Застройка двух площадок может обойтись ФСК «Лидер» в 33–40 млрд руб., подсчитал эксперт /Максим Стулов
ФСК «Лидер» купила крупнейшую в России компанию по производству панельных домов – ДСК-1 – летом.
Новый владелец уже обратился к московским властям с предложением о развитии промышленных территорий комбината, рассказали «Ведомостям» близкий к компании источник и сотрудник мэрии.
Это подтвердили президент и основной владелец ФСК «Лидер» Владимир Воронин и заммэра Москвы Марат Хуснуллин. «Заявку ФСК «Лидер» подал. Мы ее рассматриваем», – передал Хуснуллин через представителя.
ДСК-1 способен ежегодно производить дома общей площадью почти 1,2 млн кв. м. Прежний владелец – Владимир Копелев – был вынужден выставить компанию на продажу из-за сложного финансового положения.
Только перед Россельхозбанком долги составляют 12,8 млрд руб., в прошлом году сотрудники ДСК-1 перешли на четырехдневную рабочую неделю. «Был операционный провал – компания продавала жилья на 150 млн руб. [в месяц].
При этом только выплаты процентов по кредитам составляли 179 млн руб.», – рассказывает Воронин.
Новые владельцы проводят реструктуризацию. В компанию инвестировано примерно 3 млрд руб., реструктурированы кредиты (ставка снижена с 16,5 до 13%, ежемесячные платежи – 141 млн руб.), остановлены убыточные проекты (примерно 60 000 кв. м), перечисляет Воронин.
По его словам, оптимизирована численность персонала. Из компании уволились примерно 2000 человек, и сегодня в ДСК-1 работает около 5800 сотрудников. Фонд заработной платы уменьшен на 200 млн руб. в месяц, при этом загрузка сохранилась на прежнем уровне – 760 000 кв.
м в год.
В этом году в столице планируется построить около 3,5 млн кв. м жилья и не менее 8,5 млн кв. м коммерческой недвижимости, заявлял ранее заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин.
Тем не менее доходов при текущей конъюнктуре рынка ДСК-1 все равно не хватит для погашения долгов, говорит Воронин. По его словам, только налоги на имущество и землю достигают 900 млн руб. в год.
ДСК-1 принадлежат 59 га в Москве.
Два предприятия работают практически в центре – это Краснопресненский завод железобетонных конструкций (занимает 500 м береговой линии Москвы-реки, 19,36 га) и Хорошевский завод железобетонных изделий (7,22 га).
Компания планирует перенести часть производственных мощностей этих заводов на Ростокинский и Тушинский заводы железобетонных конструкций.
Также компания ищет новые участки в Москве под размещение производств.
За счет девелоперских проектов на части освобождающихся промышленных площадок компания сможет гасить долги и сохранит производство. Представитель Россельхозбанка отказался от комментариев.
По словам Воронина, освоение площадок займет лет 10, а заводы будут еще как минимум три года работать на прежнем месте. Возможные параметры застройки он не называет.
Обе площадки хорошо расположены, говорит начальник отдела стратегического консалтинга компании JLL Юлия Никуличева: Краснопресненский завод находится около станции метро «Беговая», Хорошевский – вблизи станций МЦК «Шелепиха» и «Хорошево».
Оба предприятия построены в развитом районе, на привлекательном северо-западном направлении, поэтому здесь может быть реализовано жилье бизнес- и комфорт-класса. В проектах комплексного освоения территорий власти хотят видеть не только жилье и социальную инфраструктуру, но и коммерцию – в частности, офисы. С учетом максимальной плотности застройки (25 000 кв.
м на 1 га) на территории Хорошевского завода можно построить 180 500 кв. м, Краснопресненского – 484 000 кв. м, полагает Никуличева. Инвестиции в строительство она оценивает в 33–40 млрд руб. (50 000–60 000 руб. на 1 кв. м). Такую же оценку дает партнер «Строй-груп» Андрей Закревский. Если сделать качественные проекты, то метр можно продавать дороже 200 000 руб., указывает он.
Девелоперская и строительная компания
Создана в 2005 г. Работает в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области и Южном федеральном округе. Портфель проектов оценивается в 4 млн кв. м недвижимости. В 2015 г. компания ввела в эксплуатацию около 520 000 кв. м недвижимости. Основной владелец – президент компании Владимир Воронин.
Выручка – 59 млрд руб. (данные компании).
При этом развивать участок на Хорошевке будет сложнее, считает Закревский. Территория Краснопресненского завода довольно большая и позволяет построить инфраструктуру. К тому же вокруг уже ведется активная стройка, указывает эксперт.
А вот участок на Хорошевке находится в промзоне. Его освоить можно, лишь договорившись со всеми соседями, продолжает Закревский.
Рядом с заводом расположены бывшая овощебаза, принадлежащая группе «Пересвет» (20 га) и «Главстрой-девелопменту» (6,8 га).
«Основная задача – спасти ДСК-1, – утверждает Воронин. – ДСК, производящий качественную серию в районе с хорошей логистикой и зарабатывающий 2,5–3 млрд руб. в год, может стоить 20–30 млрд руб. Сегодня мощность комбината составляет 1,18 млн кв. м, в планах сохранить производство порядка 600 000 кв. м».
Сми сообщили о планах фск «лидер» построить жилье на месте заводов дск-1 :: жилье :: рбк недвижимость
Жилье , 14 окт 2016, 11:15
0
На месте заводов железобетонных конструкций в районах Красной Пресни и Хорошево можно построить более 600 тыс. кв. м недвижимости
Завод ЖБИ ( ИТАР-ТАСС/ Виталий Белоусов )
Застройщик ФСК «Лидер», купивший летом крупнейшего в России производителя панельных домов ДСК-1, намерен построить на месте принадлежащих ей заводов в районах Красной Пресни и Хорошево жилье. Об этом сообщают «Ведомости» со ссылкой на владельца ФСК «Лидер» Владимира Воронина и заммэра Москвы Марата Хуснуллина.
Речь идет о Краснопресненском заводе железобетонных конструкций (занимает 500 м береговой линии Москвы-реки, 19,36 га) рядом со станциями МЦК «Шелепиха» и «Хорошево» и Хорошевском заводе железобетонных изделий (7,22 га) вблизи станции метро «Беговая».
Компания планирует перенести часть производственных мощностей этих заводов на Ростокинский и Тушинский заводы железобетонных конструкций, пишут «Ведомости». На освободившихся площадках компания рассчитывает построить жилье, которое поможет погасить долги ДСК-1 и сохранить производство.
Новый владелец инвестировал в компанию порядка 3 млрд руб., реструктурировав кредиты и остановив убыточные проекты, говорится в публикации.
Однако при текущей конъюнктуре рынка доходов ДСК-1 все равно не хватит для погашения долгов: только ежегодные налоги на имущество и землю достигают 900 млн руб., рассказал изданию Воронин.
Освоение площадок, по оценке Воронина, начнется не раньше 2019 года и займет около десяти лет. Благодаря выгодному расположению обеих площадок в развитом районе на привлекательном северо-западном направлении здесь можно реализовать жилые проекты бизнес- и комфорт-класса, сказала изданию Юлия Никуличева из JLL.
По ее оценке, с учетом максимальной плотности застройки (25 тыс. кв. м на 1 га) на территории Хорошевского завода можно построить 180,5 кв. м, Краснопресненского — 484 тыс. кв. м. Инвестиции в строительство Никуличева оценивает в 33–40 млрд руб. (50–60 тыс. руб. на 1 кв. м). Стоимость квадратного метра здесь может составить 200 тыс. руб.
, оценили для издания эксперты.
Всего ДСК-1 принадлежат в Москве 59 га, указывают «Ведомости». Компания, по словам Владимира Воронина, зарабатывает 2,5–3 млрд руб. в год и оценивается в 20–30 млрд руб. Сегодня мощность комбината составляет 1,18 млн кв. м, в планах нового владельца — сохранить производство не менее 600 тыс. кв. м, говорится в публикации.
Застройщик ГК ФСК
ГК «ФСК» (ФСК «Лидер») – группа компаний, которая специализируется на жилищном строительстве частных и многоэтажных домов, осуществляет точечную застройку, а также комплексное строительство микрорайонов.
Особенностью ГК «ФСК» является вертикально интегрированная структура управления и собственное финансирование реализуемых проектов, что обеспечивает возможность в короткие сроки проектировать и возводить объекты любого масштаба и сложности.
Содержание
География деятельности компании охватывает столицу и область, Санкт-Петербург с Ленинградской областью, Краснодарский край, а также Калужскую область. Группа компаний является для российского строительного рынка системообразующей организацией и входит в пятерку крупнейших девелоперов, работающих на территории РФ.
Структура ГК «ФСК» включает организации генподряда, собственные производственные мощности, службы управления и эксплуатации, агентство недвижимости.
История развития: создание подразделений
Официально годом создания ГК «ФСК» считается 2005 год, в 2006 году внутри компании образованы подразделения: «Лидер-Юг», которое занималось строительством объектов в Геленджике и Сочи, а также «Торговый дом «Партнер».
В следующем, 2007 году, сформирована компания «Лидер-Девелопмент», осуществлявшая весь перечень работ, связанных с возведением многоэтажной жилой недвижимости – от выбора площадок под застройку до оформления недвижимости в собственность.
В 2008 образовано агентство недвижимости «Лидер», занявшееся непосредственно реализацией квартир в новостройках. Помимо этого, агентство оказывало еще ряд риэлтерских услуг.
В этом же году ГК «ФСК» начинает работу по соинвестированию столичных девелоперских проектов.
Создана компания «ГеоЮрЦентр», которая занимается официальным оформлением земельных участков, и введением в эксплуатацию недвижимости.
В 2010 году появилась управляющая компания «Лидер-Эксплуатация», которая осуществляла обслуживание объектов, возведенных ГК «ФСК».
Год 2015 стал не только юбилейным, но и знаковым для ГК «ФСК» — руководство озвучило намерение вложить в собственные проекты сумму в 26 млрд. рублей, кроме того, компания вошла на рынок Санкт-Петербурга, где и стартовала реализация целой серии проектов.
Присоединение «ДСК-1» и ребрендинг
В 2016 году ФСК «Лидер» приобретает одну из крупнейших на рынке девелоперских компаний «ДСК-1», которая на тот момент имела непреодолимые финансовые трудности и не могла обеспечивать свои кредитные обязательства.
Еще через три года, в 2019 году, был проведен ребрендинг, в результате которого компания была переименована в ГК «ФСК», а также переосмысление стратегии дальнейшей деятельности.
В частности, руководством было принято решение отказаться от непрофильных бизнесов, а все усилия и средства сконцентрировать непосредственно на девелоперской деятельности.
Помимо приобретения компании, которая имела продолжительную и позитивную историю, внушительные производственные мощности, а также выдающиеся проектные наработки в виде «ДОМРИК» и «ДОМНАД», группа компаний «ФСК» получила доступ к государственным строительным программам. Собственно, поступило огромное количество заказов в рамках московской программы реновации, которую проводят столичные власти, привлекая наиболее надежных девелоперов.
Покупка пакета акций «ДСК-1» позиционировалась новыми владельцами как акт помощи, продиктованный стремлением сохранить предприятие, которое олицетворяло целую эпоху массового строительства многоэтажек.
Впрочем, такое приобретение позволило ГК «ФСК» также выйти на новый уровень своего развития в области девелопмента.
Компания ранее не занималась панельным домостроением, и внедрение ее в сегмент наиболее востребованного и продаваемого жилья сулит колоссальный рост объемов строительства, и, соответственно, доходов.
Ключевые фигуры менеджмента: бэкграунд президента ГК «ФСК»
Основателем и действующим президентом ГК «ФСК» является Владимир Воронин – весьма известная личность в строительном бизнесе, который более десятка лет занимает ключевые посты в строительных и девелоперских компаниях.
Сложно установить, была ли стремительная карьера обусловлена блестящим профильным образованием (окончил ведущий строительный институт в РФ – МИСИ, имеет докторскую степень) или связями его отца, который являлся крупным московским чиновником и главой «Главмосстроя».
Тем не менее, свою деятельность Владимир Воронин начал с должности мастера на предприятии Главмосстроймонолит (2002 год), где через пять лет уже занимал должность гендиректора.
Собственно, под его руководством предприятие достигло серьезных успехов, превратившись в наиболее мощный трест из всех сорока существующих на то время и выполняло порядка 20% всех существующих программ по строительству.
С 2003 года образовалась структура Холдинговая Компания Главмосстрой, и Воронин занял должность начальника финансово-экономического комплекса, под его руководством компания (первая среди строительных компаний РФ) разместила облигации на сумму в 2 млрд. рублей. Пребывая на этой должности, Воронин разработал и внедрил систему управления бизнес-процессов, создал четкую и контролируемую систему бюджетирования, ввел единую систему отчетности.
Однако путь блестящих побед Главмосстроя оказался недолгим, в 2005 году компанию поглотила «Нафта Москва» и она досталась Олегу Дерипаске. После чего, собственно, (и по причине чего) Владимиром Ворониным и была создана группа «ФСК».
Помимо управления новой компанией, Владимир Воронин в 2015 году стал президентом такого образования, как Ассоциация застройщиков Московской области, а в 2016 году – акционером «ДСК-1», а затем и зам.
председателя совета директоров. По каким причинам у «ДСК-1» в этот период возникли неприятности, установить непросто, однако, так или иначе, огромная компания довольно скоро стала принадлежать ГК «ФСК».
Кстати, приобретение «ДСК-1» проводилось в формате безденежной сделки, акции передавались в обмен на обещание расплатиться с долгами предприятия. Что, в общем, сделать было довольно непросто – об этом свидетельствуют недавние слухи о грядущем банкротстве ГК «ФСК», которые, впрочем, были опровергнуты.
Помимо Владимира Воронина среди его родственников поддерживает семейные строительные традиции также его сестра — Ирина Воронина, которая трудится на посту вице-президента, занимаясь вопросами сопровождения бизнеса и связями с СМИ. Среди ее обязанностей – участие в разработке новых продуктов (строительных и инвестиционных), связь с клиентами и контроль административно-хозяйственного блока.
Вопросами проектирования и строительства заведует вице-президент Николай Замыцкий, которому присвоено звание почетного строителя Москвы.
Награды
За всю историю существования ГК «ФСК» реализовало огромное количество проектов, мы отметим наиболее успешные из них, которые стали знаковыми в общем портфолио компании.
- В 2012 году проект «Vita Verde» — коттеджный поселок, удостоился ежегодной награды PRO Realty (в сегменте — Лучший поселок в классе «бизнес»). Проект расположен в 12 км от МКАД и реализован в виде ряда усадьб, выполненных в итальянском стиле, а также объектов инфраструктуры.
- 2013 год – премия Urban Awards, которой удостоен ЖК Западное Кунцево в позиции «Выбор покупателя».
- 2014 год — ЖК «На солнечном бульваре» и ЖК «Молодежный» получили призы на местном фестивале Калужский бренд-2014. Кстати, в этом же году ГК «ФСК» достигла 132 места в рейтинге Forbes среди 200 крупнейших частных компаний страны, поднявшись сразу на 22 ступеньки.
- 2015 год — UP-квартал «Западное Кунцево» удостоился премии (Grand Prix)
Уникальность на потоке
— Константин Владимирович, без ребрендинга компании никак было не обойтись? Ведь «ДСК-1» для многих — строительный знак качества…
— А классического ребрендинга, по сути, и не было — логотип компании остался неизменным, как и ее восприятие. Не изменились и отработанные подходы к домостроению, которым занимаются те же люди. Речь идет об организационных изменениях, превративших комбинат в холдинг. Произошла достаточно серьезная трансформация бизнеса.
«ДСК-1» — лидер индустриального домостроения в Московском регионе, построивший каждый пятый квадратный метр в столице.
Некоторые не свойственные нам функции, как, например, реализация объектов и эксплуатация некоторых непрофильных активов, мы смогли передать ГК ФСК, а ряд предприятий оформили как отдельные юридические лица, что дало им новые возможности развития.
Например, Ростокинский завод железобетонных конструкций в данный момент проходит стадию глубокой модернизации. Заводу присвоен статус инвестиционно привлекательного объекта, в котором заинтересовано правительство Москвы.
В результате проводимой реорганизации мы получим современное предприятие, эффективное в промышленном и строительном производстве. А главное, способное не просто строить квадратные метры типового жилья, но и быстро реагировать на меняющиеся требования и конъюнктуру рынка.
Кроме того, у нас появилось собственное проектное подразделение, и теперь ДСК выполняет полный спектр задач в домостроении: проектирование, производство конструкций и строительство. При этом строительство представляет собой не просто монтаж домов, а их возведение «под ключ» в соответствии с требованиями заказчиков.
Эффективное управление подразделениями ДСК, а это пять заводов, специализированные СМУ и несколько сервисных подразделений, было бы невозможно без отдельной управляющей компании, в которой сосредоточены и правовые, и финансовые центры.
— Что стало толчком для перемен? В какой момент вы поняли, что для дальнейшего развития необходимо строить бизнес иначе?
— Дома «ДСК-1» всегда отличались новаторскими решениями. Помните дома 44-й серии с облицовкой под кирпич, новыми эркерами, черепичными крышами? Они были яркими и необычными. Но рынок стал стремительно развиваться, и появился спрос на совсем другую продукцию.
Мы начали разработку новых серий домов, но поспевать за спросом становилось все сложнее. Рынок начал формироваться за счет различных городских программ и заказов инвестиционных компаний, которые хотят за свои деньги, на своей земле построить то, что устраивает их.
Например, ФСК никогда не начнет строить дом, если квартирография, фасады, инженерные системы и общий облик здания не будут соответствовать ожиданиям компании.
То есть строить ради банальной загрузки мощностей уже никто не хочет. Бизнес нуждается в проектах домов, которые будут востребованы рынком. Наступил переломный момент, выведший нашу компанию на новый уровень.
Имеющееся оборудование не давало возможности реализовать такие проекты. Все это привело к реорганизации и модернизации. Подход к ним был продуман с самых первых шагов.
Мы определили, как и какой завод необходимо модернизировать с учетом его места размещения и площади, не сорвав имеющихся обязательств по строительной программе.
Мы произвели перераспределение номенклатуры по предприятиям для большей и равномерной загрузки. Возводимые нами дома — это продукты глубокой внутренней кооперации и еще более глубокой специализации каждого предприятия. Возьмем для примера Хорошевский завод.
Он традиционно занимается производством сантехкабин — готовых облицованных гипсобетонных конструкций с ванными, туалетами, сантехникой и электрикой, которые остается только установить в строящемся доме.
Другой завод, Тушинский, занимается производством плит перекрытия, внутренних стеновых панелей, лестничных маршей. У него узкая специализация, но зато он выпускает изделия высочайшего качества.
За внешние стеновые панели, которые являются лицом любого дома, отвечает Краснопресненский завод, имеющий свои технологии производства. Модернизируемый сегодня Ростокинский завод стал основой для создания нового предприятия, работающего с индивидуальными проектами с использованием гибких технологий.
Образно говоря, речь идет о возможности выпустить монолитный индивидуальный дом в виде элементов, которые остается просто собрать на строительной площадке. Такие задачи в настоящее время решает Новохохловский завод («ДСК Прогресс»), который обладает современными технологическими линиями.
— Вы сказали, что модернизация уже ведется. Как и в каком порядке она будет проходить?
— Я бы даже сказал, что идет глубокая модернизация, подразумевающая создание новых производственных площадей и активов. Центр ее — Ростокино, завод, который будет полностью отвечать необходимым требованиям. Мы полностью демонтировали все старое оборудование и готовимся уже в этом году смонтировать новые технологические линии немецкой компании Ebawe.
ГК ФСК до 2021 года вложит в обновление предприятия 2,6 млрд рублей. На Тушинском и Новохохловском заводах изменения носят локальный характер и сводятся к настройке и модернизации имеющегося оборудования. Производство Краснопресненского и Хорошевского заводов в рамках модернизации «Первого ДСК» будет поэтапно выведено.
В дальнейшем мы планируем редевелопмент этих территорий.
— Не вызовет ли перенос производства заводов потерю мощностей?
— В объемах мы существенно не теряем и при этом наращиваем эффективность. Например, Новохохловский завод имеет небольшую площадь, на которой работает не так много человек, а его мощности составляют 250 тыс. кв. м жилья в год. Прежний ДСК выпускал 1 млн кв.
м в год, но его гигантские цеха, земельные участки и инженерная инфраструктура, а также большой штат персонала в современных условиях уменьшают эффективность, повышая себестоимость продукции и съедая прибыль.
В перспективе после комплекса мероприятий по модернизации мы сможем на трех предприятиях выпускать почти столько же продукции, сколько прежде производилось на пяти заводах, но при меньших затратах.
— К чему должна привести модернизация? Какими производственными мощностями будут обладать обновленные предприятия?
— В итоге мы сможем выпускать и собирать дома с различными фасадами (трехслойные стеновые панели, различные системы вентилируемых фасадов), как конструкторы Lego, в объемах до 650 тыс. кв. м в год. И это в стандартном режиме.
Предприятия строительной индустрии с точки зрения экономики лучше всего себя чувствуют, когда работают не менее пяти дней в неделю в три смены.
Бывает, что предприятия при пиковых нагрузках работают и по семь дней в неделю, но это гораздо большие объемы.
— Модернизация позволит уйти от серийного производства и прийти к гибкому проектированию. Что может дать индивидуальное индустриальное домостроение?
— Любой индустриальный дом выигрывает в сравнении с монолитным за счет сроков возведения, высокой заводской готовности и прозрачной себестоимости. Серийных домов уже не стало. Все наши дома делаются по индивидуальному проекту, но есть типичные или повторяющиеся узлы и изделия.
Готовые стеновые конструкции, так же, как и упомянутые объемные сантехкабины, существенно сокращают время строительства. Для монтажа «коробки» дома стандартной этажности — 17 этажей и 3 секции — требуется менее трех месяцев, после чего начинаются внутренние и фасадные работы.
Всего же для возведения такого дома необходимо менее 12 месяцев вместо 18 для возведения аналогичного монолита. При этом внешне их отличить невозможно.
Другой плюс — на нас не сильно влияют погодные факторы, если сравнивать с возведением монолитного дома. Благодаря этому в календарный год мы укладываемся спокойно. Помимо сокращения сроков возведения объектов, не стоит забывать о снижении себестоимости строительства не менее чем на 10%.
Первый удачный опыт замены монолитного дома на современный индустриальный реализован в «UP-квартале «Сколковский». В будущем мы должны уйти от печального образа старых панельных домов, но оставить высокую степень заводской готовности. Для этого нужно решить ряд задач, связанных с архитектурой, конструктивными решениями, долговечностью отделки и др.
Когда мы говорим про новый продукт, мы говорим о решении нескольких задач. Это получение новой индустриальной базы, а также многовариантность для удовлетворений потребностей любого заказчика, будь то бюджетная организация или частный инвестор. В принципе, эти задачи стоят не только перед «Первым ДСК».
Этими вопросами сегодня заняты все, но пути решения выбираются разные.
Андрей Москаленко
Жк «южная битца» (гк «фск») — опасное для жизни окружение
Слишком часто в последнее время большие жилые комплексы в Москве появляются на местах бывших промзон. Тренд интересный, но отличающийся некоторыми минусами, да и, в целом, уже несколько поднадоевший.
Поэтому мы попросили уставшего от него Станислава Круглицкого сделать обзор на ЖК с совершенно противоположным образом.
Так наш специальный корреспондент отправился в расположенный за МКАД и окружённый только лесом и зеленью ЖК «Южная Битца»…
Только оказавшись на месте съёмки нового обзора, мы с моим оператором поняли, что, возможно, не доживём до конца нашего видео.
Дело в том, что окружение ЖК «Южная Битца» оказалось полностью усыпано опасным борщевиком.
Я сразу с радостью вспомнил разнообразные ЖК на месте бывших промзон – какие милые там гаражи, какие приятные склады, какой дорогой моему сердцу строительный мусор! Но ничего не поделаешь, такая работа!
О комплексе
«Южная Битца» – это большой микрорайон комфорт-класса от ФСК «Лидер», который в конечном итоге будет состоять из 12 многосекционных панельных корпусов переменной этажности высотой от 17 до 25 этажей. Располагается он в посёлке Битца в Ленинском районе Подмосковья. В нём запроектированы квартиры с количеством комнат от одной до трёх и с площадями от 31 до 82 квадратных метров. Стоимость одного квадратного метра здесь варьируется от 81 до 118 тысяч рублей, а стоимость квартиры – от 3,7 до 7,5 миллионов.
Вообще, «Южная Битца» – это комплекс-трансформер, состоящий из трёх серий панельных домов. В нём представлены П-44Т1, ДомРИК и ДомНАД. Первую вы наверняка знаете – эта серия домов существует уже очень давно, только здесь она немного модернизирована. А две другие – это совершенно новые разработки ДСК-1.
Выбрать из трёх серий лучшую довольно сложно – у П-44Т1, например, есть выступающие из фасадов эркеры, которых нет у остальных.
Но почти все я подробно разбирал в видео, где сравнивал панельную и монолитную технологии строительства – обязательно посмотрите его, если интересуетесь темой и выбираете лучшую серию из трёх.
Хочу отметить, что лично мне очень понравился внешний вид домов «Южной Битцы». С первого взгляда и не скажешь, что перед нами панельки.
Может, сказывается тот факт, что фасады отделаны керамогранитной плиткой, клинкерным кирпичом и крашенным бетоном? Или так работает тёплая палитра из белого, серого и коричневого цветов? А может, секрет в том, что панели приезжают на строительную площадку с уже готовыми фасадами? Честно говоря, не знаю – но за облик «Южной Битцы» уже не переживаю.
Входы в места общего пользования в «Южной Битце» будут осуществляться на одном уровне с землёй. Очень радует, что мы наконец-то приходим к подобной практике даже в таких относительно дешёвых проектах.
Плюс ко всему, входные группы данного ЖК смогут похвастать витражным остеклением, а значит и обилием солнечного света. Он будет заливать собой комнату консьержа, помещения для хранения колясок и велосипедов.
В каждой секции будет по два лифта марки Otis, и это при том, что на лестничной клетке «Южной Битцы» расположатся от 4 до 6 квартир. Достаточно ли для них двух лифтов – решайте сами.
Квартирный фонд «Южной Битцы» составляют 6000 квартир. Да, это огромный микрорайон, но вот сами предлагаемые варианты жилья в нём при этом довольно скромные. Здесь нет ни студий, ни помещений с четырьмя комнатами.
Хотя интересно, что из-за разных серий домов планировки в данном ЖК тоже разнятся. В ДомНАД, скажем, есть квартиры с гостевыми санузлами.
Высота потолков во всех помещениях одинаковая и довольно стандартная – 280 сантиметров.
Сдаются квартиры в «Южной Битце» в трёх видах отделки. Первый – предчистовая, в которую входит установка металлической входной двери, стяжка пола, разводка электричества до щитка, а также полностью готовые санузлы.
Второй вид отделки называется «Молоко», а третий – «Кофе». На самом деле это два варианта чистовой отделки (то, что называется «под ключ»), различающиеся только расцветкой – соответственно, светлой и тёмной.
То есть в квартиру с ними вам нужно будет просто захватить с собой диван – и всё, там уже можно жить. Разве что ещё, наверное, нужен мачете, который поможет вам пробраться через заросли борщевика и крапивы вокруг.
Да, я не устаю им удивляться! Во время съёмки у меня сложилось ощущение, что я очутился на краю света, потому что дальше «Южной Битцы» из-за зарослей действительно не пройти.
Правда, важно отметить, что, если верить сообщениям на форумах, отделка квартир от ФСК «Лидер» не очень высокого качества – много «волдырей» на стенах, плохие стыки, ну и так далее. Не знаю, верить ли всему этому.
Да и даже если всё так, то вдруг на этот раз застройщик исправится? Дадим ему шанс.
Но вообще, конечно, не новость, что у отделки от застройщика есть не только плюсы (экономия, скорость, удобство), но и минусы вроде почти всегда сомнительного качества, часто довольно спорного дизайна и ограниченного выбора.
Так как объект масштабный, его строительство разбито на четыре этапа. Сейчас ведутся работы только над первой очередью, в рамках которой появятся три жилых корпуса, муниципальная школа на 225 детей и подземно-наземный паркинг. Сдать всё это в эксплуатацию обещают в третьем квартале 2021-го года. Ну а закончить весь проект целиком должны в 2026-м году.
Кто строит
В самом начале обзора я сказал, что «Южная Битца» – это проект ФСК «Лидер». На самом деле это практически коллаборация двух компаний – ФСК и ДСК-1.
Как вы, возможно, знаете, в 2016-м году ФСК «Лидер» поглотил ДСК-1, когда-то давно, с 1961-го года, бывший чуть ли не главным домостроительным комбинатом всего СССР.
В общем, в определённом смысле перед нами проект достройки – когда у ДСК-1 начались проблемы, недостроенные им объекты взялся заканчивать ФСК «Лидер».
ФСК «Лидер» – опытная компания, которая вот уже 14 лет работает на нашем рынке недвижимости. Причём на «нашем» – это не только на московском, а вообще на российском, потому что строит «Лидер» и в других городах страны.
К сожалению, в последнее время девелопер всё чаще появляется в новостных сводках в сомнительном свете. Говорят в основном о проблемах с подрядчиками.
Например, чертовски странная ситуация сложилась с ЖК «Новогиреевский» – посмотрите обзор моей коллеги Олеси на этот объект и удивитесь количеству сюра, который там происходит.
А ещё недавно появилась информация о том, что застройщик очень сильно удешевил UP-квартал «Римский», что, конечно, тоже не пошло тому на пользу. Думаю, что, несмотря на большой опыт и громкое имя, сейчас ФСК «Лидер» сложно назвать очень уж надёжным девелопером. Но окончательные выводы о нём я всё же предлагаю делать вам самостоятельно.
Как добираться
«Южная Битца» находится в пяти километрах от МКАД. Именно в пяти, а не в трёх, пусть так и утверждается на официальном сайте проекта.
Дело в том, что с Варшавского шоссе на территорию ЖК нет прямого поворота, поэтому нужно ехать до деревни Бутово, разворачиваться там и возвращаться обратно.
Есть ещё Симферопольское шоссе, но к нему пока что вообще нет никакого нормального съезда – застройщик только обещает его обеспечить.
Теперь – информация для любителей общественного транспорта. Неподалёку от ЖК расположилась остановка, от которой можно доехать до ближайших станций метро, а именно до «Аннино» и «Бульвара Дмитрия Донского».
Ещё один транспорт, который поможет добраться вам до центра столицы – это железная дорога.
Платформа «Бутово» находится на расстоянии двух километров от «Южной Битцы», а на электричке от неё вы за полчаса доедете до Курского вокзала.
Что и как купить
Жилой комплекс строится по 214-му Федеральному закону, а продажи в нём осуществляются путём подписания ДДУ. Офис продаж расположился прямо на строительной площадке. Приобрести квартиру в «Южной Битце» можно по стопроцентной оплате, с помощью ипотечных средств, а также в рассрочку от застройщика. Цены на жильё следующие.
Тип квартиры | Площадь м2 | Стоимость м2 тыс руб | Стоимость млн руб
1-комнатная | 32,7 – 41,1 | 112,6 – 117,3 | 3.7 — 4.8
2-комнатная | 56,7 – 66 | 92 – 96,1 | 5.2 — 6.3
3-комнатная | 76,4 – 81,8 | 81,2 – 91,6 | 6.2 — 7.5
Инфраструктура и благоустройство проекта
Внутренняя территория «Южной Битцы» будет лишена автомобилей, а займут её вместо железных коней зелёные насаждения, искусственный пруд, сеть велодорожек и зоны активности для людей самых разных возрастов. Надеюсь, что всё и правда будет именно так, как на официальном сайте сообщает скупой на подробности застройщик.
Поскольку ЖК «Южная Битца» располагается в прямом смысле слова в чистом поле, ему как воздух необходима собственная инфраструктура. Она здесь и появится.
В рамках всего проекта запланированы четыре муниципальных детских сада на 1700 детей, две муниципальные школы на 2700 детей, два наземно-подземных паркинга (они, правда, совсем маленькие, машиномест в них всего около тысячи, но это хоть что-то).
Кроме того, первые этажи всех жилых корпусов займут коммерческие помещения. Что в них откроется? Пока точно неизвестно, но предположу, что всё то же, что и обычно – кафешки и барчики, салоны красоты и банки, супермаркеты и аптеки…
Главный вопрос заключается в том, когда же именно всё это появится. Если сроки сдачи первых инфраструктурных объектов уже обозначены, то про остальные мы пока ничего не знаем. Это значит, что первой партии новосёлов «Южной Битцы» придётся пользоваться инфраструктурой ближайших к их жилому комплексу районов, добираться до которых довольно проблематично.
О районе
Жилой комплекс «Южная Битца» расположился на юге Москвы, примерно в пяти километрах от МКАД. Ну а единственные его соседи – это упомянутый выше борщевик и разве что белочки.
Я, конечно, немного преувеличиваю, но вокруг и правда сплошные леса, причём не строительные, а зелёные. Также с двух сторон будущий ЖК опоясывает пара шоссе, есть линия электропередач, а ещё вдалеке виднеется ТЭЦ.
Как вы понимаете, о какой-либо инфраструктуре этого места говорить не приходится. Её нужно искать в соседних районах, которые, кстати, не так уж близко.
Так, до Чертаново и Бирюлёво лучше всего ехать на автомобиле, пешком – далеко. Но зато там есть и детские сады, и школы, и поликлиники – короче говоря, вся социальная инфраструктура.
А также, впрочем, и коммерческая – ищите торговые центры «Шёлковый путь», «Каширский двор» и «Мега Тёплый Стан».
Благодаря всему этому нельзя сказать, что «Южная Битца» расположилась в глубокой дыре – но всё же нужно признать, что инфраструктура её ближайшего окружения, честно говоря, оставляет желать лучшего.
Экология
С чем «Южной Битце», безусловно, повезло, так это с экологией. Несмотря на относительную близость грязной и шумной Москвы, окружение у микрорайона очень благоприятное.
Так, по соседству – Бутовский лесопарк и Подольское лесничество.
Впрочем, эта информация не нужна для понимания того, что экология у места отличная – невооружённым глазом видно, что здесь очень зелено, да и даже дышится тут как-то свободно и легко.
Впрочем, есть у окружения «Южной Битцы» и минусы – причём именно в контексте экологии. С двух сторон комплекс окружают Варшавское и Симферопольское шоссе, движение на которых почти всегда достаточно плотное. Из-за них идеальной здешнюю экологическую ситуацию не назовёшь, но уж 4 балла из 5 ей поставить точно можно.
Конкуренты
- ЖК «Гринада» от «PSN Group»;
- ЖК «Столичные поляны» от ГК «ПИК»;
- ЖК «Восточное Бутово» от ГК «ПИК»;
- ЖК «Аннино Парк» от ГК «ПИК»;
- ЖК «Лесопарковый» от «Ingrad»;
- ЖК «Счастье в Чертаново» от «Лидер Инвест».
Подводим итоги
Как и почти любой проект подобного масштаба, ЖК «Южная Битца» очень тяжело оценивать на начальных этапах строительства. Симпатичные стороны у проекта, конечно, есть, но хватает и спорных моментов.
Для более глубокого анализа нужно увидеть всё разнообразие его домов, посмотреть на собственную инфраструктуру, проследить за развитием окружения… Надеюсь, что мне удастся приехать в «Южную Битцу» ещё раз – когда сам ЖК будет ближе к завершению, а весь борщевик вокруг него наконец исчезнет.
Плюсы
- Неплохой внешний вид;
- Квартиры с отделкой и без неё;
- Богатая собственная инфраструктура – как социальная, так и коммерческая;
- Хорошая экология района;
- Доступный ценник.
Минусы
- Отсутствие районной инфраструктуры в пешей доступности;
- Панельная технология строительства;
- Строительные работы продлятся аж до 2026-го года;
- Плохой информационный фон вокруг ФСК «Лидер».
Смотреть обзор на долгострой ЖК «Новокосино 2»
Смотреть обзор на ЖК «Баланс»
Московские новостройки от ДСК-1
Домостроительный комбинат №1 – строительная компания, начавшая свою историю успеха еще в СССР, в 1961 году, когда Советом Министров было издано распоряжение №2632, на основании которого был создан комбинат.
Именно она начала строить первые многоэтажные панельные дома, почти решившие жилищную проблему москвичей.
Примененная впервые кассетная технология позволила строить дома быстро и качественно, они стали визитной карточкой города.
Справочно о застройщике
Сейчас ДСК-1 представляет собой крупный строительный холдинг, в состав которого входит несколько юридических лиц. Между ними разделены функции по производству блоков для жилых домов, возведением зданий и реализацией квартир. Среди них:
- три завода железобетонных конструкций – Тушинский, Краснопресненский и Ростокинский, поставляющие блоки для собственных нужд холдинга и другим застройщикам;
- проектно-конструкторское и технологическое управление;
- управление производства и инвестиций;
- торговые агенты.
Головная компания зарегистрирована в 1997 году и является коммандитным товариществом. Эта организационно-правовая форма объединяет преимущества ООО и простого товарищества.
Долгое время ДСК-1 являлся основным партнером правительства Москвы в проектах застройки новых районов, только в 2007 в рамках городского заказа было построено 700 тысяч квадратных метров.
В 2016 году сменился собственник группы, им стало ФСК «Лидер», чей руководитель, Владимир Воронин хорошо известен среди застройщиков Москвы. В связи со сменой собственника была проведена оптимизация бизнес-процессов, ДСК-1 стал работать эффективнее.
ВАЖНО: Компания является участником Перечня системообразующих предприятий России, утвержденного Правительственной комиссией по устойчивому развитию экономики.
Она имеет хорошую репутацию среди партнеров и клиентов, и даже история про ДСК-1 с Некрасовкой, где обманутые дольщики были показаны даже по 1 Каналу российского телевидения, не испортила ее имидж.
Конфликт был быстро исчерпан, смена собственника группы позволила наладить регулярный менеджмент, провести реструктуризацию накопившейся кредитной задолженности и обеспечить 20 тысячам горожан возможность вселения в новые квартиры.
В 2018 году будет сдана уже новая очередь комплекса.
Финансовые показатели и объемы бизнеса
Выручка ДСК-1 за 2016 год составила.12 миллиардов рублей, она сложилась из стоимости произведенных строительных работ и продажи квартир, при этом расходная часть по сравнению с предыдущим периодом сократилась на 400 миллионов рублей.
За 2017-2018 года акционеры предполагают проинвестировать в деятельность ДСК до 5 миллиардов рублей.
За весь период ее деятельности с 1961 года было возведено около 5,5 млн квадратных метров жилья, а с 2017 года планируется строить не менее 800 тысяч квадратных метров в год.
Уже возведенные и представленные ДСК-1 на официальном сайте для Москвы новостройки находятся в большинстве районов города, для комбината на карте города белых пятен не существует.
Много жилья строится и в области, среди приоритетных районов Балашиха, Лобня, Красногорск.
Сейчас доля государственного заказа в проектах комбината составляет 18%, по итогам 2017 года планируется довести ее до 40%.
Основные потребители и стоимость квадратного метра
ДСК-1 строит квартиры категории эконом и среднего класса. Компания часто работает по заказу властей Москвы и Московской области. В рамках этого сотрудничества возводятся целые новые микрорайоны. Стоимость квадратного метра начинается от 60 тысяч рублей.
Особняком стоит объект элитной застройки, микрорайон Павшинская Пойма, где минимальная стоимость квадратного метра начинается от 120 тысяч. Несмотря на то, что панельное строительство исключает индивидуальные архитектурные решения, ДСК-1 заботится о привлекательности своих проектов.
Только облицовочная плитка собственного производства предлагается в 27 цветах.
ИНТЕРЕСНО: Комбинат участвует в программе реновации Москвы, в рамках которой им будет построено не менее 300 тысяч квадратных метров жилья. Проектирование новых комплексов уже начато.
Причины успеха
Основными причинами лидерства ДСК-1 на строительном рынке московского региона стали:
- соблюдение сроков строительства. С момента основания комбината в 1961 ни по одному проекту не было допущено затягивание сроков. Часто дома сдаются госкомиссии раньше заявленных дат;
- масштабы деятельности. По данным пресс-службы ДСК-1 в день они завершают строительство до 80 квартир;
- собственное производство блоков, что существенно снижает издержки и зависимость от сторонних поставщиков;
- соответствие заявленных проектов реальным возможностям компании. ДСК-1 не реализует сверхсложные или затратные проекты, что помогает во всех случаях соблюдать свои обязательства.
Цены на квартиры от застройщика в новостройках Одинцово
Основные реализованные проекты
С 1997 комбинат реализовал 86 проектов. ДСК-1 строит дома серии П44-Т и различные ее модификации, П-44К, П-44Т-1-6, П44-ТМ-25. Новая технология Д-25Н1 (ДОМКОН) дает возможность возвести 25-этажный дом за несколько месяцев.
ИНТЕРЕСНО: Панельные серии не всегда привлекательны, поэтому к разработке последних версий был привлечен испанский архитектор Рикардо Бофилл. Серия получила название ДОМРИК. Также была создана серия ДОСНАД, автором которой стал архитектор Александр Надысев.
Возведенные ДСК 1 новостройки на официальном сайте представлены в полном объеме, там же можно уточнить и возможность приобретения жилья или офисной недвижимости в интересующих объектах. Среди успешных проектов компании в Москве и области следует назвать:
- новый микрорайон Северное Медведково;
- микрорайон Северное Измайлово;
- микрорайон Главмосстроя (Солнцево);
- микрорайон Восточное Щитниково (Балашиха);
- микрорайон Катюшки-1 (Лобня);
- Павшинская Пойма, микрорайон 4 (Красногорск).
Новостройки
Приобрести квартиру хорошего качества, построенную комбинатом, сейчас можно в районах новой застройки Москвы, в основном вдали от станций метрополитена. Зайдя на официальный сайт ДСК-1, в Москве новостройки можно увидеть в таких районах, как Южное Кучино, Балашиха, Митино. Всего предлагается приобрести жилье в 22 новостройках. Среди них:
- Южное Кучино-2. Это 8 современных панельных домов, цена квартиры в которых начинается от 4,5 миллионов рублей, строительство еще не завершено;
- ЖК «Пятница». Расположен между московским Митино и Зеленоградом. Стоимость однокомнатной квартиры начинается от 2,8 млн. Дома построены, жилье можно приобрести в рассрочку;
- Микрорайон Говорово. Стоимость метра от 64 тысяч рублей. Рядом Барвихинский лес. Дома сданы;
- ЖК «Солнцево Парк». Многоэтажки строятся в старинном районе Подмосковья, с хорошей экологией. В трех кварталах найдется место для школы, храма, автостоянки. Минимальная цена объекта стартует от 3 миллионов рублей;
- ЖК «Химки Север». Дома строятся недалеко от МКАД, в районе с развитой инфраструктурой. Стоимость объекта начинается от 3 миллионов рублей.
Строящиеся дома района «Тёплый Стан»
Квартиры продаются достаточно активно, на этот ценовой сегмент кризис повлиял не сильно. Помогает продажам и репутация компании.
Негативный фон одно время создавала история ДСК 1 с Некрасовкой, обманутые дольщики часто фигурировали в СМИ, но сейчас комплекс сдан, собственники получили ключи от квартир.
По итогам 2016 года Некрасовка получила престижную премию «Лучший проект объекта жилого значения эконом-класса».
Для потенциальных покупателей на сайте компании реализована удобная система поиска недвижимости по ряду параметров, от метража до минимальной стоимости.
Лидерство компании на рынке панельного строительства Москвы обуславливается и сотрудничеством с партнерами, обеспечивающими эффективную реализацию возведенных объектов, и использованием современных решений при сопровождении сделок продажи квартир.
Услуги
Покупатель может получить возможность воспользоваться рядом предложений компании, которые сделают покупку жилья доступнее среди них:
- ипотечное кредитование;
- рассрочки платежа;
- продажа квартир с использованием различных государственных субсидий;
- бесплатная юридическая поддержка.
Компания реализует несколько кредитных программ в сотрудничестве с крупнейшими банками России. Вместе с АИЖК реализуется самая выгодная ипотечная программа в России, проценты по которой составляют всего 6,45%.
На некоторые объекты в уже сданных микрорайонах (Первый Андреевский, Первый Юбилейный) при покупке может быть предоставлена скидка от первоначально заявленной стоимости до 5%. В инфраструктуре холдинга есть свои управляющие компании, осуществляющие управление жилыми домами.
Иногда возникают конфликты, связанные с навязыванием их услуг, но они имеют локальный характер.
Способы продажи квартир
Приобрести квартиру в новостройке можно следующими способами:
- договор купли-продажи готовой квартиры;
- предварительный договор купли-продажи с одной из торговых компаний группы.
Вексельные схемы не реализуются, оформление права собственности может быть осуществлено силами юридической службы компании.
ВАЖНО: ДСК-1 не имеет нареканий покупателей по качеству строительства. Отдельные редкие замечания предъявляются к качеству панелей.
Успешная работа ДСК-1, во многом зависит от доверия клиентов и от качественного менеджмента. Проводимая программа модернизации предполагает избавление от лишних производственных мощностей и сосредоточение на повышении качества жилья.