Кабмин намерен расширить возможности застройщиков в рамках принятого ранее плана поэтапного перехода от прямого привлечения средств граждан к проектному финансированию строительства жилья. Согласно подготовленным Правительством поправкам, застройщику будет позволено строить несколько жилых объектов в границах территории комплексного освоения. Принятый в 2017 году закон предполагал строительство лишь одного объекта.
Один застройщик — один объект
Участники долевого строительства с 1 июля 2018 года смогут гарантированно получить жильё даже в случае, если застройщик обанкротился.
Новый механизм проектного финансирования вводит дополнительные требования к компаниям, привлекающим денежные средства россиян на возведение домов после этой даты.
Теперь покупатели жилья будут оплачивать квадратные метры не напрямую в кассу застройщика, а через банк, который и займётся финансированием строительства. Переходный период к новому формату продлится до 30 декабря 2020 года.
Задержку с вводом «долевых» долгостроев придётся объяснять
Вместе с тем, полагают эксперты, новые жёсткие требования могут привести к удорожанию квартир. В частности, их опасения касаются правила «одна компания — одно разрешение».
По существующим нормам, после 1 июля 2018 года застройщик не сможет приступить к строительству следующего объекта, не закончив предыдущий.
В этом случае о комплексном освоении территорий, а соответственно, и о поручении президента довести ввод жилья в 2024 году до 120 миллионов квадратных метров в год можно забыть, считают девелоперы.
Ранее своё беспокойство «Парламентской газете» по этому поводу высказывал и глава Комитета Совета Федерации по Регламенту и организации парламентской деятельности Андрей Кутепов.
Ситуация, по его словам, складывается непростая, ведь необходимо учитывать интересы и дольщиков, вложивших свои средства, и застройщиков, которые создают жильё, и государства, которое отвечает за стабильность рынка строительства.
«Мы понимаем, что изменения в законодательстве связаны с большим количеством обманутых дольщиков. Но нужно обязательно соблюсти интересы трёх сторон, а также получить позицию банковского сектора, так как именно он обеспечивает финансовую сторону строительства», — пояснял сенатор.
pixabay.com
Одна площадка — много объектов
Для соблюдения баланса интересов дольщиков и застройщиков в Госдуму был внесён и принят в первом чтении в январе текущего года законопроект по дополнительному регулированию долевого строительства. Авторами документа, который направлен на усиление защиты прав и законных интересов дольщиков, выступили представители всех фракций и спикер палаты Вячеслав Володин.
Жильё может резко подорожать
Поправки предусматривают введение контроля за исполнением застройщиками новых правил долевого строительства.
Надзорные функции депутаты предлагают возложить на региональные структуры Госстройнадзора или другие контролирующие органы, которые создадут специально для этих целей.
При этом процесс взаимодействия и координации деятельности органов госвласти, контролирующих структур и застройщиков должен будет проходить с использованием единой информационной системы жилищного строительства.
На состоявшихся недавно в Совете Федерации двух «круглых столах» сенаторы подготовили ряд своих замечаний ко второму чтению проекта закона, предложив не ограничивать застройщика в количестве одновременно возводимых домов.
Мнение сенаторов разделяет и Правительство. Как говорится в опубликованном 31 мая на сайте кабмина сообщении, в Госдуму вносятся поправки, которыми застройщикам предоставляется возможность привлекать денежные средства дольщиков на возведение многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка.
Согласно изменениям, разработанным в Правительстве, деньги дольщиков также можно будет привлекать, если у застройщика имеется утверждённый проект планировки территории.
Сделать это можно будет и «в случае строительства объектов на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключён договор о её развитии, или в границах территории, в отношении которой заключён договор о её комплексном освоении или договор о её комплексном развитии».
Мы понимаем, что изменения в законодательстве связаны с большим количеством обманутых дольщиков. Но нужно обязательно соблюсти интересы трёх сторон, а также получить позицию банковского сектора, так как именно он обеспечивает финансовую сторону строительства.
В настоящее время законом предусмотрена возможность привлечения средств дольщиков только в рамках одного разрешения на строительство. Требования к размеру собственных средств застройщика, размещённых на счёте в уполномоченном банке, устанавливаются на уровне 10 процентов проектной стоимости объекта долевого строительства.
Целевые займы застройщиков не должны превышать 20%
Помимо расширения зоны действия застройщиков, Правительство также предлагает предоставить ему право привлекать на свои цели займы в размере не более 20 процентов проектной стоимости строительства объектов по каждому выданному разрешению. При этом процентная ставка по целевому займу не должна превышать ключевую ставку Центробанка более чем на два пункта. Действующие нормы закона схему привлечения средств никак не детализируют.
830 проблемных объктов зарегистрировано в России. Это 1592 дома.
- Предусматривается также, что застройщики, заключившие договор о комплексном развитии территории до 1 января 2018 года, смогут завершить строительство объектов по таким договорам без учёта вступающих в силу с 1 июля 2018 года дополнительных требований, установленных Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
- По мнению разработчиков, предлагаемые изменения обеспечат стабильность рынка жилищного строительства.
pixabay.com
Проблемы дольщиков уходят, но остаются
Новые правила долевого строительства, по крайней мере, для одного крупного девелопера — Urban Group, кажется, уже не актуальны.
Подмосковная компания, имеющая обязательства перед более чем 20 тысячами дольщиков примерно на 80 миллиардов рублей, временно прекратила продажи недвижимости в жилых комплексах в связи с проведением запланированного аудита. Процесс внешнего аудита в апреле инициировал собственник предприятия Александр Долгин, который выявил грубые нарушения в системе управления и руководства компанией.
Обманутые дольщики второго сорта
Ранее Сбербанк свернул ипотечные программы на приобретение жилья в некоторых проектах девелопера, структуры которого ответственны за скандал в «Опалихе О3».
В конце прошлого года дольщикам двух корпусов ЖК «Опалиха О3» предложили въехать в построенное жильё и посчитать выполненными условия договора с застройщиком.
Между тем в квартирах будущие жильцы обнаружили плесень, щели в стенах и текущие трубы — то есть совсем не то, на что рассчитывают люди, соглашаясь на ипотеку.
Как рассказали «Парламентской газете» представители инициативной группы ЖК «Опалиха О3», ответа от представителей компании по своим обращениям они не получили.
Ранее условия работы с Urban Group ужесточил ВТБ. C 20 апреля Росреестр приостановил регистрацию договоров долевого участия по квартирам компании.
Фонд защиты прав дольщиков совместно с Минстроем начал консультации по возможным проблемам Urban Group.
В фонде необходимость консультаций связали с сообщениями в прессе о том, что застройщик не выдерживает плановые сроки ввода объектов долевого строительства в эксплуатацию — в ряде объектов строительство ведётся с отставанием от графика, а в других официально перенесены плановые сроки ввода объектов в эксплуатацию.
Дом.РФ смягчил требования к застройщикам при проектном кредитовании
Застройщики с хорошими документами на право строительства смогут выбирать себе банки /Андрей Махонин / Ведомости
Банк Дом.РФ снял одно из ключевых требований к заемщику при проектном кредитовании – требование о наличии собственных средств в размере 15% стоимости проекта, рассказали «Ведомостям» несколько участников рынка.
По их словам, для получения кредита в этом банке теперь достаточно земельного участка с разрешением на строительство.
Ставки у банков сопоставимы, так что это существенное смягчение условий кредитования, крупные банки пока не перешли на такую модель, рассказывает менеджер одного из них.
Близкий к банку Дом.РФ человек также подтверждает, что требование о 15% снято. «Стандарты банка Дом.
РФ не предусматривают обязательных требований к доле собственных средств, инвестированных застройщиком в проект», – сообщил «Ведомостям» представитель банка.
По его словам, ключевой фактор при принятии кредитного решения – запас финансовой прочности проекта и коэффициент покрытия долга денежными потоками.
До ужесточения закона о долевом строительстве стандартным был такой подход: застройщик должен был вложить 15% собственных средств и 15% средств дольщиков. Порой кредитные организации могли потребовать у застройщика и 40% от всех инвестиций в строительство, говорит управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский.
Но правила на рынке теперь изменились: застройщик не может привлекать деньги дольщиков напрямую, а только через счета эскроу, но в таком случае он не получает этих денег вовсе до завершения строительства. Счета эскроу должны быть открыты в уполномоченном банке.
И банки начали смягчать условия кредитования.
Раньше банк финансировал 60–70% проекта, а сейчас будет финансировать до 85%, указывает вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов. Каждый банк самостоятельно определяет требуемую долю участия застройщиков при проектном финансировании, в том числе и жилой недвижимости, продолжает он. Эта доля, по его словам, примерно одинакова у крупных банков – как раз 15%.
Требования к собственному участию застройщика определяются не только подходом банка к оценке рисков, но и регуляторными нормами Центробанка при определении норм резервирования, говорит представитель ВТБ. Одним из критериев кредитоспособности он также называет участие застройщика в размере более 15% от инвестиционной стоимости проекта.
То, что банк Дом.РФ снял требование к застройщикам вложить 15% стоимости проекта для получения финансирования, – хорошая новость, считает заместитель финансового директора группы компаний «Гранель» Мария Триандафилова.
В тот момент, когда застройщик приходит в банк получать проектное финансирование, у него, как правило, уже есть земля и разрешение на строительство, стоимость которых равна 10–15%.
Поэтому, если застройщик уже понес эти затраты, справедливо зачесть их в счет собственных вложений, уверена Триандафилова.
Стоимость земли в бюджете проекта действительно 10–15%, говорит Бессонов. Однако он называет эту оценку «очень усредненной»: есть случаи, когда земля в бюджете проекта оценивается в 25–35% проекта – но это, как правило, элитное жилье.
Если раньше был рынок банков и застройщики выстраивались в очередь за кредитами, то сейчас наоборот: застройщиков с качественной документацией не так много и у них по нескольку предложений от банков, рассказывает сотрудник одного из банков. В сравнении с действующими условиями в других кредитных организациях данное послабление, сделанное банком Дом.РФ, выглядит конкурентным преимуществом и способно привлечь дополнительный пул застройщиков, соглашается Колочинский.
Московский кредитный банк уже перестраивается, стандартное требование– 10% собственных средств в общем инвестиционном бюджете проекта, говорит директор департамента по работе с клиентами недвижимости, инфраструктуры и торговли Кирилл Филиппенков.
Сбербанк готов последовать примеру конкурентов: в октябре он планирует запустить такую опцию и кредитовать застройщиков, принимая в качестве их собственного участия только землю с оформленной исходно-разрешительной документацией. Сейчас вырабатываются критерии для проектов и застройщиков, которые смогут воспользоваться данными условиями, сообщил Бессонов.
Минстрой РФ готов смягчить требования к размеру капитала застройщиков
Опубликовано: 03.03.2016Просмотров: 545 
Минстрой РФ готов смягчить требования к размеру собственного капитала застройщиков, которые устанавливают поправки в закон о дольщиках (214-ФЗ), рассказал журналистам директор департамента жилищной политики ведомства Никита Стасишин на Финансовом форуме по недвижимости.
Он напомнил, что через месяц законопроект с поправками будет рассмотрен во втором чтении.
«Ко второму чтению в поправках (к закону о дольщиках) в корне поменяются требования к собственному капиталу группы компаний застройщика (сейчас в поправках указан размер капитала 1 млрд руб.).
Мы уточним, что такое 5% собственного капитала (требования к отдельным компаниям-застройщикам иметь капитал в размере 5% от стоимости всего жилья, находящегося в стадии строительства).
Мы постараемся сделать так, чтобы не ограничивать вход на рынок небольшим компаниям», — сказал Н.Стасишин.
Он подчеркнул, что при этом Минстрой не допустит на рынок застройщиков, имеющих ограниченный объём средств и предлагающих цену намного ниже рынка, чтобы потом не возникало проблем с недостроями.
«Мы не должны допустить, чтобы остановились продажи по 214-ФЗ, и чтобы привлечение этих денег стало намного дороже для застройщиков, которые потом заложат эти расходы в стоимость квадратного метра», — объяснил начальник департамента.
Госдума 19 февраля принялав первом чтении правительственный законопроект об ответственности застройщиков перед дольщиками при строительстве многоквартирных домов. Законопроект предполагает поэтапное введение новых требований.
С 1 марта 2016 года вступят в силу дополнительные требования к минимальному размеру собственного капитала застройщиков.
Он должен составлять не менее 5% от величины, рассчитываемой как произведение общей площади жилых помещений в многоквартирных домах, строящихся застройщиком с привлечением средств дольщиков, на среднюю цену одного квадратного метра общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья.
В том случае, если размер собственного капитала застройщика не соответствует этому требованию, сумма собственного капитала застройщика и собственных капиталов юридических лиц, заключивших договор поручительства с застройщиком, должна составлять не менее 1 млрд рублей.
Источник: http://realty.interfax.ru
Госдума намерена ужесточить требования к застройщикам. Главное :: Жилье :: РБК Недвижимость
Жилье , 14 дек 2018, 12:23
0
В Госдуме обсудят новые поправки к закону о долевом строительстве, еще более ужесточающие требования к застройщикам
Светлана Холявчук/Интерпресс/ТАСС
В Госдуме подготовлены новые поправки в закон о долевом строительстве, согласно которым продажи квартир в новостройках по эскроу-счетам станут обязательными не только для новых проектов, но и для домов, уже строящихся в настоящий момент.
Застройщики считают неизбежным рост цен на первичном рынке, если эти поправки будут приняты. Рассказываем подробнее, что случилось.
- Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям принял и рекомендовал к рассмотрению во втором чтении (которое назначено на 18 декабря) новые поправки в закон о долевом строительстве.
- Изначально предполагалось, что на эскроу-счета обязаны переходить только те застройщики, которые выведут проекты на рынок после 1 июля 2019 года. По новым поправкам это должны будут сделать и все остальные, то есть те, кто вышел с проектами на рынок до 1 июля 2019 года.
- Механизм использования эскроу-счетов предполагает, что застройщики не смогут привлекать средства дольщиков напрямую. Деньги за жилье будут поступать не на счета строительных компаний, а на специальные счета в банках (эскроу-счета), на которых средства сохранятся до сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартир покупателям. Строительство же будет вестись на кредитные средства.
- Депутаты предложили еще сильнее ужесточить требования к застройщикам и ускорить отказ от старой схемы долевого строительства из-за того, что строительные компании заранее застолбили за собой большое количество проектов, чтобы возводить их еще по старым правилам, рассказали РБК в думском комитете, который инициировал поправки.
«Лазейки для недобросовестных застройщиков»
Николай Николаев, председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям:
— Мы видим, что сейчас начинают продавать проекты, где не идет строительство, а еще просто чистое поле.
Чтобы реформа прошла гладко и не появились лазейки для недобросовестных застройщиков, которые пытаются таким образом для себя на долгие годы продлить прежний режим финансирования долевого строительства, мы приняли решение и внесли эту поправку о том, что все проекты, в том числе текущие, должны перейти на эскроу-счета с 1 июля.
- Принятие новых поправок увеличит себестоимость строительства на 20%, что приведет к пропорциональному росту цен, считают опрошенные «Коммерсантом» застройщики. Они также полагают, что к резкому увеличению заявок на открытие эскроу-счетов не готовы и банки.
- Кроме того, если весь рынок сразу перевести на эскроу-счета, понадобится единовременно 1,5 трлн руб. Поскольку стоимость обеспечения девелоперских проектов по новому механизму в пять-шесть раз выше, чем по действующему.
- В то же время застройщики предложили собственные замечания и дополнения к пакету поправок в закон о долевом строительстве. В частности, они рассматривают поэтапное раскрытие счетов эскроу, снятие со строительных компаний санкций за нарушение правил ведения бизнеса (например, в случаях блокировки регистрации ДДУ), когда нарушения устранены.
«Полностью противоречит самой идее нового законодательства»
Марина Заболотнева, финансовый директор ГК «МИЦ»:
— Перевод строящихся объектов не позволит уравнять скорость продаж и строительства для достижения оптимальной ставки кредитования.
По ним уже накоплена некоторая разность в скоростях, что отрицательно скажется на ставке кредитования.
Это может отрицательно повлиять на окупаемость проекта с точки зрения банка, что не позволит проект прокредитовать, а значит — достроить. Это полностью противоречит самой идее нового законодательства.
Госдума смягчила требования к опыту девелоперов при строительстве по 214-ФЗ
Источник: IRN.
ru
Депутаты Госдумы на заседании в среду, 19 декабря, приняли в третьем, окончательном чтении поправки в закон о долевом строительстве (214-ФЗ), которые смягчают требования к опыту участия застройщиков в строительстве многоквартирных домов (МКД) и вводят ряд требований к компаниям, получившим разрешения на проведение работ до 1 июля 2018 года, передает ИА «Интерфакс».
Согласно документу, требования к общей площади МКД, опытом строительства которых в течение не менее чем трех лет должна обладать организация, чтобы иметь статус застройщика в сфере долевого строительства, снижается с 10 до 5 тыс. кв. м.
Также в закон вводится понятие «целевого кредита». Это кредит или заем на строительство МКД или иного объекта недвижимости в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и кредитором (банком или учредителем застройщика). Средства займа могут быть использованы только на указанные в законе цели, связанные со строительством.
Со дня вступления закона в силу правило о том, что с момента регистрации договора долевого участия земельный участок и строящийся на нем МКД находятся в залоге у дольщиков, не применяется при заключении договоров долевого участия с применением механизма счетов эскроу.
Число расчетных счетов застройщика не должно превышать количество разрешений на строительство.
Застройщику запрещают одновременно привлекать денежные средства дольщиков для строительства объектов недвижимости по нескольким градостроительным планам земельного участка или утвержденным проектам планировки территории.
В перечень операций, проведение которых разрешено по расчетному счету застройщика, включается оплата расходов, связанных с содержанием жилых или нежилых помещений, машиномест, а также плата за коммунальные услуги, если со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию таких объектов право собственности на указанные помещения не зарегистрировано. Также для дольщиков вводится возможность в рамках банкротства застройщика предъявлять требования о передаче дольщикам в собственность нежилых помещений площадью не более 7 кв.м, а также машиномест.
Вводится запрет на проведение плановых проверок в отношении лиц, осуществляющих привлечение денежных средств дольщиков для строительства МКД или иных объектов недвижимости.
Застройщики, получившие разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, должны будут открыть банковский счет в одном уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство.
Для них также вводятся дополнительные ограничения, в том числе на привлечение средств в форме кредитов, займов, ссуд. Речь при этом не идет о целевых кредитах на строительство.
Также вводятся ограничения на создание коммерческих и некоммерческих организаций, участие в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций.
Закон вступит в силу со дня его официального опубликования, но предусматривается ряд переходных положений.
Единый заказчик на особых условиях
Переход части государственных строек в ведение публично-правовой компании (ППК) «Единый заказчик в сфере строительства», нацеленный на повышение эффективности освоения выделяемых средств, теперь, как выяснилось, требует смягчения бюджетной дисциплины.
Минстрой предложил до конца 2022 года приостановить в отношении этой компании действие некоторых норм по обеспечению исполнения бюджета, это объяснено тем, что единый заказчик создан лишь недавно, а также тем, что в его ведение были переданы проблемные объекты.
Повышение эффективности строительства за государственный счет требует временных послаблений бюджетной дисциплины — Минстрой разработал проект постановления правительства, предусматривающий приостановку до конца 2022 года для единого заказчика в сфере строительства нескольких мер по обеспечению исполнения бюджета.
Поясним, эта ППК наделена полномочиями главного распорядителя бюджетных средств, соответственно, на нее распространяются и требования по завершению до 1 октября расчетов по госконтрактам, а также по принятию бюджетных обязательств, связанных с поставкой товаров, выполнением работ или оказанием услуг.
Эти-то требования Минстрой и предлагает пока не применять в отношении ППК.
Иначе, поясняет ведомство, неосвоенный, например, до 1 октября 2021 года остаток бюджетных средств от строительства 2020 года нельзя будет перенести на следующий период.
Напомним, единый заказчик де-юре был создан 1 февраля этого года для централизации госзаказа в сфере строительства, это решение власти объясняли необходимостью эффективнее управлять госстройками, сокращением сроков строительства, а также борьбой с «недостроями».
Идея возникла на фоне хронических проблем с реализацией федеральной адресной инвестиционной программы по части темпов освоения бюджетных средств.
Один из факторов, замедляющих эти темпы,— возможность переноса средств остатков на следующий год (что усложняло процесс еще и потому, что заказчиками строек выступают многие организации, подведомственные министерствам, агентствам и службам).
Сейчас в ведении ППК — около 120 объектов площадью 1,8 млн кв. м. Это объекты шести учреждений, выполнявших ранее функции застройщиков для Минспорта, Минобрнауки, Минкульта и Минздрава.
Необходимость приостановки требований к интенсивности освоения бюджетных средств в отношении единого заказчика Минстрой связывает с причинами как внешними, так и внутренними.
С учетом того, что ППК была создана относительно недавно, Минстрой сообщает о необходимости приведения структуры и штатной численности компании в соответствие с целями и задачами ее деятельности.
Указано также, что в ведение единого заказчика передаются проблемные объекты, по которым уже сорваны сроки сдачи. Как ранее пояснял глава ППК Карен Оганесян, такие объекты составляют примерно треть (один из наиболее известных примеров — строительство нового музейного комплекса Третьяковской галереи, затянувшееся на десять лет).
- В связи с этим ведомство в качестве одной из причин, по которой предлагается приостановить часть мер по обеспечению исполнения бюджета, называет невыполнение обязательств первоначальным подрядчиком и последующее расторжение контракта, это, в свою очередь, влечет за собой необходимость завершения процедуры закупки на право заключения госконтракта с новым подрядчиком.
- Свою роль, как следует из пояснительной записки к проекту, сыграли ограничения, введенные в связи с пандемией и осложнившие перемещение специалистов, длительность поставок зарубежного оборудования (а также необходимость установки дополнительного, для чего потребуется корректировка проектно-сметной документации и получение заключения Главгосэкспертизы).
- В Минфине вчера оценивать предложение Минстроя не стали, в пресс-службе ведомства “Ъ” лишь сообщили, что проект рассматривается.
- Евгения Крючкова
Лидеры фракций и профильных комитетов Госдумы внесли очередной законопроект, ужесточающий требования к долевому строительству — Новости ЕРЗ.РФ
Внесенный проект закона направлен на выполнение поручений Президента РФ Владимира Путина от 5 ноября 2017 года №ПР-2261.
www.gospress.ru
Напомним, что поручения Президента РФ содержали несколько групп задач.
Первая группа: совершенствование деятельности контролирующих органов
Согласно законопроекту порядок контроля в сфере долевого строительства будет определяться губернаторами. При этом Правительством РФ будут устанавливаться требования к организации и проведению государственного контроля (надзора) в области долевого строительства.
Руководители органов контроля в сфере долевого строительства будут назначаться и освобождаться губернаторами по согласованию с Минстроем России в порядке, установленном Правительством РФ.
Указанные нормы обеспечивают в полном объеме реализацию соответствующей группы поручений Президента. Следует отметить, что авторы законопроекта пошли дальше и предложили внести в закон следующие нормы сверх требований главы государства:
• контроль в сфере долевого строительства передается органам госстройнадзора или специализированному органу;
• Минстрой России наделяется полномочиями по утверждению формы заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ.
Вторая группа: усиление роли Фонда защиты прав дольщиков. Введение возможности отказа в приеме взносов застройщиков в компенсационный фонд
Согласно законопроекту предлагается наделить Фонд полномочиями по осуществлению на постоянной основе контроля соответствия застройщиков установленным к ним требованиям (в статье 3 закона о долевом строительстве) на основании информации, сведений и документов, размещенных в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).
При этом в отношении застройщиков добавляется требование обязательности соблюдения нормативов финансовой устойчивости. При нарушении указанных нормативов застройщик не вправе привлекать средства дольщиков.
Фонд будет также наделен полномочиями направлять уведомления в Росреестр о выявленном несоответствии застройщика обязательным требованиям. Наличие указанного уведомления является основанием для приостановления регистрации ДДУ.
Законопроектом вводится обязанность органа контроля направлять предписания застройщикам, если нарушения требований выявлены Фондом.
Указанными нормами все поручения Президента РФ, относящиеся к этой группе, закрываются. И здесь авторы законопроекта пошли дальше текста поручений.
Если в действующем законе при неисполнении установленных требований застройщику запрещено осуществлять привлечение в строительство средств граждан, то по законопроекту запрет накладывается на привлечение средств всех участников долевого строительства, в том числе юридических лиц.
Третья группа: формирование в рамках ЕИСЖС реестра разрешений на строительство многоквартирных домов
Авторы законопроекта предлагают обязать Росреестр и органы госстройнадзора вносить в ЕИСЖС сведения о выданных разрешениях на строительство.
В развитие этой нормы предлагается обязать Росреестр и госстройнадзор вносить в ЕИСЖС множество иной информации, необходимой для эффективного функционирования системы.
Кроме того, предлагается увеличить перечень документов, которые застройщик обязан вносить в ЕИСЖС, включив в этот перечень в отношении строящихся им домов:
• градостроительный план земельного участка;
• схему планировочной организации земельного участка;
• правоустанавливающие документы на земельный участок.
Также застройщик будет обязан вносить в ЕИСЖС:
• расчет размера собственных средств и нормативов финансовой устойчивости застройщика;
• сведения о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве.
Четвертая группа: усиление ответственности бенефициаров застройщиков
Законопроектом вводится норма о неограниченной ответственности бенефициара по обязательствам юридического лица (застройщика) перед дольщиками за причиненные застройщиком убытки.
Проектируемую норму стоит привести полностью: «Лицо, имеющее фактическую возможность определять действия застройщика, в том числе возможность давать указания лицу, осуществляющему функции единоличного исполнительного органа, или члену коллегиальных органов управления застройщика, несет солидарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные гражданам — участникам долевого строительства».
Фактически в долевом строительстве отменяется один из основополагающих принципов, лежащих в основе понятия о юридическом лице и предпринимательской деятельности, — принцип ограниченной ответственности.
В развитие этой проектируемой нормы предлагается обязать застройщиков размещать сведения о бенефициарах и структуре учредителей в проектной декларации.
Пятая группа: защита прав граждан, средства которых привлекались застройщиками по схемам облигаций и ЖСК
Из перечня законных способов привлечения средств в жилищное строительство законопроектом исключается выпуск жилищных сертификатов. Указанная схема разрешена только в случае, если размещение таких жилищных сертификатов начато до дня вступления в силу предлагаемого закона.
Привлечение средств по схеме ЖСК будет ограничено только случаями предоставления таким кооперативам земельных участков в безвозмездное срочное пользование из муниципальной или государственной собственности. При этом ЖСК должен быть создан до дня вступления в силу данного законопроекта.
О том, как будут решаться проблемы граждан, средства которых уже привлечены в проблемные дома по схемам ЖСК и жилищных сертификатов, документ умалчивает. В этой части поручение Президента РФ пока что остается открытым.
Источник: sozd.parlament.gov.ru
Незакрытые поручения Президента РФ
Остались незакрытыми несколько пунктов поручений Президента РФ.
Пункт о совершенствовании критериев отнесения к числу пострадавших дольщиков будет решаться через приказ Минстроя России. Изменений федерального закона не требуется.
Пункт об усилении ответственности контролирующих органов, как следует из пояснительной записки к представленному документу, будет решаться отдельным законопроектом о внесении изменений в КоАП.
Пункт о поэтапном замещении средств граждан банковским финансированием жилищного строительства (утверждение дорожной карты) будет закрыт актом Правительства РФ.
Остается неопределенной судьба только одного пункта поручения главы государства — о повышении ответственности губернаторов за обеспечение защиты прав граждан — участников долевого строительства.
Дополнительные нормы, ужесточающие требования к деятельности застройщика
Законопроект содержит множество дополнительных норм, которые не связаны с исполнением поручений Президента РФ.
Оплата цены ДДУ будет определена только в безналичном порядке.
Ужесточаются (с трех до пяти лет) сроки, в течение которых действует запрет на профессию для лиц застройщика, допустивших банкротство своих компаний.
Нормы о запрете на профессию распространяются в отношении лиц, которые прямо или косвенно (через третьих лиц) владеют долей от 5% в корпоративном юридическом лице (сейчас 25%).
Вводится запрет для застройщика размещать депозиты в ином банке, кроме того уполномоченного банка, в котором у него открыт расчетный счет.
Уполномоченный банк наделяется правом отказывать застройщику в принятии к исполнению распоряжений о совершении операций. При этом банк освобождается от ответственности за незаконный отказ.
Проектная декларация будет заполняться в электронной форме на сайте ЕИСЖС, а не на сайте Минстроя России.
Единый реестр застройщиков ведется на сайте ЕИСЖС и является частью ЕИСЖС.
Вводятся механизмы электронного взаимодействия застройщиков, контролирующих органов, Фонда через ЕИСЖС.
Перечень оснований для приостановления регистрации ДДУ расширяется на случай поступления уведомления Фонда или контролирующего органа о неисполнении застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства в течение 6 месяцев со дня наступления такой обязанности. Также регистрация ДДУ будет приостанавливаться Росреестром, если регистратор самостоятельно выявил наличие просрочки передачи квартир более чем на 3 месяца.
Дополнительные нормы, смягчающие требования к деятельности застройщика
Застройщику разрешили иметь нецелевые обязательства сверх лимита 1%, но только в части исполнения гарантийных обязательств по сданным домам.
Появилась возможность смены уполномоченного банка и соответствующий механизм.
Появилась возможность снятия запрета на регистрацию ДДУ при устранении застройщиком допущенных нарушений.
Отменена обязанность ведения официального сайта. Все сведения застройщик будет размещать в ЕИСЖС.
Прибыль от проекта разрешается размораживать после регистрации права собственности первого дольщика.
При работе по схеме счетов эскроу будет отменена необходимость выполнять требования:
• о наличии положительного заключения экспертизы;
• о размере собственных средств застройщика (не менее чем 10% от стоимости строительства);
• о наличии лимита денежных средств на банковском счете застройщика;
• о запрете наличия обязательства по кредитам, займам, ссудам; по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, не связанных с привлечением денежных средств; наличия выпуска или выдачи ценных бумаг;
• о запрете использования имущества, принадлежащего застройщику, для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц.
Сроки принятия законопроекта и вступления в силу
В поручении Президента РФ установлен срок для внесения изменений в законодательство — 15 декабря 2017 года. Это означает, что законопроект будет идти по сверхускоренной процедуре. Можно не сомневаться, что до конца года он будет принят и подписан Президентом.
Законопроект внесен Председателем Госдумы, лидерами всех парламентских фракций и главами ключевых профильных комитетов. При таком составе авторов вероятность внесения каких-либо поправок в проект документа также выглядит маловероятной.
Источник: sozd.parlament.gov.ru
Законопроект вступит в силу с даты его опубликования. Нормы, обязывающие вносить данные в ЕИСЖС, вступят в силу через месяц после опубликования закона. Нормы, обязывающие Фонд, застройщиков и органы контроля взаимодействовать между собой через ЕИСЖС, вступят в силу 1 июля 2018 года.
Другие публикации по теме:
По данным Госдумы в России насчитывается около 130 тыс. обманутых дольщиков
Дорожная карта по переходу от долевого строительства к проектному финансированию будет представлена до 4 декабря
Депутат Николаев направил в Минстрой предложения по совершенствованию критериев «проблемности» долевого строительства жилья
72% региональных органов контроля за долевым строительством могут быть реформированы
Опубликованы поручения Владимира Путина в сфере долевого строительства
Владимир Путин поручил проработать замену долевого строительства проектным финансированием
Губернаторы лично ответят за ввод и качество жилья, достройку объектов и использование земли
Первые застройщики уже перечислили взносы в Фонд защиты дольщиков
Минстрой России меняет нормативы финансовой устойчивости застройщика
Михаил Мень: Сроки введения повышенных требований к застройщикам переноситься не будут
Повышенные требования к застройщикам могут внедрить на полгода раньше — с 1 января 2018 года
С 1 января 2018 года в России заработает единая информационная система для дольщиков
Новые поправки в 214-ФЗ усложнят жизнь застройщикам
Государственная Дума обсудит новые поправки в 214-ФЗ, которые заметно ужесточат требования к застройщикам. Комитет по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям уже поддержал правительственный законопроект.
Что изменится?
Самое главное нововведение – это то, что с 1 июля следующего года все проекты долевого строительства, в том числе текущие, должны перейти на новый механизм финансирования с использованием эскроу-счетов. Связано это с тем, что сейчас огромное количество девелоперов «заготовили себе почву», чтобы строить по старым правилам и как можно дольше тянуть процесс перехода на новые условия.
По словам председателя комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, сегодня существует много проектов, зафиксированных на бумаге, чтобы формально соответствовать требованиям.
В этой связи было принято решение, что при переходе на эскроу-счета с 1 июля 2019 года исключения будут сделаны только для тех проектов, которые будут соответствовать определенным критериям с точки зрения уровня достройки и объема проданных ДДУ.
Как нам пояснила пресс-секретарь депутата Юлия Бондарева, точные критерии, на каком именно этапе строительства должен находиться проект, чтобы застройщика не обязали переходить на эскроу, пока неизвестно. Правительство должно в самое ближайшее время эти критерии подготовить.
- Что еще изменится?
- Несколько поправок законопроекта, наоборот, смягчают требования к девелоперам. Например:
- — Застройщикам предоставят возможность привлекать целевые займы от любых учредителей;
- — Смягчаются требования к опыту участия застройщиков в строительстве многоквартирных домов;
- — Отменяются требования об осуществлении уполномоченным банком контроля за целевым расходованием средств застройщиком после ввода дома в эксплуатацию.
- Кроме этого, ко второму чтению проекта депутаты предлагают исключить механизм плановых проверок застройщиков и расширить основания для проведения внеплановых проверок.
- Что будет с ценой?
Как нам пояснил глава комитета Николай Николаев, новые требования к застройщикам не приведут к подорожанию готового жилья.
«Я думаю, что, когда мы добьемся, в конце концов, введения надежного, понятного, прозрачного механизма строительства жилья, в проекты будут охотнее вкладывать средства.
Поэтому мы таких рисков не видим, и в подтверждение у нас есть соответствующие расчеты», — добавил Николаев.
Мнение застройщиков
«Очередное ужесточение законодательства о долевом строительстве вызвано желанием быстрее снизить риски для покупателей квартир в строящихся домах, поскольку проблемы обманутых дольщиков приходится решать государству за счет бюджета» — считает финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников.
По его словам, строительная отрасль приветствует суть реформы, но беспокоит частота и хаотичность смены правил игры. Именно она, а не суть предлагаемых изменений, с высокой степенью вероятности окажет негативное влияние на рынок.
Эксперт также пояснил, что финансовая модель тех проектов, которые относительно недавно вышли на рынок и сейчас находятся в активной стадии строительства и продаж, не предполагала обязательного перехода на эскроу-счета.
Поэтому даже успешные сегодня проекты могут не получить финансирование от банков просто потому, что их экономика не соответствует определенным банковским критериям.
Возросшая финансовая нагрузка в сочетании с заметным удорожанием материалов, вызванным повышением НДС и переориентацией производителей ряда ключевых материалов на экспорт, может привести к серьезным проблемам на многих объектах по всей стране.
«Самый быстрый эффект от последних законодательных новелл мы увидим в области сокращения предложения и роста цены в самом доступном сегменте жилой недвижимости – квартир, которые продаются на низкой стадии готовности домов. Рост цен составит не менее 10%. При этом цена на готовое жилье может измениться незначительно или даже остаться на прежнем уровне», — отметил эксперт ГК «А101».