О том, что от него необходимо отказаться, заявил, в частности, Владимир Путин во время большой пресс-конференции. Теоретически инвестиции в строящееся жилье выглядят привлекательно. В чем риски?
depositphotos.com
Президент России Владимир Путин отметил необходимость отказа от долевого строительства. Во время большой пресс-конференции президент обратил внимание на то, что «относительно низкий профиль стоимости жилья» зачастую поддерживается тем, что «У части людей деньги изымаются, и они вообще ничего не получают — ни денег, ни жилья».
Нужно переходить на цивилизованные способы финансирования отрасли, даже если это приведет к некоторому снижению в строительном секторе, подытожил президент. Стоит ли использовать долевое строительство как разновидность инвестиций, пока есть такая возможность?
В теории инвестиции в строящееся жилье выглядят привлекательно. Особенно если учесть, что можно использовать ипотеку и тем самым существенно снизить первоначальную сумму инвестиций. Например, если квартира стоит 7-8 млн рублей, как правило, для «входа» в такой объект нужно 10%, то есть 700-800 тысяч рублей. Плюс сумма ежемесячных платежей на срок строительства.
Вот тут очень важно понимать срок, за который объект будет достроен. В среднем строительство монолитного дома два-три года. Значит, в зависимости от этапа входа, потребуется еще от 1,5 млн до 2,5 млн рублей.
Расчет на то, что по завершению строительства и ввода эксплуатацию, общая стоимость объекта вырастет как минимум процентов на 30%. Суммарный прирост к этой реально инвестированной сумме (700 000 — первоначальный взнос + 66 644*24 взносы по ипотеке за два года) будет больше 100%.
Так в теории. На практике главный риск — остаться с ипотекой и долгостроем.
Даже в Москве, где процент недостроенных объектов ниже, чем по всей стране, есть такие долгострои, как ЖК «Царицыно», ЖК Sky House, ЖК «Академ-Палас» и другие. Правда, эксперты отмечают, что в большинстве таких случаев фатальные ошибки допускали непрофессиональные застройщики.
Выбор девелопера из топ-5 или топ-10 — важный момент, но в целом инвестиции в недвижимость потеряли свою привлекательность, говорит директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов:
Павел Брызгалов директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»
Даже с вводом финансирования через эскроу-счета на рынке будет огромное количество объектов, которые строятся по текущей версии федерального закона. Поэтому оценить эффективность нововведения можно будет только через пару лет.
А пока тем, кто интересуется рискованными инвестициями, стоит понимать, что задержка сроков сдачи может потребовать дополнительных средств и снизить рентабельность такого проекта, поясняет президент инвестиционной группы «Покров» Николай Крайнов.
Николай Крайнов поясняет президент инвестиционной группы «Покров»
Процесс взлета цен на недвижимость завершился, и другого такого периода роста, как был в середине двухтысячных годов, ожидать не приходится. Инвесторы ищут другие способы зарабатывания денег.
Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?
«Не ясно, зачем целенаправленно убивают мелкий бизнес»: кто стал жертвой реформы жилищного строительства
Фото Александра Рюмина / ТАСС Переход на финансирование жилищного строительства через эскроу-счета существенно сократил численность небольших застройщиков — с рынка ушли или в ближайшее время уйдут до 80% компаний этого сегмента. Результатом может стать монополизация сектора, дефицит предложения в отдельных регионах и рост цен, предупреждают участники рынка.
С момента перехода от договоров долевого строительства к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов прошел уже год. Из мелких застройщиков пережить его смогли немногие, утверждают риелторы. «Порядка 70% некрупных застройщиков столичного рынка вынуждены покинуть рынок», — говорит заместитель директора департамента новостроек риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. Схожую цифру называют конкуренты из «Миэль». «70-80% мелких и средних девелоперов в Московском регионе приняли решение о прекращении деятельности», — заявляет управляющий партнер ГК «Миэль» Владимир Яхонтов.
«Переход на проектное финансирование для большинства мелких застройщиков стал началом конца, — соглашается Ильдар Хусаинов, директор агентства недвижимости «Этажи».
— Год для таких застройщиков был крайне сложным, и, по нашим оценкам, порядка 35-40% в целом (данные по 130 городам России.
— Forbes) из них либо сами решили завершить свою строительную деятельность, либо имеют участки под строительство, но не могут получить одобрение от банков».
Как работает механизм эскроуС июля 2019 года деньги за квартиры в новостройках попадают не напрямую от покупателей застройщикам, а на специальные банковские счета (эскроу).
Деньги замораживаются на этих счетах до момента регистрации права собственности на квартиру.
Банки, в которых открываются счета эскроу (эскроу-агенты), выдают застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов.
Госкорпорация «Дом.РФ» с оценками риелторов не согласна, но признает, что количество игроков снизилось. «Системной проблемы нет, — заявляет пресс-служба «Дом.РФ».
— С 1 октября 2019 года количество малых девелоперских компаний, осуществляющих долевое строительство жилья (портфель строительства до 25 000 кв. м), сократилось на 15%, с 1797 до 1520.
Переход на счета эскроу идет равно по всем группам застройщиков, в среднем у всех, в том числе у небольших девелоперов, 38-40% портфеля реализуется с использованием счетов эскроу».
Российский строительный рынок и до последних изменений в законодательстве был достаточно сильно монополизирован.
«Тенденция на консолидацию рынка в руках нескольких крупных застройщиков прослеживается уже давно: на топ-10 крупнейших застройщиков Москвы сейчас приходится практически 50% всего предложения на рынке, причем пять лет назад данный показатель был ниже – 45%, а 10 лет назад – на уровне 30%», — отмечает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.
Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Кирилл Голышев оценивает долю некрупных, то есть занимающих менее 3% рынка, игроков в 44-47%, но говорит, что реформа долевого строительства на структуру не повлияла и эта доля остается неизменной последние три года.
«Говоря о прекращении деятельности небольших девелоперов, важно понимать, что они еще не закрылись – это произойдет в перспективе полутора-трёх лет.
Сейчас эти компании работают и продолжают достраивать ранее запущенные проекты. Параллельно ведут процессы на сворачивание бизнеса — в новые проекты они входить уже не будут.
Малый девелоперский бизнес в стране перестанет существовать в перспективе пяти лет», — категоричен Яхонтов из «Миэль».
Застройщики сворачивают бизнес по разным причинам. Во-первых, все подвержены общим рыночным реалиям.
«Сегодня мелким игрокам гораздо сложнее «удержаться на плаву», чем крупным: прибыль девелоперов сокращается, продавать и покупать участки становится сложнее, себестоимость строительства растет в связи с переходом на эскроу-счета и девальвацией рубля, — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.
Во-вторых, небольшим компаниям, которые строили на деньги дольщиков и не работали с банками, пришлось многому учиться.
«У крупных девелоперов исторически в силу большого количества проектов были налажены отношения с банками: сильные финансовые службы, финансовые директора, постоянная отчетность, — говорит Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank.
— К тому же банк – не механизм, а команда людей, и когда они уже имеют опыт благоприятного сотрудничества с клиентом – это всегда облегчает процесс каждого последующего получения денег, особенно если предыдущий проект был успешен».
В небольших компаниях просто нет достаточного количества персонала, чтобы подготовить пакет документов, который требует банк, всем приходится заниматься самим руководителям, и процесс получения кредита затягивается на многие месяцы, объясняет Кочетков из «Инком».
В-третьих, в выделении проектного финансирования можно и отказать. «Многие девелоперы, особенно в регионах, имеют низкую рентабельность, зачастую ниже 20%.
Для банка такая (низкая) маржинальность означает риск невозврата кредита и банк отказывает таким застройщикам», — говорит руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев.
«Расчет банков довольно простой: объем поступлений по проекту должен превышать величину кредита на 20-30% — у банков методики могут отличаться, но в целом подход к покрытию долга по сути единый.
Если у проекта высокая маржинальность, которую подтверждает банк в рамках своего анализа, то объем собственных средств в проекте может быть минимальным», — рассказывает руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Анатолий Клинков.
Как это работает в случае с крупными застройщиками? «Наш опыт работы по схеме эскроу с ведущими банками страны показывает, что собственное участие застройщика при проектном финансировании доходит до 10%, оставшиеся 90% средств обеспечивают банки, — говорит директор департамента финансов ГК «Инград» (входит в концерн «Россиум» Романа Авдеева) Петр Барсуков. — При этом банковское финансирование покрывает не только строительно-монтажные работы и проектирование, но и покупку земельного участка, выплаты по инвестиционным договорам, административные и коммерческие расходы».
А что в случае с мелкими девелоперами? По словам Марии Литинецкой из «Метриум», еще до выделения проектного финансирования застройщик должен располагать колоссальными суммами на приобретение участка, оформление разрешительной документации и выполнения проектирования.
«При проектном финансировании банки готовы в среднем участвовать в проектах в соотношении 85% на 15%, — говорил Forbes руководитель сервиса ПИК-Франшиза Алексей Алмазов. — То есть у застройщика должно быть хотя бы 15% собственных средств. Допустим, 5-7% — это участок, но нужно еще 7-10%».
По оценке Владимира Яхонтова из «Миэль», некрупным застройщикам в итоге приходится изыскивать средства в размере до 50%, а то и до 70% стоимости проекта.
Какие у мелких застройщиков есть варианты? Если в собственности есть участок земли, можно пригласить кого-то из крупных игроков его застроить.
«В последние полтора года это направление в девелопменте активно развивается: крупные застройщики пошли в регионы (ПИК, ЛСР, «Брусника»), и в формате fee-development, и со своими собственными проектами», — говорит Дмитрий Алексеев из «Авито».
Как отмечает Knight Frank, несколько крупных компаний, таких как ГК ПИК, ГК ФСК и ряд других, уже заявляли о запуске партнерских программ, в рамках которых небольшим компаниям, обладающим земельными участками, предлагается взаимодействие: от использования франшизы, помощи в проектных и генподрядных работах до соинвестирования в проекты в обмен на получение доли в них. Если же участка нет, продолжать бизнес будет сложно.
Опрошенные Forbes эксперты считают, что уход небольших застройщиков приведет к монополизации рынка, а это в свою очередь — к высоким ценам. «Сложнее всего будут обстоять дела в регионах, где маржинальность строительства низкая, из-за чего большие игроки не стремятся туда идти. Это может привести к дефициту предложения, а затем – и к росту цен», — говорит Валерий Кочетков из «Инком».
«Вытеснение мелких девелоперских компаний в пользу крупных происходит не без политики государства, — полагает Владимир Яхонтов из «Миэль», — Если такой политики нет — не ясно, зачем режут мелкий и средний бизнес, зачем его целенаправленно убивают. Ведь таким образом новые крупные девелоперские компании не появятся никогда, любой крупный бизнес вырастает из мелкого».
По мнению Литинецкой, эффективной мерой поддержки девелоперов было бы субсидирование ставки по проектному финансированию, особенно в условиях пандемии. «Кредит выдается застройщикам по плавающей ставке, которая снижается по мере наполнения эскроу-счетов.
То есть, с одной стороны, во время пандемии застройщики ритмично получали средства на реализацию проекта.
Однако, с другой стороны, на фоне падения спроса они не могли рассчитывать на снижение ставки и были вынуждены выплачивать «лишние» проценты», — говорит она.
Ильдар Хусаинов предлагает упростить механизм строительства для проектов стоимостью до 500 млн рублей. «Создавать программу стимулирования и субсидирования надо срочно, пока они [небольшие девелоперские компании. — Forbes] окончательно не ушли из строительной сферы.
Европа и США уже совершили такую ошибку по существенной глобализации строительного рынка, итог — высокая стоимость жилья. Поэтому чем быстрее появится программа поддержки малых застройщиков, тем больше в перспективе выиграет конечный потребитель — покупатель недвижимости», — заключает он.
Что такое долевое строительство и кому оно выгодно в 2019 году
- Топ-5 банкротств московских строительных компаний за последние 5 лет
Институт долевого строительства стал возможностью для тысяч россиян получить жилье по существенно заниженной, по сравнению с готовой недвижимостью, стоимости. Однако такой инструмент имел ряд негативных «побочных эффектов» и требовал существенной корректировки.
Почему дома не сдаются дольщикам вовремя
В ряде случаев долевое строительство использовалось недобросовестными застройщиками или компаниями, не рассчитавшими свои силы, в результате чего участники оказывались без денег и без жилья.
Эксперты в строительной сфере назвали основные причины, почему строящаяся недвижимость становится проблемной и не сдается вовремя.
- 1. Ошибочно выстроенная финансовая модель может привести к тому, что денег для завершения строительства просто не хватит. 2. Нецелевое расходование денежных средств. Эта причина относится уже к заранее спланированной нелегальной схеме привлечения инвестиционных средств дольщиков. 3. Непомерно высокая плата за изменение вида разрешенного использования земли и завышенные кредитные ставки плюс увеличение нагрузки по строительству социальных объектов. 4. Повальное переселение граждан из области в столицу. До кризиса из всех заключенных в Московском регионе договоров долевого строительства только 19% приходилось на столицу. Год назад соотношение цифр изменилось в сторону увеличения столичного строительства. Теперь это 35% договоров долевого строительства в Москве и 65% — в области.
По данным рейтингового агентства строительного комплекса с 2014 года зафиксировано существенное увеличение банкротов-подрядчиков. Так в 2014 году появилось 1 184 банкрота, в 2015 — 2 713, в 2016 — уже 3 183.
При этом лидером по количеству строительных банкротов остается Москва, затем идут Тюменская и Московская области, республика Башкортостан и Новосибирск.
По сравнению с показателями начала 2017 и 2018 годов количество застройщиков-банкротов увеличилось вдвое, а объем незавершённого строительства — на 74%. В мае 2017 года этот показатель составлял около 4 млн. м², а на начало 2018 года повысился до 7,5 млн. м².
В результате несостоятельности застройщиков пострадали тысячи российских граждан.
Топ-5 банкротств московских строительных компаний за последние 5 лет
1. 09 июля прошлого года началось разбирательство по делу о несостоятельности дочерних предприятий ООО «Урбан-Групп», принадлежащих Александру Долгину. Группа компаний является одним из самых крупных застройщиков в Подмосковье. Началось все с невнесения компанией взносов в фонд защиты прав граждан и продолжилось отзывом лицензии по ипотечным программам.
Количество пострадавших дольщиков – 14 000 человек.
В отношении следующих структур вышеназванной группы компании открыто конкурсное производство на год.
| Дочерняя организация ООО «Урбан-Групп» | Название проекта | Площадь застройки |
| Ваш город | «Видный город» | более 350 000 м² |
| Ивастрой | «Лайково» | 1 700 000 м² |
| Экоквартал | «Митино О2» | 450 000 м² |
| Хайгейт | «Опалиха О3»; «Лесобережный» | более 430 000 м²; 580 000 м² |
| Континент проект | «Солнечная система-2» | 460 000 м² |
26 октября 2018 года было подан иск о признании самого ООО «Урбан-Групп» несостоятельным. Дело № А40-249130/2018 назначено к рассмотрению на 24.01.2019 года.
2. Группа «СУ-155». Банкротство предприятия началось еще в 2016 году и ведется до сих пор. Пострадали более 30 000 человек.
Обязательства по достройке недвижимости переданы банку «Российский капитал». Изначально строительство предполагалось сдать в 2018 году. Однако банк не успел, несмотря даже на обещанный контроль Президента. В планах сдать 6 домов в течение 2019 года.
3. Скандальные строительные проекты ГК «Лидер-Групп». Организация работала по нелегальному принципу пирамиды, пытаясь вливать средства дольщиков по начатым проектам в уже ведущиеся. В результате такой схемы сроки сдачи объектов сдвигались, образовались долгострои и появились недовольные участники долевого строительства, а далее — банкротство.
Также поступали сведения, что ГК «Лидер-Групп» построена на фирмах-однодневках, а деньги, поступающие от дольщиков, используются в ненадлежащих целях, и вовсе не на строительство объектов.
19 декабря прошлого года организация была признана несостоятельной. Открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев.
4. ООО «Трансфорт».
Строительство ЖК «Высокие Жаворонки» в одном из районов Подмосковья было начато 5 лет назад, однако через год часть корпусов заморозили. В результате неправомерных действий застройщика пострадало почти 1 500 человек, не получивших жилье.
09 января 2019 года было вынесено решение о признании должника банкротом, прекращена процедура наблюдения и открыто конкурсное производство до 25 июня 2019 года.
5. Миракс групп. Компания не достроила жилые комплексы «Кутузовская миля» и «Рублевская ривьера». Обязательства по завершению первого проекта перешли ЗАО «ФЦСР. Сдача планируется весной настоящего года. В следующем году сдадут второй объект. Сейчас им занимается корпорация AEON.
Главное новшество закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
Как видно из вышеприведенного дайджеста, ФЗ № 214, введенный в 2004 году, не защитил права дольщиков на 100%. В результате его применения оказалось, что даже крупные, зарекомендовавшие себя на рынке компании могут «подвести» и стать банкротами, а недобросовестные строители как обманывали, так и продолжили обманывать граждан — работы у судов не убавилось.
В связи с участившимися банкротствами строительных предприятий и возросшими рисками долевых участников, Правительство РФ решило внести дополнительные изменения в законодательство. Они должны улучшить положение на строительном рынке и защитить права граждан-будущих жильцов от мошеннических схем и невозврата денег в случае банкротства застройщика.
Суть последних изменений заключается в том, что граждане не будут вкладывать личные средства в строительство объекта. Иными словами, долевое строительство упраздняется полностью, вводится проектное финансирование.
Граждане все также смогут приобретать пока еще не существующие квартиры, но напрямую свои капиталы отдавать строительной компании они не будут. Все деньги дольщиков теперь будут поступать на эскроу-счета. А сами строительные компании будут брать денежные средства на строительство у кредитных организаций.
Только в момент, когда новостройка будет сдана надлежащим образом, а с банком будут произведены все необходимые расчеты, застройщик сможет снять деньги со специальных эскроу-счетов и получить прибыль.
Что еще нового появилось в законодательстве о долевом строительстве
· Появился реестр застройщиков. Теперь любой человек может проверить компанию, предлагающую свои строительные услуги, попадает ли она под признаки фирмы-однодневки.
· Граждане теперь могут проверить законность строящегося объекта еще до вложения собственных средств — застройщик обязан выложить в свободный доступ необходимую проектную информацию.
· Формирование цены квартиры теперь будет происходить строго из стоимости квадратного метра и площади приобретаемого объекта. В итоге, в момент сдачи не окажется, что по площади квартира получилась меньше, а заплатили вы за нее больше положенного.
· Собственные средства строительной компании должны составлять не менее чем десять процентов от проектной стоимости строительства.
· Ответственность застройщика определяется по нормам Закона «О защите прав потребителей». Следовательно, будет увеличена сума неустойки за отказ от исправления выявленных в работе недостатков.
· Создание компенсационного фонда, из которого будут удовлетворяться требования дольщиков в случае банкротства строительной компании. Ранее эти функции выполняло АСВ с ограничением суммы возврата в 10 000 000 рублей.
· Нововведения также защитили и права застройщика. Если дольщик затянет процедуру сдачи-приемки объекта без объективных причин, ему будет начислена неустойка.
· На один объект — одно разрешение на строительство. Предположительно, это может затянуть процесс стройки, если возводится комплекс объектов. Отдельное оформление разрешительной документации касается и объектов инженерного назначения
Чем рискуют дольщики
Несмотря на положительные изменения законодательства, как будет действовать закон на практике, станет известно только со временем.
1. В связи с введенными изменениями, главным риском для граждан, участвующих в долевом строительстве, станет инфляция. Строительство может длиться не один год, а строительная компания — обанкротиться в виду сложной экономической ситуации в стране. Вне зависимости от этих факторов, возврат денежных средств с эскроу-счетов будет произведен только в размере внесенной суммы.
Иными словами, на момент возврата средств стоимость аналогичных квартир может взлететь в разы, и вам уже не хватит денег, чтобы купить похожую недвижимость.
2. Если строительство начато или разрешение на него получено в 2018 году, то юридическую силу сохраняют прежние правила. Соответственно, и риски сохраняются прежние.
3. Банки также нередко становятся банкротами. Поэтому перед оформлением долевого строительства стоит обратить внимание на финансовое состояние организации, в котором будет открыт эскроу-счет.
Что нас ждет в связи с переходом на проектное строительное финансирование
- Заместитель мэра Москвы подчеркнул, что власти города не считают нужным оказывать финансовую поддержку девелоперам строительства, в связи с вновь введенными изменениями законодательства.
- Он считает, что ситуация на рынке стабильная, «запас прочности есть».
- Однако существуют и другие точки зрения на происходящее.
- РАСК прогнозирует негативные последствия как для покупателей, так и для застройщиков, в связи с переходом на новую модель финансирования строительства.
- · Часть девелоперов уйдет с рынка, в том числе и законопослушные, но не крупные организации. Они просто не справятся со столь большой финансовой нагрузкой. Поэтому некоторые компании объединятся для ведения бизнеса на условиях партнерства. · В связи с сокращением количества застройщиков велика вероятность монополизации рынка недвижимости, что, в свою очередь, приведет к росту цен, причем не только на первичном рынке. · Выдача только одного разрешения вероятнее всего затянет процесс сдачи объектов
Также предполагается, что фонд защиты прав дольщиков должен достраивать незавершенные объекты.
Однако размеры взноса, существующие на данный момент, не достаточны для удовлетворения интересов всех дольщиков, оказавшихся в затруднительном положении из-за недостроя недвижимости, в которую они вложились.
Поэтому окончание строительства за счет фонда происходит только в исключительных случаях и только по согласованию Правительства РФ.
В иных случаях, права обманутых дольщиков должны помогать восстанавливать власти регионов.
Число обманутых дольщиков в России за пять лет сократилось вдвое
МОСКВА, 14 ноября. /ТАСС/. Число обманутых дольщиков в России за пять лет сократилось вдвое, но ситуация в сфере долевого строительства жилья требует контроля. Об этом сообщил старший прокурор отдела по надзору за исполнением законодательства в сфере экономики Генпрокуратуры Антон Головин на пресс-завтраке в Генпрокуратуре.
«По данным Министерства строительства и ЖКХ, на октябрь в стране имелось 745 таких проблемных объектов. Пострадавшими признаны 38 тысяч 800 граждан, — отметил он.
— В 2011-2012 годах, когда надзорные мероприятия прокуратуры в этой сфере только начинались, насчитывалось порядка 75-80 тысяч обманутых дольщиков в стране».
В то же время он подчеркнул, что «обольщаться тоже не стоит, поскольку проблемные объекты отсутствуют лишь в 20 регионах».
«Несмотря на напряженную работу региональных и местных властей, правоохранительных органов, ситуация остается довольно напряженной. Только за 9 месяцев прокурорами выявлено свыше 7 тысяч нарушений в сфере договоров о долевом строительстве жилья. Следственным органами возбуждено 456 уголовных дел», — отметил он.
Так, в Карелии возбуждено уголовное дело о мошенничестве в особо крупном размере по факту хищения руководством одной из компаний-застройщиков порядка 40 млн рублей, полученных по 23 договорам долевого участия в строительстве жилья.
По постановлению прокуратуры Гагаринского района Севастополя возбуждено уголовное дело в связи с привлечением ЖСК средств 63 граждан на строительство многоквартирного дома, при этом у ЖСК «отсутствовали права на пользование каким-либо участком земли, а также правоустанавливающие разрешения и документация, то есть вообще никаких документов нет». В Солнечногорском районе Подмосковья по инициативе прокуратуры области возбуждалось уголовное дело о строительстве 152 жилых домов «Белый город» и «Немецкая деревня» (поселки таунхаусов). «Организациями было привлечено порядка 4,5 млрд рублей, и средства зачастую были использованы не по своему назначению», — заметил представитель Генпрокуратуры.
Также он подчеркнул, что теперь штрафы за нарушения в сфере долевого строительства жилья существенно увеличены.
«Например, на основании решения прокуратуры Ялты за такие нарушения застройщик и его директор привлечены к административной ответственности по ст 14.
28 КоАП («Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») в виде штрафа в размере 500 тыс. и 50 тыс. рублей соответственно», — добавил он.
Инвестиции в долевое строительство снизились в два раза
Объем средств дольщиков, аккумулированных на счетах организаций-застройщиков, снизился в два раза, свидетельствуют данные официальной статистики
Если в 2013 году на счета строительных компаний поступило 1,3 трлн рублей, то в 2014-м эта сумма составила 647,8 млрд. Это значительно меньше, чем даже в кризис 2008–2009 годов.
Так, за 2009 год на счетах застройщиков было аккумулировано 890,8 млрд рублей частныхинвестиций граждан. Всего в 2014 году средства физических лиц на долевое строительство собирали 1183 российские компании.
Больше всего застройщиков зарегистрировано в Московской области (94 компании), на втором месте — Москва (91), на третьем — Краснодарский край (63).
— Часть объектов строители уже сдали, а в новые стройки люди просто боятся вкладывать свои деньги, — говорит профессор Московского государственного строительного университета Гурам Джинчвелашвили.
— Тем более что речь об инвестициях в 3–5 лет. К тому же сами строители сейчас приостановили реализацию многих проектов.
И различные предложения об усилении контроля по привлечению средств граждан в долевом строительстве еще более снижают оптимизм застройщиков.
Ранее первый заместитель главы правительства РФ Игорь Шувалов на заседании Совета при президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья поддержал предложение властей Московской области об усилении контроля за привлечением средств граждан в долевом строительстве. Предполагается, что новая схема будет предусматривать получение обязательной банковской гарантии, покрывающей весь объем финансирования строительства и защищающей вложения гражданина.
В 2014 году в России было введено в эксплуатацию 1080,3 тыс. квартир общей площадью 81 млн кв. м. Прирост по сравнению с прошлым годом составил 14,9%. В 2013 году было введено 70,5 млн кв. м жилья — 107,2% к 2012 году. В нынешнем году падение объемов строительства нового жилья в первые два месяца составило 10%.
В пресс-службе Минстроя «Известиям» заявили, что ведомство не ведет учета объема средств физических лиц на счетах дольщиков строительных организаций.
В самих строительных организациях настроены оптимистично.
— По наблюдениям нашей компании, ценовое дно было пройдено в мае, после чего покупатели на рынке недвижимости активизировались, — рассказала первый зам генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева.
— Осенью мы ожидаем традиционное повышение деловой активности и рост спроса на сделки с недвижимостью. Отметим, что ситуация на рынке в первом полугодии выровнялась благодаря вводу программ с государственным субсидированием ипотечных ставок.
Заемщики смогли получать кредиты на выгодных условиях, что помогло восстановить спрос на новостройки. Застройщики сохранили свои позиции, и коллапса на рынке не произошло.
Однако предполагаемые законодательные изменения могут привести к встряске на рынке недвижимости.
— Переходный этап всегда сопровождается временной неразберихой и отладкой процессов, что чревато проблемами для застройщиков и неудобствами для покупателей.
Если механизма привлечения средств коснутся изменения и застройщикам придется привлекать дорогие кредиты, то последствия также будут негативными.
Покупателям придется рассчитывать на повышение цены, при этом не исключено, что часть застройщиков уйдет с рынка, — заключает Сосорева.
www.irn.ru
Самое слабое место реформы долевого строительства
Бюллетень НедвижимостиБюллетень Недвижимости
В многочисленных публикациях, посвященных отмене долевого строительства и переходу на «эскроу-счета», акцент неизменно делается на следующих возможных проблемах, с которыми нам всем придется столкнуться:
— застройщики лишатся доступа к бесплатным деньгам дольщиков, издержки вырастут, значит, все подорожает (о том, насколько это опасение соответствует действительности, было рассказано тут);
— часть застройщиков не смогут получить банковское финансирование и будут вынуждены уйти с рынка;
— отрасль ждет волна банкротств.
Но, как это часто бывает, эксперты увидели проблему не там, где она действительно есть.
Но, прежде чем зафиксировать эту проблему, зайдем немного с другой стороны. Недавно в СМИ промелькнули несколько интересных и даже курьезных новостей, но мало кто на них обратил внимание.
Сенаторы Сергей Леонов и Иван Абрамов и депутаты Ярослав Нилов и Алексей Диденко внесли в Госдуму законопроект, которым предлагается выплачивать дольщикам доходы в виде процентов от размещенных на счетах эскроу средств.
После завершения строительства жилого дома и передачи квартир дольщикам начисленные проценты могут быть использованы дольщиками на любые цели, в том числе и на ремонт приобретенной квартиры, и на покупку необходимой мебели…
Кто-то остроумно окрестил эту выплату кешбеком от банков.
Хотя данная «новость» больше похожа на обыкновенный пиар, тем не менее она выдает некоторую обеспокоенность наверху. Чем же так встревожились депутаты? Все выглядит странно, если не сказать абсурдно. Особенно если мы вспомним, что примерно половина покупателей новостроек используют для этого ипотечный кредит.
Следите за руками: дольщик берет деньги у банка в долг и платит за это процент банку. Потом эти деньги отправляются обратно на счет в банке, и банк платит деньги дольщику за пользование «его» (точнее, своими собственными, банковскими) деньгами. Круг замкнулся.
Ну ладно, эту новость можно отнести в разряд юморесок. А как вам такая?
Сбербанк планирует снизить ставку по ипотеке на покупку жилья с привлечением проектного финансирования. Предложение будет доступно при покупке квартиры в новостройке у застройщиков — партнеров Сбербанка, которые присоединятся к пилотному проекту банка и будут использовать счета эскроу.
У клиента будет выбор — дисконт на весь срок кредита или большой, но только на стадию строительства. В первом случае дисконт составит до 1,4 процентного пункта от текущих ставок Сбербанка. Во втором — до 4 процентных пунктов.
Подобная благотворительность выглядит странно, но только если не понимать, чем она вызвана.
Все эти новости объединяет одно — откровенное желание государственных мужей простимулировать покупателей на предмет приобретения новостроек «с эскроу». Для этого предлагаются всевозможные «плюшки», которых не было ранее, при старой схеме с долевым строительством.
Наверняка вскоре мы услышим еще немало чудных предложений от банков и застройщиков.
Вот только ясно, что раз требуются специальные, и порой весьма диковинные, меры поддержки, значит, предложенная реформа в ее базовом варианте провалилась. И причина банальна: новые правила покупки просто-напросто невыгодны покупателям. Именно это самое слабое место реформы, а вовсе не мифический рост себестоимости строительства!
При старом варианте работы с дольщиками застройщики убивали двух зайцев одним выстрелом: финансировали свои проекты и одновременно получали покупателей на свои будущие квартиры.
При проектном финансировании эти бизнес-процессы принципиально разделяются — отдельно ведутся переговоры с банком, который превращается де-факто в единственного кредитора строительства, отдельно застройщик пытается найти покупателей на квартиры. И это уже не те заинтересованные покупатели.
Если раньше инвесторам продавались скидки, на что те с радостью соглашались, то теперь застройщику нужно продать именно квартиры (уже без скидок или с меньшими скидками). И вот тут возникает серьезный диссонанс. Поскольку выясняется, что у покупателей нет достаточных мотивов совершать эту сделку.
Еще раз подчеркнем: квартира в строящейся новостройке не имеет потребительской ценности для покупателя (кроме возможности застолбить конкретный район или дом). Квартиры физически еще не существует, а частника волнует только возможность заработать (сэкономить) на инвестиции.
Не будет достаточной скидки — он подождет, когда дом введут в эксплуатацию, и купит готовую квартиру. Или вообще не будет ничего покупать, так как не видит возможности заработать.
Зачем ему терять деньги на процентах, рисковать, когда можно купить то же самое дешевле и без риска?
Пример: новостройка по новым правилам стоит 3 млн руб. Готовая квартира в этом районе стоит 3,5 млн. Дом строится три года. Имеет ли смысл инвестору покупать новостройку? Ответ: смысла нет, так как, положив деньги в банк под консервативную ставку 6%, инвестор получит в конце срока 3,57 млн. То есть больше, чем если бы он вложил в строительство.
С ипотечным кредитом то же самое, даже еще более очевидно. Предположим, ипотечник берет кредит на покупку новостройки на те же 3 млн в банке (для простоты считаем без первоначального взноса). Тогда через три года по ставке 9,5% он заплатит банку более 800 тыс. одними процентами.
А новостройка подорожала за эти три года только на 500 тыс. То есть возникает прямой убыток для ипотечника. Будет ли он покупать новостройку при таких условиях? Тоже нет (если хоть немного умеет считать). Чтобы сделать покупку экономически оправданной, в нашем примере нужно опустить ставку до 5%.
Что, как мы видим, в Сбербанке и предложили.
Выходит, ларчик открывается просто. Банки и застройщики прикинули последствия реформы и поняли, что схема не работает. Дольщиков защитили от них самих, но отняли у них всю доходность.
Никто не будет покупать новостройки по правилам эскроу, разве что в эмоциональном угаре. А значит, приходится задействовать маркетинг (предложения «денег на ремонт», «сниженных ставок на период строительства», «кешбеки» и т. д.).
Что, впрочем, вряд ли глобально поможет, так как без прямого финансового мотива никакие маркетинговые уловки не работают.
Также можно предположить, что количество продаж на этапе строительства будет постепенно сокращаться, а количество готового (но непроданного) жилья в новостройках — расти. В перспективе нескольких лет можно прогнозировать затоваривание рынка готовыми новостройками (сейчас такого жилья немного) и снижение цен (при прочих равных) на все вторичное жилье.
А вот про вкусные цены на этапе строительства и в самом деле придется забыть.
Настало ли "смутное время" в долевом строительстве с 1 июля?
2 июля 2018, 10:42
Интерфакс
Очередная серия поправок, вступающих в силу с 1 июля, ужесточит требования к застройщикам, однако настоящие перемены начнутся только в следующем году
Москва. 2 июля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Проблемой обманутых дольщиков в России озаботились всерьез: в прошлом году сформировали компенсационный фонд, который должен защитить покупателей жилья, занесли долгострои в специальные дорожные карты и даже утвердили сроки завершения строительства.
Правда, это не уберегло от появления новых проблемных объектов. Поэтому на самом высшем уровне в России принято решение полностью отказаться от привлечения денег граждан для строительства. Но рынок не может перестроиться в один день. Поэтому с 1 июля вступает в силу очередной пакет поправок законодательства о долевом строительстве.
Эти изменения ознаменуют для застройщиков некий переходный период.
Правь поправленное
Правила работы застройщиков ужесточаются уже второй год подряд. И далеко не все нововведения застройщики принимают спокойно. Так девелоперы довольно резко высказывались против предложения использовать принцип «одно разрешение на строительство — один застройщик».
Участники рынка считают, что такой подход привел бы к росту сроков строительства, его удорожанию и снижению объемов. В итоге, в конце июня депутатам Госдумы пришлось «править» поправки, вступающие в силу с 1 июля. Спорный момент относительно одного разрешения на строительство удалось исключить.
Теперь один застройщик может получить разрешение на весь проект — например, если он строит квартал в несколько очередей, или если речь идет о комплексном освоении территории.
Девелопер также вправе осуществлять строительство по ДДУ при условии размещения денег дольщиков на счетах эскроу. При этом средства, находящиеся на счете-эскроу будут застрахованы на сумму до 10 млн рублей.
Еще одно нововведение — теперь закон обязывает девелоперов раскрывать информацию о составе и структуре учредителей, взаимосвязи между ними, о физлицах, которые прямо или косвенно вправе распоряжаться как минимум 5% голосующих акций. Вводится ответственность бенефициаров компаний за те убытки, которые застройщик может нанести дольщикам.
Также закон дополнил перечень запрещенных операций по расчетным счетам застройщика. К ним относятся, в том числе покупка ценных бумаг, операции, связанные с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ.
Изменяется и часть, касающаяся собственных средств застройщика. Чтобы начать строительство компания должна иметь на счете не менее 10% проектной стоимости объекта на дату подачи проектной декларации. Или же заключить кредитный договор с уполномоченным банком, предусматривающий предоставление целевого кредита на строительство в размере не менее 40% от проектной стоимости.
Изменились основания, по которым застройщику могут отказать в выдаче заключения о соответствии требованиям законодательства (ЗОС). В частности, в выдаче ЗОС откажут, если сам застройщик или компания из одной с ним группы нарушает срок ввода в эксплуатацию другого строящегося объекта на три месяца и более.
Рынок укрупнится
Чем изменения грозят участникам строительного рынка? Игроки полагают, что новым требованиям не смогут отвечать небольшие компании. А значит, рынок станет более концентрированным.
«Я полагаю, что поправки в текущем виде, конечно, ужесточают правила игры на рынке и далеко не все застройщики смогут удовлетворять новым требованиям. Тем не менее, для основной части наиболее ответственных девелоперов обновленные нормы 214-ФЗ не создадут глобальных проблем», — отметил генеральный директор Tekta Group Роман Сычев.
При этом, считают эксперты, к уже существующим крупным компаниям могут добавиться новые, появившиеся из-за укрупнения средних и малых игроков.
«По новым правилам смогут работать только холдинговые компании с большим количеством подконтрольных дочерних застройщиков. Требования к опыту работы отсекут от рынка малые компании, либо заставят их укрупняться», — считает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Рост цен и объема предложения
Указ президента Владимира Путина говорит о необходимости увеличить объем жилищного строительства до 120 млн кв.м в год в ближайшие шесть лет. Сейчас этот показатель едва приблизился к 80 млн кв.м.
Как росту объемов будет способствовать концентрирование рынка в руках крупных компаний? В то же время, учитывая требования к финансовой деятельности застройщиков, они могут изменить ценовую политику — попросту поднять цены.
А значит, под вопросом, не только то, что дома будут построены, но и то, что все эти «квадраты» будут проданы.
Так что же будет на практике? В компании «Главстрой» считают, что в ближайшее время рынок пополнится новыми предложениями. Увеличение объема будет связано с тем, что в ожидании поправок девелоперы набрали разрешений на новое строительство, и теперь им все это нужно будет реализовать.
«В 2017 году большая часть застройщиков выбрали модель поведения «сыграть на опережение» — получить разрешения на строительство до 1 июля 2018 года. Таким образом, в ближайшее время рынок ожидает увеличение объема предложения во всех классах и сегментах. Особенно ярко данная ситуация отразится на комфорт-классе», — пояснил коммерческий директор «Главстрой» Владимир Богданюк.
Это мнение поддерживает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин и добавляет: желание построить как можно больше прямо сейчас у девелоперов сохранится.
«Теперь рынок будет ждать новую поворотную дату — 1 июля 2019. Впоследствии все эти разрешения будут использованы для запуска новых проектов, которые пополнят рынок в ближайшее время, поэтому в течение одного-двух лет сокращения объема ввода ожидать не следует», — отметил эксперт.
В то же время специалисты допускают, что из-за изменений в работе застройщиков могут вырасти цены. «Новые нормы 214-ФЗ неизбежно приведут к увеличению расходов застройщиков и, как следствие, отразятся на конечном ценнике реализуемых квартир. Если рост цен будет выше роста реальных доходов наших граждан, то строительный рынок ждет сокращение», — считает Н.Кузнецова из «Бон Тон».
Ситуация может значительно различаться в зависимости от региона. Ведь помимо законодательства на работу отрасли влияет множество других факторов: и доходы населения, и существующие объемы строительства, и степень контроля со стороны государственных органов.
«На больших и зрелых рынках жилья, где работают крупные и опытные компании (Москва, Санкт-Петербург, Московская, Ленинградская, Новосибирская области, Краснодарский край) значительного спада, скорее всего, не произойдет.
В более сложных регионах, где спрос на строящееся жилье невелик, как и платежеспособность покупателей, а значит, маржа девелоперов сильно ограничена, темпы строительства действительно могут сократиться», — отметила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Дольщиков не защитить?
Именно защита прав дольщиков заявлена как главная цель всех законодательных изменений. Ведь все, что делалось до сих пор, пока что не предотвратило появления новых обманутых граждан.
«Что мы имели на 1 января: 836 проблемных объектов, 1 101 дом. Что мы имеем на 1 апреля: 842 проблемных объекта и 1 261 дом. То есть мы прирастаем на 150 домов», — говорил в июне новый министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев.
Число обманутых дольщиков тоже варьируется примерно от 80 до 200 тыс. человек. И это серьезный показатель. Поправки, которые будут действовать с 1 июля, все же не смогут гарантировать на 100% защиту участников строительства, считают эксперты. Но риски снизятся существенно.
«Полностью исключить все риски очень сложно, потому что строительство — это отрасль экономики, которая до известной степени определяется стихийными процессами. Безусловно, новые требования помогут обезопасить рынок от проблемных застройщиков, однако многое зависит от бдительности покупателей и надзорных органов», — отметила М.Литинецкая.
В «НДВ Групп» отмечают, что значительную роль в минимизации рисков для дольщиков сыграют банки. Их участие в строительстве после принятия поправок становится более весомым.
«Вводимые поправки фактически могут исключить риски для покупателей жилья, потому что третьим игроком, который будет отвечать за достройку объектов и выполнять обязательства перед дольщиками, станет банк. Поскольку практически все банки, которые могут взять на себя эти обязательства, имеют госучастие, то гарантом защиты выступает фактически государство», — считает глава «НДВ Групп» Александр Хрусталев.
Как бы то ни было, с 1 июля все участники рынка и государство будут наблюдать, как поправки реализуются на практике. Ведь они должны обеспечить плавный переход к неизбежному в дальнейшем полному отказу от привлечения средств дольщиков.
«Отказ от долевой схемы финансирования строительства жилья – эффективный шаг к цивилизованному и безопасному для потребителя рынку жилья. Потому что, по сути, покупая квартиру в доме на ранних стадиях строительства, люди выступают не покупателями, а инвесторами.
И притом неквалифицированными: любые инвестиции требуют правильной оценки рисков, а их большинство покупателей не могут правильно оценить, хотя застройщики по закону раскрывают достаточно информации о своем опыте, финансовых показателях, устойчивости и т.д. В условиях проектного финансирования оценивать эти риски и принимать решение о предоставлении кредита на весь срок строительства будут банки.
Таким образом, покупатели жилья будут избавлены от рисков «недостроя», — считает финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников.
Ранее президент России Владимир Путин сообщил, что с 1 июля 2019 года договоры участия в долевом строительстве с гражданами больше заключаться не будут.
В россии вдвое выросло число проблемных долевых строек
время публикации: 30 июля 2019 г., 18:34 | последнее обновление: 30 июля 2019 г., 18:34
Число проблемных объектов долевого строительства в России с начала 2019 года увеличилось вдвое, а число обманутых дольщиков за тот же период выросло примерно на 14%. Такие данные 30 июля привел генеральный прокурор России Юрий Чайка на заседании коллегии Генпрокуратуры по итогам работы ведомства в первом полугодии.
«Требуют глубокого анализа причины увеличения вдвое в первом полугодии числа проблемных объектов долевого строительства, с 894 до 1845, и на 6 тысяч обманутых граждан, с 38,7 тысячи до 44 тысячи», – приводит слова Чайки РИА «Новости».
Напомним, накануне вице-премьер Виталий Мутко поручил проработать возможность в отдельных случаях предлагать обманутым дольщикам квартиры в готовых или близких к завершению домах вместо недостроенных новостроек, где они купили жилье.
По словам вице-премьера, возможность получить квартиры в более готовых домах станет «третьей опцией» решения проблемы дольщиков помимо завершения дома и компенсации.
Такой вариант будет возможен, если у Фонда дольщиков в конкретном городе будут иметься свободные квартиры в других домах.
В июне группа отчаявшихся дольщиков из Омска «украсила» недостроенный дом манекенами в петлях. Городские власти тогда назвали акцию провокационной и жуткой. Ранее власти Красноярска пообещали помочь местным обманутым дольщикам, которые записали видеообращение к Владимиру Путину.
Напомним, вступившая в силу 1 июля схема долевого строительства предусматривает, что при покупке квартиры в новостройке и заключении договора долевого участия дольщик передает деньги не застройщику, а банку, и финансовая организация блокирует эти средства на эскроу-счете девелопера до окончания строительства. Застройщик может получить эти деньги только после сдачи дома, а средства на строительство жилья девелоперы должны получать в рамках проектного финансирования в виде банковских кредитов.
Это нововведение должно защитить покупателей, вложившихся в будущий дом на стадии котлована. При этом критерии, утвержденные ранее правительством, позволяют достройку многих объектов по старым правилам и после 1 июля.
В частности, речь идет об объектах, готовность которых составляет не менее 30% и в которых продано не менее 10% квартир.
По данным Минстроя, с использованием эскроу-счетов сейчас будет строиться только 30% объема жилья, а полноценный переход на новые правила произойдет примерно через два года.