Государство готово разделить с банками риски кредитования строек

Введите запрос для поиска

ГлавнаяНовости банковФинансы 10 Февраля 2010

В 2009 году, по данным Красноярскстата, в столице нашего края введено в эксплуатацию 160 жилых домов, общей площадью 469 тыс. кв. метров более чем на треть ниже аналогичного показателя за 2008 год. При этом, сдавались в эксплуатацию по большей части дома, строительство которых началось ещё в докризисный период.

А значит, в 2010 году, по мнению экспертов, этот показатель упадёт гораздо сильнее. В 2007 и начале 2008 года строительную отрасль называли локомотивом развития экономики региона, имеющим очевидный мультипликативный эффект не зря.

Краевой строительный комплекс был наиболее динамично развивающимся сектором региональной экономики и имел высокую инвестиционную привлекательность (к примеру, темп роста цен на квадратный метр жилья достигал 100 % в год). Успехи отрасли вполне предсказуемо вызывали повышенное внимание банков.

Финансово-кредитные организации специально под строителей изменяли свои продуктовые линейки.

Строительным организациям предлагалось проектное финансирование, когда кредитный риск возлагался на сам строящийся объект (ипотека земельного участка и незавершёнки, залог имущественных прав по договорам на долевое участие в строительстве и залог имущественных прав на выручку по договорам подряда на капитальное строительство). В результате можно было наблюдать кратное увеличение объемов банковского финансирования отрасли.

Сергей Гудков, и.о. директора по развитию корпоративного бизнеса в регионе ОАО Альфа-Банк: Альфа-Банк не был исключением. В тот период отраслевой кредитный портфель филиала составлял более 2 300 миллионов рублей. В 2007-08 годах нами были проведены без преувеличения знаковые сделки. Например, с ООО Монолитхолдинг.

Для этого застройщика мы профинансировали строительство бизнес-центра Весна и предоставили гарантии заказчику строительства ТРЦ Планета под залог контрактной выручки, общая сумма сделки — 1 650 миллионов рублей. Важная деталь плотная работа с сюрвейерской компанией.

Также мы со-финансировали первую очередь проекта Южный берег в размере 275,5 миллионов рублей.

Татьяна Бугаева, управляющий филиалом ОАО Банк ВТБ в Красноярске: В 2006 году банком был установлен кредитный лимит для ООО Монолитинвест плюс с целью финансирования комплексной жилой застройки м-на Иннокентьевский в г.Красноярске, и жилого дома в г.

Павловский Посад Московской области. В 2008 году сумма кредитного лимита была увеличена, в структуру лимита включено финансирование предприятий Группы.

В рамках этого лимита с 2006 года было профинансировано строительство жилых объектов и текущая деятельность компаний группы Монолит на сумму более 1,6 млрд. руб., в т.ч. в 2008-2009 около 800 млн. руб.

C ноября 2008 года ООО Монолитстрой осуществляет работы по строительству фанерного комбината в рамках инвестиционного проекта ООО Енисейский фанерный комбинат при финансовом участии ВТБ.

Однако в процессе развёртывания кризиса российские банки начали испытывать проблемы с ликвидностью, да и цены на товар строителей — недвижимость тоже упали. В результате по итогам второй половины кризисного 2008 года и ушедшего 2009 года объёмы кредитования строителей банками резко снизились, а условия предоставления денежных ресурсов ужесточились. Проблемы с ликвидностью по цепочке возникли уже и у строителей, которые при дефиците финансовых средств возвращаются к бартерным схемам. Появилась угроза дефолтов и банкротства ряда компаний. Не все банки шли на рефинансирование выданных в тучные годы кредитов, до последнего пытаясь получить с девелоперов живые денежные средства в погашение обязательств.

Сергей Гудков: Учитывая высокие отраслевые риски, у банков во время кризиса были на выбор две стратегии. Вариант 1 отложение проблемы на потом, то есть перенос сроков уплаты процентов и возврата кредитов, а также выдача новых кредитов под гос.гарантии, в том числе для рефинансирования действующих кредитов, в том числе и в других банках.

Вариант 2 выход из кредитных сделок, в том числе путём реструктуризации с определением долгосрочных графиков погашения с учётом реального денежного потока клиента. Отказ от выдачи новых кредитов без определения конкретного источника погашения, например, таких как госзаказ, арендный поток и т.п.

В текущих экономических условиях Альфа-Банк выбрал второй вариант поведения.

В итоге кризис вскрыл ряд проблем, существующих в строительном секторе. Во-первых, реальная себестоимость строительства отличалась от официально подсчитываемой.

Рентабельность строительства оценивалась сотнями процентов, однако при этом сравнивались только нормативные затраты строительства конкретного объекта и рыночная стоимость квадратного метра, и практически не учитывались ненормативные затраты строительной организации, положенные на уплату аукционной цены за право на заключение договора аренды земельного участка под новое строительство или на строительство новых инженерных сетей. Кроме того, сыграл свою роль и неустойчивый характер спроса на рынке жилищного строительства. Сергей Гудков: Квартира теряла свою потребительскую ценность и становилась объектом высокодоходных инвестиций. Падение цен на жильё и ограничение банками ипотечного кредитования осенью 2008 года наглядно продемонстрировали спекулятивный характер платёжеспособного спроса на строящееся жильё.

В то же время клиенты банков — строительные организации гнались за низкими ставками по кредитам в ущерб финансовой устойчивости, кредитовались краткосрочными банковскими кредитами несоразмерными сроку окупаемости проекта. Сформированный спекулятивный спрос на жильё воспринимался как долгосрочный фактор. Сегодня строительные организации практически не имеют собственных средств для вложений в строительство. И, безусловно, испытывают трудности с выплатой процентов по займу до момента начала продаж, то есть нуждаются в долгом беспроцентном периоде.

Юлия Айзуп, председатель Восточно-Сибирского банка Сбербанка России: К проблемам, сдерживающим темпы финансирования банком строительной отрасли можно отнести: отсутствие собственных средств у строителей, необходимых для осуществления вложений в проект и уплаты процентов на инвестиционной фазе проекта.

Особенно остро с этой проблемой сталкиваются небольшие компании, не имеющие сторонних подрядов и осуществляющие деятельность по строительству одного-двух домов, в условиях пониженного спроса на квартиры. А также, превышение себестоимости строительства над рыночной стоимостью.

В текущей рыночной ситуации часть проектов потенциальных заемщиков просто не окупаема.

На данном этапе, банки скорее готовы рассматривать кредиты на ремонт или реконструкцию или завершающий этап строительства коммерческой недвижимости, нежели на строительство жилья. При этом приоритетными являются проекты, связанные с эксплуатацией торговых объектов. Условием предоставления денежных средств является наличие достаточной залоговой базы из существующих объектов и чёткая история кредитных взаимоотношений с банками. В фаворе проекты, связанные со строительством объектов специального назначения, в финансировании которых участвует государство, например возведение социально значимых объектов для энергетической, телекоммуникационной, транспортной и других отраслей. Учитывая повышенные риски, банки готовы кредитовать строительные объекты только при условии готовности стройки на 30 70 %. При этом, как отмечают эксперты строительной отрасли, в расчет этих % не идут те самые неучитываемые и весьма солидные по удельному весу составляющие реальной цены проекта стоимость земельного участка, обеспечение стройки необходимой инфраструктурой и т.п.. Стоит упомянуть ещё ряд проблемных факторов, негативно влияющих на принятие решения по кредиту. Банкиры отмечают, что зачастую объект не соответствует проектной документации. Компания имеет отрицательную структуру баланса вследствие несоответствия сроков привлечения срокам реализации проекта. Строители нарушают федеральный закон 214-ФЗ от 30.12.2004, допуская нецелевое использование средств дольщиков, не имеют разрешения на строительство или срок его действия подходит к концу. Выводы: в целом, кредит строитель получить может, однако процентная ставка будет включать в себя все риски, которые банк заложит в высоковероятное неисполнение застройщиком своих обязательств по выплате кредита. Сегодня по сводкам с полей можно видеть отточено индивидуальный подход к строителям со стороны финансистов. Каждая сделка сопровождается с подробным информированием в СМИ, с явными звуками фанфар за кадром. С учётом вышеперечисленных фактов, становится понятным, что ждать кредитной оттепели строителям пока рано. Однако на прошедшем в конце декабря Координационном Совета по банковской деятельности, проведённым с участием и экспертов от строителей, было принято решение: высокие договаривающиеся стороны проработают возможные варианты взаимовыгодных подходов к кредитным вливаниям в стройку. Иначе вполне может случиться и так, что через год-два кредитовать будет некого и нечего.

Юлия Айзуп: Сбербанк финансирует организации строительной отрасли, осуществляющие строительство объектов различного функционального назначения. Доля ссудной задолженности предприятий строительной отрасли в кредитном портфеле Восточно-Сибирского банка составляет более 20 %.

Прирост остатка ссудной задолженности по предприятиям отрасли за 2009 год составил более 25 %. При этом стоит отметить достаточно хорошее качество выданных кредитных ресурсов. Доля просроченной задолженности по предприятиям отрасли значительно ниже доли просроченной задолженности по кредитному портфелю в целом.

Учитывая особенности деятельности предприятий строительной отрасли, повышенным спросом пользуются долгосрочные кредиты, сроки возврата которых синхронизированы со сроками реализации проектов. Краткосрочные кредиты предоставляются строительным организациям на цели выполнения работ по контрактам.

Источником погашения таких кредитов является выручка заемщика по финансируемым банком контрактам. Независимо от вида кредитования, банком в обязательном порядке отслеживается целевое использование кредитных ресурсов.

Татьяна Бугаева: Официальные источники констатируют падение объемов строительства в регионе. Это не могло не сказаться на объемах кредитования строительной отрасли. Филиал Банка ВТБ в Красноярске, как и всякая коммерческая финансовая структура, отвечающая по обязательствам перед вкладчиками, заботится о снижении рисков и поддержании уровня ликвидности.

Поэтому остаток ссудной задолженности предприятий строительной отрасли в кредитном портфеле филиала снизился. Однако как финансовый институт с государственным участием, Банк ВТБ активно поддерживает государственные программы поддержки бизнеса.

Несмотря на изменившиеся условия 2009 года, финансирование нескольких крупных строительных проектов, начатых в 2006-2008 годах, продолжалось.

Кроме того, сегодня в стадии оформления государственная гарантия края по сделке с ООО ФСК Монолитинвест на сумму 142,5 млн. рублей. Все перечисленные проекты будут продолжены и в 2010 г..

Юрий Подопригора, исполнительный директор РООР Союз строителей Красноярского края: Строителям не нужны кредиты. Реально есть экономика, рассчитанная под кредиты. Она есть в этом городе, возможно, у трети фирм, которые успели перейти от продаж на кредитование. Я знаю одного из лидеров строительной отрасли, имеющего открытую кредитную линию, которой не пользуется. Строители просто боятся, что в отсутствии стабильного гарантированного спроса все вернулись к теории естественного роста: производить надо ровно столько, сколько берут сейчас. И хуже того, есть ещё психологический фактор, кризис изменил сознание застройщиков полностью. Я могу сказать, что работать в кредит сейчас никто не будет, будут тянуть, по возможности. Потому что до сих пор у всех есть нереализованные объёмы даже с высокой степенью готовности. Кредитоваться будут компании, которые ориентированы на кредитную поддержку, такие как Южный Берег, МонолитХолдинг, СибЛидер. И будет работать проектное финансирование, так как какой-то иной вид кредита не выгоден. А банкиры не любят проектное финансирование, по той же основной причине, что сбыт никто не гарантирует, они разделяют риски с застройщиком. Кому нужны дополнительные риски?

Анастасия Потёкина Портал Финансист

10 февраля 2010

Азиатско-Тихоокеанский банк запустил вклад «Мед» Российская валюта подорожала по отношению к американской до уровня 72 рублей за доллар, приблизившись к максимуму за последние 11 месяцев ВТБ запускает акцию «Время – деньги!», по условиям которой клиенты, открывшие с 10 июня по 10 июля вклад «Новое время» на срок 181 день, смогут получить дополнительную доходность в 0,4 п.п. Почти половина опрошенных жителей Сибири поддержали продление на год госпрограммы льготной ипотеки ВТБ обеспечил возможность оформления кредитных карт в цифровом формате всем клиентам банка Фестиваль в память о знаменитом поэте будет проходить на родине Роберта Рождественского, в Алтайском крае, с 16 по 19 июня Компании МСБ могут получить в банке «Левобережный» до 10 млн рублей в кредит в дату подачи заявки Консорциум «Альфа-Групп» в партнерстве с агентством АС&М запустил Индекс готовности россиян к цифровому обслуживанию 8 июня 2021 года банк «Открытие» выступил ко-менеджером вторичного публичного размещения (SPO) обыкновенных акций квази-казначейского пакета BELUGA GROUP Ипотечный кредит на покупку квартиры в строящемся доме или на вторичном рынке у застройщика можно получить по ставке от 5,15% годовых

Орешкин: государство может разделить с банками риски кредитования..

Министр экономического развития Максим Орешкин заявил о возможности принятия государством части рисков в программе кредитования жилищного строительства.

«Наше предложение, и мы его активно обсуждаем в правительстве, — это создание специальной программы на базе принципов, по которой у нас работает программа кредитования малого и среднего бизнеса. Программа будет стимулировать банки кредитовать жилищное строительство за счет частичного принятия риска государством», — заявил Орешкин.

Объемы строительства и его финансирования огромные, и разделение рисков оправдано в условиях принципов финансирования жилстроя.

«Мы видим очень большие риски — это строительные отрасли, жилищное строительство, те структурные изменения, которые происходят, связанные с изменением модели финансирования, когда прямое привлечение средств населения, которое составляет несколько триллионов рублей, должно заместиться банковским кредитованием, а весь банковский портфель сейчас 1,5 триллиона рублей», — отметил министр.

Президент РФ подписал закон об усилении контроля в долевом строительстве Количество ипотечных кредитов на покупку нового жилья увеличится из-за вступления в силу новых правил долевого строительства, прогнозирует ДОМ.РФ.

«С запуском механизмов, обеспечивающих защиту прав граждан-участников долевого строительства, прежде всего с переходом на проектное финансирование и использованием счетов эскроу, граждане будут активнее брать ипотеку на строящееся жилье», — отмечает ДОМ.РФ.

Основной причиной, сдерживающей развитие ипотечного кредитования новостроек, является нежелание граждан брать на себя строительные риски, поясняет ДОМ.РФ.

Доля ипотечных кредитов, выданных на покупку нового жилья, уменьшилась в первом полугодии до 29,2% с 34,2% в первом полугодии 2017 г. Доля ипотечных кредитов, выданных на покупку вторичного жилья, увеличилась до 70,8%, по данным ДОМ.РФ.

При этом в денежном выражении объем ипотеки на новостройки составил в первом полугодии 45% (выдано кредитов на 382,7 млрд руб.). Объем ипотеки на вторичном рынке вырос еще значительнее — на 82% (926,7 млрд руб.).

Количество сделок с ипотекой на вторичном рынке увеличилось из-за снижения ставок, отмечает ДОМ.РФ. Если в первом полугодии 2017 г. 30% вторичных квартир покупали с использованием ипотеки, то к августу показатель достиг 44%. Доля ипотечных сделок на первичном рынке увеличилась с 49% до 54%.

«Таким образом, именно динамичный рост доли квартир, приобретаемых на вторичном рынке с помощью ипотеки, стал причиной некоторого снижения доли ипотеки, предоставляемой на покупку на новостройки в общем объеме выдачи ипотеки.

Это не означает снижения количества продаж новостроек, в том числе с помощью ипотеки», — подчеркивает ДОМ.РФ.

В 2017 г. на строящееся жилье пришлось лишь 22% сделок. Рынок, где на одну сделку в новостройке приходится три-четыре сделки со вторичным жильем, испытывает недостаток предложения.

«Существует огромный спрос населения на современное комфортное жилье. Согласно опросу ВЦИОМ и ДОМ.

РФ 80% граждан, планирующих приобретение жилья в ближайшие пять лет, рассматривают новостройки», — заключает ДОМ.РФ.

Источник: Вести Экономика

Бридж с банком: как застройщику получить деньги для своего проекта | Rusbase

Что такое бридж-кредит? Как он спасет застройщиков от банкротства? И что нужно, чтобы его получить? Рассказывает Николай Акишин, руководитель проектов реализации финансовых продуктов «ПИК-Франшиза».

Бридж с банком: как застройщику получить деньги для своего проекта Дарья Мызникова

Бридж-кредит оправдывает свое название: это действительно мостик (от англ. bridge — мост), который помогает предпринимателю разделить с кредитором бремя первоначального вложения, необходимого для старта любого крупного проекта. Как правило, этот тип кредита выдается на срок до двух лет в качестве временной меры в ожидании других источников финансирования.

Такой формат стал особенно востребованным у застройщиков после внесения изменений в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в 2019 году. Но до сих пор о преимуществах и даже о существовании бридж-кредитования не знает большинство средних и маленьких компаний. 

Зачем нужен бридж

История, когда деньги будущих жителей были основным способом финансирования жилого строительства, осталась в прошлом. Теперь средства дольщиков на покупку квартиры хранятся в банках, а застройщик получает доступ к ним только после окончания стройки.

Так называемое проектное финансирование — кредит на строительство — выдает банк. Но даже он не может решить всех проблем застройщика. Ведь до получения проектного финансирования строительным компаниям необходимо сделать множество мелких, но дорогостоящих шагов. Например, приобрести земельный участок, разработать исходно-разрешительную документацию, пройти все экспертизы.

Именно дефицит бюджета на ранней стадии развития проекта стал одной из основных причин ухода мелких и средних застройщиков с рынка: по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), на конец 2019 года в ситуации, близкой к банкротству, находилось около 350 девелоперов.

Помочь может бридж-кредит. Его можно сравнить со стартовым капиталом — той суммой, которая нужна, чтобы сдвинуть проект с мертвой точки или, наоборот, не дать компании стать банкротом. Среди других преимуществ: снижение доли собственного участия и разделение рисков с банком. Ведь в деле появляется еще один игрок, которому выгоден взлет вашего проекта.

Unsplash

Как это работает

Обычно бридж-кредит оформляется сроком до двух лет. Как правило, в качестве обеспечения используется ипотека земельного участка, залог 100% долей в уставном капитале заемщика и поручительство бенефициаров.

За 24 месяца застройщик должен оформить все необходимые документы, получить разрешение на строительство и проектное финансирование. Возврат бриджа, как правило, осуществляется с помощью проектного финансирования.

   

Здесь очень важно понимать, что при выдаче бридж-кредита банк не покрывает все ваши расходы: на практике, кредитор редко дает более 70% от стоимости земельного участка и пользуется нормативом LTV, который не должен быть ниже условного значения.

• Например, если рыночная стоимость заложенной земли — 10 млн, то максимальный кредит, который даст банк в этом случае — 7 млн. Многое зависит от региона: если Москва и Санкт-Петербург все-таки могут рассчитывать на 70%, то регионы обычно довольствуются 50%. Это своеобразная страховка для банка: традиционно считается, что региональные проекты менее маржинальны, а значит, вхождение в них более рискованно. 
• LTV (Loan-to-Value Ratio) — это коэффициент «кредит/залог», то есть отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости имущества, предоставляемого заемщиком в залог. Если, по расчетам банка, у застройщика этот показатель ниже 1,25, считается, что заемщик имеет не слишком устойчивую позицию. А значит, на бридж-кредит рассчитывать не приходится. Конечно, решение об уровне устойчивости — самое противоречивое во всей процедуре. Банк проводит собственную экспертизу, а единственный способ повлиять на ее результаты — предоставить исчерпывающий пакет документов. 

В какой банк пойти

Выбирая банк, мысленно разделите их на две категории — входящие в «Топ-15» и те, которые стоят за пределами списка.

Согласно исследованию «Эксперт РА», 80% кредитов, выданных малому и среднему бизнесу в 2019 году, приходится именно на топ-15 банков.

По прогнозам, с каждым годом концентрация кредитования на крупнейших банках будет только расти. Но пока все же можно выбрать наиболее подходящий конкретно для вас вариант:

• У банков, входящих в список «Топ-15», нет лимитированных ограничений на выдачу кредитов. Именно такие кредитные организации могут стать вашими постоянными партнерами, выдавая и бридж-кредиты, и проектное финансирование. Эти банки рассматривают проекты на перспективу — как он будет строиться, как продаваться, когда будет завершен. Такие партнеры заинтересованы в том, чтобы полностью укомплектовать застройщика.Нам знакомы кейсы, когда банки настаивают, чтобы застройщик получал любые типы финансирования только через них. Но несмотря на свой размер и, казалось бы, неограниченные объемы кредитования, такие банки не всегда могут предложить самые выгодные условия. Отчасти потому, что у них большой выбор проектов и застройщиков. 
• У более мелких банков всегда есть ограничения на выдачу кредитов. Некоторые из них вообще не нацелены на то, чтобы предоставлять застройщику проектное финансирование. Но в работе с ними есть свои плюсы. Например, мелкие банки не будут глубоко погружаться в проект, изучая его нюансы и подводные камни. При этом они могут предложить более выгодные условия, попросив дополнительное обеспечение, например, поручительство более крупной и финансово устойчивой компании.

Какие требования предъявит банк

Главное требование — проект должен соответствовать 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Один из самых важных документов, который должен принести застройщик, — это грамотный градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В нем содержится необходимая для первоначального анализа информация о будущем проекте.

По нашей практике, получить ГПЗУ в регионах значительно легче, чем в Москве и в Санкт-Петербурге. Все остальные документы для крупных игроков рынка являются формальными. Однако мелким и средним застройщикам придется приложить для сбора и таких документов чуть больше усилий.  

Каждый большой банк имеет свою строительную экспертизу, в рамках которой делает выводы о маржинальности проекта и рисках участия в нем.

Если аналитики банков понимают, что с большей вероятностью банк получит возврат кредита и процентов, то застройщик уходит с бриджем. 

Если после кратного количества попыток получить хоть какое-то финансирование на реализацию проектов, банк все еще отказывает в кредите, у застройщика есть два варианта. Первый — сменить команду, провести апгрейд проекта и попытать удачу вновь.

Второй — обратиться к внешней компании-посреднику. Обычно это крупный игрок, который уже имеет опыт общения с банками и может ускорить получение кредита, причем на более выгодных для вас условиях.

Так, средства, вложенные в сотрудничество с ним, окупаются, а проект реализуется быстрее и качественнее.

Например, мы в рамках «Скоринг-фабрики» вместе с застройщиком проходим все этапы получения финансирования и при этом берем на себя большинство задач: от подготовки документации до переговоров с банком. Сегодня в нашей копилке есть кейсы по привлечению кредита на миллиард рублей всего за 15 дней.

Unsplash

Как достичь максимума

1. Когда брать бридж? Когда не хватает собственных средств на приобретение земельного участка и подготовку документации для более глобального финансирования — проектного.

2. Когда отдавать бридж? Максимум через два года после его получения — средствами из проектного кредита.
3. У кого просить бридж? У крупных и мелких банков, в зависимости от проекта и целей.

4. А что попросит банк? Обязательно — продуманный градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Остальное — формальность.

5. Получится ли самостоятельно получить бридж? Скорее всего, да, но условия кредитования и сроки получения кредита могут не оправдать ожиданий. 
6. И бридж действительно поможет? Он даст вам возможность начать работу над проектом, а это уже немало. 

Фото на обложке: Shutterstock/DimiSotirov

Кредиты для девелопера: на что смотрят банки

«Среди всего многообразия проектов в сфере недвижимости, проекты коммерческой недвижимости с точки зрения минимальных рисков остаются наиболее привлекательными для кредитования банками, — считает Алексей Пашкевич, директор регионального инвестиционного-девелоперского центра холдинга «Миэль»

— Алексей, оцените, пожалуйста, различные направления инвестиций на рынке недвижимости с точки зрения возможного интереса банков. — Банки должны подходить к инвестиционным проектам в первую очередь с точки зрения своей профессиональной деятельности и оценки рисков, и во вторую или даже в последнюю очередь рассматривать объекты с точки зрения самостоятельного инвестиционного интереса. Рассмотрим более детально процесс принятия решения по кредитованию проекта. Все начинается с due diligence, которое включает в себя: аудиторскую проверку чистоты баланса и ведения бухгалтерского, налогового учета; правовую проверку объекта, которая подразумевает проверку возникновения прав на этот объект и дальнейшие стадии его реализации; финансовую проверку; технический аудит, который позволяет понять, насколько объект соответствует заявленным техническим параметрам, и вообще, есть ли возможность его реализовать и прочее.

Но есть еще два параметра, которые для банка являются ключевыми, они же могут стать серьезными стоп-факторами для принятия решения о кредитовании проекта. Этими стоп-факторами являются, во-первых, наличие возможных претензий со стороны третьих лиц, и, во-вторых, маркетинговая реализуемость проекта (обеспечение cashflow).

Эти критерии устанавливаются на уровне корпоративных политик по рискам и в целом позволяют разделить банки на две категории: банки, кредитующие рынок жилой недвижимости, и банки, принципиально работающие только с коммерческой недвижимостью.

Возможные претензии со стороны третьих лиц в большей степени касаются объектов жилой недвижимости. К примеру, инвестиционно-девелоперская компания берет кредит для строительства многоквартирного дома.

Квартиры в этом доме начинают продаваться физическим лицам, у которых появляются права, а также претензии к качеству, срокам реализации проекта и т.д.

Права третьих лиц могут доставить неприятности банку, если что-то случится с объектом или компанией, которая сдала застройку.

Поэтому банки подходят к объектам жилой недвижимости одни более осторожно, а другие принципиально не кредитуют жилые объекты. Гораздо выгоднее и менее рискованно кредитовать торговый, складской или офисно-деловой комплекс, который будет принадлежать одному юридическому лицу и сдаваться в аренду. Поэтому с точки зрения рисков коммерческая недвижимость в целом для банков более привлекательна.

Еще один фактор, который на сегодняшний день серьезно влияет на подход к рискам и принятие решений, — это возможность реализации (продажи) объекта на свободном рынке.

Нужно проводить детальные исследования в каждом конкретном российском городе и оценивать, что наиболее, что наименее востребовано в том или ином сегменте рынка. К примеру, широко известна ситуация с торговыми, торгово-развлекательными комплексами в Казани.

Количество торговых площадей здесь в пересчете на одного жителя уже сравнимо с показателями Нью-Йорка, Лондона, а покупательская способность и товарооборот на порядки ниже. Поэтому торговые комплексы пустуют.

Это в большей степени влияет на кредитование объектов жилой недвижимости, потому что их финансовые модели более чувствительны к продажам, что добавляет существенные риски на заемщика и не может не настораживать рисковые комитеты банков.

На основе этих параметров — риски, реализуемость объекта и взаимодействие с кругом лиц, имеющих право требования, — банки и принимают решение о кредитовании того или иного объекта.

Условно банки можно разделить на две категории: более рисковые и менее рисковые. Более рисковые банки готовы идти на адекватные риски, адекватные не банку и его банковской политике, а рыночной ситуации в России. Менее рисковые банки кредитуют только объекты с понятной доходностью.

— Какие типичные объекты в разных категориях недвижимости сейчас «ходовые» на рынке с точки зрения инвестиций банков? — Первый закон недвижимости: «Три L» — location, location и location.

Второй закон гласит: «Не существует типового объекта — все объекты уникальны». У каждого объекта свое местоположение, архитектура, дизайн, целевая аудитория и, в конце концов, вид из окна и т.д., и т.п.

Поэтому банк каждый раз оценивает объект индивидуально.

Все проекты можно условно разбить на две большие группы: проекты, которые находятся в стадии проработки, и проекты на стадии реализации.

Проекты, которые находятся на самых ранних стадиях, подразумевают предынвестиционный кредитный пакет. Девелопер публично заявляет о строительстве «города-сада», но реализация проекта еще не началась, нет понятных взаимоотношений с финансирующими банками, нет проработанной маркетинговой концепции, архитектурной и так далее.

Чтобы оценить, насколько этот объект интересен банку, нужно рассматривать и перспективы проекта, и специфику самого заемщика. Под один и тот же объект банк может выдать кредит одному заемщику и не выдать другому.

И наоборот, один и тот же заемщик может получить кредит под один проект и не получить под другой, к примеру, потому что у этих проектов будет разная степень рисков.

Что касается проектов в стадии реализации, то тут рисков много меньше, и фактически банк рассматривает только риск заемщика. Конечно, рассматриваются и риски проекта, но в целом они прогнозируемые и видимые, поэтому тут в большей степени вопрос заемщика.

Таким образом, нельзя однозначно выделить «ходовые» объекты — «ходовые объекты» те, которые приносят доходность для своего акционера и соответствуют критериям риска финансирующего банка.

— Какая сейчас предпочтительная форма участия банков — кредиты, долевое участие, создание совместных девелоперских компаний, что-то другое? — Если рассматривать вопрос со стороны банков, то все зависит от политики конкретного банка.

Банк может «отрезать» риски и выставить высокую процентную ставку и получить существенную норму доходности — порядка 20% годовых на сегодняшний день. Если банк хочет стать акционером, то это — создание девелоперских компаний, долевое участие, в этом случае он, как обыкновенный инвестор, принимает на себя все риски, которые могут нести акционеры.

На мой взгляд, банки не должны входить в сектор недвижимости, они должны заниматься своей профессиональной деятельностью, выдавать адекватные кредиты, управлять рисками и через кредитование повышать свои профессиональные компетенции, формируя класс профессиональных девелоперов и делая механизмы кредитования максимально транспарентными.

Если разделить структуру всех активов, которые идут в недвижимость, на кредиты, долевое участие, создание совместных девелоперских компаний, то порядка 90% — это кредиты, объем и процентная ставка которых определяются на основе анализа каждого конкретного проекта.

Для банков кредиты предпочтительнее в силу того, что эта форма инвестирования наименее рисковая и относится к их непосредственной профессиональной деятельности. Для потребителей кредитов — акционеров, инвесторов — кредиты также более предпочтительны.

Кредитный риск

Кредитный риск – это вероятность финансовых убытков вследствие просрочки или невозврата платежа по банковской ссуде.  Возникновение кредитного риска возможно как в отношении отдельной банковской ссуды, так и по всему портфелю услуг.

• Кредитный риск возникает вследствие того, что заемщик не может выполнить условия, прописанные в договоре. Это возможно в следующих случаях:
• — заемщик не может вносить необходимую сумму денег. Это может быть вызвано стечением различных неблагоприятных обстоятельств, а также по экономическим и политическим причинам;
• — банк не уверен в объективной оценке стоимости и ликвидности залогового имущества;
• — заемщик имеет бизнес и несет убытки, возникающие вследствие предпринимательской деятельности.
• В связи с этим банки разрабатывают систему контроля над деятельностью, связанной с кредитованием.
• Наиболее ответственным этапом является момент одобрения и выдачи кредита. Это скрытая фаза определения возможных убытков, во время которой банк должен прояснить следующее:
• — насколько финансовая организация уверена в репутации заемщика (с точки зрения его финансового положения, маркетинга, возможностей производства);

— приемлема ли для банка цель кредита, т. е. насколько изменится кредитный портфель с новыми кредитами.

Виды

Все кредитные риски в зависимости от сферы, в которой они действуют, можно разделить на внешние и внутренние.

Внешние, как правило, обусловлены характеристиками контрагента – его платежеспособностью, вероятностью дефолта и возможными потерями в связи с дефолтом.

Сюда относятся состояние и возможности экономического развития государства, кредитная, внешняя и внутренняя политика страны и изменения, возможные в связи с государственным регулированием.

Внутренние кредитные риски связаны непосредственно с самим продуктом, его особенностями и потерями, которые неизбежны при невыполнении обязательств контрагентом.

Они могут зависеть от деятельности банка (уровень менеджмента, рыночная стратегия, способность разработки и продвижения новых продуктов банка, наполнение кредитного портфеля, квалификация персонала, технологии и т. д.

) или от действий заемщика (его кредитоспособность, условия коммерческой деятельности, репутация).

Также все возможные для банков финансовые потери можно разделить на следующие группы:

1. Географические. Связаны с выдачей займов в определенном регионе или стране.
2. Политические. Вызваны нестабильной обстановкой в стране, коррупцией власти, вследствие чего снижается платежеспособность заемщиков.
3. Макроэкономические. Вызываются снижением темпов экономического развития в стране, замедлением роста в некоторых отраслях народного хозяйства, падением ВВП.

Классификация кредитных рисков возможна по различным признакам: в зависимости от сферы влияния – внешние и внутренние, связанные с деятельностью финансовой организации и не зависящие от нее. В свою очередь, вероятные потери, зависящие от работы банка, подразделяются на фундаментальные, коммерческие, индивидуальные и совокупные.

Процесс управления

Управлением рисками занимается кредитный менеджмент. Выделяют несколько групп:

1. Минимальный. При таком уровне заемщик расценивается как идеальный клиент.
2. Обычный. Возможен средний уровень убытков по операциям выдачи займов.
3. Предельно допустимый. Заемщик нарушает сроки возврата основного долга.
4. Высокий. Финансовое положение клиента, вероятнее всего, не позволит своевременно погасить задолженность.
5. Неприемлемый. Потенциальный заемщик находится на грани банкротства или имеет регулярные просрочки по платежам.

Управление кредитными рисками сводится к поэтапному использованию различных методов на разных этапах процедуры выдачи кредита. Каждый шаг предполагает выполнение группой сотрудников банка определенных задач, которые направлены на снижение потерь по кредитам. Таким образом, совокупность методов представляется как некий алгоритм управления:

1. Анализ уровня платежеспособности заемщика.
2. Оценка возможного кредита и его анализ.
3. Структурирование займа.
4. Оформление документов и выдача заемных средств клиенту.
5. Осуществление контроля над выданным кредитом и залоговым имуществом.

1. В область задач банков и других финансовых организаций входит управление уровнем потенциальных убытков, поскольку оно определяет эффективность работы банка. В условиях жесткой конкуренции необходима эффективная система управления кредитным риском, состоящая из нескольких этапов:
2. — определяют стоимость заемных средств;
3. — устанавливают принципы работы с кредитным портфелем;
4. — создают принципы работы с политикой банка;
5. — проводят мониторинг и анализ платежеспособности, работу с проблемными задолжниками;
6. — анализируют эффективность проведенной работы.
7. На основе полученной информации о величине возможных рисках кредитных операций банком разрабатываются собственные методы управления:
8. — регламентированные процедуры одобрения заявки на кредит или отказа клиенту;
9. — дополнительные резервы (обязательные и добровольные) на тот случай, если кредит не будет погашен;
10. — установление допустимых уровней невозврата средств, использование плавающей процентной ставки, работа с клиентом до и после выдачи займа, проверка состояния финансовой деятельности заемщика.

Регулировать кредитный риск можно на макро-  и на микроуровне. В первом случае максимальные возможные размеры устанавливаются в соответствии с нормативными актами Банка России. На микроуровне можно выделить следующие методы регулирования:

• — разнообразие всех выданных кредитов;
• — анализ потенциального клиента;
• — страхование заемных средств, привлечение дополнительного обеспечения.

Одним из самых распространенных методов, позволяющих снизить кредитный риск, является ограничение по кредитам. Продуманная схема позволяет сократить предполагаемые потери и убытки. На уровень вероятных убытков по займу влияет стоимость залогового имущества, цели использования заемных средств, сроки выдачи.

Чтобы методы регулирования работали на практике, необходимо соответственным образом организовать работу банков. Для этих целей создается комитет кредитного риска. В него входят руководители кредитного, аналитического, научно-исследовательского отделов. Председателем является руководитель банка.

Комитет ведет разработку дальнейшей политики в отношении кредитов, рейтинга продуктов, стандартов для залога по кредиту и для оформления отчетной документации, критериев для заемщиков по новым банковским продуктам.

Также руководители отделов устанавливают ограничения на выдаваемые ссуды в зависимости от отрасли, в которой работает заемщик и от типа его бизнеса.

Работа комитета предполагает регулярную оценку потенциальных убытков по остатку задолженности на все выданные банком кредиты и определяют возможные пути возврата просроченного долга.

Оценка и анализ

Оценка кредитного риска – определение максимального размера убытка, который может допустить банк в определенный период времени. Чаще всего причинами убытка является снижение стоимости всего портфеля, вызванное потерей платежеспособности заемщиков.

Качественная оценка предполагает сбор максимально детальной информации о заемщиках. На предварительном этапе оценки используются пять основных критериев:

1. Репутация клиента. Подразумевает историю взаимодействия заемщика с кредиторами. Репутация оценивается на основании данных, предоставленных заемщиком в письменном виде, но также возможна оценка на основании беседы с заемщиком и предоставленных рекомендаций.
2. Возможности – т. е. платежеспособность клиента за последний период или несколько лет, в зависимости от величины оформляемого кредита.
3. Капитал. Учитывается наличие у клиента собственного капитала, часть которого можно будет направить на погашение задолженности при необходимости.
4. Условия. Анализируется состояние отраслевой экономики в масштабах страны и региона заемщика.
5. Залог. Является надежным обеспечением кредита. В некоторых случаях использование залога позволяет преодолеть слабость других критериев оценки.

Необходимыми частями организации процесса защиты банковского портфеля являются анализ кредита и его одобрения, а также обязательный регулярный мониторинг за состоянием заемных средств.

Кредитный риск напрямую зависит от того, какие кредиты были выданы банком за определенный период времени. Наименее подвержен рискам сбалансированный кредитный портфель. В нем высокодоходные ссуды, выданные надежным заемщикам, перекрывают убытки по займам с большой вероятностью невозврата долга банку.

Банки создают резервные средства для покрытия возможных потерь и убытков. Любая финансовая организация заинтересована в получении высокого дохода. Важно систематически контролировать влияние определенных факторов на доходность кредитного портфеля, чтобы иметь возможность предотвратить возникновение финансовых потерь.

Политика банка состоит в том, чтобы верно определить основные направления, по которым будет развиваться и совершенствоваться дальнейшая деятельность, а также в уменьшении финансовых потерь и развитии процесса кредитования.

Заключение

Управление кредитными рисками является одним из основных направлений деятельности банков. Чтобы предотвратить возникновение убытков и потерь, финансовые организации используют широкий спектр методов. В зависимости от вида вероятных убытков, банк применяет те или иные способы работы с заемщиком на разных этапах кредитования.

Каждый коммерческий банк использует свои инструменты для сокращения финансовых потерь. Общая стратегия должна соответствовать целям и принципам работы определенного банка и его политике в отношении кредитов.

Правда и мифы о деньгах в Яндекс Дзен