По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам апреля 2021 г. на первичном рынке комфорт-класса Москвы совокупный объем предложения снизился на 5,3% площади и на 3,8% лотов, составив 574,8 тыс. кв. м и 10,5 тыс. лотов. За год объем предложения сократился на 35,1% и 30,4% соответственно.
Элитная недвижимость Источник: http://glade.nasledie26.ru
Две трети предложения квартир комфорт-класса (63% площади) приходится на 3 округа. В тройке лидеров по предложению комфорт-класса в Москве остаются ЮВАО (31,5%), ЗАО (17,9%) и САО (13,7%). Больше всего за месяц выросла доля САО (+2,5%) в связи с ростом размера экспозиции на 18,2%. Наибольшее сокращение размера экспозиции зафиксировано в СВАО – на 15% при сокращении его доли на 1,5%.
По стадиям строительной готовности большая часть предложения находится на заключительной стадии строительной готовности (41,8% площади), которая за месяц выросла на 0,4%, и объем его сократился на 1,4%: на стадии фасадно-отделочных работ – 25,4%, благоустройства – 1,8% и введены – 14,6%. На начальной стадии представлено 36,7% площади, которая за месяц выросла на 1,4%, а объем экспозиции сократился на 4,4%: на нулевом цикле – 25,4%, на стадии монтажа первых этажей – 11,3%.
Предложение квартир с отделкой в комфорт-классе остаётся доминирующим и составляет 61,7% лотов (за месяц доля сократилась на 1,6%, а объём — на 6%).
Доля предложения без отделки составила 22,3% лотов в результате сокращения доли на 1,2% и объема на 8,4%. На долю предчистовой отделки приходится 14,1% лотов при росте доли на 2,6% и экспозиции на 17,7%.
На долю отделки с мебелью и кухней приходится 1,9%, которая с прошлого месяца практически не изменилась, а объем предложения вырос на 9,7%.
В апреле средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир в комфорт-классе составила 237,6 тыс. руб. (+5,7% за месяц, +29,8% за год).
Самыми доступными округами на первичном рынке квартир комфорт-класса являются ЗелАО с СВЦ на уровне 186,2 тыс. руб. (+7,6% за месяц, +30,3% за год) и ЮЗАО – 206,8 тыс. руб. (+6,4%, +25%). Самыми дорогими — ЗАО с СВЦ на уровне 266,9 тыс. руб.
(+3,1% за месяц, +36,9% за год), ВАО – 247 тыс. руб. (+5,9%, +24,6%) и СЗАО — 246,7 тыс. руб. (+7,1%, +26,5%).
По итогам апреля средняя цена квартир комфорт-класса составила 13 млн руб. (+3,8% за месяц, +20,9% за год). Самым доступным округом стал ЗелАО со средней ценой квартиры на уровне 9,6 млн руб. (-1% за месяц, +26% за год), самым дорогим – СЗАО со средней ценой на уровне 18,5 млн руб. (+1% за месяц, +14,2% за год).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир комфорт-класса, тыс. руб.
Классика недвижимости: старая московская «элита» на современном рынке
Еще до становления современного рынка недвижимости в Москве были здания, которые в какой-то степени можно было отнести к элитному сегменту: с одной стороны, это престижные в советское время «генеральские» дома, с другой – первые «постсоветские» проекты качественного кирпичного строительства с большими квартирами и подземным паркингом. Но конечно, «элитки» в современном понимании тогда еще не было. Первые объекты с продуманной архитектурной концепцией и правильным позиционированием появились только после 1996 г.
Затем на рынке недвижимости начался так называемый «лужковский период» — время беспорядочной точечной застройки, когда архитекторы не ограничивали свою фантазию и воплощали иногда самые странные идеи в жизнь, в том числе в центре Москвы.
Первыми осваивались лучшие районы ЦАО: Золотая миля, переулки Арбата, Патриаршие пруды. Это нетипичные постройки, их было мало, и все хотели в них жить.
Именно в таких уникальных домах появившаяся в этот период столичная элита покупала большие квартиры необычных планировок с современным дизайном.
Так что рынок современной элитной недвижимости Москвы достаточно молод – ему всего 24 года.
В архитектурном плане 90-е гг прошлого века характеризуются тягой к гигантомании и множеству непродуманных решений, — вспоминает руководитель архитектурной мастерской «Мезонпроект» Илья Машков.
— Люди покупали и делали совершенно невообразимые квартиры (например, на Можайское ш., д.2) – однокомнатные квартиры с двумя окнами, общей площадью по 120 кв.м. Полагаю, о техническом задании там никто и не думал. Спальня – 50 кв.м. при общей площади квартиры 300 кв.м.
— это было нормально. Такие «перекосы», по мнению эксперта, впоследствии способствовали разделению на классы недвижимости. Не сумев реализовать «странное» жильё, заказчики начали более осмысленно подходить к тому, что стоит строить ближе к центру, а что — ближе к окраине.
При появлении первых элитных домов в центре в 2002-2003 гг. начало складываться и понимание об элитной недвижимости, с годами оно эволюционировало.
Правила закрытого клуба
До 2007-2008 гг. практически обязательным признаком элитности считалась клубность, т.е. небольшое количество квартир – максимум до 30, а также ограничение «пула» потенциальных покупателей. Риэлторы отмечают, что продавалось первое элитное жилье в те времена великолепно, рост его стоимости к 2007 году достиг 96%.
Это был рынок продавца. Выбор был ограничен, рекламы не было, в основном продавали через агентства элитной недвижимости или «по своим», тем более что в то время еще существовало такое понятие, как «фейс-контроль».
А если вспомнить, по каким схемам в те далекие времена велись продажи, то о рекламе, разумеется, говорить не приходилось.
Популярность первых клубных элитных домов была настолько велика, что спрос превышал предложение в несколько десятков раз, а среди потенциальных покупателей выстаивались негласные очереди, вспоминает Татьяна Дмитриева, руководитель направления городская недвижимость компании Welhome. Если собственник квартиры в клубном доме решал ее продать, то по «закулисным» законам он должен был сначала предложить квартиру собственникам клубного дома и если те отказывались, он уже мог выйти со своим предложением на рынок.
«Обязательными атрибутами первых клубных домов столицы — однородная среда, собственная инфраструктура, рассчитанная исключительно на жильцов дома, система фэйс-контроля, а также покупка «проходного билета», чтобы стать членом закрытого сообщества. Цена такого билета составляла 25 000 долларов. Только после этого член клуба мог купить себе квартиру в клубном доме», — рассказывает Татьяна Дмитриева.
Тогда же, по словам Анастасии Томм, старшего менеджера по маркетингу и продажам «Резиденции МОНЭ», стали появляться первые агентства недвижимости, куда обращались олигархи, бизнесмены, чиновники, которым делали уникальные предложения по жилью.
Но даже наличие денег не гарантировало сделку: в тот период существовал некий фейс-контроль, и чтобы иметь возможность купить квартиру в клубном комплексе, нужно было пройти проверку службы безопасности и соответствовать определенным требованиям, так сказать, «подходить» этому пространству.
Постепенно москвичи стали отзываться о таких домах, как об элитном жилье. А позже, благодаря работе агентств, появилась классификация по сегментам: эконом, премиум, элит. Она, кстати, до сих пор не оформилась в единый реестр, в соответствии с которым проекту присваивался бы уровень. Каждый определяет класс задуманного проекта по своему усмотрению.
С 2000 г. началась вторая волна элитного строительства. В это время на рынок вышли ЖК Cooper House, ЖК Grand Prix (Бутиковский, 5), «Новая Остоженка», Дом Виктория (Пожарский, 5), Пожарский, 11, «Кристалл Хаус», «Дворянское гнездо». Это был период активного роста рынка. Жилые комплексы отличались богатыми входными группами, очень интересными архитектурными и фасадными решениями.
«Некоторые из этих проектов получились настолько удачными, что сейчас в них невозможно купить квартиру, — рассказывает Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate. — Например, в ЖК «Стольник» очень долгое время ни одна квартира на вторичный рынок не выходила, несмотря на интерес к этому объекту со стороны покупателей».
За всю историю существования элитного рынка постоянно появлялись дома, которые, скажем так, опережали время, — замечает Оксана Дивеева, руководитель блока элитной недвижимости «БЕСТ-Новострой».
— Например, в ЖК «Монолит», построенном более 10 лет назад, уже был оборудован холодильник для шуб.
Более 15 лет назад был построен первый дом-гостиница «Времена года» — жилой дом с полной инфраструктурой, включая салон красоты и фитнес-клуб».
С годами формат элитного жилья постепенно стал обретать свое «лицо». Однако до сих пор нет четких критериев, по которым жилой комплекс можно было бы однозначно отнести к элитному классу.
«Десять лет назад обязательным атрибутом дорогого жилья была гигантская площадь с огромными комнатами, обязательно в центре города, то сегодня клиенты предъявляют совсем иные критерии, — рассказывает Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп».
— Покупатели смотрят на рациональность площадей и планировок. Кроме того, расположение комплекса в самом центре уже не является обязательным требованием. К нам приходят клиенты, которые ищут элитное жилье не в центре, а рядом с парками.
Покупатели стали более требовательны к качеству строительства, архитектуре, инженерии, инфраструктурной составляющей, экологии, транспортной доступности и пр.».
«Что касается позиционирования, в те времена не особо об этом задумывались, — отмечает Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate.
— Появился глянец, в котором размещалась информация с рендерами и описаниями, в этом и заключалась вся реклама. Позже в ход пошли перетяжки.
В целом, как продавцам, так и покупателям было понятно, что застройка элитной недвижимостью сосредоточилась внутри Садового кольца. К 2003-04 годам, например, сформировалось понятие «Золотой мили» в районе Остоженки».
До 80% клиентов давала наружная реклама и печатные издания: Мир и Дом, Салон недвижимости, вкладки и приложения к деловым газетам – Коммерсанту и Ведомостям в первую очередь. Со временем печатные издания вытеснил интернет, вспоминает Татьяна Вакуленко.
Классовая переоценка и проверка временем
На заре становления рынка элитной недвижимости активнее всего застраивалась «золотая миля», район между Остоженкой и Плющихой. На сегодняшний день география элитных домов несколько расширилась. Особой популярностью у покупателей пользуются элитные новостройки в таких районах, как Хамовники, Пресня и Замоскворечье. На эти районы приходится более 70% сделок.
«С появлением новых технологий строительства возводятся все более современные и качественные объекты. И, как результат, многие состоятельные люди меняют квартиры, следуя новым тенденциям, — считает Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta Estate.
— То, что называлось элитным жильем еще 10-15 лет назад сегодня уже может таким не являться. Однако, по прежнему среди покупателей ценятся клубные дома, имеющие историческую ценность.
А вот «монолитки», построенные в начале «нулевых», больше всего теряют в цене».
«И у продавцов, и у строителей есть убеждение, что новостройка является премиальной не самый долгий срок, — соглашается Анастасия Томм, старший менеджер по маркетингу и продажам «Резиденции МОНЭ», дома премиум-класса в центре Москвы.
— С каждым годом производители предлагают все больше уникальных материалов, развиваются технологии в строительстве и внутренних коммуникациях на объектах, дизайнеры придумывают новые варианты отделки. Плюс, очень сильно меняются предпочтения клиентов.
10-15 лет – это тот срок, в который новостройка, что называется, «держит марку», после дом выглядит блекло на фоне тех, что успели «вырасти» за это время. На вторичном рынке многое зависит и от управляющей компании: кто-то содержит дом лучше, кто-то хуже.
Дома, построенные для партийной и советской элиты 20-30 лет назад, выглядят как новые и по-прежнему пользуются высоким спросом, считает Оксана Дивеева: «Даже несмотря на явно завышенные цены, по своим потребительским качествам квартиры в так называемых «цековских» домах могут поспорить с современным жильем бизнес-класса, а по месторасположению — с домами, считающимися элитными.
Ценники в некоторых таких домах до сих пор одни из самых высоких. Возьмем хотя бы ЖК «Романов переулок, 3», сданный в 1899 году и реконструированный уже в наше время.
Местоположение в 400 метрах от Кремля, богатая история дома и современные технические решения в области инженерного оснащения (выполненные в ходе реконструкции), привлекают и представителей иностранного бизнеса, и топ-менеджеров крупных компаний».
«Состояние старых элитных домов в основном плачевное, за редким исключением. Они строились в то время, когда застройщики, видимо, еще не додумались перенять западный опыт, и некому им было подсказать, — считает Ольга Тараканова – руководитель отдела городской недвижимости ORDO Group Moscow.
— Среди исключений можно назвать такие дома, как Cooper House и Grand Prix на Бутиковском пер., «Кристалл Хаус» на Коробейниковом пер., Молочный пер., д.1. Застройщик Rose Group, который их строил, прежде уже имел опыт в строительстве бизнес-центров класса А и имел понимание об уровне DeLuxe.
В коммерческой недвижимости строительство зданий международного уровня осуществлялось со второй половины 90-х годов, то есть задолго до начала формирования элитного рынка жилья».
«На рынке представлены знаковые особняки XIX века (например Пречистенка, 28), которые всегда пользуются спросом и которые всегда «в цене».
С одном стороны, благодаря истории здания и места, а с другой – из-за высокого качества строительства, — комментирует Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate. — Однажды по просьбе покупателя мы делали экспертизу такого здания.
И она показала, что дом находится в отличном состоянии: все конструкции, балки и перекрытия прекрасно сохранились с XIX века! Единственный минус – отсутствие подземного паркинга, в то время это предусмотреть не могли. Но и эту проблему сегодня решают.
Например, жители небольшого элитного дома на Чистых прудах «выкопали» в своем доме подземный гараж, разумеется, предварительно получив разрешения на эти работы.
Элитные дома 3 и 5 в Сеченовском переулке, построенные одними из первых лет 15 назад, где недавно закончилась реставрация фасада, отлично сохранились и не уступают более современным конкурентам, считает Татьяна Вакуленко. А вот мнение своих коллег относительно элитных особняков и «сталинок» эксперт не разделяет.
Сталинские и другие построенные городом дома, претендовавшие ранее на статус высокого жилья, сегодня никому не нужны: нет управляющей компании, которая бы всерьез занималась обслуживанием таких домов.
Та же ситуация характерна для отдельно стоящих особняков в центре города, которые кроме исключительного местоположения, высоких потолков, исторической значимости и планировки ничем больше не выделяются.
Отсутствие управляющей компании, охраны и главное – паркинга, ограничивают список потенциальных клиентов».
Restate.ru 03.02.2016
Купить квартиру в элитной новостройке (ЖК) в Москве — 102 жилых комплекса, цены от застройщика, продажа квартир в новом доме — m2.ru
- Клубный дом «РЕКА»
- Клубный дом «РЕКА»
-
- Строится до 2 кв. 2024 г.
- Москва, Мичуринский пр.
37 087 590 – 40 368 710 ₽ 52 457 440 – 63 611 200 ₽ 64 417 900 – 93 309 900 ₽ 71 319 100 – 146 199 350 ₽ 92 517 000 – 218 992 960 ₽ 181 356 160 – 219 785 310 ₽ Эскроу
Рассчитать ипотекуЭкономия до 0,5% на ставке
- Дом «Абрикосов»
- Дом «Абрикосов»
-
- Строится до 4 кв. 2022 г.
- Москва, пер. Потаповский, 6
121 286 500 – 133 517 600 ₽ 149 490 000 – 177 992 700 ₽ Эскроу
Рассчитать ипотекуЭкономия до 0,5% на ставке
- ЖК «Счастье на Ломоносовском»
- ЖК «Счастье на Ломоносовском»
-
- Строится до 4 кв. 2021 г.
- Москва, пр.
Ломоносовский, 36
31 132 453 – 32 399 857 ₽ Эскроу
Рассчитать ипотекуЭкономия до 0,5% на ставке
- Квартал «Lucky»
- Квартал «Lucky»
-
- Строится до 2 кв. 2022 г.
- Москва, ул.
2-я Звенигородская
37 422 000 – 51 550 950 ₽ 77 979 410 – 108 249 210 ₽ 103 147 390 – 252 904 000 ₽ 140 076 070 – 251 465 760 ₽ Эскроу
Рассчитать ипотекуЭкономия до 0,5% на ставке
- Клубный дом «SINATRA»
- Клубный дом «SINATRA»
- Москва, Большой Тишинский пер., 38
Рассчитать ипотекуЭкономия до 0,5% на ставке
- Апарт-комплекс «Roza Rossa»
- Апарт-комплекс «Roza Rossa»
-
- Строится до 4 кв. 2021 г.
- Москва, ул.
Зубовская, 7
27 440 460 – 32 198 360 ₽ 38 470 380 – 47 384 800 ₽ 89 224 000 – 114 777 240 ₽ Рассчитать ипотекуЭкономия до 0,5% на ставке
- Квартал «Prime Park»
- Квартал «Prime Park»
-
- Есть сданные
- Строится до 3 кв. 2023 г.
- Москва, пр.
Ленинградский
19 300 000 – 27 511 760 ₽ 25 500 000 – 50 411 480 ₽ 37 909 384 – 121 217 144 ₽ 57 000 000 – 119 954 296 ₽ Рассчитать ипотекуЭкономия до 0,5% на ставке
- Квартал «FORIVER»
- Квартал «FORIVER»
-
- Строится до 4 кв. 2023 г.
- Москва, Симоновская наб.
19 605 580 – 24 663 726 ₽ 21 013 201 – 40 766 863 ₽ 26 384 711 – 64 792 762 ₽ 44 010 767 – 73 593 864 ₽ 76 174 042 – 81 924 824 ₽ Эскроу
Рассчитать ипотекуЭкономия до 0,5% на ставке
- Клубный дом «на Тишинке»
- Клубный дом «на Тишинке»
- Москва, Средний Тишинский пер., вл. 5-7
Рассчитать ипотекуЭкономия до 0,5% на ставке
- Квартал «Сердце Столицы»
- Квартал «Сердце Столицы»
-
- Есть сданные
- Строится до 4 кв. 2022 г.
- Москва, Шелепихинская наб., вл.
34
17 029 290 – 25 094 880 ₽ 25 143 000 – 36 626 180 ₽ 25 344 932 – 52 524 645 ₽ 50 733 810 – 60 400 760 ₽ Эскроу
Рассчитать ипотекуЭкономия до 0,5% на ставке
Что происходит на российском рынке недвижимости и стоит ли сейчас покупать жильё. Объясняют эксперты
До Нового года вряд ли стоит ожидать снижения цен на новостройки, прогнозирует Ильдар Хусаинов. «Возможно, акции от девелоперов будут в традиционно низкий сезон в январе — первой половине февраля. Более того, мы ожидаем роста средней стоимости в первом полугодии 2021 года на уровне 5–7%», — сказал он.
При отсутствии «чёрных лебедей» недвижимость в 2021 году вряд ли будет дешевле, особенно в Москве, отметил Иван Татаринов. По мнению эксперта, если сбережения в рублях на депозите или в кэше, то нет смысла ждать снижения цен, потому что этот капитал всё время уменьшается.
Выгода от приобретения недвижимости зависит не только от времени покупки, пояснил Ильдар Хусаинов.
«Планируя покупку недвижимости, нужно чётко понимать, для чего она нужна: для постоянного или временного проживания, если инвестиции — то на какой срок, если сдача в аренду — то на какой период.
Если оценить всё заранее, то можно при любом состоянии рынка подобрать наиболее выгодный объект. Сейчас большой плюс — это рекордно низкие ставки по ипотеке, а из минусов — выбор объектов меньше», — отметил он.
Покупать квартиру «для себя» на данный момент есть смысл, сообщила «Секрету» Марина Толстик, председательница совета директоров сети «Миэль». А вот в качестве инвестиций приобретать жильё не стоит: «Покупать квартиру с целью получения дохода, возможно, не лучшее время, так как уже подорожавший объект вряд ли удастся перепродать по цене выше застройщика», — отметила она.
С другой стороны, на волне ажиотажного спроса на жильё нужно очень осмотрительно вкладываться в ипотеку.
Россияне, которые недооценили свои возможности, могут столкнуться с финансовыми трудностями, спрогнозировал вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов.
По мнению эксперта, неосмотрительным гражданам «придётся испить горькую чашу буквально через один-два года, потому что кредит надо обслуживать и гасить».
Впрочем, рост цен на новостройки уже нивелировал эффект от льготной ипотеки, подчеркнула Марина Толстик. «Продление программы не имеет смысла, потому что она не будет способствовать решению первоначальной задачи — доступное жильё. Так как программа финансируется из федерального бюджета, эти средства рано или поздно закончатся», — отметила она.
Подорожание новостроек изменило предпочтения покупателей, обнаружили аналитики ЦИАНа. Средняя стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах России за год выросла больше чем на 9% и составила 81 900 рублей за 1 кв. м.
Пик активности покупателей пришёлся на осень, рассказал «Секрету» Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость».
«В сентябре наша компания получила на 64% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в сентябре 2019-го, и на 16% больше, чем в нынешнем августе.
В октябре актуальный спрос на вторичку вырос на 30% к тому же месяцу прошлого года и на 10% к сентябрю», — сообщил он.
- Но в ноябре интерес покупателей пошёл на спад: компания получила на 21% авансов меньше, чем в предыдущем месяце, но всё равно на 25% больше, чем в ноябре 2019-го.
- Среди причин повышенного спроса Шлома называет:
- 1) отложенный спрос, то есть выход на рынок тех потребителей, которые не могли решить свои жилищные проблемы в период всеобщей самоизоляции;
2) снижение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке, что привело к росту сделок с привлечением кредита;
3) рекордное падение доходности банковских депозитов и ослабление курса рубля — некоторые люди поспешили вложить свои накопления в покупку недвижимости, чтобы сохранить их от девальвации;
4) страх остаться без выбора — иногда покупатели ускорялись с выходом на сделку из-за того, что на вторичке столицы наблюдается серьёзный дефицит ликвидного предложения.
Повышенная активность покупателей привела к заметному росту цен на вторичное жильё. «Если проанализировать бюджеты реально прошедших сделок, то, по нашим подсчётам, в сравнении с мартом (докарантинный период) стоимость реализации вторичных объектов экономкласса к нынешнему моменту увеличилась в среднем на 20%», — сказал Шлома.
Опрошенные «Секретом» эксперты сходятся во мнении, что ажиотажный спрос на вторичку уже ослабевает. «В декабре активность покупателей будет ещё ниже, так как некоторые из них отложат поиск и приобретение квартиры на период после Нового года», — подчеркнул Шлома. По мнению Татаринова, в 2021 году на вторичке будет стагнация либо незначительный рост в пределах 5%.
Для продажи ликвидных квартир на рынке сейчас очень хорошее время, считает Марина Толстик. «Учитывая нехватку объектов, когда квартиры в экспозиции держатся всего несколько дней, можно совершить сделку за неделю, не уступая в цене.
Если же говорить об альтернативных сделках, то скорость вымывания привлекательных объектов с рынка настолько высока, что сначала лучше позаботиться об альтернативном варианте, чтобы не остаться на долгое время без жилья», — пояснила она.
Статистика компании «Инком» тоже показывает, что сроки реализации объектов на вторичном рынке столицы сокращаются: сейчас квартиру продают в среднем за 56 дней, годом ранее срок экспозиции составлял 69 дней, а в начале этого года — 65 дней.
Новостройки-аутсайдеры: как ошибки застройщика влияют на продажи элитной недвижимости
«Вы сошли с ума, такие вопросы задавать?! Это даже неприлично!», – с возмущением ответил один из РR-специалистов на запрос «Элитное.ру». Естественно, помогать в подготовке данного материала сотрудник отказался, как, впрочем, и многие его коллеги. На рынке недвижимости прилично говорить о победах, мы же решили обратить внимание на девелоперские провалы и неудачи. В результате из двух десятков крупных риэлторских агентств Москвы об «аутсайдерах по продажам» на рынке дорогой недвижимости согласилась поговорить лишь половина, и то, в основном, на условиях анонимности.
Как прервать полосу неудач
Но, чтобы не стать инструментом мести риэлторов, мы решили записать в группу неликвида лишь новостройки, которые назвало не менее трех агентств. При этом брокеры должны были объяснить причины низкого покупательского интереса к этим проектам.
Перед тем как перейти к перечислению комплексов, хочется обратить внимание на два момента. Во-первых, далеко не все девелоперские компании раскрывают динамику продаж, а если квартиры и апартаменты в доме продаются застройщиком без помощи риэлторов и не по ДДУ, то выяснить реальную картину практически невозможно.
Поэтому речь идет не о рейтинге, а лишь о списке «неудачников», о которых удалось узнать редакции «Элитное.ру».
Продажи в некоторых проектах-аутсайдерах, полагают риэлторы, могут затянуться лет на 10-12
Во-вторых, нет однозначного ответа на вопрос, какую динамику реализации можно считать успешной. Мы решили ориентироваться на данные Savills в России.
Согласно аналитике этой компании, в последние годы в сданных в эксплуатацию элитных домах нераспроданные остатки составляют 25-30% от общего количества квартир или апартаментов.
То есть, нормой можно считать ситуацию, если к моменту завершения строительства в комплексе продано в среднем две трети лотов.
Продажи в некоторых проектах-аутсайдерах, полагают риэлторы, могут затянуться лет на 10-12. Но у девелоперов всегда есть возможность вывести комплекс из черного списка.
Для этого в большинстве случаев достаточно лишь пересмотреть ценовую политику. Но сломить ситуацию у застройщиков получается крайне редко. В октябре 2015 года «Элитное.
ру» уже писало о новостройках, в которых ошибки девелоперов привели к затянувшимся продажам.
Три проекта элитных апартаментов, для которых выход на рынок завершился неудачей
Тогда в наш «черный список» попали: апартаментный комплекс «Негоциант» от КРТ (на фото выше, улица Большая Якиманка, 2), проект «элитных особняков на Кооперативной» с длительной историей реализации (в 2012 году девелопер «Реставрация Н» превратил их в Knightsbridge Private Park, который значительно больше пришелся по душе состоятельной столичной публике) и комплекс апартаментов Turandot Residences девелопера Valartis Group (на фото ниже, улица Арбат, 24).
Заметим, что из этой тройки ситуация существенно улучшилась лишь в Knightsbridge Private Park. По данным компании Knight Frank, в конце мая покупателям предлагалось в нем 15 лотов, а с учетом того, что всего в комплексе было 163 квартиры, можно сделать вывод, что девелопер действительно исправил свои ошибки.
Во втором объекте, апарт-комплексе «Негоциант», по словам риэлторов, продаж так и не случилось.
В конечном итоге, здание «Негоцианта» достался банку «Открытие» (ПАО «Банк “ФК Открытие”»), который кредитовал девелопера проекта, компанию «Корпорация развития территорий» (КРТ).
Банкротство произошло еще в 2016 году, а права на здание перешли банку в мае прошлого года. Ну, а лоты с тех пор продаются на вторичном рынке.
Ситуация с Turandot Residence также далека от благополучного завершения. К моменту окончания строительства в 2014 году там был продан всего один лот из 35.
Причиной невостребованности у целевой аудитории риэлторы называли высокие цены: до кризиса цена «квадрата» доходила до 28 тыс. долларов, но уже в 2015 году она снизилась до 11 тыс. долларов за кв. метр. Тогда удалось продать еще четыре лота.
Сейчас, спустя 3,5 года, покупателям предлагаются все те же 30 апартаментов (информация Knight Frank).
Список черный, как «Шоколад»
Теперь перейдем к проектам, о которых мы еще не писали. Черный список дополнился комплексом класса «премиум» «Шоколад» (девелопер – ООО «Крафт») на 42 квартиры. «Продажи в нем были открыты в 2007 году, но на сегодняшний день здесь осталось семь 4-комнатных квартир площадью от 150 до 378 кв. метров», – рассказала председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Второй неудачник – ЖК Novel House (на фото ниже, девелопер – строительная компания «Элинстрой»), продажи в котором стартовали в конце 2006 года.
«Невысокие темпы реализации во многом были связаны с вынужденной переквалификацией здания, что повлекло за собой проблемы с планировочными и техническими решениями, также виной стали и несколько завышенные цены», – объясняет директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Алексей Сидоров.
Глава одного из риэлторских агентств на условиях анонимности добавил, что на начало текущего года в комплексе еще оставалось несколько лотов: «За это время проект перестал соответствовать современным требованиям элитного жилья, так как его инженерные и архитектурные решения устарели. Также здесь отсутствует развитая внутренняя инфраструктура, есть вопросы к благоустройству территории, у квартир крупная нарезка, а высокие цены не позволяют конкурировать с более современными проектами».
Среди проектов со «сложной судьбой» участники рынка назвали и ЖК «Симфония набережных» (на фото ниже, другие название – «Котельническая, 21», девелопер – «Строительный комплекс-207»).
Против строительства возражала общественность, но не слишком активно, и в 2014 году в жилом комплексе стартовали продажи.
Всего в проекте запланировано 53 лота, из которых, по данным Knight Frank, 15 до сих пор не проданы.
Главная причина заключается в том, что цены в этом проекте сильно завышены.
По словам управляющего директора «Метриум Премиум» Ильи Менжунова, средние цены в ЖК «Симфония Набережных» составляют 1,495 млн рублей, а в среднем по первичному рынку элитных новостроек – 1,016 млн рублей.
Кроме того, срок сдачи объекта с первого квартала 2016 года менялся восемь раз. По последним данным, ввести комплекс в эксплуатацию девелопер пообещал до конца июня текущего года.
«Поэтому за пару лет в элитной новостройке может быть реализовано около 25 квартир, и это нормально»
В других проектах ситуация с продажей жилья обстоит несколько лучше. Правда, все упирается в вопрос: «Что значит “медленные продажи”?».
Если в построенных жилых комплексах мы ориентировались на количество квартир, непроданных после ввода домов в эксплуатацию, то в строящихся проектах дело обстоит гораздо сложнее.
По словам директора департамента городской недвижимости Knight Frank Андрея Соловьева, в высокобюджетном сегменте не совсем корректно говорить об объектах с низкими темпами продаж, поскольку здесь редко отмечается количество сделок более 3-4 в месяц.
«Но и 1-2 сделки в месяц для элитных новостроек не являются плохим показателем», – замечает он.
По итогам первого квартала, приводит аналитику Илья Менжунов, в 85 новостройках Москвы средние темпы реализации в месяц не превысили 5 единиц. То есть для премиум-класса «стандартный» показатель равен 10-15 лотов в квартал.
«Поэтому за пару лет в элитной новостройке может быть реализовано около 25 квартир, и это нормально», – рассуждает риэлтор.
Также стоит учесть, что есть довольно масштабные проекты, для которых пять лет продаж, как говорится, «не срок». Например, комплекс RedSide (на фото выше, девелопер – ГК Insigma) вышел на рынок в 2014 году. Несколько экспертов записали этот проект в список аутсайдеров.
Однако, по словам директора по маркетингу ГК Insigma Кирилла Бортова, за первые 8 месяцев продаж было реализовано 194 квартиры, а в последующие годы до ввода в эксплуатацию в декабре 2017 года динамика продаж сохранялась на высоком уровне.
В результате на сегодняшний день продано более 800 лотов, а в продаже осталось 149, что составляет около 15% от общего объема. Быстро это или медленно – сказать сложно…
Три главные ошибки девелопера
Теперь, когда мы c вами окончательно запутались в темпах продаж на первичном рынке, перейдем к причинам низкого спроса. По мнению экспертов, их три. Первая – это ошибка ценообразования.
Если в массовом сегменте стоимость кв.
метра в отдельной локации более-менее сопоставима, то в элитном классе застройщики часто делают наценку за эксклюзивность, и далеко не всегда она адекватна как рынку, так и здравому смыслу.
Средняя стоимость элитного жилья, по данным Ильи Менжунова, варьируется от 500 тыс. до 3,5 млн рублей за кв. метр, а бюджет покупки – от 25,2 млн рублей до 1,7 млрд рублей. Если проект значительно проигрывает конкурентам по доступности, то его темпы продаж, скорее всего, будут ниже, чем в соседних комплексах.
Состоятельный покупатель – существо не только тревожное, но и «стадное»
Вторая ошибка кроется в квартирографии. Далеко не всегда девелоперы удачно «нарезают» лоты, и в продаже появляются огромные квартиры в сверхбюджете.
Продать их непросто не только из-за дороговизны: состоятельные люди в последние годы не гонятся за «квадратами», а предпочитают удобные и эффективные планировки.
«Именно квартиры с большими метражами чаще всего остаются в продаже даже после ввода дома в эксплуатацию», – отмечает Ирина Доброхотова.
Третья ошибка, которая может сказаться на темпах продаж, – завышенное позиционирование, когда, например, в спальном районе с неблагоприятным окружением строят проект бизнес- или премиум-класса.
Интерьеры от гуру дизайна и входные группы от мировых звезд архитектуры – прекрасно, но если по дороге в аптеку тебя могут ограбить, то покупатель предпочтет поискать другой вариант. Естественно, продаются такие объекты хуже конкурентов, построенных в «правильном месте».
Состоятельный покупатель – существо не только тревожное, но и «стадное».
Новостройки в группе риска
Также эксперты назвали проекты, вышедшие на рынок в последние 3-4 года, которые, по их мнению, имеют шансы надолго задержаться в прайс-листах риэлторов и застройщиков. Так как «подписаться» под своими словами собеседники оказались не готовы, то редакция оставила в этой группе лишь те комплексы, которые назвало несколько экспертов.
Больше всего сомнений у риэлторов вызывает проект «Царев сад» на Софийской набережной (на фото ниже, застройщик – строительная компания «Сбербанк Капитал, ООО», 68 апартаментов).
История освоения этой площадки была длительной и сложной, инвестор и сам проект менялись несколько раз, но после прихода «Сбербанк Капитал» комплекс быстро достроили, продажи начались уже на завершающей стадии и сейчас ведутся в закрытом режиме.
Но эксперты сомневаются, что лоты удастся быстро продать. Причина – слишком высокие цены, даже с учетом респектабельного месторасположения. «Хотя комплекс и находится рядом с Кремлем, прямых видов на него нет, под окнами – высокий мост, на котором часто образуются пробки.
А средневзвешенная цена «квадрата» – 1,6 млн рублей», – объяснил гендиректор одного из столичных агентств недвижимости.
Еще один проект группы риска – «Клубный дом на Космодамианской» на 22 квартиры. Продажи стартовали в ноябре 2016 года, но в комплексе, по словам опрошенных порталом «Элитное.ру» экспертов, пока не продано ни одного лота.
Уточнить данную информацию у Kalinka Group, которая является брокером данного проекта, не получилось.
По мнению сторонних экспертов, причина отсутствия покупательского интереса – неудачные планировки и уже устаревшая для сегмента концепция.
Среди потенциальных аутсайдеров эксперты назвали и ЖК «Меценат» на Якиманке (на фото ниже, застройщик – ООО «Торгпродуктсервис», Большая Ордынка, 8, стр. 1-4). В этом элитном комплексе запланировано 24 квартиры, 9 таунхаусов и 3 двухэтажные виллы.
История у «Мецената» непростая, она тесно связана с проектом реставрации Кадашевской слободы и протестами общественности. Строительство комплекса началось летом 2015 года, но потом несколько раз останавливалось, а сроки сдачи объекта продлялись.
Продажи были открыты в третьем квартале 2018 года, но пока, по словам риэлторов, ни одной сделки не заключено.
Подтвердить или опровергнуть эту информацию не удалось, застройщик, а также две риэлторские компании – Kalinka Real Estate Consulting Group и Blackwood, которые указаны как брокеры комплекса, – отказались от комментариев.
Опасения покупателей можно понять.
В частности, позвонить и написать застройщику нельзя, на официальном сайте проекта нет ни его телефона, ни электронной почты, можно лишь заказать обратный звонок, а проектная документация обновляется редко.
В числе примеров и «Дом на Хлебном» (на фото ниже, девелопер – группа ВТБ, 16 лотов), продажи в котором стартовали осенью 2016 года.
Можно подсчитать, что почти за три года в комплексе продано шесть квартир, так как сейчас, по данным Knight Frank, покупателям предлагается десять объектов с финишной отделкой от застройщика.
Причина медленных продаж – не только в высокой цене (от 150 до 620 млн рублей за лот), но и в отсутствии подземного паркинга. Впрочем, это распространенная проблема для проектов реконструкции.
Среди комплексов, продажи в которых ведутся достаточно медленно, эксперты назвали еще два проекта: апарт-комплекс бизнес-класса Tatlin Apartments и премиальный RED7, хотя, с точки зрения редакции, записывать оба проекта в группу риска преждевременно. Tatlin Apartments возводится по адресу: улица Бакунинская, дом 5 (девелопер – Vesta Development, запланировано 130 лотов). Продажи стартовали в мае прошлого года, и к началу июня в комплексе было продано всего 8 апартаментов (6% от общего числа).
Комплекс RED7 (девелопер – ГК «Основа», запланировано 83 лота) вышел на рынок лишь осенью 2018 года. Среди минусов проекта собеседники «Элитного.ру» назвали «не самые удачные планировки с очень “глубокими” комнатами».
Однако застройщика темпы продаж вполне устраивают. «Проект рассчитан на 4 года, квартиры реализуются в строгом соответствии с нашей финансовой моделью.
У нас нет необходимости и желания продать на старте реализации больше, чем заложено в графике», – сообщил коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.
Жизнь на стройке
Чем же грозит покупателям покупка квартиры или апартамента в комплексе с низкими темпами продаж? Во-первых, есть риск продления сроков строительства, но это в первую очередь относится к проектам небольших застройщиков. Вторая проблема – затянувшиеся ремонты в квартирах соседей.
Если после ввода в эксплуатацию большинство квартир не распродано, говорит гендиректор АН «Бон Тон» Наталья Кузнецова, то первым жильцам дома придется долгие годы мириться с ремонтами в соседских квартирах.
А пыль, грязь и, в принципе, жизнь на стройке – вряд ли это то, о чем мечтают покупатели элитных квартир.