Эксперты компании «Метриум Групп» подвели итоги 1 квартала 2016 года на рынке ипотечного кредитования, дождавшись официальных данных за все три месяца от ЦБ РФ.
Пожалуй, единственной интригой начала года было ожидание – продлят или нет программу господдержки.
Неопределённость оказала существенное влияние на показатели всего квартала, оценивая результаты которого, очевидно, что неуверенность в продлении программы породила очередной ажиотажный всплеск заявок на получение ипотеки.
Январь 2016 года продолжил отрицательную динамику не только по отношению к успешному 2014 году, но и к кризисному 2015: снижение количества выданных ипотечных кредитов в штуках по сравнению с январем 2015 года составило – 16,48%, а в сравнении с январем 2014 года – 25,5%. В денежном выражении выдачи проиграли чуть меньше: в сравнении с прошлым годом кредитов выдано меньше на 14,73%, с 2014 годом — на 23,54%.
А вот февраль «взмыл в небо» и преодолел «линию горизонта»: рост выданных кредитов в штуках по отношению к 1 кварталу 2015 года составил 24,83% и лишь на 4,33% ниже аналогичного показателя 2014 года.
Рост объемов кредитования превысил показатели предыдущих ипотечных лет, достигнув рекордное для февраля значение – 205 377 млн рублей, преодолев данные благополучного 2014 года на 0,9%.
Однако, по мнению экспертов «Метриум Групп», говорить о выходе ипотечного рынка из кризиса более чем преждевременно.
Столь позитивные результаты февраля не дают полноценной картины ситуации на рынке, так как существенная часть заслуг принадлежит программе с господдержкой: только в феврале было выдано рекордное количество кредитов – 42 951 на общую сумму почти 80 млрд рублей, что составляет 38,5% от всего объема ипотечного кредитования.
Март прошел уже в более спокойном режиме после того, как стало известно, что программа господдержки будет продлена, правда с небольшими изменениями: снижен размер компенсации процентной ставки с 3,5 п.п. до 2,25 п.п. от ставки рефинансирования.
В сравнении с провальным началом 2015 года есть тенденция к улучшению: прирост выданных кредитов составил 37,03%, а в денежном выражении выдачи выросли в 1,5 раза или на 46,55%.
Отрыв от показателей 1 квартала 2014 года увеличился: количество выданных кредитов (в штуках) ниже на 8,65%, объем выдачи в денежном выражении упал на 5,49%.
Всего за 1 квартал 2016 года в Москве было зарегистрировано свыше 28 тысяч сделок по переходу права собственности. И хотя этот показатель ниже всего на 4,6% данных 1 квартала прошлого года, доля сделок с ипотекой выросла с 22,83% до 27,42%. Снижение в сравнении с 4 кварталом 2015 года более заметно – на 15,47%, а доля ипотеки снизилась меньше, чем на 1 п.п. и составила 28,3%.
Данные о выдаче ипотечных кредитов в РФ с 2014 года
Источник: ЦБ РФ
Как отмечают аналитики «Метриум Групп», из-за изменений в программе субсидирования средневзвешенная ставка снижалась с 12,52% в январе до 12,11% в феврале, но уже в марте банки отменили собственный дисконт по программе и ставка выросла до 12,87%. Таким образом, средневзвешенная ставка за 1 квартал 2016 года составила 12,47%, что на 2,07 п.п.
ниже показателя 1 квартала прошлого года, но сопоставимо с показателем средневзвешенной ставки в 4 квартале 2015 года – 12,69%. Реальные ставки при покупке новостроек сегодня составляют: 11,35-15,5%.
Значения выше уровня господдержки по собственным программам банков получают те заемщики, которым условия госпрограммы не подходят, например, по сумме кредита или они приобретают объект, не удовлетворяющий её условиям.
Заметного изменения процентных ставок на вторичном рынке также не произошло: в 1 квартале они составили 12,5-17%. В сравнении со ставками в 4 квартале 2015 года изменилась только нижняя граница, ранее ставки начинались от 12,25%.
По данным «Метриум Групп», кроме изменений в ставках некоторые банки также увеличили первоначальный взнос по собственным программам, сравняв его с требованием программы господдержки – 20%.
Так, например, в середине марта Сбербанк поднял требование к уровню собственных средств клиента с 15% до 20%.
Если сравнить условия кредитования в десятке крупнейших ипотечных банков, мы увидим, что программы с размером первоначального взноса ниже 20% есть только у Банка Москвы, Банка Возрождение, Россельхозбанка и у Группы SG. Сроки кредитования везде примерно одинаковы – до 30 лет.
На меньший срок — до 25 лет — дают ипотеку в банках Санкт-Петербург и ДельтаКредит. Банк Абсолют на покупку готового жилья готов рассматривать заявки с первоначальным взносом от 25% на срок до 25 лет, на еще более короткий срок кредитует только Банк Москвы – до 20 лет.
Программы кредитования от лидеров ипотечного рынка
| № п/п | Банки | Первичный рынок | Вторичный рынок | ||||
| Первоначальный взнос, % | Ставки, % | Срок кредитования, лет | Первоначальный взнос, % | Ставки, % | Срок кредитования, лет | ||
| 1 | Сбербанк | 20 | 12 — 15,5 | 30 | 20 | 13,5 — 15,5 | 30 |
| 2 | ВТБ 24 | 20 | 12,0 — 14 | 30 | 20 | 14 | 30 |
| 3 | Россельхозбанк | 20 | 11,9 | 30 | 15 | 13,5-16,5 | 30 |
| 4 | Группа SG (Дельта-Кредит) | 20 | 11,5 — 12,5 | 25 | 15 | от 12,5 | 25 |
| 5 | Банк Москвы | 15 | 11,75 — 12 | 30 | 20 | 13 — 14 | 20 |
| 6 | Газпромбанк | 20 | 11,35 — 14,25 | 30 | 20 | 13,25 -13,75 | 30 |
| 7 | Абсолют Банк | 20 | 11,95 | 30 | 25 | 13,95 | 25 |
| 8 | Санкт-Петербург | 20 | 12 — 14,9 | 25 | 20 | 14 — 14,5 | 25 |
| 9 | Возрождение | 15 | 14 — 17 | 30 | 20 | 14 — 17 | 30 |
| 10 | Связь-Банк | 20 | 12 — 14,75 | 30 | 20 | 13,5 -14,75 | 30 |
Источник: «Метриум Групп»
Анализируя распределение ипотечных сделок по сегментам недвижимости по итогам 1 квартала, эксперты «Метриум Групп», пришли к следующим выводам. На территории Москвы доля сделок с ипотекой в массовом сегменте достигает более 50%, во многом благодаря программе с господдержкой, так как до ее появления доля ипотечных сделок в «старой» Москве не превышала 30%.
В аналогичном сегменте Московской области доля ипотеки достигла 77,7%, вернувшись на докризисный уровень. А вот в новостройках Новой Москвы в этом сегменте доля ипотеки упала и составила всего 43%, что ниже прошлогоднего уровня на 7 п.п. В бизнес- и элитном классе сделки проходят практически без участия кредитов. В апартаментах доля ипотеки составила 25%, что на 4 п.п.
выше годового показателя прошлого года.
Гораздо менее оптимистичная картина на сегодняшний день с обслуживанием уже выданных кредитов. Вызывает опасения ускорившийся выход ипотеки на просрочку. Согласно данным Банка России, в феврале просрочка по ипотеке выросла во всех категориях задолженности (до 30 дней, 31-90 дней, 91-18 дней и свыше 180 дней).
Наиболее заметно она увеличилась в категории краткосрочной задолженности до 30 дней — на 70%, достигнув значения 129,6 млрд руб. Обычно в эту категорию попадают так называемые «технические» просрочки: из-за задержки платежей между счетами клиентов, «потерявшиеся» взносы и так далее.
Но такой резкий скачок говорит, уже о гораздо более глубокой системной проблеме.
Объем просроченной задолженности по ипотеке на 01.03.2016
Источник: ЦБ РФ
При этом доля непросроченной ипотеки в феврале снизилась на 1,4 процентных пункта — до 92,7% или 3,77 трлн руб. — это минимальный уровень с 2011 года.
«На данную ситуацию влияют, прежде всего, рост безработицы и снижение платежеспособности населения, — уверена Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп».
— Сегодня перестают платить даже те, кто в 2015 году реструктуризировал кредит, но финансовая ситуация у этих людей так и не исправилась, в итоге платить больше нечем.
На фоне этого очень показательно, что даже в банковском секторе продолжается жесткая оптимизация собственного бизнеса: закрываются низкодоходные/убыточные отделения, идут сокращения сервисного персонала, часть функций передается из центра в регионы или вообще выводится на аутсорсинг. С учетом того, что ЦБ проводит чистку банковского сектора и количество отозванных лицензий растет еженедельно, без работы только в этой сфере остаются тысячи людей».
До конца текущего года программа с государственным субсидированием продлена, и ситуация с ипотечным кредитованием новостроек более-менее ясная.
«Однако, ее дальнейшее продление, считаю, обернется негативными последствиями для всех участников рынка и экономики в целом, так как государственное вмешательство в рыночный продукт — это крайняя мера, которая поддерживает на плаву лишь ограниченную часть рынка, — резюмирует Мария Литинецкая.
— Оказав существенную помощь в краткосрочном моменте, продление программы в долгосрочной перспективе затормозит естественный ход развития событий, снизит конкурентные преимущества банков и увеличит нагрузку на государственный бюджет.
Решение сегодняшних проблем – платежеспособности населения, способности накопления на первоначальный взнос, доступности жилья — требует системного подхода, как говорится, «не ставкой единой жива ипотека». И так как именно на ипотечное кредитование и Правительство, и банкиры, и застройщики возлагают большие надежды в текущем году, все усилия будут направлены на увеличение новых выдач и поддержание качества ипотечных портфелей, поиск новых стратегий и развитие вторичного рынка ипотеки».
Источник: Метриум Групп
Итоги 2016 года на рынке ипотечного кредитования — эксперты «Метриум Групп»
Итоги 2016 года на рынке ипотеки от «Метриум Групп»!
Эксперты компании «Метриум Групп» подвели итоги 2016 года на рынке ипотечного кредитования. В 2015 году ипотека стала «спасательным кругом» сразу для нескольких отраслей экономики. В 2016 она продолжила свою миссию, так и не выйдя на показатели успешного 2014 года.
Весь прошлый год ипотека шла вперед, поддерживаемая «костылями» от государства в виде программы субсидирования ставки.
В марте решался вопрос о продолжении работы программы и, после непродолжительных дискуссий между Министерствами финансов и строительства, её продлили до конца года. За счет господдержки за 11 месяцев 2016 года было выдано 40% ипотечных кредитов.
Объем выдачи в рублях составил 37,7% от всей выданной ипотеки за этот период. Однако, к концу года, когда ключевая ставка была снижена до 10%, программа субсидирования потеряла свою актуальность.
Данные о выдаче ипотечных кредитов в РФ
| 2014 | 2015 | 2016 | Изменение к 2015 году, % | Изменение к 2014 году, % | |
| Количество кредитов, ед. | 923 945 | 608 173 | 759 869 | 24,94 | -17,76 |
| Объем выдачи, млн руб. | 1 576 680 | 998 088 | 1 296 164 | 29,86 | -17,79 |
| Средневзвешенная ставка, % | 12,37 | 13,44 | 12,62 | -6,10 | 2,02 |
| Средняя сумма кредита, млн руб. | 1,706 | 1,64 | 1,705 | 3,94 | -0,04 |
| Средневзвешенный срок, мес. | 178,1 | 174,1 | 182 | 4,54 | 2,19 |
Источник: ЦБ РФ за одиннадцать месяцев года на 01 декабря с 2014 года
По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», к декабрю 2016 года ипотека достигла следующих показателей. По отношению к 2015 году количество выданных кредитов увеличилось на 24,94%, а объем кредитования в денежном выражении – на 29,86%. При этом средневзвешенная ставка снизилась на 0,82 п.п. до 12,62%. Средняя сумма кредита выросла на 64 тыс.
рублей. Продолжает расти и средний срок кредитования: за 11 месяцев он увеличился почти на 8 месяцев, превысив 15 летний порог, что говорит о более осторожной оценке финансовых возможностей заемщиков. Но, несмотря на все усилия, отставание от показателей 2014 года составило по объему кредитования на 17,76%, а в денежном выражении – на 17,79%.
«В 2016 году Центральный Банк России продолжил чистку банковского сектора: было отозвано 97 лицензий кредиторов, однако значимых игроков ипотечного рынка среди них не замечено, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Таким образом, по данным ЦБ, на 1 июля 2016 года количество банков, выдающих ипотечные кредиты, составило 499, что на 13% меньше, чем на эту же дату предыдущего года, без учета отозванных лицензий во втором полугодии».
Лидерами ипотечного кредитования являются 12 банков, имеющих свыше 1% доли рынка: Сбербанк, ВТБ24, Россельхозбанк, Газпромбанк, Дельтакредит, ВТБ Банк Москвы, Райффайзенбанк, Абсолют банк, Банк «Возрождение», Банк «Санкт-Петербург», Связь-банк, Транскапиталбанк. Среди них представлены как банки с госучастием, так и частные банки, все они давно работают с ипотекой и задают рынку «правила игры».
«В ушедшем году обострившаяся конкуренция между банками возродила такие подзабытые продукты как «ипотека по двум документам» (без подтверждения доходов) и «ипотека без первоначального взноса», – рассказывает Мария Литинецкая.
– Одна программа рассчитана на тех, кто имеет существенные накопления для покупки квартиры, и по различным причинам их финансовое положение не оценивается. Другая, наоборот, адресована тем, кто на покупку не накопил, но получает хороший и стабильный доход (не секрет, что отбор заемщиков по этой программе еще жестче, чем по стандартной).
Таким образом ипотека стала снова доступна более широкому кругу покупателей, чем в период действия программы господдержки».
Кроме этого, появились и настоящие новшества на рынке, отмечают эксперты «Метриум Групп». Во-первых, подача документов на получение кредита в банк через online-заявку. Ранее таким образом можно было отправить только предварительную заявку, то есть узнать примерную сумму одобряемого кредита и условия.
Для окончательного одобрения необходимо было явиться с пакетом документов в офис кредитора.
Во-вторых, Сбербанк совместно с Росреестром запустил пилотный проект по удаленной подаче документов на государственную регистрацию, что позволяет клиентам сразу после подписания сделки в отделении подать документы на регистрацию, минуя очереди в Росреестре или Многофункциональном центре.
В-третьих, банки вышли в социальные сети и не только проводят проверку своих потенциальных клиентов через выложенную о себе информацию, но и ведут живое общение, решают проблемные вопросы и предлагают помощь в достижении финансовых целей.
«Таким образом, мы видим тенденцию, направленную на дистанционную работу с клиентами, – отмечает Мария Литинецкая. – Кредиторы, которые быстрее других адаптируются и хорошо ориентируются в новой цифровой реальности, имеют шансы на удержание «старых» клиентов и завоевание нового поколения».
Соблюдение баланса передовых подходов к обслуживанию клиентов и консервативной оценки финансовых возможностей заемщиков позволило уменьшить просрочку по рублевой ипотеке к ноябрю до 1,112%.
На протяжении последних трех месяцев этот показатель стабильно падал, а значит, после двух лет роста тренд переломился в сторону понижения. К сожалению, этого нельзя сказать про валютные кредиты, в которых относительная доля просрочки пока что растет и составляет 31,3% от выданной в валюте ипотеки.
Напомним, что по жилищным кредитам – самая низкая доля просроченной задолженности по сравнению со всеми остальными видами кредитования.
Таким образом, в 2016 году ипотека доказала свою надежность в качестве финансового инструмента как для кредиторов (низкая просрочка и стабильная доходность), так и для клиентов (для покупки жилья они использовали её чаще, чем даже в 2014 году).
Количество сделок в Московском регионе с привлечением ипотеки в 2016 г. составило 43 876 единиц, что на 32,64% больше, чем в 2015 г. и на 3,25% больше чем в 2014 году.
И если в 2015 году доля ипотеки держалась на уровне 30% от всех зарегистрированных переходов прав собственности, то в 2016 году ее среднегодовой показатель вырос до 34,8%, а в отдельные месяцы достигал 50%.
По сегментам недвижимости доли ипотечных сделок распределились следующим образом. В Москве среднегодовая доля ипотеки в массовом сегменте составила 54%, что примерно на том же уровне, что и в 2015 году.
Столь высокий показатель в столице держится за счет выхода новых проектов, попавших под условия программы субсидирования ставки, и ставших весьма доступными широкому потребителю, в том числе за счет кредитования.
Доля ипотеки в сегменте бизнес-класса стабильна и составляет в 2016 году 5%.
В московских апартаментах доля ипотеки составила 34%, что на 14 п.п. выше, чем в прошлом году. Такой рост связан с тем, что собственные программы банков в течение года становились более привлекательными за счет снижения ставок. Более того, условия для приобретения апартаментов максимально приблизились к условиям покупки квартиры – такой же первоначальный взнос и стандартная ставка.
В массовом сегменте Московской области среднегодовая доля ипотеки составила 72%, что на 3,5 п.п. выше, чем в прошлом году и на 3 п.п. выше показателя 2014 года.
Как отмечают эксперты «Метриум Групп», одним из главных достижений 2016 года стало начало «возрождения» вторичного рынка недвижимости. Это произошло за счет улучшения условий кредитования и принятия продавцами квартир новых правил игры на рынке.
По данным Росреестра в 2016 году в столице зарегистрировано 56 тысяч сделок на вторичном рынке, таким образом их доля составила 44,44%.
Говорить о полном возращении лидерских позиций «вторички» не приходится, в ближайшее время мы увидим коррекцию и перераспределение долей рынка между строящимся и готовым жильем.
В том числе и за счет дополнительного объема предложения от инвесторов владельцев новостроек, которые после получения права собственности на жилье начнут его продавать в связи с увеличением налогов на недвижимость. Эти и другие косвенные факторы наверняка отберут лавры лидера у первичного рынка, но доля вторички уже вряд ли будет выше 55%.
«2016 год стал лакмусовой бумагой для игроков ипотечного рынка, проявил профессионалов и новаторов, отсеял любителей. На строительном рынке произошло слияние нескольких крупных застройщиков, один из старейших застройщиков подвергся санации, – подводит итог Мария Литинецкая.
– И если в ушедшем году кредиторы старались отыграть предыдущее снижение, то главной целью в ближайшие годы будет – достигнуть выдачи ипотеки в объеме 1,9 трлн рублей к 2018 году, запланированной в «Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года».
И это выглядит вполне реалистично при условии, что в 2017 году жилищное кредитование, отбросив «костыли» господдержки, достигнет рекорда 2014 года (1,76 трлн рублей)».
«Метриум Групп» (metrium.ru) — риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона, а также Санкт-Петербурга. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж.
Итоги 1 квартала 2016 года на рынке ипотеки
13 Мая в 13:25 157
Эксперты компании «Метриум Групп» подвели итоги 1 квартала 2016 года на рынке ипотечного кредитования, дождавшись официальных данных за все три месяца от ЦБ РФ.
Пожалуй, единственной интригой начала года было ожидание — продлят или нет программу господдержки.
Неопределенность оказала существенное влияние на показатели всего квартала, оценивая результаты которого, очевидно, что неуверенность в продлении программы породила очередной ажиотажный всплеск заявок на получение ипотеки.
А вот февраль «взмыл в небо» и преодолел «линию горизонта»: рост выданных кредитов в штуках по отношению к 1 кварталу 2015 года составил 24,83% и лишь на 4,33% ниже аналогичного показателя 2014 года.
Рост объемов кредитования превысил показатели предыдущих ипотечных лет, достигнув рекордное для февраля значение — 205 377 млн рублей, преодолев данные благополучного 2014 года на 0,9%.
Однако, по мнению экспертов «Метриум Групп», говорить о выходе ипотечного рынка из кризиса более чем преждевременно.
Столь позитивные результаты февраля не дают полноценной картины ситуации на рынке, так как существенная часть заслуг принадлежит программе с господдержкой: только в феврале было выдано рекордное количество кредитов — 42 951 на общую сумму почти 80 млрд рублей, что составляет 38,5% от всего объема ипотечного кредитования.
Март прошел уже в более спокойном режиме после того, как стало известно, что программа господдержки будет продлена, правда с небольшими изменениями: снижен размер компенсации процентной ставки с 3,5 п.п. до 2,25 п.п. от ставки рефинансирования.
В сравнении с провальным началом 2015 года есть тенденция к улучшению: прирост выданных кредитов составил 37,03%, а в денежном выражении выдачи выросли в 1,5 раза или на 46,55%.
Отрыв от показателей 1 квартала 2014 года увеличился: количество выданных кредитов (в штуках) ниже на 8,65%, объем выдачи в денежном выражении упал на 5,49%.
Всего за 1 квартал 2016 года в Москве было зарегистрировано свыше 28 тысяч сделок по переходу права собственности. И хотя этот показатель ниже всего на 4,6% данных 1 квартала прошлого года, доля сделок с ипотекой выросла с 22,83% до 27,42%. Снижение в сравнении с 4 кварталом 2015 года более заметно — на 15,47%, а доля ипотеки снизилась меньше, чем на 1 п.п. и составила 28,3%.
Как отмечают аналитики «Метриум Групп», из-за изменений в программе субсидирования средневзвешенная ставка снижалась с 12,52% в январе до 12,11% в феврале, но уже в марте банки отменили собственный дисконт по программе и ставка выросла до 12,87%. Таким образом, средневзвешенная ставка за 1 квартал 2016 года составила 12,47%, что на 2,07 п.п.
ниже показателя 1 квартала прошлого года, но сопоставимо с показателем средневзвешенной ставки в 4 квартале 2015 года — 12,69%. Реальные ставки при покупке новостроек сегодня составляют: 11,35-15,5%.
Значения выше уровня господдержки по собственным программам банков получают те заемщики, которым условия госпрограммы не подходят, например, по сумме кредита или они приобретают объект, не удовлетворяющий ее условиям.
Заметного изменения процентных ставок на вторичном рынке также не произошло: в 1 квартале они составили 12,5-17%. В сравнении со ставками в 4 квартале 2015 года изменилась только нижняя граница, ранее ставки начинались от 12,25%.
По данным «Метриум Групп», кроме изменений в ставках некоторые банки также увеличили первоначальный взнос по собственным программам, сравняв его с требованием программы господдержки — 20%.
Так, например, в середине марта Сбербанк поднял требование к уровню собственных средств клиента с 15% до 20%.
Если сравнить условия кредитования в десятке крупнейших ипотечных банков, мы увидим, что программы с размером первоначального взноса ниже 20% есть только у Банка Москвы, Банка Возрождение, Россельхозбанка и у Группы SG. Сроки кредитования везде примерно одинаковы — до 30 лет.
На меньший срок — до 25 лет — дают ипотеку в банках Санкт-Петербург и ДельтаКредит. Банк Абсолют на покупку готового жилья готов рассматривать заявки с первоначальным взносом от 25% на срок до 25 лет, на еще более короткий срок кредитует только Банк Москвы — до 20 лет.
Программы кредитования от лидеров ипотечного рынка
| № п/п | Банки | Первичный рынок | Вторичный рынок | ||||
| Первоначальный взнос, % | Ставки, % | Срок кредитования, лет | Первоначальный взнос, % | Ставки, % | Срок кредитования, лет | ||
| 1 | Сбербанк | 20 | 12 — 15,5 | 30 | 20 | 13,5 — 15,5 | 30 |
| 2 | ВТБ 24 | 20 | 12,0 — 14 | 30 | 20 | 14 | 30 |
| 3 | Россельхозбанк | 20 | 11,9 | 30 | 15 | 13,5-16,5 | 30 |
| 4 | Группа SG (Дельта-Кредит) | 20 | 11,5 — 12,5 | 25 | 15 | от 12,5 | 25 |
| 5 | Банк Москвы | 15 | 11,75 — 12 | 30 | 20 | 13 — 14 | 20 |
| 6 | Газпромбанк | 20 | 11,35 — 14,25 | 30 | 20 | 13,25 ?13,75 | 30 |
| 7 | Абсолют Банк | 20 | 11,95 | 30 | 25 | 13,95 | 25 |
| 8 | Санкт-Петербург | 20 | 12 — 14,9 | 25 | 20 | 14 — 14,5 | 25 |
| 9 | Возрождение | 15 | 14 — 17 | 30 | 20 | 14 — 17 | 30 |
| 10 | Связь-Банк | 20 | 12 — 14,75 | 30 | 20 | 13,5 ?14,75 | 30 |
Источник: «Метриум Групп»
Анализируя распределение ипотечных сделок по сегментам недвижимости по итогам 1 квартала, эксперты «Метриум Групп», пришли к следующим выводам. На территории Москвы доля сделок с ипотекой в массовом сегменте достигает более 50%, во многом благодаря программе с господдержкой, так как до ее появления доля ипотечных сделок в «старой» Москве не превышала 30%.
В аналогичном сегменте Московской области доля ипотеки достигла 77,7%, вернувшись на докризисный уровень. А вот в новостройках Новой Москвы в этом сегменте доля ипотеки упала и составила всего 43%, что ниже прошлогоднего уровня на 7 п.п. В бизнес- и элитном классе сделки проходят практически без участия кредитов. В апартаментах доля ипотеки составила 25%, что на 4 п.п.
выше годового показателя прошлого года.
Гораздо менее оптимистичная картина на сегодняшний день с обслуживанием уже выданных кредитов. Вызывает опасения ускорившийся выход ипотеки на просрочку. Согласно данным Банка России, в феврале просрочка по ипотеке выросла во всех категориях задолженности (до 30 дней, 31-90 дней, 91-18 дней и свыше 180 дней).
Наиболее заметно она увеличилась в категории краткосрочной задолженности до 30 дней — на 70%, достигнув значения 129,6 млрд руб. Обычно в эту категорию попадают так называемые «технические» просрочки: из-за задержки платежей между счетами клиентов, «потерявшиеся» взносы и так далее.
Но такой резкий скачок говорит, уже о гораздо более глубокой системной проблеме.
При этом доля непросроченной ипотеки в феврале снизилась на 1,4 процентных пункта — до 92,7% или 3,77 трлн руб. — это минимальный уровень с 2011 года.
«На данную ситуацию влияют, прежде всего, рост безработицы и снижение платежеспособности населения, — уверена Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп».
— Сегодня перестают платить даже те, кто в 2015 году реструктуризировал кредит, но финансовая ситуация у этих людей так и не исправилась, в итоге платить больше нечем.
На фоне этого очень показательно, что даже в банковском секторе продолжается жесткая оптимизация собственного бизнеса: закрываются низкодоходные/убыточные отделения, идут сокращения сервисного персонала, часть функций передается из центра в регионы или вообще выводится на аутсорсинг. С учетом того, что ЦБ проводит чистку банковского сектора и количество отозванных лицензий растет еженедельно, без работы только в этой сфере остаются тысячи людей».
До конца текущего года программа с государственным субсидированием продлена, и ситуация с ипотечным кредитованием новостроек более-менее ясная.
«Однако, ее дальнейшее продление, считаю, обернется негативными последствиями для всех участников рынка и экономики в целом, так как государственное вмешательство в рыночный продукт — это крайняя мера, которая поддерживает на плаву лишь ограниченную часть рынка, — резюмирует Мария Литинецкая.
— Оказав существенную помощь в краткосрочном моменте, продление программы в долгосрочной перспективе затормозит естественный ход развития событий, снизит конкурентные преимущества банков и увеличит нагрузку на государственный бюджет.
Решение сегодняшних проблем — платежеспособности населения, способности накопления на первоначальный взнос, доступности жилья — требует системного подхода, как говорится, «не ставкой единой жива ипотека». И так как именно на ипотечное кредитование и Правительство, и банкиры, и застройщики возлагают большие надежды в текущем году, все усилия будут направлены на увеличение новых выдач и поддержание качества ипотечных портфелей, поиск новых стратегий и развитие вторичного рынка ипотеки».
Итоги 2016 года на рынке ипотеки
Эксперты компании «Метриум Групп» подвели итоги 2016 года на рынке ипотечного кредитования. В 2015 году ипотека стала «спасательным кругом» сразу для нескольких отраслей экономики. В 2016 она продолжила свою миссию, так и не выйдя на показатели успешного 2014 года.
Весь прошлый год ипотека шла вперед, поддерживаемая «костылями» от государства в виде программы субсидирования ставки.
В марте решался вопрос о продолжении работы программы и, после непродолжительных дискуссий между Министерствами финансов и строительства, её продлили до конца года. За счет господдержки за 11 месяцев 2016 года было выдано 40% ипотечных кредитов.
Объем выдачи в рублях составил 37,7% от всей выданной ипотеки за этот период. Однако, к концу года, когда ключевая ставка была снижена до 10%, программа субсидирования потеряла свою актуальность.
По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», к декабрю 2016 года ипотека достигла следующих показателей. По отношению к 2015 году количество выданных кредитов увеличилось на 24,94%, а объем кредитования в денежном выражении – на 29,86%. При этом средневзвешенная ставка снизилась на 0,82 п.п. до 12,62%. Средняя сумма кредита выросла на 64 тыс.
рублей. Продолжает расти и средний срок кредитования: за 11 месяцев он увеличился почти на 8 месяцев, превысив 15 летний порог, что говорит о более осторожной оценке финансовых возможностей заемщиков. Но, несмотря на все усилия, отставание от показателей 2014 года составило по объему кредитования на 17,76%, а в денежном выражении – на 17,79%.
«В 2016 году Центральный Банк России продолжил чистку банковского сектора: было отозвано 97 лицензий кредиторов, однако значимых игроков ипотечного рынка среди них не замечено, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Таким образом, по данным ЦБ, на 1 июля 2016 года количество банков, выдающих ипотечные кредиты, составило 499, что на 13% меньше, чем на эту же дату предыдущего года, без учета отозванных лицензий во втором полугодии».
Лидерами ипотечного кредитования являются 12 банков, имеющих свыше 1% доли рынка: Сбербанк, ВТБ24, Россельхозбанк, Газпромбанк, Дельтакредит, ВТБ Банк Москвы, Райффайзенбанк, Абсолют банк, Банк «Возрождение», Банк «Санкт-Петербург», Связь-банк, Транскапиталбанк. Среди них представлены как банки с госучастием, так и частные банки, все они давно работают с ипотекой и задают рынку «правила игры».
«В ушедшем году обострившаяся конкуренция между банками возродила такие подзабытые продукты как «ипотека по двум документам» (без подтверждения доходов) и «ипотека без первоначального взноса», – рассказывает Мария Литинецкая.
– Одна программа рассчитана на тех, кто имеет существенные накопления для покупки квартиры, и по различным причинам их финансовое положение не оценивается. Другая, наоборот, адресована тем, кто на покупку не накопил, но получает хороший и стабильный доход (не секрет, что отбор заемщиков по этой программе еще жестче, чем по стандартной).
Таким образом ипотека стала снова доступна более широкому кругу покупателей, чем в период действия программы господдержки».
Кроме этого, появились и настоящие новшества на рынке, отмечают эксперты «Метриум Групп». Во-первых, подача документов на получение кредита в банк через online-заявку. Ранее таким образом можно было отправить только предварительную заявку, то есть узнать примерную сумму одобряемого кредита и условия.
Для окончательного одобрения необходимо было явиться с пакетом документов в офис кредитора.
Во-вторых, Сбербанк совместно с Росреестром запустил пилотный проект по удаленной подаче документов на государственную регистрацию, что позволяет клиентам сразу после подписания сделки в отделении подать документы на регистрацию, минуя очереди в Росреестре или Многофункциональном центре.
В-третьих, банки вышли в социальные сети и не только проводят проверку своих потенциальных клиентов через выложенную о себе информацию, но и ведут живое общение, решают проблемные вопросы и предлагают помощь в достижении финансовых целей.
«Таким образом, мы видим тенденцию, направленную на дистанционную работу с клиентами, – отмечает Мария Литинецкая. – Кредиторы, которые быстрее других адаптируются и хорошо ориентируются в новой цифровой реальности, имеют шансы на удержание «старых» клиентов и завоевание нового поколения».
Соблюдение баланса передовых подходов к обслуживанию клиентов и консервативной оценки финансовых возможностей заемщиков позволило уменьшить просрочку по рублевой ипотеке к ноябрю до 1,112%.
На протяжении последних трех месяцев этот показатель стабильно падал, а значит, после двух лет роста тренд переломился в сторону понижения. К сожалению, этого нельзя сказать про валютные кредиты, в которых относительная доля просрочки пока что растет и составляет 31,3% от выданной в валюте ипотеки.
Напомним, что по жилищным кредитам – самая низкая доля просроченной задолженности по сравнению со всеми остальными видами кредитования.
Таким образом, в 2016 году ипотека доказала свою надежность в качестве финансового инструмента как для кредиторов (низкая просрочка и стабильная доходность), так и для клиентов (для покупки жилья они использовали её чаще, чем даже в 2014 году).
Количество сделок в Московском регионе с привлечением ипотеки в 2016 г. составило 43 876единиц, что на 32,64% больше, чем в 2015 г. и на 3,25% больше чем в 2014 году.
И если в 2015 году доля ипотеки держалась на уровне 30% от всех зарегистрированных переходов прав собственности, то в 2016 году ее среднегодовой показатель вырос до 34,8%, а в отдельные месяцы достигал 50%.
По сегментам недвижимости доли ипотечных сделок распределились следующим образом. В Москве среднегодовая доля ипотеки в массовом сегменте составила 54%, что примерно на том же уровне, что и в 2015 году.
Столь высокий показатель в столице держится за счет выхода новых проектов, попавших под условия программы субсидирования ставки, и ставших весьма доступными широкому потребителю, в том числе за счет кредитования.
Доля ипотеки в сегменте бизнес-класса стабильна и составляет в 2016 году 5%.
В московских апартаментах доля ипотеки составила 34%, что на 14 п.п. выше, чем в прошлом году. Такой рост связан с тем, что собственные программы банков в течение года становились более привлекательными за счет снижения ставок. Более того, условия для приобретения апартаментов максимально приблизились к условиям покупки квартиры – такой же первоначальный взнос и стандартная ставка.
В массовом сегменте Московской области среднегодовая доля ипотеки составила 72%, что на 3,5 п.п. выше, чем в прошлом году и на 3 п.п. выше показателя 2014 года.
Как отмечают эксперты «Метриум Групп», одним из главных достижений 2016 года стало начало «возрождения» вторичного рынка недвижимости. Это произошло за счет улучшения условий кредитования и принятия продавцами квартир новых правил игры на рынке.
По данным Росреестра в 2016 году в столице зарегистрировано 56 тысяч сделок на вторичном рынке, таким образом их доля составила 44,44%.
Говорить о полном возращении лидерских позиций «вторички» не приходится, в ближайшее время мы увидим коррекцию и перераспределение долей рынка между строящимся и готовым жильем.
В том числе и за счет дополнительного объема предложения от инвесторов владельцев новостроек, которые после получения права собственности на жилье начнут его продавать в связи с увеличением налогов на недвижимость. Эти и другие косвенные факторы наверняка отберут лавры лидера у первичного рынка, но доля вторички уже вряд ли будет выше 55%.
«2016 год стал лакмусовой бумагой для игроков ипотечного рынка, проявил профессионалов и новаторов, отсеял любителей. На строительном рынке произошло слияние нескольких крупных застройщиков, один из старейших застройщиков подвергся санации, – подводит итог Мария Литинецкая.
– И если в ушедшем году кредиторы старались отыграть предыдущее снижение, то главной целью в ближайшие годы будет – достигнуть выдачи ипотеки в объеме 1,9 трлн рублей к 2018 году, запланированной в «Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года».
И это выглядит вполне реалистично при условии, что в 2017 году жилищное кредитование, отбросив «костыли» господдержки, достигнет рекорда 2014 года (1,76 трлн рублей)».
Объем и динамика рынка
Условия использования и ограничение ответственности
Все материалы сайта являются интеллектуальной собственностью АО «Эксперт РА» (кроме случаев, когда прямо указано другое авторство) и охраняются законом.
Представленная информация предназначена для использования исключительно в ознакомительных целях.
Никакие из материалов сайта не должны копироваться, воспроизводиться, переиздаваться, использоваться, размещаться, передаваться или распространяться любым способом и в любой форме без предварительного письменного согласия со стороны Агентства и ссылки на источник www.raexpert.ru. Использование информации в нарушение указанных требований запрещено.
Агентство не несет ответственности за перепечатку материалов Агентства третьими лицами, в том числе за искажения, несоответствия и интерпретации таких материалов.
Рейтинговые оценки, обзоры, исследования и иные публикации, размещенные на сайте, выражают мнение АО «Эксперт РА» и не являются установлением фактов или рекомендаций покупать, держать или продавать те или иные ценные бумаги или активы, принимать инвестиционные решения.
Агентство не принимает на себя никакой ответственности в связи с любыми последствиями, интерпретациями, выводами, рекомендациями и иными действиями, прямо или косвенно связанными с рейтинговой оценкой, совершенными Агентством рейтинговыми действиями, а также выводами и заключениями, содержащимися в рейтинговом отчете и пресс-релизах, исследованиях, обзорах и иных публикациях, выпущенных Агентством, или отсутствием всего перечисленного.
Агентство не несет ответственности и не имеет прямых или косвенных обязательств в связи с любыми возможными или возникшими потерями или убытками любого характера, связанными с содержанием сайта и с использованием материалов и информации, представленных на сайте, в том числе прямо или косвенно связанных с рейтинговой оценкой, независимо от того, что именно привело к потерям или убыткам.
Никакие материалы, отчеты, исследования, информация или разъяснения, размещенные на сайте, не могут в каком бы то ни было отношении служить заменой иных проверок и процедур, которые должны быть выполнены при принятии решений, равно как и заменять суждения, которые должны быть выработаны относительно вопросов, представляющих интерес для посетителей сайта. Никто не должен действовать на основании таких материалов, отчетов, исследований, информации или разъяснений, которые могут предоставляться Агентством в связи с ознакомлением с указанными материалами, отчетами, исследованиями, информацией, разъяснениями в каких бы то ни было целях.
На сайте могут быть предоставлены ссылки на сайты третьих лиц. Они предоставляются исключительно для удобства посетителей сайта. В случае перехода по этим ссылкам, Вы покидаете сайт Агентства.
АО «Эксперт РА» не просматривает сайты третьих лиц, не несет ответственности за эти сайты и любую информацию, представленную на этих сайтах, не контролирует и не отвечает за материалы и информацию, содержащихся на сайтах третьих лиц, в том числе не отвечает за их достоверность.
Единственным источником, отражающим реальное состояние рейтинговой оценки, является официальный сайт АО «Эксперт РА» www.raexpert.ru.
АО «Эксперт РА» оставляет за собой право вносить изменения в информационные материалы сайта в любой момент и без уведомления третьих лиц. При этом Агентство не несет никаких обязательств по обновлению сайта и материалов, представленных на сайте.