Квартиры на первичном рынке недвижимости продолжают дорожать, и во многом это связано с переходом строительства на новые правила – проектное финансирование и продажу жилья через эскроу-счета. Ранее портал «НовостройСити» уже рассказывал о том, как росли в цене столичные новостройки комфорт-класса в 2019 году. В фокусе сегодняшней статьи – рынок первичного жилья Москвы в целом. Данные по росту цен порталу предоставили в компании Est-a-Tet.
Как росли цены за год?
Стоимость жилья в столице росла на протяжении всего прошлого года. В первом квартале, например, без учета элитного сегмента, цены возросли на 2.3%, а во втором — еще на 1.4%.
Во втором полугодии, когда рынок потихоньку стал переходить на новые правила, в строящихся комплексах цены продолжили рост, а продажи в новых стартовали уже по тем, куда издержки на новую схему реализации были заложены изначально. В итоге годовой прирост цены на формат квартир составил 7% до отметки в 225 тыс. руб. за «квадрат». Апартаменты прибавили чуть меньше – 5% до 312 тыс. руб. за квадратный метр.
Какие квартиры дорожали больше всего?
Рост стоимости зависел также и от наличия комнат в квартире или апартаментах. Больше всего, например, подорожали одно- и двухкомнатных квартиры – на 8%. В итоге стоимость квадратного метра в однушках составила 218 тыс. руб., а в двушках – 212 тыс. руб.
На втором месте – трехкомнатные квартиры, где стоимость квадратного метра выросла на 6% до 226 тыс. руб. В тройку лидеров вошли студии, которые за год прибавили в стоимости 5% и сравнялись с однокомнатными квартирами – 218 тыс. руб. за «квадрат».
Какие новостройки показали наибольший рост?
Самый подорожавший проект – жилой комплекс бизнес-класса Aquatoria рядом со ст. м. «Беломорская». Цены здесь выросли на 40% и составили в среднем 260 тыс. руб. за «квадрат». Вторую строчку рейтинга занял проект комфорт-класса Discovery Park у ст. м. «Ховрино» — цена кв. метра поднялась практически на 40% — до 221 тыс. руб.
Чуть менее показатели роста цен за «квадрат» у премиум-новостройки на Таганке — The Mostman, где цены поднялись на 34% и составили 492 тыс. руб. за «квадрат». В ТОП-5 в том числе вошел ЖК комфорт-класса «Петровский парк» на севере Москвы с результатом в 31%, и премиальный проект «Медный 3.14» на Донской – 30%.
Планируете приобрести квартиру? Свяжитесь с нами!
ТОП-10 самых быстро дорожающих районов Москвы
Любая новостройка рано или поздно превращается во «вторичку», поэтому эти два сегмента рынка недвижимости сильно влияют друг на друга. Например, чтобы узнать, цены на новостройки каких локаций имеют больший потенциал для роста, можно ориентироваться на ценовую динамику вторичного рынка. Правда, получится это не всегда: из десяти районов с наибольше ценовой динамикой на вторичное жилье, новостройки есть лишь в четырех. Зато – в большом количестве.
1 место – Головинский район
Самый быстродорожающий район Москвы – это Головинский, расположенный на севере Москвы. По данным аналитиков проекта «Мир квартир», за год относительные средние цены на вторичное жилье здесь выросли на 20,1%, а если брать полную стоимость квартир, то еще больше – на 20,4%. Разница в процентах говорит о том, что площади продаваемых квартир за год тоже выросли.
В районе расположено сразу несколько новостроек. Наиболее близки к вводу в эксплуатацию ЖК «Талисман на Водном» от компании 3SGroup и ЖК «Ленинградка 58», достроить которые обещают уже нынешней весной. А в 2022-2023 годах планируют сдать для комплекса от ГК ПИК (ЖК «Кронштадтский 9» и ЖК «Кронштадтский 14»), а также комплекс апартаментов Monodom lake от Sun development.
Изо всех вышеназванных новостроек на середину марта 2021 года самые низкие цены в ЖК «Кронштадтский 14», которому Москомстройинвест разрешил открыть продажи в самом конце прошлого года. Самая дешевая квартира в нем (20-метровая студия) в нем стоит 6,6 млн руб.
2 место – район Царицыно
Почти в ногу с Головинским районом идет Царицыно, что на диаметрально противоположном конце Москвы. Квадратный метр «вторички» тут подорожал на 19,3%, а стоимость средней квартиры ровно на 20%. Однако в отличие от предыдущего района тут новостроек сейчас нет. Последнюю из них ввели в эксплуатацию больше года назад. Ею стал ЖК «Счастье в Царицыно»: под брендом «Счастье» группа «Эталон» по всей столице строит серию объектов на месте бывших АТС. В первичной продаже здесь осталось только четыре машиноместа в подземном паркинге (цены – 1,35 – 1,45 млн руб.), а все квартиры давно распроданы. Но вот что интересно: квартиры не представлены и на вторичном рынке. Во всяком случае, в базе ЦИАН какие-либо предложения в этом доме отсутствуют.
3 место – район Перово
Расположенный на востоке Москвы район Перово занимает третьем место по ценовой динамике. За год жилье здесь подорожало на 17,8 – 19,5% (за квадратный метр и квартиру в целом соответственно).
Из строящегося жилья здесь есть только долгострой «Терлецкий парк», который за обанкротившимся застройщиком за счет городского бюджета сейчас достраивает компания «Мосотделстрой №1».
В таких объекта первичные продажи не ведутся, а ранее нераспроданные квартиры (если такие есть) будут реализовываться уже после окончания строительства.
А одной из последней новостроек района, введенной в эксплуатацию еще в 2018 году, стал ЖК PerovSky, построенный компанией MR group.
4 место – район Кузьмники
Кузьминки, как и большинство районов юго-востока Москвы, считаются одними из самых дешевых по ценам на жилье. Однако в последнее время они активно дорожают. Так, за последний год квадратный метр здесь «подрос» на 17,7%, а квартиры в целом – на 18,7%.
В районе много жилья строится по реновации, однако классических новостроек, где у застройщиков можно приобрести будущие квартиры по договорам долевого участия (ДДУ), нет. Даже единственный объект, который обычно называют новостройкой – ЖК «My space на Окской – не вполне новостройка.
Под брендом «My space» компания My space development выводит на рынок объекты реконструкции – например, бывшие пятиэтажки, которые надстраивает дополнительными этажами, меняет планировки, а затем выставляет на продажу. Поскольку речь об уже готовых объектах, они продаются по договорам купли-продажи.
На середину марта 2021 года самая низкая цена в этом доме 4,1 млн руб. За столько можно приобрести небольшую студию с готовой отделкой.
5 место – район Проспект Вернадского
За последний год относительные цены на недвижимость в районе Проспект Вернадского выросли на 17,6%, а абсолютные – на 18,3%. Учесть эту динамику при выборе новостройки невозможно: строящегося жилья в районе сейчас нет.
6 место – район Северное Измайлово
Квадратный метр вторичного жилья в Северном Измайлове набрал в цене 19,8%, а квартиры в целом – 18,1%. Это говорит о том, что более активно стали покупаться квартиры меньшей площади, чем раньше. Что касается нового жилья, то тут ситуация такая же, как на Проспекте Вернадского: новостроек, где можно было бы приобрести будущее жилье от застройщика, в районе сейчас нет.
7 место – Тимирязевский район
Тимирязевский район налит на седьмом месте по уровню годового подорожания недвижимости. Относительные цены «вторички» здесь выросли на 16,3%, а абсолютные – на 17,9%.
В районе несколько новостроек. Например, ЖК D1 от компании MR group. На середину марта 2021 года самая дешевая квартира в ней – 30-метровая студия на 27 этаже корпуса «Блиц». Она продается за 12,2 млн руб. А самая дорогая – 90-метроваяя «трешка» на 40 этаже корпуса «Эксельсиор», которая стоит 28,6 млн руб. Ввести объект в эксплуатацию планируют во II квартале нынешнего года.
Еще одна местная новостройка – ЖК «Большая Академическая 85» от ГК ПИК. Здесь самое дешевое предложение – студия в 20 кв.м на десятом этаже за 5,8 млн руб., ключи от которой выдадут до 30 мая 2023 года. А самое дорогое- «трешка» в 86 кв.м на 19 этаже другого корпуса. Его достроят раньше, а ключи отдадут дольщикам до конца 2022 года. Стоит этот лот 17,1 млн руб.
8 место – район Внуково
Жилье в районе Внуково, что относится к Западному административному округу Москвы, за год подорожало на 16,5 – 17,7 % (в относительном и, соответственно, абсолютном выражении). Новостроек в районе нет.
9 место – Даниловский район
Даниловский – второй из десятки наиболее подорожавших районов Москвы, где за год средние продаваемые площади квартир уменьшились. Поэтому квадратный метр «подрос» на 18,5%, а средняя стоимость квартир – лишь на 17,3%.
Район изобилует новостройками. Самая известная из них – ЖК «Зиларт» от компании ЛСР, что строится на месте бывшего завода «ЗиЛ». Частично он уже заселен, а полностью масштабный жилой комплекс обещают сдать в 2023 году. Южную часть той же экс-промзоны будет застраивать группа «Эталон»: она уже анонсировала свой проект – ЖК Shagal.
В 2021 году планируют сдать несколько объектов Даниловского района. Например, ЖК «Резиденция композиторов» от AFI development, ЖК RiverSky от компании Ingrad, ЖК «Квартал на набережной Now» от Tekta group. А до конца 2023 года введут в эксплуатацию ЖК «Павелецкая сити», который компания MR group возводит совместно с Level group, а также ЖК Foriver от ГК Ingrad.
10 место – Басманный район
Басманный – самый дорогой из десятки московских районов с самых динамичным ростом цен на жилье. Поэтому даже несмотря на то, что в процентах цены здесь прибавили меньше, чем девять предыдущих районов (16,9% за кв.м и 17,3% за квартиру), в денежном выражении прирост здесь наиболее значительный.
Новостроек здесь много, и многие сдаются уже вот-вот. Так, в 2021 году планируют достроить ЖК «Резиденция архитекторов» от AFI development, комплекс Tatlin Apartments, который ведет компания Vesta development, ЖК Bauman house от компании «Кортрос». А до конца 2022 года – Kazakov grand loft от компании Coldy.
Десять районов Москвы, где цены на жилье растут быстрее, чем в других
| Район и округ | Средняя цена кв.м на вторичного рынке | Годовая динамика средней цены кв.м | Средняя цена проданной на «вторичке» квартиры | Годовая динамика средней стоимости квартиры |
| Головинский, САО | 231 тыс. руб. | 20,1% | 12,7 млн руб. | 20,4% |
| Царицыно, ЮАО | 210 тыс. руб. | 19,3% | 11,4 млн руб. | 20% |
| Перово, ВАО | 197 тыс. руб. | 17,8% | 10,7 млн руб. | 19,5% |
| Кузьминки, ЮВАО | 209 тыс. руб. | 17,7% | 10,8 млн руб. | 18,7% |
| Проспект Вернадского, ЗАО | 278 тыс. руб. | 17,6% | 17,2 млн руб. | 18,3% |
| Северное Измайлово, ВАО | 208 тыс. руб. | 19,8% | 11 млн руб. | 18,1% |
| Тимирязевский, САО | 255 тыс. руб. | 16,3% | 15,3 млн руб. | 17,9% |
| Внуково, ЗАО | 138 тыс. руб. | 16,5% | 7,3 млн руб. | 17,7% |
| Даниловский, ЮАО | 275 тыс. руб. | 18,5% | 16,9 млн руб. | 17,3% |
| Басманный, ЦАО | 352 тыс. руб. | 16,9% | 24,4 млн руб. | 17,3% |
Рейтинг районов Москвы по ценам на вторичное жилье: подорожали все без исключения
Вторичное жилье подорожало за год на 12,6% – такой вывод сделали аналитики федерального портала «МИР КВАРТИР», проанализировав цены на квартиры во всех районах Москвы и их динамику с марта прошлого года. В исследовании не участвовали квартиры элитного сегмента.
Подорожали не только новостройки, но и «вторичка». Мир Квартир
Самым дорогим в столице оказался район Хамовники, где средняя цена квадратного метра составила 505 124 рубля, а средняя цена квартиры – 51 302 655 рублей. За ним следуют Арбат с ценами 500 230 рублей за «квадрат» и 50 136 540 рублей за лот и Тверской район (498 620 руб./кв. м и 49 321 559 рублей).
Самые доступные в Москве, по данным портала, – районы ТАО: поселения Роговское (85 461 руб./кв. м и 4 549 288 рублей за средний лот), Кленовское (87 292 руб./кв. м и 4 385 848 рублей) и Киевский (91 552 руб./кв. м и 5 055 649 рублей).
Больше всего за год, с марта 2020 года по март нынешнего, квадратный метр жилья подорожал в районах Головинский (+20,1%), Кунцево (+19,8%), Измайлово Северное (+19,8%), Царицыно (+19,3%), Даниловский (+18,5%), Текстильщики (+18,5%), Нагатино-Садовники (+18,3%), Перово (+17,8%), Кузьминки (+17,7%) и Проспект Вернадского (+17,6%).
«Активному подорожанию в некоторых из этих районов способствовал переход сданных в эксплуатацию новостроек на вторичный рынок.
Новое жилье порой существенно дороже окружающей его старой застройки, – поясняет Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – Также почти все районы из «призовой» десятки первыми подверглись реновации.
Там жители оформили документы на новые квартиры и уже стали выставлять их на продажу, что также подняло среднюю цену».
Меньше всего поднялся в цене «квадрат» в Нагорном районе, он прибавил всего 1,8%. Также не намного выросли Ростокино (+2,2%), Печатники (+2,4%), Южнопортовый (+3%), Очаково-Матвеевское (+4,1%), Отрадное (+4,5%), Москворечье-Сабурово (+4,7%), Бибирево (+5%), Роговское (+5,1%) и Черемушки (+5,3%).
В среднем квадратный метр вторичного жилья в Москве подорожал с марта 2020 года на 12,6% и сейчас стоит 254 645 рублей. Среднее предложение – на 12,1%, до 14 821 303 рубля.
«Московская «вторичка» дорожает вслед за «первичкой»: собственники жилья, выставляя ценники на свои квартиры, равняются и на цены новостроек в своем районе, – отмечает Павел Луценко. – Кроме того, на вторичном рынке вырос спрос.
Во-первых, многие покупатели уже не могут «потянуть» новостройки, сильно поднявшиеся в цене за последний год, и переключают свой интерес на регулярный рынок.
Во-вторых, влияет и дефицит предложения на первичном рынке – уже не все могут найти на нем квартиры под свои потребности, и тоже обращают взгляд на «вторичку».
Цены на квартиры вторичного рынка в районах Москвы
- Источник: mirkvartir.ru
- Новостройки Москвы: в Новой Москве и Некрасовке цены выросли, в Ясенево и Лианозово упали
- С лета «вторичка» перестанет расти в цене. Все, кто хотел, уже купил
Покупая квартиру, готовьтесь к ее продаже. Что снижает и что повышает цену жилья?
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Риелторы назвали восемь районов, где в 2021 году жилье подорожает больше всего
На рынке московской недвижимости за прошлый год произошли совсем непредвиденные процессы.
Все пессимисты думали, что кризис приведет к тому, что у людей не будет денег на такие покупки, а вышло наоборот: все распереживались за свои потом и кровью заработанные деньги и, воспользовавшись льготной ипотекой, поспешили их вложить в квартиры — самый понятный актив, особенно в Москве.
Теперь, конечно, всем купившим интересно, где вырастут цены. Московские риелторы сделали прогнозы по просьбе агентства «РИА Новости».
На территорию вдоль Дмитровского шоссе — Восточное и Западное Дегунино и район Северный (он за МКАД) ставит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Сейчас там 1 кв. м стоит 190–215 тыс. рублей, а к концу года поднимется на 12–13%. Там к 2023 году появятся станции Люблинско-Дмитровской линии метро: «Улица 800-летия Москвы», «Лианозово» (с пересадкой на МДД-1) и «Физтех».
Руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов предсказуемо ставит на Новую Москву — поселения Сосенское и Десеновское и поселок Московский, где сейчас 1 кв. м в среднем стоит 173 тыс. рублей, а за 2021-й поднимется на 11–12%. Мол, после пандемии людей потянуло на природу.
Руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков предсказывает подорожание жилья до 9% в многострадальных Западном и Восточном Бирюлево. Сейчас в Западном 1 кв. м стоит 152 тыс. рублей, а в Восточном — 144 тыс.
рублей, даже дешевле, чем в Новой Москве, а это районы внутри МКАД. Все дело в том, что там плохо с транспортом, нет метро, а Бирюлево Западное вообще отрезано двумя ветками железной дороги.
Теперь там будет Бирюлевская линия метро, но, правда, не так скоро, чтобы жилье уже дорожало: в этом году только начнут строительство, а первый участок откроют в 2025 году.
shutterstock.com
прогнозы риелторовцены на недвижимость
Как дорожают квартиры в разных домах в Москве — Аналитика — Журнал Недвижимости
Где мы живём?
Большая часть домов Москвы построена в период с конца 1950-х до середины 1970-х. Исторический максимум по вводу жилья пришёлся на 1960 год — 1190 домов — через год после начала серийного строительства хрущёвок. После этого темпы строительства стали снижаться. Но при этом больше всего жилья ввели в 1969 году — 105 000 квартир.
Брежневки сейчас — самый популярный тип квартир в столице. Во-первых, эпоха застоя (большую часть которой Брежнев был у власти) продлилась с 1964 по 1986 год.
За это время разработано и построено очень много разных типов домов — и панельных, и кирпичных, разной этажности — которые впоследствии назвали брежневками. Во-вторых, многие из этих серий продолжали модернизировать и строить все 90-е. А по некоторым проектам (сильно доработанным) строят до сих пор.
В-третьих, эти дома были выше — по 9–12 этажей (в отличие от в большинстве своём 5-этажных сталинок и хрущёвок), а значит, и квартир в них было больше.
Для исследования мы выделили несколько типов домов внутри МКАДа. Мы не хотели привязывать их чётко ко времени чьего-то правления (несмотря на названия), так как дома по проектам, разработанным при одном руководителе государства, продолжали строиться ещё какое-то время после его ухода. Выделили следующие типы:
- Дореволюционные
- Год постройки: до 1917 г.
- В исследование попали: 1499 домов
- Индивидуальные проекты в самых престижных и дорогих районах Москвы.
- Раннесоветские
- Год постройки: 1918–1932 гг.
- В исследование попали: 797 домов
Первые годы новой власти было совсем не до строительства жилья, плюс, проекты этого периода иногда отличались довольно радикальными архитектурными идеями, призванными упорядочить жизнь «нового человека» в соответствии с требованиями строя.
Жить в некоторых домах этой эпохи было просто неудобно, так как они задумывались для коллективного существования — с общими кухнями, ванными, местами для отдыха. Некоторые из них со временем перестроили, другие — предпочли снести.
Всё это сделало авангардные и конструктивистские дома очень редкими.
- Сталинки
- Год постройки: 1933–1961 гг.
- Материал: кирпич
- Высота потолков: от 3 м
- В исследование попали: 2280 домов
Последние дома в Советском Союзе с «буржуазными» чертами — большими комнатами, высокими потолками, лепниной на потолке и помпезными фасадами (хотя и не всегда). Сегодня их много сохранилось в престижных локациях Москвы — в районах у Ленинского и Ленинградского проспектов, у Проспекта Мира.
- Хрущёвки
- Год постройки: 1957–1980 гг.
- Материал: кирпич, панели и блоки
- Высота потолков: 2,48–2,75 м
- Этажей: не более 5
- В исследование попали: 3500 домов
Хрущёвки — первые действительно массовые серии домов в Москве. Обычно их строили не отдельно, а целыми районами со своей инфраструктурой. Несмотря на лужковскую программу по сносу пятиэтажек и современную программу реновации, хрущёвок ещё очень много — мы нашли более 3500 домов.
Брежневки
Год постройки: 1964–1991 гг., с 1992-го по 1997-й отобрали дома серий П-68, П-44, II-18, И-209А, П-18/22, П-49 Д, П-30, II-18-01-МН, П-29, П-46.
- Материал: кирпич, панели и блоки
- Высота потолков: 2,48–2,75 м
- Этажей: от 9
- В исследование попали: 11 300 домов
Самое массовое жильё в столице. Брежневки отличаются большим разнообразием серий домов и планировок самих квартир, которые позволяют выбрать жильё под очень разные сценарии проживания.
- Современные
- Год постройки: с 2000-го и далее
- В исследование попали: 3539 домов
Все новостройки, которые возвели в XXI веке. Мы не стали делить их по материалам, этажности, высоте потолков и т. д. Потому что разнообразие современных домов просто огромное.
Квартиры в каких домах в Москве самые дорогие, а в каких — самые дешёвые
Самое дорогое жильё в столице — в дореволюционных домах, квадратный метр в таких квартирах стоит в среднем более 400 000 рублей. Как правило, это очень престижные здания, в центре города, иногда — памятники архитектуры.
1-комнатная квартира 40 м², дом 1917 г.
При этом дорожают квартиры в таких домах очень медленно — за последние два года всего на 3%. Банально: ценам просто некуда расти. Несмотря на престижность самих домов и локации, спрос на такие квартиры ниже предложения.
На втором месте в рейтинге цен с большим отрывом — раннесоветские дома, в них «квадрат» в среднем стоит 284 000 рублей.
Цены определяет как локация — большинство из них расположены в центре, так и редкость проектов.
В некоторых уникальных зданиях, например, в доме Моссельпрома — памятнике русского конструктивизма и авангарда — цена квадратного метра и вовсе доходит до 500 000 — 600 000 рублей.
Третье место — у современных домов, в них квадратный метр в среднем обходится в 251 000 рублей. Совсем немного им уступают сталинки — 233 000 рублей за «квадрат». Но новостройки дорожают быстрее: +16% за два года, тогда как у домов сталинской эпохи +12%.
Самые дешёвые — и быстрее всех дорожающие! — хрущёвки и брежневки, квадратный метр в которых стоит 202 000 и 193 000 рублей соответственно. Спрос на дешёвые квартиры в Москве всегда высокий, поэтому и растут в цене такие квартиры быстро: брежневки за два года прибавили 19%, а хрущёвки — 23%.
В таком солидном росте цен на хрущёвки могла сыграть роль и реновация: сначала люди не понимали, что будет с ценами в этом сегменте, поэтому на какое-то время продавцы и покупатели «затаились», что сдержало естественное повышение цен.
Потом квартиры отыграли его, а ещё прибавили за счёт интереса покупателей к приобретению квартиры в старом доме с прицелом на переезд в новый по программе реновации.
Звонят чаще всего по самым дешёвым квартирам
Мы изучили спрос на квартиры в домах разного типа. Чтобы получить объективную картину, проанализировали данные в период с 13 февраля до 13 марта, до эпидемии.
Больше половины звонков по объявлениям на сервисе приходятся на брежневки. Кажется, что много и самих домов, а значит, и предложений в них. Но брежневки составляют «всего» 32% от всех предложений на сервисе, а генерируют 52% звонков. Почти такое же соотношение по эффективности демонстрируют и хрущёвки.
Новостройки получают меньше звонков, чем в среднем все типы домов, но тут всё зависит от цены. Мы разделили имеющуюся выборку современных домов пополам в зависимости от цены (50% дешевле, 50% дороже) и сразу заметили разницу: более дешёвые новые квартиры получают в 2,5 раза больше звонков, чем более дорогие.
А если не брать в расчёт локацию? Какие квартиры самые дорогие и дешёвые? Тоже посчитали
Понятно, почему вся «старая» застройка — дореволюционные, раннесоветские дома и сталинки — такие дорогие: большинство из них находятся в самых престижных локациях Москвы. Только это может прибавить к цене квадратного метра десятки тысяч, а к цене квартиры — миллионы.
Мы взяли примеры разных домов в рамках одного района и посмотрели, что же происходит с ценами.
Взяли локации:
- м. Таганская (внешняя сторона Садового кольца);
- м. Профсоюзная (чуть дальше Третьего транспортного кольца);
- м. Сокол (между ТТК и МКАДом);
- м. Новогиреево (около МКАДа).
Во всех выборках самыми дорогими домами оказались именно новостройки. Но прямую связь цены с годом постройки в других типах мы тоже обнаружили.
В центре оказалось, что дешевле всего стоит квадратный метр в дореволюционной квартире: 251 000 рублей против 341 000 рублей в самом дорогом, новом доме. При этом сталинка стоит дешевле брежневки и хрущёвки.
Сталинки неплохо себя чувствуют чуть подальше от центра — у ТТК и дальше, в престижном районе Сокол, который и ассоциируется у многих именно с домами этой эпохи. В этих локациях они стоят либо немного дороже хрущёвок и брежневок, либо почти столько же.
Сильнее всего связь года постройки и локации у МКАДа: дешевле оказались сталинка и хрущёвка — они почти на четверть уступили в цене квадратному метру в брежневке и ещё больше — в новостройке.
Итого по разбросу цен в зависимости от локации получаем:
| Цена кв. м в доме в центре Москвы, ₽ | Цена кв. м в доме около МКАДа, ₽ | |
| Сталинка | 314 000 | 160 000 |
| Хрущёвка | 320 000 | 154 000 |
| Брежневка | 323 000 | 197 000 |
| Новый дом | 341 000 | 219 000 |
Важно: это не средние цены, а цена отдельных домов в разных районах, но мы видим тенденцию, как сильно цена зависит от локации квартиры.
В центре покупатели делят жильё на «современное» и «всё остальное» (за исключением каких-то знаковых старых зданий, которые ещё и поддерживаются в хорошем состоянии), поэтому разрыв цен виден именно между этими двумя категориями, а не между отдельными типами домов.
На средние цены в престижных локациях сильно влияет стоимость квадратного метра в уникальных дореволюционных и советских проектах, которые тут встречаются относительно часто, зато новостроек в старых районах Москвы мало, поэтому их высокие цены меньше влияют на средние по городу.
На окраине Москвы уже видят нюансы в годах постройки — чем современнее, тем дороже.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости.
Где в Москве дорожает жилье?
Эксперты провели анализ динамики цен на недвижимость в столице за 5 лет. В качестве объекта исследования было взято вторичное жилье. В исследовании приняли участие более 100 районов Москвы. На основе первичных результатов удалось выяснить, что только в 108 районах цена на вторичное жилье выросла.
Самый большой рост за 5 лет был зафиксирован в Донском районе. Разница цен составила 28,1%. На втором месте располагается Замоскворечье с показателем динамики цены в 25,9%. На третьем месте по росту цен находится Мещанский район — чуть более 20%.
Рекордсмены по снижению цен — Крылатский, Савеловский и Гагаринский районы. Их динамика составила 10, 4 и 1,3 процента соответственно. В целом цены на вторичную недвижимость выросли на более чем 7% за изучаемый специалистами период.
По результатам исследования было выявлено, что диапазон роста цен составил минимально 0,8%, а максимальное изменение — чуть выше 28%.
Эволюция Новой Москвы: что изменилось за 7 лет и в какую сторону
Абсолютным лидером по повышению динамики цены на вторичное жилье оказался Донской район. В 2014 году цена за квадратный метр составляла почти 244 тысячи рублей, а в 2019 — чуть больше 312 тысяч рублей.
Повысил свои цены за квадратный метр район Замоскворечье. Ранее в 2014 году цена составляла около 320 тысяч рублей, а сейчас — чуть больше 402 тысяч рублей. Также максимальная динамика цен была отмечена в Мещанском районе. Теперь средняя цена за квадратный метр составляет около 350 тысяч рублей.
Среди лидеров по максимальному изменению цены на вторичное жилье также отмечается район Измайлово. В 2014 году цена составляла чуть больше 180 тысяч, а в 2019 — почти 208 тысяч рублей. ТОП-10 районов по динамике цен закрывает Преображенское с подорожанием стоимости жилья на 14,8%.
Москвичи уезжают за МКАД ради нового жилья
Примечательно, что в Донском районе динамика цен изменяется неравномерно. Ранее с периода 2014 по 2015 годы средняя цена вторичного жилья снизилась почти на 4,5%. Еще через год было зафиксировано снижение цен на более чем 8%, а с 2017 — рост в 1%.
Похожую динамику демонстрируют районы в ТОП-3 лидеров по максимальному росту цен. Летом 2017-го года в Замоскворечье средняя цена снизилась почти на 6%, а годом позже — упала до -1,5%. Отрицательная динамика цен зафиксирована и в Мещанском районе. В 2017 году цены на вторичное жилье упали почти на 17%.
В районах, где вторичное жилье подешевело, наблюдается однотипная ситуация. В Крылатском районе цена из года в год снижалась, но в период с 2015 по 2016 годы цена за квадратный метр взлетела на 25%.
В Савеловском районе наблюдается регулярный упадок, но за последние два года цены выросли почти на 2% и 5%. Ситуация в Гагаринском районе идентична Крылатскому — сначала было зафиксировано падение на 15%, а потом резкий подъем с отрицательной динамикой почти в -3%.
Самые дорогие новостройки России 2019
lenta.ru
Где цены растут быстрее всего: округа Москвы, в которых жилье стремительно дорожает
Цены на новостройки в «старых» границах Москвы растут неравномерно.
За период с 2018 года по настоящее время лидером стал Западный административный округ столицы, там стоимость квадратного метра увеличилась на 26,4% – со 159 тыс. рублей до 201 тыс.
Самые высокие цены среди остальных столичных округов сегодня в САО – за 2 года «квадрат» в локации подорожал со 168 тыс. рублей до 209 тыс. рублей, такие данные приводят аналитики «Метриум».
Два предыдущих года – 2019 и 2018 – стали временем самого стремительного роста цен на новостройки Москвы за последние пять лет. По подсчетам экспертов «Метриум», средний квадрат в комплексах массового сегмента за этот период вырос в цене на 18%, а в бизнес-классе – на 15%. При этом в некоторых округах Москвы новостройки подорожали еще сильнее, а в других цены практически не изменились.
В посткризисный период цены на столичные новостройки преимущественно стагнировали. Короткие периоды роста сменялись длительным снижением. Однако с 2018 года стоимость «квадрата» начала резко возрастать, причем во всех сегментах рынка. В наиболее крупных секторах московского рынка новостроек ситуация была следующей.
В массовом сегменте средняя цена квадратного метра увеличилась с июня 2018 года (154 тыс. рублей) к июню 2020 года (182 тыс. рублей) на 18%. В бизнес-классе «квадрат» за аналогичный период вырос в цене с 226 тыс. рублей до 259 тыс. рублей (на 15%).
Однако география роста цен в этот период была неравномерной. В некоторых округах Москвы цены выросли заметнее, чем в среднем по городу. Так, в массовом сегменте «рекордсменом» по динамике цен стал Западный АО, где «квадрат» за два года подорожал с 159 тыс. рублей до 201 тыс. рублей (на 26,4%).
За ним следует Восточной АО. Здесь показатель увеличился с 165 тыс. рублей до 208 тыс. рублей (26%). Заметно выросли цены в Северном АО, где массовые новостройки подорожали со 168 тыс. рублей до 209 тыс. рублей (24%). Причем сейчас цена в САО – самая высокая среди других округов на рынке новостроек Москвы.
«В последние пять лет активность застройщиков ЖК комфорт-класса в значительной мере была сосредоточена на севере Москвы, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
Здесь поступило в продажу немало ликвидных проектов комфорт-класса, которые оказались очень востребованными клиентами. Именно поэтому их застройщики проводили достаточно агрессивную ценовую политику, что привело к увеличению местных расценок. Сыграло роль и повышение качества городской среды в этих локациях – сокращение площади промзон и улучшение благоустройства».
Наиболее сдержанная динамика цен наблюдалась в последние два года в Северо-Восточном АО и Юго-Западном АО. В СВАО средний квадрат вообще практически не подорожал, сохранившись на уровне 174 тыс. рублей. В ЮЗАО цена повысилась с 146 тыс. рублей до 161 тыс. рублей (10%).
В бизнес-классе в целом наблюдалась такая же тенденция, хотя округов со сдержанным ростом цен было больше. Одинаково высоким оказалось повышение цен в ЗАО и ЮАО: в ЗАО квадрат подорожал с 212 тыс. до 270 тыс.
рублей, а в ЮАО – с 225 тыс. до 285 тыс. рублей (по 27%). Следующим по динамике цен оказался САО, где цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса выросла с 234 тыс. рублей до 285 тыс. рублей (22%).
«Если говорить о Южном административном округе, то в нём новостройки бизнес-класса появлялись и раньше, – отмечает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк».
– Но в последние годы застройщики начали активно осваивать прибрежную линию Москвы-реки в этом округе, где началась реализация очень востребованных покупателями проектов.
Сейчас многие из них вышли на «зрелую» или завершающую стадию строительства, что и обусловило их высокий уровень цен».
Единственный столичный округ, в котором за последние два года произошло снижение, а не рост цен, – Северо-Западный. В СЗАО средний квадрат подешевел с 236 тыс. до 228 тыс. рублей (–3%).
Совсем небольшой рост цен произошел в Восточном и Юго-Восточном административных округах. В ВАО средняя стоимость квадратного метра увеличилась с 230 тыс. до 236 тыс. рублей, а в ЮВАО – с 209 тыс. рублей до 216 тыс.
рублей (в обоих округах рост составил 3%).
«Как на рынке массовых новостроек, так и в бизнес-классе высокий рост цен показали САО и ЗАО, – резюмирует Мария Литинецкая. – На мой взгляд, это одни из самых перспективных районов для развития.
Сейчас застройщики активно занимаются проектами в этих округах, так как, с одной стороны, в последние годы улучшилась их транспортная доступность благодаря открытию метро, а, с другой стороны, повышается качество среды, в том числе экологической, за счет сокращения площади промзон. Именно поэтому здесь наблюдается отчетливый рост цен».
- Непроданных квартир все больше: бюджетные новостройки Москвы теряют спрос
- Коронавирус нипочем: какие новостройки Москвы и Новой Москвы охотнее всего раскупали в разгар пандемии
- аналитики «Метриум» специально для Новострой-М
Дата публикации 24 августа 2020
Продать нельзя купить: что будет с ценами на жилье в ближайшие два года
На рынке жилья в прошлом году зафиксирован самый сильный рост цен за несколько лет, и пока они продолжают повышаться. Но эксперты уверены, что скоро подорожание пойдет на убыль. Почему квартиры взлетели в цене, когда ожидать понижения и что делать с недвижимостью сейчас – в материале «Профиля».
Что происходит на рынке
В прошлом году цены на жилье, по экспертным оценкам, выросли почти на треть. Причем в регионах, где, казалось бы, жилью дорожать уже некуда, цены показывали максимальный прирост. К примеру, новостройки в Москве прибавили от 15 до 30% в зависимости от сегмента, подсчитали в аналитическом центре IRN. В Московской области рост достиг 23%.
Следом за новостройками вверх поползли цены и на вторичном рынке. По информации того же IRN, в столице «вторичка» подорожала на 16,2%, в Новой Москве – на 17,7%. Заметнее всего был рост в Подмосковье – на 19,8% по итогам прошлого года.
В первом квартале 2021-го тенденция сохранилась. Хуже того, в некоторых городах было отмечено почти полуторакратное подорожание. К примеру, в Калининграде цены выросли на 44% в годовом выражении и на 17% – к предыдущему кварталу, говорится в исследовании «Авито Недвижимости».
По словам аналитика «Фридом Финанс» Валерия Емельянова, рост цен на жилье в 2019 и 2020 годах оказался самым сильным за последние шесть лет. «Доступность жилья в России сократилась, – констатирует он.
– Соотношение средней заработной платы в стране и средней стоимости квадрата упало до минимальных значений за три года». Сегодня житель России может в среднем позволить себе 77% жилого метра на свою ежемесячную зарплату.
До пандемии эта цифра доходила до 82%, отмечает аналитик.
Почему растут цены
Для повышения цен на рынке сложился целый набор предпосылок, причем многие из них начали влиять на ситуацию задолго до пандемии.
С середины 2019 года в стране введен новый механизм финансирования долевого строительства – с использованием эскроу-счетов.
Теперь застройщики могут получить внесенные покупателями деньги только после сдачи объектов в эксплуатацию.
Опасаясь роста долговой нагрузки, застройщики сократили инвестиции и объем ввода новых объектов, говорит Емельянов. В прошлом году они сдали 75,5 млн кв. м, что на 6% меньше докризисного 2019 года.
Повышение на 100%: почему стройматериалы взлетели в цене
Вдобавок на рынок жилья ощутимо повлияла ситуация со стройматериалами. По некоторым позициям подорожание доходило до 100%. «Рост цен [отмечается] не только на стройматериалы, а на ресурсы в целом. И главное – их дефицит.
Мы можем отметить это в снабжении древесиной и металлом. Трудовые ресурсы еще более лимитированы.
Пока не решен вопрос с границами, стоимость услуг подряда на рынке продолжает расти», – рассказывает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Играет роль и геополитические факторы, повышающие уровень неопределенности. «В состоянии нестабильности и застройщики, и поставщики ресурсов принимают единственное решение – закладывают стоимость возможных убытков в цену объекта строительства», – признает владелец компании.
Однако основной причиной подорожания большинство экспертов называют высокий спрос, подогреваемый льготной ипотекой. Пользуясь субсидируемой ставкой по ипотечным кредитам, многие покупатели инвестировали в квартиры в надежде выгодно продать их в будущем.
Каждая четвертая-пятая квартира, купленная по льготной программе, относится именно к инвестиционной модели, отмечает президент межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в сфере строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус. «Рынок стал объектом масштабных спекуляций, что привело к ажиотажу и перегреву», – подчеркивает Белоус.
Когда цены пойдут вниз
Ажиотажный спрос, который подогревал цены на жилье в последнее время, не может сохраняться бесконечно.
В прошлом году россияне вложили в покупку жилья на первичном рынке около 3 трлн рублей, и это рекордный объем инвестиций за последние два десятилетия.
С учетом продолжающегося падения реальных доходов населения можно сказать, что граждане выложились «по максимуму». «То есть платежного спроса на уже выставленную на продажу недвижимость нет», – полагает Белоус.
Те, кто планировал купить жилье, уже сделали это, и с окончанием льготной ипотеки спрос будет сокращаться, согласен аналитик департамента жилой недвижимости Accent Capital Игорь Талалов.
«Часть застройщиков (особенно в регионах), реализующих проекты еще по старым правилам, могут вынужденно снижать цены, чтобы продолжить строительство», – предполагает он. Но таких проектов все меньше: рынок активно переходит на механизмы эскроу.
«Ожидать значительной корректировки цен в 2021 году не стоит, однако их рост заметно уменьшится по сравнению с прошлым годом и может составить 6–8% в год», – прогнозирует Талалов.
Что будет с ценами на жилье в России
Валерий Емельянов из «Фридом Финанс» ожидает, что до отмены льготной ипотеки цены на жилье могут прибавить еще около 4–5%. Таким образом, за год недвижимость в сумме подорожает на 8–9%.
По мнению экспертов, после сворачивания льготной программы спрос будет перетекать во «вторичку». Одновременно на вторичный рынок выйдут инвесторы, которые покупали недвижимость в прошлом году с целью заработать на росте.
«Кто-то будет фиксировать прибыль, давая скидку против застройщиков. А кому-то придется продавать, чтобы закрыть ипотеку.
Собственно, то же самое происходило в 2017–2018 годах, в период охлаждения рынка, – вспоминает Емельянов. – Следующий аналогичный цикл придется на 2022–2023 годы».
Аналитик ожидает, что в этот период цены вернутся к значениям, которые были до наступления ажиотажа. То есть упадут примерно на 15–20%.
Что делать продавцам и покупателям
Если вам нужно купить жилье для себя, то делать это лучше сейчас, пока действует программа льготной ипотеки, а ставка Центробанка не успела существенно вырасти, считает руководитель службы продаж «Яндекс.Недвижимости» Евгений Белокуров.
Но если речь идет об инвестициях в жилую недвижимость, то стоит повременить. «Во-первых, вполне вероятно, что рублевые цены находятся на пике.
А во-вторых, сейчас в экспозиции довольно мало ликвидных квартир, которые можно будет быстро и выгодно реализовать при необходимости», – объясняет эксперт.
В период роста цен обычно выгоднее менять более дорогое жилье на более дешевое, например, разменивать квартиру, добавляет Валерий Емельянов из «Фридом Финанс». При снижении цен – наоборот, выгоднее расширяться, поскольку денежная разница увеличивается и снижается вместе с ценой метра.
Он также рекомендует учесть, что значительная часть спроса сегодня приходится на инвесторов, а они сметают в первую очередь малогабаритные и малоразмерные квартиры. То есть цены на квартиры меньшего метража перегреты сильнее, чем на все остальные.
Поэтому, по мнению аналитика, лучшей стратегией было бы выходить из объектов, которые явно не имеют перспектив роста цен: студии, однокомнатные квартиры, тем более в крупных ЖК с большим объемом предложения.
И вместо этого приобретать объекты, цены на которые более стабильны. Например, просторные семейные двух- и трехкомнатные квартиры, особенно по соседству с зеленой зоной или водой, а также в местах, где нельзя уплотнить застройку.
«Их можно будет продать на любом рынке за хорошие деньги», – заключает Емельянов.
Читать полностью (время чтения 4 минуты )