Наибольший прирост продаж дорогого жилья в 2019 г. зафиксирован в Пресненском районе /Павел Хоменко / Unsplash
В прошлом году московские девелоперы дорогого жилья увеличили продажи на 32% до 102 млрд руб., говорится в отчете консалтинговой компании Knight Frank. Компания ведет подсчеты с 2015 г.
Прошлогодний результат – абсолютный рекорд. Предыдущий был поставлен в 2018 г. – 77 млрд руб. Общая площадь проданного в 2019 г. жилья премиального сегмента выросла на 17% и составила 142 000 кв.
м, сказано в отчете.
У председателя совета директоров Kalinka Group Екатерины Румянцевой другие данные. Из ее слов следует, что дорогих квартир в прошлом году было продано примерно на 75 млрд руб. Количество сделок упало на 10%, но сами квартиры при этом стали больше. Общая площадь проданного жилья не изменилась и составила 111 000 кв. м.
Рост затрат на приобретение дорогого жилья в большей степени связан с ростом интереса покупателей к квартирам и апартаментам в самом высоком ценовом диапазоне – от 200 млн руб., в прошлом году было зафиксировано 86 таких сделок.
Это в 2 раза больше, чем годом ранее, объясняет директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.
Спрос на элитную недвижимость был и раньше, однако только в последние годы появились по-настоящему качественные проекты, а цены на них, естественно, выше, добавляет партнер Colliers International Владимир Сергунин.
Причем покупателей не пугает высокая стоимость лотов, говорит Румянцева. Например, в новом проекте в районе Остоженки, где стоимость 1 кв. м составляет более 1 млн руб., сразу же после старта продаж было продано несколько квартир, указывает она.
Компания Vesper в прошлом году продала в общей сложности 20 000 кв. м жилья, что на 20% больше, чем годом ранее, говорит ее представитель. Так, за год, по его словам, была продана половина всех апартаментов в проекте Fairmont & Vesper Residences на Тверской улице, еще 150 квартир – в проекте Lucky на 2-й Звенигородской улице.
В целом, по словам Соловьева, общий бюджет покупки за год вырос на 22% до 87 млн руб. Средняя сумма сделки действительно увеличилась на 25% примерно до 85 млн руб., а средняя площадь проданных лотов – на 12%, соглашается Румянцева.
Если в 2018 г., по ее словам, большая часть элитного жилья приобреталась в инвестиционных целях по привлекательной стоимости, то в 2019 г. новые проекты выходили на рынок уже по более высоким ценам, в том числе из-за перехода на новую схему продажи квартир через эскроу-счета.
Средняя цена предложения в премиальном сегменте на декабрь 2019 г. составила 876 000 руб. за 1 кв. м, а это на 20% выше, чем годом ранее, отмечает Румянцева. Спрос на дорогие квартиры (средний бюджет у компании – около 150 млн руб.
) растет, изменения в законодательстве на нем существенно не отразились, подтверждает представитель Vesper.
На количество сделок в элитном сегменте могло повлиять и отсутствие других инструментов для вложения денег, говорит Сергунин. По его словам, жилье, в том числе премиальное, – один из немногих секторов рынка, который позволяет сохранить и нарастить инвестиции.
Основные покупатели дорого жилья – представители крупного бизнеса и чиновники, напоминает директор российского представительства компании Rossmils Алексей Могила.
Учитывая то, что многие из них по политическим причинам не могут инвестировать средства в зарубежную недвижимость, они вынуждены приобретать аналогичные объекты в России. Это и привело к существенному росту данного сегмента.
Еще одна причина роста общего бюджета в премиальной жилой недвижимости – увеличение сделок с квартирами с отделкой: если в 2018 г. на них приходилось не более 25%, то в прошлом году треть проданного жилья готово к проживанию, говорит Соловьев. Такая же тенденция, по его словам, продолжится и в 2020 г.
Самым популярным районом у покупателей дорогого жилья остаются Хамовники, следует из отчета Knight Frank. Но если в 2018 г. там продавалась каждая четвертая квартира в премиальном сегменте, то в прошлом – лишь каждая шестая.
Это связано с появлением интересных предложений в других районах столицы, объясняет Соловьев.
По его словам, наибольшая активность зафиксирована в Пресненском районе, который за год поднялся в рейтинге самых дорогих районов Москвы с 4-го места на 2-е.
Москва побила свой рекорд по продажам элитного жилья
Москва установила рекорд по продажам дорогого жилья. В прошлом году в столице купили элитную недвижимость на 102 млрд руб., говорится в исследовании Knight Frank. Это на 8% больше, чем в 2018-м. Выросла и средняя сумма сделки — она составила 87 млн руб.
При этом число состоятельных покупателей не изменилось, пояснил директор департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрей Соловьев: «Есть количество состоятельных людей, которые могут себе позволить покупать такую недвижимость, оно и остается примерно одинаковым. Другое дело, что у этих людей возникают разные ситуации: рождение детей, дети взрослеют, разводы, браки, они хотят улучшить свое жилье, увеличить, поменять район.
В Москве есть несколько районов, которые являются исторически центром продвижения для состоятельных людей, так называемая “Золотая миля” — Остоженка и Пречистенка.
При этом лидером по продажам остается район Хамовники, он относительно новый район, там появились хорошие, качественные клубные дома, там есть набережная, есть прекрасная инфраструктура, и медицинская, и образовательная.
Очень популярен у наших клиентов район Патриарших прудов, но в то же время развиваются и Замоскворечье, Тверской район, Дорогомилово и Раменский. Трендом 2019 года была покупка крупных лотов, больше 200 метров».
Общая площадь проданного в прошлом году премиального сегмента жилья выросла на 17% процентов и составила 142 тыс. кв. м.
Спрос на дорогую недвижимость вырос сразу из-за трех факторов, отмечает управляющий партнер инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт: «С рынка ушли дорогие объекты, пентхаусы, которые были в уже построенных комплексах, но стояли достаточно долго, не продавались.
То есть была иллюзия, что вот-вот мы купим дешевле, и этот отложенный спрос за полтора года сработал как спусковой механизм. Кроме того, после перехода на эскроу-счета, никто не торопился из собственников и застройщиков цены снижать.
Также был пущен слух, а может, это действительно правда была, что с 2020 года, а тем более с 2021-го будет полный контроль не только за доходами населения, но и за расходами, и такие крупные сделки и покупки лучше сделать в 2019 году, чтобы вам не надо было объяснять, откуда у вас такие миллионы миллионов».
Согласно результатам исследования, еще одной тенденцией прошлого года стало увеличение количества сделок с отделкой — треть всех проданных квартир в Москве была готова к проживанию.
Анна Никитина
Тысячи квартир в новостройках Москвы простаивают без владельцев по 5-7 лет — их никто не покупает
Источник: NOVOSTROY-M.RU
Сколько квадратных метров жилья нужно одному человеку для комфортного проживания? Власти уверяют, что того, что есть сейчас, — маловато. В регионах на одного человека приходится 20-22 кв. м, в Москве — 17-18 кв. м. Надо строить больше!
Застройщики-то строят, но нередко квартиры в новостройках пустуют по несколько лет. Жилые комплексы устаревают так быстро, что превращаются в неликвид.
В Московском регионе в 2017 году квартир, которые были неинтересны покупателям, было 8%. В 2018 году — 12%. Сегодня невостребованных квартир — уже 20%. Аналитики выяснили, что такого жилья больше всего в новостройках бизнес-класса — 60%.
Продаваться они могут по 5-7 лет. В масс-маркете число таких квартир редко превышает 10%, и продаются они быстрее.
Почему жилье становится неликвидным? Например, проект находится в неудачной локации (ни метро рядом, ни школы, ни поликлиники), или квартирография не продумана (в квартирах много мертвых зон, мало окон). Или цены неподъемны для клиентов из-за больших площадей жилья.
Локацию изменить невозможно, а вот квартирографию можно исправить путем разделения или объединения квартир. А еще застройщики нередко делают в непопулярных объектах ремонт, переводя их в категорию «с отделкой».
Рост невостребованного жилья связан с тем, что за последние два года в Московском регионе на рынок вышло много новостроек в удачных локациях и с интересными концепциями. Спрос покупателей переключился на новые объекты.
При этом половина нынешнего объема неликвидных квартир находится в границах старой Москвы, четверть — в Новой Москве и столько же — в Подмосковье. Это понятно — чаще всего «простаивают» дорогие квартиры, а их традиционно больше в прежних границах города.
За последние пару лет в столице появились проекты класса комфорт+ и перетянули на себя часть спроса из бизнес-сегмента. Как следствие — рост количества низколиквидных квартир в дорогостоящих ЖК. Эти жилые комплексы уже достроены, введены в эксплуатацию, но не вписались в новые рыночные реалии из-за экономического спада.
В отдельных проектах бизнес-класса доля малоликвидных лотов превышает 60%. И продаваться такие квартиры могут долго (доходы населения не растут).
«Ненужные» квартиры есть и в массовом сегменте, но их доля составляет не больше 10%. Это, как правило, первые или последние этажи, торцевые квартиры или не слишком удачные планировки.
И обычно они реализовываются в течение года после ввода дома в эксплуатацию. Потому что целевая аудитория масс-маркета чувствительна к изменениям цен — если клиент получит дополнительную скидку, он купит эту квартиру.
Потенциальный покупатель бизнес- и премиум-класса другой. Он более привередлив и к скидке потребует еще и доработку каких-нибудь деталей. В итоге в высших ценовых категориях малоликвидные лоты ждут покупателей по 3 года и больше.
Эксперты также отмечают, что на ликвидность объекта в зависимости от класса влияет и количество комнат в жилье. В масс-маркете неликвидны квартиры с 3 и более комнатами — их чаще покупают, когда дом вводится в эксплуатацию или заселяется. А вот однушки и двушки раскупают еще на стадии строительства.
В жилых комплексах премиум- и бизнес-класса всё наоборот — первыми расходятся квартиры с большим метражом, а небольшие реализуются последними.
Что остается делать застройщикам с неликвидом? Правильно — скидки! Размер дисконта на слаболиквидное жилье составляет 10-15%, в элитных проектах может достичь и 30%.
Такие скидки привлекают покупателя. Но, как правило, максимальный размер скидки придется на невостребованные 3-комнатные квартиры. Если покупатель желает приобрести однушку или двушку, на 15%-ную скидку рассчитывать вряд ли придется — максимум 5%.
Первичный рынок жилья Москвы разнообразен, и большинство покупателей выбирают современные проекты — те, что строятся или были введены в эксплуатацию 1-2 года назад. У новостроек постарше есть серьезные проблемы с продажей остатков.
Эти жилые комплексы уже морально устарели и рискуют вообще никогда не продаться полностью, если девелоперы не будут действовать в сторону того, чтобы повысить их конкурентоспособность и привлекательность.
Почему элитные дома выходят из моды
Премиальные жилые проекты в Москве устаревают всего за 10-15 лет
Павел Яклашкин
Модные тенденции в сфере недвижимости и архитектуры с каждым годом меняются все быстрее. Так, готическая архитектура властвовала в Европе в течение нескольких веков (XII-XIV); барокко – приелось всего за столетие (XVII век); а XVIII век был поделен пополам между рококо и классицизмом.
Сегодня же для того, чтобы жилому комплексу выйти из моды достаточно всего 10-15 лет, уверяет основатель архитектурного бюро «Атриум» Антон Надточий. Так, по его словам, в конце 1980-х годов фаворитом архитектурных трендов являлся постмодернизм, во второй половине 1990-х его сменил новый модернизм.
«И это было не заигрывание со старым стилем, – замечает архитектор, – развивалась совершенная новая архитектура».
И главная причина подобных миграций – это престиж, желание соответствовать современным трендам
Мода на жилье касается не только архитектуры, но и локации, планировок, инженерии и многих других параметров современных проектов класса de luxe.
«Еще вчера модно было жить на Остоженке, сегодня – на Патриарших прудах, а завтра мейнстримом среди богатых людей станет «Москва-Сити”, – рассуждает управляющий партнер агентства ZIP Realty Евгений Скоморовский. – Вчера главной загородной локацией среди элиты была Рублевка, сейчас крупные предприниматели и управленцы перебираются на Новорижское направление».
И главная причина подобных миграций – это престиж, желание соответствовать современным трендам, как считает директор по маркетингу группы «Миэль» Наталья Кац.
На заре рынка
Рынок элитной недвижимости в конце 1980-х годов был представлен двумя типами жилья.
Во-первых, это квартиры в очень хороших сталинских дореволюционных домах, расположенных, например, на Патриарших прудах, Поварской улице или в переулках Арбата.
К плюсам таких зданий можно было отнести прекрасную локацию и интересные планировки, к минусам – устаревшие инженерные коммуникации, отсутствие места для парковок и ряд других недостатков.
Второй тип – это дома из красного кирпича, которые возводились для членов центрального комитета коммунистической партии СССР.
«Цековские дома» были построены в 70-х годах – вокруг Патриарших прудов, в Леонтьевском и Гранатном переулках (на фото выше – дом на Гранатном переулке, 10, построенный для Брежнева). Позже краснокирпичные здания появились в переулке Сивцев Вражек, 20 и на Якиманке, 24.
Минусов у этих домов тоже достаточно. Во-первых, рассуждает Наталья Кац, подъезды, в силу идеологии ЦК, очень простые; во-вторых, высота потолков в квартирах не превышает три метра (для сравнения: в сталинках и дореволюционных домах потолки – от 3,2 метров).
«Однако все остальное – планировки, качество строительство, выбор места – было сделано безупречно, и квартиры в этих домах до сих пор популярны и востребованы», – замечает эксперт.
Элитные новостройки: первый опыт
Первичный рынок элитной недвижимости начал зарождаться в Москве в середине 90-х годов. Первые предприниматели начинали бизнес зачастую совсем в других сферах: например, на продаже товаров массового потребления, как вспоминает директор по развитию департамента городской недвижимости Point Estate Алексей Сидоров.
Потом у группы бизнесменов стали появляться мысли построить дом: чаще – для себя, реже – чтобы заработать. Потом нанимали архитектора, строителей и возводили жилой комплекс на 20-40 квартир. Частично это жилье расходилось по самим инвесторам проекта, остатки – продавали, в первую очередь, знакомым.
В результате почти у каждого объекта был свой застройщик (на фото ниже – ЖК «Агаларов Хаус»).
Со временем эти предприниматели приобрели опыт в области недвижимости, поняли, как нужно строить, как выбирать архитекторов и подрядчиков, как договориться с различными заинтересованными структурами так, чтобы не платить лишних денег. А главное – они поняли, что строительство жилья – выгодная для инвестирования отрасль и постепенно становились настоящими девелоперами.
Примерно половина первых элитных проектов – это копирование упомянутых выше кирпичных домов ЦК с низкими потолками и демократичными подъездами
«Сегодня этих компаний практически не осталось, теперь крупные застройщики принадлежат государственным банкам или олигархическим структурам», – замечает господин Сидоров.
Творческого подхода к строительству у застройщиков того времени не было. Примерно половина первых элитных проектов – это копирование упомянутых выше кирпичных домов ЦК с низкими потолками и демократичными подъездами.
А улучшенная планировка, как правило, выражалась в дополнительном санузле, эркере и комнатами чуть большего размера, чем в обычных квартирах.
Теперь о местоположении. На заре элитного строительства, в 1995-1997 годах, премиальные дома могли появляться в самых удивительных, с точки зрения сегодняшнего дня, локациях. Например, в районах Сокольники и Кунцево. Так, в 1994 году был построен элитный комплекс по адресу улица Вересаева, 6 (на фото выше).
«Проект очень пафосный, активно рекламировался, а квартиры продавались, если я правильно помню, в районе 6 тыс. долларов за кв. метр, что в те времена казалось просто фантастической суммой, – вспоминает Наталья Кац.
– При этом странное местоположение: район Кунцево, рядом ТЭЦ, промзоны… Продажи в этом доме шли плохо».
Один из самых ярких примеров первых элитных проектов 90-х годов, по мнению Алексея Сидорова, жилой комплекс «Красная башня» (на фото ниже) на Большой Татарской улице, 18. Однако сегодня сам эксперт смотрит скептически на элитарность этого проекта. «В целом, обычный дом: только потолки чуть повыше, интерьеры чуть богаче, территория закрытая, – считает он. – Даже подземной парковки нет».
До кризиса 1998 года, по данным Евгения Скоморовского, в Москве было построено около двух десятков элитных домов суммарно на тысячу квартир. Но успешных бизнесменов и чиновников было, конечно, гораздо больше.» srcset>Тем не менее, продолжает мысль Алексей Сидоров, спрос на такое жилье был сумасшедший, ведь люди в нашей стране ничего лучшего не видели. Появились предприниматели, которые неожиданно для себя быстро заработали деньги. «Еще вчера человек был, к примеру, младшим научным сотрудником с окладом 80 рублей, а сегодня он успешно занялся бизнесом – и у него несколько миллионов, – говорит эксперт. – Эти люди видели перспективы в жизни, хотели улучшить свои жилищные условия и сформировали огромный спрос, за которым предложение катастрофически не успевало».
До кризиса 1998 года, по данным Евгения Скоморовского, в Москве было построено около двух десятков элитных домов суммарно на тысячу квартир. Но успешных бизнесменов и чиновников было, конечно, гораздо больше.
Тем не менее, продолжает мысль Алексей Сидоров, спрос на такое жилье был сумасшедший, ведь люди в нашей стране ничего лучшего не видели. Появились предприниматели, которые неожиданно для себя быстро заработали деньги.
«Еще вчера человек был, к примеру, младшим научным сотрудником с окладом 80 рублей, а сегодня он успешно занялся бизнесом – и у него несколько миллионов, – говорит эксперт. – Эти люди видели перспективы в жизни, хотели улучшить свои жилищные условия и сформировали огромный спрос, за которым предложение катастрофически не успевало».
До кризиса 1998 года, по данным Евгения Скоморовского, в Москве было построено около двух десятков элитных домов суммарно на тысячу квартир. Но успешных бизнесменов и чиновников было, конечно, гораздо больше.
Проблемы первых элитных проектов
Главный недостаток первых элитных домов, по мнению управляющего партнера Contact Real Estate Дениса Попова – это низкие потолки.
В основном, высота потолков составляла 2,8-3 метра, тогда как площади квартир были очень большими – в среднем 150-200 кв. метров. Технологии позволяли делать потолки выше, но девелоперы гнались за кв. метрами.
«А за счет сэкономленной высоты выходил еще один этаж», – замечает Денис Попов.
Встречаются квартиры с маленькими кухнями, без кладовок, неудачно расположенными санузлами и даже такие, в которых на 200 кв. метров всего три окна
Этим проблемы не ограничивалось.
«У первых элитных домов была не очень сбалансированная внешняя архитектура: красный кирпич плюс много-много гранита, – добавляет Наталья Кац. – Никакого очевидного стиля».
Кроме того, в премиальных комплексах 90-х не было качественной инфраструктуры, входные двери и окна были низкого качества, а общественные зоны – крайне аскетичными.
Естественно, старые комплексы элит-класса уступают современным проектам в качестве инженерных коммуникаций: очистка воды, вентиляция, кондиционирование.
«Даже сегодня фасады премиальных комплексов 90-х годов увешаны кондиционерами так же, как хрущевки, – говорит директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов.
– А в современных проектах предусматривается скрытая система кондиционирования со специальными нишами» (на фото ниже – ЖК «Торрис Хаус»).
Еще одна проблема, которую можно выделить, продолжает эксперт, это планировки. «В старых проектах было крайне важно продать “оболочку”, то есть необычную, запоминающуюся архитектурную форму.
В сочетании с точечным характером застройки, эта стратегия выливалась в большое число неликвидных планировок, – уточняет Илья Менжунов.
– Встречаются квартиры с маленькими кухнями, без кладовок, неудачно расположенными санузлами и даже такие, в которых на 200 кв. метров всего три окна».
Элитная квартира как доступ к телу
Сегодня, не смотря на затоваренность рынка элитного жилья в столице, время от времени находятся желающие приобрести квартиру в том или ином проекте, построенном четверть века назад. Этому есть несколько объяснений. Во-первых, квартиры в старых домах стоят на 15-20% дешевле современных аналогов.
При этом покупатель сможет не без гордости заявлять, что купил элитную квартиру. Во-вторых, есть люди, которые когда-то мечтали купить жилье в том или ином комплексе, но не было денег.
А сегодня они заработали достаточно, чтобы осуществить мечту молодости, говоря языком психологов, «закрывают гештальт».
Впрочем, существует и более практичная причина покупки устаревшей недвижимости. Многие крупные чиновники и бизнесмены, купившие квартиру в 15-20 лет назад, привыкли к месту и не хотят ничего менять.
А новые жильцы приобретают жилье в этих комплексах, чтобы появилась возможность решить какие-то важные вопросы с этими людьми в непринужденной обстановке.
Проще говоря, покупают не жилье, а «доступ к телу» власть имущих.
Элитные дома, которые строят сегодня, сильно отличаются от проектов 90-х. Однако какими бы ультрасовременными и технологичными они не были, можно с уверенностью сказать, что через пару десятилетий они попадут в категорию устаревшего жилья.
Кто покупает элитное жилье в Москве
В район своего детства Раменки я приезжаю не реже раза в неделю — навещаю маму, гуляю с любимой собакой, поэтому серьезные изменения отмечаю довольно редко. Каково же было мое удивление, когда я однажды подняла голову и увидела три красные башни, нагло торчащие среди типовых голубых многоэтажек.
Оказалось, что в темпе allegro строится новый жилой комплекс с романтичным названием «Небо» от застройщика Capital Group, аккурат возле свежепостроенной станции метро «Мичуринский проспект». Цены на квартиры в трех небоскребах начинаются от 300 тыс. рублей за 1 кв. м, так что небольшая студия на 51-м этаже обойдется «всего» в 9–10 млн рублей.
Мама вспоминает, что когда мы купили квартиру в бело-голубом доме на западе Москвы, вокруг был практически пустырь. Район Раменки начал застраиваться в 1980-е годы на месте деревни, но уже тогда власти делали на него большую ставку, обещали проложить метро.
На это ушло каких-то 30 лет — в 2016 году метро здесь все-таки появилось. Но и до этого район славился высокими ценами на недвижимость — положительно повлияла близость к академическим и спортивным кругам, здесь рядом и МГУ, и МГИМО, и Олимпийские деревни.
Так что для лакомого Западного округа цена в 9–10 млн, можно сказать, вообще бросовая. Не сравнится с ценами в клубном доме «Река», жилыми комплексами «Долина Сетунь» и «Счастье на Ломоносовском».
В них цены на квартиры могут начинаться от 30 млн и заканчиваться суммами, которые довольно сложно представить при средней зарплате россиянина в 37,9 тыс. рублей (данные на начало года).
Кто же, интересно, может себе позволить такую дорогую недвижимость и для кого ее строят?
Конечно, в ЗАО далеко не самая дорогая недвижимость в Москве. Традиционно самые дорогие квадратные метры расположены в центре города, в пределах Садового кольца, чем ближе к Кремлю — тем дороже.
Кажется, что в центре Москвы уже негде строить, но под элитные новостройки с энтузиазмом сносят отжившие свое здания. Процесс этот редко обходится без скандала.
Я задалась вопросом, сколько вообще элитного жилья в Москве, неужели его недостаточно для всех желающих.
«Сейчас на первичном рынке элитной недвижимости Москвы реализуется порядка 2,5 тыс. квартир и апартаментов общей площадью 309 тыс. кв. м суммарно в классах делюкс и премиум, — говорит директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.
— Достаточно большое количество участков, где в перспективе могут быть реализованы комплексы высокого класса, находятся в стадии проекта. Некоторые из них давно заморожены, некоторые, вероятно, будут реализованы позже, другие все-таки запланированы к постройке.
Оценить возможные объемы в них достаточно сложно, но в целом потенциал для строительства жилья высокого класса в центральной части города остается очень высоким».
Интересуюсь, неужели абсолютно все эти квадратные метры найдут своего «дорогого» покупателя? Какой процент нераспроданного жилья в этом сегменте? «Для рынка элитной жилой недвижимости характерна история, когда на финальной стадии строительства остается часть нераспроданных лотов, — отвечает Соловьев.
— По итогам I квартала 2020 года около трети всего предложения — 34% — было представлено в комплексах, готовых к проживанию. Обычно к концу строительства реализуется 60–70% от общего объема лотов в проекте.
При этом рост капитализации составляет от 20 до 35% цены квадратного метра, то есть инвестор может заработать до 20% годовых при условии вхождения в сделку на этапе вывода проекта в продажу. В большинстве случаев конкретное процентное значение зависит от рыночной ситуации и локального спроса.
Например, в Майами некоторые новостройки распродаются еще на этапе начального монолита (уровень первых этажей) на 70–75%.
На нашем рынке есть проекты на разных стадиях: если проект только вышел, то остатки лотов составляют 90–100%, к середине стройки — 30–40–50% (в зависимости от стратегии девелопера), к концу — 25–30%, а дальше на это накладывается структура предложения — если вновь вышедших много, то и остатки больше, если проекты близятся к завершению, а новые не выходят, то остатки будут ближе к 25–30%».
Получается, что две трети построенного элитного жилья в итоге покупается. Кто же эти люди, кто может себе позволить такое дорогое жилье? «Групп покупателей на рынке элитного жилья очень много, — говорит Соловьев. — Они разделяются по разным признакам: по роду деятельности и доходу, возрасту, мотиву и цели приобретения, по семейности, региону проживания и т. п.
От этого зависят и характеристики приобретаемого жилья, и бюджет покупки. Что касается среднего покупателя, то его портрет сегодня выглядит следующим образом: мужчина средних лет, имеющий собственный бизнес или являющийся топ-менеджером крупной компании, как правило, женатый, с детьми.
Он покупает недвижимость для постоянного проживания на собственные средства, и это не первая его покупка в Москве.
Но нужно учитывать, что помимо этого условного покупателя на рынке есть люди, приобретающие жилье для временного проживания либо для детей/родителей/других членов семьи, инвесторы и другие группы. Ситуация человека все время меняется.
Например, однажды компания Knight Frank провела сделку по продаже клиенту двухкомнатной квартиры на Остоженке, но практически сразу после заключения сделки семейная пара, которая приобрела квартиру, выяснила, что у них будет ребенок. Данная квартира была выставлена на продажу сразу же, а мы приступили к поиску квартиры большей площади.
По нашим оценкам, срок владения премиальной недвижимостью в Москве у клиентов сократился с 12 до 7–8 лет. Это связано с ускорением жизни, скоростью вывода новых проектов и динамикой развития мегаполиса».
В принципе, я так и представляла себе типичного владельца элитной квартиры в центре города — женатый руководитель компании, который покупает жилье для себя и семьи. Ничего неожиданного от официальных исследований. Но есть и другие категории покупателей.
«За последние несколько лет значительно вырос объем покупателей в возрасте от 20 до 35 лет, — говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. — К такой обширной возрастной группе можно отнести «золотую молодежь», то есть тех, кто уже достиг 18 лет и приобретают первое жилье на средства родителей.
При этом они не хотят менять уровень жизни и приобретают элитную недвижимость, которая часто расположена в непосредственной близости от лучших вузов. Есть также категория IT-специалистов — в XXI веке компании, работающие в IT-сфере, разрастаются с каждым годом в геометрической прогрессии не только в своем количестве, но и в доходах.
Поэтому те специалисты, которые начинали двигаться по карьерной лестнице в начале 2000-х, к настоящему времени успели прилично заработать и продвинуться в своей сфере.
Специалисты IT входят в топ самых высокооплачиваемых профессий последних лет, в связи с чем именно они становятся главными покупателями рынка элитной недвижимости Москвы.
Блогеры, модели и другие популярные личности социальных сетей.
С повышением их популярности, в особенности в Instagram, стало появляться много блогеров и инфлюенсеров, которые благодаря растущей популярности своих блогов становятся миллионерами и получают стабильный доход от рекламных кампаний. Такие молодые и амбициозные люди буквально за несколько лет могут заработать на элитную недвижимость в центре Москвы».
Действительно, листая ленту Instagram, я все чаще натыкаюсь на посты инфлюенсеров о том, что они присматривают себе квартиру с видом в центре. Правда, не всегда эти смотрины заканчиваются покупкой.
В мире Instagram довольно сложно отличить реальную жизнь блогера от рекламных постов.
Нередко подобные осмотры модных квартир с роскошным видом с видеотрансляциями в блог заканчиваются публичным признанием, что квартира куплена не была по той или иной причине.
Где же в таком случае найти тех самых собственников элитных квартир, для которых стараются застройщики? Как показала практика, они есть в передовых сферах бизнеса — IT, финансах и PR. Двадцатисемилетняя Анастасия, владелица PR-компании MA.
Family и партнер венчурного фонда Gagarin Capital, который инвестирует в технологические стартапы, связанные с искусственным интеллектом, говорит, что купила для себя квартиру до 100 кв.
м в Басманном районе: «Стоимость была около 20 млн рублей, приобрела я ее в ипотеку, поскольку непонятно, что будет в ближайшие годы. Мне как раз кажется, что это более экономически выгодный вариант и более интересный с точки зрения моего портфолио.
Потому что те деньги, которые я могла бы вложить в квартиру, я сейчас могу вложить во что-то более доходное. Но планирую не платить ипотеку 30 лет, а быстрее ее закрыть. Но пока буду наблюдать, в какую сторону нас развернет кризис».
Ипотека подразумевает стабильный доход. Анастасия признается: «Как таковой зарплаты у меня нет, в агентстве у нас всегда разные деньги, все зависит от клиентов, их уровня и чека. В среднем можно сказать, что около 500 тысяч.
А фонд — история долгосрочная, основная прибыль от него поступит через несколько лет при условии успеха выбранной стратегии. У меня бизнес международный, поэтому я не завязана на доходы в рублях.
Более того, во время пандемии у нас бизнес вырос, потому что пиар стал востребован как никогда».
Жилой комплекс «Басманный, 5», в котором Анастасия купила квартиру — пример жилья в премиум-сегменте. Стоимость 1 кв. м в нем начинается от 250 тыс. рублей: «Я про этот дом узнала не из объявления, я там бывала. Мне очень понравилось соотношение цены, качества, близости к центру и всего остального.
Я рассматривала и альтернативные уже построенные новостройки. Для меня было важно, чтобы квартира была недалеко от Садового кольца. Вторичку я, конечно, тоже смотрела. Но с точки зрения финансовых вложений и того, что вы получаете на выходе, получается не очень выгодная история.
Потому что в новом доме вы можете сделать себе как угодно интернет, звукоизоляцию, особенно если это апартаменты, вам даже согласовывать ни с кем ничего не нужно. А в сталинках очень много мороки — там деревянные перекрытия, невозможно согласовать перепланировку, есть проблемы с интернетом, сложно установить кондиционер.
Мне очень хотелось купить квартиру в сталинке, но все же я решила, что для максимального комфорта мне необходимо построить свой дом с нуля».
Тридцатитрехлетняя Наталья, руководитель управления в банке, недавно купившая квартиру в ЖК «Хэдлайнер», тоже считает, что новостройки элиткласса превосходят старый фонд в плане комфорта: «Большую часть жизни я прожила на востоке города в спальном районе. Сначала я попробовала купить квартиру именно там, на вторичном рынке.
Но на этапе регистрации сделки выяснилось, что у квартиры проблемы с документами, и чиновник Росреестра уговорил меня разорвать сделку, пока не поздно (спасибо ему за это). Объясняться с продавцами, возвращать ипотеку через три недели после выдачи — это было ужасно. После этой истории я решила больше никогда не связываться с вторичкой.
Плюс удалось накопить денег, поэтому я решила рассмотреть вариант ближе к центру. Кроме вероятности нарваться на юридические проблемы у вторичного жилья есть и другие минусы: устаревшие коммуникации, отсутствие подземных парковок, разношерстные соседи. Новостроек в пределах Садового или чуть дальше не так уж много, а ценник просто запредельный.
Ну и даже в случае с вторичкой я могла бы рассчитывать максимум на двушку. Для моей семьи не самый лучший вариант.
Я искала малоэтажную застройку (не люблю высокие этажи и очереди к лифтам), близость к метро, надежного застройщика, наличие подземной парковки — и просто влюбилась в планировку квартиры. И еще мне очень понравился район, потому что тут и ТТК, и МЦК, и МЦД, и метро, и все такое динамичное: рестораны, магазины и много молодого населения.
Жить мы будем втроем: у меня есть сын-подросток и молодой человек. Когда я только покупала квартиру, молодого человека еще не было в моей жизни, но выбирала вариант с тремя спальнями из расчета, что и мне, и сыну нужно личное пространство. Возможно, когда-то я решусь на еще одного ребенка.
Покупала я квартиру больше года назад, еще на стадии строительства. Трехкомнатная квартира (или даже еврочетырешка, как сейчас модно говорить) 95 кв. м стоила 21 млн рублей. Сейчас, после получения ключей, цена выросла почти до 30 миллионов.
Половину суммы я брала в ипотеку, но выплатила ее всю, пока заканчивалось строительство. Я руководитель управления в коммерческом банке. Доход в среднем — более 500 тыс. в месяц, плюс бонусы.
Первоначальный взнос состоял из собственных накоплений, плюс деньги от продажи квартиры (однушки в Подмосковье), которую мне еще давно помогли купить родители».
То, что на такие крупные покупки берут ипотечные кредиты, для меня стало своего рода открытием. Мне казалось, что элитное жилье — удел тех, кто имеет возможность перевести с банковского счета в Швейцарии в один клик пару-тройку десятков миллионов, не задумываясь. Но Андрей Соловьев из Knight Frank меня переубедил:
«Доля покупателей с ипотекой в элитклассе традиционно невелика, однако в последние годы интерес к ипотечным покупкам растет. Обычно клиент в этом сегменте не берет кредит на 20–30 лет. Он предпочитает более короткие кредиты на меньшую часть суммы сделки (20–30%).
При снижении базовой ставки мы увидим увеличение объемов кредитования (особенно на первичном рынке) во всех сегментах элитной недвижимости. В сегменте делюкс (наиболее высоком подсегменте элитного рынка) эта доля остается небольшой — не больше 5%, а в премиум-классе (более массовом по меркам элитного рынка) доля ипотеки в общем объеме сделок сегодня достигает 20%.
Для сравнения: в сегментах комфорт и бизнес эти сделки занимают практически половину объема продаж — 55% и 45% соответственно».
С видом на поклонную: почему москвичи чаще покупают элитное жилье на западе
С начала осени объем предложения премиальной недвижимости на западе Москвы вырос более чем в два раза, пишет «Коммерсант». Доля Западного округа в этом сегменте увеличилась на 26%, а доля центра напротив снизилась на 23,5%.
В итоге более 60% всего жилья премиум-класса в столице сконцентрировалось в двух районах — Дорогомилово, Раменки. Еще один крупный объект ввели в эксплуатацию в декабре 2019 года в районе «Филевский парк» — комплекс «Матч Поинт».
Почему продажи квартир в этом районе выросли и чем он привлекает новых жителей — в материале «Известий».
Место
За январь–ноябрь 2020 года в многофункциональном комплексе «Матч Поинт» на Кутузовском проспекте площадь реализованных лотов увеличилась на 10% по сравнению с тем же периодом 2019 года. За тот же отчетный период на 30% увеличились начисления по договорам, следует из данных департамента продаж ГК «Галс».
— В текущем году дорогая недвижимость стала синонимом хороших инвестиций. Особой популярностью пользуются готовые проекты — это гарантирует отсутствие рисков и сохранность средств.
Помимо того, что наш МФК «Матч Поинт» уже введен в эксплуатацию, квартал привлекает покупателей и другими преимуществами — уникальной локацией, развитой инфраструктурой, безопасным внутренним двором и транспортной доступностью.
Мы видим повышенный интерес со стороны клиентов, который растет с каждым месяцем, — комментирует Екатерина Батынкова, директор департамента продаж.
Речь идет о квартале с быстрым выездом на Кутузовский проспект и видами на узнаваемые столичные достопримечательности: Поклонную гору, Триумфальную арку и «Москва-Сити». В шаговой доступности от «Матч Поинта» — Филевский парк и Матвеевский лес.
Комплекс находится на границе с Дорогомилово — одним из самых модных районов столицы. Кутузовский проспект с самого начала позиционировался как парадная западная магистраль города и с 1950–1960-х годов застраивался монументальными сталинскими домами. Здесь селилась военная, политическая и культурная элита.
— На сегодняшний день 90% предложения в районе Дорогомилово образуют вот такие красивые фасадные сталинские дома с уютными зелеными дворами. Цены в таких домах лежат в диапазоне от 300 тыс. до 800 тыс. рублей за квадратный метр, — отмечает управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин.
Кутузовский проспект — это, по сути, «парадный въезд» в Москву. Статус престижного района Кутузовский приобрел еще в середине прошлого века.
Именно в это время вдоль будущего проспекта началось активное строительство величественных жилых зданий для военной и политической элиты.
Яркими примерами советского ампира стали известная всем высотка гостиницы «Украина» и так называемый правительственный дом (Кутузовский, 26), где в 1970-х жили советские государственные деятели.
Считается, что, хотя территориально «Матч Поинт» находится в районе «Филевский парк», он вписывается в концепцию Дорогомилово и Кутузовского проспекта. Комплекс состоит из четырех секций в едином архитектурном стиле. Светлые и высокие корпуса — продолжение традиции советского ампира, но в новом воплощении.
Район объединяют сразу три станции метро. Тут есть музеи, концертные площадки, магазины и торговые галереи, а также детские сады, школы, клиники и фитнес-центры.
Внутри и снаружи
Еще одна необычная часть квартала — спортивная арена. Крытый стадион станет домашней площадкой для волейбольной команды «Динамо», но заниматься на нем смогут все жители комплекса, в том числе дети.
При этом дворы именно в крупных ЖК свободны от машин: здесь есть прогулочная зона с местами для отдыха, тренажерами и беговыми дорожками, а также детские площадки. Просто так на территорию комплекса не пройти: гости должны пересечь контрольный пункт с охраной, а двери подъездов оснащены видеодомофонами.
Отчасти это решается тем, что, например, архитекторы «Матч Поинта» предусмотрели трехуровневый подземный паркинг на более 1600 машино-мест. Есть специальная зона для мотоциклов и велосипедов.
На паркинге ведется круглосуточное видеонаблюдение, а также установлена современная система пожаротушения. Жильцы могут спуститься к нему в двух лифтах.
Кроме того, на парковке планируют оборудовать автомойку.
На первых этажах на площади 1,7 тыс. кв. м разместятся коммерческие помещения — супермаркет, ресторан, салоны красоты и бытовые сервисы.
Перспектива выбора
По мнению экспертов, рынок элитного жилья на Кутузовском проспекте сейчас не перенасыщен предложением. Помимо «Матч Поинта», в районе еще два крупных объекта — «Кутузовский, 12» и «Поклонная 9». Последний еще строится и будет введен в эксплуатацию через три года. Первый — уже готов, но почти полностью распродан.