Один из самых популярных вопрос при продаже квартиры или загородного дома. Но, судя по последним вопросом на форумах и сайтах, многие даже не знают, что далеко не все должны платить этот налог, а также есть реально законные способы избежать уплаты налога при продаже недвижимости.
Хочу сказать сразу всем, что платить налоги нужно обязательно! Это наша с Вами обязанность по закону. Эти денежные средства поступают в бюджет, а потом их тратят на государственные и социальные цели: ремонт дорог, строительство школ и больниц, уборку улиц, образование, армию, помощь отдельным категориям граждан и это далеко не весь полный список.
С другой стороны, перед покупкой желанной недвижимости любой человек копит кровные заработанные им деньги, отказывая себе во многом. Также он понимает, что при получении заработной платы он также платит налоги и страховые взносы. Отсюда вопрос: Почему еще при продаже своей недвижимости необходимо платить налог?
Оказывается с налогами все просто и логично!
Недвижимость приобретается не только для жилья, но и для зарабатывания денег, то есть инвестированием собственных средств для получения последующего дохода от продажи за большую сумму.
Инвестирование в недвижимость — это способ зарабатывания «легких» денег. К примеру покупая квартиру на начальной стадии строительства «на котловане», когда застройщик предлагает выгодные цены и продавая по завершению строительства, когда стоимость квартиры уже приближается к рыночной.
Так вот именно для таких инвесторов и придуман налог при продаже недвижимости. Но, налог предлагается заплатить лишь с суммы заработка по формуле: Цена/продажи — Цена/покупки = Заработок. Вот именно с этого заработка и нужно будет заплатить налог 13% для физ. лиц.
Однако, самое интересное, что если ты покупаешь недвижимость для себя (для жизни), то конечно не о каких налогах дело не должно идти. Другой вопрос, как это понять? Для себя или для инвестирования?
В законе есть четкое определение:
Если это единственная недвижимость и срок ее владения более 3-х лет — купил для жизни! Налога не возникнет!
Если же не единственная и продаешь в срок до 5 лет после покупки — значит покупал для инвестирования. Налог будет начислен.
Главный вопрос что-же делать?
Инвесторы чаще всего идут на сговор с покупателем и продают ему объект недвижимости по цене покупки, тем самым формула их сделки получается: Цена/продажи = Цена/покупки, Заработок равно 0, налог платить не придется. Такой способ продажи называется «заниженная стоимость» в ДКП (Договор Купли Продажи).
Есть еще один метод, по которому действуют инвесторы — выкупая недвижимость изначально по завышенной стоимости, а потом продают по реальной. То есть договариваются с собственником, что в ДКП будет сумма не 10 а 15 млн. Платят собственнику — 10, и все довольны. Далее продать эту недвижимость могут смело за 15! Схема чудная, однако ее активно используют на рынке.
Кому понравилась вышеуказанная схема хочется напомнить, что за сговор в целях ухода от уплаты налога можно заплатить серьезные штрафы!
Существует и законный способ!
Избежать уплату налога при продаже недвижимости можно дождавшись истечение 5-ти летнего возраста либо 3-х летнего в случае если недвижимость одна. И спокойно совершайте сделку. Налога не возникнет!
Также уменьшить сумму налоговой базы можно применив налоговый вычет в размере 1млн рублей, на человека. Полезная функция, не нужно о ней забывать. Можно даже увеличить этот показатель, если умело оформить собственность как долевую(совместно нажитую), то сумма вычета может быть до 2-х миллионов.
Опубликован уникальный контент пользователя . Автор имеет исключительное право на его использование. В случае копирования или частичного использования — необходимо указать ссылку на источник. Автор вправе пожаловаться на плагиат в случае не соблюдения требований ГК РФ Статьи 1274.
Оставить комментарий
Кто и как платит налог при дарении недвижимости ?! – Правовед Плюс
25.01.2021
Ответим на вопрос о том, есть ли налоговое бремя в нашей стране на дарение объекта жилой недвижимости.
Сейчас нет такого понятия как налог на дарение недвижимости, но в отдельных случаях в соответствии с установленными законодательными нормами существуют обязанность по уплате налогового бремени при получении в дар квартиры, жилого дома, гаража либо земельного участка. Дарение – это одна из наиболее часто заключаемых сделок.
Вы можете подарить что угодно, но чаще всего дарители дарят квартиры, дома, доли в жилых помещениях. При оформлении сделки требуется минимум документов и времени. После заключения договора одаряемый может переоформить недвижимость на себя став ее законным полноправным собственником.
Кто должен по нормам закона платить налог ?!
Принесенное в дар жилье или участок земли за городом являются доходом, который даритель получает в натуральной форме. Оформляется сделка в виде договора дарения, который заключается нотариальным образом между дарителем и одаряемым.
Ставка (основной размер) налога на дарение объектов недвижимого имущества для физических лиц составляет тринадцать процентов. Кто платит налог? Важно отметить то, что даритель, который передал дар одаряемому лицу не получил никакого дохода. Он наоборот отдал имущество в пользу другого лица.
Соответственно одаряемый принимая дар получает доход в натуральной форме. И этот доход в соответствии с законодательными нормами облагается НДФЛ.
При этом есть категории лиц, которые освобождаются от уплаты налога на доход. Положения о таких лицах расписаны детально, и они содержатся в статье 217 Налогового кодекса Российской Федерации.
Не нуждаются в обложении налоговым бременем лица, которые получили доход в денежной либо натуральной формы за исключением паев, долей, акций, недвижимого имущества.
Освобождаются от налога если даритель и одаряемые являются членами семьи.
Это могут быть:
- Дети;
- Муж или жена;
- Родители;
- Внуки;
- Бабушки, дедушки;
- Полнородные сестры и братья.
Также по закону членами семьи могут быть усыновленные дети (несовершеннолетние находящиеся под опекой к категории родственных лиц не относятся).
Налогоплательщик может не подавать декларацию при дарении недвижимости родственниками. При этом платится налог если родственники не близкие. Например, свекровь дарит своей невестке квартиру. С учетом того, что мать мужа не признается близким родственником от уплаты налога она не освобождается.
Исходя из вышесказанного свекровь должна заплатить 13 процентов от стоимости объекта недвижимого имущества в доход государства.
Уплата налога на недвижимость лицу, не являющемуся родственником
Если даритель и одаряемый не имеют родственных связей, то тогда налога на недвижимость точно не избежать. Также платить надо если был факт дарения дома, квартиры, доли, гаража близкими людьми, которые действующим Семейным кодексом Российской Федерации не признаются родственниками. Например, если это родители супругов, двоюродные братья, бывшие супруги, племянники, дяди, тети.
Надо ли платить налог если были подарены деньги на покупку объекта недвижимости ?!
Обычно родственники дарят друг другу денежные средства. Если вместо дома, квартиры, участка земли либо гаража были подарены деньги, то тогда налог в доход государства платить не надо.
Согласно нормам действующего гражданского и семейного законодательства если дарятся деньги на приобретение недвижимости налог в доход государства не платится.
Причем он не подлежит уплате вне зависимости от того родственники даритель и одаряемый либо нет.
Дарственная может быть заключена между любыми физическими лицами в том числе не являющимися родственниками друг другу.
В ситуациях, когда уплаты налога не избежать надо позаботиться о подаче декларации в налоговые органы. При оформлении договора дарения она подается по установленной налоговым законодательством форме 3-НДФЛ.
Подавать ее надо до тридцатого апреля, следующего за годом в котором одаряемый получил в дар объект недвижимости.
Как рассчитать налог ?!
Тут все достаточно просто. Можно обратиться в независимую экспертную организацию которая на основе правоустанавливающих документов и специальных критериев оценки установит рыночную стоимость недвижимости. Также есть и бесплатные методы, позволяющие определить налоговую базу без лишних затрат. В частности, можно использовать данные о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Налог на разные виды недвижимости
Многих граждан волнует вопрос о том, есть ли налог при дарении жилого дома и какой его размер, если сделка оформляется между родственниками либо не родственниками. Если договор заключается между близкими родственниками, то тогда одаряемый освобождается от обложения налогом в размере тринадцати процентов от стоимости объекта.
Что касается участка земли, то он также как квартира и дом является объектом жилой недвижимости. В законодательстве нет такого понятия как дарение земельного участка, но при этом принявшее землю в дар лиц также платит 13% налога, если даритель не приходится одаряемому родственником.
Как избежать налога за дарение имущества ?!
Многие граждане желают избежать уплаты налога, ведь 13 процентов это довольно большая сумма.
Как можно не платить? Уйти от уплаты налогового бремени если дарение планируется между не родственными людьми можно при оформлении договора купли-продажи объекта жилой недвижимости.
Важно при этом чтобы продавец был владельцем квартиры или дома не меньше трех календарных лет. Если гражданин владеет объектом менее трех лет, то тогда налог будет начисляться, и он равен 13 процентам от стоимости жилья.
При этом важно продумать все нюансы сделки купли-продажи. Ее придется в последующем регистрировать в Регистрационной палате. Лучше посоветоваться предварительно с опытным юристом чтобы в последующем сделка не была признана мнимой либо не действительной.
Нужна консультация юриста по недвижимости в Москве, Московской области или регионах РФ ?! она тут.
Как передать квартиру в собственность без уплаты налогов
Как переоформить квартиру на родственника без налога? Для начала следует понять, что передать квартиру ребёнку, супругу или другим близким родственникам можно, но это всё равно требует совершения определённого рода сделки. При этом количество субъектов роли играть не будет.
Можно предоставить квартиру в собственность и переписать её на ребёнка, нескольких детей, мужа, жену, родителей и так далее. И главная особенность подобных действий как раз будет заключаться в участии родственников, они и позволят избежать некоторых обязательных моментов переоформления.
Так как передать квартиру, если в сделки задействованы именно члены семьи?
Особенности процедуры
Процедура переоформления собственности всегда предусматривает совершение ряда последовательных действий. Договориться на словах о полном владении нельзя, даже когда речь заходит о родственных отношениях.
Передавать жильё можно различными способами, причём выбираются они субъектами отношений.
Что же касается родственников, то процедура отличаться не будет ничем, разве что некоторыми моментами, связанными с уплатой налога при совершении сделки и получением дополнительных разрешений на неё.
В первую очередь следует сказать о том, какие сделки будут считаться заключёнными между родственниками:
- переоформление жилья на сына или дочь, в этом случае есть возможность избежать уплаты налога или существенно снизить его размер;
- переоформление на мужа или жену, что предусматривает необходимость установить, каким образом была приобретена квартира, и если она была куплена в браке, то принадлежит обоим супругам в равной степени;
- переоформление на сестру или брата, в этом случае никаких особенностей в совершении сделок нет;
- переоформления квартиры на родителей, что также может осуществлять по общим правилам совершения сделок с недвижимостью;
- переоформления на внуков, здесь не будет никакого отличия от иных вариантов передачи квартиры родственникам.
Данный перечень отражает лиц, которые признаются близкими родственниками. Отдельно следует сказать, что здесь учитываются только родные браться братья и сёстры, иное родство не считается близким.
Если получатель квартиры является близким родственником собственнику жилья, то тринадцать процентов налога уплачиваться не будет, но только в случае заключения соглашения о дарении.
Причины, по которым происходит переоформления жилья одним родственником на другого, различны. При этом не стоит путать двухсторонние сделки гражданского закона с наследством, которое оформляется независимо от воли того, кому жильё передаётся.
Это главное отличие от стандартной процедуры передачи квартиры, даже если она осуществляется в отношении родственника, от завещания или наследования по закону.
При этом следует понимать, что наличие родственных отношений не делает соглашения безоговорочными.
Они также могут расторгаться в случае нарушений, изменяться или признаваться недействительными, если имеются на то основания.
Способы переоформления
Передавая квартиру родственникам необходимо понимать, что далеко не каждая сделка, предусмотренная гражданским законом, может в этом помочь.
Кроме того, когда лицо задаётся целью избежать лишних расходов, а именно уплаты налогов, то следует отдать предпочтения конкретному варианту соглашения.
Именно поэтому можно определить несколько вариантов, которые позволят родственникам максимально выгодно переоформить жильё.
Законодатель предлагает пять способов совершения сделки по передаче квартиры кому-то из родственников:
- Завещание. Стандартный вариант передачи кому-то своего имущества. Однако оно не может реализовываться в любой момент, а только лишь после смерти завещателя, что загоняет осуществление сделки в некоторые рамки, накладывая ограничения.
- Дарственная. Самый подходящий вариант для передачи жилья родственнику. Именно договор дарения позволяет избежать уплаты налогов при получении квартиры. Кроме того, сама процедура простая, не требует большого количества расходов и действий. Для того чтобы сделка была максимально безопасной, несмотря на то, что в ней участвует родственник, такое соглашение следует заверять у нотариуса.
- Реализация имущества. Смысла такого действия в том, чтобы получатель квартиры передал за неё некоторую сумму. Её осуществление будет невозможно, если в квартире зарегистрирован человек в возрасте до восемнадцати лет или недееспособный, а также в случае отсутствия согласия лиц, выступающих против такого акта и имеющих на это право. В остальном никаких препятствий нет. Плата за жильё будет осуществляться согласно акту реализации в рассрочку или даже по кредитному соглашению.
- Рента. Менее актуальный способ. Смысл в том, что получатель жилья на протяжении длительного времени выплачивает рентные платежи. Однако чаще такой вариант применяется не к квартирам, а к частным домам.
- Соглашение между супругами. Такой вариант существует, когда муж или жена хочет передать свою часть квартиры, например, детям от другого брака. Обязательно при этом согласие обоих, так как по закону всё имущество, приобретённое в браке, будет признаваться общей собственностью.
Иных вариантов, которые позволили бы немного упростить процедуру, не существует. Соглашения купли-продажи или обмена никак не изменят порядка своего заключения, даже если участники сделки родственники.
Соглашение о дарении как способ переоформления жилья всегда выступает безвозмездным вариантом сделки, но с участием двух сторон, что отличает его от иных предложенных способов.
Дарственная из всех предложенных вариантов является самым удачным. Во-первых, налог. Закон прямо предусматривает, что если один родственник дарит другому жильё, то налог в тринадцать процентов уплачиваться не будет, но при условии, что родственники близкие.
Во-вторых, сама процедура, которая существенно упрощена и требует лишь грамотного составления текста договора.
И, в-третьих, рассматриваемый вариант распространяется на все виды родственных отношений, в отличии, например, от соглашения между супругами или завещания.
Необходимая документация
Независимо от того, участвуют в сделки родственники или нет, всегда необходимо иметь подготовленный пакет документов.
Помимо самого текста соглашения, закон предусматривает использования ряда бумаг, которые в первую очередь могут быть необходимы при обращении к нотариусу.
Именно документы являются основным источником информации об объекте, то есть квартире, а также о каждом из участников выбранной сделки. Поэтому важно внимательно подойти к этапу сбора и подготовки документации.
Итак, для того чтобы передать квартиру кому-то из родственников, независимо от того, какой способ для этого был выбран, нужно подготовить следующие основные документы:
- паспорта, которые должны предоставляться каждым участником сделки, а если дарение осуществляется в отношении несовершеннолетнего, не достигшего четырнадцати лет, то свидетельство о факте его рождения, при этом передаются как копии, так и оригиналы для их удостоверения;
- документы, которые подтвердят, что лицо, передающее квартиру, является её собственником, а также зарегистрировано в ней;
- документы, содержащие сведения о состоянии и характеристиках квартиры, а именно технический и кадастровый паспорта;
- документ, который включает в себя сведения о каждом, кто проживает в квартире и кто в ней официально зарегистрирован;
- справка о составе семьи, которая предоставляется жилищной организацией;
- документ, который подтверждает факт отсутствия каких-либо задолженностей по оплате коммунальный услуг;
- документ о факте приватизации объекта, а также выписка из реестра, сведения в который были внесены при регистрации права на жильё;
- текст самого договора, соглашения или акта реализации, который для безопасности сделки следует заверять у нотариуса;
- согласие лиц, имеющих прописку в квартире, которое должно быть оформлено в виде письменного документа;
- выписки из домовых книг, а также справки от БТИ (бюро техинвентаризации).
Как указывалось выше, в некоторых ситуациях данный перечень может быть дополнен. Однако предложенные документы являются основными и требуются при любом варианте сделки.
В зависимости от того, кому передаётся квартира, перечень документов может быть расширен или сокращён.
Отдельно следует сказать об участии в сделке лиц, которые не достигли возраста восемнадцати лет.
Они являются участниками отношений, но только при присутствии законных представителей, которые ко всему прочему будут иметь право подписи.
Кроме того, когда речь заходит о передаче имущества детям, скажем, одним из супругов, то обязательно получить ещё и согласие второго человека, так как имущество признаётся общим.
Дополнительная документация может потребоваться не только при определении конкретных субъектов отношений, как в случае с ребёнком, но также когда избирается определённый метод действия.
Например, хоть договор купли-продажи и не считается основным методом передачи квартиры родственникам, так как предусматривает затраты, он всё же возможен, а значит, необходимо будет заплатить государственную пошлину, что потребует документального подтверждения в виде квитанции.
Или если квартира передаётся родителям, то от них также должно быть получено заявление о том, что они готовы её принять.
Порядок переоформления
Чтобы изменить владельца квартиры, даже если это касается родственных отношений, необходимо пройти ряд последовательных действий. Они начинаются с подготовки документов и заканчиваются регистрацией права нового собственника.
И если перечень документов зависит от того, кто именно из близких родственников участвует в сделке, то в случае с порядком действий всё обстоит иначе.
Единственное отличие — это регистрация права, которая требуется при применении лишь двух методов переоформления жилья.
Порядок передачи квартиры члену семьи будет включать в себе несколько этапов, которые основываются на получение необходимых документов и их подписании:
- Подготовка документов. Речь идёт о тех бумагах, которые находятся непосредственно на руках у собственника, а также о согласиях, если таковые требуются для совершения сделки.
- Составление договора или иного акта. Делать это лучше всего с юристом, особенно когда речь заходит о дарственной или завещании, которое необходимо всегда заверять.
- Обращение в БТИ. Этот этап выделен отдельно, поскольку получение справки занимает время. Отказаться от этого документа нельзя, он нужен при любом варианте переоформления квартиры. Справка отразит наличие паспортов на квартиру, а если они отсутствуют или устарели, то нужно будет своевременно обратиться в БТИ, написав заявление, и обновить данные документы. В противном случае сделка будет невозможна.
- Письменное оформление согласий. Договориться о передаче жилья недостаточно. Нужно получить письменное разрешение от каждого, кто прописан в квартире, а если этот человек не достиг восемнадцати лет, то тогда такое согласие должны оформить его родители.
- Получение выписки. Речь идёт как о выписке из домовых книг, так и с лицевых счетов учёта проживающих в квартире граждан. Это также занимает время, при этом действуют такие бумаги недолго, всего около месяца, поэтому здесь важна своевременность обращения.
- Направления заявления на регистрацию. Когда новый собственник определён, все бумаги оформлены, то сведения передаются в регистрирующий орган, который в течение двух недель вносит сведения в реестр и выдаёт документ новому владельцу квартиры.
Именно регистраций процедура переоформления и будет завершена. При этом пропустить какой-либо шаг нельзя, в противном случае сделка будет неоконченной или даже недействительной.
Регистрация прав нового владельца по закону требуется только в том случае, когда передача квартиры была осуществлена путём оформления завещания или дарственной.
Относительно расходов, которые участники сделки могут понести, следует сказать, что тут также всё будет зависеть от способа заключения сделки и её участников.
В первую очередь затраты могут произойти при оплате налога в тринадцать процентов от стоимости имущества, именно поэтому самым выгодным считается оформление соглашения о дарении, которое для близких родственников отменяет подобную обязанность.
И конечно, обращение к юристу, которое может также привести к дополнительным расходам. Обычно это один процент от стоимости квартиры.
Таким образом, избежать уплаты налогов при передаче квартиры можно как раз в том случае, когда участниками сделки являются близкие родственники. При этом не следует забывать о способе переоформления. От уплаты налога освобождает в такой ситуации исключительно дарственная, в иных вариантах оформления подобная привилегия не действует.
Хочу передать дом матери. Как избежать налогов?
Всё о ЖКУ 22 октября 2019
Просмотров: 1713
— В 2017 году я приобрел участок земли с домом. Дом на кадастре не стоял, но я поставил его в 2018 году. Сейчас данный участок с домом хочу продать за 0 рублей своей матери. Каким образом мне избежать уплаты налога физлиц, так как я обязан указать стоимость не ниже 70% от кадастровой стоимости?
Отвечает адвокат, председатель Санкт-Петербургской коллегии адвокатов GlobusPravo Денис Вольнов:
Избежать налога можно, подарив объект матери. Поскольку вы являетесь ближайшими родственниками, то одаряемая будет освобождена от уплаты подоходного налога.
Если же отчуждать объект по купле-продаже, налогооблагаемая база будет в размере 70% кадастровой стоимости. При этом уменьшить налогооблагаемую базу можно на сумму, за которую Вы приобрели участок в 2017 году. То есть если сумма покупки равна или больше 70% кадастровой стоимости, то платить налог не придется.
Отвечает руководитель отдела продаж «Истринской долины» Алексей Шаров:
Подоходный налог в размере 13% взимается от суммы продажи недвижимости. Из этого следует, что если Вы не получаете прибыль с продажи, то и налог платить не надо. Но у налоговой, в соответствии со ст.
40 НК РФ, может возникнуть вопрос в связи с расхождением цены договора с рыночной ценой более чем на 20%.
Поэтому в Вашем случае проще и правомернее воспользоваться не договором купли-продажи, а договором дарения близкому родственнику, по которому на законном основании сможете избежать выплаты налога.
Отвечает вице-президент ГК АРИН, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:
Подарите дом своей матери. Дарение между близкими родственниками не облагается налогом. А от налога в случае продажи Вам не избавиться, так как он начисляется на большую из сумм: цену продажи или 0,7 от кадастровой стоимости.
Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:
Как установлено п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ, доходы от сделки по дарению вещи, заключенной между членами семьи, в том числе между матерью и сыном, НДФЛ не обременяются.
Поэтому вместо договора купли-продажи гораздо проще оформить дарственную.
Для этого составляется соответствующий письменный договор, после подписания которого переход права собственности обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Вы можете подарить дом и землю Вашей маме. Такая сделка не облагается налогом ни для Вас, ни для мамы. Вам нужно будет подать документы в налоговую, подтверждающие ваше родство (свидетельство о рождении). А кадастровая стоимость при этом не будет иметь значения.
Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:
Вам такую сделку (продажа за 0 рублей) в Росреестре не зарегистрируют, так как договор купли-продажи обязательно должен быть возмездным (то есть должен предполагать передачу соразмерной платы за товар). Поэтому Вам лучше оформить договор дарения. Ведь получение дохода от дарения вещи близким родственникам, в соответствии с положениями Налогового кодекса РФ, освобождается от налогообложения.
Отвечает юрист Олег Царев:Единственный способ избежать налога в Вашей ситуации — это оформить все договором дарения. По договору дарения сделки между близкими родственниками, коими Вы с мамой и являетесь, налогом не облагаются
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Государство обязывает оплачивать налог 70% от кадастровой стоимости в случае, если право на объект недвижимости было оформлено после 1 января 2016 года. В Вашем случае оптимальным вариантом будет совершить безвозмездную сделку, используя договор дарения.
Отвечает руководитель юридического блока цифрового агентства недвижимости «33 слона» (33slona.ru) Юлия Плетнева:
Продажа со стоимостью 0 рублей называется дарением. Вы можете заключить договор дарения с Вашей мамой. Причем так как мама является Вашей близкой родственницей, то ей не придется платить налог на доход физического лица (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
Как родителям лучше передать мне квартиру, чтобы сэкономить на налогах? | Финансы и инвестиции
Договор купли-продажи заключается между родителем и ребенком (достигшим 18 лет) в общем порядке. Каких-либо ограничений по сумме сделке или иных запретов не существует. Однако есть некоторые налоговые тонкости, влияющие на расходы, связанные с продажей квартиры.
В случае если прежний собственник владел недвижимостью менее трех лет, он может избежать необходимости уплаты налога на доходы в размере 13%, только если продаст квартиру по цене не более одного миллиона рублей.
В случае же если продажная цена превышает один миллион, то с полученных доходов (за минусом налогового вычета в размере один миллион рублей) придется заплатить налог на доходы в размере 13%.
В случае продажи квартиры, находившейся в собственности родителя более трех лет, никакие налоги не уплачиваются вне зависимости от стоимости квартиры по договору. Со стороны покупателя (ребенка) никакие налоги также не уплачиваются.
Вместе с тем у ребенка отсутствует право на получение налогового вычета в размере 13% от покупной стоимости квартиры (в пределах двух миллионов рублей), поскольку к сделкам между родственниками нормы о налоговых вычетах неприменимы. В итоге, если право собственности родителя длилось менее трех лет (срок исчисляется с даты получения свидетельства о праве собственности), советуем продавать квартиру ребенку за цену, не превышающую один миллион рублей.
Дарение
Дарение — это односторонняя сделка, в результате которой одаряемый (ребенок) получает право собственности на квартиру от дарителя (родителя) на безвозмездной основе, то есть никакие суммы приобретателем квартиры не выплачиваются. В плане налогообложения ни родители, ни ребенок никаких расходов не понесут.
По общему правилу при получении квартиры в дар новый собственник обязан заплатить налог в размере 13% от ее стоимости по договору. Однако если даритель и одаряемый являются близкими родственниками (в частности, родителями и детьми), то любые доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения.
Наследование
Наследование — это безусловный переход права собственности на имущество умершего к наследникам по завещанию или по закону. Приоритет в получении наследства имеют лица, указанные в завещании.
Однако ребенок, которому родитель завещал квартиру, должен иметь в виду, что независимо от содержания завещания несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя наследуют не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (право на обязательную долю в наследстве). Поэтому в случае если выявятся указанные категории родственников, с ними придется поделиться. Доходы, полученные наследником (имеется в виду квартира), освобождаются от налогов
Исходя из изложенного, наиболее выгодным вариантом приобретения квартиры ребенком у родителей представляется переход права собственности в результате дарения.
Особенности купли-продажи недвижимости между близкими родственниками
Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
консультацию:
Показать содержание
Можно ли продать?
Законом определено, кто может считаться близкими родственниками. Согласно Семейному кодексу РФ (ст.14) к ним относятся:
- родители и дети;
- дедушка, бабушка и внуки;
- братья и сёстры.
Важно! Никаких ограничений по работе с имуществом между родственниками законом не предусмотрено. Недвижимость можно передать, заключив договор купли-продажи. Документ оформляется по стандартной форме, вне зависимости от того, кем приходятся друг другу продавец и покупатель.
Особые правила действуют, если участником сделки является несовершеннолетний.
Продажа недвижимости запрещена между несовершеннолетними и их законными представителями – родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками (ст. 37 ГК РФ).
Получается, что объект, принадлежащий ребёнку младше 18 лет, не может быть продан близким родственникам матери, если она его законный представитель.
Может ли супруг продать супруге?
Супруги, как и другие близкие родственники, могут продавать друг другу недвижимость. Тем не менее заключение сделок между ними невозможно, если продаётся совместно нажитое имущество. Любой объект недвижимости, приобретённый в период брака, считается общей собственностью. При этом не имеет значения, на кого она оформлена.
Если же имущество было приобретено до брака, оно беспрепятственно может быть продано супругу.
Сделка купли-продажи объектов, приобретённых в период брака, возможна, если:
- Недвижимость перешла одному из супругов по наследству.
- Объект был передан в дар.
В обоих случаях имущество не будет рассматриваться как общее, а значит его продажа между супругами возможна без ограничений.
Схема действий, как совершить сделку
Продажа недвижимости между родственниками проводится по обычной схеме:
- Заключается договор-купли продажи.
- Сделка регистрируется в Росреестре.
Собирают 2 типа документов:
- Для проверки юридической чистоты сделки.
- Для регистрации перехода права собственности в Росреестре.
Обычно первый пакет документов гораздо шире. Покупателю необходимо удостовериться, что приобретаемое имущество юридически чистое. В первую очередь это касается жилых объектов (квартир, домов). Они проверяются на:
- наличие обременений;
- неузаконенных перепланировок и т.п.
Но контроля требует и нежилая недвижимость. Так, на предмет ареста и наличия права требования третьих лиц на объект, необходимо проверять и земельные участки.
Во второй перечень входят только бумаги, необходимые при регистрации сделки в Росреестре.
Внимание! Сделка купли-продажи между родственниками удобна тем, что дополнительная проверка продаваемого объекта обычно не нужна.
Требуется подготовить документы, которые будут переданы в Росреестр:
- Договор купли-продажи.
- Документ, на основании которого осуществляется право собственности на объект (договор купли-продажи или дарения, документ о приватизации).
Оформление договора
Договор купли-продажи между родственниками не требует особой структуры и не содержит специфических пунктов. Если участниками сделки не являются несовершеннолетние, документ можно оформить в простой письменной форме.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, любой договор должен включать в себя информацию о существенных условиях. Иначе говоря – пункты, без которых документ будет признан недействительным. К ним относятся:
- Наименование документа.
- Стороны договора (продавец и покупатель, с указанием ФИО и паспортных данных).
- Предмет договора – то, что продаётся (квартира, дача, земельный участок).
- Суть договора (указывается действие, осуществляемое с недвижимостью – продажа).
- Цена договора (указывается сумма, которая будет уплачена за продажу недвижимости).
В случае со сделкой между родственниками главный интерес представляет пункт о цене договора. Дело в том, что сумма, полученная с продажи недвижимости, считается доходом (ст. 217.1 НК РФ). В таком случае продавцу придётся заплатить налог в размере 13% от прибыли.
Важно! Обычно родственники-участники сделки намеренно занижают цену имущества. Однако такая схема чревата штрафными санкциями от налоговых органов. Они имеют права проверить сделку. Если выяснится, что цена по договору сильно ниже рыночной стоимости объекта, придётся оплатить налог с начисленными пени.
Помимо существенных условий договора указываются также дополнительные. Как правило, там прописывают:
- Процедуру передачи имущества покупателю (как и когда).
- Схему расчётов между участниками сделки (в какой форме они будут производиться, до или после регистрации сделки и т.д.).
- Подробное описание состояния продаваемого объекта на момент сделки.
- Заявление Продавца об отсутствии обременений и правопритязаний на недвижимость.
- Подтверждение Продавца об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (если продаётся квартира).
- Порядок разрешения споров и распределения ответственности.
В случае со сделкой между родственниками эти пункты могут быть упущены, т. к. процедура упрощённая, а продажа, по сути, фиктивная.
Сделка и регистрация
Регистрация договора у нотариуса не требуется (за исключением случаев, где одна из сторон – несовершеннолетний). Документ подписывается обеими сторонами и передаётся на регистрацию в Росреестр. В регистрирующий орган потребуется предоставить:
- Паспорта участников сделки.
- Договор купли-продажи.
- Квитанцию об оплате госпошлины.
- 2 Заявления на регистрацию (о переходе права – от продавца и регистрации нового права – от покупателя).
В отдельных случаях могут понадобиться:
- Согласие супруга/супруги (если объект является совместной собственностью).
- Отказ совладельцев от права преимущественной покупки (если продается доля в общей долевой собственности на объект).
Налогообложение
Любой доход с продажи имущества является прибылью и облагается налогом на доходы физических лиц (Гл. 23 НК РФ). При передаче недвижимости родственнику через договор-купли продажи продавцу придётся заплатить налог в 13% от суммы прибыли (ст. 217.1 НК РФ).
Законодательством РФ предусмотрены случаи, когда продавец может быть освобождён от уплаты налогов. Платить налог не нужно:
- Если проданная недвижимость находилась в собственности более 5 лет (или 3 лет, если была получена в дар или по наследству) — ст 2, пп. 10 и 11 ФЗ-382 от 29.11.2014. При этом не имеет значения, жилая она или нет. Нежилой объект в таком случае не должен использоваться в коммерческих целях.
- Если стоимость проданного объекта не превышает 1 млн рублей — для жилых объектов, садовых домов и земельных участков (ст.217 НК РФ).
- Если стоимость объекта не превышает 250 тыс рублей — для нежилой недвижимости.
- Размер стоимости, указанной в договоре, соответствует стоимости, по которой недвижимость была приобретена ранее.
Вычет при покупке
Налоговый вычет предусмотрен на строительство и покупку жилой недвижимости и земельных участков. Налогоплательщик имеет право на получение возврата в размере 13% от суммы понесённых на покупку расходов (Ст. 220 НК РФ).
При этом максимальная сумма, с которой выплачивается вычет, составляет 2 млн рублей. То есть получить можно не более 260 тысяч рублей. Например, если объект стоит 1500000 руб., сумма возврата составит 195000.
При стоимости недвижимости в 5000000 руб. получить 13% от всей суммы не получится. Покупателю выплатят лишь 260 тысяч (а не 650000).
Сколько раз предоставляется?
Ранее действовало правило, по которому получить имущественный вычет можно было только 1 раз в жизни. Для тех, кто приобрёл недвижимость после 1 января 2014 года, это ограничение отменено (ст. 220 пп. 2 п. 1 НК РФ).
Внимание! Получить возврат можно с любого количества объектов. Ограничена лишь сумма, подлежащая вычету. Она составляет 2 млн рублей.
Например, в 2015 году куплен объект за 200 тысяч, в 2017 – за 400 000, в 2019 – за 700 000. Общая сумма покупок – 1 300 000. С каждого объекта можно получить вычет в размере 13% от стоимости. При этом у покупателя остаётся право на получение возврата с оставшейся суммы – в 700 тысяч рублей, если он в будущем будет приобретать недвижимость.
Стоит иметь в виду, что речь в данном случае идёт только о жилой недвижимости.
Ограничения и нюансы, связанные со льготами
При оформлении купли-продажи недвижимости между родственниками существуют ограничения по получению имущественного вычета. Налоговый кодекс не предусматривает льготы, если сделка заключена между взаимозависимыми лицами (ст. 220 НК РФ). К ним относятся:
- супруги;
- родители;
- дети;
- братья и сёстры.
Другими словами, при покупке недвижимых объектов у ближайших родственников получить имущественный вычет не получится. Но это правило не распространяется на дальнюю родню. Например, если земельный участок или любой другой объект покупает племянник у своей тёти, он имеет право на возврат 13%.
Важно! Передать недвижимость родственнику можно и через другие юридические процедуры – дарения и завещания. Для этого составляются, соответственно, договор дарения или завещание.
Особенность завещания – получить имущество можно только после смерти наследователя, пройдя процедуру вступления в права наследства.
Договор дарения – наиболее удобная форма передачи недвижимости между близкими родственниками. Дарителю не придётся платить налог на отданное имущество. Если одаряемый состоит в браке, то полученная по дарственной недвижимость не будет считаться совместно нажитой собственностью (Ст. 36 СК РФ).
Статья 36 СК РФ. Имущество каждого из супругов
- Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
- Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.
- Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата.
Плюсы и минусы ДКП
Плюсы сделки купли-продажи:
- Её сложнее оспорить, чем процедуру дарения.
- Возможность получить имущественный вычет, если покупатель и продавец – не ближайшие родственники.
Минусы:
- Продавцу придётся заплатить налог с продажи (дарение близкому родственнику налогом не облагается).
- Если покупатель состоит в браке, полученная недвижимость будет считаться совместной собственностью.
Сложности и подводные камни
Фиктивная цена
Основная проблема при проведении сделки между родственниками – в определении стоимости объекта в договоре.
Если указана реальная цена – сумма налога для продавца может оказаться чересчур высокой. Если же сумму существенно занизить, сделка может быть признана фиктивной.
В таком случае право собственности или вовсе не будет зарегистрировано Росреестром, или будет аннулировано впоследствии.
Внимание! Чтобы избежать негативных последствий, следует зафиксировать факт передачи денег от продавца покупателю. Сделать это можно, оформив расписку.
Следует помнить, что договор купли-продажи – юридический документ. Именно на его основе регистрируется право собственности. Даже если договор заключается между близкими родственниками, следует быть предельно внимательным ко всем пунктам.
После регистрации права собственности в Росреестре, оспорить его можно только в судебном порядке. Если речь идёт о сделке не с самыми близкими родственниками, подойти к оформлению договора нужно предельно серьёзно и прописать все нюансы сделки.
Договор купли-продажи недвижимости между родственниками – альтернатива процедуре дарения. На его структуру и процесс регистрации никак не влияет родственный статус участников сделки.
Если они рассматривают этот вариант наиболее приемлемым, то могут приступать к оформлению, опираясь на классическую схему купли-продажи имущества.
Главное, о чём нужно помнить – такой договор обязывает продавца оплатить налог на доходы.
Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать: