Долевая собственность – распространённое явление в России. Для того чтобы все процессы проходили чётко и понятно, существует закон. Каждый год вносятся изменения на законодательном уровне, 2021 год не стал исключением. Реформы коснулись собственников жилья.
Теперь при условии долевого владения квартирой установлен минимальный порог этой доли, то есть той части, которой собственник может владеть. До этого года доли распределялись жильцами поровну, либо за каждым какая-то часть, при этом какая конкретно часть, нигде не обговаривалось. По этой причине собственников могло быть сколько угодно.
На сегодняшний день любой человек имеет право продать или подарить часть доли, при этом оставить минимальную часть за собой. Вместе с установлением границ появился и запрет на сбыт или приобретение доли, которая меньше установленной законом. Это положение также закреплено законодательными органами власти. Более подробно со всеми особенностями нового закона можно ознакомиться ниже.
Что из себя представляет закон о продаже доли в недвижимости
Еще зимой 2017 года государством был выдвинут законопроект об установлении минимальной доли жилья. То есть конкретных цифровых значений. Принят он был только летом. Если вы думаете, что это неудобное ограничение, подумайте еще раз. Конечно, если доля небольшая, ее можно приобрести за меньшие деньги.
Покупка части метража доступнее для населения, ведь позволить себе целую квартиру, могут далеко не все. По закону, тот, кто приобрёл часть во владение, имеет такие же права на жилье, как и все остальные проживающие. Здесь и вся загвоздка. При условии, что купить можно любую часть доли и сделать это может кто угодно, открывается море возможностей для нечистых на руку людей.
Состоящим в доле приобретателям, следует ознакомиться с наиболее популярными схемами:
- Покупается доля в квартире, теперь тот, кто её купил, является собственником жилья, а значит, может получить прописку. Она, в свою очередь, упрощает процесс регистрирования граждан. Зарегистрированный гражданин проще находит работу. Доля покупается не для того, чтобы проживать на территории, а ради вторичной выгоды. Такими схемами часто пользуются приезжие. И все бы ничего, но рядом живущие люди часто испытывают дискомфорт, так как встречаются ситуации, в которых эмигранты проживают по 10 и более человек.
- Покупка остальной части квартиры по сниженной цене. Происходит так – на правах владельца в квартиру подселяются соседи, с которыми невозможно жить. Неудобства, стресс, угроза здоровью, а иногда и жизни, подталкивают людей выселиться из своего дома, попутно продав остальные доли по сниженной цене.
Вариантов много, и встречаются они нередко. Люди страдают, а мошенникам это только на руку. Дабы избежать подобных ситуаций и защитить права жильцов, и были внесены поправки. Теперь между недобросовестными приобретателями и мошенническими действиями стоит закон.
Особенности нового законопроекта:
- 1) Реализация или сбыт происходят из учёта условий реального проживания человека. Имеется в виду, что приобретатель должен обзавестись такими «метрами», что бы он мог въехать туда и комфортно жить на этих «метрах». То есть, теперь обозначен минимальный размер метража, ниже которого покупка или продажа доли будет невозможна.
- 2) Конкретную сумму кв. м. сказать невозможно, т. к. размер устанавливается в каждом регионе самостоятельно. Приблизительно 8-15 кв. м. на душу населения. К примеру, Москва ограничивается 10 кв. м. на человека.
- 3) Ограничения регистрации. Регистрацию гражданина выполнить не получится, если тот не приобрёл минимально допустимое значение метража. Но здесь не все так однозначно. На данный момент это условие не касается тех, кто приходится родственником хозяину или входит в состав семьи. Важно уточнить, что этот пункт, возможно, будет изменён или дополнен.
Для некоторых людей границы закона не являются такими жёсткими. Не получится их обойти только в том случае, если кто-то собрался именно продавать или покупать жилье. Есть ситуации, в которых правило можно обойти.
Например:
- Если кто-то уже проживает и решил приватизировать квартиру;
- В ситуации, когда распределение долей происходит между супругами, например, при разделе имущества;
- вступление в наследство;
- другие варианты, законные для вступления в права.
Это важно знать: Авансовый договор: содержание, бланк и образцы
Что такое доля в квартире
Следует разобраться в том, что факт наличия доли не означает, что у конкретного лица имеется некое количество конкретных метров или он имеет во владении одну или несколько комнат. Доля – это часть права владения жильём. А гражданский кодекс упоминает условие принадлежности недвижимости двум и более лицам. В условиях единственного владельца целой квартиры речь о долях не ведётся.
Виды владения:
- Равное. Распределение происходит поровну, между жильцами (количество квадратных метров делится на число владельцев). К примеру, жилье размером 40 кв. м. будет поделено по 10 кв. м., если в квартире 4 собственника.
- Пропорциональное. Деление происходит в соответствии с реальным владением недвижимости. В данном случае у проживающих права разняться – у одного может быть больше, у другого меньше. Доли на собственников в квартире в 40 кв. м. может быть, например, на первого- 10, на второго — 6, на третьего– 6, на четвёртого – 18 кв. м. Или как-либо еще, здесь распределение может быть не равномерным.
Регулирование права собственности на жильё или долю в нём устанавливает гражданский кодекс РФ. А налог устанавливается в соответствии с положением налогового кодекса РФ и составляется он из умножения ставки налога (на данный момент он составляет 13%), на сумму, в которой оценивается жильё.
Закон гласит, что гражданин не только имеет права, но и обязанности. Под обязанностями здесь идёт речь о налогообложении. Для разных видов вложения сумма налога формируется по-разному.
Существует два вида формирования цены:
- Если жилищем располагает один человек, налог составляется исходя из ставки налога на стоимость жилья.
- Если недвижимость поделена на доли – сумма будет состоять из налога на стоимость части, принадлежащей жильцу и налога.
Какой определён минимальный размер доли?
Гражданин имеет право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Что касается долей, встречаются случаи, в которых люди хотят подарить или отдать какую-то часть своей доли.
При этом проживающий не имеет желания выписываться или покидать дом. Здесь закон чётко говорит о том, что такой собственник имеет право отдать часть доли, при этом сохранить часть прав за собой.
Наиболее частый пример – прописать кого-то из родственников.
С 2021 года установлены размеры метража. 10 кв. м. придётся отдать, а себе оставить минимум 6. Хотя сколько именно оставить себе, нигде не закреплено. Самое главное условие – если вы собираетесь отдать или продать долю, то она должна быть не менее 10 кв. м.
Минимальная доля жилья, которую можно продать, отдать:
- 1/3 от квартиры, размером от 30 до 60 кв. м.;
- 1/10, если метраж составляет от 60 до 120 кв. м.;
- 1/15, если квартира составляет более 120 кв. м.
Это важно знать: Внешний вид и содержание технического паспорта на квартиру
Для упрощения подсчёта примерно определить площадь можно так:
- если квартира от тридцати до шестидесяти кв. м., продаём минимум десять кв. м., максимум двадцать;
- если площадь варьируется от шестидесяти до ста двадцати, сбыть или приобрести можно не менее шести и не более двенадцати кв. м.;
- не менее восьми кв. м. нужно продать, подарить или отдать, при условии, что количество метров выходит за пределы ста двадцати.
- Чтобы знать точное число метров, которые можно реализовать, следует обратиться к формуле:
- Минимальная доля = Оп / Ч
- ОП – это общее количество квадратных метров;
- Ч – часть, установленная законодательством, исходя из общей площади жилого помещения, 1/3, 1/10 и 1/15.
Важный аспект состоит в том, что если у человека во владении меньшая доля, чем допускается законодательно, у него не будет прав ею распоряжаться. Гражданин имеет право быть прописанным в квартире и проживать там, но ни продать, ни подарить не сможет. Исходя из этого, можно сделать вывод, что собственниками жилья может быть ограниченное число лиц.
Еще один важный вопрос, которым можно озадачиться, – есть ли разница при продаже и оценке между целой квартирой и долей в ней?
Изучая вопрос, может возникнуть ощущение, что продать долю квартиры, права на которую разделены, может быть сложнее. Есть ли права на такую сделку и есть ли возможности?
Права на продажу гарантирует государство. Можно продать свою часть метража, например, проживающим с вами собственникам или иным лицам. Однако такое право появляется лишь при условии, что жильё приватизировано.
Если доля не выделена, нужно сообщить другим владельцам, т. к. у них есть право выкупа. В случае отказа на приобретение можно предложить долю кому-то еще.
Переходим к возможности продажи и оценке своего владения. Ошибка тех, кто хочет определить стоимость доли, состоит в неправильной оценке. При продаже определяется стоимость всей квартиры, а не части.
Какая конкретно часть, как оценивается, сказать сложно. Ведь цена зависит и от предложений на рынке в том числе. Гражданин, который хочет купить именно долю, скорее исключение, чем правило.
Понятная ситуация – жить с чужими людьми не предел мечтаний.
Когда человек покупает долю и собирается жить на этих «метрах», он рискует попасть в условия, которые невозможно предсказать. В случае с целой квартирой можно посмотреть, как она выглядит, хорошее ли там отопление и сделан ли там ремонт. А вот при покупке доли важно учитывать наличие людей, с которыми придётся проживать.
В любом случае это неизведанная территория, ведь даже поговорив с ними, сказать подходят ли они для комфортного проживания затруднительно. Здесь, ели кто и покупает такое жилье, им явно не захочется переплачивать. Являясь собственником части владений, нужно также быть готовым к тому, что ваше предложение может не найти покупателя.
Есть вариант продажи своей доли рейдерам. Это люди, которые могут купить ваше жильё последующей продажей. Скорее всего, они её купят, но цена вас не порадует — в два раза дешевле реальной стоимости. Ведь если никто другой не покупает вашу собственность, то зачем переплачивать. К такому варианту следует прибегать в случае, если продавать нужно срочно, а вариантов нет.
Это важно знать: Как выглядит закладная на квартиру по ипотеке
При заверении каких-либо сделок обычно привлекают нотариуса. С 1 августа 2021 года можно совершать законные сделки, без обращения к специалисту. К таким вариантам сделок относятся:
- Жилище продают собственники жилья. В том случае, когда квартира принадлежит одному владельцу, совершить акт купли-продажи можно, составив договор в письменной форме.
- Сбыт осуществляется по долям. Здесь также достаточно письменного соглашения двух сторон, после чего документ будет являться законным.
- Нотариальное удостоверение отменяется и при совершении сделок, которые касаются собственности паевого инвестиционного фонда. Например, операции по продаже, покупки, выделении земельных долей, в условиях наличия документов, подтверждающих переход права собственности на жилое помещение.
В мае 2021 года президентом России Владимиром Путиным был подписан закон №76-ФЗ, облегчающий процедуры купли-продажи. Закон вносит поправки в ранее принятый закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ. Документ утверждает право владельцев долей проводить сделки без нотариального удостоверения. 1 августа 2021 года он вступил в силу.
На кого не распространяется закон?
Упрощение процедуры отчуждения долей не касается тех случаев, когда в сделках участвуют отдельные категории граждан.
Обратиться к услугам нотариуса придётся, если:
- Среди собственников жилья есть несовершеннолетние дети. Просто так продать или купить долю не получится. Несовершеннолетние дети законодательно причисляются к недееспособным гражданам, поэтому без юриста не обойтись. Недееспособность здесь определяется возрастом – пока ему или ей не исполнится 14 лет.
- Среди собственников есть лица, признанные недееспособными. Здесь недееспособным признаётся человек, который не осознаёт и не может нести ответственность за свои поступки. Причиной признания гражданина недееспособным является психическое заболевание.
Этот пункт касается только ситуаций, в которых совершается акт продажи. При приобретении жилья в собственность можно совершать сделку, не обращаясь к юристу.
К нотариусу придётся обратиться и в том случае, если продажа, покупка, дарение и другие виды передачи имущества происходят без участия всех владельцев долей. Для того чтобы сделка была действительна, помимо заверения нотариуса, перед вами стоит необходимость осведомить остальных владельцев долей и обозначить условия проведения сделки, причём сделать это потребуется в письменной форме.
В статье предоставлена подробная информация о законе и правах граждан, но частные случаи стоит рассматривать конкретнее. Если какие-то вопросы требуют ответа или вам нужна помощь специалистов, вы можете обратиться на информационно-правовой портал «Шерлок», где наши юристы окажут квалифицированную помощь.
Законопроект о запрете микродолей в квартирах: зачем нужен и кого защитит
Пакет поправок в Жилищный кодекс РФ, законы «О праве
граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» и «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ» 21 декабря 2017 года внесла группа депутатов
Государственной Думы, а 23 мая ГД одобрила его в первом чтении.
Против «черных риелторов»
Основное положение законопроекта – введение ограничения
на выделение в жилых помещениях долей, меньших, чем пригодно для вселения и проживания там человека. В соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст.
50),
минимальный размер доли, пригодной для вселения и проживания — учетная норма — устанавливается органами местного самоуправления.
Так, в Москве учетная норма составляет 10 кв. м на человека, в других
регионах она варьируется — в среднем от 8 до 15 кв.
м, разъясняет Председатель
Комитета ГД по государственному строительству и законодательству, один из соавторов закона Павел Крашенинников.
Если доля в квартире
окажется меньше, чем определено местными властями, то в нее не просто нельзя
будет поселиться, ее также нельзя будет продать. По словам Павла Крашенинникова,
это серьезный шаг в борьбе с «черными риелторами».
«Получив право
собственности на микродолю, которая сейчас может составлять даже 15 кв. см, они
вселяются в квартиру или дом и создают проживающему в нем совладельцу
невыносимые условия для жизни.
Не брезгуя никакими методами психологического или
даже физического воздействия, они «выживают» сособственников из помещения и завладевают жильем полностью.
Схемы захвата жилья квартирными рейдерами могут
меняться, но реализуются они, в основном, благодаря возможности неограниченного
дробления долей в праве собственности на жилье», — сказал Председатель Комитета
по государственному строительству и законодательству.
Впрочем, исключение из этих положений составят случаи
наследования доли, приватизации или другие случаи, возникающие в силу закона.
Против «резиновых квартир»
Вторая норма, предложенная депутатами ГД, «ограничение права собственника на вселение в принадлежащее ему жилое помещение
иных лиц, за исключением супруга, детей или родителей собственника, если в результате такого вселения на каждого проживающего в таком помещении будет
приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения».
«В случае, если на одного человека будет приходиться менее учетной нормы,
вселение будет допускаться при наличии судебного решения […] или в случаях, если проживание лица в жилом помещении допускается
в соответствии с законом», — указывают законодатели. Павел Крашенинников
напомнил, что наравне с «черными риелторами» еще одну опасность представляют
так называемые «резиновые квартиры».
Когда начнет действовать
К 21 июня профильный Комитет ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству должен завершить сбор поправок ко второму
чтению законопроекта. На необходимость определенных уточнений положений об ограничении регистрации в жилых помещениях в официальном отзыве указало
Правительство РФ.
По словам Первого
заместителя Председателя Комитета по жилищной политике и жилищно-коммунальному
хозяйству Александра Сидякина, ГД ожидает принятия закона в окончательной
редакции уже до конца этой сессии.
«Ко второму чтению в законопроекте будет
расширен круг лиц, на который не будет распространяться запрет на вселение в жилье, если площадь будет меньше учетной нормы, пригодной для проживания. Этим
правом смогут воспользоваться не только прямые родственники, но и второстепенные – двоюродные братья или сестры, дяди или тети и т. д.
Круг лиц
будет расширен в соответствии с замечаниями, которые были высказаны в официальном отзыве Правительства РФ, но в целом концепция закона должна
остаться неизменной», — подчеркнул депутат.
В случае принятия, документ вступит в силу после его официального опубликования.
При этом обратной силы он, естественно, не имеет: «Настоящий Федеральный закон
не распространяется на отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми
помещениями, возникшие до дня его вступления в силу», — указано в документе.
Доля в квартире: новый закон 2021
Время чтения 6 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−
Доля в квартире согласно новому закону теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Если ранее допускалось продать даже полметра, то теперь подобным образом действовать не получится.
Что касается порядка самой процедуры реализации, здесь алгоритм действий практически не претерпел изменений – процесс по-прежнему обладает рядом тонкостей, в основном затрагивающих момент получения согласия на сделку от остальных собственников помещения.
Закон о продаже доли в недвижимости
Возможность проведения подобных сделок повлекла за собой образование ряда мошеннических схем, в частности, связанных с приобретением нескольких небольших долей в одном помещении с целью дальнейшего выживания его реальных собственников. Словом, результатом разрешения продажи микродолей выступили многочисленные аферы и обманы обычных граждан.
К тому же покупка части квартиры значительно упрощала регистрацию и поиск места труда для приезжих, следствием чего выступил приток мигрантов. Причем последние нередко проживали в одной квартире целыми десятками.
Перечисленные причины привели к созданию законопроекта о запрете отчуждения микродолей, поступившего на рассмотрение еще в декабре 2017 года. А вот уже в июне новый закон о продаже доли в квартире был одобрен.
Суть проекта заключается в следующих основных моментах:
- Доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена только в том случае, если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем со всеми удобствами. Проще говоря, на законодательном уровне установлена учетная норма в виде фиксированного значения метража. И вот если реализуемая доля меньше этой нормы – сделку продажи провести не получится.
- Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ. Предположительно размер варьируется от 8 до 15 кв. м на одного человека. Например, в Москве норма составляет 10 кв. м. Если доля, предназначенная к продаже, составляет меньше указанного значения – продать часть жилья не удастся ни при каких обстоятельствах.
Также предполагается, что регистрация проживающих в квартире не может быть проведена, если на каждого из них приходится доля в размере, не достигающим порога учетной нормы помещения.
То есть, если даже доля куплена, ее владелец не сможет проживать в квартире, потому как размер приобретенной части слишком мал и не отвечает нормам.
Исключение – родственники хозяина квартиры и в целом члены семьи (супруги, родители, дети, дяди, братья и так далее). Однако этот момент еще остается под вопросом.
Важно уточнить, что положения законопроекта касаются лишь ситуаций отчуждения долей посредством реализации. Правило учетной нормы не распространяется на случаи, когда право на часть жилища возникает вследствие приватизации, раздела имущества между супругами, наследования либо иного законного права.
Порядок продажи доли в жилом помещении
А вот когда владельцы отказываются приобрести предложенную им часть жилища, ее допускается реализовать на рынке недвижимости. Причем такой отказ либо, наоборот, выражение согласия на продажу, требуется зафиксировать в письменной форме. Лишь после этого соглашение о реализации доли будет заверено нотариусом. Кстати, участие последнего теперь также обязательно.
Если же говорить более подробно о том, как продать долю в квартире, обычно порядок действий включает такие этапы:
- Выделение доли. Обычно при долевой собственности не указывается, какая именно часть принадлежит каждому совладельцу. В документах значение выражается в виде дроби, например, 1/3 от площади объекта. Соответственно перед продажей потребуется выделить долю, иначе говоря, определить, какой именно участок квартиры пойдет на продажу. Этот вопрос решается только при участии всех совладельцев и по обоюдному согласию, потому как использование жилья третьим лицом не должно нарушать их интересов. В ином случае, части распределяются через обращение в судебные органы.
- Оценка стоимости доли. Допускается привлекать сторонних экспертов, но лишь при наличии у них сертификата на деятельность. Итоговое заключение оформляется в виде соответствующего акта, заверенного подписью специалиста и с указанием даты проведения процедуры.
- Уведомление в письменной форме остальных собственников о продаже собственной доли в квартире. Бумага должна содержать цену и условия сделки. Если в качестве покупателя выступает сразу несколько совладельцев, продавец может выбрать среди них наиболее подходящего. Однако, если в течение месяца другие собственники не изъявляют желания приобрести реализуемую часть – долю допускается продать третьим лицам. Если же отказ от приобретения части жилища поступил от всех прочих собственников единовременно, допускается приступить к продаже ранее 30 дней с момента направления последним извещения о намерениях реализовать долю.
- Поиск покупателя. Здесь все происходит стандартным способом через подачу объявления в СМИ, размещения текста о реализации доли на площадках в интернете.
- Заключение договора между приобретателем и продавцом, и обязательное заверение бумаги у сотрудника нотариата. Последний проверит грамотность составленного соглашения, а также изучит правомерность текущей сделки, и лишь после этого заверит документ печатью и подписью.
- Регистрация прав на долю в квартире, перешедших к новому владельцу с целью получения соответствующей справки и коррекции сведений в единой базе ЕГРН.
«Процедура продажи доли в квартире новому собственнику»
Но следует понимать, что мало кто захочет проживать на одной территории с незнакомым человеком, поэтому не исключено, что совладельцы начнут препятствовать продаже доли, при этом не изъявляя желания ее выкупить.
К этому стоит быть готовым заранее, потому как такие споры решаются только через судебные органы.
Решение последних выступает основанием для проведения сделки по продаже доли в жилом объекте без согласия прочих совладельцев.
Согласно нововведениям, теперь реализовать долю в квартире допускается только в том случае, если ее размер составляет не менее допустимой нормы. Диапазон последней расположен в пределах от 8 до 15 кв. м на одного человека. Окончательное значение устанавливается властями субъекта РФ.
В остальном же порядок продажи изменений не претерпел. Единственное, что также стало обязанностью – фиксация сделки и договора у нотариального работника. К тому же, не стоит забывать, что осуществить отчуждение доли допускается только с разрешения остальных собственников.
В ином случае, вопрос требует рассмотрения в суде.
Квартира не резиновая — В России запретят продажу мелких долей в жилище
Микродоли пришли на смену так называемым резиновым квартирам. Их покупают, чтобы получить официальную регистрацию, а с ней и социальные гарантии, упростить получение работы и государственных услуг, ведение бизнеса. С их помощью получают право претендовать на хорошие квартиры при расселении жилья. Кроме того, они применяются для откровенно криминальных схем по отъему недвижимости.
Дефицита в предложениях продать долю на рынке нет. «Есть у нас такие любители, которые дробят квартиры по квадратному метру и прописывают людей», — говорит один из авторов законопроекта о запрете микродолей, председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.
За незаконную перепланировку квартиры будут наказывать не всех жильцов
Раньше для регистрации владеть частью квартиры было совсем не обязательно. Можно было просто зарегистрироваться с согласия собственника. Но в 2013 году для борьбы с фиктивной регистрацией был принят закон о так называемых резиновых квартирах.
Сегодня классические «резиновые» квартиры практически ушли в прошлое. Хотя их до сих пор выявляют в коммуналках. На днях в Санкт-Петербурге в ходе рейда полицейские обнаружили две коммунальные квартиры, в которых жили 57 иностранцев. Законодательные условия для ликвидации «резиновых» квартир созданы, отмечает другой соавтор инициативы Павел Качкаев.
Исполнение ограничений уже зависит от соседей, управляющих организаций и правоохранительных органов.
Законопроект не затрагивает микродоли, возникшие в результате раздела имущества супругами и наследниками
Законопроектом предлагается запретить образование новой доли, если после ее продажи на каждого жильца в квартире придется менее учетной нормы, установленной местными властями. В Москве, например, она составляет 10 метров для отдельной квартиры и 15 — для коммунальной, поясняет Хованская.
Сегодня ограничений по площади долей нет никаких, можно продать и 20 сантиметров, рассказывает Павел Качкаев. Число собственников и прописанных людей в квартирах стремительно растет сразу после принятия решения о сносе дома, включении его в реновацию, отмечает он.
На приобретении микродолей построен целый криминальный бизнес по выживанию собственников из квартир, рассказывает вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. Обладатели микродолей делают жизнь основного владельца квартиры невыносимой и тем самым вынуждают его выселиться, продать свою долю по заниженной цене или выкупить оставшиеся доли по баснословной стоимости.
Эксперты «РГ» разъясняют сложные вопросы регистрации недвижимости в рубрике «Юрконсультация»
Верховный суд ранее уже запретил своим решением вселение граждан на долю в квартиру без согласия других собственников. Законопроект разрешает без такого согласия вселять только родственников: супругов, детей и родителей.
Третьих лиц в квартире, которой владеют несколько собственников, быть не должно, поясняет Галина Хованская. При этом собственник доли не теряет права распоряжения своим имуществом.
Если доля уже выделена и она меньше учетной нормы, то собственник имеет право ее продать, но в первую очередь он обязан предложить выкупить ее другим владельцам долей в квартире. Таким образом, появляется шанс, что микродоля перестанет существовать.
Где выгоднее купить квартиру в следующем году
Законопроект не затрагивает случаи, когда микродоли образуются в результате раздела имущества между наследниками или развода. Ограничивать права таких собственников никто не собирается.
В некоторых странах вообще нет принципа долевого владения имуществом, рассказывает Константин Апрелев. К примеру, в Германии наследники не могут вместе владеть завещанным им имуществом, один из них должен выкупить доли у остальных. А если этого не происходит, имущество продается, а деньги распределяются между наследниками.
В России Апрелев называет допустимой продажу обособленной комнаты в квартире, а не метров. Владение комнатами является в нашей стране сложившейся практикой, отмечает он.
Появилась она благодаря коммунальным квартирам, и сегодня устранить собственность на комнаты не представляется возможным, так как в стране много таких собственников. Хотя даже владение обособленными комнатами на практике нередко приводит к конфликтам.
Так как кроме комнат есть общие помещения, к которым все собственники имеют доступ в равной мере.
Инфографика «РГ»: Александр Смирнов / Ирина Жандарова
Предложили ввести запрет на продажу маленьких долей в квартирах
Действующее в России законодательство позволяет купить даже один «квадрат», но жить на такой площади новому собственнику удастся разве что стоя…
Новый законопроект разрешает покупать в Москве, например, не менее 10 квадратных метров.
Микродоли возникли вместо так называемых резиновых квартир.
Граждане покупают их с целью официально зарегистрироваться, чтобы получить социальные гарантии, возможность устроиться на работу, воспользоваться государственными услугами и вести бизнес.
У владельцев микродолей появляется шанс получить хорошую квартиру при расселении. Также с их помощью прокручивают криминальные схемы по отъему жилья.
На рынке представлено достаточно много предложений о продаже долей. По словам одного из автора проекта закона о запрете на продажу микродолей Галины Хованской, некоторые владельцы дробят свое жилье по одному «квадрату», чтобы прописать как можно больше людей.
Раньше можно было оформить регистрацию даже, не владея частью квартиры – для этого необходимо было получить согласие собственника. Однако в 2013 году, чтобы предотвратить фиктивную регистрацию, власти приняли закон о так называемых резиновых квартирах.
Сегодня резиновых квартир в классическом понимании почти не осталось, но иногда они по-прежнему встречаются в коммуналках.
Недавно в Санкт-Петербурге при проведении рейда полиция выявила две коммуналки, где проживали 57 иностранных граждан.
Как говорит соавтор закона Павел Качкаев, на законодательном уровне созданы все условия для ликвидации резиновых квартир. Далее дело за соседями, правоохранительными органами и управляющими компаниями.
Законопроект не распространяется на микродоли, которые возникают после раздела имущества супругами и наследниками.
Проект закона предполагает запрет на образование новой доли в случае, если в результате ее продажи на каждого совладельца квартиры будет приходиться меньше нормы, которую установили местные власти. В Москве, к примеру, это 10 квадратных метров для отдельной квартиры и 15 – для коммуналки, говорит Хованская.
На сегодняшний день закон не ограничивает площадь долей – по словам Павла Качкаева, можно продать даже 20 сантиметров. Он также отмечает, что количество владельцев и зарегистрированных граждан стремительно растет в связи с принятием решения о сносе дома и включении его в программу реновации.
Как говорит Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов, покупка долей лежит в основе целого криминального бизнеса по отъему квартир у собственников. Новые хозяева микродолей создают неудобные для собственника условия проживания, вынуждая его переехать, продать свою часть квартиры по заниженной стоимости или купить долю аферистов за баснословную сумму.
Как ранее разъяснял Верховный суд, нельзя вселить человека на долю в квартиру, пока на это не дадут согласие остальные владельцы. Согласно законопроекту, без такого согласия можно вселять лишь родственников: родителей, детей, и супругов.
Хованская отмечает, что в квартире, находящейся в собственности нескольких человек, не должно быть третьих лиц. При этом у хозяина доли остается право распоряжаться своим имуществом.
Если доля была выделена ранее и имеет площадь ниже допустимой, ее можно продать, но прежде всего предложение купить жилплощадь должны рассмотреть другие собственники долей. Таким образом, есть вероятность, что микродолю удастся ликвидировать.
В проекте закона не идет речи о случаях образования микродолей в результате раздела имущества между супругами или наследниками. Документ не ограничивает их права.
По словам Константина Апрелева, в некоторых странах понятие долевого владения имуществом и вовсе отсутствует. Например, в Германии при наследовании имущество не может быть передано нескольким лицам – один из наследников должен выкупить все доли. В противном случае имущество продается, и наследники делят вырученные деньги.
Апрелев считает, что в России допустимо продавать отдельную комнату в квартире, но не квадратные метры как таковые. Он говорит, что владение комнатами стало традиционным в нашей стране.
Такая практика возникла благодаря коммуналкам, и сегодня невозможно устранить собственность на комнаты.
Однако конфликты возникают даже между владельцами отдельных квартир, поскольку помимо комнат есть еще общедомовое имущество, в равной мере принадлежащее каждому из хозяев.
Доля в квартире, срочный выкуп долей за один день
Доля в квартире –законы.
Федеральный закон от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Внесены новые поправки в Российское законодательство , регулирующее регистрацию прав на недвижимое имущество в виде долевой собственности и сделок с ним.
Наличие такой собственности как доля в квартире и возможность распоряжения, использования без нарушения закона, порой даже уголовногного в последние годы вызывало немало активных разговоров не только в средствах массовой информации но и в Госсударственной Думе.
Сделки с долями и дальнейшая судьба общедолевой собственности все чаще и чаще стали носить около криминальный оттенок. Доля в квартире в виду своей инвестиционной превликательност и не редко становится объектом зароботка не чистых на руку деятелей.
Черные риелторы, горе юристы, а порой и криминальные групировки начинают настоящию охоту за долями в квартирах. Законодатель целенаправленно взялся за разрешение актуальной проблемы.
Государственная Дума приняла несколько законов и дополнений к ранее существующим законам касающихся долевой собственности, в соответствии с которыми сделка купли – продажи доли в квартиры и какому либо другому виду отчуждения долевой собственности возможна только с обязательным участием нотариуса.
Такая деятельность органов законодательной власти вызвала не мало обсуждений. Так, Павел Крашенинников назвал такую законодательную инициативу «бесперспективно й».
Фракция ЛДПР, ссылаясь на мировой опыт который по их мнению поможет избежать сложившиюся ситуацию вокруг долей в квартирах предоставила в Государственную Думу законопроект предусматривающи й обязательную продажу наследуемого имущества при наличии
двух и более собственников. Согласно предлагаемым поправкам в ГК РФ, в том случае если наследоваемое или возникшее в результате наследства имущество оказалось у нескольких собственников которые в течение шести месяцев не могут придти к согласию относительно долевой собственности или определить единоличного
владельца, то недвижимость должна продаваться принудительном и обязательном порядке, с участием нотариуса через аукцион. Сумма полученная при продажи долевой собственности будет поделена между собственниками соизмеримо долям.
Немаловажно то, что новый закон о долях расширяет круг полномочий нотариусов. Теперь нотариус является одни из обязательных участников при совершении сделки купли – продажи доли в квартире, если такая сделка совершается с третьими лицами, не участниками общедолевой собственности.
Предполагается, что нотариус обеспечит законность при заключении договора по отчуждению доли в квартире, а также не допустит совершения сделки с явно криминальным элементом.
Обязательное участие нотариуса в сделках, связанных с покупкой и продажей доли в квартире, позитивно скажется на соблюдении законности, в том числе будет являться жестким контролем за соблюдением гражданских прав предусмотренныз 250 ст. ГК РФ.
На сегодняшний день покупка доли квартиры в Москве является надежным способом вложения денег. А также с учетом высокой стоимости недвижимости в столице покупка доли в квартире является одним из самых доступных способов покупки собственного жилья, для очень многих слоев населения.
Молодые семьи, студенты, люди приехавшие на зароботки и многие другие кто устал выкидывать деньги на аренду и решил не только купить себе собственность в Москве но и леголизоваться, получив официальную регистрацию по месту жительства (прописку) а так же получить полный социальный пакет Москвича, пенсия, здравохронение, обычение и многое другое является огромным бонусом для решившего купить долю в квартире.
Спрос на доли в квартирах очень велик и в связи с такой ситуацией на рынке долевой недвижимости стали появляться настоящие мошейники.
Не редко их жертвами становятся не только желающие купить долю в квартире, но и сами продацы долей. Привлечение к проведению сделок с долями нотариуса гарнтирует исключение таких ситуаций.
За время своего существования нотариат показал способность по наведению порядка и стал гарантом соблюдения законности.
В связи с появлением нового обязательного участника в сделке по купле – продаже доли в квартире, появился вопрос «Сколько же будут стоить услуги нотариуса?» Ошибочно полагать, что обязательное участие нотариуса будет бесплатным. Стоимость нотариальных услуг будет в основном варьироваться от 15 до 50 тысяч в зависимости от установленной стоимости квартиры.
- Установленный нотариальный тариф на деятельность, связанную с составлением и регистрацией договоров купли-продажи и договоров дарения доли в квартире имеют и свои выгодные стороны.
- нотариус обеспечивает режим одного окна.
- нет необходимости получать выписку из кадастра и ЕРГП.
- до 3-х дней сокращается срок государственной регистрации.
- допускается возможность использования депозита нотариуса для осуществления расчета между сторонами.
Подводя итог, необходимо сделать вывод, что законодатель продолжает активно разрешать важные проблемы общества связанные с таким не простым видом недвижимости как доля в квартире.
Также следует отметить, что деятельность законодательных органов направлена на создание благоприятных условий при совершении таких значимых сделок, как купля – продажа доли квартиры, дарение доли в квартире.