У меня в собственности — пять квартир под сдачу. Я получил их по договорам пожизненного содержания с иждивением: на протяжении нескольких лет ухаживал за пожилыми людьми, покупал им продукты и лекарства, а после их смерти квартиры доставались мне. Вложения в каждую из квартир (только уход за пожилым человеком в течение 5–7 лет) составляли до 500–700 тысяч ₽.
Мои квартиры — однокомнатные, метражом от 30 до 36 квадратных метров. Они находятся в старых домах возле метро в хорошем районе (не центр). Рыночная цена каждой из них на момент наступления полноправного владения — от 3 миллионов ₽ (сейчас они стоят 4–4,5 миллиона ₽). Получается, каждая квартира доставалась мне примерно за 1/8 стоимости (в нынешних ценах).
Около восьми лет назад я перестал работать по найму и переключился на сдачу квартир, так что сейчас это моя полноценная работа и единственный доход. Звучит неплохо, но на самом деле быть профессиональным рантье — далеко не всегда выгодно.
Первоначальные расходы
Перед тем как начать сдавать каждую из квартир, я делаю в них косметический ремонт: меняю обои и сантехнику. Мебель обновляю по минимуму (кровать, комод), докупаю самую необходимую технику — чаще всего стиральную машину, иногда холодильник. На это уходит минимум 100 тысяч ₽.
Не сразу при сдаче, но на каком-то шаге в каждой квартире менялись окна. Это стоило по 30–40 тысяч ₽. Ещё не везде обновлён пол. Все квартиры доставались со старым скрипучим паркетом, кое-где переложен ламинат или линолеум (каждое такое дело — порядка 50–70 тысяч ₽).
Для сантехнических работ или циклёвки пола могу привлечь работника за 3 тысячи ₽ в день. Но деньги на это не всегда есть, так что почти всё стараюсь делать сам. Из-за этого ремонт иногда затягивается по времени. Последняя квартира, к примеру, стояла мёртвым грузом почти три года.
Как устроена аренда
Все квартиры сдаются на длительный срок. Жильцов ищу с помощью постоянного риелтора. Его разовую комиссию (50% от стоимости аренды в месяц) оплачивают сами арендаторы. И ещё 50% от стоимости аренды я беру в качестве залога, который возвращается при выезде человека, если он ничего глобально не испортит или не сломает.
Аренда моих квартир сейчас стоит 18 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги. В период коронакризиса из одной квартиры человек съехал, и сдать её пока не удалось. При этом в последнюю квартиру (которая долго стояла и недавно наконец стала готова к сдаче) как раз в мае нашёлся арендатор.
Регулярные траты
Поскольку вся моя недвижимость в старом фонде и без капитального ремонта, каждый месяц где-то что-то происходит. К примеру, в этом году в двух квартирах ломалась газовая колонка. Ремонт с заменой комплектующих — 10 тысяч ₽, эту сумму пришлось отдать дважды.
Когда люди съезжают, то оставляют что-нибудь поломанным или испорченным. Чаще всего — ламели на кроватях (это каркасные рейки под матрацем), краны на смесителях, двери на шкафах. И постоянно пачкают обои. Всё это нужно восстанавливать.
Траты на возвращение квартире нормального вида после жильцов подсчитать сложно, потому что они всегда разные.
На всякие мелочи уходит около 5–7 тысяч ₽: вызвать сантехника, чтобы он поправил смеситель, и плотника, чтобы отремонтировал пару ламелей (хотя это можно сделать самостоятельно).
Убрать квартиру тоже можно самому, но если заказывать уборщицу — 2500 ₽. Если человек долго жил и надо менять обои, то материалы и работа обойдутся в 20–25 тысяч ₽.
Да, залатывать дыры экономически неэффективно. Лучше отремонтировать всё хорошо, чтобы долго не ломалось. Но это уже другие первоначальные затраты, могут потребоваться заёмные средства — а залезать в кредиты мне совсем не хочется.
Доходы
Пять квартир приносят мне 90 тысяч ₽ в месяц — это в лучшем случае, когда они все сданы, но иногда бывают простои.
Из этого дохода вычитаем коммуналку за жильё, где я сейчас живу сам (около 7 тысяч ₽ со светом и интернетом), и постоянные расходы на машину (около 5 тысяч ₽ в месяц). Ещё 8 тысяч ₽ я трачу на пожилого человека, за которым сейчас ухаживаю. Итого на жизнь мне остаётся 70 тысяч ₽. Это средняя зарплата в Санкт-Петербурге, по данным Петростата.
Но квартиры требуют постоянных трат. Их содержание сжирает, по сути, весь доход. Остаётся только на питание и небольшие покупки: одежда, по необходимости — новый телефон, и так далее. Откладывать ничего не удаётся. Все лишние деньги уходят на ремонт жилья для сдачи в аренду.
Поскольку я сам занимаюсь сдачей квартир, то не могу надолго уехать, например, из города. Регулярно требуется моё личное участие. Только недавно получилось съездить в отпуск первый раз за 15 лет.
Проблемные арендаторы
Прошлым летом из одной квартиры съехала девушка, которая оставила после себя клопов! Пришлось выбрасывать ВСЮ мебель, вызывать санэпидстанцию на обработку, а затем снимать линолеум и делать косметический ремонт в комнате.
Общие незапланированные затраты за три месяца — 130 тысяч ₽. Залог девушки, который удержали при выезде, — 4 тысячи ₽.
Это квартира, которая была впервые сдана за год до этого, принесла за 13 месяцев в общей сложности 221 тысячу ₽ (сдавалась по 17 тысяч ₽), после чего сожрала больше половины этого дохода. Невероятно обидно.
Я стараюсь не сдавать квартиры людям с животными, чтобы по итогу ремонт не был испорчен ещё сильнее. Одну из квартир однажды арендовала молодёжь, и соседи постоянно жаловались на шум, так что студентов я с тех пор тоже избегаю.
Вообще, приятнее всего сдавать квартиру семье с уже подросшим ребёнком. Такие люди более склонны поддерживать чистоту, при этом не устраивают пьяных дебошей.
Выводы
Я не советовал бы покупать квартиру за свои или, ещё хуже, за кредитные деньги, чтобы сдавать её в аренду. Это постоянная головная боль и куча проблем.
Средняя окупаемость небольших квартир в Петербурге, по данным портала «Мир квартир», около 14 лет.
Но при арендной ставке в 18 тысяч ₽ (а сейчас кризис, и дороже стоят только квартиры с хорошим ремонтом) и затратами на ремонт и доделки, 14 лет превращаются примерно в 20.
Сдавать может быть выгодно только жильё, которое досталось по наследству или по иной схеме без полных затрат. Или это должны быть классные апартаменты в дорогом районе, где можно было бы сдавать посуточно.
В моём случае при первоначальных затратах (содержание бывшего владельца квартиры + косметический ремонт) окупаемость составляет 3–4 года. Но после этого затраты тоже продолжаются. В общем, это такой вариант, который позволит уйти с наёмной работы и просто жить без излишеств.
Советы тем, кто собирается сдавать квартиру в аренду
1. Периодически обязательно осматривайте квартиру на предмет поломок. Во всех договорах аренды прописано, что собственник вполне может делать это раз в месяц — например, при приёме очередной оплаты.
2. Найдите хорошего риелтора и сотрудничайте только с ним. Пусть он, как ваш стоматолог, всё про вас знает: и особенности квартир, и ваши пожелания к жильцам. Риелторы всегда работают качественнее с постоянными клиентами.
3. Если жильцы хотят интернет, то пусть вызывают провайдера и заключают договор на себя: мало ли какие дела они там собираются вести. Это неочевидные, но необходимые меры предосторожности в наше время.
4. Совет из личного опыта. Будет лучше, если при любых проблемах с квартирой (газовая колонка, сантехника и пр.) арендаторы будут не сами вызывать мастеров, а ставить в известность хозяина. Это позволяет контролировать процесс ремонта, чтобы горе-мастера ничего не наворотили и не взяли втридорога.
5. Не включайте коммуналку в общую оплату аренды. Это особенно актуально, если есть счётчики. Недавно был случай, когда резко у жильца вырос счёт за электричество. Думали, майнит, так много уходило киловатт. Оказалось — электронная музыкальная установка. Сколько потратил — столько и оплатил. Было бы неприятно, если бы плата была фиксированной.
Анна Левочкина
Опыт арендаторов: «Как мы договорились об оплате съёмной квартиры»
Российский рынок аренды жилья – несовершенен. Есть множество историй о том, как квартиранты обманывают собственников и как собственники нечестно поступают с квартиросъемщиками…
Советы опытных арендаторов помогут справиться с проблемами. Одна из наиболее важных рекомендаций: правильно договориться о внесении арендной платы.
Ольга и Максим живут в Москве уже почти 14 лет, десять из которых они снимали квартиру у хороших знакомых. Пара платила за «однушку» на 30% меньше рыночной стоимости, договор аренды не заключали, а депозит за мебель хозяева не просили – отношения строились на доверии. Повезло, одним словом.
Но два года назад владельцы решили продать недвижимость, поэтому Ольге и Максиму пришлось срочно подыскивать новое жильё.
За неделю поисков удалось найти походящий вариант: однокомнатная квартира с хорошим ремонтом, расположенная недалеко от метро. Хозяйка квартиры на первый взгляд показалась добродушной и адекватной. Стороны подписали договор, Ольга и Максим заплатили полагающуюся комиссию риелтору, оплатили первый месяц аренды и внесли депозит владелице квартиры. Заключили сделку, все остались довольны.
Но через месяц, когда хозяйка в назначенное время пришла к молодым людям за арендной платой, возникла проблема.
Собственница наотрез отказалась встречаться в другом месте или принимать оплату на банковскую карту, поэтому встреча состоялась в съёмной квартире. Кстати, это один из не очень приятных для квартирантов пунктов, с которым приходится мириться. По словам Максима, когда каждый месяц кто-то вторгается в твоё личное пространство, чувствуешь себя неуютно.
Квартиранты часто рассказывают о том, как собственник жилья каждый месяц приходит к ним и тщательно всё изучает: проверяет, на месте ли вещи, вымыты ли пол и плита. Из-за этого люди, которым аренда квартиры обходится недешево, не могут почувствовать себя в ней, как дома.
Но одним из наиболее сложных вопросов по-прежнему остаётся форма внесения арендной платы. Ольга и Максим приветливо встретили владелицу и предложили пройти на кухню, где удобнее производить оплату, поскольку молодые люди также вносили деньги за коммунальные услуги.
Пара изучила все квитанции, подсчитала расходы, передала деньги и попросила хозяйку написать расписку о получении средств. Вот тогда-то и начался конфликт.
Владелица пришла в ярость и заявила, что не собирается писать никакой расписки, а если квартиросъемщиков что-то не устраивает, они могут съехать.
Ольга нашла выход из положения и предложила вместо расписки составить график оплаты. Девушка разделила лист бумаги на несколько граф: арендная плата, водопровод, электричество, отопление, консьерж, телефон, дата и подпись.
Вверху написали «График внесения ежемесячной платы за аренду и коммунальные услуги за квартиру, которая находится по адресу…». В каждой графе указывали соответствующие денежные суммы, а в последней – владелица подписывалась.
Это решение всех устроило, и конфликт был исчерпан. Хозяйка получила оплату и ушла восвояси. В результате Ольга и Максим прожили в этой квартире четыре года.
Грамотно составленная расписка о том, что хозяин получил ежемесячную арендную плату, с указанием квартиры и адреса, паспортных данных и прочей информации станет более весомым доказательством, чем обычный график платежей, пускай даже с подписью хозяина. Но именно такой вариант подошел обеим сторонам.
Комментарий адвоката Олега Сухова:
Внесение ежемесячных платежей за аренду никак не оформляется. Фактически подтверждением оплаты служит то, что у хозяина нет претензий к арендаторам.
Но если конфликт между владельцем и квартиросъемщиком придется решать в суде, то необходимо будет предоставить доказательства о внесении арендной платы (как минимум за последние месяцы).
Однако может возникнуть вопрос к собственнику – если он не получал денег за квартиру, почему не составил претензию.
Для суда доказательством оплаты станет и график платежей с подписями обеих сторон, и расписка, и выписки с банковской карты или квитанции о переводе денег.
Также могут быть использованы свидетельские показания или, например, подтверждение оплаты в электронной переписке. Если квартиранты не вносят арендную плату, хозяину нужно направить претензию.
Для суда бумага станет основанием для взыскания денег.
Как сдавать квартиру безопасно. Учимся на ошибках — реальные истории — журнал ИНКОМ-Недвижимость
Каждый арендодатель волнуется за свое имущество (вдруг все испортят) и репутацию (пересдадут, и будет тут подпольный офис или еще что похуже), боится продешевить или вложить слишком много в ремонт, переживает из-за простоя квартиры или возможности кражи, и где гарантия, что платить будут исправно и регулярно. Как сдать квартиру безопасно? Рассмотрим на примерах историй наших клиентов, которые ранее занимались сдачей квартир в долгосрочную аренду самостоятельно.
«Денег не платит, но вцепился в мою квартиру»
«Двушка» на Преображенке досталась моим родителям по наследству от бабушки – они сдавали ее через знакомых и по объявлениям лет десять. За это время было много всякого – одни жильцы устроили потоп, другие регулярно скандалили с соседями, дебоширили и прокурили всю квартиру.
Были и такие, что постоянно выдвигали претензии моим родителям как квартиросдатчикам – то шум из-за ремонта у соседей, то краской пахнет, то кран в ванной не нравится (хотя все работало хорошо), то машин слишком много во дворе паркуют – все для того чтобы снизить арендную плату.
А со знакомыми вообще беда: милые люди, родственники маминой приятельницы, именно по причине хороших отношений считали, что вовремя платить совсем необязательно, вроде как свои люди, сочтемся. В результате – потеря денег и друзей.
Год назад бремя сдачи жилплощади передали мне. Думаю, ну я уж знаю людей – расписал квартиру в объявлении так, что пришло много желающих, устроил кастинг для арендаторов, пятерых отсеял, шестые понравились.
Парень с девушкой – подмосковная прописка, он работает, а она учится в Москве, собирались пожениться.
Несколько месяцев все было хорошо, но потом началось нытье и просьбы войти в положение: денег нет – или зарплату задерживают, или срочно нужно помочь родственнице, или друга коллекторы поставили на счетчик и т. д.
А соседи говорят, парень вторую машину поменял, препирается с ними из-за парковки во дворе, его девушки вообще не видно, зато регулярно приходят разнообразные дамы – в подъезде мое жилье называют «веселая квартирка». Вот этого всего мне вообще не нужно! И с выселением тоже сложности – денег не платит, но вцепился в мою квартиру, как клещ, мне потребовалось два месяца требований и угроз.
Илья Стародубцев, 35 лет
Сторонам сделки необходимо прописать в договоре найма сумму арендной платы и срок ее внесения. В случае просрочки предусмотрены штрафные санкции – пени 0,1 процент от арендной ставки за каждый день. При несоблюдения пунктов договора документ может быть расторгнут, а арендатор – выселен с выплатой полной суммы за проживание.
Надо сказать, при первых встречах стороны стараются понравиться друг другу – быть доброжелательными, проявить свои лучшие качества, и не всегда обращают внимание на нюансы.
Участие специалиста по недвижимости в качестве посредника может уберечь от рискованной сделки.
Однако нельзя 100-процентно положиться даже на опыт профессионального переговорщика, вам общаться со своим квартирантом долгое время, и вероятность возникновения разных ситуаций велика – всего не предусмотришь.
Именно для того чтобы обезопасить клиентов при аренде квартир, в нашей компании сделки курируют квалифицированные риэлторы и юристы – любые спорные вопросы аренды в течение всего срока действия договора найма могут быть урегулированы с их помощью.
«Квартирантка пропала, наши вещи тоже»
Я из Оренбурга, комнату в Москве мне купили родители, когда я училась в МГУ. Окончила учебу, вышла замуж и переехала к мужу, эту комнату мы решили сдавать. Квартиранткой была тоже студентка – в договоре указали срок 11 месяцев, депозит не брали.
Деньги она переводила мне на карту, мы перезванивались и с ней, и с соседями по коммуналке – все жили мирно и спокойно, никто не жаловался. 8 месяцев спустя соседи сообщают мне, что жиличка оставила ключи и уехала. Я удивилась такому повороту, приехала забирать ключи.
Тут я удивилась еще больше: в комнате отсутствовали мои телевизор, утюг, пылесос и микроволновка, шторы были сняты, а диван и стеллаж передвинуты – теперь они закрывали испорченные обои и кусок линолеума. Дозвониться студентке было нельзя – она внесла мой телефон в черный список.
Выяснилось, что из института ее отчислили, и где искать, никто не знает. Объявлять розыск из-за пропажи бытовой техники мы, конечно, не стали. Но все это, мягко говоря, неприятно – квартирантка пропала, наши вещи тоже.
Решила больше не заниматься такими делами самостоятельно – много рисков, лучше сдать квартиру через агентство недвижимости, где работают специалисты, которые знают все сложные моменты, и как их избежать.
Ольга Шерстобитова, 26 лет
При желании есть способы разыскать человека – если у вас зафиксированы паспортные данные (при сдаче жилья студентам неплохо узнать контакты родителей или старших родственников).
И тогда пропавшую квартирантку можно привлечь к ответственности – по закону, она должна выплачивать арендную плату в течение всего срока действия договора найма, даже если проживает в другом месте, соглашение ведь не расторгнуто.
И, естественно, она обязана вернуть чужие вещи – их необходимо указать в описи предметов, передаваемых внаем, которая составляется отдельным документом или в качестве приложения к договору найма. На случай порчи имущества всегда нужно взимать с арендатора сумму страхового депозита – обычно в размере арендной ставки за месяц.
«На нашей жилплощади разместилось целое землячество!..»
У меня 2-комнатная квартира экономкласса – в панельной 5-этажке на окраине Москвы, в районе Гольяново. В 2019 году сдала ее приличной женщине 43 лет: она рассказала, что продала свое жилье в Иваново, устроилась в небольшую фирму московской подруги бухгалтером, решила пока снять квартиру, присмотреться, а в будущем планирует купить свою в столице.
Спустя полгода, совершенно случайно, мы с мужем узнали, что в квартире проживают неизвестные люди: приехали проверить помещение – позвонили в дверь, и нам открыли. На нашей жилплощади разместилось целое землячество!..
Выяснилось, что наша дама-арендатор сдает квартиру покомнатно сотрудникам этой самой фирмы ее подруги – они приезжают в Москву на заработки, к ним вселяются родственники или друзья, одни сменяют других и т. д. Меня и мужа еще не хотели впускать – ведь люди заплатили «арендодательнице», а нас они и в глаза не видели.
После этого случая сделали в квартире ремонт, но долго не решались ввязываться в новые арендные отношения. В 2020-м обратились в ИНКОМ-Недвижимость и удачно сдали квартиру молодой семье с двумя детьми.
Татьяна Троицкая, 45 лет
По нашим данным, 47% арендодателей опасаются столкнуться с субарендой их квартир. Как предусмотреть: в договоре найма требуется прописать сведения не только об арендаторе, но и обо всех, кто планирует проживать вместе с ним, – их паспортные и контактные данные. Субаренда без письменного разрешения собственником квартиры законодательно запрещена.
Регулярно проверяйте квартиру – ее состояние, и кто в ней живет. Если обнаружатся неизвестные проживающие, вы имеете право расторгнуть договор и выселить всех, в случае нанесения ущерба имуществу (а также морального ущерба вам) можно обязать арендатора выплатить штраф.
«Вместо отделки и дохода утроились траты на ремонт»
В начале прошлого года мы с дочкой сдали «однушку» в Марьино семейной паре из Орла. После введения карантинных ограничений у ребят возникли сложности с работой и оплатой проживания.
Жаль было терять квартирантов, и мы подумали предоставить им арендные каникулы – вместо оплаты проживания предложили сделать косметический ремонт на кухне и в комнате, они с радостью согласились.
Ни у нас, ни у них не было опыта оформления соглашения об отделке в счет аренды, решили просто приписать на полях в договоре пункт о том, что пока идет ремонт, они живут у нас бесплатно. Мы купили краску, обои, ламинат и все необходимые инструменты.
На самоизоляции контролировать ход работ непросто: жильцы фотографировали что-то, присылали – вроде, казалось, неплохо. Так прошло два месяца, а потом квартиранты сообщили, что вынуждены вернуться домой. Жаль, но хоть квартира в порядке, сразу начнем искать новых жильцов, подумали мы.
Отъезд оказался настолько срочным, что не оставалось времени принять у арендаторов помещение – они прислали фото и видео, привезли ключи и уехали.
То, какой мы увидели квартиру «живьем», повергло нас в шок: ровно приклеена лишь одна полоса обоев, две доски ламината были просто уложены на пол, не зафиксированы, краску даже не открывали. Почти все, что раньше не требовало ремонта, теперь в нем остро нуждалось – душ был сломан, у СВЧ оторвана дверца, холодильник не работал и т. д.
- Вот так мы сдали квартиру – вместо отделки и дохода утроились траты на ремонт.
- Ольга Пономарева, 53 года
- При сдаче квартиры «под ремонт» необходимо составить приложение к договору найма. И предусмотреть следующее:
- оплата проживания (дополнительно прописать размер арендной ставки) входит в счет ремонтных работ в соответствии со сметой, которая считается частью договора найма;
- в смете нужно указать общую стоимость и разделить ее на оплату работ и материалов;
- если смета не подписана сторонами сделки, договор найма считается недействительным;
- нужно учесть возможное увеличение стоимости работ и материалов – прописать схему распределения расходов на этот случай;
- арендатор и арендодатель должны прописать ответственность за невыполнение обязательств и досрочное расторжение договора найма;
- после окончания работ стороны подписывают акт их приемки.
Заключение: 5 правил сдачи квартиры в аренду
В качестве заключения хочу назвать основные правила арендодателя.
- Все договоренности с арендатором фиксируйте письменно.
- Обязательно запишите паспортные данные и контакты арендатора и всех, кто будет проживать в квартире вместе с ним.
- Составьте подробную опись передаваемого в аренду имущества и его состояния.
- Проверяйте квартиру – правилами предусмотрено наведываться раз в месяц, если в письменном соглашении не оговорено иное.
- При проведении ремонта силами квартирантов в счет оплаты проживания составьте смету и соглашение, контролируйте ход работ – жильцы теперь являются работниками, и спрос с них должен быть соответствующий, после завершения ремонта подписывается акт о его выполнении и отсутствии претензий.
Помимо этих правил существует множество нюансов, и есть риск их упустить.
Чтобы сдавать квартиру спокойно и без страхов, лучше спрашивать о соблюдении предписаний не с себя, специалисты по недвижимости учтут их все – это их работа.
В ИНКОМ-Недвижимость вы можете рассчитывать на помощь в течение всего срока аренды, и это не будет вам стоить ничего, так как все услуги арендодателям компания оказывает бесплатно.
Как сдать квартиру через Airbnb? — Meduza
Данное сообщение (материал) создано и (или) распространено иностранным средством массовой информации, выполняющим функции иностранного агента, и (или) российским юридическим лицом, выполняющим функции иностранного агента.
Сдать можно что угодно. Хотите — сдавайте квартиру. Есть свободная комната — можно сдать комнату. Освободился диван — можно сдать и его. На Airbnb есть и более экзотические варианты — вплоть до иглу и домов на деревьях. Так что, если у вас вдруг есть что-то подобное, можно попробовать сдать и такую недвижимость.
Для начала нужно создать объявление и рассказать о том, что вы собираетесь сдавать. Прежде всего — будьте точны. Опишите максимально подробно, что вы предоставите гостям. Если им предстоит спать на не слишком удобной кровати, честно скажите об этом.
Если у вас превосходный вид из окна на закате — про это тоже не забудьте упомянуть. Важны любые мелочи, вплоть до скорости интернета.
Если гость заметит что-то, что не было упомянуто в объявлении (например, отсутствие плиты), то он сможет пожаловаться в Airbnb — тогда гостя переселят, а хозяин жилья, не соответствующего описанию, останется без денег.
Вообще фотографии можно сделать и самостоятельно, даже на смартфон. Но лучше заказать профессиональную съемку. Фотограф Airbnb может бесплатно сделать снимки вашей квартиры, комнаты или дома (до четырех фотосессий для одного хозяина). Для этого достаточно оставить заявку вот по этой ссылке.
Это нужно делать уже после того, как вы создали объявление. Как правило, съемка проводится в течение трех дней. Помимо красивых фотографий, эта услуга даст вам значок подтверждения от Airbnb, на который обращают внимание многие гости.
Перед приездом фотографа основательно приберитесь, чтобы на фотографиях ваша квартира получилась идеальной.
Опытные хозяева советуют новичкам сначала изучить порядок цен в их районе и выставить цену чуть ниже (примерно на 25 процентов). Для новых квартир важно получить первые оценки от гостей, поэтому хозяевам выгодно как можно скорее их принять.
Перед приемом гостей в квартире нужно навести порядок, а также подготовить для них чистые полотенца и постельное белье. Если вы сами не можете (или не хотите) убирать в квартире, то можно при размещении объявления установить дополнительную плату за уборку и нанимать на эти деньги профессиональных клинеров. Так или иначе, перед приемом гостей в квартире должно быть чисто.
Придумайте идеальный заголовок для своего объявления — он решает все. Вам нужно в одной строчке заставить гостя выбрать именно ваш дом.
Всегда отвечайте на запросы сразу — для этого можно подписаться на уведомления по СМС и установить приложение Airbnb.
При встрече гостей нужно быть приветливым: люди любят Airbnb не только за дешевизну, но и за возможность пообщаться с аборигеном. Бутылка вина сгладит возможные неловкости знакомства.
Airbnb возьмет с вас три процента от суммы, которую вы хотите получать за аренду. То есть при цене в 2000 рублей за ночь, вам достанется 1940 рублей.
Деньги можно получать несколькими способами, но проще всего — на банковскую карту. Метод выплаты можно выбрать в меню «Аккаунт».
Нужно учитывать, что деньги вам перечислят через сутки после того, как гость заселится; до этого они будут лежать на счету Airbnb — это сделано, чтобы защитить клиентов.
Есть несколько способов платить налоги за сдачу недвижимости. Можно как физическое лицо отдавать 13 процентов, а можно как частный предприниматель — тогда налог составит 6 процентов.
Для расчета размера налогов со сдачи жилья в Москве есть специальный калькулятор. Впрочем, в столице власти пока не обращали внимание на тех, кто сдает квартиры через Airbnb. В других регионах нужно проверять отдельно.
В самом общем случае вам придется платить 13 процентов как физическому лицу.
Аренда: денежные вопросы — Аренда — Журнал Недвижимости
Все статьиАналитикаАрендаДизайнНовостройкиСпецпроектВторичное жильё
Когда квартира найдена, документы проверены, а договор найма составлен, нужно определиться с процессом оплаты жилья. В этом материале рассказываем, кто, за что и когда платит.
28 мая 2018
Платежи при подписании договора найма
Как правило, первый платёж состоит из двух частей, если наниматель сам нашёл квартиру, и трёх, если он заключает сделку через риелтора:
- плата за первый месяц проживания;
- страховой депозит, равный ежемесячной оплате;
- комиссия риелтору.
Когда вносить первый платёж за квартиру
Не спешите с оплатой. Рассчитываться с владельцем квартиры стоит только после того, как вы проверили документы, осмотрели квартиру, зафиксировали её недостатки в акте приёма передачи и подписали договор найма. После этого можно передавать деньги.
Так вы сможете избежать ситуации, когда собственник просит задаток, чтобы забронировать квартиру за потенциальным жильцом, а потом перестаёт выходить на связь и исчезает с деньгами.
Сколько платить риелтору и почему нужен договор
Как правило, за услуги риелтора в среднем ценовом сегменте платит только жилец. Если за помощью к профессионалу обращались и наниматель, и собственник жилья, каждый платит своему агенту.
Комиссия риелтора зависит от цены аренды квартиры и её востребованности на рынке. Гонорар агента может составлять до 100% стоимости одного месяца найма, в среднем — это 50%.
В элитном сегменте риелтору платит собственник — ведь найти жильцов для таких квартир намного сложнее.
Если вы снимаете, стоит уточнить у собственника, не оплатил ли он уже услуги посредника, потому что недобросовестный риелтор может взять плату и у жильца, и у хозяина квартиры.
Договор с риелтором обычно заключают в сфере элитной недвижимости, а вот в среднем ценовом сегменте им часто пренебрегают — просто отдают деньги, когда найден жилец или квартира. Ведь кажется, что на этом работа риелтора закончена.
Но, если наниматель заселился в квартиру, заплатил комиссию риелтору, а через месяц его попросили съехать, ему придётся опять искать жильё и платить другому агенту.
А если с риелтором подписан договор, и в нём есть пункт, согласно которому риелтор обязан найти нанимателю новое жильё, если по прихоти собственника с первым вариантом у него не сложится, то агент будет искать новый вариант уже бесплатно. Настаивайте на заключении договора.
Возьмём на себя все хлопоты по сдаче квартиры и жильцах. Вы просто будете получать деньги.
Что такое страховой депозит
Суть страхового депозита часто понимают неправильно. Это не плата за последний месяц проживания, как принято думать, а именно страховка сохранности имущества и квартиры. Из этих денег будет вычтена стоимость разломанного нанимателем стола, разбитого окна или испорченных обоев, когда тот будет съезжать. Иногда страховой депозит называют залогом.
Страховой депозит, если это устраивает всех, можно разбить на два платежа, чтобы квартиросъёмщику было удобнее рассчитаться с хозяином квартиры и не пришлось сразу выкладывать очень большую сумму.
Стоит помнить о естественной амортизации квартиры. Если жилец долго снимал её, то вполне естественно, что обои могут поблекнуть и где-то отклеиться, краска — кое-где облупиться, а диван станет поскрипывать. В этом нет вины квартиросъемщика: даже при самом бережном обращении вещи не могут сохранять первозданный вид вечно.
Страховой депозит покрывает только тот ущерб, которого можно было избежать при более аккуратном проживании: за разбитое стекло, испачканную шоколадом светлую обивку дивана, отломанную спинку у кровати можно смело спрашивать с жильца.
А если страхового депозита не хватит, чтоб покрыть ущерб, нанесённый квартире?
Обычно страховой депозит покрывает только всякие небольшие поломки. Если же жилец основательно «убил» квартиру или мебель, устроил пожар или потоп, то хозяин может потребовать от жильцов устранения всех дефектов или компенсацию стоимости ремонта.
Не важно — был при этом подписан договор краткосрочной аренды (менее года, с автоматическим продлением) или долгосрочный (на срок более года с регистрацией в Росреестре). И не важно — платил хозяин квартиры налоги за её сдачу в наём или нет.
Потребовать у квартирантов вернуть деньги он всё равно может.
Для этого составляется акт с перечнем ущерба и его стоимости. Наниматель должен подписать этот документ в подтверждение своего согласия с ним. Если он отказывается, необходимо отправить ему ценное письмо с уведомлением о вручении с требованием сделать это.
Если и после этого акт не будет подписан, собственник может сделать это в одностороннем порядке при независимых свидетелях. Затем вызвать независимого оценщика, который определит стоимость причинённого ущерба, и идти в суд с иском о взыскании всех этих денег с нанимателя.
В российских реалиях этот сценарий, конечно, редко работает. Тем более, если собственник не платил налоги за сдачу квартиры, то есть опасность, что в ходе судебных разбирательств этот факт может всплыть и каким-то образом дойти до налоговой (и тогда платить придётся уже хозяину).
Но если ущерб исчисляется сотнями тысяч или даже миллионами рублей (например, при пожаре по вине квартиранта), порядок действий будет таким.
Другое дело — мелкая поломка бытовой техники. Чаще всего наниматели ремонтируют бытовую технику, если она вышла из строя по их вине. В противном случае эти расходы берёт на себя собственник.
Если вы сдаёте квартиру, будет совсем нелишним застраховать её. Так вы можете быть уверены: даже если жильцы устроят в квартире пожар или их затопят соседи, вы получите покрывающую расходы компенсацию.
Страховка может покрыть и тот ущерб, который может нанести квартиросъёмщик, и тот, который могут нанести ему, например, соседи — зависит от выбранных опций.
Стоит ваше спокойствие от 2 500 рублей, в зависимости от списка рисков.
Кто оплачивает коммунальные услуги
Обычно квартиросъёмщик оплачивает:
- электричество (по счётчикам);
- воду (в идеале тоже по счётчикам);
- интернет;
- кабельное телевидение;
- телефон.
Собственник жилья оплачивает услуги по единой платёжке (отопление, капитальный ремонт дома и другие). Если в квартире нет счётчиков на воду, то за неё тоже платит хозяин жилья по общему платёжному документу.
Чаще всего владелец квартиры записывает показания счётчиков, когда приходит за ежемесячным платежом, и сам оплачивает все коммунальные услуги либо просит прислать эти данные в определённый день.
Иногда бывает и так, что собственник даёт своим квартиросъёмщикам доступ к личному кабинету и просит их самостоятельно вносить платежи.
Всё зависит от того, как кому удобнее, и об этом точно можно договориться.
Как платить за квартиру дальше
Есть два способа рассчитываться с хозяином квартиры.
Первый — отдавать деньги лично, второй — переводить их на его банковский счёт. В первом случае нужно раз в месяц встречаться с наймодателем. И не забывайте вписывать платежи в ведомость, которая составляется вместе с договором найма. Этот вариант, как правило, выбирают собственники, которые не платят налоги. Сумма нигде, кроме ведомости, не фиксируется, и их это успокаивает.
Регулярные ежемесячные переводы одной и той же суммы с карты на карту удобнее для квартиранта: перевод можно настроить автоматически, не нужно носить с собой крупные суммы наличных. Зато для тех хозяев, которые не платят налоги, этот способ расчёта рискованнее.
Ежемесячные переводы фиксированной суммы, согласно внутренним правилам банков и Федеральному закону № 115, могут быть признаны подозрительными, и банк может заблокировать счёт. Многое здесь зависит от конкретного банка, при этом нигде не зафиксирована та минимальная сумма, которая может стать основанием для блокировки.
Но чем больше эта сумма, тем выше вероятность блокировки. Комментарий о назначении платежа тоже не спасёт.
А вот если хозяин квартиры зарегистрирован в качестве ИП или аккуратно платит налоги как физическое лицо — беспокоиться нечего.
Вне зависимости от того, какой способ оплаты вы выбрали, нужно вести платёжную ведомость. То есть даже при безналичном расчёте стоит встречаться, чтобы поставить в таблице с данными по ежемесячной оплате свои подписи.
Заключение
Деньги — всегда щекотливая тема. Не стесняйтесь всё проверить, переспросить и уточнить, прежде, чем расплачиваться. И старайтесь письменно зафиксировать передачу денег и все претензии, состояние квартиры до и после аренды. Чем прозрачнее будут ваши отношения на протяжении срока съёма или сдачи квартиры, тем проще будет договориться и решить проблемы.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Катя Симачева.
Хочу сдать квартиру и получать деньги на карточку « АН "Избушка"
0zeut7a2298g9g8ukyjjhym8fd4kfp3o6h99
Спрос на доверительное управление арендой сейчас превышает предложение. Мобильные и предприимчивые люди, уезжая из города, хотят сдавать свое жилье и получать доход.
Но на расстоянии решать вопросы, связанные с арендой, сложно.
Нужны человек или компания, которые за определенную плату будут представлять интересы собственника: искать жильцов, закупать недостающую мебель, делать мелкий ремонт, вызывать сантехников и т. п.
Проще всего такую услугу найти в курортных городах, где недвижимость часто продается под инвестиции. Некоторые компании, которые продают апартаменты на летних или горнолыжных курортах, сразу предлагают пакет услуг по обслуживанию недвижимости.
Такая схема встречается также в крупных городах.
В небольшом городе риелтора, кому вы можете доверить сдачу в аренду своего жилья, придется поискать.
Человек или агентство?
«Если мы говорим, к примеру, о юге России, то там подобные вопросы до сих пор решаются по старинке.
Поскольку Россия — страна превалирующих межличностных связей, то главным образом это решается через знакомых, – уверен руководитель отдела оформления недвижимости юридической компании URVISTA Глеб Подъяблонский.
– Если в городе у Вас нет таких, то имеет смысл обратиться в агентство недвижимости, а не к частному риелтору, поскольку решать спорные вопросы с компанией по опыту проще, чем с физическим лицом.
Компания дорожит репутацией, несет финансовую ответственность по договору. Важно убедиться, что существует она давно и активно ведет свою деятельность. Имеет смысл навести справки о том, есть ли у агентства, в которое вы обращаетесь, опыт работы в сфере доверительного управления арендой».
Частый риелтор из Санкт-Петербурга Елена Лавринович сама предоставляет услуги доверительного управления и рассказывает о своем опыте: «Я занимаюсь недвижимостью уже более 15 лет, и доверительное управление арендой — одно из моих направлений деятельности. В моем случае это не отдельная услуга, под которую я целенаправленно ищу клиентов, а скорее следствие работы с куплей-продажей.
Но есть нюанс: по сделкам с недвижимостью я работаю как представитель агентства, а вот доверительное управление арендой в дальнейшем — это уже услуга, которую я оказываю как частный агент. Если у нас с клиентом складываются хорошие отношения во время подготовки сделки, то я могу предложить дальше заниматься его недвижимостью.
Другой вариант — это рекомендации тех, с кем я раньше работала или работаю сейчас.
Ко мне часто обращаются люди с определенным бюджетом под покупку. И я им предлагаю разные варианты под их бюджет. И иногда (когда бюджет скромный) вместо того, чтобы что-то купить в десятке километров от Петербурга для себя, они выбирают комнату под сдачу, а сами решают еще поснимать несколько лет, например.
Из некоторых комнат в коммуналках мы делаем прекрасные маленькие квартиры-студии, оборудованные санузлом и кухней. Некоторые готовы к такому варианту, но в случае, если кто-то сделает там ремонт и найдет жильцов. Обычно этим кем-то оказываюсь я. Сейчас у меня в управлении около 50 объектов, и за каждый из них в месяц я получаю от 500 до 3 тысяч рублей.
В основном это комнаты, студии, однушки, и сдаются они за 8–18 тысяч рублей примерно. Но надо понимать, что если где-то идет ремонт, активный поиск жильцов и много другой возни, то это будет стоить, например, 3 тысячи рублей, а если квартира просто спокойно сдается уже несколько месяцев, то это может стоить и 500 рублей.
Эта сумма не пропорциональна арендной плате, а скорее зависит от моих трудозатрат. В конечном счете, арендодатель экономит время и нервы, так что, на мой взгляд, сумма не такая уж внушительная».
Как обезопасить себя от мошенников?
Единственный способ снизить риски — заключить договор о оказании услуг, в котором будут прописаны все важные для вас условия и ответственность сторон. В частности, вы можете указать, что для вас принципиальна долгосрочная аренда, а не посуточная.
Также вы с риелтором должны указать в договоре размер вознаграждения: будет ли это фиксированная сумма или процент от месячной ставки найма.
Сумма колеблется в среднем в пределах 2-8% от дохода при долгосрочной аренде и может доходить до 30–50% при посуточной аренде (в этом случае в услуги входит встреча гостей, уборка помещений и т. д.)
Текст подготовила Александра Лавришева