Иностранные инвестиции в российскую недвижимость выросли

Несмотря на сложную экономическую и геополитическую ситуацию, интерес зарубежных инвесторов к российским объектам недвижимости сохраняется. Что именно привлекает иностранцев на российском рынке? Об этом эксперты рассказали порталу UrbanLook.

Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co

В прошедшем году доля иностранных инвестиций находилась на рекордно высоком уровне. Например, в сегменте коммерческой недвижимости на иностранные инвестиции пришлось порядка 25%.

В то же время инвестиционную активность в целом стоит охарактеризовать как крайне низкую.

Крупнейшей сделкой в 2015 году в этом сегменте стало приобретение американской компанией Hines совместно с голландской корпорацией PPF Real Estate двух офисных зданий в МФК «Метрополис», сумма сделки составила $325 млн.

В сегменте жилой недвижимости также зафиксирован всплеск интереса со стороны иностранных граждан.

За счет низкого курса рубля по отношению к доллару, покупки чаще обычного совершали, например, граждане из стран СНГ. Они интересовались как покупкой недвижимости в новостройках, так и на вторичном рынке.

Также на рынке новостроек были зафиксированы крупные покупки с участием иностранных юридических лиц.

Можно предположить, что иностранные инвесторы и дальше будут интересоваться российским рынком, однако крупных сделок, вероятнее всего, будет меньше. Российский рынок на спаде: с одной стороны, иностранцам это выгодно, с другой – очень велики риски. Причем нынешний кризис назрел по большей части из-за политических проблем – просчитывать перспективы в такой ситуации очень трудно.

В заключение можно отметить, что иностранцев интересует только рынок столицы – инвестиции в региональную недвижимость на крайне низком уровне.

Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments

Начиная с самого показательного периода 2004 года, львиная доля иностранных инвестиций приходится на коммерческий сегмент.  В жилую недвижимость большинство иностранных инвесторов не готовы инвестировать.  Москва по-прежнему остается самым привлекательным регионом для инвестирования. Так  в 2015 г. она аккумулировала около 89% ($2 млрд.) всех инвестиций в коммерческую недвижимость России.  В свою очередь общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость России по итогам 2015 г. составил около 2,4 млрд.  Распределение выглядит следующим образом: лидеры по количеству иностранных инвестиций-офисы и торговые объекты. Производственно-складской сегмент интересует иностранцев в последние годы также активно, что позволяет уже сейчас говорить о росте  доли  в общем распределении иностранных инвестиций. Также мы наблюдаем большой интерес со стороны иностранных инвесторов к апарт-отелям, это наиболее успешный сегмент коммерческой недвижимости в России сегодня. Рост спроса на них в России по итогам  2015 года составил 5%. Мы прогнозируем дальнейший рост рынка апарт-отелей на 15-20% и притока иностранного капитала.
Привлекательность российской недвижимости для иностранцев — в возможности получения дохода от аренды и возможности выхода из проекта с прибылью посредством продажи номеров частным инвесторам, а также наличие российских партнеров.

Сейчас это преимущественно средние по объему инвестиций восточные инвесторы.

Снижение долларовых цен на коммерческую недвижимость стимулирует активность иностранных инвесторов. Вероятно, что в 2016 г. мы увидим значительное количество сделок с участием азиатского и ближневосточного капитала.

Павел Боровиков, директор по продажам и маркетингу Pine Creek Golf Resort 

Для иностранцев недвижимость в России в последнее время становится более доступной — рублёвые цены на этом рынке откатились на 6-8 лет назад и продолжают падать. При этом факторов для изменения этой тенденции на сегодняшний день не наблюдается.

 Особенно нынешнее время выгодно для покупки элитной недвижимости — дисконты в этом сегменте могут быть очень серьёзными — от 20-25% и больше, и это в рублёвых ценах (важно отметить, что речь идёт только о вторичном рынке).

В долларовом эквиваленте дисконты давно перешагнули рубеж в 50%. Также привлекательны инвестиции в объекты коммерческой недвижимости, предназначенные для торговли.

Особенно интересны помещения под продуктовый ритейл — стоимость объектов минимальна, а долгосрочные договоры аренды могут гарантировать собственникам стабильную доходность на уровне не ниже 12-15% годовых.

Причин привлекательности российских объектов для иностранцев две. Во-первых — это курсовая разница. Во-вторых — кризис перепроизводства. Количество объектов на рынке как жилой недвижимости, так и коммерческой превышает спрос уже который год, при этом количество квадратных метров на стадии стройки даёт уверенность в том, что в ближайшее время данный тренд меняться не будет.

Я считаю перспективы инвестиций в российскую недвижимость интересными.

Существуют некоторые риски при покупке объектов —  такие, как переоценка стоимости, юридические риски и сложность в долгосрочном прогнозировании.

Но и надбавка за риск на российском рынке достаточно — при грамотной стратегии инвестирования доходность может составить от 30%. Это проверено на практике предыдущих сложных периодов на рынке недвижимости.

Игорь Быченок, директор департамента продаж недвижимости «Галс-Девелопмент»

Иностранные инвесторы, как правило, инвестируют в коммерческую недвижимость –торговые центры и бизнес-центры, которые генерирует доход в виде арендной платы. В 2015 году иностранные инвесторы также проявляли интерес к элитным жилым проектам с хорошим местоположением – ввиду своих уникальных характеристик они не подвержены значительным колебаниям цен.

Ввиду сильных колебаний курса и скидок от девелоперов московский рынок недвижимости, где более 95% сделок совершается в рублях, является привлекательным для иностранных инвесторов, чьи сбережения номинированы в валюте.

До 2014 года доля профессиональных инвесторов в структуре рынка составляла порядка 50 процентов.

В настоящее время на рынке преобладают крупные инвестиционные покупки, в том числе с участием международных компаний, считающих доходность в долгосрочной перспективе 7-10 лет.

Крупные инвестиционные компании готовы инвестировать в недвижимость в условиях нестабильной экономики, зная, что могут получить большой объем квадратных метров на выгодных условиях.

Илья Шуравин, управляющий партнер ГК Rusland SP

Любые инвестиции в недвижимость не только обусловлены прогнозируемой доходностью в национальной валюте. Они подразумевают для инвестора выполнение целого ряда критериев, включая страновые риски.

Для коммерческих компаний страновые риски оцениваются через сложившийся инвестиционный климат, скорректированный на валютные колебания и политические риски, а также на экономические последствия политических рисков для международных компаний в предыдущий период, условно 1-3 года).

Также влияют на принятие решений налоговые особенности (защита от двойного налогообложения), возможность альтернативных инвестиций и некоторые другие факторы.

В момент, когда страновые риски превышают некие разумные пределы (например, когда страна начинает несвойственные ей более активные военные действия), консервативные зарубежные инвесторы абсолютно теряют интерес к недвижимости в этой стране. Поэтому все приобретения, которые могут осуществляться сейчас международными компаниями в России будут обусловлены только одним критерием: выкуп помещений конечными пользователями, арендаторами или управленцами этой недвижимости.

Зарубежным институциональным инвесторам, которые не имеют в России ранее приобретенных активов, в моменте сейчас уже абсолютно без разницы, какого дна достигло падение стоимости недвижимости в России — для них оценка страновых рисков имеет самое фундаментальное значение. Мы распугали и китайцев, и арабские фонды, и разогнали все западные фонды, которые с интересом рассматривали инвестиции в российский рынок даже после кризиса 2008 года.
Если некий новый неизвестный западный фонд неожиданно начинает вкладывать деньги в российскую недвижимость, можете не сомневаться — с вероятностью 99,9% это всего лишь ранее выведенные из страны российские деньги, которые по определенным причинам возвращаются обратно.

Более того, если посмотреть на Западную Европу — то без проблем через консультантов можно найти действующие гостиничные и торговые объекты и в Германии, и во Франции, и в прекрасных европейских курортных городах типа Карловых Вар, с доходностью под 13% до налогообложения. И это в евро. В России же доходность в евро не может гарантировать практически ни один собственник коммерческой недвижимости — ведь еще год назад большая часть арендных контрактов была окончательно переподписана в «рубли».

Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»

Инвестиционный климат в России сейчас нельзя назвать особенно благоприятным, что подтверждают и итоги прошлого года — в среднем по российскому рынку недвижимости объем инвестиционных сделок сократился за год минимум вдвое.

Подавляющее большинство этих сделок заключено именно местными инвесторами, причем в Москве, а доля столицы в общем объеме растет. В регионах такие сделки вообще можно назвать единичными.

Что касается международных инвесторов, та динамика цен на нефть и курса рубля, которую мы наблюдаем, не дает оснований ожидать увеличения их присутствия. Общемировая конъюнктура работает в том же направлении.

Думаю, до момента стабилизации всех этих факторов вряд ли мы увидим приток иностранного присутствия на российском рынке. Те сделки, которые будут заключаться, в большинстве своем, будут заключаться в Москве.

Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG:

За последние два года инвестиционный климат в нашей стране, очевидно, заметно ухудшился. Низкий уровень активности инвесторов (и не только иностранных) обусловлен несколькими ключевыми факторами — в первую очередь, это экономический спад на фоне падения цен на нефть, санкции, введенные ЕС и США в отношении России, контрсанкции, военные конфликты и так далее.

Объемы инвестиций во все сегменты рынка коммерческой недвижимости снижаются, так как в текущих условиях сложно спрогнозировать доходность объектов, а это значит, что каждая покупка кроет в себе повышенные риски для инвесторов. Уменьшились и ставки доходности объектов.

При этом в принципе интерес иностранцев к нашему рынку коммерческой недвижимости сохраняется, то есть нельзя сказать, что они полностью отвернулись от России. Продолжают развитие здесь многие иностранные ритейлеры. Остальные — и те, кто уже оперирует на российском рынке, и те, кто лишь присматривался к нему — «взяли паузу». Ушли немногие.

Возобновление активности инвесторов из-за рубежа возможно при условии стабилизации внешнего фона (экономики, внешнеполитических отношений и так далее).

 

Инвестиции в объекты зарубежной недвижимости

В настоящее время многие люди стремятся стать инвесторами. Другими словами, они выбирают инвестиционные активы и вкладывают в них накопленный капитал. Инвестиции в зарубежную недвижимость являются одним из самых желанных видов капиталовложений.

Подобное инвестирование имеет большое количество плюсов. Главным для многих инвесторов было и остается гражданство той страны, в которую ты вкладываешь деньги. Однако как любая медаль всегда имеет две стороны, так и инвестиции в недвижимость за рубежом имеют свои минусы.

Подавляющее большинство отечественных инвесторов стремятся инвестировать капиталы в покупку именно жилой недвижимости. Это могут быть дома, квартиры и апартаменты.

Существующие плюсы

Имеется огромное количество преимуществ, которые подразумевают под собой капиталовложения в недвижимость иностранного государства. Причем зачастую они носят сугубо индивидуальный характер. Рассматривать их все в рамках данной статьи просто не имеет смысла. Именно поэтому ниже мы разберем только самые значительные плюсы рассматриваемого инвестирования.

1. Текущие цены на объекты недвижимости во многих зарубежных странах существенно меньше чем мегаполисах и курортных регионах Российской Федерации. При этом потенциальные доходы, которые данные активу будут приносить в будущем значительно больше.
2. При вложении средств в жилые объекты заграничной недвижимости у инвестора появляются возможности ее личного использования. То есть ему совсем необязательно постоянно сдавать ее в аренду. Время от времени он и члены его семьи могут проводить отпуск в понравившемся им месте. Причем расходы на такой отдых будут значительно ниже по сравнению с проживанием в отелях или в арендуемом жилье.
3. Если на определенных условиях вложить деньги в недвижимость Испании, Кипра, Болгарии, Латвии, Греции, Сент-Китс и Невиса, Великобритании и ряда других стран, инвестор может рассчитывать на получение их гражданства.
4. Инвестиции в объекты зарубежной недвижимости отлично отвечают принципам диверсификации или деления рисков. Другими словами, инвестор, вкладывающий капитал в несколько разных инвестиционных активов, в гораздо меньшей степени рискует его потерять.

Существующие минусы

Мы думаем, что многих людей удивит длина списка с имеющимися недостатками рассматриваемых вложений. Ведь на первый взгляд, в покупке зарубежной недвижимости, в каком-нибудь райском местечке видятся исключительно преимущества. Однако на деле все обстоит не настолько радужно.

1. Инвестору, который не владеет всей необходимой информацией про особенности законодательства и обычаев делового оборота конкретного государства, достаточно сложно самостоятельно купить в ней недвижимость. Более того, такая попытка подразумевает под собой более чем существенные риски. В связи с этим инвестиции в недвижимость другой страны практически всегда проводятся через посредника. Такие компании просят за свои услуги достаточно солидные комиссионные.
2. Капиталовложения в иностранную недвижимость всегда связаны с дополнительными расходами. Их размер редко составляет меньше 7–15% от стоимости приобретаемого объекта. Большая часть этой суммы уйдет на оплату местных налогов и сборов.
3. Инвесторы всегда будут всецело зависеть от местной правовой системы. Никогда нельзя исключать возможностей принятия новых законов, которые ухудшат положение владельцев недвижимости, которые не являются резидентами данного государства. В частности, их доход, связанный со сдачей квартиры в аренду, может быть обложен дополнительным налогом.
4. Ни одно из государств мира не застраховано от политических и экономических потрясений. Они чаще всего приводят к тому, что стоимость недвижимости существенно падает. То же самое происходит и со спросом на квартиры и дома со стороны арендаторов. Давайте в качестве примера рассмотрим ситуацию с беженцами из стран Африки и Ближнего Востока. Она уже в значительной степени сказалась на инвестиционной привлекательности недвижимости во многих странах. А если ситуация еще больше обострится, то последствия для инвесторов могут быть самыми печальными.

Таким образом, каждому инвестору, планирующему вкладывать деньги в объекты недвижимости иностранного государства, следует трезво оценивать не только плюсы, но и минусы таких капиталовложений.

В какие страны выгодно инвестировать

Существует несколько направлений подобного инвестирования. Причем невозможно заранее сказать какой из вариантов принесет инвестору наибольший профит.

1. Инвестиции в объекты недвижимости развитых государств. К этой группе стран, как правило, относят западноевропейские и североамериканские государства с развитой и стабильной экономикой. Речь идет про США, Канаду, Великобританию, Германию, Бельгию, Австрию, Францию и некоторые другие. Главным плюсом такого инвестирования, несомненно, является высокая надежность. При этом и, с точки зрения прибыльности аренды, многие из таких вариантов весьма привлекательны. Например, мы можем говорить про немецкую недвижимость. В 2015–2016 годах она принесла своим инвесторам высокую прибыль. Ожидается, что такая же тенденция сохранится и на 2017–2018 годы. Естественно, при условии, что власти Германии решат проблему с беженцами.
2. Инвестиции в объекты недвижимости, расположенные на курортах. Купить квартиру или дом в таком месте стоит недешево. Однако и потенциальные доходы от аренды являются достаточно высокими. При этом нужно всегда учитывать специфику страны. Ведь большинство курортов в той или иной степени подвержены сезонности. Другими словами, спрос на аренду жилья на курортах в разные месяцы года будет очень сильно отличаться.
3. Инвестиции в объекты недвижимости развивающихся государств. Это перспективное направление капиталовложений. Однако чтобы зарабатывать на нем инвестору следует обладать прогностическим даром. Если он сумеет предвидеть мощное экономическое развитие страны, то купленная в ней недвижимость всего за несколько лет может очень существенно вырасти в цене. В настоящее время пристальное внимание следует обратить на объекты, расположенные в Чехии, Китае и Турции.
4. Инвестиции в объекты недвижимости государств с нестабильной экономикой. Суть данного метода просто: когда страна находится в серьезном кризисе, у инвестора есть возможность купить квартиру или офис по минимальной цене. После рецессии всегда наступает подъем, следовательно, купленная недвижимость может серьезно прибавить в стоимости. Следует помнить, что риски здесь будут крайне высокими. В качестве примера таких государств можно привести Грецию или Египет.

Выбирать объект для инвестирования следует с умом. Далеко не всегда нужно стремиться уследить за модными инвестиционными трендами. Часто именно неожиданные решения способны принести инвестору в недвижимость максимальную прибыль.

Какие расходы стоит запланировать

Любые капиталовложения подразумевают под собой не только основные, но и дополнительные расходы. В случае с покупкой зарубежной недвижимости размер таких трат может оказаться для инвестора неприятной неожиданностью. О чем следует помнить:

• расходы на лицензии и разрешения на приобретения объекта недвижимости в иностранном государстве;
• расходы на юридическое сопровождение;
• расходы на местные налоги, сборы и пошлины;
• оплата коммунальных платежей;
• траты на ремонт.

Покупка иностранной недвижимости является довольно неоднозначным инвестиционным инструментом. При этом тысячи людей вкладывают денежные средства именно в этот актив.

Зарубежная недвижимость: куда выгоднее всего инвестировать

Выбирая инструмент инвестиции, одним из основных критериев выбора, является его надежность. Вот почему зарубежная недвижимость пользовалась и будет продолжать пользоваться спросом, поскольку такие вложения считаются самыми надежными для сохранения и приумножения своих средств.

Однако инвесторов привлекает не только этот фактор, но и другие аспекты, которые дает покупка недвижимости за рубежом. Насколько выгодно сегодня инвестировать в зарубежную недвижимость, какие объекты покупать, и каковы риски таких приобретений? Давайте поговорим об этом.

Недвижимость за рубежом

Инвестиции в недвижимость предусматривают покупку жилой или коммерческой недвижимости за пределами родного государства с целью получения прибыли от роста стоимости такого объекта в будущем или получении пассивного дохода от сдачи недвижимости в аренду.

Причем, отечественные инвесторы сегодня, как правило, приобретают именно жилую недвижимость. Хотя коммерческая недвижимость потенциально может принести доход больше, но она и требует к себе больше внимания. Вклад в коммерческую недвижимость более рискован, хотя, повторюсь, более доходен.

Так что основным мотивом для инвестиций в зарубежную недвижимость является получение пассивного дохода на надежном рынке с минимальными рисками.

Так что если обобщить все преимущества такой инвестиции, то ими будут:

• Надежность
• Низкие риски
• Получение дохода в валюте
• Защита от локальной инфляции
• Возможность получения долгосрочных виз или ВНЖ
• Перспектива получения двойного гражданства с возможностью более легкого перемещения по миру

Зарубежная недвижимость — недвижимое имущество, расположенное в иностранном государстве, которое покупается для извлечения прибыли при последующей продаже или получении пассивного дохода при сдаче в аренду.

Какая недвижимость за границей выгодна

Как показывают последние исследования, все больше инвесторов покупают недвижимость не для себя, а для последующей сдачи в аренду, чтобы вложение приносило постоянную прибыль. И действительно, к примеру, недвижимость в Испании стоимостью в 500 тысяч евро может давать чистой прибыль до 18 тысяч в год. К тому же не стоит забывать, что недвижимость ежегодно растет в цене.

В последние годы европейская недвижимость, пользующаяся популярностью, росла на 3-5% в год, то есть это еще 15 000 евро в год. Кроме того, доход от инвестиций можно увеличить благодаря ипотечному кредитованию. Европейские банки выдают кредиты под залог недвижимости до 50% от стоимости жилья до 2,5%. Благодаря этому доходность от аренды жилой недвижимости может достигать 8-9% в год.

Заграничные объекты недвижимости можно приобрести, имея бюджет 100-200 тысяч евро, или даже снизить эту сумму вдвое благодаря банковскому кредиту. Хотя, как правило, такие объекты имеют высокие риски и низкую ликвидность. Эксперты рынка предлагают обратить внимание на квартиры и апартаменты, которые потом можно сдавать в аренду.

Даже при среднесрочной аренде от 3-6 месяцев доходность составит около 4-5%. Если интересует большая доходность, то нужно рассмотреть инвестиции в строительство, то есть покупку объекта еще на стадии возведения дома с последующей продажей после введения его в эксплуатацию.

Тут прибыльность достигает до 15% в год в зависимости от степени готовности покупаемой квартиры.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Если вы собираетесь делать инвестиции в зарубежную недвижимость, оценка рынка жилья в разных странах должна Вам в этом помочь. Найти ее можно на интернет-ресурсах, посвященных этому вопросу. Тем не менее, для того, чтобы получить реальную картину, нужно поработать сразу с несколькими сайтами. Помните, что чем больше источников информации, тем более реальную картину Вы получаете.

Самые востребованные направления

Если внимательно изучать инвестиции в зарубежную недвижимость и рейтинг стран, куда сегодня наши сограждане вкладывают деньги и недвижимость в каких странах покупают, то большинство из них предпочитают европейские страны, особенно, это касается прибалтийских Латвии и Литвы.

Это обусловлено относительной близостью этих стран, а также возможностью оформления льготных условий въезда в страну и путешествий по шенгенской зоны. Другим популярным направлением в последние годы стала недвижимость в США.

Почему именно так? Для этого есть несколько причин, которые необходимо понимать.

Прибалтика

Инвестора, покупающего недвижимость в Каунасе, Вильнюсе или Риге привлекает надежность ЕС, доступность и простота совершения сделок, рускоязычность этих мест, а также возможность при покупке таких объектов получить ВНЖ и безвиз в Шенген на 5 лет. Правда, для этого нужно купить квартиру на 250 тыс.

евро или больше. Ликвидную однокомнатную здесь квартиру можно купить за 30 000 – 40 000 евро со всеми расходами, которая обеспечит около 7% годовых.

Кроме того, инвесторы прогнозируют, что сейчас стоимость жилья достигла дна после мирового финансового кризиса и в ближайшие 10-15 лет цены на нее поднимутся на 50-70%.

Европа

Среди европейских стран наибольшей популярностью пользуются страны бывшего Варшавского договора. В последние годы наплыв наших соотечественников в Чехию и Польшу настолько велик, что открывает большие перспективы для владельцев жилых метров здесь.

Также уровень жизни тут выше, как и траты населения, а близость к другим странам-старожилам ЕС, куда можно ездить на отдых в выходные делает эти государства желанными в плане смены места обитания.

Учитывая все эти факторы, стоимость жилья тут превышает цены в Литве и Латвии, а доходность ниже – около 5% годовых, хотя такой показатель прибыльности для мировой резервной валюты считается очень даже неплохим.

США

Многие из нас знают, что в США достаточно большой процент населения всю жизнь живет в съемных апартаментах, домах, квартирах. Все это обуславливает высокий спрос на местную недвижимость со стороны желающих получать за ее счет пассивный доход.

Прибавьте к этому гигантскую экономику, которая уверенно восстанавливается после финансового кризиса, растущие цены на недвижимость и лишний аргумент в пользу получения американской визы – и Вы поймете причину такой популярности.

В качестве объекта инвестиций здесь популярна коммерческая недвижимость, которая способна приносить большую прибыльность от аренды своему владельцу.

Риски при инвестировании в иностранную недвижимость

Тем не менее, инвестиции в недвижимость также несут в себе некоторые риски или ограничения которые могут стать решающими при выборе инструмента дохода для потенциального инвестора. К ним можно отнести:

• Достаточно высокий порог инвестиций
• Необходимость разбираться в законодательстве страны, где покупаются недвижимость
• Своя недвижимость потребует расходов на ее содержание, и в некоторых странах немаленьких
• Недвижимость — инвестиция с низкой ликвидностью. В случае крайней необходимости в средствах и быстрой продажи можно потерять крупные деньги
• В случае неудачно выбранного объекта прибыльность может быть отрицательной, а избавиться от купленного, как говорилось выше, не получится слишком быстро
• В случае форс-мажорных условий, например, насильственной смены политического режима, можно потерять как доступ к объекту инвестиции, так и право собственности на него

Страны с непривлекательными инвестициями

При выборе объекта инвестиции в виде «жилых метров» за рубежом стоит избегать рекламы и проплаченных рекомендаций даже на самых авторитетных ресурсах. Это как раз тот случай, когда посредник будет работать на себя, вводя в заблуждение своего клиента. В числе неблагоприятных направлений я выделю 4, и объясню почему. Возможно, это удержит Вас от необдуманного вложения средств.

Германия (Берлин)

Несмотря на рост стоимости недвижимости несколько лет подряд и большой спрос на арендное жилье — это направление не кажется перспективным из-за нескольких причин.

Во-первых, цены на жилье тут, кажется, близки к своему пику или даже завышены, а это значит, что в ближайшие годы роста не будет. Во-вторых, в Германии не слишком лояльное для инвесторов законодательство.

Мало того, что около 8% от стоимости объекта придется отдать при заключении договора купли-продажи, так еще и капитальный ремонт лежит на его инвесторских плечах.

Дубай

Это направление несет в себе серьезные политические риски. Кроме того, значительная удаленность ОАЭ и вырастающая конкуренция со стороны стран-соседей подсказывают, что привлекательность этой инвестиции крайне мала. В дальнейшем эти риски будут расти, а привлекательность арабской недвижимости уменьшаться. Это повод для инвестора серьезно задуматься.

Тайланд

Слишком разрекламированное направление. Как раз тот случай, когда нужно 7 раз отмерить. Кроме красивой страны и невысокой стоимости жизни тут, плюсов больше нет.

Уже сейчас время простоя купленной инвесторами недвижимость под будущую аренду крайне велико.

Так что, покупка апартаментов или дома в Таиланде можно рассматривать лишь, как место, куда можно приехать отдохнуть, а не как доходную инвестицию.

Кипр

Еще одна страна, куда призывают вкладывать деньги риелторы. Мол, привлекательное туристическое направление и отбоя от желающих снять жилье тут не будет. Однако туристический сезон не вечен, а местное население не обеспечит большого спроса, способного принести хороший доход. Игра не стоит свеч, а доход инвестиций.

Несмотря на абсолютно противоположные взгляды на зарубежную недвижимость финансовыми консультантами, этот инструмент должен входит в инвестиционный портфель крупного инвестора.

Конечно, это не Грааль, но при правильном подходе к покупке, недвижимость способна приносить хорошую, а главное, пассивную прибыль.

При покупке недвижимости рассчитывайте риски, анализируйте возможности, и такая покупка Вас никогда не разочарует.

Автор Ganesa K.Профессиональный инвестор с опытом работы 5 лет с разными финансовыми инструментами, ведет свой блог и консультирует вкладчиков. Собственные эффективные методики и информационное сопровождение инвестиций.

Объем инвестиций в недвижимость России достиг четырехлетнего рекорда :: Деньги :: РБК Недвижимость

Больше всего инвесторов привлекают склады и офисы, а торговая недвижимость станет снова популярна после стабилизации ситуации с коронавирусом, считают аналитики

Max4e Photo/shutterstock

По итогам третьего квартала 2020 года объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России вырос в годовом выражении на 18% — с $947 млн до $1,12 млрд. Это стало самым высоким показателем для третьего квартала за последние четыре года, сообщили аналитики международной консалтинговой компании JLL и подтвердили аналитики Colliers.

На высокие значения третьего квартала повлияли отложенные сделки первого полугодия, пояснили эксперты.

При этом за девять месяцев 2020 года объем инвестиционных сделок на рынке российской недвижимости составил $2,45 млрд, что на 6% ниже результата аналогичного периода предыдущего года ($2,6 млрд.).

Объем инвестиций по итогам года, согласно прогнозу аналитиков, составит $3,2 млрд., говорится в исследовании JLL.

Сегодня активность инвесторов сосредоточена на анализе перспектив в различных сегментах, а также оценке финансовых потоков потенциальных проектов. Снижение ключевой ставки в июле этого года до 4,25% привело к понижению стоимости заемных средств, что, в свою очередь, способствует повышению доходности инвестиционных сделок, говорится в исследовании.

В структуре сделок за третий квартал 2020 года, по данным JLL, по 28–29% инвестиций пришлось на складской, офисный и жилой сегменты.

При этом на складском рынке закрыто сделок более чем на $320 млн, что стало наибольшим квартальным значением в данном сегменте с конца 2013 года.

В четвертом квартале 2020-го ожидается сохранение повышенного интереса инвесторов к этому сегменту недвижимости: уже сейчас анонсированы потенциальные крупные сделки со складскими объектами, которые могут быть закрыты в ближайшем будущем, резюмировали аналитики.

Часть инвесторов рассчитывают получить дисконт при покупке объектов из-за сложившейся в результате пандемии обстановки, подчеркнул партнер международной консалтинговой компании Colliers International Станислав Бибик.

Он отметил, что наибольший интерес инвесторов традиционно вызывают высококачественная офисная недвижимость и складские объекты, а бизнес-центры класса А демонстрируют устойчивость с точки зрения потенциальной просадки по арендному потоку, а также инвестиционной ликвидности.

«Складские активы с арендаторами из секторов, которые имели возможность наращивать свою операционную деятельность в текущем сложном периоде (продукты питания, аптеки, курьерская доставка, онлайн-ретейлеры), также остаются востребованы.

Торговая недвижимость станет более интересна инвесторам после стабилизации пандемийной ситуации и выхода товарооборотов и посещаемости торговых центров как минимум на прежний уровень.

Сейчас инвесторы активно ведут переговоры по начатым сделкам, и, по нашим оценкам, объем инвестиций в 2020 году составит $2–2,2 млрд», — спрогнозировал Бибик.

Каждый второй инвестор в недвижимость, за исключением тех, у кого ограничен капитал из-за вложений в текущие проекты, заинтересован в дистресс-активах в 2020 году, сообщили эксперты компании Knight Frank. Они подчеркнули, что размер скидки на объекты в этом году может варьироваться в зависимости от сегмента.

В россии по-прежнему есть возможности, если понимать, куда и как инвестировать | brandvoice

Ключевой фигурой в работе зарубежного инвестиционного фонда в России является его ассет-менеджер, в задачи которого входит в том числе изучение и учет страновых особенностей и специфики рынка. Для такой работы нужен целый ряд компетенций. Ассет-менеджмент — это доверительное управление активами, которые передали инвесторы.

Они должны быть уверены, что активы находятся в надежных руках. Поэтому взаимное доверие является краеугольным камнем в этих бизнес-отношениях и должно основываться на высочайшем профессионализме.

Помимо блестящего знания финансовых механизмов и умения пользоваться финансовыми инструментами, необходим целый набор разнообразных навыков: хорошее знание бизнес-процессов, местной специфики и даже психологии.

Наша компания представлена на российском рынке практически с самого его зарождения, и мы отмечаем, что подобная модель отношений становится здесь все более привычной.

Отрадно видеть, что для местных игроков все большее значение приобретает доверие к партнеру на старте, его репутация (как, по сути, главный актив для любой компании в любой индустрии).

Только профессиональный ассет-менеджер, обладающий всем набором необходимых компетенций, сможет добиться роста прибыли, а ведь именно этого ожидают инвесторы в первую очередь. Управление затратами (сокращение, реструктуризация, оптимизация) — один из основных навыков.

А в текущих непростых условиях он приобретает особое значение. Так же, как и профессиональная работа с рисками, столь значимая в России с ее непредсказуемостью. Ведь более высокая доходность, чем в Европе, является здесь своего рода «премией за риск».

Надо ясно видеть подводные камни, прогнозировать кризисные ситуации и обходить их на ранних этапах.

Особый статус

Высокий кредит доверия, который мы имеем сегодня, связан в том числе с нашей внутренней спецификой. Статус иностранного игрока накладывает на нас дополнительные обязательства и заставляет более тщательно подходить к работе.

Например, помимо необходимости следовать местным регуляторным режимам в России, мы, как публичная компания с листингом на Швейцарской бирже, подлежим контролю со стороны FINMA (швейцарский регулятор финансовых рынков).

Как вы, наверное, можете себе представить, соблюдение соответствующих процедур и выстраивание всех бизнес-процессов — это достаточно большой объем работы. Мы его успешно ведем с 2003 года — с момента IPO. Конечно, это достаточно трудоемкий процесс, требующий широких и зачастую специфических компетенций от наших сотрудников.

Но все усилия окупаются — такой подход обеспечивает высочайший уровень прозрачности и подотчетности всех наших действий. А благодаря этому нашим клиентам абсолютно комфортно и спокойно работать с нами.

Но столь же осмотрительно мы сами подходим к отбору клиентов. Требования к процедурам KYC (know your customer — механизм проверки контрагентов) у нас существенно выше, чем общепринятые стандарты в России.

Опять-таки это в определенной степени ограничивает круг наших потенциальных клиентов.

Однако все наши клиенты могут быть абсолютно уверены, что во всех действиях мы исключительно внимательны, а значит, отсутствуют риски неблагонадежных операций.

Свой путь или местная специфика?

Наше ключевое конкурентное преимущество заключается в том, что мы с успехом научились грамотно и эффективно применять в нашей работе в России высочайшие западные стандарты корпоративного управления и при этом уважительно и внимательно относиться к местному менталитету и традициям ведения дел. Очень небольшое количество западных прямых инвесторов смогли на протяжении почти трех десятков лет давать своим клиентам стабильную доходность на свои инвестиции, учитывая существенную волатильность такого сложного рынка, как Россия.

Мы работаем здесь со времен ваучерной приватизации. С тех пор и вплоть до сего дня много говорится о различиях в принципах ведения бизнеса в России и западных странах.

Они и правда есть, но справедливости ради необходимо отметить, что на любом рынке есть своя специфика, свои культурные особенности.

К проблемным моментам можно отнести все еще непонятный, часто непрозрачный метод формирования ожидания продавцов недвижимости. Это проблема должна решиться за счет развития рынка и роста профессионализма его участников.

Другая проблема требует государственного вмешательства и лежит в сфере регулирования.

Создание качественного инвестиционного климата, в том числе для иностранных инвесторов, повышение привлекательности долгосрочных вложений в российскую экономику — это цели, которые открыто называются в качестве приоритетных на самом высоком уровне руководства страны.

Мы, естественно, горячо это приветствуем. Многое сделано, но все же еще больше предстоит сделать.

Например, говоря о нашей отрасли, необходимо упрощать процедуры валютного контроля для реальных инвесторов, систематизировать и сделать более предсказуемым целый ряд фискальных режимов — механизм кадастровых оценок и т. д. Если западным капиталам сделают шаг навстречу, то, уверена, приток инвестиций вырастет, и значительно выше уровня, который прогнозируют сегодня.

Инвестиции в России

В течение нескольких десятилетий тема инвестирования активно обсуждается. Считается, что средства иностранных государств способны улучшить ситуацию с занятостью населения. Попробуем разобраться, насколько важны вложения других стран в отечественную экономику, приносят ли они пользу, и какие шаги необходимо предпринять для роста инвестиций.

Что понимают под инвестициями

Инвестиции – это капиталовложения на длительный срок в различные отрасли, с целью получения прибыли. В зависимости от источника принят выделять следующие виды:

• государственные, выделяемые из средств бюджета;
• частные, поступающие от отдельно взятого лица или фонда;
• производственные, которые направлены на развитие индустрии;
• интеллектуальные (вложения в человеческий капитал);
• иностранные, поступающие из-за рубежа.

Однако это не просто финансовый инструмент. Значимость инвестиций для экономики гораздо выше.

Для государства наиболее важными являются именно иностранные инвестиции, поскольку они способствуют привлечению ресурса в страну.

Как правило, вложения в любую отрасль дают возможность ее развития: растет темп строительства предприятий, реализуются социально значимые программы, увеличивается производительность труда.

Иностранный инвестор может рассчитывать на экономические и законодательные преференции. Капиталовложения способствуют налаживанию внешних экономических связей и привносят новый опыт менеджмента и управления.

Особенно велика роль прямых иностранных инвестиций – поступающих непосредственно в конкретный проект или компанию, зачастую путем приобретения активов предприятия.

Прямой инвестор способен значительно улучшить экономическую ситуацию в стране.

Инвестиции в России в 2019 году

Многим российским предприятиям, сохранившимся со времен советской эпохи, необходима модернизация. Собственники не имеют ресурсов для перезапуска производства, кроме того на состоянии ряда компаний негативным образом сказались экономические кризисы. Из-за этого РФ заинтересована в инвестированных капиталах на всех уровнях:

• начальные вложения (запуск новых предприятий);
• реинвестиции, при которых в бизнес вкладываются средства прибыли от него;
• расширение существующего бизнеса;
• частичное изменение бизнеса (модернизация, реорганизация).

По данным статистики, несмотря на действие санкций, приток иностранных капиталов в экономику нашей страны увеличивается с каждым годом. В таблице ниже приводятся средние значения за прошедшие годы.

Инвестиции в российскую экономику

год	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Входящие инвестиции (триллионы рублей)	11035,7	12586,1	13450,2	13902,6	13897,2	14748,9	16027,3	17595,0

Статистика говорит, что за минувший год наиболее активный рост инвестиций наблюдается в отраслях пищевой промышленности, химического производства, добычи полезных ископаемых, а также сельского хозяйства.

При этом основная часть вложений – 43,3% была направлена на улучшение земель и производственные здания. 34,6% капиталов были инвестированы в оборудование (машины, хозяйственный инвентарь и прочее).

На строительство жилых зданий было направлено лишь 12,7%, в интеллектуальную собственность – 3,1%.

В целом, в последние годы Россия достигла определенных успехов. Эксперты зафиксировали улучшение инвестиционного климата. Не так давно РФ вошла в десятку наиболее привлекательных для инвесторов стран. Рейтинг был составлен с учетом количества проектов, на развитие которых были направлены инвестиции, а также число новых рабочих мест, возникших благодаря этому.

Что необходимо для роста инвестиций

Для привлечения потенциальных инвесторов необходимо, чтобы страна имела определенную привлекательность. При этом учитываются следующие факторы:

• потенциал занимаемой территории;
• уровень законодательной базы;
• в какой экономической ситуации находится регион;
• степень коррупции;
• наличие квалифицированных кадров.

При этом отечественная экономика имеет тенденции к кризису. Вкупе с нестабильным законодательством это способно оттолкнуть вложение иностранных капиталов. Эксперты придерживаются мнения, что интересы инвесторов защищены лишь на бумаге. По факту же всегда присутствует риск утратить протекцию властей.

Кроме того, к области законодательства относится и проблема налогообложения в стране. Налоговая нагрузка на иностранные вложения возрастает с каждым годом. При этом инвесторы, осуществляющие деятельность в регионах страны, не получают отсрочек по уплате налогов.

Но чаще всего инвесторов беспокоит отсутствие стабильности законодательства в целом. Новые поправки в российский Налоговый Кодекс принимаются слишком быстро, и так же быстро происходит отказ от них.

Инвестор же рассчитывает на реализацию проекта в тех же условиях, при которых он был запущен.

Поэтому для увеличения количества иностранных капиталовложений правительству чаще всего рекомендуют внести изменения в действующее законодательство, а также снизить величину налога на прибыль.

Заключение

Инвестиции в российскую экономику способны принести положительный результат только при условии их грамотного использования. Если деньги вкладывать нерационально, направлять их на устаревшее производство, итог может стать плачевным.

Износ зданий и оборудования, снижение эффективности труда, исчезновение конкурентоспособности, и, как следствие – банкротство предприятия.

Чтобы избежать подобной ситуации, необходимо тщательно прорабатывать стратегию привлечения иностранных капиталов.