10 февраля 2021 | Время чтения 5 мин
Аннотация
Темпы жилищного строительства в России в 2020 году сократились. Ждать ли роста в 2021-м?
Кирилл Зотов, 10 февраля 2021, 11:13 — REGNUM В конце января премьер-министр России Михаил Мишустин подписал распоряжение, согласно которому правительство РФ выделило ряду регионов финансовую помощь в рамках федерального проекта «Жилье», который направлен на развитие социальной и коммунальной инфраструктуры в ближайшие три года.
Выделено в общей сложности более 8,1 млрд руб. Больше половины из них — 5,8 млрд — получит Башкирия. Остальные средства пойдут в Пермский, Краснодарский края и Воронежскую область.
Деньги в основном пойдут на развитие коммунальной инфраструктуры, но адресаты довольно чётко показывают, где в России темпы жилищного строительства сохранят положительную тенденцию.
Новая квартира
Иван Шилов © ИА REGNUM
Следите за развитием событий в трансляции: «Коронавирус в России: вакцинация набирает обороты – все новости»
Согласно недавно опубликованным данным Росстата, темпы жилищного строительства в России в 2020 году сократились на 1,8% по сравнению с 2019-м.
Наибольшее сокращение пришлось на Северо-Западный и Северо-Кавказский федеральные округа (соответственно 94,1% и 97,1% по сравнению с предыдущим годом). В Приволжском федеральном округе также темпы упали — 97,3% по отношению к 2019 году.
Эксперты отмечают, что снижение темпов строительства связано с распространением коронавирусной инфекции, и надеются, что в новом году ситуация изменится в лучшую сторону.
Так, руководитель отдела экономических исследований аналитического агентства «Национальный эксперт» Алексей Климовский полагает, что падение темпов жилищного строительства по сравнению с 2019 годом было вызвано как самим коронавирусом, так и мерами, принятыми с целью предотвратить его распространение. Снижение ставки рефинансирования и введение масштабной программы льготного ипотечного кредитования существенно простимулировали спрос в 2020 году, однако не могли столь же быстро повлиять на строительство.
«Исходя из базовых экономических закономерностей, можно предположить, что вслед за повышением спроса (пусть и с лагом в несколько месяцев) неизбежно будет расти и предложение — и это прекрасно видно, по объёмам ввода жилых домов, которые ощутимо выросли к концу года. Если нас не ждут дополнительные потрясения в экономике, то в 2021 году можно ждать ощутимого — на 5−10% — роста ввода жилой недвижимости по сравнению к показателями 2020 года».
Алексей Климовский
Новостройка
(с) ИА REGNUM
Глава Центра урегулирования социальных конфликтов Олег Иванов считает, что падение объемов ввода жилья в эксплуатацию в 2020 году связано с падением реальных доходов населения страны. Которое, в свою очередь, обусловлено различными факторами, в том числе и пандемией коронавируса.
Политолог Алина Жестовская не разделяет оптимизма относительно перспектив жилищного строительства в 2021 году:
«Считаю важным обозначить, что никакой связи между ростом объёмов строительства и благосостоянием населения нет. Как нет её, к примеру, между количеством убранных зерновых в Оренбургской области и ценой на хлеб для граждан. Так что рассуждать о темпах строительства и метражах как о маркере благосостояния населения не совсем этично.
Тут хотелось бы опираться в первую очередь на показатели приобретения гражданами недвижимости в собственность и реального улучшения жилищных условий. Также много манипуляций с попыткой выдать количественные показатели за качественные.
Нам говорят, что квартир строится больше, больше продаётся, но авторы бравых отчётов забывают упомянуть о том, что размер этих индивидуальных жилых помещений скукожился до адских 20 метров».
Меньше строить начали, на мой взгляд, вовсе не из-за ковида, а по причине урегулирования сферы долевого участия. Теперь процедура максимально усложнена для девелоперов, предприняты попытки страхования их ответственности.
Соответственно, не появляются проекты с высоким риском, из которых последнее десятилетие и формировалась существенная доля рекордных отчётов. Да и спрос на недострои упал из-за дурной репутации данного вида инвестиций».
Алина Жестовская
Цифры Росстата по объёму строительства в регионах очень показательны с точки зрения уровня социально-экономического развития регионов. Общее снижение темпов строительства почти не коснулось «больших» регионов.
Так, больше всего строят в Московской области, на втором месте Москва (в сумме они дают более 15% от общего объёма ввода жилья в России). В Санкт-Петербурге и Ленинградской области, как и в столице, темпы несколько снизились, но по объёму в абсолютных цифрах, они по-прежнему в лидерах.
Так же, как и Краснодарский край, Татария, Башкирия, Ростовская и Тюменская области. Все они, кроме Краснодарского края, даже нарастили объёмы строительства в ковидный период. В итоге на 10 регионов из 85 приходится без малого половина построенного в стране жилья. В небогатых регионах — обратная тенденция.
Существенно падают объёмы жилищного строительства в Самарской, Тамбовской областях, регионах Сибири, Дальнего Востока и Северного Кавказа.
Эксперты отмечают, что жилищное строительство стягивается к крупным агломерациям. Олег Иванов отмечает, что те, у кого есть финансовая возможность приобретения жилья, стараются покупать его в московском регионе:
«Мы видим это в том числе и по данным статистики: так, в Московской области в прошлом году жилья введено в эксплуатацию существенно больше, чем в других регионах страны, даже больше, чем в Москве. Поскольку в самой Москве жилье очень дорогое, покупатели ориентируются на ближайшее Подмосковье.
Эта старая, известная проблема: московская агломерация развивается во многом за счет ресурсов, привлекаемых из других субъектов Российской Федерации.
Отсюда неравномерное распределение объемов жилищного строительства: в связи с урбанизацией населения они растут в крупных городах и прилегающих к ним землях, но падают на территориях с низкой плотностью населения».
Стройка
Дарья Драй © ИА REGNUM
При этом некоторые эксперты полагают, что реальное состояние дел ещё более тревожно, чем выглядит на самом деле. Алина Жестовская замечает:
«Попробуйте погуглить, например, «лидер по жилищному строительству в ПФО». Невероятно, но факт — этот титул себе в публикациях региональной прессы синхронно присваивают почти все субъекты, входящие в Приволжский округ. Смешно. Только непонятно, для кого весь этот цирк?»
Тем не менее специалисты с осторожным оптимизмом предполагают, что темпы жилищного строительства будут в 2021 году возрастать, но опять же в крупных субъектах — Москве и Подмосковье, Санкт-Петербурге, Татарии, Башкирии, Нижегородской области. Вопрос о том, стоит ли надеяться на появление нового жилья жителям регионов со слабым экономическим потенциалом, становится, похоже, риторическим.
Кто из крупнейших застройщиков задерживает сроки строительства домов
Forbes опубликовал список 20 крупнейших застройщиков России, которые больше всего заработали при продаже жилой недвижимости. Мы решили узнать, как часто эти компании задерживают сроки строительства домов.
Среди 10 застройщиков, лидирующих в массовом сегменте жилья, ни на один месяц не задержала строительство в прошлом году только одна компания — ЛСР. На втором месте по пунктуальности — компания Setl Group, у которой средний срок задержки составляет 0,15 месяца (около 5 дней). На третьем месте — «Эталон», задерживающий стройку в среднем на 1,24 месяца (37 дней).
Самая крупная в России строительная компания ПИК переносила сроки в среднем на 1,7 месяца (50 дней). Самая большая задержка среди десяти компаний — у ФСК — 8,5 месяца.
Найти ипотеку по самой низкой ставке
В сегменте бизнес-класса без просрочек в 2019 году строила компания «Крост». Минимальные нарушения сроков были у «Донстроя» (0,07 месяца или 2 дня). Больше других из пятёрки лидеров приходилось ждать клиентам «Ташира». Застройщик откладывал завершение строительства в среднем на 14,9 месяца.
Элитное жильё без задержек получается строить у компаний Vesper, «Галс» и AB Development. Больше года задержек было у двух участников — Capital Group и «Интеко».
* Источник: erzrf.ru
Насколько безопасно покупать квартиру у застройщика, который нарушает сроки
Для борьбы с долгостроем государство ввело систему эскроу-счетов, которые защищают покупателей квартир. До 10 миллионов ₽ на таких счетах застрахованы государством. Деньги находятся на счёте в банке до тех пор, пока дом не достроят.
Застройщик получит их только после сдачи дома в эксплуатацию. Если застройщик обанкротится, то покупателю вернут уплаченную сумму, но не более 10 миллионов ₽.
По этой причине покупать квартиру стоимостью до 10 миллионов ₽ вполне безопасно даже при нарушении сроков строительства.
Читайте по теме: Чек-лист: как выбрать новостройку
Источником данных по крупнейшим застройщикам России выступали подсчёты Forbes. Информацию о задержке сроков по построенным жилым домам в 2019 году мы брали с Единого ресурса застройщиков.
Максим Глазков
Региональные власти ищут рецепт борьбы с долгостроями
МОСКВА, 19 июля. /ТАСС/. Власти субъектов РФ берут под контроль завершение строительства объектов долевого строительства, но несмотря на это новые долгострои продолжают появляться.
Как сообщала 13 июля пресс-служба главы Башкирии, глава республики Рустэм Хамитов выступил с предложением запретить в России долевое строительство.
По его мнению, застройщики должны строить дома на заемные в банках средства, а затем продавать жилье покупателям. Такой способ, как считает глава республики, выведет граждан из зоны риска.
Региональный парламент инициативу главы поддержал и планирует провести масштабное совещание по этой теме.
Мэр Красноярска Эдхам Акбулатов сообщил ТАСС, что поддерживает идею запрета, но при этом нужно понимать, как это скажется на ценах.
Ведь процентные ставки по кредитам, которые привлекут застройщики, будут заложены в цену квадратного метра.
Поэтому государство должно сократить сроки пользования заемными средствами (чтобы не затягивать сроки строительства — прим. ТАСС), а сами процентные ставки должны быть «откорректированы».
«Тогда покупателю будет понятно, что он покупает не бумагу о долевом участии непонятно в чем, а уже зарегистрированный объект, он его покупает, оформляет в ипотеку, выплачивает за него.
Но здесь вопрос сроков строительства и цены кредитных ресурсов, — сказал Акбулатов. — Но в целом, я считаю, что мы должны уходить от долевого строительства.
Потому что это использование бесплатных денег застройщиками, зачастую безответственное».
Как отметили в беседе с ТАСС эксперты, причины задержки строительства разнятся, чаще всего это связано с финансовыми проблемами компаний-застройщиков. Подход в решении каждого долгостроя индивидуальный, как и сроки завершения строительства. Между тем эксперты уверены, что проблему долгостроев не искоренить и задержек в строительстве не избежать из-за особенностей отрасли.
География долгостроя
Проблема задержки строительства актуальна для многих городов России. Долгострои есть в Санкт-Петербурге, Башкирии, Великом Новгороде, Нижнем Новгороде, Челябинске, Новосибирске, Сочи и других городах.
Как сообщал ранее ТАСС председатель комитета по финансовому рынку Госдумы, президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков, для решения жилищных вопросов обманутых дольщиков необходимо 370 млрд рублей.
Он отметил, что «таких денег в бюджете страны нет».
Поэтому, по его мнению, «ответственность за судьбу обманутых дольщиков должны наряду со строительными организациями нести и губернаторы регионов, которые позволили строителям так вести себя с гражданами».
Ситуация в регионах
Риск покупки долгостроя связан с особенностями отрасли, считает независимый аналитик рынка недвижимости Новосибирска Сергей Николаев.
«Строительная отрасль инерционная. Для того чтобы достроить все начатые дома в срок, не хватит платежеспособного спроса. В любом случае компании будут задерживать стройку. Кто-то еще не восстановился после предыдущего кризиса», — сказал он в беседе с ТАСС.
На эту тему
В частности, по его словам, особенно остро ситуация с дольщиками стоит в Новосибирске. «Ситуация острая и взрывоопасная, могут появиться еще обманутые дольщики. У нас до 40% ведущихся строек — в группе риска», — сказал он.
Эксперты в строительной отрасли предлагают потенциальным дольщикам перед тем, как вкладывать свои средства в строительство, изучить историю компании.
Во многих регионах существуют реестры недобросовестных застройщиков, с которыми также необходимо сверяться.
«Чтобы не оказаться обманутым, надо покупать у проверенных застройщиков и брать все документы, не покупать по «кривым» договорам, например по договорам займа, по переуступке прав и если нет подписи застройщика», — пояснил Николаев.
Новые долгострои появляются и в Башкирии. К 2010 году в регионе было около 4 тыс. обманутых дольщиков, но благодаря усилиям властей и инвесторов собственники смогли заселиться в новые квартиры. Однако задержки в строительстве объектов по-прежнему возникают.
«Несовершенство законов и действия мошенников привели к тому, что вновь появились обманутые — их около 3,5 тыс. человек. Точно знаем, что по 3 тысячам мы решим вопрос, но 300 человек — в сложной ситуации», — сказали ТАСС в правительстве республики.
Причины задержек
Как рассказали ТАСС в Министерстве строительства Рязани, причины задержек в строительстве жилых домов в регионе связаны с финансовыми проблемами строительных компаний. В частности, это последствия кризиса, неверная оценка рыночной ситуации застройщиком, недобросовестные действия строительных компаний.
При этом сроки задержки могут быть как незначительными — от пары месяцев, так и затягиваться на десятилетия.
В Калининграде за последние годы количество проблемных объектов удалось сократить, в частности, в регионе первыми были сданы все четыре объекта компании СУ-155 («дочки» «Росстроя», которая не смогла достроить тысячи квартир по всей стране). Однако срок сдачи некоторых объектов превышает 10 лет, отметили власти.
«На начало 2016 года в Калининградской области числился 21 проблемный дом с 920 участниками долевого строительства. Сейчас остается решить вопрос по шести объектам.
Строительство большинства оставшихся проблемных домов остановлено десять и более лет назад», — сказал врио заместителя председателя правительства — министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Калининградской области Максим Федосеев.
Механизмы разрешения ситуации
Власти регионов используют различные механизмы для решения проблем дольщиков. Например, в Якутии сумма компенсации из бюджета дольщикам, которые признаны таковыми в судебном порядке, в этом году составит 50 млн рублей.
Как пояснила ранее ТАСС министр архитектуры и строительного комплекса республики Вера Кузакова, в реестре обманутых дольщиков Якутии на данный момент 243 человека, которые доверили свои средства шести недобросовестным застройщикам.
«Чтобы не оказаться обманутым, надо покупать у проверенных застройщиков и брать все документы, не покупать по «кривым» договорам, например по договорам займа, по переуступке прав и если нет подписи застройщика»
Сергей Николаев
независимый аналитик рынка недвижимости Новосибирска
Правительство Адыгеи создало реестр недобросовестных застройщиков и обманутых дольщиков. Всего в республике выявили четыре недобросовестные организации, а в реестре обманутых дольщиков числятся 59 человек.
В Санкт-Петербурге городские власти для решения проблем пострадавших дольщиков группы компаний «Город» создали рабочую группу во главе с вице-губернатором Игорем Албиным. Кроме того, был привлечен банк-санатор «Санкт-Петербург», также ведется работа по продаже земель компании.
Первые квартиры (всего договоров долевого участия в этих объектах — около 5 тыс.) без отделки начали сдавать дольщикам в середине июня, однако не все собственники оказались довольны полученным жильем.
Дольщики жаловались на многочисленные недоделки, но власти пообещали оперативно их решить.
В Челябинской области власти также взяли под контроль завершение строительства ряда объектов. Так, для завершения строительства объектов компании «Гринфлайт», на которую приходится большая часть обманутых дольщиков региона (свыше 4 тыс.
человек), был найден новый застройщик — трест «Магнитострой». Строительство 28 домов было остановлено весной 2016 года.
Новая компания смогла до конца года завершить три дома, еще десять будут достроены в текущем году, а оставшиеся 15 — в 2018 году.
Как отметил заместитель министра строительства и инфраструктуры Челябинской области Виталий Передерий, иногда замедлению процесса достройки домов способствую действия самих дольщиков. Такая ситуация сложилась у дольщиков Уральской строительной компании.
По словам Передерия, остановленную в 2010 году стройку двух домов на улице Братьев Кашириных в Челябинске при активном участии властей можно было бы завершить за 1,5 года.
Однако в отношении застройщика было введено конкурсное производство, а 124 дольщика компании наложили запрет на торги по имуществу и отказались создавать жилищно- строительный кооператив. «Переубедить их пока не получилось.
Ищем инвестора, но желающих нет», — сказал он.
В Красноярске готовы привлечь строительные организации из других регионов, чтобы завершить 15-летнюю «эпопею» со строительством объекта компании «Сибстоун».
Сейчас там идет конкурсное производство, предстоят торги.
Для распространения информации о заинтересованности в застройщиках были направлены письма главам 15 городов, прошли переговоры с вице-мэром Москвы, мэрами Перми, Новосибирска, Уфы.
Поправки в законодательство
Региональные правительства предпринимают попытки регулирования законодательной базы для улучшения ситуации с долгостроями. Так, депутаты парламента Адыгеи в апреле этого года предложили внести поправки в КоАП РФ, которые ужесточат штрафы за отсутствие разрешения на эксплуатацию объекта капитального строительства. Соответствующий законопроект они направили в Госдуму.
Максимальную сумму штрафа для юридических лиц они предложили увеличить в 50 раз.
Как сообщили 26 апреля в пресс-службе парламента региона, в случае одобрения инициативы граждане за незаконное ведение строительства могут быть оштрафованы на сумму от 2 до 5 тысяч рублей, должностные лица — на сумму от 20 до 50 тысяч рублей. Для юридических лиц максимальный штраф может вырасти с 500 тысяч до 1 миллиона рублей.
В Ярославской области разработали законопроект, который позволит ускорить сроки возобновления строительства проблемных объектов.
Документ предлагает исключить условие о том, чтобы проблемный объект находился в собственности строительного кооператива, созданного дольщиками.
Таким образом, дольщикам не придется тратить время на оформление права на незавершенный объект. Законопроект был внесен в областную думу в конце июня.
Министерство строительства Новосибирской области подготовило изменения в региональный закон об использовании земель для восстановления прав дольщиков, вложивших средства в долгострой на улице Тульской, но не получивших документы. Законопроект о внесении изменений в закон «Об использовании земель на территории Новосибирской области» может быть принят на следующей неделе.
Компенсационный фонд
В качестве одной из мер повышения надежности строительства предлагается создание компенсационного фонда долевого строительства. Госдума на пленарном заседании 19 июля рассмотрела во втором, основном чтении законопроект о компенсационном фонде дольщиков. В первом чтении документ был одобрен 14 июня.
На эту тему
Законопроект накладывает на застройщика ограничения на совершение иных видов операций, не связанных с реализацией проекта строительства жилья. Размер обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд будет установлен на уровне 1,2%, такую величину ранее предлагал Минстрой.
Вводится обязательное банковское сопровождение деятельности застройщика. Ужесточаются требования к органам управления застройщика и его участникам.
Предлагается, в частности, запретить вхождение в состав органов управления застройщика лиц, имеющих неснятую и непогашенную судимость за экономические преступления, а также лиц, деятельность которых стала прямой или косвенной причиной банкротства юридического лица.
Законопроект также прописывает ведение реестра недобросовестных застройщиков. Детально прописывается процедура банкротства застройщика. Будет создана единая информационная система, в которой будут участвовать все дома, к которым застройщики начинают привлекать средства. Она должна заработать не позднее 1 января 2018 года.
По мнению эксперта, гендиректора строительной компании «Пересвет-Юг» Алексея Цуканова, такой механизм будет эффективен.
«Раньше были страховые компании, куда застройщики перечисляли деньги, но это была сплошная фикция.
Компания «Пересвет-Юг», например, в 2015-2016 годах заплатила 20 млн рублей такой «страховки», но у страховых компаний были отозваны лицензии, и в итоге ни рубля не ушло из этих денег на решение проблемных застройщиков.
Теперь же планируется создать компенсационный фонд. Думаю, что этот вариант будет эффективнее, чем фиктивные страховки», — рассказал он в беседе с ТАСС.
При этом некоторые эксперты считают, что процент, отчисляемый девелоперами в фонд, должен быть выше. «Фонд будет эффективен, если мы увеличим сумму, выделяемую на дольщиков в этот фонд, хотя бы до 2%.
Пускай на сегодня будет хотя бы такой эксперимент в 1%, но в целом сумма в 30 млрд рублей незначительная», — поделился своим мнением с ТАСС председатель комиссии по ЖКХ, строительству и дорогам Общественной палаты РФ Игорь Шпектор.
Кризис 2020 г. затронул все строительные компании
Бизнес указывает на то, что меры поддержки должны предприниматься уже сейчас. Проведенное исследование показало не только высокую востребованность мер государственной поддержки, но и сложности с их получением.
52% застройщиков говорят об увеличении кредитной нагрузки. Помимо темпов снижения ввода в эксплуатацию нового жилья, также наблюдается и сокращение объемов вводимого метража.
Налоговая нагрузка занимает второе место в структуре стоимости квадратного метра жилья. На НДС и страховые взносы приходится 50% от всех налоговых поступлений строительной отрасли. Несмотря на кризисную ситуацию, застройщики часто отмечают возможность роста цен на квартиры.
В итогам исследования прошла онлайн-дискуссия, в которой приняли участие эксперты ЦСР и представители отрасли. Частично ход дискуссии представлен в сообщении ЦСР.
Президент ЦСР Александр Синицын
«Очевидно, что отрасль пережила шок. Если смотреть на инерционный сценарий, то загадывать на долгосрочную перспективу что-то сложно. Если же посмотреть на то, что будет, если не предпринимать меры поддержки, то к показателям отрасли, которые были достигнуты к концу 2019 года, мы сможем вернуться только через четыре года».
Руководитель центра социально-экономических исследований (ЦСЭИ) ЦСР Лора Накорякова
«Есть посмотреть на выручку и операционную прибыль, то абсолютное большинство компаний – 92% (выручка) и 89% (прибыль) отмечают их снижение и говорят об ухудшении положения дел.
На основе экономики ожиданий, в среднем, рост может составить 3-4%. В настоящий момент «сжатие» спроса является ключевым барьером для восстановления и развития отрасли».
Руководитель направления «Правовое развитие» ЦСР Максим Башкатов
«Мы наблюдаем рост кредитной нагрузки на застройщиков. Это связано, в частности, с переходом на эскроу, потому что теперь требуется брать кредиты, если ты используешь деньги дольщиков. Объективно этот механизм требует настройки. В то же время 55% представителей отрасли говорят о снижении численности сотрудников или заработных плат.
Руководитель направления «Налоговая политика» ЦСР Левон Айрапетян
«Если сравнивать стоимость квадратного метра в докризисный и кризисный периоды, то доля налоговой нагрузки сохраняется на уровне 16%.
Это важно, так как она опережает такой существенный компонент как расходы по кредитам и займам.
В условиях, когда государство старается поддержать строительную отрасль, в том числе стимулируя спрос на покупку жилья, такая весомая роль налоговой нагрузки при формировании цены повышает значимость налоговых льгот как инструмента по стабилизации отрасли».
Вице-президент ЦСР Екатерина Папченкова
«Основные востребованные меры поддержки связаны со снижением налоговой нагрузки. Для системообразующих и градообразующих организаций помимо отсрочки налогов также важна льгота на пополнение кредитных средств по ставке 5%. Для МСП также важна льгота по снижению кредитной ставке до 8,5%, а также по снижению совокупных страховых взносов».
Представитель группы ПИК Дмитрий Тимофеев
«Мы находимся в очень сжатом временном пространстве. Меры поддержки нужны сейчас, а не потом, так как есть риск того, что поддерживать потом будет некого или поддержка будет не актуальна для бизнеса».
Бес строек. Почему в большинстве городов России не возводится нового жилья?
По данным Рейтингового агентства строительного комплекса, в 860 из 1117 городов России практически нет никакой строительной деятельности
Вид Мурманска со стороны морского вокзала. Лев Федосеев/ТАСС
Сегодня в России, согласно официальной статистике, насчитывается 1117 городов разного размера — от крупнейших, численностью населения свыше 1 млн человек, до малых, где проживает менее 50 тысяч человек.
В мае на видеоконференции ОНФ «Доступность и качество жилья после пандемии» руководитель Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко заявил, что строительство жилья практически не ведется в 14 регионах страны.
«По нашим данным, в восьми регионах страны работает либо ни одного, либо один застройщик. Еще в ряде субъектов работают от одного до пяти застройщиков — это еще шесть регионов.
То есть в 14 регионах страны строительство жилья практически не ведется», — сказал Николай Алексеенко.
По его оценкам, совокупно в этих регионах проживает около 6 млн человек, которые имеют весьма ограниченные возможности в приобретении нового жилья, а то и не имеют таких возможностей вовсе.
Недавно на деловом завтраке «Застройщики vs покупатели: в поисках баланса» директор аналитического департамента РАСК Федор Выломов привел еще более детальную статистику: из 1117 городов России в 860 практически нет никакой строительной деятельности со всеми вытекающими. Причем 47 из этих городов — с населением свыше 100 тысяч человек. В числе названных Федором Выломовым — Новокузнецк, Орел, Мурманск, Нижнекамск, Волгодонск и ряд других.
На традиционный вопрос, кто виноват, в данном случае можно ответить что-то вроде «не мы такие — жизнь такая».
Понятно, что обойденные строительным вниманием города — либо «малыши», для реализации проектов в которых надо создавать какую-то особую экономику параллельной реальности, либо города, находящиеся в регионах с отрицательной маржинальностью строительного бизнеса, либо города с несформированным рынком, в которые застройщики боятся заходить, либо места, где давно преобладает индивидуальное жилищное строительство… Причин может быть множество — результат один. Поэтому следующий традиционный вопрос — что делать. Особенно если учесть, что выход на заветный показатель 120 млн квадратных метров нового жилья в год вовсе не предполагает активизацию застройки и без того активных в этом плане городов — наоборот, речь идет о развитии строительства по всей России. Да и обновлять жилищный фонд надо везде, даже там, где это очень сложно и затратно.
По мнению экспертов РАСК, выйти из сложившейся ситуации можно тремя путями.
Первый — предоставить застройщикам беспрецедентные субсидии, налоговые льготы и все прочее, чтобы они смогли вытянуть экономику проектов в ныне бесперспективных с их точки зрения городах, а для местных жителей установить беспрецедентную же ставку по ипотеке, сопоставимую со ставками в рамках дальневосточной или сельской ипотеки.
Вариант номер два — формирование отдельного государственного заказа, который будет реализовываться с применением различных схем, в том числе схем государственно-частного партнерства. Кстати, помимо классических квартир, в рамках госзаказа можно возводить арендное жилье, которое также поможет в решении квартирного вопроса.
Наконец, третий вариант — создание и запуск в регионы государственного застройщика. Над его появлением сейчас как раз думает «Дом.РФ». «Мы рассматриваем создание структуры «Дом.РФ Девелопмент». Если нас поддержит государство, мы начнем этим заниматься», — сообщил в середине августа гендиректор «Дом.РФ» Виталий Мутко.
Однако, по мнению Федора Выломова, деятельность государственного застройщика должна быть серьезно регламентирована и ограничена, особенно на конкурентных рынках.
Сейчас, по статистике РАСК, число застройщиков в России за год снизилось с 3000 до 2200 (это не только банкротства, но и добровольно прекратившие свою деятельность девелоперы), а новых особо-то и не появляется. А если застройщики повсеместно вынуждены будут конкурировать с госструктурой, понятно, какими стройными рядами они начнут уходить с рынка.
Поэтому самое правильное — создать государственного застройщика, но разрешить ему работать только в тех городах, где ныне отсутствует строительная деятельность. А таких, напомним, 860 — для одной структуры даже слишком много.
Конечно, есть еще варианты. Например, активнее формировать территориально-экономические агломерации и включать города без строек в их состав. Business FM рассказывала, как именно благодаря такому подходу получил шанс на новую жизнь моногород Усолье-Сибирское недалеко от Иркутска.
Можно активнее использовать дачно-рекреационный и курортный потенциал городов, тем самым привлекая туда инвестиции, которые рано или поздно, но обозначатся в сегменте жилищного строительства. Ну или честно признать, что 257 городов мы на данный момент застраивать можем, а остальные — нет.
Хотя очень хочется посмотреть на человека с должностными обязанностями, который рискнет такое заявить.
Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?
У регионов упала себестроимость
Пандемия COVID-19 привела к техническому снижению числа банкротств застройщиков, но осложнила ведение бизнеса для небольших девелоперов, которые продолжают уходить с рынка.
Работе мешают рост стоимости стройматериалов, отсутствие доступа к дешевой рабочей силе и опасения покупателей относительно устойчивости их бизнеса.
Эксперты советуют небольшим застройщикам вливаться в бренды федеральных и не исключают, что в некоторых регионах местных девелоперов вовсе не останется.
По итогам 2020 года в России обанкротились 162 застройщика, которые возводили 374 дома (2,4 млн кв. м). Такие данные приводит Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК). По расчетам аналитиков, число банкротств за год сократилось на 12%. Но тренд может быть связан с действующими на фоне COVID-19 ограничениями.
Так, 39% банкротств пришлось на первый квартал, за которым последовало полугодовое затишье, а в декабре уже было зафиксировано 16% от всех банкротств за год.
Число новых объектов застройщиков-банкротов, по данным РАСК, сократилось на 55%, их общая площадь — на 39%. Это связано не только с суммарным снижением числа новых проблемных компаний, но и с постепенным изменением их среднего портрета.
Сегодня типичный застройщик-банкрот — небольшая региональная компания: 29,6% ушедших с рынка в прошлом году строили менее 5 тыс. кв. м жилья. По итогам 2019 года на долю таких девелоперов приходилось 19% банкротств, а в 2018 году — 20,7%.
Доля компаний, возводящих более 100 тыс. кв. м недвижимости, в общей структуре банкротств снизилась с 8% в 2018 году до 1,2% в 2020 году. Средний объем строительства банкрота уменьшился с 30 тыс. до 23 тыс. кв. м.
Глава РАСК Николай Алексеенко отмечает, что малые застройщики в принципе сильнее подвержены рискам в период кризиса.
Партнер компании «НЭО Центр» Арина Матвеева говорит, что положение небольших застройщиков осложнили дефицит стройматериалов и заметный рост цен на них из-за оттока продукции на зарубежные рынки.
«Крупные девелоперы имеют стабильных поставщиков и, соответственно, бесперебойный доступ к сырью»,— поясняет она.
Руководитель центра новостроек компании «Этажи» Сергей Зайцев добавляет, что пандемия ограничила и доступ девелоперов к недорогой рабочей силе из-за приостановки въезда рабочих, из-за чего у одних компаний увеличились сроки строительства, у других выросла себестоимость.
Заместитель гендиректора «Талана» Наталья Гарифуллина оценивает годовой рост стоимости рабочей силы в 30%, а себестоимости строительства — в 15–20%. К проблемам она относит и дефицит площадок под застройку во многих регионах.
Значительного роста числа банкротств в этом году Николай Алексеенко не ждет из-за полученной застройщиками господдержки.
По его словам, программа льготной ипотеки позволила обеспечить отрасли необходимый уровень ликвидности, направить полученные средства на запуск новых проектов.
С полным переходом на проектное финансирование эксперт ждет и сокращения числа банкротств-застройщиков в перспективе одного-двух лет.
Но другие эксперты не сомневаются, что проблемы у небольших региональных игроков сохранятся. Анна Матвеева отмечает, что на фоне кризиса многие в принципе опасаются приобретать квартиры у таких застройщиков из-за повышенных рисков.
Сергей Зайцев добавляет, что спрос на жилье начинает снижаться.
Крупные девелоперы, по его словам, за счет большого объема продаж в период ажиотажа сформировали подушку безопасности, а мелкие менее защищены, тем более в рамках проектного финансирования, когда они строят сейчас, а деньги дольщиков получают только после завершения объекта.
Господин Зайцев уверен, что рынок жилищного строительства повторяет путь банковской сферы, когда мелкие игроки постепенно уходят с рынка, а их долю делят между собой более крупные.
По мнению госпожи Матвеевой, выходом для небольших региональных девелоперов может стать партнерство или покупка франшизы федерального игрока.
Но в возможности полной консолидации отрасли она сомневается, указывая, что некоторые региональные рынки в принципе неинтересны федеральным компаниям.
Господин Алексеенко не исключает, что в отдельных регионах из-за сложностей с получением банковских средств и экономической нецелесообразности может вообще не остаться застройщиков, если не предусмотреть господдержку строительства на рынках с низкой рентабельностью.
Александра Мерцалова
Эксперт: Поддержка застройщиков — борьба не с причиной, а со следствием
25 ноября 202013:15
Министерство строительства и ЖКХ разработало комплекс мер по поддержке региональных застройщиков с низкой рентабельностью.
Эти инициативы Минстроя обретают особое значение в контексте рассмотрения в Госдуме так называемого законопроекта о всероссийской реновации.
О новых перспективах строительного рынка и возможных последствиях чиновничьих инициатив корреспондент EADaily побеседовал с экономистом, экспертом в области недвижимости Георгием Кузиным.
— Действительно, в некоторых регионах разница между себестоимостью строительства и рыночной ценой новостроек незначительна.
Доходность девелопмента там недостаточна ни для стабильной работы, ни, тем более, для развития, — констатирует эксперт.
— Да и проектное финансирование усугубило ситуацию — если раньше можно было начинать проект и собирать деньги инвесторов не думая о финмодели, то теперь банки просто не дают денег на рисковые проекты.
— В каких случаях застройщикам действительно не обойтись без поддержки?
— Ситуация с низкой маржой девелоперов характерна больше для депрессивных городов, где средние доходы населения невысоки. Получается, что остановка стройки ещё более усугубляет и без того сложную экономическую ситуацию и обостряет социальные проблемы.
На мой взгляд, в общем, идея поддержки застройщиков в таких регионах правильная. В сегодняшней ситуации у Минстроя очень мало вариантов стимулирования отрасли. Субсидирование ставок по ипотеке больше всего помогло крупным рынкам, в первую очередь московскому. Проще говоря, тем у кого деньги и так были. А вот тем, у кого их нет и не было, необходимо помогать адресно.
- — Когда можно ожидать результатов такой помощи?
- — Думаю, эта программа, как и любые программы такого рода, даст результат не сразу, потребуется какое время на подготовку и отработку системы, но в дальнейшем она должна принести плоды.
- — А каковы риски её реализации?
— Особых рисков для экономики региона и строительной сферы я не вижу, в результате помощи застройщики смогут продолжать работать, вносить свой вклад в валовой региональный продукт (ВРП), сохранить рабочие места платить налоги. Сложности могут возникнуть после окончания программы, как и все нерыночные методы стимулирования она борется не с причиной, а со следствием. Но в текущей ситуации другого выхода нет.
Цены на квартиры вряд ли поменяются — теоретически из-за дополнительного предложения они должны были бы снизится. Однако, на небольших рынках, да ещё и низкой девелоперской маржой они обычно стабильны.
Девелоперы назвали главные проблемы рынка жилья в 2021 году
Источник: РБК Недвижимость
В 2020 году произошли серьезные изменения, которые отразились на жизни россиян и на различных секторах экономики. Не стал исключением и рынок недвижимости
Нынешний год стал рекордсменом по числу событий, оказавших влияние на рынок недвижимости. Безусловно, главной проблемой для строительной отрасли стала пандемия коронавирусной инфекции COVID-19.
Этот внерыночный фактор, а точнее его опосредованное влияние — введение режима самоизоляции, приостановка работы строек и ограничения на въезд в России трудовых мигрантов серьезно отразились на бизнесе застройщиков.
Среди проблем, которые повлияли на стоимость строительства и бизнес девелоперов в 2020 году, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость» застройщики также назвали:
- — запрет строительства апартаментов;
- — рост себестоимости строительно-монтажных работ (СМР);
- — изменения в законе о видах разрешенного использования земельных участков;
- — ужесточение норм градостроительного проектирования;
— отставание развития транспортной и социальной инфраструктуры в городах и т.д.
Антон Детушев, генеральный директор IKON Development:
— В топе проблем, которые возникли перед застройщиками: весенние ограничительные меры, из-за которых были остановлены работы на стройплощадках и снижены темпы продаж, полноценный переход на проектное финансирование, экономическая ситуация в стране и колебания курсов валют, а также закрытие границ и нехватка рабочих кадров. Все это привело к существенному росту себестоимости строительства и, как следствие, — росту цен на все сегменты и классы жилья.
Дефицит рабочей силы на стройках
Большинство, опрошенных застройщиков, называют важной проблемой в этом году — дефицит рабочих кадров на стройках. Эта проблема напрямую связана с пандемией и отразится на рынке и в следующем году.
Дефицит трудовых ресурсов на строительных площадках возник из-за того, что потенциальные работники из ближнего зарубежья не могут въехать в Россию в связи с противоэпидемическими мерами, поясняют в компании «Эталон».
По мнению специалистов компании, восполнение этого дефицита — одна из первоочередных задач, которые девелоперам предстоит решать.
Дефицит кадров ощущается серьезно, особенно в регионах и уже привел к росту зарплат строителей и удорожанию как строительных работ, так и строительных материалов, которые придется возмещать покупателям квартир, говорит директор по развитию ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян.
Дефицит строителей на объектах компании «Главстрой-Регионы» составляет 20-25%, в среднем по рынку нехватку рабочих оценивают в 40-50% и уже сейчас видно, что нехватка рабочей силы влияет на сокращение предложения на рынке, а завтра начнет влиять на себестоимость строительства, говорит исполнительный директор «Главстрой-Регионы» Игорь Панкин.
Петр Барсуков, директор департамента финансов ГК «Инград»:
— До 40% специалистов по фасадным и инженерным работам на стройке были иностранцы. После закрытия границ они просто не могут вернуться и сейчас дефицит рабочих можно оценить в пределах 20-40% от общего штата на каждом объекте в отрасли.
Российских строителей не хватает, а те специалисты, которые остались в Москве, повысили цены на свои услуги. Проблема нехватки качественной рабочей силы до сих пор остается нерешенной и обострится, если границы останутся закрытыми.
В целом по рынку будут наблюдаться задержки сроков сдачи объектов в пределах 2-4 месяцев по сравнению с графиками, которые были заложены в конце 2019 — начале 2020 года.
Рост стоимости строительства
Рост себестоимости строительно-монтажных работ (СМР) также важная проблема для бизнеса девелоперов и причина увеличения стоимости жилья для покупателей.
Себестоимость строительства росла на протяжении всего года, рост обусловили высокие темпы инфляции, продолжающийся переход на проектное финансирование и скачки курсов валют, говорит управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Этот аспект касается в первую очередь застройщиков проектов от бизнес-класса и выше. «В таких проектах используются высококлассные импортные материалы и инженерные решения, отказаться от которых невозможно без снижения качества.
Вместе с тем, с января 2020 года доллар вырос к рублю на 22%, евро — на 33%», — поясняет заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба.
Помимо перечисленных факторов роста себестоимости, к концу года добавился еще один — резкий рост цен на арматуру, один из ключевых материалов строительства. Эксперты отмечают, что с середины ноября цены на арматуру выросли на 40% за последний месяц.
Дополнительные расходы застройщиков
Кроме того, с начала пандемии у застройщиков появились новые статьи расходов, связанные с соблюдением санитарных требований, покупкой средств защиты и тестов на COVID-19, говорит Клочинский. В ГК «Инград» на одного рабочего приходится в среднем не менее 20 тыс. руб. в месяц на эпидемиологические мероприятия.
Запрет формата апартаментов
Серьезных последствий для рынка девелоперы ждут также от инициативы о запрете на строительство апартаментов. Даже с учетом планов «амнистии» для уже построенных или получивших разрешение на строительство проектов — они должны получить статус жилья.
«Пока нет конкретики по тексту закона и подробного описания методики, невозможно выяснить по каким критериям существующие апартаменты будут приравниваться к жилью, поэтому прогнозировать, что именно ждет данный формат, сложно.
Однако, абсолютно точно можно сказать, что при уравнивании статуса апартаментов и квартир в смешанных домах (где в рамках одного проекта строятся квартиры и апартаменты), стоимость апартаментов вырастет на 20-30%.
Также наверняка данная амнистия затронет не весь сегмент апартаментов», — говорит Мария Литинецкая.
Цена апартаментов-новостроек в Москве по итогам ноября 2020 года достигла 367,3 тыс. руб.за 1 кв. м. Это на 18,3% дороже, чем в ноябре 2019-го.
Формат апартаментов востребован и вполне достоин того, чтобы оставаться на рынке после «амнистии» и уточнений ряда требований к нему, считает Ирина Дзюба из MR Group. Существующие сложности, связанные с владением апартаментами, по ее мнению, вполне можно решить несколькими «точечными» изменениями в законодательстве.
Переводить в жилье нужно не все апартаменты, так как у них определенно есть своя аудитория, считает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. По его мнению, оптимален будет сценарий, если по проектам, где уже получена разрешительная документация на строительство, власти предложат самим девелоперам решать — переводить им проект в жилье или нет.
Рост стоимости перевода земель
Пересмотр порядка расчета платы за изменение вида разрешенного использования земельных участков при строительстве жилья внесет значительные коррективы в себестоимость, а в ряде случаев и в сам формат таких проектов, считает генеральный директор IKON Development Антон Детушев.
В ноябре 2020 столичные власти изменили условия перевода категорий земельных участков под жилую застройку, в результате чего эта услуга подорожала вдвое в старой Москве и в восемь раз в Новой Москве, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Это повлияет на расчеты рентабельности проектов у девелоперов, в особенности на рынке жилого строительства, прогнозирует директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов.
По его словам, перевод земли в категорию, подходящую под строительство жилья, — очень распространенная история, связанная с нехваткой площадок под застройку.
Рост платежей приведет к росту себестоимости, а, следовательно, снижению маржинальности строительного бизнеса или компенсации этой разницы за счет роста конечной стоимости квадратного метра, считает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
В то же время, новый документ подразумевает определенные льготы на изменение категорий земли для тех девелоперов, которые вместе с возведением новостроек будут создавать новые рабочие места в нецентральных районах Москвы, отмечает Андрей Носов. Для того, чтобы получить эти льготы по уже приобретенным земельным участкам, застройщикам нужно будет подать заявление до 1 июля 2021 года.
Что ждать рынку недвижимости в 2021 году
Весной существовали серьезные опасения, что из-за перехода на режим самоизоляции продажи сильно упадут. Снижение было рекордным, однако благодаря вовремя введенной программе льготной ипотеки, это падение было компенсировано высоким спросом, который держится на рекордном уровне уже три месяца.
Несмотря на ряд стрессовых факторов, которые не прогнозировались еще год назад, 2020-й оказался для рынка недвижимости, скорее, позитивным годом, считает Ирина Дзюба. Многие застройщики нарастили объемы выручки, на рынок активно выводились новые проекты, стимул для развития получило онлайн-направление.
Этот год неожиданно для рынка характеризуется очень высокими показателями по продажам, при этом аналитики прогнозируют, что в 2021 году факторы, обеспечившие спрос, уже не будут работать так эффективно: реальные доходы населения падают, а цены на недвижимость будут только расти, говорит первый вице-президент компании Glorax Development Александр Андрианов.
2021 год не обещает быть простым, считает директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова.
«Вирус пока не собирается никуда уходить, экономика большинства стран находится в сложном положении, покупательская способность людей неуклонно падает, а себестоимость квадратного метра растет.
Эти разнонаправленные векторы будут определять темпы и тренды на рынке недвижимости в следующем году», — прогнозирует Калашникова.