Эксперты прогнозируют падение выдачи ипотеки через 2-3 года

23.05.2021 20:28:00

Цены на недвижимость достигли максимума и могут пойти вниз

Эксперты прогнозируют падение выдачи ипотеки через 2-3 года В ведомстве Эльвиры Набиуллиной обдумывают новые механизмы снижения ипотечного бума. Фото фонда «Росконгресс»

Ситуация на российском рынке жилья внушает все больше опасений. Льготная ставка ипотеки от правительства ранее подстегнула заметный рост цен на жилье.

Несмотря на то что строительство жилья выступает важным компонентом поддержки экономики, эксперты не исключают дальнейшего ухудшения ситуации на рынке.

Так, экономисты Центра макроэкономического анализа и макроэкономического прогнозирования (ЦМАКП) видят риск перегрева рынка: цены продолжают рост, тогда как спрос на недвижимость замедляется. Эксперты прогнозируют рост неплатежей по ипотечным кредитам.

В прошлом году поддержка строительства стала важнейшим (наряду с борьбой с бедностью и расходами на медицинский комплекс) инструментом поддержки экономики. «Эффект отсутствия спада в 2020 году – не менее +0,6–0,7 процентных пунктов ВВП, – отмечают эксперты ЦМАКП.

– Благодаря мультипликативному эффекту рост инвестиций в жилищное строительство на 1 руб. приводит к увеличению добавленной стоимости товаров и услуг в смежных сферах экономики на 0,88 руб. и обеспечивает дополнительное поступление налогов в размере 0,41 руб.

», – следует из их обзора, посвященного теме жилищного строительства и нацпроекту «Доступное жилье».

Несмотря на некоторый положительный эффект, экономисты отмечают и появление неблагоприятных признаков на рынке. Они, в частности, говорят о наличии признаков перегрева на рынке жилья: цены растут, а количество сделок снижается.

«На рынке жилья в первом квартале ситуация развернулась самым неблагоприятным образом.

Если ранее полгода подряд рост рынка сопровождался очень умеренным повышением цен, то теперь интенсивный рост цен на жилье сопровождается снижением числа сделок», – сообщают в ЦМАКП.

На московском рынке недвижимости такие тенденции прослеживаются. Как сообщают аналитики ЦИАНа, по итогам первого квартала в Москве и Московской области было заключено 40,4 тыс. сделок с первичным жильем, что на четверть меньше, чем кварталом ранее.

«Продажи новостроек в Москве просели к предыдущему кварталу на 28%, в Подмосковье – на 24%», – отмечают аналитики, подчеркивая, что самый провал спроса пришелся на январь. «–47% к декабрю 2020-го.

Это падение компенсировалось февральским ростом на 50%, в марте динамика была гораздо скромнее: +3% к предыдущему периоду», – сообщают в ЦИАНе.

По их мнению, рост числа сделок по отношению к февралю выглядит нетипично скромно, несмотря на большее число рабочих дней в первом месяце весны (22 против 19).

Для сравнения, в марте 2018 года прирост относительно февральских значений составил 8%, в 2019-м – 6%. В 2020 году – всего 1% из-за пандемии и режима самоизоляции.

«Рынок сегодня замедляется – рекордов по сделкам нет», – подчеркивают аналитики.

В свою очередь, в годовом выражении рост спроса бьет рекорды. К примеру, как сообщают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости», по итогам апреля на первичном рынке жилья «старой» Москвы в апреле только по договорам долевого участия (ДДУ) было продано почти 7,3 тыс. квартир и апартаментов – на 138% больше, чем в апреле 2020-го.

В апреле застройщики реализовали 416,5 тыс. кв. м первичного жилья, что на 143% превышает результаты апреля 2020 года. В Подмосковье за апрель 2021 года было продано 6,8 тыс. квартир и апартаментов площадью 312 тыс. кв. м – соответственно на 25 и на 27% больше, чем в апреле прошлого года.

Растет и ввод нового жилья в стране. Так, по данным Росстата, в марте 2021 года ввод жилья увеличился на 21,6% по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года.

По мнению экспертов ЦМАКП, важную роль в положительной динамике этого показателя сыграли принятые в прошлом году меры господдержки отрасли.

Кроме того, высоким остается спрос на новостройки: в первом квартале 2021 года зарегистрированных ДДУ выросло на 27,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Эксперты прогнозируют падение выдачи ипотеки через 2-3 года
Рублевые цены новостроек в центральной России продолжают рост. Средний уровень цен руб./кв. м.  Источник: www.irn.ru

Однако в целом объем предложения на рынке жилья сократился, а цены выросли. Собственно росту цен способствовало несколько факторов.

«Повышение доступности ипотечных кредитов на первичном и вторичном рынках, которое отразилось в увеличении покупательского спроса с привлечением заемных средств.

И снижение ставок по депозитам, вследствие которого возрос инвестиционный спрос на недвижимость», – перечисляют в ЦМАКП.

Экспертов центра серьезно волнует проблема перегрева на российском рынке недвижимости. В частности, многих экспертов рынка беспокоит рост задолженности по ипотеке, они также не исключают, что в будущем можно ожидать увеличения числа россиян, более не желающих обслуживать свои задолженности. Определенные признаки для этого уже наблюдаются.

В первом квартале этого года россияне сократили объем досрочного погашения ипотеки почти на четверть – до 512,5 млрд руб. по сравнению с кварталом ранее, пишет РИА Новости со ссылкой на данные Центробанка. Причем основным источником средств для погашения ипотечных кредитов в январе–марте текущего года по-прежнему оставались собственные средства заемщиков.

Из своих карманов россияне вернули в банки 455,5 млрд руб., что меньше показателя за четвертый квартал на 21,2%. Кроме того, по данным ЦБ, вдвое упал объем выплаченной за счет госсубсидий ипотеки – до 25,9 млрд руб.

Помимо этого, россияне также стали менее активно перекредитовываться: за январь–март объем досрочно возвращенных ипотечных долгов за счет рефинансирования уменьшился на 22,2% – до 19,2 млрд руб.

Увеличивается также и просрочка по уже выданным ипотечным кредитам. Как подсчитали аналитики коллекторского агентства «Долговой консультант», объем просроченных ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья на балансах банков в январе–марте 2021 года вырос на 4% – до 7,2 млрд руб.

Доля проблемных кредитов под залог ДДУ по отношению к общему просроченному ипотечному портфелю достигла почти 9%, увеличившись за три месяца на 0,5 п.п. против роста на 0,8 п.п. за весь 2020 год. «Игра в удовлетворение спроса на строящееся жилье по введенным год назад правилам показывает свои первые негативные плоды, – признает Денис Аксенов, гендиректор агентства «Долговой консультант».

– Таким образом, сегодня каждый 10-й просроченный ипотечный кредит – это кредит, взятый на покупку строящегося жилья».

Отметим, ипотечные кредиты под залог ДДУ на 1 апреля 2021 года в общем ипотечном портфеле банков РФ заняли 23%, и по сравнению с аналогичной датой прошлого года их доля выросла на 3 п.п.

На рынок по-прежнему давит госпрограмма льготной ипотеки на новостройки под 6,5% годовых, которую власти запустили год назад. В настоящий момент программа действует до 1 июля. В ведомстве Эльвиры Набиуллиной неоднократно высказывались за сворачивание программы и переориентации ее на регионы.

В ЦМАКП также полагают, что в настоящий момент спрос на жилье все больше смещается в регионы, где нет денег для развития соответствующей инфраструктуры. Они указывают также на риски «территориальных дисбалансов» рынка жилья.

В Центробанке, помимо критики программы льготной ипотеки, предлагают и другие инструменты для охлаждения ипотечного бума. Так, с 1 августа ЦБ РФ вводит меры по ограничению выдачи банками ипотеки с низким первоначальным взносом.

Как отмечается, доля таких займов в портфелях банков за год практически удвоилась: во втором квартале прошлого года это было 24%, а в первом текущего – 45%. На вторичном рынке каждый третий ипотечный кредит выдается с первоначальным взносом менее 20%, тогда как по госпрограммам люди получают займы, имея на руках лишь 10–15% стоимости жилья.

При этом каждому четвертому ипотечнику приходится отдавать на ежемесячные платежи 80% своих доходов или больше.

Средний размер ипотеки, по подсчетам ЦИАНа, за год вырос на 19% – до 3,68 млн руб. и теперь составляет рекордные 7 годовых зарплат.

По мнению экспертов «НГ», пока ситуация на рынке жилья беспокойства не вызывает. «Доля просроченных ипотечных кредитов в общем объеме выданных банками кредитов физлицам по итогам первого квартала 2021 года не превышала 9%», – напоминает замруководителя аналитического центра «Альпари» Наталья Мильчакова.

При этом эксперт не исключает появления уже в среднесрочной перспективе рисков и для ипотечного рынка, и для рынка недвижимости. «Эффект реструктуризации банками кредитов физлицам на период пандемии уже исчерпался. Процентные ставки на фоне повышения ключевой ставки ЦБ РФ уже растут и будут расти.

Есть вероятность полной отмены льготной ипотеки либо ее ограничения отдельными социальными группами. Реальные доходы населения продолжают падать. Значит, все это может привести и к обвалу цен на жилье.

Риски роста просрочек по ипотеке, если льготная ипотека будет отменена, тоже возрастут», – рассуждает она.

Однако пока, по мнению экономиста, рисков падения цен на новое жилье гораздо больше, чем рисков роста доли просроченных кредитов по ипотеке в кредитных портфелях банков.

«Рост ипотеки в прошлом году был достаточно бурный, при этом мы видели падение доходов населения.

Соответственно долговая нагрузка выросла, и это в конечном счете может привести к росту неплатежей», – соглашается аналитик «БКС Мир инвестиций» Егор Дахтлер. 

Ипотечное жилье заберут уже в следующем году. Схема властей проста | Капитал страны

16 Октября 2020 21935 24 Экономика

Эксперты прогнозируют падение выдачи ипотеки через 2-3 года

В 2020 году кроме антирекордов, связанных с рецессией, доходами россиян и падением рубля, в российской экономике будут и настоящие рекорды. Например, ипотечный бум, который, по словам руководителя аналитического центра ДОМ.РФ Михаила Гольдберга, приведет к тому, что россияне по итогам года заключат более 1,5 млн ипотечных договоров на сумму 3,7 трлн руб.

Читайте также:  Всеволожский район лидирует по строительству жилья в Петербурге и пригородах

Однако в Центробанке этому не рады – на рынке ипотеки надувается пузырь и возможен перегрев, предупреждает глава департамента банковского надзора Александр Данилов. Почему же власти это не беспокоит? Дело в том, что они сосредоточены на строительном бизнесе, а банкам поручили быстро решать вопросы с плохими заемщиками и повторно продавать ипотечные квартиры.

Ипотечная схема не в пользу граждан

  • До 31 декабря 2021 года в России будет действовать льготная ипотека. Гражданам она подается как поддержка семей и улучшение условий проживания, застройщикам – как антикризисная помощь. Президент Путин расхваливает правительство Михаила Мишустина за продление сроков «доступной» ипотеки еще на год. Сам Мишустин называет программу «одной из самых успешных антикризисных мер». Но не объясняет, почему антикризисная мера, введенная во время пандемии, должна действовать весь следующий год.
  • Суть льготной ипотеки сводится к следующему: по ставке 6,5% можно взять жилье до 12 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге и Московской и Ленинградской областях. Во всех остальных регионах сумма кредита составит 6 млн руб. Положительный момент программы – снижение платежей по ипотеке на 20-25%. Но он перекрывается негативным – стоимость жилья из-за ажиотажного спроса подскочила на 10%. При этом рост цен вызван не ростом экономики, а обесцениванием рубля. То есть цена квадратных метров сейчас – результат спекуляции.
  • Для граждан эффект льготной ипотеки сводится к нулю – экономя на процентах, они переплачивают за квадратные метры. Как говорят эксперты, люди в состоянии ажиотажа смотрят не на само жилье и его цену, а на проценты и ипотечные платежи. Это смещение внимания сыграет с ними злую шутку. Вместе с тем сами застройщики продают лучшие предложения вне рынка, а массе сбывают неликвид по завышенной стоимости. Самое интересное – пока все довольны и считают, что выиграли от сделки.
  • В результате по итогам года в России будет заключено 1,5 млн ипотечных договоров на сумму 3,7 трлн руб. Застройщики смогут построить на эту сумму низкокачественного панельного жилья и увеличить до максимума свои прибыли. Как сказал Мишустин, это поддержка строительной отрасли, которая «оказалась в непростой ситуации из-за коронавируса». Другими словами, девелоперы не смогли обеспечить соответствие ценообразования реальным возможностям населения и теперь граждане спасают их благосостояние.
  • Однако если застройщикам власти помогают, то населению – нет. По словам замминистра финансов Алексея Моисеева, сейчас ипотека выдается «недостаточно платежеспособным» гражданам, которые не смогут ее оплачивать в последующем. Реально позволить себе ипотеку могут не более 60% граждан, даже если ставка будет 0%, говорит Моисеев.
  • Доцент РАНХиГС Сергей Хестанов отмечает, что в России еще не было ипотечного кризиса, но кредиты раздаются заведомо плохим должникам, у которых почти нет сбережений или тем, кто берет потребительский кредит на первый взнос. Почему же это не волнует российские власти?
  • Ответ на этот вопрос очень прост – ни банки, ни застройщики, ни правительство не беспокоится по поводу плохих заемщиков и кредитов потому, что до 90% ипотеки выдается на первичном рынке. До заселения граждане живут где-то и ждут, когда их жилье достроится. Большинство объектов должно будет сдаваться в 2021 году. Тогда же эксперты прогнозируют ипотечный кризис.
  • Что случится, если ипотечник без квартиры лишится дохода и не сможет обеспечивать выплаты по кредиты? Банки не потребуется его выселять, судиться с ним и добиваться выплат. Квартира в недостроенном доме перейдет в собственность банка и будет продана повторно новому заемщику, возможно, с небольшой скидкой в 15%. Первоначальный взнос плохого заемщика растворится в банковской системе. Поэтому пострадают только граждане. Ну, а те, кто продолжат крутиться в долговой кабале, обеспечат режиму политическую стабильность.

11:50, 12.02 0 0

VVV:

я тоже думаю. что схема изначально рассчитана на то, что заемщик никакой кредит полностью погашать не будет, квартиру у него заберет банк через N лет платежей, плюс первоначальный взнос.

15.12.2020 0 0

Горожанин:

Ищите дураков по таким ценам брать жилье в недостроенных домах.

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Эксперты прогнозируют падение выдачи ипотеки через 2-3 года

Общероссийский рынок ипотеки по итогам 2019 года сократился в общем объеме кредитов на 5%.

В Петербурге ситуация оказалась чуть лучше: объем выданных кредитов сократился, по данным ЦБ, на 3,5%, до 193 359 млн рублей, а общее количество ипотечных кредитов упало на 13%, до 63 936 штук.

Главной причиной падения стало снижение реальных располагаемых доходов, наблюдаемое несколько лет подряд, отмечает Максим Ельцов, генеральный директор ООО «Первое ипотечное агентство».

Формально, в связи с изменением методики подсчета Росстата, доходы населения в 2019 году незначительно выросли, но реальных предпосылок для роста нет, подчеркивает он.

Исторический минимум

Если бы не рекордно низкие ставки, то падение было бы еще более ощутимым. Благодаря смягчению политики ЦБ и снижению ключевой ставки в сентябре–октябре ставки достигли уровня 8,5–9% годовых на первичном рынке и 9,2–9,5% на вторичном (по улучшенной госпрограмме «Семейная ипотека» — 4,5% годовых на весь срок кредитования).

Низкие ставки помогли удержать спрос на рынке недвижимости, но столь же динамичного снижения в 2020 году ожидать не стоит, отмечает Антон Комаров, заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт–Петербург».

По его оценкам, рынок ставок будет находиться в диапазоне 7–9% годовых с отдельными акциями вниз и выдачами по госпрограммам.

Ставки продолжают снижаться, но среднему показателю по фактически выданным кредитам будет достаточно сложно преодолеть уровень 8,5% без развития инструментов долгосрочного финансирования или более сильного смягчения монетарной политики ЦБ РФ, считает руководитель управления по Северо–Западному федеральному округу «Росбанк Дом» Ирина Илясова.

По мнению Максима Ельцова, снижение ставки перестало оказывать решающее влияние на объемы ипотеки. «Рынок выдохся, и без структурных изменений, таких как рост доходов населения и рост предложения строящейся недвижимости с сохранением, а то и снижением цены, ожидать прорыва не стоит», — говорит эксперт.

«Еще одна причина падения рынка — удорожание квартир в связи с введением эскроу–счетов, — обращает внимание Александр Казанский, директор дивизиона «Центр» Уральского банка реконструкции и развития. — Строительные компании потеряли средства дольщиков до момента сдачи объекта в эксплуатацию, из–за чего средний чек по сделке вырос на 10–15% и вплотную приблизился к 3 млн рублей».

В то же время теперь эскроу–счета будут выступать еще одним драйвером спроса на первичное жилье в 2020 году, считает Сергей Кульпин, начальник Управления розничных продаж в Петербурге и Ленинградской области — вице–президент ВТБ.

В Санкт–Петербурге банк уже привлек на счета эскроу физических лиц 2 млрд рублей, что говорит о доверии к новой схеме расчетов, считает банкир.

«Нам еще только предстоит узнать, какая ситуация с ценами и спросом на строящуюся недвижимость будет на самом деле, когда закончатся остатки предложения по старой схеме ДДУ, а нового предложения через эскроу будет явно не хватать», — сомневается Максим Ельцов.

Новые сегменты

Пока доля первичного рынка в структуре сделок продолжает расти. По итогам 2019 года на первичку приходилось уже 49% против 41% годом ранее. Доля вторичного рынка, соответственно, составила 51% против 59%. Падение в количестве сделок на первичном рынке также было не таким значительным, как на вторичном.

На приобретение жилья по итогам 2019 года на первичном рынке недвижимости (под залог прав требования по ДДУ) было выдано 31 594 ипотечных кредита, что на 2% меньше, чем годом ранее, сумма кредитов увеличилась на 13%, до 93,859 млрд рублей, подсчитало Первое ипотечное агентство.

На вторичном рынке количество кредитов сократилось на 22%, до 32 342 штук, а сумма — на 15%, до 99,5 млрд рублей.

Сейчас на рынке активно растет сегмент новой вторички — уже введенное в строй и оформленное в собственность новое жилье, приобретенное с инвестиционными целями, обращает внимание Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо–Западного филиала банка «Открытие». В целом в банке «Открытие» соотношение в пользу вторичного рынка — более 55%. В банке «Санкт–Петербург», напротив, лидирует первичка — до 70%. «Это результат исторически сложившейся ориентированности на партнерский канал. В текущих реалиях все большую важность приобретает детализированное понимание клиентского пути. Преимущество здесь будет у того, кто сможет предвосхитить потребность клиента и продать ему ипотечный кредит «в уме», еще до начала выбора квартиры», — подчеркивает Антон Комаров.

«Отставание по сумме выдач оказалось не таким значительным только благодаря росту средней суммы кредита.

В 2019 году по стране она увеличилась на 11%, до 2,243 млн рублей, по Санкт–Петербургу — на 12%, до 3 млн рублей, — говорит Татьяна Хоботова.

— Также увеличился средний срок кредита — до 18 лет, тогда как в 2018 году ипотеку брали на 16,7 года. Это также увеличивает средний размер кредита».

Факторы поддержки

Все перечисленные факторы будут определять состояние рынка ипотеки и в 2020 году. Рынок поддержат низкие ставки и государственные программы субсидирования ипотечной ставки (дальневосточная ипотека под 2%, отдельные региональные программы, «Семейная ипотека»), считает Татьяна Хоботова.

«Скорее всего, падение объемов ипотеки в 2020 году остановится, однако возобновившийся рост будет небольшим, — предполагает она. — Сохранится спрос на кредиты под залог прав требования в новостройках — ведь этот год завершает переход на новые условия финансирования строительного рынка.

Читайте также:  Могу ли я арендовать место для машины под своими окнами?

Также высоким останется спрос на рефинансирование благодаря снижению ставок».

Александр Казанский ожидает, что увеличится спрос на программу кредитования с материнским капиталом и вырастет число досрочных погашений за счет капитала. «Хочется верить, что дальнейшего падения не будет и рынок выйдет на цифры 2018 года», — надеется Антон Комаров.

Ирина Илясова, напротив, считает, что объем ипотечного кредитования может вырасти на 25% или выше, при этом на рынке сохранится достаточно высокий уровень конкуренции.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

На рынке ипотеки надулся пузырь

Эксперты прогнозируют падение выдачи ипотеки через 2-3 года

Одним из основных факторов риска эксперт считает активное продвижение доступной ипотеки /Евгений Егоров / Ведомости

В России сформировалось идеальное сочетание факторов для ипотечного кризиса: падение реальных располагаемых доходов населения, растущие объемы выдачи ипотеки и рост цен на недвижимость, предупреждают эксперты.

«Ипотечного кризиса пока в России еще не было, но всегда что-то бывает в первый раз, – отмечает доцент РАНХиГС Сергей Хестанов. – В 1998 г. практически не было ипотеки, в 2008 г. была только лайт-версия нынешнего ипотечного рынка («валютные ипотечники»).

Уже через год-два рынок может отреагировать на нынешнюю ситуацию первым российским ипотечным кризисом».

Одним из основных факторов риска эксперт считает активное продвижение доступной ипотеки.

«Сегодня возможность взять ипотеку появляется у тех, кто имеет минимальное количество сбережений, а иной раз – и это происходит все чаще – люди берут кредит на первоначальный взнос.

Банкиры не очень любят говорить о том, что в структуре ипотечных займов львиную долю занимают кредиты с минимальным первоначальным взносом, но это так. Именно эти заемщики станут проблемными при малейшем экономическом шторме», – убежден Хестанов.

Сейчас мы входим во вторую волну коронакризиса, и для кого-то падение зарплат и сокращение рабочих мест будет неизбежным, даже если «весенние блокировки не повторятся». Вероятность того, что проблемы с выплатой ипотечных займов станут массовыми, Хестанов считает очень высокой.

Рассуждения эксперта о том, что дешевеющая ипотека спровоцировала рост цен на недвижимость, лишь создав иллюзию доступности жилья, отчасти подтверждаются выводами экспертов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN).

Они убеждены, что рынок растет благодаря ослаблению рубля и снижению ставок по ипотечным кредитам и банковским вкладам. «По итогам сентября стоимость 1 кв. м на вторичном рынке столицы в среднем увеличилась на 1,3% и достигла 186 600 руб. Долларовые цены на фоне ослабления рубля упали на 0,8% и составили в среднем $2490 за 1 кв.

м», – приводят данные аналитики IRN. При этом, по их наблюдениям, сильнее всего дорожает именно бюджетное жилье.

В неизбежности ипотечного кризиса уверен и независимый финансовый аналитик Александр Кухтин, который считает, что сегодняшняя динамика цен может свидетельствовать об исчерпании обеспеченного спроса. «Да, средняя ставка по ипотеке сегодня на историческом минимуме.

Но в этом году мы видим сохранение динамики выдачи ипотечных кредитов, которая отражает падение доходов потребителей: если в 2018 г. их выдали на 3 трлн руб., в 2019 г. – на 2,8 трлн руб., на 1 сентября текущего года – свыше 2,5 трлн руб.», – говорит Кухтин. Кредиты берут, но на длительный период: средний срок – более 18 лет, доля кредитов свыше 25 лет выросла с 12 до 17%.

При этом растет сумма задолженности – с 6,4 трлн на 1 января 2019 г. до 8,3 трлн на 1 сентября 2020 г. «Тревожно, что растет просроченная задолженность, составившая на 1 сентября 2020 г. 69,7 млрд руб., – указывает Кухтин.

– Ипотечное кредитование скукожилось до размера топ-10 банков, которые получают прибыль с обеих сторон: со стороны населения, берущего кредиты, и со стороны застройщиков, вынужденных работать только с использованием эскроу-счетов». Именно это и объясняет огромное количество рекламы, продвигающей ипотеку, указывает эксперт.

составил годовой темп прироста просроченной задолженности по ипотеке, по оценке Банка России

Первые признаки надвигающегося ипотечного кризиса замечают и другие аналитики, но при этом они думают, что негативного сценария можно избежать.

Вячеслав Путиловский, младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА», полагает, что пузырь может формироваться при дальнейшем росте закредитованности населения, когда доля ежемесячного платежа перевалит за половину располагаемого ежемесячного дохода, а предложение жилья на рынке окажется избыточным.

Но все же эксперт считает негативный сценарий маловероятным для нынешнего состояния экономики. «При экономическом спаде будет расти просрочка по ипотеке, реализация банками залогов по «старым» ценам станет невозможной, а массовое изъятие жилья повысит социальное напряжение.

Однако в России такой эффект пока маловероятен, так как доля ипотечных кредитов в ВВП невысокая (6–7%), а ипотечная секьюритизация еще слабо развита. Вместе с этим банки не смягчали значительно требования к оценке платежеспособности клиентов, желающих взять ипотеку», – отмечает Путиловский.

1 октября Банк России направил финансовым организациям письмо, в котором призвал кредиторов не выселять из квартир, обеспеченных ипотекой, должников с просрочкой займов до 31 декабря.

«Кредиторам рекомендуется принять меры, направленные на приостановление до 31 декабря 2020 г.

включительно процедуры принудительного выселения должников (бывших собственников и лиц, совместно с ними проживающих) из жилых помещений, на которые кредиторами ранее было обращено взыскание в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по договору кредита (займа)», – говорится в письме. Также регулятор рекомендует до 31 декабря включительно не применять взыскание на жилье, если оно используется в качестве залога по займу граждан, при условии, что их доход снизился или они заразились COVID-19.

Эксперты прогнозируют падение объемов выдачи ипотечных кредитов на 25%

В 2020 году объемы выдачи ипотеки в России могут упасть на 20–25% в зависимости от того, как сильно повлияет на рынок эпидемия коронавируса Covid-19. С таким прогнозом выступили в рейтинговом агентстве «Эксперт РА».

Как пишет «Коммерсант», кризисный сценарий предусматривает, что по итогам года объем выдачи ипотечных кредитов составит 2,1-2,2 трлн рублей против 2,8 трлн в 2019 году.

Такое падение аналитики прогнозируют в случае отсутствия новых договоренностей по сделке ОПЕК+ и cреднегодовой цены на нефть около 35 долларов за баррель, а также при условии усиления негативных явлений в экономике, включая ускорение инфляции до 7-8% и отказ от валютных интервенций ЦБ, который ослабит рубль. В результате реальные доходы граждан упадут, что грозит ростом просроченной задолженности по ипотеке более чем на 10%. Если события будут развиваться по такому сценарию, то ключевая ставка может подняться до 9-10%, а ипотечные ставки – до 12% годовых. При умеренно-негативном сценарии в «Эксперт РА» ожидают снижение выдачи ипотеки на 10-12%, до 2,5-2,6 трлн рублей, и рост ипотечных ставок до 10% годовых.

По словам председателя правления «Абсолют-банка» Татьяны Ушковой, сейчас на рынке недвижимости нет затишья: клиенты, которым одобрили заявки на ипотеку, активно выходят на сделки.

Но в скором времени спрос на ипотеку может упасть «из-за резкого изменения курса валют и эпидемиологической ситуации».

Руководитель по развитию ипотечного кредитования «Райффайзенбанка» Антон Красильников сообщил, что «пандемия уже начала приводить к снижению доходов населения, а значит, и спрос на ипотечные продукты в скором времени снизится».

В настоящее время банки ожидают, что государство поддержит рынок, как это было сделано в 2015 году – тогда на субсидирование ставок при покупке жилья в новостройках из бюджета выделили 20 млрд рублей. «Удержание ставок не выше психологического уровня 10% годовых позволит сбалансировать рынок», – считает директор департамента розничного кредитования ПСБ Андрей Точеный.

«За счет предложенного комплекса мер – стандартизации рынка ипотечного кредитования, перевода выдачи и сопровождения ипотечных кредитов в электронный вид, повышения ликвидности рынка ипотечных облигаций – ставка по ипотеке сохранится вблизи текущего уровня.

Дополнительно снизить ставки по ипотеке смогло бы смягчение регуляторной нагрузки Банком России», – заявил руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.

Однако, по мнению Красильникова, поддержка со стороны ЦБ важна для банков, но она не поможет, если в стране введут тотальный карантин, и люди не смогут поехать посмотреть квартиру к продавцу или застройщику и прийти в банк, чтобы открыть счет.

Напомним, в своем обращении 25 марта президент Владимир Путин объявил, что во время эпидемии заемщики смогут получить каникулы по потребительским и ипотечным кредитам, если их месячные доходы упадут более чем на 30%. Ранее в Центробанке порекомендовали банкам оперативно предоставлять ипотечные каникулы гражданам, заболевшим коронавирусом.

Эксперты прогнозируют сокращение объема выдачи ипотеки в 2020 году на 10-12%

МОСКВА, 26 марта. /ТАСС/. Объем выдач ипотечных кредитов в 2020 году сократится на 10-12% по сравнению с 2019 годом, до 2,5-2,6 трлн рублей, говорится в обзоре «Итоги 2019-го и прогноз на 2020 год на рынке ипотеки: угроза заражения», подготовленном рейтинговым агентством «Эксперт РА».

«Наиболее вероятным мы считаем умеренно негативный сценарий, который предполагает, что в 2020-м произойдут рост инфляции выше таргета в 4% годовых и, как следствие, увеличение ключевой ставки до 7-7,5%.

Его реализацию мы считаем вероятной при среднегодовой цене на нефть марки Brent 40-45 долларов США за баррель. Объем выдач ипотеки в таком случае будет ниже значений прошлого года на 10-12% и составит 2,5-2,6 трлн рублей.

Читайте также:  Можно ли отца ребенка обязать продать долю в квартире?

Основное негативное влияние на объем выдач окажут рост ипотечных ставок до уровня 10% годовых и снижение реальных доходов населения», — говорится в сообщении.

По мнению аналитиков, в 2020 году банки столкнутся с проблемой качества ипотечного портфеля на фоне общего спада в экономике и роста цен, а также сокращения рабочих мест в ряде отраслей, наиболее подверженных влиянию коронавируса Так, агентство ожидает увеличения объема просроченной задолженности по ипотеке в пределах 5-10% в течение года, однако ее доля не превысит 1,5% портфеля. Положительным фактором станет предоставленная с 2019 года возможность ипотечных каникул для заемщиков, попавших в трудную жизненную или финансовую ситуацию.

Также эксперты ожидают, что цены на недвижимость сохранится.

«В 2019 году застройщики обратились к банковскому фондированию и работе через эскроу-счета, что приведет к постепенному росту затрат на строительство по мере того, как будут завершены проекты, которые сейчас достраивают по старым правилам», — считают в агентстве. Кроме того, рост цен на новостройки будет вызван повышением затрат застройщиков на импортные материалы и технику из-за резкого спада курса рубля в 2020 году.

В долгосрочной перспективе новый механизм финансирования долевого строительства повысит доверие к рынку первичного жилья, что позитивно отразится на спросе на ипотеку в этом сегменте, считают эксперты.

При этом в 2020 году значительного роста объема ввода жилья в эксплуатацию не ожидается. «Ситуация в строительной отрасли остается сложной.

За 2019 год объем просроченной задолженности компаний, занимающихся строительством зданий и сооружений, вырос на 9%, а ее доля — с 17,3 до 21,3%. Выдачи кредитов компаниям на строительство зданий и сооружений в 2019-м сократились на 9% по сравнению с 2018-м.

Снижение объемов кредитования обусловлено тем, что новый механизм проектного финансирования еще не заработал в полную силу и большинство проектов пока достраивают по старым правилам.

По мере полного своего перехода на новый механизм финансирования отрасль будет консолидироваться на фоне исчезновения мелких застройщиков, которые не смогут соответствовать ужесточившимся требованиям», — считают в агентстве.

Эксперты также не ожидают роста спроса на рефинансирование ипотечных кредитов при растущем уровне кредитных ставок. Кроме того, в организации отмечают, что динамика ипотечных выдач банков по итогам 2019 года существенно различалась.

Наибольший темп роста показали Альфа-банк (+203 %), Промсвязьбанк (+138%) и банк «ФК Открытие» (+118%). Снижение общего объема ипотечных выдач у госбанков произошло в основном за счет сокращения кредитования лидера рынка — Сбербанка.

Рынок ипотечного кредитования может рухнуть: к чему готовиться заемщикам — МК

Ипотечный кризис может накрыть российскую финансовую систему уже в ближайшие годы, когда риски неплатежей станут максимальными, а объём просроченных платежей вырастет. О рисках образования на рынке жилья опасного «пузыря» предупредил заместитель министра финансов России Алексей Моисеев.

В Кремле уверены, что кабмин не допустит возникновения ипотечного коллапса. Пресс-секретарь президента Дмитрий Песков подчеркнул, что правительство в случае необходимости поможет как людям с приобретением жилья, так и строительному бизнесу, который рискует не пережить надвигающийся кризис.

Так есть ли риск ипотечного коллапса?

Директор департамента обеспечения банковского надзора ЦБ Александр Данилов предупредил, что если правительство России примет решение о продлении действия программы льготной ипотеки по ставке 6,5% на приобретение жилья в новостройках и об увеличении ее лимита, на рынке могут создаться риски «перегрева» за которым последует полноценный кризис на рынке жилищного кредитования.

Отметим, что ипотечный кризис — это неспособность большинства ипотечников оплачивать кредит. На фоне снижения доходов населения опасность, действительно, существует. Коллапсу также может способствовать резкий рост стоимости жилья и неконтролируемая выдача банками займов клиентам, которые потенциально не смогут оплатить полученный кредит.

«Рост на рынке ипотеки серьезный и понятно почему: низкие ставки по ипотеке, льготная программа под 6,5%, девальвация рубля (граждане стараются спасти накопления). Но при этом оценка заемщиков банками очень серьезная.

Нет в России сейчас аналогий с ипотечным кризисом в США в 2008 году.

Но при этом есть опасность увеличения доли просрочек и неплатежей, ведь и доходы граждан не растут», — рассказывает руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев.

Если будет продлена программа льготной ипотеки, еще часть граждан могут взять займы, считает собеседник «МК». В то же время, по его словам, ограничителем для появления «пузыря» являются доходы населения — все, кто мог и хотел воспользоваться лучшими условиями для ипотеки, уже это сделали.

Кризис неплатежей может наступить уже через полгода, особенно при введении повторного режима самоизоляции и остановки экономики, которую малый и средний бизнес рискует не пережить, говорит эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. «Окончание программы льготной ипотеки поднимет ставки по новостройкам сразу на 2-2,5%», — прогнозирует он.

По мнению шеф-аналитика ТелеТрейд Петра Пушкарёва, риски перегрева ипотечного рынка сейчас существенно возросли. Только в августе 2020 года объем выданных ипотечных кредитов составил 375 млрд рублей.

При этом за весь 2019 год объем выданных ипотечных кредитов составил 2,8 трлн рублей. То есть, в августе текущего года ипотечных кредитов выдано на 61% больше, чем в среднем за месяц в 2019 году.

Вообще август установил рекорд по объемы выданной ипотеки за всю историю рынка.

Между тем, доходы российских граждан на фоне коронакризиса падают. Даже по официальным данным Росстата во втором квартале 2020 года они сократились на 8% по сравнению в уровнем 2019 года.

При этом эксперты ВШЭ оценивали падение реальных доходов в 18%.А с учетом тенденций мировой экономики в 2021 году ситуация может еще усугубиться. Следовательно, проблемы теряющего доходы населения с оплатой ипотеки практически неизбежны.

Чем это грозит рынку жилищного кредитования?

«Ожидать полноценного ипотечного кризиса в следующем году я бы не стал, —считает Пушкарев. — Однако с учетом возможного роста процентных ставок, уровня безработицы, падения доходов населения, негативного внешнего фона такой пузырь может «лопнуть» уже в 2022-2023 годах».

 Россиян предупредили о массовых увольнениях

В россии прогнозируют ухудшение ситуации с ипотекой

  • Выдача ипотеки в России в текущем году начнет замедляться, причем участники рынка ожидают ухудшения качества ипотечных ссуд, поскольку спрос на них снижается, а долговая нагрузка россиян растет.
  • После рекордных выдач ипотеки в 2020 году банкиров ждет усиление роста просроченной задолженности, сообщает газета «Коммерсант».
  • «В результате масштабных программ реструктуризаций вызовы по управлению качеством ипотечного портфеля, связанные со снижением платежеспособности населения в условиях пандемии и ее последствий, почти в полной мере перенесены на 2021 год», — приводит издание выдержки из обзора рейтингового агентства «Эксперта РА».

В итоге проблемными могут стать не только реструктурированные кредиты, но и вновь выданные. И если в первой половине года объем просроченной задолженности вырастет на 8–10%, полагают в «Эксперт РА», то во второй — на 12–15%.

Тем временем российские банки начали поднимать ставки по ипотечным займам, сообщила во вторник газета «Известия» со ссылкой на финансовый маркетплейс «Сравни.ру» и данные от ряда кредитных организациях из топ-50.

В частности, проценты на жилищную ссуду и программу рефинансирования выросли в четырех региональных банках. С апреля условия по ипотеке готовятся пересмотреть в «Зените» и МТС Банке.

Впрочем, эксперты, опрошенные изданием, констатируют, что резких изменений в условиях выдачи жилищных займов не будет.

Прежде всего, полагают специалисты, на средние ставки по таким кредитам повлияет корректировка программы льготной ипотеки. К концу 2021-го ее размер может превысить 8%.

Напомним также, ранее стало известно, что в России с 1 апреля перестает действовать рекомендация Центробанка не взыскивать с должников заложенные квартиры, если это их единственное жилье. Также нельзя больше будет взять ипотечные каникулы.

О нововведениях рассказал РИА «Новости» партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Станислав Данилов. По его словам, речь идет о едином законе о потребительском кредите. В этот закон еще в 2019 году внесли изменения, позволяющие заемщикам, попавшим в трудную ситуацию, получить ипотечные каникулы, а прошлогодний «коронавирусный пакет» лишь развил положения документа.

Данилов отметил, что изначально трудная жизненная ситуация определялась как потеря работы, инвалидность, временная нетрудоспособность на срок более двух месяцев (сюда попадает и COVID-19), а также уменьшение зарплаты на 30% и более. При этом действовала рекомендация ЦБ не обращать взыскание на объект залога, если это единственное жилье должника.

Все эти меры отменяются с 1 апреля. Это означает, что те, кто не успели подать на реструктуризацию долга, более не смогут на нее претендовать. Также с апреля банки смогут в полной мере настаивать на обычном исполнении обязательств заемщиками.

Данилов подчеркнул: экономическая ситуация в стране далеко не благополучна, а прогресс в борьбе с ковидом вовсе не означает, что доходы граждан восстановились до доковидного уровня.

То есть те, чьи доходы упали и не восстановились, едва ли смогут без ущерба для своих семей исполнять кредитные обязательства в заявленном в предыдущие периоды объеме.

Юрист считает, что необходимы контрмеры, которые будут препятствовать такому коллапсу.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *