеров и, помимо этого, развивали еще одну сферу деятельности — выкуп кредитных пулов.

За 2012 год было выкуплено более 2,5 миллиарда ипотечных кредитов».Хорошее настроение ипотечных банкиров в конце этого года не удивляет и риелторов.

По словам исполнительного директора «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Алексея Шленова, ипотека – это инструмент, в котором заинтересованы не только банки, но и покупатели.

«Если в 2009 году количество ипотечных сделок было на уровне 8-9%, то сейчас до 30% всех сделок на регулярном рынке происходят с привлечением заемных средств», — поясняет он.

Кстати, наблюдения Шленова подтверждаются и данными Росреестра. Согласно информации ведомства, каждый пятый жилой объект в РФ (20,5%) приобретался в 2012 году с использованием ипотечного кредитования.

Более того, доля ипотечных сделок на рынке жилья в первом квартале 2012 года была меньше, чем во втором и третьем.

По итогам января-марта она составляла 18,8%, во втором квартале увеличилась до 21,4%, а в третьем была равна 21%, указывают аналитики АИЖК.

1. Генеральный директор «Национального бюро кредитных историй» (НБКИ) Александр Викулин отмечает, что спрос на ипотечные продукты порождает конкуренцию среди банков.
2. «Если в конце 2010 года банки — узкие специалисты по ипотеке (то есть те, у которых доля ипотечных кредитов в структуре кредитных портфелей превышает 70%) занимали больше 25% рынка, то сейчас этот показатель снизился до 12%», — говорит эксперт.
3. Ставки решают все

Позитив, на котором заканчивает год отечественный ипотечный рынок, во многом объясняется сложившимися в первом полугодии 2012 года условиями кредитования, которые были самыми комфортными за всю историю ипотеки, считает директор департамента ипотечного кредитования Банка Москвы Георгий Тер-Аристокесянц. Речь, по словам собеседника агентства, не только о ставках, но и об упрощении требований к заемщикам и специальных предложениях и акциях.

Однако банкам все же не удалось удержать комфортность ипотеки для клиентов. По данным Банка России, если на начало года стоимость рублевой ипотеки в РФ была равна 11,8%, то к концу октября (последняя официальная статистика) она подорожала на 0,6 процентного пункта – до 12,4%.

Любимцева из АИЖК оценивает реальную стоимость ипотеки в настоящее время еще выше – в 13-14%. Цифры статистики Центрального банка России отражают ставки по выданным ранее кредитам, сетует она.

«Причины очевидны: ситуация с ликвидностью остается достаточно напряженной, для банков растет стоимость фондирования. Это не может не найти отражения в стоимости кредитов. В 2012 году мы также повышали ставку по ипотеке», — отмечает в свою очередь Сероштан.

• В АИЖК же указывают, что до августа-сентября многие банки занимали выжидательную позицию и тянули с повышением ставок, а к концу третьего квартала они поняли, что необходима адаптация под затяжное удорожание фондирования.
• «Спусковым механизмом для такого повышения ставок банками стало увеличение ставок Сбербанком с 1 августа 2012 года (на 0,5-1,25 процентного пункта для обычной категории клиентов и на 0,85-1,5 процентного пункта для зарплатных клиентов, за исключением программы «Ипотека с господдержкой»)», — констатируют аналитики агентства.
• Тер-Аристокесянц добавляет к причинам, которые привели к увеличению стоимости ипотеки, еще рост ставки рефинансирования ЦБ на 0,25 процентного пункта – до 8,25%.

В итоге после Сбербанка за последние три месяца повысили ставки еще 26 банков, подсчитывают в АИЖК. При этом форма удорожания ипотеки была разная: где-то ставки увеличили напрямую, где-то отменили специальные и  акционные программы, где-то ужесточили условия андеррайтинга, что сдвинуло средние ставки к верхней границе действующего коридора.

Новогодний подарок

На фоне общего удорожания ипотеки в конце года ряд игроков рынка преподнесли потенциальным заемщикам приятный сюрприз.

Второй по величине в России розничный банк «ВТБ 24» с 1 декабря снизил процентные ставки в московском регионе по ипотеке в рублях с первоначальным взносом от 10 до 60% по всем срокам кредитования – это один из самых востребованных видов заимствования на жилье. Ставки банка были снижены до 0,5 процентного пункта (в зависимости от размера первоначального взноса).

1. По словам Сероштана, такое решение обусловлено желанием сделать ипотеку доступнее в самом массовом сегменте спроса, который предполагает достаточно большие сроки кредитования и невысокий первоначальный взнос.
2. «Московский регион – наш первый шаг, мы рассчитываем, что наши клиенты это оценят, и мы распространим опыт акции в московском регионе на остальные регионы», — подчеркивает он.
3. Озеров также рассказывает о декабрьских акциях DeltaCredit по снижению ставок: «В декабре мы были одним из немногих банков, кто проводил акции по снижению процентных ставок».
4. В частности, с 16 ноября до 31 декабря DeltaCredit снизил ставки по рублевым продуктам на 0,5 процентного пункта для основных категорий клиентов.

Но в целом, по словам Таубкиной из «Независимого бюро ипотечного кредитования», в последний месяц текущего года традиционных предновогодних акций, проводимых банками, мало. При этом те, кто привлекает заемщиков скидочными мероприятиями, выдвигают обязательное условие – необходимо не только получить одобрение по кредиту, но и выйти на сделку. 

• В основном банки сейчас готовы давать скидку с процентной ставки, а также оперативно рассматривать заявки (за 1-2 дня), добавляет собеседница агентства.
• Снижение рисков
• Глава «Национального бюро кредитных историй» Викулин, например, говорит о практически полном отсутствии таких кредитов в портфелях банков.
• «Выдача этого вида кредитов практически остановилась, несмотря на то что ставки по валютной ипотеке сейчас ниже 10%», — соглашается с ним Любимцева.

Еще одной тенденцией уходящего года стало снижение доли валютных кредитов в ипотечных портфелях российских банков.

Всего, по данным Банка России, за 9 месяцев 2012 года в России было выдано 1,189 тысячи кредитов в иностранной валюте на сумму 9,494 миллиарда рублей, что составляет 0,25% от общего количества и 1,36% от общего объема выданных за этот период ипотечных кредитов. По сравнению с аналогичным периодом 2011 года, эти показатели упали на 49% и на 38% соответственно, указывает Любимцева.

Между тем, еще в 2008 году в валюте выдавалось 5% от общего количества и 14,5% от общего объема ипотечных кредитов, а в 2006 году доля валютных кредитов составляла около 32%, напоминает руководитель аналитического отдела АИЖК.

Одновременно Викулин указывает на общее улучшение качества ипотечных портфелей банков.

«В любом виде кредитования опасность может представлять не рост числа заемщиков, а легкомысленный подход некоторых кредиторов к оценке рисков. К счастью, мы видим, что российские банки ответственно относятся к формированию своих кредитных портфелей. Также отмечу, что, по нашим данным, российские заемщики являются одними из самых обязательных в мире», — констатирует он.

1. Ставки ипотечного кредита. Инфографика >>>
2. По оценке эксперта, большинство крупных банков в РФ использует самые современные инструменты управления рисками.
3. Прогноз-2013

«Поэтому появление новых заемщиков в ипотечном кредитовании в сегодняшних условиях – скорее благо, чем повод для беспокойства за качественные показатели», — считает Викулин.Гендиректор АИЖК Александр Семеняка ждет, что общий тренд на повышение ставок по ипотеке в 2013 году сохранится, но при этом отдельные банки будут несколько снижать свои ставки, чтобы увеличить свою долю на рынке.

• В целом, по прогнозам АИЖК, в следующем году рублевая ипотека может подорожать до 13,5% годовых.
• Чуть оптимистичнее ожидания DeltaCredit: с учетом динамики рынка – рост на 0,1 процентного пункта в квартал – аналитики банка полагают, что в 2013 году ипотечные ставки вырастут «всего» до 12,8-13%.
• «Нужно учитывать, что все основные игроки уже подняли свои ставки», — аргументирует Озеров.
• По мнению Тер-Аристокесянца, в среднем ставки вряд ли превысят «запретительную» отметку в 13,5-14%.
• «Если говорить о предельных ставках, то полагаем, что для ипотеки это уровень около 15% при относительно стабильной ситуации на рынке жилья — это тот рубеж, при котором рынок уже не сможет развиваться теми темпами, которые мы видим сейчас», – продолжает разговор о «запретительных» ставках Сероштан.
• А вот эксперт по загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Ксения Кастова «пограничной» отметкой считает ставку в 14%.

«Это некий рубеж, как материальный, так и психологический, после которого ипотеку берут очень плохо. Если в прошлом году ипотеку на коттеджи и дорогие таунхаусы стоимостью 15 миллионов рублей брал каждый пятый, то ставку в 13,5-14% восприняли негативно, и сейчас только каждый десятый решается на ипотечный заем», – рассказывает она.

Впрочем, у экспертов есть и альтернативный взгляд на уровень стоимости ипотеки, который может развернуть растущий ипотечный рынок в другую сторону.

«Вообще «запретительная» ставка — абстрактное понятие. Поскольку жилье дорожает, то его покупают и при высоких ставках по ипотеке. Кроме того, чем выше инфляция, тем больше стимулов купить в долг, а отдавать непрерывно обесценивающимися деньгами», — настаивает, в частности, генеральный директор экономико-правовой школы ФБК Сергей Пятенко.

1. По мнению собеседника РИА Новости, реальная «запретительная» ставка по ипотеке должна быть в 3-4 раза выше инфляции.
2. «Например, если в следующем году инфляция будет на уровне 7%, то «запретительная» ставка будет примерно на уровне 20% годовых», – резюмирует аналитик.

Ипотечное кредитование в 2012 году: прирастаем новостройками

Условия использования и ограничение ответственности

Все материалы сайта являются интеллектуальной собственностью АО «Эксперт РА» (кроме случаев, когда прямо указано другое авторство) и охраняются законом.

Представленная информация предназначена для использования исключительно в ознакомительных целях.

Никакие из материалов сайта не должны копироваться, воспроизводиться, переиздаваться, использоваться, размещаться, передаваться или распространяться любым способом и в любой форме без предварительного письменного согласия со стороны Агентства и ссылки на источник www.raexpert.ru. Использование информации в нарушение указанных требований запрещено.

Агентство не несет ответственности за перепечатку материалов Агентства третьими лицами, в том числе за искажения, несоответствия и интерпретации таких материалов.

Рейтинговые оценки, обзоры, исследования и иные публикации, размещенные на сайте, выражают мнение АО «Эксперт РА» и не являются установлением фактов или рекомендаций покупать, держать или продавать те или иные ценные бумаги или активы, принимать инвестиционные решения.

Агентство не принимает на себя никакой ответственности в связи с любыми последствиями, интерпретациями, выводами, рекомендациями и иными действиями, прямо или косвенно связанными с рейтинговой оценкой, совершенными Агентством рейтинговыми действиями, а также выводами и заключениями, содержащимися в рейтинговом отчете и пресс-релизах, исследованиях, обзорах и иных публикациях, выпущенных Агентством, или отсутствием всего перечисленного.

Агентство не несет ответственности и не имеет прямых или косвенных обязательств в связи с любыми возможными или возникшими потерями или убытками любого характера, связанными с содержанием сайта и с использованием материалов и информации, представленных на сайте, в том числе прямо или косвенно связанных с рейтинговой оценкой, независимо от того, что именно привело к потерям или убыткам.

Никакие материалы, отчеты, исследования, информация или разъяснения, размещенные на сайте, не могут в каком бы то ни было отношении служить заменой иных проверок и процедур, которые должны быть выполнены при принятии решений, равно как и заменять суждения, которые должны быть выработаны относительно вопросов, представляющих интерес для посетителей сайта. Никто не должен действовать на основании таких материалов, отчетов, исследований, информации или разъяснений, которые могут предоставляться Агентством в связи с ознакомлением с указанными материалами, отчетами, исследованиями, информацией, разъяснениями в каких бы то ни было целях.

На сайте могут быть предоставлены ссылки на сайты третьих лиц. Они предоставляются исключительно для удобства посетителей сайта. В случае перехода по этим ссылкам, Вы покидаете сайт Агентства.

АО «Эксперт РА» не просматривает сайты третьих лиц, не несет ответственности за эти сайты и любую информацию, представленную на этих сайтах, не контролирует и не отвечает за материалы и информацию, содержащихся на сайтах третьих лиц, в том числе не отвечает за их достоверность.

Единственным источником, отражающим реальное состояние рейтинговой оценки, является официальный сайт АО «Эксперт РА» www.raexpert.ru.

АО «Эксперт РА» оставляет за собой право вносить изменения в информационные материалы сайта в любой момент и без уведомления третьих лиц. При этом Агентство не несет никаких обязательств по обновлению сайта и материалов, представленных на сайте.

Анализ развития ипотечного кредитования в России

Дарбека, Е. М. Анализ развития ипотечного кредитования в России / Е. М. Дарбека, Ю. В. Шушунова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2018. — № 14 (200). — С. 178-181. — URL: https://moluch.ru/archive/200/49295/ (дата обращения: 02.07.2021).



На протяжении всей человеческой истории существовала острая необходимость в приобретении собственного жилья.

Наряду с этим стали вырабатываться более высокие требования общества к собственному имуществу, и вследствие чего возникла проблема улучшения жилищных условий, решение которой, как правило, осложнялось отсутствием необходимого источника финансирования.

Таким образом зародился ипотечный кредит, который позднее получил широкое распространение во всем мире, и в нашей стране также является весьма актуальным.

В первом полугодии 2017 года для рынка ипотечного жилищного кредитования в России были характерны следующие тенденции.

Во-первых, продолжается сокращение числа банков, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, на фоне уменьшения количества действующих кредитных организаций.

По состоянию на 1 июля 2017 года число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования сократилось по сравнению с аналогичным периодом 2016 года на 76 кредитных организаций и составило 423 участника.

[1] В первом полугодии 2015 году также наблюдалось сокращение на 63 кредитные организации по сравнению с 2014 годом. Их количество на 1 июля 2015 года составило 572. [2]

Таблица 1

Число кредитных организаций, предоставляющих ипотечное жилищное кредитование [3]

Показатель (на 1 июля)	2014	2015	2016	2017
Число кредитных организаций, предоставляющих ИЖК, шт.	635	572	499	423
Темп прироста, %	—	-9,92	-12,76	-15,23

Во-вторых, наблюдается увеличение объема предоставленных ипотечных жилищных кредитов. Объем ипотечного жилищного кредитования по итогам первого полугодия 2017 года вырос на 16,26 % по сравнению с первым полугодием 2016 года, превысив показатель соответствующего периода рекордного 2014 года.

В первом полугодии 2017 года кредитными организациями было предоставлено 423486 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 773,0 млрд. рублей. Их доля в общем объеме кредитов, предоставленных физическим лицам, составила 19,5 %. На 1 июля 2015 года было предоставлено 280 489 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 460,7 млрд. рублей.

Их доля в общем объеме кредитования сократилась на 0,2 % по сравнению с 2014 годом и составила 18,3 %.

Таблица 2

Динамика объема ипотечного жилищного кредитования [3]

Показатель (на 1 июля)	2014	2015	2016	2017
Объем ИЖК, шт.	448577	280489	390109	423486
Темп прироста, %	—	-37,47	39,08	8,56
Объем ИЖК, млрд. руб.	769,7	460,7	664,9	773
Темп прироста, %	—	-40,15	44,32	16,26

Период 2014–2015 гг. стал серьезной проверкой для отечественного банковского сегмента.

С началом экономического кризиса данный инструмент стал менее доступным — произошло значительное повышение ставок, что увеличило стоимость заемных средств.

Общий рост геополитической напряженности, понижение кредитных рейтингов, ослабление национальной валюты, санкции против крупнейших российских банков снизили возможности для внешнего фондирования банков.

В-третьих, продолжается рост доли ипотечных жилищных кредитов, предоставляемых в рублях. В первом полугодии 2017 года было выдано 423 482 ипотечных кредитов в рублях на сумму 772,7 млрд руб., что составляет 99,96 % от общего объема.

Количество предоставленных ипотечных кредитов в рублях в 2017 году возросло по сравнению с аналогичным периодом 2016 года на 8,6 %. При этом количество кредитов в иностранной валюте уменьшилось в 6 раз — до 4 кредитов.

В первом полугодии 2015 года было выдано 280 434 ипотечных жилищных кредитов в рублях на сумму 459,0 млрд. рублей, что составляет 99,6 % от общего объема.

Количество предоставленных ИЖК в рублях уменьшилось по сравнению с первым полугодием 2014 года в 1,6 раза при сокращении объема кредитования в 1,7 раза. В то же время количество кредитов в иностранной валюте уменьшилось в 7,5 раз.

Таблица 3

Объем ипотечного жилищного кредитования врублях ииностранной валюте [3]

Показатель (на 1 июля)	2014	2015	2016	2017
Объем ИЖК в рублях, шт.	448163	280440	390085	423482
Темп прироста, %	—	-37,42	39,10	8,56
Объем ИЖК в рублях, млрд. руб.	766	459	664,2	772,7
Темп прироста, %	—	-40,08	44,71	16,34
Объем ИЖК в ин. валюте, шт.	414	54	24	4
Темп прироста, %	-86,96	-55,56	-83,33
Объем ИЖК в ин. валюте, млрд. руб.	3,7	1,7	0,7	0,3
Темп прироста, %	—	-54,05	-58,82	-57,14

В-четвертых, в 2017 году увеличилась просроченная задолженность в рублях по отношению к 2016 году на 12,8 %, составив 4316,3 млрд. руб. При этом задолженность в иностранной валюте сократилась на 42 % и составила 54,6 млрд. руб.

В предшествующем 2016 году задолженность в рублях выросла на 17 % и составила 4087,5 млрд. руб., задолженность в иностранной валюте снизилась на 18,7 % и составила 94,1 млрд. руб.

В 2015 году по состоянию на 1 июля наблюдалось увеличение задолженности по ипотечным жилищным кредитам в рублях на 18,9 % и на 15,4 % в иностранной валюте, которая составила 3492,7 и 115,7 млрд. рублей соответственно.

На современном этапе эксперты выделяют ряд причин, которые приводят к росту задолженности по ипотечному жилищному кредитованию.

Во-первых, это существенное снижение платежеспособности и благосостояния граждан, которые, с одной стороны, не могут вовремя оплачивать платежи по ранее взятым кредитам, а с другой, предпочитают ипотечным жилищным кредитам альтернативные вложения с большей финансовой отдачей.

Во-вторых, наличие монопольных операторов на рынке ипотеки и, как следствие, недоступная большинству заемщиков завышенная стоимость конечного ипотечного продукта (включая все страховки, комиссии и прочие платежи). В-третьих, недостаток доступных социальных ипотечных программ с государственной поддержкой, которые бы реально работали. [3,209]

В-пятых, в 2017 году наблюдается значительное снижение процентных ставок по ипотеке в рублях и иностранной валюте, а также увеличение сроков кредитования.

Так в первом полугодии 2017 года срок предоставления ипотечных жилищных кредитов в рублях увеличился на 4 месяца по сравнению с первым полугодием 2016 года и составил 15,5 года.

За аналогичный период 2016 года данный показатель вырос на 9 месяцев по сравнению с первым полугодием 2015 года и составил 15,2 года.

Средний срок ипотечного жилищного кредитования в иностранной валюте увеличился в 2017 году на 11 месяцев и составил 4,3 года, а в 2016 году, наоборот, наблюдалось снижение этого показателя на 10 месяцев до 3,4 года. При этом средневзвешенные процентные ставки за 2017 год существенно снизились: в рублях — на 1,23 %, составив 11,50 %; в иностранной валюте — на 1,40 % до 6,75 %. Такая же тенденция наблюдалась и в первом полугодии 2016 года.

Снижение ключевой ставки Банка России до 9,00 % в июне 2017 года, а также снижении инфляции способствовало уменьшению средневзвешенной процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам.

Как следствие, с июня 2016 года по июнь 2017 года значение ставки снизилось с 12,73 % до 11,5 % и достигло своего минимума. Благодаря такому снижению в результате в России начал восстанавливаться спрос и доступность жилья.

Банки выдали за семь месяцев 2017 года рекордное количество жилищных кредитов.

Таблица 4

Показатели ипотечного жилищного кредитования иключевая ставка Банка России [4]

Показатель (на 1 июля)	2015	2016	2017
Срок ИЖК в рублях, лет	14,4	15,2	15,5
Срок ИЖК в ин. валюте, лет	4,2	3,4	4,3
Процентная ставка по ИЖК в рублях, %	14,04	12,73	11,5
Процентная ставка по ИЖК в ин. валюте, %	10,17	8,15	6,75
Ключевая ставка Банка России, %	11,5	10,5	9,00

В-шестых, как ни казалось бы это странным, но на фоне увеличения просроченной задолженности на протяжении всего периода 2015–2017 гг. наблюдается увеличение объема досрочно погашенных ипотечных жилищных кредитов. В первом полугодии 2017 года досрочно погашено ИЖК на сумму 347,3 млрд. руб.

, что на 16,1 % больше аналогичного периода 2016 года. В 2016 году данный показатель вырос по сравнению с предыдущим 2015 годом на 35,8 % и составил 299,9 млрд. рублей. В первом полугодии 2015 года досрочно погашено ипотечных жилищных кредитов на сумму 220,8 млрд. руб.

, что на 12 % больше показателя 2014 года.

То есть, можно отметить, что даже кризис не смог изменить типичное поведение ипотечного заемщика. Ипотека в среднем берется на 15 лет, а по факту обычно гасится за 7 лет. Около трети поступающих ежемесячных платежей зачисляются в графу «досрочное погашение».

Неготовность долго тянуть кредитное бремя также объясняется и менталитетом российского добросовестного ипотечного должника. Россияне, в отличие от европейцев и американцев, не любят жить в долг.

Так, компания «НДВ-Недвижимость» провела опрос среди обслуживаемых заемщиков.

Выяснилось, что почти половина опрошенных (49 %) согласны перейти на режим жесткой экономии, лишь бы распрощаться с долгом досрочно. [5]

• Таким образом, в развитии ипотечного кредитования в настоящее время наблюдаются следующие тенденции:
• ‒ сокращение числа банков, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты;
• ‒ увеличение объема предоставленных ипотечных жилищных кредитов;
• ‒ рост доли ипотечных жилищных кредитов, предоставляемых в рублях;
• ‒ увеличение просроченной задолженности в рублях и сокращение задолженности в иностранной валюте;
• ‒ снижение процентных ставок по ипотеке в рублях и иностранной валюте, а также увеличение сроков кредитования;
• ‒ увеличение объема досрочно погашенных ипотечных жилищных кредитов.

Ипотечное кредитование остается востребованным банковским продуктом со стороны населения даже в условиях объективно сложной экономической ситуации и сокращения реальных доходов населения. [6,20] В настоящее время наблюдается стабильный рост спроса на ипотечное жилищное кредитование. Главной причиной этому стало снижение ипотечных процентных ставок.

Литература: