Количество обанкротившихся девелоперов в России с 2018 года выросло вдвое — до 508 компаний. Об этом свидетельствуют данные Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), с которыми ознакомились «Известия».
Массовый уход с рынка девелоперов предрекли еще до перехода отрасли на проектное финансирование и эскроу-счета. Прогнозы сбываются, зато после «очистки» рынка не появятся новые обманутые дольщики, считают эксперты.
Ожидаемый спад
Российские застройщики массово уходят с рынка. Если в начале 2018 года в активной стадии банкротства находились около 240 компаний, то к концу 2019-го их количество уже достигло 508. В середине 2017 года в плачевном состоянии было около 150 организаций.
Об этом свидетельствуют данные Национального объединения застройщиков жилья. С исследованием ознакомились «Известия». Тенденцию подтвердил член президиума «Опоры России» Дмитрий Котровский.
По его словам, организация также фиксирует заметное увеличение компаний-банкротов.
В Едином реестре проблемных объектов, который ведет ДОМ.РФ, сейчас числится 17,4 млн кв. м. Помимо недостроенных проектов обанкротившихся девелоперов в реестре учитываются и дома, сроки возведения или сдачи которых просрочены на полгода.
Рост числа банкротств стал ожидаемым следствием перехода на проектное финансирование, то есть эскроу-счета, полагает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Переход начался 1 июля 2019 года, теперь девелоперы не могут привлекать средства дольщиков для строительства, а должны запрашивать кредиты у банков. Более 2 тыс. застройщиков получили разрешение на завершение своих проектов по старым правилам, около 1 тыс. — банковское финансирование.
Не все застройщики, особенно небольшие региональные, соответствуют требованиям банков, чтобы получить кредит, отметила Ольга Тумайкина. Как ранее писали «Известия», в октябре прошлого года в стране насчитывалось около 200 тыс.
дольщиков в зоне риска. Их число может вырасти до 400 тыс. из-за девелоперов, которые не смогли получить ни разрешение на достройку по старым правилам, ни кредит. По данным ДОМ.
РФ, сейчас в неопределенной ситуации находится около 350 девелоперов.
–– Действительно, количество обманутых дольщиков растет в геометрической прогрессии, –– отметила Ольга Тумайкина.
Как рассказали «Известиям» в ДОМ.РФ, в конце июня 2019 года были приняты необходимые поправки в законодательство для создания четкого механизма помощи дольщикам. Субъекты уже начали формировать региональные фонды защиты прав граждан и обращаться в федеральный фонд с просьбой инициировать признание несостоятельности того или иного застройщика.
По мнению Дмитрия Котровского, для массового банкротства девелоперов есть три основные причины. Во-первых, переход на проектное финансирование. Во-вторых, повышение налогов, в том числе рост НДС до 20%. А в-третьих, сложности у небольших компаний при получении госзаказов на строительство инфраструктуры — как правило, в регионах конкурсы выигрывают одни и те же организации, рассказал он.
Впрочем, по мнению замминистра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина, утверждения о том, что на ситуацию повлияли новые правила, безосновательны.
— Банкротства скорее стали следствием ситуации, созданной не вчера и даже не в июле. Для того чтобы суд признал застройщика банкротом, проблемы в финансовом состоянии организации должны были возникнуть намного раньше, –– сказал он «Известиям».
Перспективы отрасли
Отрасль ждет консолидация — рынок окажется разделен между крупными застройщиками с финансовой подушкой безопасности, считает Ольга Тумайкина.
Это болезненный процесс, но оздоравливающий, подчеркнула она.
Уходят неэффективные компании, не обладающие достаточными активами для того, чтобы создавать экономически выгодные и привлекательные для покупателей проекты, пояснил депутат Госдумы Александр Якубовский.
По прогнозам директора по инвестициям ГК «Гранель» Андрея Носова, после «очистки» рынка новые обманутые дольщики появляться не будут.
Пока же, по словам Дмитрия Котровского, банкротства девелоперов грозят не только увеличением числа обманутых дольщиков, но и потерей кадров.
В 2019 году сократилось количество выданных девелоперам разрешений на строительство, сообщал глава Минстроя Владимир Якушев на пресс-конференции в конце года. А это уже может привести к сокращению объемов ввода многоквартирных домов, отметил президент ГК «Основа» Александр Ручьёв.
Нацпроект «Жилье и городская среда» предполагает, что к 2024 году ежегодно будут вводить 120 млн кв. м. В прошлом году при плане построить 88 млн кв. м получилось сдать только 80 млн.
Росту объемов строительства может способствовать реализация госпрограмм в масштабах страны, например реновация. Также стоит снизить административные барьеры и разрешить девелоперам поэтапно раскрывать эскроу-счета, считает Александр Ручьёв. Его точку зрения поддерживает Александр Якубовский.
–– Нужно пересматривать нормативную базу и избавить стройку от дополнительных ограничений, –– сказал он.
Необходимо повышать благосостояние населения, предоставить застройщикам доступное проектное финансирование, продолжить снижать ставки по ипотеке, добавил управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Как писали «Известия», цены на недвижимость в России за два ближайших года могут увеличиться на 25%. Такой прогноз дали в Совете Федерации. По мнению сенаторов, повышение стоимости будет в основном связано с высокой ставкой по кредитам для застройщиков и жесткими требованиями к их собственному капиталу.
Госпомощь обманутым оказалась слишком дорогой
Счетная палата критически оценила работу Фонда защиты прав дольщиков
Счетная палата увидела угрозу появления новых проблемных домов и раскритиковала расходование денег Фондом защиты прав дольщиков. Аудиторы также обратили внимание, что зарплаты в фонде в 7–9 раз превышают среднероссийские
Андрей Стенин / РИА Новости
Счетная палата полагает, что в России может увеличиться число обманутых дольщиков. Такой вывод содержится в отчете ведомства «Анализ результативности практического применения норм законодательства РФ, направленных на обеспечение законных прав граждан — участников долевого строительства», с которым ознакомился РБК.
«С учетом складывающейся в стране социально-экономической ситуации, снижения покупательной способности населения, а также участившихся случаев банкротства небольших и средних застройщиков, существуют риски дальнейшего увеличения количества проблемных объектов и, соответственно, числа обманутых дольщиков», — говорится в отчете Счетной палаты.
Но отчет сфокусирован не на прогнозе будущего, а на анализе того, как шла работа по решению проблем обманутых дольщиков, включая законодательную базу в этой сфере в 2014–2019 годах. Анализ ведомство начало в ноябре 2019-го и завершило в апреле 2020 года.
Основная часть отчета посвящена работе курирующего эту область государственному Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства (Фонд защиты прав дольщиков). РБК направил запрос в Фонд защиты прав дольщиков и Минстрой.
В Едином реестре проблемных объектов, в который включаются объекты, по которым застройщики задержали строительство или опоздали с передачей ключей дольщикам более чем на шесть месяцев, включен 3061 дом с жилой площадью 18,1 млн кв. м. В реестре проблемных — 1071 застройщик в 76 субъектах. Больше всего проблемных домов — в Московской области (755 домов, или 24,7%), Краснодарском крае (261 дом) и Ленинградской области.
В Счетной палате отмечают, что сейчас нет точной информации об общем количестве обманутых дольщиков и, по различным экспертным оценкам, их общее количество в настоящее время составляет от 180 тыс. до 200 тыс. человек. При этом в отчете приводятся данные Фонда защиты дольщиков, согласно которым общее число пострадавших на начало марта составляло 194 795 человек.
В большинстве регионов решить проблемы обманутых дольщиков планируется в 2020–2022 годах, в 11 регионах — в 2023 году и в одном регионе (в Новосибирской области) — в 2025 году.
Вопросы аудиторов к финансированию
Фонд защиты прав дольщиков был зарегистрирован осенью 2017 года. На его основе сформирован компенсационный фонд для достройки проблемных домов, в который застройщики отчисляют 1,2% с каждой проданной квартиры, если проект строится без применения эскроу-счетов. Но основные средства фонд получает не от застройщиков, а за счет взносов федерального и регионального бюджетов.
По оценке Фонда защиты прав дольщиков, которая приводится в отчете, на завершение строительства всех проблемных домов нужно около 686 млрд руб. В то же время «Дом.РФ» в марте 2019 года направил предложения в Минфин и Минстрой, в которых было указано, что фонду для решения проблемы обманутых дольщиков необходимо 722 млрд руб.
Эти цифры пока никак не соотносятся с планами, отраженными в федеральном и региональных бюджетах, обращают внимание аудиторы. В отчете указано, что в 2021–2022 годах бюджетные ассигнования фонду пока не предусмотрены, а на 2020-й запланировано выделение только 3 млрд руб.
Впрочем, в конце апреля Фонд защиты дольщиков уже получил 30 млрд руб. по поручению президента Владимира Путина в рамках антикризисных мер. Только в 31 регионе на 2020–2022 годы предусмотрены средства на достройку проблемных объектов в размере немногим около 40 млрд руб.
«Отсутствие финансирования, особенно в условиях распространения коронавируса, создает существенные риски незавершения реализуемых мероприятий в установленные сроки. А это в свою очередь может привести к увеличению социальной напряженности в обществе», — следует из пояснений аудитора Счетной палаты Светланы Орловой к отчету.
Вопросы аудиторов к фонду и Минстрою
В работе Фонда защиты прав дольщиков аудиторы Счетной палаты обращают внимание прежде всего на расходование средств.
Аудиторы приходят к выводу, что деньги, выделенные из федерального бюджета, фонд расходовал, серьезно отставая от графика: в 2018 году фондом было израсходовано только 43,5 млн руб.
, или 0,54% от предусмотренных на этот год 8 млрд руб., а в 2019 году — 8,1 млрд руб., то есть 18,6% от запланированных 43,56 млрд руб.
Причиной «низкого кассового исполнения» по федеральным взносам Орлова называет «крайне низкое качество бюджетного планирования у Минстроя России».
«Бюджетные средства выделялись фонду в отсутствие оценки степени технической готовности проблемных объектов, без определения необходимого размера денежных средств и сроков завершения строительства, а также размера предполагаемого возмещения обманутым дольщикам», — отмечает Орлова.
Всего за время существования фонда с 2017 по 2019 год как из бюджетов, так и от застройщиков в фонд поступило 102,8 млрд руб., из которых было использовано только 16,6%. Часть свободных денег фонд хранит на депозитах в банке «Дом.РФ» (30,5 млрд руб.) или инвестирует в облигации федерального займа и «Дом.РФ» (8,2 млрд руб.).
Кроме того, аудиторы обращают внимание на многократное превышение заработной платы сотрудников фонда относительно средней по России и Москве. По данным Счетной палаты, содержание аппарата управления фонда в 2019 году по сравнению с 2017 годом увеличились в 32,5 раза, до 370,7 млн руб. Почти 87% расходов в прошлом году было связано с оплатой труда.
В 2017 году средняя ежемесячная заработная плата в фонде составила 373,9 тыс. руб., через год она выросла до 422,7 тыс. руб. В 2019 году средняя зарплата опустилась до 219,2 тыс. руб., но это произошло за счет открытия подразделения в Воронеже, где сотрудники в среднем получали 61,2 тыс. руб. Сотрудники московского офиса в 2019 году получали в среднем 338,9 тыс. руб.
Таким образом, по подсчетам аудиторов, средняя зарплата сотрудников фонда в разные годы превышала среднюю по России в 7,1–9,7 раза, а в Москве — в 3,6–5,1 раза. «При этом высокий уровень зарплат пока не подкреплен значимыми результатами», — констатируют в Счетной палате.
В отчете также приводится комментарий фонда, в котором объясняется, что установление высокой зарплаты сотрудникам в Москве обусловлено тем, что «деятельность фонда уникальна и требует найма в штат профессионалов с исключительными компетенциями». «Кроме того, перед сотрудниками поставлены существенные задачи, выполнение которых требует высокой вовлеченности в работу. Процессы в фонде выстраивались с нуля», — пояснили Счетной палате в фонде.
«Результаты деятельности фонда как института развития можно охарактеризовать как «весьма скромные», — резюмирует Орлова. — Так, за три года его работы (с 2017 по 2019 год) завершено строительство чуть более 3 тыс. жилых помещений, а компенсации выплачены немногим более 1300 обманутым дольщикам».
В генпрокуратуре рассказали о нарушениях прав дольщиков в 2020 году
Ведомство в комментарии Business FM оценило положение дел в сфере долевого строительства в первой половине прошлого года
АГН «Москва»
С января введенный весной прошлого года мораторий на штрафы и пени для застройщиков, которые перенесли сроки ввода жилых домов в эксплуатацию, прекратил свое действие. По словам профильного вице-премьера Марата Хуснуллина, правительство решило не продлевать мораторий, так как это грозило бы риском появления новых обманутых дольщиков.
Как отметил в интервью «Российской газете» генеральный директор Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства Константин Тимофеев, по прогнозам фонда, в течение первого квартала вследствие отмены моратория в России появится около 200 новых проблемных домов, во втором и третьем кварталах их будет меньше. В целом, по примерным оценкам, сейчас в стране насчитывается 2905 проблемных домов — и это ориентировочно 196 тысяч дольщиков. Впрочем, как отмечает портал «Единый ресурс застройщиков», по состоянию на 13 января 2021 года в Едином реестре проблемных объектов ЕИСЖС было зарегистрировано в качестве долгостроев 2913 домов от 1108 застройщиков. Однако в 2021 году ожидается заметное снижение этих показателей: например, из реестра проблемных объектов должно быть исключено около 500 адресов.
Вообще, фонд постоянно мониторит все строящиеся на территории страны объекты и передает результаты руководству субъектов РФ — для профилактики появления «незавершенки» и новых обманутых дольщиков.
Как отмечает пресс-служба фонда, в качестве потенциально проблемных учитываются объекты, в отношении которых выявлены отставания от примерного графика строительства, публикации кредиторов о намерении инициировать банкротство либо возбуждение процедуры банкротства в отношении застройщика, обращения дольщиков или иных лиц о ненадлежащем исполнении застройщиком законодательства в сфере долевого строительства или иные обстоятельства, которые могут свидетельствовать о риске неисполнения застройщиком обязательств перед участниками долевого строительства.
В результате этой работы, например, в адрес Ленинградской области был направлен перечень из десяти потенциально проблемных застройщиков, возводящих 63 объекта, в числе которых семь застройщиков находятся в зоне высокого риска (47 объектов). А в Республике Карелия выявлены два потенциально проблемных застройщика, возводящие три объекта, и оба застройщика находятся в зоне высокого риска. Фонд совместно с регионами обещает держать объекты этих девелоперов на особом контроле.
Свою оценку положения дел в сфере долевого строительства дает и Генеральная прокуратура, которая на постоянной основе осуществляет надзор за соблюдением прав дольщиков.
На запрос Business FM в ведомстве ответили, что, в частности, только в первом полугодии 2020 года принятые прокурорами меры способствовали завершению строительства 348 проблемных объектов и восстановлению прав 29 646 дольщиков.
Всего же за первые шесть месяцев прошлого года органы прокуратуры выявили более 6,5 тысячи нарушений законов в сфере долевого строительства, в целях их устранения внесено около 2 тысяч представлений, принесено 110 протестов, в суды предъявлено 211 заявлений, к административной и дисциплинарной ответственности привлечено 1,8 тысячи лиц, по материалам прокурорских проверок возбуждено 30 уголовных дел.
Как отмечают в Генпрокуратуре, наиболее распространенными остаются факты включения застройщиками в договоры долевого участия условий, ущемляющих права дольщиков, привлечения денежных средств граждан в обход установленного порядка, несоблюдения сроков передачи жилых помещений в построенных домах, а также несоответствия возводимых объектов градостроительным и проектным требованиям. И, как следует из статистики Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства, наибольшее число проблемных объектов находится в Краснодарском крае, Московской, Ленинградской областях, Москве и Санкт-Петербурге.
Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?
Государство и инвесторы справятся с проблемными объектами
По данным «Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства», в России насчитывается более 2000 проблемных многоквартирных домов…
Кто-то из застройщиков сам старается справиться с трудностями, если речь, например, идёт о «простом» затягивании сроков строительства, а за кем-то приходится доводить до ума брошенный объект.
Государство и компания-«достройщик» договариваются об условиях завершения стройки, и до сих пор наиболее популярной и эффективной схемой считалось предоставление девелоперу «компенсационного» участка земли.
Однако изменения законодательства о долевом строительстве, принятые в связи с переходом застройщиков на проектное финансирование, буквально связывают девелоперам руки.
За годы существования долевого строительства механизм «достройки» более-менее отладился, особенно ны рынке новостроек Москвы и области.
Прошли времена, когда высокие чиновники на очередной волне кризиса в отрасли цедили через губу обманутым дольщикам, вы, мол, сами виноваты, плохо разбираетесь в бизнесе, не правильно распорядились инвестициями.
Теперь обманутые дольщики – это социально-политическая проблема, подрывающая престиж власти. И эту проблему надо решать, то есть найти инвестора, который достроит объект «за того парня».
Бывает, что подходящая кандидатура находится, и «тогда город самостоятельно выделяет средства на завершение строительства.
Например, так произошло с известными столичными проектами-долгостроями ЖК «Терлецкий парк», «Академ-Палас» и «Царицыно-2» — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Но, как отмечают эксперты, это случается редко.
Большинство проектов достраивают компании, как правило, за собственные деньги, и, чтобы «достройщику» проект был интересен, власти предоставляют ему преференции.
Компания, которой даётся столь ответственное поручение, должна соответствовать определенным критериям, прежде всего – быть финансово устойчивой.
Ведь перед глазами у нас у всех стоит ужасный пример Urban Group: компания буквально надорвалась на достройке ЖК «Лайково» от СУ-155.
«Все проекты Urban Group – это большие жилые комплексы с оригинальной архитектурной концепцией и богатой инфраструктурой, а многолетняя стройка масштабного ЖК «Лайково» — вполне их формат.
В итоге отличная от СУ-155 модель ведения строительного бизнеса, отсутствие опыта в строительстве подобных проектов вместе с внутренними управленческими проблемами во многом стали причинами банкротства Urban Group», — напоминает Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate.
Но, слава богу, положительных примеров больше: Capital Group, ФСК «Лидер», ГК «Инград», «Гранель», ГК «ПИК», по оценке эксперта, вполне успешно достраивают объекты в Москве и Московской области.
Например, сейчас ФСК «Лидер» в подмосковном Раменском достраивает девять корпусов ЖК «Новый Раменский» (один корпус был достроен в 2018 году), а в Жуковском — ЖК «Гагаринский».
«В 2019 году оба проблемных объекта будут введены в эксплуатацию, после чего ключи от своих квартир получат порядка 3200 дольщиков.
Объем инвестиций в строительство ЖК «Новый Раменский» и ЖК «Гагаринский» составил 4,5 миллиардов рублей», — комментирует директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.
Новый застройщик должен соответствовать требованиям, которые содержатся в обновленном 214-м законе.
То есть иметь опыт участия в строительстве многоквартирных жилых домов не менее 3х лет в качестве генподрядчика, застройщика или техзаказчика, располагать разрешениями на ввод в эксплуатацию как минимум 10000 квадратных метров жилья (проще говоря, построить хотя бы дом) и иметь на счету менее 10% от стоимости предстоящего строительства. Как дополняет Павел Брызгалов, выбирают из тех компаний, которые возводят свои объекты рядом с проблемным, чтобы перенос производственных мощностей был безболезненным. Плюс стараются учесть интересы компании в конкретном районе.
Хорошие отношения с местной властью компенсируют получение прибыли
Впрочем, не все обещают, что будет легко: компании, взявшейся за достройку, предстоит преодолевать трудности.
К ним эксперты относят положительную репутацию долгостроя, с которой приходится бороться, дополнительные финансовые издержки, время, которое, возможно, придётся потратить на пересмотр параметров проекта.
И не все отменили задачу получать прибыль, а по мнению Александра Вусова, руководителя проектов оценочной компании «Апхилл», достройка проблемного объекта менее выгодна, чем строительство с нуля.
Но есть в положении «компании-спасателя» и плюсы, к ним можно отнести своеобразный «пиар на дострое»: обществу демонстрируется, что девелопер финансово благополучен и «социально ответственен». Извлекается и практическая польза — выстраиваются хорошие отношения с местной администрацией. А это, безусловно, важно для дальнейшей «карьеры» застройщика в данном районе.
Плотная застройка, архитектурные изыски и ребрендинг привлекут инвестора
Практически всегда проблемный объект достраивается за счёт доходов компании – от реализации его других проектов, но может привлекаться и сторонний инвестор — например, банк. Так что девелопер напрямую заинтересован в успешности проекта.
Если стройка остановилась на начальной стадии и уже продано большое количество квартир, то проект вполне может быть прибыльным. Другое дело, если существенную часть квартир продал прежний девелопер. Тут приходится увеличивать количество лотов в продаже.
В этом случае застройщики укрупняют исходный проект, либо наращивая этажи, либо расширяя площадь застройки, бывает, застройщику разрешают добавить секцию. Изменяется и удачная квартирография: уменьшается площадь слишком больших квартир, которые явно будут тормозить продажи.
Наконец, застройка может стать более плотной.
Таким образом удаётся как минимум окупить затраты, а при грамотном позиционировании проекта и получить прибыль, комментирует Елена Земцова (Delta estate). Например, ГК «Гранель» в ЖК «Малина» (бывший ЖК «Экопарк Нахабино» в Красногорском районе) увеличила общую площадь с 60 до 84 тысяч кв.м и сделала более мелкую нарезку квартир.
«Самой главной проблемой этого комплекса, которая и привела к долгострою, была не правильно рассчитанная квартирография и маркетинговая стратегия проекта. Так, квартиры больших площадей в малоэтажном жилом комплексе в Подмосковье не оправдали ожидания прежнего застройщика.
ГК «Гранель» в рамках реализации данного проекта перепроектировала комплекс и планирует также завершить строительство 29 корпусов ЖК общей площадью 84 тысяч квадратных метров (добавится новое жильё, вписывающееся в архитектурный стиль)», — дополняет Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель».
Не исключено, что «достройщику» надо будет применять более дешёвые стройматериалы и разбираться с архитектурными «излишествами». Как объясняет Мария Литинецкая («Метриум»), тут тоже многое зависит от стадии проекта.
Если каркас здания уже готов, то новый инвестор особо не лютует, но может ради экономии, например, исключить многие декоративные элементы и упростить отделку входных групп.
Вообще, надо смотреть, насколько подробно прописаны характеристики объекта в ДДУ: «если прежний девелопер, построивший комплекс, обещал лепнину на фасадах, но не всё указал об этом в договоре, то новый девелопер имеет полное право отказаться от выполнения подобных архитектурных изысков», — заключает эксперт. В случае если недострой оказывается заброшен на длительное время, элементы возведённых конструкций могут прийти в негодность, и их потребуется отремонтировать или заменить, добавляет Александр Вусов («Апхилл»).
Если дом находится на начальной стадии строительства, преобразования могут быть серьёзными.
Бывает, что на месте задуманного типового панельного дома может быть построен монолитный по индивидуальному проекту, или наоборот.
Впрочем, тут имеется охлаждающий пыл момент: если инвестор задумает полностью переформатировать проект, то придётся заново получать всю разрешительную документацию, а на это готов каждый.
Чтобы оградить публику от приятных ассоциаций с проектом-удачником, девелоперы зачастую проводят полный ребрендинг, меняя название ЖК и позиционирование и выводя его на рынок уже как новый проект. Так ЖК «Экопарк Нахабино» стал ЖК «Малина», ЖК «Вертикаль» — ЖК «WellHouse», а ЖК «Солнцеград» переименовали в ЖК «Новое Измайлово», перечисляет Елена Земцова (Delta estate).
«Компенсационный» участок поможет власти в возведении социальных объектов
Помимо хорошего отношения застройщики получают от властей и бонусы. Как утверждает Рустам Арсланов (ГК «Гранель»), подмосковное правительство помогает быстрее реализовать проект, сокращая сроки согласования всей возможной документации.
Государство может освободить застройщика от возведения социальных объектов. «Хороший пример в этом направлении — проекты Urban Group, достройку инфраструктуры в которых подмосковные власти взяли на себя», — замечает Елена Земцова (Delta estate).
«Это значит, что значительная нагрузка на себестоимость проектов будет снижена, и застройщику понадобится потратиться, в основном, на строительно-монтажные работы, которые оцениваются в Подмосковье в 35-45 тысяч рублей за кв.м», — комментирует Литинецкая.
Если власти готовы стать соинвестором, строительство детских садов и школ может лечь на плечи нового застройщика в обмен на преференции — новые участки под перспективное строительство, возможность увеличения плотности застройки, льготное подключение к инженерным коммуникациям.
Другой вариант, о котором говорит Александр Вусов («Апхилл»), — застройщик может возвести социальные объекты за свой счёт, но после ввода в эксплуатацию они выкупаются муниципалитетом.
Самый распространенный и привлекательный для застройщика бонус – «компенсационный» участок для нового строительства, который предоставляют власти на льготных условиях. При этом доходы от строительства на данном участке застройщик направляет на достройку проблемного объекта. Но теперь эта спасительная схема оказалась под угрозой из-за перехода строительной отрасли на новую финансовую модель.
Государство возьмёт на себя финансирование проблемных объектов
«С 1 сентября 2018 года по каждому строящемуся проекту девелопер обязан иметь счёт в уполномоченном банке.
Последний в свою очередь выступает контролирующим органом, обязанным при обнаружении факта нецелевого использования средств заблокировать все счета и сообщить в Фонд защиты прав дольщиков.
То есть, согласно закону, выходит, что застройщик не может финансировать долгострои», — поясняет Мария Литинецкая («Метриум»).
Выходит, что компания, получившая компенсационный земельный участок, должна проекты достроить, ввести в эксплуатацию и только потом направлять деньги на спасаемую стройку. Но тогда пострадавшие дольщики будут ждать своих квартир ещё бог знает сколько лет.
«Это самый острый вопрос, который сейчас стоит на повестке, — говорит Павел Брызгалов (ФСК «Лидер»). — Принятые в декабре поправки запрещают привлекать средства по ДДУ и обязывают застройщиков работать с эскроу-счетами, даже если разрешение на строительство было получено до 1 июля 2018 года.
В связи с ужесточением требований к девелоперам многие из них будут отказываться от достройки проблемных объектов.
В условиях, когда нужно быстрее строить, чтобы уменьшить кредитную нагрузку и получить доступ к эскроу-счетам, предпочтительнее вложить собственные средства или займы в свои проекты и достраивать их за кем-то».
Теоретически, можно, конечно, набрать кредитов. Но, как говорится, кто же ему даст? Эксперты сомневаются, что банки с радостью отнесутся к идее кредитования долгостроев.
По мнению Марии Литинецкой, властям необходимо предусмотреть схему, согласно которой инвесторы, достраивающие проблемные объекты, будут иметь право частично расходовать средства дольщиков на «чужие» объекты. Для этого, вероятно, придётся вместо контроля банка обеспечить взаимодействие на уровне местных органов власти.
«Минстрой пообещал принять оперативные правки в закон, однако до настоящего времени проблема и так была решена», — напоминает Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон».
Сказать, что государство взирает на проблему с буддийским спокойствием, было бы правильно. Сейчас «происходит процесс перехода властных полномочий по решению проблем обманутых дольщиков к Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства («Дом.рф»). «Дом.
рф» сосредотачивает в своих руках обширный инструментарий помощи дольщикам, как в рамках процедуры банкротства, так и в области поддержки застройщиков, участвующих в достройке проблемных объектов.
Кроме того, в 2018 году были приняты изменения в законодательство, позволяющие региональным бюджетам совместно с «Дом.рф» дофинансировать «недострои».
Также планируется создание единого государственного застройщика, который будет заниматься достройкой проблемных объектов за счёт средств Фонда и бюджетов», — перечисляет Дмитрий Логинов.
Судя по всему, всё идёт к тому, что в переходный период государство возьмёт на себя финансирование проблемных объектов, используя опыт достройки проектов Urban Group, когда привлекаются бюджетные деньги. А какие-то вещи придётся регулировать в ручном режиме. Но в нашей стране к таким решениям не привыкают.
Подведены итоги работы органов прокуратуры по обеспечению законности в градостроительной сфере и в области долевого строительства жилья
В 2019 году прокурорами выявлено более 51 тыс. нарушений законов в градостроительной сфере. В целях их устранения внесено 9,7 тыс. представлений, на незаконные правовые акты принесено 10,4 тыс.
протестов, в суды направлено 1,5 тыс. заявлений. По их требованиям и постановлениям к дисциплинарной и административной ответственности привлечено более 7,5 тыс.
лиц, следственными органами возбуждено 126 уголовных дел.
С учетом повышенной социальной значимости особое внимание уделяется сфере жилищного строительства с привлечением средств населения. Случаи нарушения прав граждан в этой сфере носят массовый характер. В прошлом году их число превысило 11 тыс.
Для устранения нарушений законодательства о долевом жилищном строительстве прокуроры внесли более 3,6 тыс. представлений, по их требованиям в административном и дисциплинарном порядке наказаны 3,5 тыс. лиц.
Органами предварительного расследования по материалам прокурорских проверок возбуждено 163 уголовных дела.
В результате удалось добиться ускорения темпов строительства, ввода в эксплуатацию проблемных домов и передачи жилых помещений гражданам.
Например, на территории Южного федерального округа в 2019 году разрешена ситуация со строительством более 200 объектов, восстановлены права свыше 30 тыс. дольщиков. В Приволжском и Уральском федеральных округах введено в эксплуатацию порядка 80 проблемных объектов (7 тыс. граждан).
Несмотря на принимаемые меры, продолжают выявляться многочисленные нарушения в работе органов государственной власти в этой сфере в республиках Башкортостан, Бурятия, Тыва, Краснодарском, Ставропольском краях, Амурской, Ивановской, Костромской, Томской, Тюменской областях и иных субъектах.
Под постоянным надзором прокуроров находятся вопросы обеспечения прав граждан органами местного самоуправления в Республике Саха (Якутия), Приморском крае, Калужской, Ростовской, Самарской областях, г. Севастополь и других регионах.
Так, по материалам проверки прокуратуры Дзержинского района Нижнего Тагила возбуждено уголовное дело в связи с незавершением строительства двух домов, в отношении которых застройщиком с гражданами заключено 105 договоров и привлечено свыше 163 млн рублей.
Повсеместно выявляются случаи включения в договоры участия в долевом строительстве незаконных условий, непредставления застройщиками в уполномоченный орган отчетности, публикации неполной и недостоверной информации, несоблюдения порядка строительства домов и сроков передачи построенных объектов.
К примеру, по представлению прокурора Железнодорожного района города Улан-Удэ из 23 договоров исключены условия, ограничивающие размер неустойки застройщика и обязывающие дольщиков оплачивать содержание и охрану объекта до приемки в эксплуатацию. По постановлению прокурора должностное лицо организации наказано в административном порядке.
Надзор за исполнением законов в градостроительной сфере и в области долевого строительства жилья осуществляется органами прокуратуры в приоритетном порядке.
В россии вдвое выросло число проблемных долевых строек
время публикации: 30 июля 2019 г., 18:34 | последнее обновление: 30 июля 2019 г., 18:34
Число проблемных объектов долевого строительства в России с начала 2019 года увеличилось вдвое, а число обманутых дольщиков за тот же период выросло примерно на 14%. Такие данные 30 июля привел генеральный прокурор России Юрий Чайка на заседании коллегии Генпрокуратуры по итогам работы ведомства в первом полугодии.
«Требуют глубокого анализа причины увеличения вдвое в первом полугодии числа проблемных объектов долевого строительства, с 894 до 1845, и на 6 тысяч обманутых граждан, с 38,7 тысячи до 44 тысячи», – приводит слова Чайки РИА «Новости».
Напомним, накануне вице-премьер Виталий Мутко поручил проработать возможность в отдельных случаях предлагать обманутым дольщикам квартиры в готовых или близких к завершению домах вместо недостроенных новостроек, где они купили жилье.
По словам вице-премьера, возможность получить квартиры в более готовых домах станет «третьей опцией» решения проблемы дольщиков помимо завершения дома и компенсации.
Такой вариант будет возможен, если у Фонда дольщиков в конкретном городе будут иметься свободные квартиры в других домах.
В июне группа отчаявшихся дольщиков из Омска «украсила» недостроенный дом манекенами в петлях. Городские власти тогда назвали акцию провокационной и жуткой. Ранее власти Красноярска пообещали помочь местным обманутым дольщикам, которые записали видеообращение к Владимиру Путину.
Напомним, вступившая в силу 1 июля схема долевого строительства предусматривает, что при покупке квартиры в новостройке и заключении договора долевого участия дольщик передает деньги не застройщику, а банку, и финансовая организация блокирует эти средства на эскроу-счете девелопера до окончания строительства. Застройщик может получить эти деньги только после сдачи дома, а средства на строительство жилья девелоперы должны получать в рамках проектного финансирования в виде банковских кредитов.
Это нововведение должно защитить покупателей, вложившихся в будущий дом на стадии котлована. При этом критерии, утвержденные ранее правительством, позволяют достройку многих объектов по старым правилам и после 1 июля.
В частности, речь идет об объектах, готовность которых составляет не менее 30% и в которых продано не менее 10% квартир.
По данным Минстроя, с использованием эскроу-счетов сейчас будет строиться только 30% объема жилья, а полноценный переход на новые правила произойдет примерно через два года.
Фургал: Будем просить Генпрокуратуру РФ помочь разобраться с проблемным ЖК Алексеевская-1
Заседание рабочей группы по проблемам обманутых дольщиков. ИА AmurMedia
Генеральную прокуратуру РФ попросят вмешаться, чтобы разобраться, кто виноват в недостройке ЖК в Хабаровске по улице Алексеевской. Об этом губернатор Хабаровского края заявил на совещании по проблемам обманутых дольщиков, сообщает корр. ИА AmurMedia.
Первым вопросом в сегодняшней повестке рабочей группы были проблемные дома по ул. Алексеевской. Первый дом был недавно, к радости дольщиков, сдан с помощью найденного инвестора, но второй недостроенный дом завис в неопределенности. При этом денег в эту малоэтажку вбухано 180 млн рублей, и не хватает еще 80 млн, чтобы достроить.
Застройщик – разорившийся МУП «УКС», и у губернатора всё, связанное с этим застройщиком, вызывает жгучие подозрения. Как и у дольщиков, ждущих благодаря его бездействию окончания строительства с 2015 года.
Доводы хабаровского мэра Сергея Кравчука, предлагающего передать пришедшему инвестору земельный участок в центре города в качестве компенсации за достройку второго дома по ул. Алексеевской, губернатора Сергея Фургала не убеждают.
— Сергей Иванович, дом достраивать необходимо? Необходимо. Я предлагаю пути решения…— решительно начал хабаровский мэр, но договорить не успел.
— Сергей Анатольевич, вы предлагаете сегодня шантаж. Ну скажите всем, что вы сегодня предлагаете, — прервал его губернатор.
- — Мы предлагаем компенсационный участок на территории города Хабаровска. На этом компенсационном участке…
- — …А что должен делать край? Должен разрешить высотную застройку…
- — Никакой высотной застройки.
— А сколько этажей будут строить? Кто подрядчик?
— Подрядчик, который достраивал первый дом. Он готов (достроить и второй).
— Подождите, вот ту организацию, которая ранее не достроила дом, проверяли? – спросил Сергей Фургал и услышав «неоднократно» и «все проверяли», возмутился: — Плохо проверяли.
Я прошу еще раз, требую,еще раз выйти и проверить себестоимость квадратного метра. И куда делись деньги.
Вы что? Какие компенсаторные, или как их там, участки! У нас вообще прокуратура работает? У нас есть Счетная палата, у нас есть контрольно-ревизионное управление? Куда прокуратура смотрит?
Отвечать пришлось замначальнику управления краевой прокуратуры Ольге Яновской.
Как выяснилось, прокуратура начала проверку работы недобросовестного застройщика МУП УКС и в настоящее время идет финансовое исследование хозяйственной деятельности.
Ранее такую проверку не проводили — тогда на объекте работала привлеченная организация ООО «Лидер».
Она, правда, тоже не избежала проверки и даже возбуждения уголовного дела, но по поводу фискальному — уклонение от уплаты налогов.
При чем тут «Лидер», если основной застройщик «МУП УКС», не понял Сергей Фургал. И почему финансовая проверка начата только сейчас, если деньги собрали в 2014 году и уже сменилось несколько подрядчиков?
В 2018 году проверка финансовой деятельности начата по заявлению граждан, пояснила Ольга Яновская.
— Граждане, — обратился губернатор к присутствовавшим в зале дольщикам, — а до 2018 года вы не могли подать заявление?
— Сергей Иванович, — отозвалась одна из дольщиц. – Мы неоднократно обращались в органы прокуратуры города, прокуратуры края, вышестоящих инстанций, и везде нам были ответы, что нецелевого использования денежных средств не выявлено. Хотят контракты заключались на каждый из домов.
Как пояснила Ольга Яновская, вопрос целевого использования оценивался и в рамках проверок, которые проводились совместно с Госстройнадзором, и органы прокуратуры ориентировались на заключения указанного органа.
А по данным Госстройнадзора выводов о нецелевом использовании не было. Кроме того, решила напомнить Ольга Яновская, по этому объекту были и иные нарушения, которые устранялись после вмешательства прокуратуры.
— Вам какие иные нарушения нужны? – поразился губернатор.
— Вот сидят люди, которые в 2014 году заплатили деньги, вот стоит несданный дом, и, судя по перспективам, его не сдадут никогда, потому что на достройку дома нужно еще 80 млн.
Мы возбуждали на кого-то какое-то уголовное дело когда-то, но по заявлению граждан мы начали наконец-то финансовую проверку. Ну слава богу! Только где те люди, мы кого будем искать?
А спустя пару минут губернатор вновь сошелся в клинче с мэром Хабаровска.
Всё, что нужно, уверял Сергей Кравчук, это воспользоваться правом, данным ст.36 Земельного кодекса РФ, и разработать порядок передачи земли для компенсации достройки домов.
Если мы сделаем, то будем первыми в России, горячился мэр, на нас вся Россия будет смотреть. Вы — губернатор, я – мэр, давайте принимать решение.
Правильно, вы мэр, я губернатор, отказывался от пионерской тропы глава региона, поэтому придется сесть нам рядом в кабинете и прийти к общему решению.
— Меня как губернатора просто начинает бесить эта ситуация, когда полиция не работает, прокуратура не работает. Хоть кого-то привлекли, кто-то ответил за это? В нашем деле самое главное – неизбежность наказания, — сделал неожиданный вывод Сергей Фургал и продолжил: — Сергей Анатольевич, по инвестору будем рассматривать с вами отдельно.
Я понимаю, что вы тоже недавно стали мэром и точно никакого отношения к этому бардаку не имеете, но у меня очень большие вопросы к правоохранительным органам. Да, возбудили уголовное дело против «Лидера», но заказчик не «Лидер», а «УКС», и начинать надо оттуда.
Поэтому мы вынуждены обратиться в Генеральную прокуратуру, будем просить Генеральную прокуратуру помочь нам разобраться.
- ССЫЛКИ ПО ТЕМЕ:
- Фургал: Застройщики должны вернуть обманутым дольщикам украденное
- Мэр Хабаровска: Надеюсь, что губернатор примет наш вариант достройки ЖК Алексеевская-1
- «Собственники без собственности» пикетировали здание администрации Хабаровска
- Новый директор, старые проблемы: со стройки ЖК «Алексеевская-1» в Хабаровске исчезли люди
- Мэр Хабаровска поручился за скорую сдачу дома в ЖК «Алексеевская»
116497