Выморочная квартира – жилье, на которое наследники по определенным обстоятельствам претендовать не имеют права. Согласно российскому законодательству, к выморочной квартире может относиться и ее доля. Наследство умершего собственника в таком случае переходит государственному органу.
Выморочное жилье: что это такое и когда переходит государству
Законодательство предусматривает несколько случаев перехода наследной квартиры в выморочную в соответствии со ст.1151 Гражданского кодекса РФ.
Среди них можно назвать следующие:
- добровольный отказ от нее;
- отсутствие наследника по закону;
- владелец умер, а наследника по завещанию нет;
- нет прав на квартиру;
- отстранение от наследства.
Государство обязано наследовать выморочную квартиру. Жилье к государственному органу отходит со всеми долгами, поэтому муниципалитет несет ответственность по всем обременениям. Оформляется выморочная квартира в фонде социального использования.
Когда квартира становится выморочной
Большая часть завещателей предварительно заранее обговаривают с родственниками и составляют перечень наследников в распорядительном документе. Однако на практике в России часто происходят ситуации, когда жилье переходит государству.
Пример: умер одинокий человек, у которого нет родственника. Подобная квартира становится выморочной. Если наследник не вправе получить наследство или самостоятельно отказывается от него, то недвижимость переходит территориальному органу.
Бесхозной недвижимость не остается. Она переходит горсовету или сельсовету. Жилье получает определенный социальный статус.
Как наследуется выморочное жилое помещение
Оформление производится идентично с обычным наследованием. Выморочное жилье передается после подтверждения смерти собственника.
Для перехода права собственности необходимо:
- установление факта смерти хозяина жилья;
- составление акта об отсутствии наследников;
- подтверждение отсутствия завещательных документов.
Уполномоченный муниципальный орган обращается к нотариальному исполнителю, и предоставляет документацию, которая подтверждает наличие оснований для законного наследования недвижимости. Статус обратившегося наследника подтверждается соответствующей документацией.
Важно! Административный орган не в праве отказываться от собственности умершего.
Процедура перехода права собственности на выморочное жилье
Административный представитель подает заявку о регистрации перехода права собственности. После открытия наследства в обязательном порядке выдается свидетельство, в котором подтверждается право на наследственную массу. Далее проводится регистрация – производится она в управлении Росреестра.
Все этапы оформления необходимо пройти в регламентированные законом сроки (полгода).
Оформляется пакет документов на вступление в право собственности. При принятии выморочного наследства должен быть в обязательном порядке соблюден срок, который составляет по закону 6 месяцев. Затем уполномоченному выдается свидетельство и осуществляется регистрация.
Алгоритм оформления выморочной квартиры
Инструкцией Минфина 1984 года № 185 установлена последовательность оформления выморочной квартиры.
Основные этапы включают:
- получение у нотариуса официального свидетельства о том, что приобретается имущественная ответственность;
- регистрация полученной жилплощади в ГКН;
- акт передается в налоговый орган на хранение;
- проводится экспертиза/оценка;
- выставление имущества на торги;
- деньги, полученные при реализации имущества, отходят в государственный бюджет.
Квартира, которая принадлежит Муниципальному жилищному фонду, в любом случае остается в пользовании и оформляется гражданским лицам по договору социального найма.
Важно! Если на квартиру начинают претендовать родственники, то они могут заявить о своих правах на жилплощадь, полученную государством.
Могут ли выселить из выморочной квартиры
Выселение из выморочной квартиры осуществляется на законных основаниях, поскольку собственником квартиры является государственный орган. Однако с новым владельцем можно заключить договор аренды.
Если же семья проживала в данной квартире 15 лет, то она может официально получить право собственности на это жилье.
Как можно получить выморочную квартиру у государства
Необходимо точно представлять, что такое выморочное жилье. Когда нет наследника по закону, и при этом не составлены никакие завещательные документы, недвижимость покойного человека признается выморочной.
При этом родственнику хозяина квартиры можно переоформить право собственности на себя.
Если второй собственник жилплощади — не родственник, то получить вторую половину в собственность будет сложнее. Однако следует подать исковое заявление в судебный орган о признании за вторым владельцем собственности права на долю. Существует право собственности приобретательной давности.
Выкуп выморочной доли
Далее о том, можно ли выкупить выморочную квартиру у муниципалитета. Выкуп доли – оптимальный вариант для человека, проживавшего в одной квартире с умершим.
Если гражданин исправно оплачивал коммунальные услуги, он являлся фактическим пользователем квартиры. В том случае, когда сожитель такого пользователя умирает, не оставив завещания, его половина отходит государству. У жильца же возникает естественное желание выкупить вторую долю и стать владельцем целой квартиры.
Если квартира будет признана выморочной, она может отойти территориальной общине в собственность. Однако существует законный способ приобрести выморочную недвижимость. Для этого потребуется дождаться решения судебных представителей о признании жилплощади выморочной и предложить административному органу выкупить долю в рамках закона.
Что делать, если муниципалитет отказывается продавать выморочную долю
Выморочные квартиры – это жилье без наследника, отходящие государственному органу. Если орган самоуправления отказывается продавать свою часть, то претендент на квартиру может подать иск о принудительном прекращении владения жильем.
Важно! Выморочное жилье возвращается наследникам, если признано недействительным свидетельство в судебном порядке о наследовании, а также при отмене судебного акта.
Чтобы вернуть недвижимость, нужно обратиться за помощью в судебный орган для восстановления сроков на принятие наследства.
Приобретательная давность
Каждый, кто понимает, что такое выморочное жилье, должен знать и некоторые законные нюансы, позволяющие его получить.
Нередко возникают ситуации, при которых после смерти хозяина части в коммунальной жилплощади, комнату занимает сосед на основании ее бесхозности.
При условии, что за 15 лет административный орган или иное лицо не обратится к жильцу с обоснованной претензией, то часть остается в пользовании соседа.
Если в доме живет совладелец или сожитель, и он сохраняет право пользования на протяжении пятнадцати лет, то ему разрешено оставить жилплощадь за собой.
Когда жилье переходит в иной статус ошибочно, а государственный орган уже отдал вырученные с торгов средства в бюджет или передал площадь в качестве социального жилья, то возвратить деньги законному наследнику после смерти владельца уже не представляется невозможным.
Судебная практика: несколько примеров
Примеры из судебной практики показывают, стоит ли судиться из-за выморочной квартиры.
Пример 1. Кирилл П. жил на протяжении многих лет в квартире скончавшегося деда.
Квартиру он приобрел в свое время по договору – в нем указывался факт ее передачи в общую долевую собственность (его и деда). Кирилл П.
подал через адвоката в суд заявление с прошением признать за ним право распоряжаться недвижимостью. Адвокат действовал, ссылаясь на основание приобретательной давности.
В ходе рассмотрения дела было установлено, что Кирилл П. не обращался после смерти деда за наследством. По этой причине долю квартиры, принадлежавшую его деду, признали на законных основаниях выморочным имуществом. В результате она перешла в собственность г. Ростов-на-Дону.
В данном случае суд не берет во внимание факт добросовестности владения, потому что К. должен был понимать, что он станет наследником имущества, своевременно (в течении 6 месяцев) не обратившись за ним. Кирилл П. в суде получил отказ, его требования удовлетворены не были.
Пример 2. Марина Е. оформила в банке кредит, чтобы приобрети квартиру и погибла в результате аварии. Она не успела полностью погасить долг перед банком. Часть имущества перешла к ее мужу, а часть признали выморочным наследством. Супруг хотел выплатить долг банковскому учреждению, пошел к нотариусу с целью отказаться от наследства.
Банком был подан иск с просьбой взыскать долги с Росимущества по той причине, что выморочная квартира отошла к нему. Закончилось судебное разбирательство тем, что исковое заявление не было удовлетворено судьей, потому что банковское учреждение не смогло предоставить в полной мере доказательства, подтверждающие, что квартира была передана в качестве выморочного имущества государству.
Таким образом, выморочная квартира является жильем, которое не может наследоваться родственниками умершего гражданина, и в виду чего становится собственностью государства.
Добросовестным приобретателям оставили выморочное имущество // Конституционный суд ограничил его изъятие
Публичным органам, получившим недвижимость как выморочное имущество, будет сложнее истребовать ее у добросовестных приобретателей. Провозглашенное сегодня постановление Конституционного суда (КС) запрещает изъятие такой недвижимости, если публичные органы не предприняли необходимых мер по фиксации прав на нее, например не зарегистрировали их в реестре прав на недвижимость. Пункт 1 ст. 302 Гражданского кодекса (ГК), который позволял судам истребовать выморочное имущество у добросовестных приобретателей, признан противоречащим Конституции.
Постановление КС касается ситуации, когда публичные органы пытаются вернуть недвижимость, которая ранее перешла к ним как выморочное имущество.
Суд решил, что добросовестные возмездные приобретатели, чьи права зарегистрированы, не должны лишаться имущества, если органы власти допустили небрежность и не предприняли разумных мер по фиксации своих прав на недвижимость. Как правило, бездействием властей пользуются мошенники, которые оформляют недвижимость на себя, а потом перепродают ее.
Объект считается выбывшим из владения собственника — публичного субъекта помимо его воли. А это в свою очередь позволяет ему возвращать недвижимость даже от добросовестного покупателя — так говорит п. 1 ст. 302 ГК.
С подобным подходом судов, который КС признал неверным, столкнулся и заявитель по сегодняшнему делу Александр Дубовец. Приобретенную им в 2008 году квартиру ввели в оборот черные риелторы, оформившие за год до этого у нотариуса свидетельство о праве на наследство.
Ее бывший собственник умер еще в 1994 году. Тринадцать лет имущество было выморочным, но органы власти Москвы не оформляли прав на него. Однако впоследствии они не стали взыскивать ущерб с осужденных риелторов, а истребовали саму квартиру у Александра Дубовца.
Верховный суд отказался пересматривать решения судов в пользу Москвы.
Госорганы, долго не оформляющие прав на выморочную собственность, сами создают предпосылки для ее утраты, считает КС.
Это бездействие госорганов должно учитываться судами при рассмотрении исков к добросовестным возмездным приобретателям недвижимости и должно трактоваться в пользу последних.
Таким образом, для публичных собственников, по мнению КС, должен быть установлен особый режим применения п. 1 ст. 302 ГК. Возможность истребования ими выморочного имущества, выбывшего из их владения помимо их воли, должна быть ограничена.
В поддержку своего вывода КС привел два политико-правовых аргумента, звучавших и во время заседания КС по этому делу (см. здесь). Во-первых, надо учитывать значение государственной регистрации права.
Для покупателей акт регистрации является подтверждением со стороны публичной власти того, что предшествующие сделки по продаже имущества были совершены законно. Самостоятельную проверку всей истории сделок с недвижимостью приобретателю выполнить трудно, считает КС.
Во-вторых, институт выморочного имущества существует, чтобы не допустить выпадения этого имущества из оборота. Однако при истребовании квартир у добросовестных покупателей уже очевидно — эти квартиры попали на рынок и не являются бесхозяйными.
Интерес потенциальных нанимателей государственных и муниципальных квартир, которые могли бы в них заселиться в случае истребования от добросовестных приобретателей, КС признал слишком абстрактным. В момент рассмотрения иска наниматель еще неизвестен. И он все равно не может быть так же привязан к жилью, как добросовестный приобретатель, купивший его за свой счет.
В постановлении КС нередко ссылается на практику Европейского суда по правам человека (ЕСПЧ), рассмотревшего уже не одно дело из России со схожими обстоятельствами. Самое известное из них — решение «Гладышева против России», принятое еще в 2011 году (см. блог Сергея Халатова).
В сентябре прошлого года в Страсбурге вынесли решение по еще одному делу о выморочной квартире — «Кириллова против России» (см. решение). КС подтвердил позицию ЕСПЧ, однако, вероятно, к выводам КС российские суды прислушаются более внимательно, так как он дал абстрактное толкование п. 1 ст.
302 ГК и признал его частично не соответствующим Конституции.
Дело Александра Дубовца должно быть пересмотрено.
«Осиротевшие» квартиры: как работа нотариусов защищает выморочное имущество
12.03.2021 
Выморочное имущество — это имущество, на которое после смерти его собственника не претендуют или в силу закона не могут претендовать наследники, либо наследники отсутствуют, либо лишены наследства. Невостребованное имущество переходит в государственную или муниципальную собственность. Однако квартиры и дома, оставшиеся без владельца и без претендентов на наследство, нередко привлекают внимание аферистов. Как и люди, у которых нет родственников, могут стать мишенью для недобросовестных лиц.
Сегодня с выявлением выморочного имущества есть проблемы — процедура достаточно сложная, долгая. По данным Департамента городского имущества г.
Москвы, ежегодно информация об около 2000 объектов выморочной недвижимости поступает несвоевременно или не поступает вообще, что приводит к утрате имущества. Ожидается, что ситуация улучшится, когда будет принят закон о получении нотариусами широковещательной рассылки из органов ЗАГС.
Это даст возможность выявлять в автоматическом режиме имущество наследодателей, после смерти которых не были открыты наследственные дела, и передавать информацию в соответствующие органы для оформления права на выморочное имущество.
Пока нотариусы «в ручном режиме» делают все возможное, чтобы не допустить незаконного присвоения недвижимости, оповещают госорганы о выявлении выморочного имущества и подозрительных лицах, проявляющих интерес к нему.
Вот один из примеров. Несколько лет нотариус города Москвы следила за судьбой квартиры, права на которую объявившаяся спустя два года после смерти владельца наследница не смогла подтвердить. Дело в том, что собственник этой квартиры покончил с собой, оставив предсмертную записку, в которой якобы распорядился оставить недвижимость некой женщине.
В этой истории сомнительными кажутся сразу несколько фактов.
Можно ли считать суицид чрезвычайным обстоятельством, исключающим возможность оставить нормальное завещание? Откуда взялись свидетели этого события и почему не предприняли мер, препятствующих его совершению? Это действительно самоубийство, учитывая, что там были свидетели? На протяжении двух лет никто не заявлял о правах на имущество, однако суд все же признал записку завещанием.
Действительно, граждане вправе распорядиться судьбой своего имущества, составив завещание в простой письменной форме, если их жизни угрожает опасность.
Но при этом речь идет о чрезвычайных обстоятельствах, в которых невозможно составить завещание в установленной законом форме, то есть нотариальной, и при условии, что рядом есть свидетели, которые смогут подтвердить эти обстоятельства и легальность завещания.
Кстати, необязательно писать на бумаге слово «завещание», достаточно того, что из текста явствует, что его автор распоряжается имуществом, указывает наследников. Важно, что такое завещание должно быть в обязательном порядке написано и подписано наследодателем собственноручно.
Наследникам впоследствии необходимо обращаться в суд, чтобы завещание, составленное в чрезвычайных условиях, было исполнено. Сделать это нужно в пределах срока, установленного для принятия наследства.
Женщина, которая пришла к нотариусу оформить свидетельство о праве на наследство на квартиру, пропустив по неустановленной причине срок принятия наследства, получила отказ.
Примечательно, что обжаловать решение нотариуса она не стала и вообще скрылась из поля зрения, будто случайно попытав счастье получить хорошее наследство. Спустя еще несколько лет нотариусу звонил мужчина, интересовался наследственным делом, спрашивал, объявились ли наследники.
При этом в разговоре вел себя крайне неучтиво: не представился, на вопросы не отвечал, на предложение прийти с документами к нотариусу, если он претендует на наследство, просто бросил трубку. Нотариус, безусловно, не раскрыл конфиденциальную информацию звонившему.
Более того, все эти годы он регулярно проверял данные о квартире в ЕГРН, чтобы при необходимости обратиться в правоохранительные органы: мошенники могли воспользоваться отсутствием наследников, и в графе «Собственник» появилась бы чья-то фамилия. В 2020 году Департамент имущества г.
Москвы начал оформлять наследственные права на выморочное имущество. Благодаря бдительности нотариуса, квартира «не уплыла» в руки подозрительных лиц, а станет частью жилищного фонда социального использования, предназначенного в том числе для обеспечения жильем социального незащищенных граждан.
В судебной практике есть случаи, когда написанные от руки и не удостоверенные нотариусом документы признавались завещаниями, но действительная воля сторон в таких обстоятельствах остается неизвестной, ведь только нотариус может проверить, соответствуют ли намерения гражданина тому, что отражается в завещании, понимает ли он суть и последствия происходящего. Именно поэтому, завещание, оставленное гражданином, находящимся в чрезвычайных обстоятельствах, утратит силу в течение месяца с момента прекращения этих обстоятельств (угроза жизни прекратится), если завещатель не подтвердит свою волю, удостоверив документ у нотариуса.
К сожалению, попытки незаконно завладеть выморочным имуществом и нажиться на его продаже нередки, предотвратить совершение незаконной сделки и ущерб покупателя может только нотариус.
Недавно другой столичный нотариус как раз выявил такую махинацию: продавец квартиры хотел как можно скорее заключить сделку, рассчитаться стороны планировали наличными, но нотариус, проводя правовую экспертизу документов, установил, что собственник квартиры умер полтора года назад, а его имущество из-за отсутствия наследников должно было перейти в собственность города. Сейчас по факту мошенничества возбуждено уголовное дело, а несостоявшаяся благодаря внимательности нотариуса сделка уберегла покупателя от судебного разбирательства.
Или совсем свежий пример — буквально на днях СМИ писали о том, как в Москве мошенники пытались оформить наследство на квартиру стоимостью более пяти миллионов рублей по поддельным документам. Нотариус обнаружил подделку и обратился в полицию, сейчас по факту мошенничества возбуждено уголовное дело.
Незаконные сделки с «осиротевшим» имуществом долгое время были предметом огромного количества исков. В 2019 году в Гражданский кодекс РФ внесены изменения, согласно которым запрещено отбирать квартиры у добросовестным приобретателей.
С начала 2020 года также действует механизм государственной компенсации в размере стоимости жилья, если оно было изъято по решению суда, что, конечно, защищает права людей, не подозревавших о том, что покупают присвоенную мошенниками квартиру, но и в этом вопросе есть нюансы.
Первое — нужно быть добросовестным приобретателем (это тот, кто при покупке квартиры проверил и положился на данные ЕГРН). Защита распространяется и на тех, кто получил право собственности на такое имущество по договору дарения или по наследству.
Второе — компенсация полагается только за утрату права на квартиру и при условии, что ранее добросовестный приобретатель получил решение суда о взыскании ущерба с продавца-мошенника, но тот не смог возместить ущерб. В любом случае без суда не обойтись, и гарантировать его благополучный исход покупателю никто не может.
Аферы с выморочным имуществом по-прежнему представляют серьезную угрозу и для покупателей недвижимости, и в целом для всех, ведь каждая такая квартира — это жилье льготника, малоимущей семьи, ребенка, оставшегося без попечения родителей.
Властям запретили отбирать выморочные квартиры у добросовестных покупателей
Если государство не уследило за причитавшейся ему выморочной квартирой, оно само и виновато в ее утрате /Александра Зотова
Конституционный суд в четверг запретил властям отбирать выморочные квартиры у добросовестных покупателей: часть 1 статьи 302 Гражданского кодекса признана неконституционной в той мере, в которой она допускает изъятие имущества у гражданина, положившегося при совершении сделки на данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, по иску органа власти, не принявшего вовремя мер для оформления своих прав.
Решение принято по жалобе жителя Москвы Александра Дубовца, жертвы черных риэлторов. В 2008 г. он купил квартиру на ул.
Удальцова; выяснилось, что ее владелец умер, не оставив наследников, а преступники подделали документы и оформили квартиру на подставных лиц. Дубовец стал последним звеном в цепочке перепродаж. В 2015 г.
департамент городского имущества Москвы отсудил у Дубовца квартиру: раз она поменяла собственника незаконно, все следующие сделки не имеют силы и квартира принадлежит городу.
Заявитель доказывал, что примененная судами по его делу норма не соответствует Конституции: на последних покупателей ложится риск ненадлежащего исполнения властями своих функций. Конституционный суд согласился: выморочное имущество по иску органов власти не должно истребоваться без учета факта государственной регистрации права собственности и без оценки действий властей.
Покупатель жилья не должен брать на себя риск, связанный с недостатками, которые должно устранить само государство, указал Конституционный суд. Риск любой ошибки, допущенной государственным органом, несет государство, пишет суд, ссылаясь на решение ЕСПЧ от 2011 г.
Конституционный суд фактически дублировал позицию ЕСПЧ, подтверждает представлявший в этом деле Дубовца Дмитрий Степанов из адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»: признание на таком уровне ответственности государства за решения, принятые госорганами, – принципиальный момент.
Позиция Конституционного суда может повлиять не только на споры о выморочном имуществе, но и на все отношения, возникшие в связи с незаконным выбытием имущества из госсобственности, рассуждает Степанов и приводит в пример споры о недвижимости, приватизация которой была затем признана незаконной.
Схожие проблемы, объясняет он, возникают у владельцев участков, принадлежавших лесному фонду, и у граждан, обнаруживших свои дачи в охранной зоне магистральных газопроводов.
Представитель правительства в Конституционном суде Михаил Барщевский говорит, что Минэкономразвития уже разработало законопроект о запрете истребовать выбывшее из государственной или муниципальной собственности жилье у добросовестных приобретателей. Проект поправок о выплате компенсации тем, у кого жилье изъято, внесен в Госдуму в мае 2016 г. и принят в первом чтении.
Это не первое решение Конституционного суда в пользу добросовестных приобретателей недвижимости: в 2015 г. суд запретил отбирать приватизированные с нарушениями квартиры у честных покупателей без надлежащей компенсации.
Но, как дал понять в одном из обзоров судебной практики Верховный суд, добросовестность при приобретении означает, что покупатель знаком со всеми правоустанавливающими документами, а также выяснил, на каких основаниях у продавца возникло право собственности.
Теперь Конституционный суд удостоверяет: государство, регистрируя право на недвижимость, подтверждает законность сделки.
Постановление Конституционного суда касается только тех дел, когда с иском выступает государство, подчеркнул судья Сергей Казанцев: если спорят частные лица, статья 302 ГК действует, как и раньше. Принципиальное значение будет иметь тот факт, что собственник пренебрег правами и не контролировал имущество, заключает судья.
В Общественную палату поступило около 400 обращений от граждан, у которых по иску государства изъята недвижимость, отмечает замсекретаря Общественной палаты Людмила Михеева: проблема давно в центре внимания, было поручение президента, проводились слушания в Общественной палате, правительство уже внесло в Госдуму законопроект о компенсации добросовестным приобретателям, лишившимся жилья, но возражает правительство Москвы.
Конституционный суд принял политическое решение, оно связано с поручением президента, уверен управляющий партнер юридической компании «Кочерин и партнеры» Владислав Кочерин: раньше у судов не было сомнений, что такое имущество должно быть истребовано в пользу государства.
Никто из покупателей на вторичном рынке не был застрахован от потери права на честно приобретенную недвижимость, если ее фиктивно увели из состава выморочного имущества, причитавшегося государству, говорит адвокат: документы обычно выглядят легальными, а проверить всю цепочку сделок без возбуждения уголовного дела практически невозможно.
Морока о собственности
Покупка квартиры на вторичном рынке рискованна еще и потому, что однажды квартиру могут отобрать у покупателя городские власти, которые в свое время почему-то не вступили в права на нее.
За последние десять лет власти Москвы отсудили имущество в пользу городской казны у десятков людей без предоставления компенсации.
Государство не спешит принимать поправки в Гражданский кодекс, защищающие права добросовестного приобретателя, поэтому под угрозой находятся многие из тех, кто приобретает жилье на вторичном рынке.
Сейчас москвичка Светлана Гладышева — руководитель АНО «Центр защиты жилья и жилищных прав», а десять лет назад она была ответчицей по иску, который к ней в Черемушкинский суд Москвы подал городской департамент жилищной политики и жилищного фонда (сейчас это департамент городского имущества). Предметом спора стала квартира площадью 38 кв. м на юго-западе столицы, где Светлана Гладышева с 2005 года жила со своим несовершеннолетним сыном. Она купила квартиру на вторичном рынке, проверив все документы перед сделкой, три года жизнь была безмятежной, но потом началось невообразимое. «Чиновники требовали нашего с сыном выселения на улицу без предоставления иного жилого помещения и без компенсации,— вспоминает Светлана.— Они говорили, что я занимаю квартиру незаконно: на самом деле она принадлежит городу».
Примечательно, что первую сделку по переходу прав собственности (договор социального найма, договор передачи квартиры) подписывал и регистрировал в Росреестре сам департамент, тем самым проявил волю на выбытие квартиры из государственной собственности в частные руки, вспоминает Светлана Гладышева. «Потом выяснилось,— продолжает она,— что департамент совершил сделку по поддельным документам, решил возложить свои ошибки на последнего добросовестного приобретателя и вернуть квартиру в фонд города Москвы, а людей выбросить на улицу».
Не согласившись с решением Черемушкинского суда и Московского городского суда, Светлана Гладышева подала жалобу в Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ).
Почти одновременно в 2011 году Верховный суд РФ отменил решение первой и апелляционной инстанции, а ЕСПЧ вынес свое решение.
В 2012-м в иске департаменту было полностью отказано, прекращено выселение семьи и восстановлены права Светланы Гладышевой на квартиру.
Как чиновники получают квартиры
По словам экспертов, государство в лице органа власти становится собственником жилой недвижимости в ряде случаев. «По закону если собственник жил в квартире по договору социального найма и прописанных в ней больше не было, то квартира должна отойти государству.
В этом случае после смерти прежнего собственника новым автоматически становится мэрия, поскольку квартира отходит в городскую казну»,— говорит Наталья Бахтиярова, глава ГУП «Моссоцгарантия» (подконтрольно департаменту труда и социальной защиты Москвы).
Но в случае, если квартира являлась частной собственностью, все немного иначе.
«По Гражданскому кодексу если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию либо никто из наследников не имеет права наследовать или отказались от наследования, то имущество считается выморочным»,— говорит заместитель управляющего партнера Alliance Legal CG Елена Терсинцева.
В этом случае после смерти старого собственника новым автоматически становится город, и любые действия с квартирой должны совершаться с согласия профильного департамента. Но бывает так, что департамент жилищной политики и жилищного фонда по каким-то причинам не спешит вступать в права собственности на вновь освободившуюся квартиру.
Такое нередко можно встретить в Москве. «Квартиры на вторичном рынке в столице пустуют и год, и два, и даже, не поверите, 20 лет, прежде чем департамент спохватывается и заявляет свои права собственности,— рассказывает экс-префект Центрального административного округа Москвы Александр Музыкантский.— И тут выясняется: квартира занята.
Как так получается? Город спустя положенные полгода квартиру не принял и в Росреестр не внес изменений, зато какие-то мошенники подделали документы, подписи, получили у нотариуса свидетельство о праве на наследство и продали ее человеку, который добросовестно ее приобрел. Дальше у добросовестного приобретателя начинаются неприятности».
Никто не знает, сколько выморочных квартир сегодня насчитывается на вторичном рынке. Светлана Гладышева говорит, что за в время существования АНО «Центр защиты жилья и жилищных прав» количество обратившихся в эту организацию людей давно превысило 400 человек.
Среди них в основном москвичи, но были и те, кто приехал в столицу из Уфы, Екатеринбурга, Самары, Тулы и Воронежа. «Таких случаев масса.
К сожалению, добросовестные приобретатели вынуждены бороться с государством за свои права, за свою собственность, которую купили за свои деньги — и силы неравные, и не всегда граждане выигрывают.
Хотя всем ясно, что ответственность за риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство и ошибки не должны устраняться за счет добросовестного приобретателя»,— рассуждает госпожа Гладышева.
Все в суд
Когда гражданин узнает, что живет в квартире, которая на самом деле принадлежит органу власти, он обращается в суд, подавая встречный иск. Отсудить у государства квартиру приобретатель может, но этот процесс осложняют статьи 301 и 302 Гражданского кодекса РФ.
Согласно им, можно отбирать через суд имущество даже у добросовестных приобретателей, поскольку государство, законный собственник, на сделку не соглашалось и никому квартиру не продавало.
Важный нюанс: в случае, когда собственником недвижимости является государство, дело срока давности не имеет, поэтому в суд гражданина могут пригласить спустя много лет после смерти владельца квартиры. Поскольку сделку совершили якобы без ведома города, жилье забирают через суд без компенсации.
«По закону в определенных ситуациях имущество может быть истребовано и у добросовестного приобретателя — как раз в случаях, когда собственник утратил его помимо своей воли.
Именно такой подход используется государством для восстановления прав на выморочное имущество, права на которое были когда-то незаконно приобретены третьими лицами.
В таких спорах соответствующие госорганы обычно исходят из того, что именно покупатель несет все риски, связанные с необнаружением каких-то пороков в ранее происшедших в отношении таких квартир сделках»,— говорит партнер юридической компании Pen & Paper Мария Николаева.
Как показывает практика, отбиться от иска департамента имущественных отношений Москвы практически невозможно. Люди годами доказывают в судах свои законные права, но чаще всего тщетно. В такой ситуации оказалась Галина Френкель со своей 90-летней матерью.
В 2015 году женщины переехали в Москву из Тульской области и через агентство за 5,6 млн руб. купили однокомнатную квартиру площадью 38 кв. м на улице Мусы Джалиля неподалеку от станции метро «Красногвардейская».
«Мы жили хорошо, пока я не обнаружила в почтовом ящике повестку в Нагатинский суд с письмом от столичного департамента городского имущества.
В нем говорилось, что квартира на самом деле с 2013 года должна была перейти в казну города Москвы, а мы ее занимаем незаконно. У нас с мамой ноги подкосились»,— вспоминает Галина Френкель.
Как выяснилось, продавец квартиры приобрел ее у другой женщины, которая вступила в право собственности по завещанию. В первой судебной инстанции ее признали добросовестным приобретателем. Но Мосгорсуд отменил это решение, постановив выселить пенсионерок из квартиры.
И тогда госпожа Френкель обратилась в ЕСПЧ с жалобой на действия российского правосудия, а параллельно подала прошение в суд с требованием позволить ей жить в квартире до решения Европейского суда.
«Если Европейский суд вынесет решение не в нашу пользу, нам придется освободить квартиру»,— говорит Галина Френкель.
Европейский суд по правам человека еще в 2011 году по делу Светланы Гладышевой высказался по этому вопросу однозначно: риск любых ошибок госорганов, в том числе приводящих к утрате государственной собственности, несет государство. Однако суды продолжают возлагать ответственность за допущенные властями ошибки на граждан-покупателей.
Например, Татьяна Однодворцева судится с департаментом городского имуществу Москвы уже 11 лет. В 2008 году получила первый иск от прокуратуры Восточного округа Москвы, куда обратился департамент. Чиновники потребовали выселения ее семьи из двухкомнатной квартиры в хрущевке на Открытом шоссе.
Первая инстанция оставила иск чиновников без удовлетворения, зато его удовлетворил Мосгорсуд, постановивший семью выписать и выселить.
«В ходе судебного заседания мы выяснили, что квартира пустовала четыре года начиная с 2000 года. Первый житель квартиры умер, но его жена прописалась в квартире спустя пару лет после его смерти, а затем квартиру приватизировала.
Мы приобрели квартиру через агентство недвижимости, и сделка прошла госрегистрацию. В чем мы виноваты, я до сих пор не поняла. Но живем и боимся, что выселят.
А нас в ней шестеро, включая несовершеннолетнего ребенка и ветерана Великой Отечественной»,— говорит Татьяна Однодворцева.
Александр Дубовец, владелец московской квартиры, получив исковое заявление из департамента городского имущества, в Никулинском суде проиграл дело и проиграл во всех инстанциях вплоть до Верховного суда.
Все судебные инстанции Александра Дубовца признавали недобросовестным приобретателем, и он одновременно обратился с жалобами в ЕСПЧ и Конституционный суд РФ.
В последнем согласились, что граждане не должны нести ответственность перед органами власти за то, что те в свое время не оформили свои права на имущество, которое причитается им по закону. Дело Дубовца было пересмотрено в Никулинском суде, решение отменено, человек восстановил свои права и получил свою квартиру.
«Однако, несмотря на то что был создан прецедент и признано, что п. 1 ст. 302 ГК РФ не соответствует Конституции, на аналогичные жалобы других пострадавших, которые обратились в Конституционный суд вслед за господином Дубовцом, эта инстанция ответила отказом в связи с тем, что есть постановление 16-П от 22 июня 2017 года»,— говорит Светлана Гладышева.
Как не попасть в историю
Стандарт добросовестности предполагает, что покупатель недвижимости принимает определенные меры по сбору информации, подтверждающей права продавца на объект. В этом случае важно получить либо от продавца, либо в Росреестре подтверждение наличия зарегистрированного права, считают юристы.
«Важно проверить документы: основания возникновения права, отсутствие лиц, зарегистрированных в квартире. Чем более углубленно и тщательно покупатель подходит к проверке прав на объект, тем, конечно, лучше.
Привлечение к сбору и оценке документов компетентного юриста, безусловно, делает этот процесс более эффективным.
Однако при всей разумной бдительности и осмотрительности при приобретении квартиры, переход прав на которую когда-то состоялся по поддельным документам, возможности обнаружить такой «скелет в шкафу» крайне ограничены»,— говорит Мария Николаева из Pen-Paper.
Действительно, обнаружить, что квартиру продали по поддельным документам, практически невозможно. «Но возникает вопрос: отчего же госорганы не вступают в свои права собственников, тогда как они вполне могут это делать? И как госорганы определяют, какую именно квартиру они намерены истребовать?» — недоумевает Александр Музыкантский.
Департамент городского имущества города Москвы не ответил на запрос «Ъ-Дома». Вице-мэр Москвы Владимир Ефимов не пожелал обсуждать тему выморочного имущества. Впрочем, его мнение «Ъ-Дому» удалось узнать из ответа на запрос депутату Госдумы Илье Осипову в конце августа текущего года.
В тексте господина Ефимова сообщается, что «город Москва в лице департамента городского имущества лишен возможности поменять сложившуюся правоприменительную практику в отношении добросовестных приобретателей как орган государственной власти», поскольку до сих пор не внесены изменения в 302-ю статью Гражданского кодекса РФ.
В ответе также сказано, что граждане имеют право подавать встречные иски к департаменту и отстаивать свои права.
Впрочем, государство хоть медленно, но все же решает проблему. В конце июля поправки в 302-ю статью кодекса прошли первое чтение в Госдуме. Депутаты предлагают запретить госорганам изымать у добросовестных приобретателей недвижимость, которая выбыла из казны по недосмотру власти.
«Мы считаем, что если госорган как потенциальный собственник не предпринял никаких нужных шагов для оформления недвижимости в собственность до того, как ею завладели мошенники и продали ее добросовестным гражданам, то госорган не может требовать это имущество с владельца в дальнейшем.
Да, идея закона может повлечь за собой дискуссию, ведь в этом случае публичная власть ставится в более ущербные условия, чем гражданин»,— заявил «Ъ-Дому» депутат Госдумы Илья Осипов.
Когда и в каком виде будет принят этот закон, как именно он будет работать на практике, станет ясно нескоро. Пока же вывод неутешителен: любой покупатель недвижимости на вторичном рынке не может проверить, претендовал ли когда-либо на нее орган власти и являлось ли это имущество выморочным.
«Закон все еще несовершенен, однако любой добросовестный приобретатель обязан защищать свои права и делать это последовательно»,— говорит глава Совета по правам человека при президенте РФ Михаил Федотов. Другие эксперты считают, что есть ряд параметров, при несоблюдении которых заключать сделки купли-продажи нельзя.
«Нельзя покупать квартиру, которая когда-то переходила в собственность по наследственному делу, так как оно может быть оспорено. Не рекомендуется брать квартиру, которая переходила в собственность по решению суда, потому что оно может быть отменено.
Наименьший риск несут в себе сделки, при которых недвижимость была в собственности у одного человека с момента приватизации. Хотя в таком случае приобретатель тоже не сможет быть на 100% защищен»,— резюмирует Светлана Гладышева.
Анна Героева
Кабмин внес в Госдуму законопроект о запрете отбирать жилье у добросовестных покупателей — новости Право.ру
Премьер-министр Дмитрий Медведев распорядился внести в Госдуму законопроект, запрещающий изымать по иску государственных органов у добросовестного приобретателя приватизированное ранее жилье.
Законопроектом вносятся изменения в ст. 302 ГК (истребование имущества от добросовестного приобретателя). Документ подготовило Минэкономразвития. Проект закона разработан во исполнение постановления Конституционного суда, который ранее, рассмотрев дело москвича Александра Дубовца, признал несоответствующим основному закону п.
1 ст. 302 ГК в той мере, в которой он допускает изъятие квартиры у добросовестных покупателей по искам муниципалитетов или субъектов, если жилое помещение никто не наследует (то есть имущество является выморочным), и оно не было вовремя оформлено в госсобственность (см. «КС не разрешил отбирать жилье у добросовестных покупателей»).
Отмечается, что изменения направлены на защиту добросовестных покупателей. Сегодня, как сказано в документе, ГК предусмотрена возможность истребования у них имущества, в том числе тогда, когда жилье было куплено у мошенников, не имеющих права его отчуждать.
«Принятие и реализация законопроекта позволят избежать ситуаций, при которых добросовестный приобретатель лишается жилья, принадлежащего ему на праве собственности», – говорится в пояснительной записке. Ранее документ одобрила комиссия правительства по законопроектной деятельности (см.
«Правкомиссия одобрила запрет на изъятие жилья у добросовестных покупателей»).
Юрист МГКА «Делькредере» Анастасия Пластовец отмечает, что суды зачастую завышают стандарт добросовестности, а первоначальные собственники, в частности, государство, используют любые сомнения в чистоте права в свою пользу.
А юрист из «Хренов и Партнеры» Дмитрий Шнигер говорит о том, что печально, что такие иски вообще заявляются государством.
Он также отметил, что позиция заявителя по делу, рассмотрев которое КС предписал законодателю изменить нормы, поколебало устоявшиеся представления о праве публичной собственности как таковом, о соотношении права на недвижимость и реестровой записи о таком праве, а также о распределении бремени доказывания по виндикационным спорам.
Ознакомиться с текстом законопроекта №243975-7 «О внесении изменений в статью 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (в части совершенствования защиты прав добросовестного приобретателя)» можно здесь.
- Недвижимость, Законопроект
- Правительство России