Novostroy.su: Несмотря на существенную стагнацию рынка на фоне пандемии, очевидно возросло внимание покупателей к небольшим по метражу квартирам. С чем связано такое повышение спроса?
Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE): В период кризиса всегда растет спрос на наиболее доступные по цене варианты жилья. Сейчас это особенно актуально в связи с тем, что последние два года цены на жилье в стране выросли на 15-20%, а очередная девальвация рубля в марте ударила по кошельку россиян.
Студия и небольшая однокомнатная квартира остаются самым доступным из возможных вариантов жилья в новостройках.
В Москве студию можно приобрести в среднем за 4-4,5 млн рублей, а однокомнатную квартиру – за 6-6,5 млн рублей. Помимо этого, снижение ставок по ипотеке способствует вовлечению на рынок жилья новых клиентов, которые ранее не могли позволить себе покупку при более высоких ставках. Соответственно, речь идет о покупательской аудитории, которая склонна приобретать наиболее бюджетные объекты.
Наталья Кукушкина, специалист по маркетингу Группы ЦДС: Можно предположить, что число проданных малогабаритных квартир резко увеличилось у тех застройщиков, кто недавно вывел новые проекты в реализацию, на начальной стадии продаж всегда наблюдается подобная динамика.
Также можно предположить, что на фоне колебаний курса валюты и пандемии люди стали вкладывать имеющиеся средства в недвижимость, как наиболее традиционный инвестиционный инструмент.
Это также больше относится к маленьким квартирам на начальном этапе строительства, поскольку в данном случае есть перспектива роста цены.
Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК»: Спрос не столько на однушки, хотя на них в первую очередь, сколько на малый формат. И дело здесь не в пандемии. Однокомнатные квартиры уже давно формат №1 на петербургском рынке.
Люди голосуют кошельком, а размер этого кошелька не растёт за последние годы.
Соответственно, бюджет покупки влияет на метраж. Отсюда и сокращение площади квартир на 10-15 кв. м за последние 10 лет. На фоне коронакризиса тренд только укрепился.
Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»: По нашему мнению, именно такие квартиры показали свою актуальность, и их объем будет лишь увеличиваться на рынке в ближайшей перспективе.
Во-первых, в таких квартирах, живя по отдельности, семьям гораздо безопаснее переживать режим самоизоляции из-за любого инфекционного заболевания. Не только из-за коронавируса. Нежели в одной многокомнатной квартире.
Во-вторых, с учетом резко возросшего количества дел о домашнем насилии, а также ориентируясь на опыт Китая, где в связи с этим выросло количество разводов, раздел квартиры с последующим переездом лишь подстегнёт спрос на малогабаритное жильё. В-третьих, мы не ожидаем резкого падения цен на жилье.
Да, некоторые застройщики уже предлагают скидки и разные программы (например, беспроцентная ипотека до конца этого года), однако, со все большим внедрением эскроу-счетов снижение цен не выгодно ни застройщикам, ни банкам.
Novostroy.su: Какие квартиры оказались на пике популярности во время пандемии? С какой целью их приобретают россияне?
Руслан Сухий, профессиональный инвестор в недвижимость, руководитель проекта «Рентавед»: В настоящее время очень популярны квартиры площадью 16-25 квадратных метров в крупных городах, особенно в Москве и Санкт-Петербурге. Интерес к данным объектам недвижимости проявляют несколько категорий покупателей.
Первая — молодежь, готовая съехать от родителей для самостоятельной жизни. Вторая — взрослые одинокие люди, которым не нужна лишняя жилплощадь или необходимо разъехаться с родственниками. Третья — инвесторы, нацеленные сдавать такие квартиры в аренду для получения пассивного дохода.
Малометражки сегодня обладают хорошей ликвидностью. Их проще сдать в аренду студентам, командировочным, семьям с одним ребенком.
Четвертая — люди из других городов, которые приезжают, чтобы работать или учиться. Для них малометражное жилье – реальный шанс получить прописку и обустроиться в большом городе. Плюс — это хорошая альтернатива съемному жилью. Приобрести малометражку в ипотеку можно с ежемесячным платежом сопоставимым со стоимостью аренды.
Наталья К.: Я бы разделила покупателей на две большие группы. К первой относятся люди, которые решали свои текущие жилищные вопросы. Ко второй – те, кто пытался в очередной экономический кризис сохранить средства, вложив валютные либо рублёвые накопления в недвижимость.
И если первая группа выбирает метражи и объекты, исходя из своих жизненных обстоятельств, то вторая группа ищет наиболее инвестиционно привлекательные квартиры, а это традиционно малогабаритные, малокомнатные квартиры, чаще всего однокомнатные площадью до 35 кв.
м, в объектах на начальной стадии строительства.
Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»): Как показывает статистика, более явные изменения заметны в структуре спроса по стадии строительной готовности.
С начала года мы отмечаем тенденцию к сокращению сделок с новостройками на этапе котлована в пользу квартир на более продвинутой стадии готовности.
Во многом это связано с низкой динамикой выхода новых проектов: по итогам первого полугодия ожидается почти двукратное снижение в годовом выражении. Полагаю, изменение покупательских предпочтений отчасти объясняется кризисными явлениями: люди стремятся исключить все дополнительные риски и вложить деньги в самый надежный объект.
Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»: В начале кризиса на пике спроса оказались малогабаритные квартиры (как инвестиции накоплений). Сейчас наиболее востребованы квартиры от двухкомнатных и больше, так как самоизоляция подвела к пониманию необходимости наличия отдельного пространства для каждого члена семьи.
Novostroy.su: Как такое смещение спроса отразилось на рынке в целом? Как оно повлияло на динамику цен?
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»(Bonava): На мой взгляд, в ближайшие годы покупатели будут отдавать предпочтение квартирам с тем же количеством комнат, но меньшей площади. И оптимизация планировок с целью сохранить весь функционал и комфорт проживания, сократив размер квартиры — это вызов для девелоперов.
Р.С.: Сейчас мы наблюдаем рост количества переездов из регионов в Москву и Санкт-Петербург. Такой наплыв людей с небольшими доходами будет продолжать подогревать спрос на малометражное жилье. Полагаю, что в ближайшие годы устойчивый спрос на такие объекты сохранится.
Надежда К.: Что касается цен, то с начала года в Москве средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Москвы повысилась более чем на 7%. В период самоизоляции этот процесс практически остановился.
Застройщики старались не пересматривать цены в период падения продаж, достигающего 70%. Однако и снижения цен мы пока не наблюдаем.
Больше факторов способствуют их повышению (девальвация рубля, удорожание строительных материалов, переход к банковскому финансированию жилищного строительства и т.п.).
А.С.: В условиях кризиса всегда наблюдается уменьшение площади купленной квартиры за счет желания покупателей снизить стоимость покупки.
Стоимость квадратного метра в квартирах малой площади как правило выше, чем в квартирах большой. Увеличение доли таких квартир даст временное увеличение средней цены по рынку.
И.К.: В связи с сокращением средней площади приобретаемой квартиры с 58 до 55 кв. м уменьшился и средний бюджет покупки – с 12,9 млн до 12,7 млн рублей.
Н.П.: Квартирография уже выведенных в продажу домов не изменится. Продаваться будет то, что заложено в рамках проектных финансовых моделей.
Novostroy.su: Такой «зашкаливающий» спрос на малометражное жилье оказался неожиданностью для многих застройщиков. Чем грозит дефицит определенного типа квартир девелоперам?
Надежда К.: Общее число строящихся в Москве квартир составляет более 300 тыс., при этом в продаже находятся порядка 15-20 тыс. объектов, поэтому даже гипотетически все квартиры раскуплены не будут. При этом структура предложения квартир по количеству комнат примерно соответствует и спросу на них, поэтому в отдельных нишах рынка также не ожидается нехватки жилья.
И.К.: На протяжении последних двух лет на московском рынке массового сегмента около 39% сделок приходилось на однокомнатные квартиры, еще около 9% – на студии.
По мере роста класса спрос смещался в пользу более просторных типологий. В прошедшие месяцы 2020 года эти показатели оставались примерно на том же уровне.
В первом квартале 2020 года доля «однушек» снизилась до 36% в пользу студий (11%), а по итогам мая на однокомнатные квартиры пришлось 38% сделок, на студии – 10%.
Novostroy.su: Как дисбаланс с малометражками отразится на покупателях? Как они сами влияют на него? О каких рисках им следует помнить в такой ситуации?
Р.С.: Если вы решили приобрести малометражную квартиру для проживания, то должны понимать, что длительное пребывание в ограниченном пространстве может нанести вред психическому здоровью. Поэтому необходимо выбирать жилье в комплексах, где предусмотрены общественные зоны для проведения досуга, чтобы всегда иметь возможность выйти и прогуляться возле дома.
Как профессиональный инвестор в недвижимость хотел бы предостеречь своих коллег, присматривающих малометражные квартиры для приобретения с целью сдачи в аренду. В крупных жилых комплексах на 1000-2000 квартир возникает риск высокой конкуренции.
После ввода и заселения ЖК большое количество предложений от других собственников приведет к падению цен на аренду, что помешает получить доход, на который вы рассчитывали.
Для инвестиций лучше выбирать небольшие апартаменты недалеко от центра города в домах, где нет большой конкуренции с другими собственниками жилья.
Надежда К.: Если и возможен какой-то дисбаланс для покупателей определенного вида квартир, то только ценовой.
В определенные моменты действительно может происходить вымывание наиболее доступных по цене вариантов, особенно студий, которых вообще немного (11% в целом по рынку новостроек).
Но в продажу постоянно выходят новые проекты, корпуса, секции и очереди крупных жилых комплексов, где можно купить объект по стартовой цене.
Novostroy.su: Какие участники рынка и какими методами могут стабилизировать ситуацию?
Надежда К.: Сейчас необходимо избежать массового разорения региональных застройщиков, которые работают на сложных рынках. Несмотря на то, что очевидна тенденция к монополизации и укрупнению девелоперов, основная масса жилья строится небольшими компаниями. Очевидно, что в текущей ситуации именно они могут поддержать необходимый уровень предложения на рынке.
А.С.: На данный момент ситуация не таких масштабов, что может потребоваться ее стабилизация извне.
Тем более, данные по продажам за апрель и май – это пока только данные о зарегистрированных договорах.
Существует часть застройщиков, которые не перевели свои продажи в онлайн и в месяцы самоизоляции не регистрировали, а лишь подписывали договоры с покупателями и ждали возобновления работы госслужб.
Наталья К.: Хороший способ – диверсифицировать портфель проектов. Готовить новые объекты, чтобы планомерно вывести их во второй половине года. В частности, у Группы ЦДС сейчас в работе несколько участков на севере города в сегментах масс-маркет и комфорт, мы рассчитываем запустить новые проекты до конца 2020 года.
И.К.: Сегодня в стабилизации нуждается прежде всего уровень спроса: после кратковременного всплеска в июне-июле ожидается продолжительная стагнация.
Сегодня деловое сообщество ждет более решительных мер от государства, в частности, увеличения предельного размера кредита по льготной ипотеке.
Также для поддержания строительной отрасли предлагается частично субсидировать строительство инфраструктуры и т. д.
Novostroy.su: На ваш взгляд, в текущей ситуации стоит ожидать дальнейших «перекосов» на строительном рынке, или в большей степени ему грозит повсеместная и продолжительная стагнация?
Надежда К.: Кризис – это всегда период изменений. Поэтому конечно, можно ожидать перераспределения структуры спроса или предложения, скачки или снижение цен и т.п. Однако нужно понимать, что жилищный рынок очень консервативный и инертный, поэтому возможно мы увидим последствия текущих событий (пандемии и кризиса) через год или позже.
Мы прогнозируем смещение интереса части покупателей с жилья в центре крупных городов на периферию из-за введения удаленного режима работы для многих специалистов.
Возможно, появится запрос на балконы, лоджии и террасы, которые в последние годы редко проектируются в крупных жилых комплексах. Однако в целом нестабильность такова, что можно ожидать самые разные изменения.
А.С.: Кризис не уничтожит отрасль. Он приведёт к её консолидации. С рынка уйдут слабые игроки и некачественные проекты. Этот процесс начался ещё год назад, после введения механизма эскроу.
Наталья К.: Жильё, особенно когда это первое жильё для семьи, можно отнести к необходимым товарам, спрос на него не может резко упасть.
Особенно в городах-миллионниках, в том числе и в Санкт-Петербурге, который ежегодно притягивает несколько тысяч новых жителей из других регионов.
У нас пока ещё недостаточная обеспеченность всех граждан квадратными метрами, поэтому вслед за кризисом (непонятно, насколько продолжительным) обязательно будет новая волна роста, когда рынок будет активно развиваться.
С.М.: Стагнацию рынку обещали в 2018 году, потом в 2019-м, и вот уже середина 2020-го, а рынок жив и чувствует себя неплохо.
Конечно, полностью оградить покупателей от слетевшихся в 2020 году чёрных лебедей не получится, но условия покупки стали значительно лучше. Ставки по льготной ипотеке в крупнейших банках опустились ниже 6%, следом стали снижать размер первоначального взноса.
Застройщики также вводят индивидуальные условия. Так что стагнации, как и непредвиденных явлений, в этом году не будет.
На всё готовое: почему в России резко вырос спрос на вторичное жильё
В августе 2020 года спрос на вторичное жильё в России вырос более чем на 52% по сравнению с прошлогодним показателем. Как отмечают эксперты, повышенный интерес к приобретению готового жилья был зафиксирован среди жителей Москвы и Санкт-Петербурга.
При этом большинство покупателей предпочитают двухкомнатные квартиры. По словам аналитиков, в условиях пандемии растущая популярность вторички связана с разнообразием жилого фонда, резким снижением ипотечных ставок и возможностью сразу въехать в квартиру.
Как в этих условиях может измениться стоимость квадратного метра в России — в материале RT.
В августе 2020 года спрос на покупку вторичного жилья в России вырос на 52,3% по сравнению с аналогичным периодом 2019-го. Об этом RT рассказали представители «Авито Недвижимость».
«По темпам роста интереса потребителей среди мегаполисов лидирует Москва: в столице показатель за год вырос на 71,5%. В тройку лидеров вошли также Санкт-Петербург (прирост составил 56,5%) и Нижний Новгород (53,4%)», — отметили в пресс-службе компании.
По оценке риелторов, наибольшим спросом на вторичном рынке жилья пользуются двухкомнатные квартиры. Как рассказал RT руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, на долю «двушек» приходится почти 40% от общего объёма сделок. 35% покупателей предпочитают приобретать однокомнатные квартиры.
«В целом вторичный рынок оказался более устойчив к кризису 2020 года по сравнению с сегментом новостроек, спрос на которые с января по август упал на 30% в крупнейших городах России», — подчеркнул Попов.
Также по теме
Полная самоизоляция: почему в России резко вырос спрос на загородную недвижимость
В начале июля 2020 года спрос на покупку загородного жилья в России вырос более чем на 77% по сравнению с прошлогодним показателем, а…
Подобную ситуацию эксперт объясняет резким увеличением стоимости новостроек. По его словам, только в Москве строящееся жильё за три года подорожало почти на треть, тогда как цены на вторичном рынке прибавляли не более 4—5% в год.
Также позитивную динамику на российском рынке вторичной недвижимости аналитики объясняют растущей доступностью жилищных кредитов. По подсчётам компании «ДОМ.РФ» и агентства Frank RG, с января по август 2020 года в России было выдано 895 тыс. ипотечных займов на сумму 2,2 трлн рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2019-го показатель вырос на 26% в денежном выражении.
«За первые семь месяцев 2020 года на приобретение квартиры на вторичном рынке выдано 525 тыс. кредитов на 650 млрд рублей (прирост составил 34%). Позитивный результат стал возможен за счёт снижения ставок.
Так, ещё в июле 2019 года средневзвешенная ставка по выданным кредитам на вторичном рынке достигала 10,5% годовых, а в июле этого года упала ниже 8,2%», — отметил в беседе с RT руководитель аналитического центра «ДОМ.
РФ» Михаил Гольдберг.
Помимо этого, высокий интерес россиян к покупке готовых квартир эксперты объясняют широким предложением на вторичном рынке. Граждане могут подобрать жильё в любом районе города с необходимой для них инфраструктурой, объяснила вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.
«Более того, при покупке вторички снижаются риски того, что застройщик может не сдать проект в срок. При этом покупателям не надо ждать, когда новый дом будет построен, и тратиться на аренду съёмного жилья.
Одновременно рост спроса связан со снижением ставок по банковским вкладам: клиенты всё чаще предпочитают переводить деньги на покупку квартиры, чем продолжать держать средства на депозитах», — считает Радченко.
Примечательно, что в течение лета на российском рынке элитной недвижимости также наблюдался рост спроса на вторичное жильё. Как рассказали RT представители агентства Knight Frank, после отмены режима самоизоляции объём соответствующих сделок вырос на 30—40%.
По мнению директора департамента городской недвижимости компании Андрея Соловьёва, наблюдаемый тренд связан с тем, что в результате пандемии некоторые застройщики отложили ввод своих объектов. Таким образом, покупатели стали переходить на вторичный рынок, чтобы успеть инвестировать средства в выгодные проекты.
Отметим, что ажиотажный спрос привёл к небольшому удорожанию вторичного жилья в России. По данным «Авито Недвижимость», за год средняя стоимость квадратного метра в стране увеличилась на 6,2% и составила 56,5 тыс. рублей. При этом в Москве показатель вырос на 5,3% (до 216,5 тыс. рублей), а в Санкт-Петербурге на 3,8% (до 126,8 тыс. рублей), подсчитали в ЦИАН.
«После отмены карантина застройщики подняли цены на готовое жильё в крупных городах России, причём по некоторым объектам стоимость квадратного метра подскочила на 20%. Сделали они это в попытках заработать за растущем спросе на фоне выхода россиян из режима самоизоляции», — полагает Ирина Радченко.
Вместе с тем к концу года ажиотаж несколько спадёт за счёт реализации отложенного спроса, и цены на вторичное жильё могут вернуться к показателям января, уверена Радченко. По её прогнозу, дальнейшая динамика во многом будет зависеть от изменения уровня доходов граждан и стоимости ипотечных кредитов.
Накопить на ипотеку: эксперты EG.RU о том, станет ли россиянам легче покупать жилье
Эксперты EG.RU о том, станет ли россиянам легче покупать жилье / Источник: pixabay.com
Депутаты хотят принять закон о накопительной ипотеке
По словам председателя комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолия Аксакова, который по совместительству является главой Ассоциации банков России, готовящийся закон позволит россиянам получать ипотеку на выгодных условиях.
Зачем это нужно?
Главная идея, которую продвигают думцы, — деньги будут храниться на специальных счетах. То есть любой желающий может начать приносить свою «заначку» в банк, а когда захочет, купит на эти деньги квартиру или дом в кредит. Банк же, в знак благодарности клиенту, предложит особые условия кредитования — упрощенное оформление и даже скидку по процентам.
А что взамен?
Что именно будут предлагать банки — непонятно. Также неясно, будут ли эти условия зафиксированы в договоре открытия «ипотечного депозита».
«Предложение для рынка актуальное, потому что россияне сейчас просто не имеют денег для покупки квартир, и приходится рассчитывать на ипотеку.
Но по депозитам у нас доходность низкая, рубль валюта нестабильная, и, вдобавок, возникает вопрос, будет ли зафиксирована цена за будущую квартиру, — комментирует директор Банковского института ВШЭ Василий Солодков.
— Если цена будет зафиксирована в договоре, то как надо будет поступать, если обанкротится застройщик?»
Что делать, если банк обанкротится?
Молчат депутаты и о том, что будет, если банк неожиданно «лопнет», а это случается в России часто. И смогут ли владельцы счетов вернуть себе больше «компенсационной суммы» в 1 миллион 400 тысяч рублей.
«Мало какая квартира сейчас стоит дешевле 1 миллиона 400 тысяч рублей — той суммы, которую государство готово компенсировать на случай банкротства самого банка, — говорит Солодков.
— А раз так, то под этот законопроект придется принимать новый закон, который гарантирует россиянам возврат любой суммы, которая хранится на «ипотечном депозите».
То есть, если накопил пять миллионов, то вернуть должны их все».
Каким образом будет производиться компенсация и откуда будут брать деньги — тоже неясно.
Кому выгодны «ипотечные депозиты»?
Банки, действительно, могут заманить много клиентов хорошей скидкой на ипотечный кредит. Однако позволить себе такое могут только самые крупные российские кредитные организации. Потому что банкам надо еще и покрывать риски — те деньги, которые теряются из-за невыплат.
Кто осилит такую ипотеку?
Как считает руководитель Центра политэкономических исследований Института нового общества Василий Колташов, сегодня, когда для первоначального взноса иногда просто не хватает даже денег материнского капитала, идея копить деньги на специальных счетах понравится многим. Хорошая скидка на процент позволит им накопить нужную сумму быстрей, потому что банк не только будет выплачивать дивиденды на вложенную сумму, но и выдаст кредит с меньшей скидкой.
«Чем меньше процент, тем более просторную квартиру можно себе купить. А для банков эта программа даст возможность «собрать» у себя клиентов, которые мечутся из одного банка в другой в поисках большего процента за депозит, — говорит Колташов.
– Если же деньги окажутся на ипотечном вкладе, то банк получит стабильный счет, которым он сможет оперировать. Да и обращаться для открытия подобных счетов клиенты будут только в крупные банки.
И это предложение — умный ход со стороны лидеров российского банковского сектора».
В законопроекте говорится, что «ипотечные депозиты» помогут россиянам начать копить деньги на жилье. Число сделок с недвижимостью увеличится, а это позитивно скажется на ситуации в экономике.
Как банки или государство будут возмещать разницу, если экономика снова провалится в кризис, а цены на жилье вырастут, в документе не уточняется.
Читайте наши материалы по теме «Ипотека»
Арам Тер-Газарян
банк Ипотека мнение эксперта эксклюзив
Отодвинь мечту: почему россиянам придется забыть о покупке собственной квартиры
Срок накопления на собственную недвижимость в России по итогам 2020 года вырос. В среднем по стране он достиг девяти лет. Разброс по регионам при этом очень большой: от трех лет в Ненецком АО до 67 лет в Тыве. Почему мечты о своей квартире снова стали для большинства россиян несбыточными, разбирался «Профиль».
Льготное подорожание
Пандемия коронавируса, падение доходов, а также рост цен на жилье, который сопровождался программой льготной ипотеки – все это ударило по возможностям россиян самостоятельно купить квартиру.
Такой вывод содержится в исследовании Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА). В агентстве отмечают, что с 2017 по 2019 годы условный россиянин со среднедушевым доходом мог бы накопить на квартиру за 8 лет. Уже в 2020-м доля его накоплений упала на 11,3 п. п.
Как следствие – копить на квартиру придется на год дольше. Это в среднем по стране.
Льготная ипотека скорее понизила доступность жилья, соглашается президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. «Был какой-то миг в июле–августе 2020-го, когда цены только начали рост, и купившие недвижимость в это время выиграли», – говорит он.
В конце 2020 года на ежемесячный платеж по ипотеке у средней московской семьи ушло бы 51% семейного дохода – самый низкий показатель с 2013 года, рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Однако из-за резкого роста цен на фоне снижения предложения, ажиотажного спроса, увеличения себестоимости строительства доступность жилья вновь снизилась.
«Поэтому можно сказать, что в краткосрочной перспективе программа льготной ипотеки повысила доступность, а в долгосрочной – способствовала ее уменьшению», – комментирует эксперт.
33 квадрата
Здесь стоит отметить, что АКРА в своем исследовании приняло несколько допущений. Во-первых, авторы взяли жителя субъекта Федерации, который получает среднедушевой денежный доход в конкретном регионе проживания.
Во-вторых, этот житель потребляет фиксированный набор товаров и услуг (стоимость набора разная в зависимости от региона), а все оставшиеся средства откладывает на приобретение собственного жилья в будущем. В-третьих, в качестве объекта покупки АКРА рассматривало квартиру площадью 33 кв. м на вторичном рынке.
То есть в реальности проблема недоступности жилья в России стоит еще острее, чем представлено в исследовании, поскольку многим гражданам нужна жилплощадь больше.
Кредитные заморозки: ипотека подорожает вместе с ценами на жилье
Кроме того, в 2019 году как минимум 33,4% населения страны, или порядка 49 млн человек с низкими доходами не могли позволить себе откладывать на квартиру, полагаясь лишь на собственные силы – без кредитов, помощи со стороны государства или родственников.
Иными словами, треть россиян – наименее обеспеченные граждане – не принимались во внимание при составлении рейтинга регионов по возможности накопить на собственную квартиру.
В пандемийном 2020-м, осторожно добавляют аналитики АКРА, доля такого населения «скорее всего, не уменьшилась».
Наименьший срок накопления на свое жилье отмечается в регионах с низкой стоимостью квадратного метра на вторичном рынке и высокими среднедушевыми доходами.
«Зачастую эти субъекты расположены за Северным полярным кругом, что делает их менее привлекательными для постоянного проживания», – констатируют в АКРА.
Наибольший срок, в свою очередь, наблюдается в регионах с низкими среднедушевыми доходами, где существенную роль в жизни людей играет натуральное хозяйство.
Регионы-лидеры и аутсайдеры по возможности накопить на квартиру в 2020 году
- (в скобках указано изменение срока накопления из-за факторов, которые влияли на рынок недвижимости в 2020-м)
- Ненецкий автономный округ – 3 года (-0,3 года)Магаданская область – 3 года (+0,1 года)Югра – 5 лет (+0,3 года)Мурманская область – 6 лет (+0,1 года)Камчатский край – 7 лет (+0,1 года) Белгородская область – 7 лет (+0,3 года)Липецкая область – 7 лет (+0,7 года)…Калмыкия – 24 года (-5,6 года)Крым – 26 лет (+2,5 года)Ингушетия – 27 лет (+0,3 года)Республика Алтай – 32 года (+4,7 года)Карачаево-Черкесия – 38 лет (+9,9 года)Тыва – 67 лет (+1,6 года)
- Источник: АКРА.
Список пострадавших
В 2020-м из-за пандемии, падения уровня благосостояния и роста цен на недвижимость сильнее всего пострадали Кабардино-Балкария, Чувашия, Республика Алтай, Ленинградская область и Ставропольский край. В перечисленных регионах срок накопления на квартиру вырос на три и более года. В Карачаево-Черкесии показатель вообще увеличился на 10 лет.
«Были и обратные случаи, но они единичны. Так, в Калужской области рассматриваемый срок за 2020-й снизился почти на год, а в Калмыкии – более чем на пять лет», – указывают аналитики АКРА.
Центральный федеральный округ
Возможности жителей ЦФО накопить на жилье в 2020-м сократились меньше, чем в среднем по стране. Срок накопления увеличился в среднем лишь на полгода, говорится в исследовании рейтингового агентства.
Наиболее заметно ситуация изменилась в Московской области: срок накопления вырос сразу на 1,2 года, до 8 лет. Жителям столицы копить на однушку нужно 10 лет (+0,4 года по итогам 2020-го). Более 10 лет собирать деньги на жилье придется в Ивановской, Рязанской, Костромской, Тульской и Тверской областях. 13 лет – во Владимирской области.
Северо-Западный федеральный округ
Срок накопления в Ленинградской области вырос на 3,5 года, до 12,5 года. Аналогичные показатели для Санкт-Петербурга: +1,5 года, 11 лет.
Быстрее всего в СЗФО можно накопить на квартиру в Ненецком автономном округе – за 3 года (-0,3 года по итогам 2020-го), дольше всего – в Калининградской области. Здесь копить придется 13 лет, при этом срок вырос на 1,7 года.
Кроме того, еще в двух субъектах – Коми и Карелии – сроки накопления сократились на 0,3 года, до 8 и 9 лет соответственно.
Южный федеральный округ
В ЮФО отличились Адыгея и Калмыкия. В первом регионе срок накопления на квартиру по итогам 2020 года остался неизменным – 8 лет. Во втором он резко упал на 5,6 года. Правда, копить на квартиру в Калмыкии все равно придется очень долго – целых 24 года.
Доступность жилья в Крыму снизилась: здесь собирать деньги самостоятельно на однушку придется 26 лет (+2,5 года). В Севастополе чуть проще и быстрее – 15 лет (+1,1 года). В Краснодарском крае срок увеличился на полгода, до 9 лет.
Северо-Кавказский федеральный округ
В этом федеральном округе копить на квартиру с доходами 2020-го пришлось бы на 3,5 года дольше, чем с доходами 2019-го. Данный показатель значительно выше, чем в среднем по РФ.
Средний срок накопления в Кабардино-Балкарии вырос с 12,5 до 18 лет, а в Карачаево-Черкесии, как уже говорилось выше, сразу на 10 лет – до 38 лет. В Ингушетии срок составил 27 лет, но он увеличился незначительно, всего на 0,3 года.
- В АКРА поясняют, что на Северном Кавказе на потребление товаров и услуг уходит значительная (в среднем 69%) доля доходов, так что на накопление остается «очень мало средств».
- Быстрее всего в СКФО можно накопить на однушку в Дагестане (11 лет, +1 год), Северной Осетии (14 лет, +2,5 года) и Чечне (15 лет, +0,6 года).
- Приволжский федеральный округ
В среднем жителям Поволжья надо копить на квартиру около 13 лет. Наименьший срок накопления фиксируется в Самарской области и Татарстане – чуть меньше 10 лет. Наибольший срок отмечается в Чувашии – более 19 лет. При этом в Чувашской Республике показатель по итогам 2020-го вырос сразу на 3 года.
Уральский федеральный округ
Быстрее всего здесь можно накопить на квартиру в Ханты-Мансийском АО – всего за 5 лет. Срок в пандемийном 2020-м увеличился незначительно, лишь на 0,3 года.
В Челябинской области он, напротив, уменьшился. Также на 0,3 года, до 8 лет. Жителям Тюменской области придется копить на квартиру площадью 33 кв. м 10 лет (+2,1 года, самый большой показатель в УФО), Курганской области – 16 лет (+1,1 года).
Сибирский федеральный округ
Если верить рейтингу АКРА, хуже всего в России с доступностью недвижимости дела обстоят в Тыве. Жителям республики нужно 67 лет, чтобы самостоятельно накопить на квартиру. При этом срок вырос на 1,6 года.
В Республике Алтай потребуется 32 года (+4,7 года). По 16 лет – в Хакасии и Алтайском крае (+0,2 и +2,5 года соответственно). Самое доступное жилье – в Красноярском крае. Здесь копить на него придется всего 9 лет, а срок вырос на 0,6 года.
Дальневосточный федеральный округ
Наименьший срок накопления на квартиру на Дальнем Востоке – в Магаданской области. Он составляет 3 года (+0,1 года). Наибольший – 16 лет – зафиксирован в Бурятии и Забайкальском крае. По итогам 2020-го срок увеличился на 2 и 1,6 года соответственно. В Приморском крае копить на жилье придется 15 лет (+1 год).
Единственный регион ДФО, где срок накопления уменьшился, – это Еврейская автономная область. Он сократился на 0,2 года, до 13 лет.
Жителям Камчатки потребуется 7 лет (+0,1 года), Сахалина – 8 лет (+0,6 года), Якутии и Хабаровского края – по 10 лет (+1 и +1,2 года соответственно).
Без доходов никуда
Решить вопрос с недоступностью жилья в России невозможно временными стимулирующими мерами, считают эксперты. Нужен комплексный подход, направленный на общее повышение благосостояния населения. Правительству необходимо работать над ростом реальных располагаемых доходов населения, уверен аналитик департамента жилой недвижимости Accent Capital Игорь Талалов.
Продать нельзя купить: что будет с ценами на жилье в ближайшие два года
С другой стороны, дополняет он, чтобы на рынке росло предложение, требуется снижение издержек застройщиков – уменьшение административных барьеров, сокращение сроков реализации инвестпроектов. Кое-что из этого предусмотрено в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» или правительственной программы «Стимул».
«Очевидно, чтобы увеличить скорость накопления на жилье, нужно увеличить доходы примерно в два раза и сохранить расходы на прежнем уровне. Либо одновременно должны увеличиться доходы и снизиться цены на недвижимость», – отмечает Мария Литинецкая.
В России жилье остается менее доступным, чем в других странах, констатирует она. В самых дорогих городах США, например, в Лос-Анджелесе или Нью-Йорке, жителю надо откладывать на квартиру в среднем 8–9 лет.
«При этом в Штатах есть правило «30/30/3», которому покупателям жилья рекомендуют следовать все финансовые консультанты.
Ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 30% от семейного дохода, порядка 30% от стоимости дома должны быть сохранены в виде сбережений и в целом стоимость дома не должна превышать трех совокупных годовых доходов семьи. По всем этим параметрам, очевидно, наши покупатели выходят за пределы нормы», – заключает она.
Читать полностью (время чтения 6 минут )
Эксперт рассказал, как именно россияне выбирают жилье
Чтобы понимать, как следует работать со строительством жилой недвижимости, необходимо разобраться не только со статистикой и ценами на жилье, но и с базовыми потребностями россиян.
Михаил Алексеевский имеет необычную, но очень важную даже для строительной отрасли профессию – он антрополог, а значит, знает и понимает, почему, например, покупатели ценят близость к объектам инфраструктуры, а жилье покупают «на отшибе».
Он поделился своим мнением с изданием Strelka Magazine.
Как выяснилось, предварительно антропологический анализ был проведен в шести российских городах.
В ходе работы выяснилось: для большинства россиян приобретение недвижимости, в основном, носит вынужденный характер, когда планы на будущее корректируют внешние факторы, вроде смены семейного статуса, переезда или рождения детей.
Часто в таких случаях у россиян нет собранных заранее накоплений, поэтому в ход идет ипотека или, если этот вариант возможен, получение господдержки.
Приобрести именно тот дом, о котором всю жизнь мечталось, могут очень немногие. Остальным приходится выбирать из вариантов, на которые хватает денег – выходит, что основополагающим фактором является цена, и россияне при покупке просто выбирают из всех зол меньшее, соглашаясь и на плохую инфраструктуру, и на отсутствие метро.
В отличие от мегаполисов, где в последнее время ведется масштабное строительство нового жилья, в маленьких городах ситуация иная – там жители имеют больший выбор на рынке вторичного жилья.
Попутно выяснилось, что новостройки привлекательны для россиян не только более дешевой ипотекой, и но и самим ощущением: в отличие от вторичек, новостройки кажутся более чистыми – даже в плане истории, ведь оказалось, что некоторые покупатели боятся ситуаций, которые когда-то могли происходить в старой квартире (например, что в квартире кто-то когда-то умер).
Кроме того, новостройку легче настроить «под себя». К тому же, привлекает комфортная планировка, яркость новых домов и хорошие соседи (маргиналы в новостройках обычно не селятся).
Недостатком в новостройках обычно считается отсутствие уже налаженной инфраструктуры, однако этот фактор все же меркнет перед столь заманчивым ощущением новизны.
Мечты VS реальность
Антрополог утверждает, что наиболее желанным вариантом для россиян является отдельное жилье – городской коттедж, обладающий всеми желаемыми факторами: достаточной площадью, хорошей планировкой, дизайном, а также наличием собственного участка. Но эти мечты для многих так и остаются мечтами – в основном, из-за высокой стоимости как самой покупки, так и последующей эксплуатации.
Если же выбирать между «сталинками» и «хрущевками», то последние пользуются активной нелюбовью россиян: неудачные планировки, скромные размеры, а также ветхое состояние отталкивает покупателей. В маленьких городах этот тип домов и вовсе рискует оказаться заброшенным, утверждает антрополог.
А к «сталинкам» и «брежневкам», наоборот, у россиян имеется достаточное почтение – особенно, в провинции, где, как писалось выше, строительного бума пока не замечено. И хотя в таких вариантах все в порядке и с площадью, и с планировкой, и с инфраструктурой за окном, коммуникации все равно оставляют желать лучшего.
Еще один вид жилья, малопривлекательный для покупателей – частные дома деревенского типа, где нет даже привычных «удобств». Впрочем, есть у этих вариантов и свои плюсы – например, собственный участок земли.
Что еще?
Кроме цены, россиян волнуют планировки и материал, из которого строился дом. Уделяется внимание размерам кухонь и высоте потолков, наличию балкона, а в некоторых регионах (к примеру, в южных, где привыкли к больших застольям) – габаритам гостиных.
Отталкивающими факторами являются проходные комнаты, маленькие кухни и отсутствие лифта.
Транспортная доступность не очень важна для жителей маленьких провинциальных городов, в то время как в мегаполисах она становится одним из важнейших пунктов при выборе жилья. Потенциальные приобретатели ищут такие варианты, чтобы ехать до работы не дольше часа.
Семьи с детьми, конечно, обращают внимание на наличие «детской» инфраструктуры. Некоторые опрошенные признались, что готовы мириться с плохим состоянием дома, если во дворе будет хорошая школа. Медицинские учреждения в этом смысле имеют существенно меньшее влияние.
Что касается состояния городской среды, то она должна быть буквально выдающейся, чтобы отпугнуть потенциального покупателя – например, в районе ощутимо более плохая криминальная или экологическая обстановка. Менее выраженная степень неудобств (вроде отсутствия парковок или замусоренность) воспринимается как временные трудности: их перекрывает радость от переезда.