Ипотечная активность на вторичном рынке стремится к нулю

2020-12-09T03:57:21+10:00 2020-12-09T03:57:21+10:00 2020-12-09T03:57:21+10:00

Российский рынок ипотечного кредитования переживает «большой взрыв». Несмотря на рекордное с 1998 г. крушение реальных располагаемых доходов, граждане РФ набирают кредиты со скоростью, которой статистика не фиксировала ни разу в истории.

С начала года банки выдали населению 3,2 трлн руб. ипотечных займов, следует из статистики ЦБ: в октябре объемы выдачи превысили прошлогодние на 101%, в сентябре – на 110%. И хотя около половины этой суммы приходится на рефинансирование и компенсируется погашением старой ипотеки, чистый прирост ипотечного портфеля банков остается двузначным и ускоряется.

В сентябре он составил 18% год к году, октябре – 22%, а накопленным итогом за 10 месяцев достиг 1,4 трлн руб.

В Приморье по итогам девяти месяцев 2020 г. объем выдачи ипотеки составил 40,3 млрд руб., что на 13% больше показателя за весь прошлый год. В том числе в 1,7 раза, или до 13,8 млрд руб., вырос объем выдачи ипотеки участникам долевого строительства.

Самый низкий спрос на ипотеку наблюдался традиционно в январе – 2,8 млрд руб., а также в апреле и мае – 3,8 и 3,4 млрд руб. соответственно. В последние месяцы весны активность участников рынка сократилась из-за возросшей экономической неопределенности и карантинных мер на фоне пандемии, которые затруднили процесс осмотра недвижимости и заключения договоров с банками.

«Рынок ипотеки в Дальневосточном федеральном округе в целом опережает общие показатели по стране: по России за 7 месяцев 2020 г. прирост ипотечного кредитования составил 11%, в ДФО – 22%. Это очень большой прирост», – обозначил замруководителя Аналитического центра «ДОМ.РФ» Юрий Ачкасов.

Тревожная ситуация

Бум на рынке недвижимости начинает беспокоить Банк России. «Уже виден рост цен на жилье на первичном рынке, который опережает и инфляцию, и рост доходов населения.

В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку», – отметила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина на пленарном заседании Государственной думы.

В своем выступлении она даже признала, что своевременное завершение антикризисной программы льготной ипотеки позволит избежать формирования пузырей.

Фактически сценариев, связанных с ипотекой, которые могли бы угрожать нашей финансовой системе, не так уж много. Наиболее опасный для банков вариант – массовый рост невозвратной задолженности по ипотеке. Резкий рост цен на жилье и рост ипотеки тревожит в сочетании с отсутствием роста доходов населения. И этот пузырь все надувается.

Как уверяют эксперты, во Владивостоке наиболее дешевое и востребованное на рынке недвижимости жилье стандарт-класса было расхватано еще в начале 2020 г.

Сегодня спрос пошел и на комфорт-класс, и на бизнес, а также «премиальное» жилье.

Риелторы и застройщики отмечают, что активность потребителя высока не просто потому, что они вдруг очнулись после карантинных месяцев, – на рынок их гонит осознанная ими выгода.

Ирина Рыбачок, ипотечный брокер агентства недвижимости «Титул ДВ», считает, что рост спроса на приобретение жилых квадратов опирается не только на стремление людей спасти свои деньги в условиях экономического кризиса и всеобщей неопределенности: «Своих средств на покупку жилья у рядовых покупателей уже давно не хватает, и большинство сделок проходит с привлечением заемных денег и ипотечного кредитования. Сам по себе рост цен «квадрата» закономерно вовлекает покупателей в «ипотечную кабалу». Но эта «кабала» становится просто приятной, когда ставка ипотечного кредита оказывается символической – ниже роста цен на жилье и ниже реальной и даже официальной инфляции. В этом случае уже и цена «квадрата» не так страшна, как ее малюют застройщики».

Дальневосточный «квадрат»

Лучшее применение денег – немедленно что-то покупать, пока их ценность в «зените», считает Владимир Шестаков, коммерческий директор «Титул ДВ»: «Всем, конечно, должно быть понятно, и можно не убеждать, что хранить деньги на бездоходных вкладах в банках, когда деньги на них теряют свою покупательную способность, нет никакого здравого смысла. Тем более что в последнее время ставки по вкладам просто «зарезаны», и такое хранение денег мало чем отличается от хранения под матрасом.

Наверное, еще сохраняются наивные приморские покупатели, которые надеются, что «квадрат» жилья внезапно одумается и начнет дешеветь под их скромные накопления. А он, вредный, почему-то не одумывается и продолжает расти.

Можно прикинуть. Всего лишь в 2005 г. средняя цена «квадрата» во Владивостоке была около 25 тыс. рублей. Сегодня она перевалила за 100 тыс. Рост минимум в 4 раза. Это притом, что валюта-американка за это же время подорожала лишь в три раза, а картошка во владивостокской рознице – в 5–7,5 раза.

Можно предположить, что доллар на депозите в банке мог дать за эти 15 лет выгоду, превышающую покупку квартиры. Однако, если все это время купленная тогда квартира сдавалась в аренду, то она, конечно же, лучше сохранила деньги собственника, чем это мог бы сделать «американский рубль» на депозите.

Или другой пример. Еще пять лет назад в Приморье строители по программе «Доступное жилье для жителей России» брались строить «квадрат» за 35 тыс. рублей, а сегодня на 4-й квартал 2020 г.

Минстрой РФ вывел на приморский рынок рыночную цену «квадрата» нового жилья в 88 133 руб., и наш новострой стал самым дорогим на Дальнем Востоке.

При этом только за шесть последних месяцев официально-рыночный «дальневосточный квадрат» подорожал на 35%!

То есть те немногие приморцы, которые успели купить «доступное жилье», теперь могут потирать руки: приобретенные ими квартиры формально минимум уже в два раза дороже, чем были изначально, а реально – в три раза и больше».

Острая проблема Владивостока

Как отмечают многие финэксперты, сегодня государство не озабочено спасением дешевеющих вкладов в банках. А потому чуть ли не самым экономически грамотным для мелкого инвестора вкладом можно считать покупку жилплощади.

«Я вполне допускаю, что по каким-то моделям, по которым осуществляют расчеты в ЦБ, они уже видят, что если ничего не менять, то приближается обрушение пузыря, в том числе потому, что у нас шестой год снижаются реальные доходы населения независимо от всякого коронавируса.

И если снижается платежеспособный спрос, то вся застройка по чрезвычайно завышенным ценам, по чрезвычайно завышенным тарифам и процентным ставкам – все это, конечно, упирается в потолок платежеспособного спроса, – уверен экономист, экс-зампред Счетной палаты РФ Юрий Болдырев.

– Но для того, чтобы это исправить, нужно говорить не только о льготной ипотеке, нужно говорить о том, что нужно запустить национальную производительную экономику, а не финансово-спекулятивную».

Рост цен на жилье сам по себе неопасен. Опасно то, что он формируется в основном на заемные деньги. При этом основным залогом является сама купленная по ипотеке недвижимость (а некоторые заемщики и вовсе берут потребительский кредит на первоначальный взнос). Это сочетание – верный путь к массовым дефолтам.

А если учесть высокий риск очередного витка спада российской экономики, связанного с риском локдаунов из-за всплеска заболеваемости коронавирусом, то становится ясно, что рынок ипотеки давно пора охладить. Как минимум ростом размера первоначального взноса.

Марина Соколова, экономист, директор приморского филиала РАНХиГС, считает, что о льготной ставке по ипотечным кредитам как о факторе, повышающем доступность жилья, можно говорить только в случае соответствия уровня спроса и уровня ввода необходимых этому спросу квадратных метров.

А он в Приморье, будем честны, хромает: «В Приморском крае, в частности во Владивостоке, основная доля населения имеет достаток средний и ниже среднего, соответственно, доступность жилья для населения будет определяться ускоренной динамикой ввода жилья в сегменте эконом и, скажем, «более скромный»-эконом.

Тогда можно говорить о льготной ставке и вводе жилья как о факторах, повышающих доступность».

По экспертным оценкам Приморского филиала РАНХиГС, превалирующая доля строительства жилья в регионе, во Владивостоке в частности, осуществляется в сегменте премиум-класса.

Марина Соколова: «Спрос на такое жилье будет только с довольно узкого сегмента населения Владивостока. Поэтому, говоря о массовой скупке жилья, надо понимать, в каком сегменте она складывается.

Если в сегменте жилья экономкласса, который имеет сравнительно низкую динамику, то она, конечно же, будет являться одним из факторов роста цен на недвижимость на рынке новостроя.

Одним из факторов, но не основным.

Второй фактор роста цен – это сама льготная ставка ипотеки, которая вообще представляет собой очень хороший инструмент, жаль, не всем доступный. Однако введение льготной ставки скоррелировало с ростом цен на вторичное жилье и новострои. Полагаю, не случайно.

К числу других факторов, приводящих к росту стоимости квадратного метра, относится и ценовой. Не будем забывать, что 2020 г. характеризовался минимум двумя скачками роста стоимости доллара по отношению к рублю, и ввиду того, что многие строительные материалы закупаются за рубежом, это сказывается на окончательной стоимости квадратного метра.

В целом ситуация такая: есть объективные и субъективные факторы, которые определяют рост цен на недвижимость, и их действие в нашем понимании пока не дает возможности говорить об увеличении доступности жилья в Приморье, в частности – в его столице. Во Владивостоке эта проблема стоит наиболее остро».

За горами ли «американский сюжет»?

Малый первоначальный взнос по ипотечному кредиту очень привлекателен для покупателей, однако создает риски для банков и их клиентов. Так, при падении рынка недвижимости на больший процент, чем процент первоначального взноса, и при дефолте заемщика соответственно, реализация изъятой залоговой недвижимости не покроет долга заемщика перед кредитной организацией.

Сергей Хестанов, экономист, доцент РАНХиГС: «В такой ситуации оказались многие валютные ипотечники в 2009–2010 гг. Но их было радикально меньше, чем получателей льготной ипотеки. Как правило, это были относительно состоятельные жители крупных городов. Сейчас же социальная база получателей льготной ипотеки намного шире.

Потенциал возможного падения цены оценить несложно: и в США, и в России рынок недвижимости в 2008 г. падал примерно на 30% (в национальных валютах, в долларах российский рынок упал примерно втрое).

Это падение существенно больше, чем первоначальный взнос по льготной ипотеке. А значит, в случае падения рынка и дефолта заемщика в зону риска попадает и сам заемщик, и банк, который выдал кредит.

К сожалению, наблюдается сильная корреляция между спадом в экономике, падением реальных доходов граждан, дефолтами по кредитам и падением рынка недвижимости. Если происходит достаточно глубокий спад экономики, то не заставят себя долго ждать все другие перечисленные выше явления.

Одно хорошо – рынок недвижимости очень консервативен. Сильные ценовые движения на нем происходят не сразу. Собственники недвижимости неохотно примиряются с падением стоимости своего актива. И в далеком 1998-м, и в 2008-м проходило от года до двух, прежде чем продавцы примирялись с тем, что старые цены вернутся отнюдь не скоро. И только после принятия новой реальности цены серьезно падали.

Поэтому у регулятора еще есть время если не на полное предотвращение ипотечного кризиса, то как минимум на его смягчение. Для этого нужно повысить требования по первому взносу до 30–40% и жестко контролировать, чтобы первый взнос не вносился за счет ранее взятого кредита. Предотвратить ипотечный кризис куда менее болезненно, чем бороться с его последствиями».

В целом эксперты сходятся во мнении, что формирование пузыря на рынке недвижимости России в ближайшем будущем маловероятно. Ресурсы государственной поддержки настолько велики, что при грамотном и своевременном включении таковых реально защитить не только банковский и строительный сектор, но и покупателей.

«Мы не ожидаем перелома тренда к росту цен на новостройки, но в следующем году темпы их повышения замедлятся. Перегрев рынка недвижимости возможен при сохранении высоких темпов роста ипотеки после 2021 г.

при одновременно слабом восстановлении доходов населения.

Однако нарастание рисков с высокой вероятностью будет купировано Банком России», – пишут аналитики агентства «Национальные кредитные рейтинги» в исследовании «Ипотечный забег».

По мнению Марины Соколовой, ситуация с возможностью оплачивать ипотечные кредиты в будущем позитивнее, чем настоящая ситуация с доступностью жилплощади.

«Связано это с тем, что банки, предлагающие данный льготный ипотечный продукт, включают в него страховую линейку, которая защищает заемщика от риска потери работы, здоровья и жизни.

Поэтому страховые программы, которые существуют в банках, конечно же, помогают людям чувствовать себя увереннее. Здесь обстановка более подстрахованная, нежели ситуация с доступностью жилья», – сказала экономист.

КОММЕНТАРИИ

Наталия Пырьева, аналитик ГК «ФИНАМ»: «Я не думаю, что на данный момент есть предпосылки для возникновения ипотечного кризиса в России, который можно было бы сопоставить с кризисом в США в 2007–2008 гг.

Несмотря на то, что на рынке недвижимости действительно возник ажиотажный спрос, причиной этого послужила не только программа доступной ипотеки, но и отложенный спрос, который сформировался во время карантина, а также нестабильная экономическая ситуация в стране.

Стоит также отметить, что на данный момент банки заметно ужесточили систему оценки кредитоспособности, опасаясь ухудшения качества кредитных портфелей и роста просроченной задолженности.

На данный момент кредитные организации отказывают потенциальным заемщикам, если те вносят первоначальный взнос за счет, например, средств материнского капитала, что специалисты определяют как один из признаков низкой платежеспособности клиента, а также отслеживают наличие у потенциального заемщика прочих кредитов.

В среднесрочной перспективе мы ожидаем снижения ажиотажа на рынке недвижимости. Вероятно, большинство россиян уже осуществили приобретение тех объектов недвижимости, в которых они были заинтересованы, по адекватным рыночным ценам.

А те, кто не успел этого сделать, вероятно, захотят подождать снижения цен, поскольку ажиотажный спрос существенно возвысил ценник за квадратный метр.

Дополнительным фактором, который остудит чрезмерный спрос, является некоторое укрепление рубля, а также отсутствие «второй волны» локдаунов».

Валерий Пивень, директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА: «Говорить о надувании пузыря пока рано, хотя относительно низкие ставки и являлись одним из факторов роста рынка в обеих странах.

В России относительно низкий уровень проникновения ипотеки и в целом естественный спрос на жилье со стороны населения вполне оправдан.

В то же время в США рост цен в конце концов стал определяться спекулятивным интересом покупателей.

Также надо учесть, что уровень закредитованности ипотечных заемщиков в России ниже, чем был свойственен заемщикам США в момент начала кризиса.

Кроме того, в основе ипотечного кризиса США лежало активное использование инструментов секьюритизации, которая привела к искажению оценок рисков ипотечного кредитования и стала фактором того, что банки были готовы выдавать кредиты даже самым неблагополучным заемщикам».

Екатерина Щурихина, младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА»: «Ипотечный кризис в России по сценарию кризиса в США в 2007–2008 гг. вряд ли возможен в ближайшие годы.

В США в течение длительного времени был бум выдач ипотечных кредитов заемщикам с сомнительной платежеспособностью, при этом качество таких ссуд оценивалось как высокое, что не соответствовало реальному уровню кредитоспособности заемщиков.

Рейтинговые агентства присваивали наивысшие рейтинги кредитоспособности облигациям, обеспеченным ипотечными закладными, денежный поток по которым нельзя было назвать устойчивым из-за низкого качества значительной части клиентской базы.

Таким образом, объем активов, завязанных на состояние ипотечного рынка, в экономике США постоянно рос. В итоге в условиях кризиса, когда заемщики перестали платить по кредитам, финансовая система оказалась близка к краху.

Однако в России такой эффект домино маловероятен: для нашей экономики характерна невысокая доля задолженности по ипотеке в ВВП – 6–7%, при этом рынок ипотечной секьюритизации пока не слишком развит.

Кроме того, банки существенно не смягчали требования к оценке кредитоспособности ипотечных заемщиков».

Ипотечный пузырь 2021: быть или не быть

Как ранее мы писали в наших статье:  Опасения не оправдались – льготная ипотека продлевается до июля 2021 года, льготная ипотечная программа по указу президента продлевается до середины 2021 года. Глава Центрального Банка  Российской Федерации официально заявила о том, что в том случае, если она не будет завершена вовремя, на ипотечном рынке образуется пузырь.

Эльвира Набиуллина отметила, что субсидирование ставок отрицательно сказывается на стоимости жилья (об этом же мы писали в нашей статьях Льготная ипотека 2021: стоит ожидать очередного повышения цен на недвижимость?, Ипотека 2020: выгодно ли брать сейчас или стоит подождать?) Подобного допускать нельзя, так как в первую очередь факт отразится на экономике. В данный момент ставка льготной ипотеки составляет рекордный минимум – 6,5%.

Цены на жилье на первичном рынке растут. Они опережают даже инфляцию, а не только темпы роста доходов населения. В итоге, жилье становится недоступным несмотря на действующую программу. Кроме того, за новым жильем происходит рост цен и на вторичном рынке.

Коротко о льготной ипотеке

Напомним, программу по ипотеке запустили весной.

Цель – помочь застройщикам и повысить доступность жилья для физических лиц. Согласно программе граждане могли взять ссуду в банке под ипотеку с первоначальным взносом в 15% (ранее – 20%).

Уже летом банковская статистика гласила о повышенном спросе на данный вид ипотечных кредитов. В общей сложности кредитование выросло на 14 % за все время действия программы.

Такая тенденция отрицательно сказалась на ценах на жилье. Застройщики отметили интерес потребителей и незамедлительно увеличили стоимость новостроек. Жилье вновь стало недоступным для большинства россиян.

Заместитель министра финансов еще ранее высказывался насчет выдачи кредитов по низким ставкам. Он выразил сомнение по поводу платежеспособности заемщиков и сказал о том, что даже если процентная ставка будет равна нулю, 60% россиян окажутся не способны платить по счетам вовремя.

Стоит отметить, что вторая волна коронавируса заставила банки внимательнее относиться к заемщикам. Их платежеспособность оценивается более критично, и в большинстве случаев граждане получают отказ в выдаче кредита по программе льготной ипотеки.

В Министерстве финансов также отметили и другую опасность продления действующей программы. Она должна оставаться именно антикризисной. В противном случае велик риск возникновения ситуации, которая произошла в Америке в 2008-ом году, а там, как известно, произошел взрыв ипотечного пузыря.

«Чтобы не допустить пирамиды для бюджета, программу по льготному кредитованию следует завершать, продлевать ее больше не имеет смысла,» – такого мнения придерживается заместитель министра финансов. Но он также отметил, что пока до кризиса на ипотечном рынке еще далеко.

Что спровоцирует появление ипотечного пузыря

Аналитик Мария Малюкова высказала мнение о том, что для возникновения ипотечного пузыря необходимы следующие условия:

• рост безработицы граждан;
• замедление развития экономики;
• падение реальных доходов населения.

Также она отметила, что пока первоначальный ипотечный взнос находится на уровне не ниже 15%, а банковский портфель не превышает 7% ВПП, риск возникновения пузыря в России отсутствует.

Таким образом, мнение о программе, продленной президентом, разделилось.

Действие антикризисной программы так или иначе повлияет на стоимость ипотеки. Низкие ставки выручили многих застройщиков. Так как спрос на жилье возрос, строительство стало развиваться.

Положительный эффект программы отмечен и среди заемщиков. Они стали чувствовать себя свободнее, так как регулярные расходы на обслуживание счетов сократилось.

Алина Розенцвет, генеральный директор Национального рейтингового агентства, считает, что даже после завершения программы эффект сохранится. Снижение первоначального взноса на ипотечное жилье позволило людям сэкономить средства.

Розенцвет также сделала прогноз на то, что после завершения программы банки повысят ставки незначительно, всего на 0,5-1,5 п.п. Льготная ипотека была выгодна банкам. Они выдавали кредиты и получали доход за счет собираемости выданных ссуд.

Отказ от программы отрицательно скажется на деятельности банков и застройщиков. Спрос на недвижимость вновь упадет. Поэтому лучше, если льготная ипотека продолжит свое существование.

Для того, чтобы не произошло кризиса после отказа от субсидирования, следует повысить уровень дохода населения, снизить уровень безработицы и быстрыми темпами развивать экономику. Только тогда, отмену программы не почувствуют на себе ни банки, ни застройщики, ни физические лица.

Представитель одного из крупнейшего банка России ВТБ также утверждает, что риск возникновения финансового пузыря на сегодняшний момент минимален. Такого же мнения придерживаются и остальные банки.

Программа под 6,5% – идеальна для создания благоприятных условий как для застройщиков, так и для банковской системы. Кроме того, она позволила решить жилищные проблемы миллионам семей.

Эльвира Набиуллина и ее сторонники скорее всего пессимистически отнеслись к льготной ипотеке. О финансовом пузыре на российском рынке речи не идет. Положительный эффект программы очевиден, но пока его, к сожалению, замечают не все.

Пора закрывать ипотеку – решили заемщики

В третьем квартале текущего года отмечен рекордный максимум досрочно закрытых кредитов по ипотеке. ЦБ отметил волну на фоне пандемии. Несмотря на экономический кризис в стране многие заемщики смогли погасить долговые обязательства.

Стремление физических лиц исполнить обязанность по кредитам эксперты объясняют тем, что клиенты в связи с ситуацией с коронавирусом снизили уровень потребления. Свободные деньги были направлены на погашение ипотечных кредитов. Кроме того, источниками досрочного погашения стали:

• государственные субсидии;
• новые кредиты с низкой процентной ставкой;
• личные накопления, образовавшиеся из-за отказа от путешествий, походов в развлекательные заведения и т.д.

А правда погасили кредиты?

Некоторые банки объясняют ситуацию с досрочным погашением тем, что граждане получили возможность рефинансировать кредиты.

Финансовые аналитики ожидают повышение показателей и в последнем квартале года. В это время работающие граждане получают годовые премии и другие бонусы за работу, хотя многие компании существенно урезали бюджеты на мотивационные отчисления в связи с коронавирусной пандемией и кризисом. Статистика показывает, что такая же ситуация отмечалась и раньше.

Тем не менее, часть ипотечных заемщиков оказалась неплатежеспособной. Особенно, уязвима та категория граждан, которая отказалась от добровольного страхования.

Мнение редакции:

Ипотечный пузырь будет потихоньку “надуваться”

независимо от продления ипотечной льготной программы, поскольку многие системообразующие банки в партнерстве с застройщиками запустили свои программы, которые позволяют брать “кредиты” по ставке от 0,1% годовых. Мы ожидаем продолжения такой тенденции, даже если отменят данную программу

Все прелести “льготы” – 6,5%

перекрылись ростом стоимости жилья, особенно по сегментам: в регионах до 6 млн рублей – это 80% жилья, в Москве до 12 млн рублей – также более 70% от всего жилья.

Рост стоимости вторичного жилья

был спровоцирован отчасти ростом спроса в целом на недвижимость (как более стабильного инструмента вложения денег с точки зрения обычного человека), а частично из-за девальвации рубля в период пандемии.

Однако рост на этот сегмент недвижимости был значительно меньше, чем на первичное, и ниже изменения курса рубля.

Покупать или нет

зависит от ситуации и ваших возможностей. Но главная рекомендация – рассчитывать на свои силы и брать либо уже готовое, либо очень высокой степени готовности новое жилье. В период коронакризиса многие стройки были “заморожены”, либо сроки по сдаче сдвинулись от полугода – до года (и это только пока).

Более подробно о наших рекомендациях – в статье Ипотека 2020: выгодно ли брать сейчас или стоит подождать?. 

На днях в прессе было опубликовано, что рост на жилье в 2020 году в России продолжается, в том числе, и на рынке московской недвижимости, включая вторичное жилье, поскольку здесь наблюдается определенный дефицит предложений.

Ожидается, что спрос на недвижимость в Москве и регионах сохранится и в следующем 2021 году, особенно в массовом сегменте, хотя и несколько снизится. При этом уже сейчас наблюдается снижение спроса на элитную недвижимость, что логично, поскольку она не попадает под программу льготной ипотеки.

Оставайтесь с нами – полезное и интересное на нашем информационно-аналитическом портале – обдуманное страхование!

Calmins.com ©

Источники: zen.yandex.ru; yandex.ru; finmarket.ru, rbc.ru, calmins.com.

Стоит ли брать ипотеку: сколько стоит ипотека в 2021 году (ставка)

Ипотека — большой и долгий кредит, поэтому вопрос о том, стоит ли его брать, часто стоит ребром. И если начинаешь считать переплату, то приходишь к выводу, что на деньги, отданные банку, можно в итоге купить еще одну квартиру. Но это не мешает тысячам гражданам ежедневно заключать ипотечные договора.

Разберемся, стоит ли брать ипотеку, ее объективные плюсы и минусы. Почему именно сейчас на рынке наблюдается самый благоприятный период для подачи заявки на жилищный кредит. Кроме того, Бробанк.ру сравнил ипотеку и аренду. Может лучше снимать и копить деньги на вкладе?

Сколько стоит ипотека

Прежде чем взять ипотечный кредит, заемщик должен сделать расчеты, чтобы понять, во сколько ему вообще обойдется квартира (будем рассматривать именно покупку квартиры в кредит).

Для примера не будем брать столичные цены. Возьмем средний российский миллионник, пусть желаемая для покупки квартира стоит 3,5 млн. рублей.

На март 2021 года зафиксированы такие средние ставки по ипотеке: 7,94% при покупке на вторичном рынке и 5,92% на первичном. Но тут нужно понимать, что низкая ставка на первичку обусловлена гос программой субсидирования, которая закончится в июле 2021 года.

Пусть наш потенциальный заемщик желает купить объект вторичного рынка, так как ставки на новостройки весьма плавающие. Вторичка же в плане условий более стабильная.

Что в итоге получается, если сделать расчет на кредитном калькуляторе:

• цена квартиры — 3,5 млн. рублей;
• первый взнос — 15%, это 525 000 рублей;
• в кредит у нас уйдет сумма 2 975 000;
• ставка — 7,94%;
• при сроке в 15 лет ежемесячный платеж — 28328, переплата — 2 124 000 рублей;
• если взять эту ипотеку на 20 лет, платеж составит 24 773 руб, а переплата — 2 970 000 руб.

Получается, что нашему потенциальному заемщику квартира при сроке в 15 лет обойдется в 2 124 000 + 3 500 000, то есть 5 624 000 руб. На переплату реально купить еще одну квартиру поскромнее.

Оформление ипотеки на большой срок всегда провоцирует огромную переплату. Но платежеспособность среднестатистического россиянина такова, что взять ипотеку на 5-10 лет по силам лишь малой части населения. Чаще всего фигурирует именно средний срок в 15-20 лет, при этом многие заключают договора и на 25. В целом банки позволяют выбрать срок до 30 лет.

Средний срок ипотеки по данным ЦБ РФ:

Сейчас самое благоприятное время на ипотеки

Если вы думаете о том, когда лучше оформлять ипотеку, то сейчас лучшее время для этого. Все дело в процентных ставках. Сейчас жилищные кредиты выдаются в среднем под 7,26% годовых. Если объективно — около 8%, так как в расчете средней ставки учитываются ссуды, полученные с применением программ субсидирования.

На значение ставки по ипотеке напрямую влияет ключевая ставка ЦБ РФ. Как только Центробанк ее меняет, рынок реагирует на это через 1-2 месяца. Снизилась ключевая — стоит ждать уменьшение и ставок по всем кредитам.

Динамика ключевой ставки:

• весна 2019 — 7,75%;
• октябрь 2019 — 7%;
• июнь 2020 — 5,5%;
• июль 2020 — резкое снижение до 4,5%;
• с августа 2020 по март 2021 — 4,25%.

В марте 2021 ЦБ РФ поднял ключевую ставку до 4,5%, в апреле — до 5%. Это значит, что вскоре ставки по ипотеке увеличатся примерно на 1%. В течение 3 лет по заявлению Эльвиры Набиуллиной ключевая ставка будет стабильно находиться в рамках 5-6%.

Можно прийти к выводу, что в течение следующих 3 лет ипотека однозначно подорожает на 1-2% по отношению к средней ставке на второй квартал 2021 года. То есть договора будут заключаться под 9-10%.

Сегодня на рынке наблюдается самая низкая ключевая ставка ЦБ РФ за все годы ее существования. Она даже ниже, чем в докризисный стабильный 2013 год (тогда она находилась на уровне 5,5%). Именно сейчас банки выдают самую выгодную ипотеку за все время.

Динамика ставок по ипотеке с 1 января 2018 года по 1 марта 2021 года:

Отслеживается явное падение ставки. Но из-за увеличения ключевой ставки с 4,25% до 5% уже совсем скоро банки на это отреагируют и поднимут цену ипотеки. И после, если ЦБ РФ согласно своим планам повысит ключевую ставку до 6%, повышения стоимости кредитов не избежать.

Для примера проанализируем, как подорожает ипотека при повышении ставки на 1%. Рассмотрим все ту же ипотеку выше с ценой квартиры 3,5 млн. При ставке 7,94% платеж составит 28 328, переплата — 2 124 000 рублей. При ставке 8,94% — 30 068 и 2 437 000. Разница в переплате — более 300 000.

Плюсы и минусы ипотеки

Можно сколько угодно говорить о минусах ипотечного кредита, но все они вряд ли перекроют важный плюс — для многих ипотека становится единственной возможностью обзавестись собственной крышей над головой.

Но о минусах все же скажем:

• огромная долговая нагрузка. Каждый месяц заемщику придется отдавать значительную долю своего дохода банку. Это серьезно ограничивает финансовые возможности на долгие годы;
• огромная переплата. При оформлении ипотеки на срок более 20 лет реально на сумму переплаты купить аналогичную квартиру;
• квартира находится под обременением, с ней ничего нельзя сделать до момента оплаты ссуды. Но в целом прямо минусом это назвать нельзя.

Информация Центрального Банка о среднем размере ежемесячного платежа по ипотеке в РФ:

То есть средний ипотечный заемщик отдает банку каждый месяц по 22 000 рублей. Но если разобраться, то сложно придется только в первые годы. После под влиянием инфляции доходы все равно будут расти, а платеж окажется все тем же. Под самый конец оплата вообще не будет вызывать сложностей.

Как сделать ипотеку более выгодной

Если вы решили оформить ипотеку, определили, что игра стоит свеч, обратите внимание на факторы, которые способствуют более выгодному заключению кредитного договора:

1. Обращайтесь в банк, через который получаете зарплату. Таким заемщикам ставки по ипотеке всегда снижаются примерно на 1%, а это весьма существенно.
2. Делайте максимально большой первоначальный взнос. Чем больше средств внесете, тем меньше сумма кредита, тем ниже переплата. Плюс многие банки снижают ставки за ПВ больше 30%.
3. Пользуйтесь действующими программами субсидирования. Например, по ипотеке с господдержкой можно купить новостройку за 6,5%, по семейной ипотеке — 6%, по сельской — 2,7-3%.
4. Используйте материнский капитал при оформлении ссуды или для ее частичного досрочного погашения, если право на маткапитал возникло после.

Стоит рассмотреть ипотеку на новостройки. При такой недвижимости, готовой или строящейся, ставки всегда ниже, чем по ипотеке на вторичку. Банки застройщики часто заключают соглашения, по которым граждане подписывают договора на максимально выгодных условиях.

Ипотека на вторичку всегда дороже. На нее не распространяются многие программы субсидирования. Кроме того, сама недвижимость несет риски, которые закладываются в ставки.

А может лучше аренда?

Многие сравнивают ипотеку с арендой, которая по ежемесячным затратам обходится даже дешевле. Только вот итога у аренды никакого нет, а в случае с ипотекой после выплаты квартира становится полноправной собственностью, которую в том числе можно оставить в наследство.

Но если допустить ситуацию, что человек живет в арендованной квартире и копит на покупку своей, то интересно сделать расчеты выгодности. Возможно, этот вариант стоит внимания.

Например, у нашего потенциального покупателя новой квартиры есть свободные 28 000 (ежемесячный платеж из примера выше). Он будет отдавать 15 000 за аренду, а 13 000 каждый месяц отправлять на накопительный вклад.

Что в итоге получится:

• нужно накопить 3,5 млн.;
• есть 500 000 своих денег, которые станут начальной суммой вклада (первый взнос по ипотеке из примера выше);
• каждый месяц гражданин отправляет на вклад 13 000;
• берем ставку по вкладу 5%, это вклад с капитализацией;
• чтобы накопить 3,5 млн. при таком раскладе, нужно 146 месяцев, то есть 12 лет 2 месяца.

Чтобы накопить с нуля 3 500 000 вкладчику при таком раскладе нужен 181 месяц, то есть 15 лет.

Получается, что при идентичных исходных финансовых данных выплата ипотеки займет 15 лет, а аренда с накоплением денег на вкладе — 12 лет. А за те же 15 лет можно накопить на покупку квартиры с нуля, то есть без первоначального взноса.

Так что, такой вариант тоже имеет место быть. Но тут нужно учесть, что цена аренды недвижимости регулярно увеличивается. Аналогично растут и цены на жилье. В итоге та же квартира сегодня может стоить 3,5 млн, а через 10 лет — уже 4,5 млн.

Делаем выводы

Если рассматривать, стоит ли брать ипотеку, то однозначно — да. Стоит, особенно если сделать это в ближайшее время, пока ставки минимальные. Для россиян просто нет другого альтернативного способа приобрести жилье.

Если же сравнивать с арендой со вкладом, то выгода оказывается призрачной и разбивается о реальность. За 10-12 лет, что вы копите, цены на недвижимость увеличатся — они растут стабильно. Так что, копить придется на несколько лет дольше. В итоге именно здесь и сейчас определить, что аренда будет выгоднее, нереально. Настолько в будущее заглянуть нельзя.

Ипотека все же более стабильна, тем более что к ней можно применить тот же материнский капитал или какие-то иные субсидии, которые появятся в будущем. Аренда со вкладом не дает никаких гарантий, плюс придется побегать из одной квартиры в другую.

Частые вопросы

Стоит ли брать ипотеку сейчас или лучше подождать? Сейчас самое благоприятное время для оформления жилищных кредитов. Действуют самые низкие ставки за всю историю, плюс работают несколько государственных программ субсидирования. Какой банк лучше для оформления ипотеки? Лучшим для вас будет тот, через который вы получаете зарплату.

Зарплатным клиентам всегда дают лучшие условия заключения договора. Стоит ли ждать повышение ставок по ипотеке? Да, стоит. Центральный Банк уже провел повышение ключевой ставки с 4,25% до 5%, соответственно, вскоре банки также поднимут процент. В планах ЦБ держать ключевую ставку на уровне 5-6%, поэтому вскоре снова будет повышение.

Какую квартиру лучше купить в ипотеку? Лучше рассмотреть вариант покупки в новостройке. По такой ипотеке ставки всегда ниже, особенно если банк и застройщик создали специальные условия. К тому же, к новостройкам применяются различные программы субсидирования от государства. Можно ли накопить на квартиру? Теоретически можно.

Но если нет возможности откладывать приличные суммы, проще взять ипотеку. Об авторе

Ирина Русанова — высшее образование в Международном Восточно-Европейском Университете по направлению «Банковское дело». С отличием окончила Российский экономический институт имени Г.В. Плеханова по профилю «Финансы и кредит». Десятилетний опыт работы в ведущих банках России: Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Хоум Кредит Банк, Дельта Кредит, АТБ, Связной (закрылся). Является аналитиком и экспертом сервиса Бробанк по банковской деятельности и финансовой стабильности. rusanova@brobank.ru

Эта статья полезная? Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в х или напишите нам на почту admin@brobank.ru.