Дольщиков 17-летнего долгостроя в подмосковных Химках лишают последней надежды на получение квартир — фонд ДОМ.РФ, который завел на стройку губернатор Андрей Воробьев, вместо жилья предлагает мизерные компенсации. Дольщики называют происходящее рейдерским захватом и выражают уверенность, что их дом хотят перепродать под бизнес-центр. Подробности конфликта граждан и властей — в материале ПАСМИ.
В рубрику ПАСМИ “Сообщить о коррупции” обратился представитель обманутых дольщиков Подмосковья Игорь Водопадов.
Он и четыре сотни его товарищей по несчастью еще в 2003 году заключили договоры на приобретение квартир в Химках, до сих пор жилья не получили.
От дольщиков хотят отделаться выплатами, на которые в Подмосковье недвижимость не купить. Отчаявшись, они планируют пикеты на стройплощадке злополучного дома.
Лидер долгостроя
Сдачи дома по адресу ул. Вишневая, дом 31 корпус 6 в подмосковных Химках 430 дольщиков ждут второе десятилетие. Договоры на приобретение квартир были заключены в 2003 году. В том же году ООО «Монолитградстрой» начало возведение здания высотой 14-17 этажей, завершение строительства было запланировано на 2006 год.
Но сбыться этим планам было не суждено — в 2010 строительство было приостановлено, а в 2011 застройщика объявили банкротом, а в 2012 и ввели внешнее управление, чтобы привлечь инвестора для достройки дома.
С того времени дом находится в перечне проблемных объектов, но ни Министерство строительства Московской области, ни администрация города Химки никаких реальных действий по достройке здания не предпринимали.
Более того, как рассказал ПАСМИ один из дольщиков Игорь Водопадов, городские чиновники активно противились усилиям внешнего управляющего привлечь на стройку крупных инвесторов. “Судя по всему, администрация преследовала свои интересы, настаивая на привлечении к строительству близких ей компаний», — отметил Игорь Водопадов.
Таких компаний с 2012 по 2018 годы было множество, но по разным причинам строительство так и не продолжилось. Так, в 2016 году чиновники отрапортовали, что дом достроит ООО “Зодиак”. Они взамен на компенсационные участки и преференции по другим объектам пообещали сдать дом до конца 2019, полностью изменили проект, но компания на стройку так и не зашла и вскоре сама обанкротилась.
Обманутые дольщики проводили акции протеста, объявляли голодовки, писали петиции на имя губернатора Московской области Андрей Воробьева и президента России Владимира Путина, обращались к прокурорам всех уровней, вплоть до генерального, но все это ни к чему не приводило.
“Нынешний глава администрации Дмитрий Волошин каждый раз обещал уладить проблему в течение одной-двух недель, но проходили месяцы, и ничего не происходило”, — говорит обманутый дольщик.
Строить или не строить
В конце 2018 глава Химкинская администрация заявляет о невозможности закончить строительство дома на Вишневой.
В качестве обоснования отказа от достройки проблемного объекта чиновники приводят результаты строительно-технической экспертизы.
Специалисты ГБУ “МОСОБСТРОЙЦНИЛ” пришли к выводу, что “техническое состояние здания предварительно оценивается как ограниченно работоспособное, не пригодное для завершения строительства”.
Между тем, дольщики за свои средства провели две независимые экспертизы и получили прямо противоположные результаты.
Так, в заключении от декабря 2019 года, подписанном инженерами ООО “Лаборатория строительной экспертизы”, говорится: “Возобновление строительства многоэтажного многоквартирного дома возможно при условии выполнения рекомендаций по усилению конструкций, имеющих дефекты, по дополнительно разработанному проекту”.
Надежды на обретение жилья у покупателей квартир в злополучном доме появились в конце прошлого года. На проблемный объект приехали губернатор Московской области Андрей Воробьев и Виталий Мутко, занимавший на тот момент пост вице-премьера правительства.
14 ноября 2019 года подконтрольные правительству Московской области СМИ отрапортовали, что Воробьев и Мутко договорились о том, что что к решению проблем объекта на улице Вишневая, будет привлечен Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства ДОМ.РФ.
Как сообщается на официальном сайте Фонда, данная организация была создана правительством России в 2017 году с целью урегулирования отношений между застройщиками и дольщиками. Но в данном случае вместо урегулирования получился новый конфликт.
Как пояснил Игорь Водопадов, ДОМ.РФ стал противоречить сам себе в части решения вопроса о судьбе проблемного объекта. На фоне заявлений о непригодности здания к эксплуатации при проектной нагрузке представители Фонда защиты прав дольщиков на заседании Арбитражного суда Москвы заявили, что дом будет достроен.
“Они ввели в заблуждение суд, чтобы добиться перехода банкрота из внешнего в конкурсное управление, назначив своего конкурсного управляющего Юлию Черникову и незаконно убрав внешнего управляющего Льва Мирабяна, который все 8 лет боролся с бюрократией и рейдерами по нашему дому, добивался вместе с нами решения в достройке дома. Теперь мы стали просто заложниками ДОМ.РФ”, — заметил Игорь Водопадов.
Заседания Наблюдательного совета Фонда защиты прав, на котором должно быть решено, будет ли достраиваться дом, еще не было, но дольщиков уже уведомили, что вместо квартир они получат компенсации.
В качестве обоснования отказа от достройки проблемного объекта ДОМ.РФ приводит данные Роспотребнадзора о превышении уровня шума от аэропорта Шереметьево. Между тем, независимая экспертиза, проведенная дольщиками, делает вывод, что достройка возможна, если смонтировать компенсирующие шум самолетов конструкции.
Проценты с потолка
Особое возмущение дольщиков вызвало то, что, согласно документу ДОМ.РФ, степень готовности здания по адресу ул. Вишневая, дом 31, корп. 6 составляет 29 процентов.
“Из шести подъездов четыре построены полностью — под крышу, еще в одном возведены 15 этажей из 17. О каких 29 процентах можно говорить?” — недоумевает Игорь Водопадов.
Более того, в распоряжении дольщиков имеются результаты трех экспертиз, в которых готовность дома оценивается в 75-80%.
Такая же цифра содержится в ответе на запрос гендиректора ООО «Монолитградстрой» из администрации городского округа Химки.
В документе, датированном 2010 годом, тогдашний глава администрации Владимир Стрельченко сообщает, что общая готовность объекта капитального строительства по вышеуказанному адресу составляет 75-80%.
Сэкономить на беде
Между тем, по мнению дольщиков, несоответствующая действительности цифра 29% указана неспроста, и вопрос здесь не только и не столько в нежелании ДОМ.РФ достраивать здание на Вишневой.
Дело в том, что исходя из степени готовности дома, планируют рассчитывать компенсации несостоявшимся собственникам квартир. Основой для их расчета будет стоимость недвижимости в таких же монолитно-кирпичных домах, в той же стадии строительства, так что ДОМ.РФ сможет существенно сэкономить на занижении цифр.
“Представителям дольщиков уже сообщили, что компенсации будут составлять примерно стоимость договора, заключенного в 2003 году, плюс 15-20%, — рассказал Игорь Водопадов.
— Я, к примеру, тогда заплатил за однокомнатную квартиру порядка 530 тыс. рублей, так что о покупке жилья на выплату от ДОМ.
РФ говорить не приходится — стоимость однушек с черновой отделкой в монолитных домах в Химках начинается от 4,5 млн рублей”.
Не исключено, что это не вся экономия. Дольщики уверены, что их дом сносить никто не собирается, и его ждет вторая жизнь.
“Дом или продадут с торгов частному инвестору, после чего там могут устроить какой-нибудь бизнес-центр и неплохо заработать на аренде.
Во всяком случае, о возможном переводе здания в категорию нежилых помещений говорил глава администрации Дмитрий Волошин”, — рассказал Игорь Водопадов.
С таким подходом к решению их проблем дольщики не согласны. Они считают действия Фонда защиты прав граждан рейдерским захватом своего имущества и намерены добиваться достройки здания. В ближайшую субботу, 18 июля в 13 часов на стройплощадке долгостроя на Вишневой запланирована акция протеста.
Впрочем, как выяснилось после публикации статьи, существует группа дольщиков дома на Вишневой, которая придерживаются противоположной позиции. Они считают, что ДОМ.РФ выступает на их стороне и согласны на выплаты компенсаций.
Если у вас есть информация о коррупционных нарушениях чиновников в Подмосковье и других регионах России — пишите в рубрику ПАСМИ «Сообщить о коррупции».
Когда исчезнут все жилые долгострои Москвы
1 января 2021 года завершился мораторий на включение в реестр проблемных объектов тех новостроек, где сроки сдачи нарушены более чем на полгода. Казалось бы, с этого момента список должен был заметно пополниться, ведь из-за нехватки рабочей силы и иных причин трудности испытывали многие застройщики. Но этого не произошло, во всяком случае, в Москве. Как и не произошла остановка достройки ранее выявленных долгостроев. Наоборот, за год пандемии в столице ввели в эксплуатацию в 2,5 раза больше проблемных новостроек, чем в доковидном 2019 году. А в 2021 году объемы достройки планируют увеличить еще больше. Но наступит ли момент, когда жилые долгострои в Москве исчезнут в принципе?
Найти и обезвредить
Узнать, какие новостройки считаются долгостроями, можно разными способами. Например, они перечислены в Едином реестре проблемных объектов, который в последние годы ведет ДОМ.РФ.
Находится этот реестр на том же ресурсе, где размещена Единая информационная система жилищного строительства.
Основные критерии попадания в реестр — это нарушение более чем на шесть месяцев сроков ввода новостройки в эксплуатацию либо передачи квартир дольщикам, а также наличие процедуры банкротства, введенной в отношении застройщика.
Информация о жилых долгостроях также присутствует в «дорожных картах», где указываются меры и прогнозируемые сроки восстановления прав обманутых дольщиков. Такие «карты» формируют и утверждают местные власти.
В Москве, например, этим занимается Москомстройинвест — комитет при столичном правительстве, который курирует идущее в городе долевое строительство. На сайте этого ведомства московская «карта» и размещена.
Эти два списка не вполне идентичны: в реестре объектов может быть больше, чем в «карте». Что логично, ведь сначала формируется реестр, а затем на его основе — «дорожная карта».
Но чем меньше в этих двух базах отличий, тем лучше местные органы власти контролируют деятельность застройщиков, не допускают их попадания в разряд проблемных и помогают тем, кто все же оказался в трудной ситуации, самостоятельно решать возникшие проблемы.
Особенно это касается крупных регионов с активно ведущимся жилищным строительством. В Москве ситуация как раз такая.
Мораторий с исключениями
Одними из последних к проблемным были причислены три корпуса второй очереди ЖК «Медовая долина», который корпорация «Баркли» возводит в Новой Москве.
Интересно, что признали эти дома долгостроями в то время, когда действовал мораторий на включение новостроек в реестр проблемных объектов, введенный со 2 апреля по 31 декабря 2020 года как одна из мер поддержки застройщиков на период пандемии COVID-19. Однако никакого нарушения законодательства тут нет.
Как пояснил финансовый директор компании-застройщика Алексей Рюмин, более чем шестимесячная задержка передачи дольщикам квартир в корпусах 4, 5 и 6 возникла до прошлого апреля, поэтому мораторий на эти дома не распространялся.
Сейчас ситуация нормализуется. В ноябре прошлого года новостройка получила финансирование от Промсвязьбанка на закупку стройматериалов и оплату труда подрядчиков.
На середину февраля строительная готовность второй очереди такова, что, по прогнозам компании РКС (она также участвует в достройке комплекса), есть надежда завершить работы на второй очереди нынешней весной, а третью очередь, которая в реестре проблемных объектов не значится, ввести в эксплуатацию до 31 июля.
Проблемы в прошлом
В целом в прошлом году сроки передачи квартир дольщикам переносились не так часто.
Такая ситуация коснулась 67 проектов из 698, ведущихся в Москве, то есть 9,5%
При этом в большинстве случаев отсрочка завершения договоров долевого участия составила квартал, иногда — два, что ниже критерия добавления объектов в число проблемных. Поэтому существенных причин для расширения реестра в 2020 году не было. Зато поводов для исключения из него было достаточно.
По данным председателя Москомстройинвеста Анастасии Пятовой, суммарная площадь достроенных в прошлом году проблемных домов составила 386 тыс. кв. м, что в 2,5 раза больше, чем в доковидном 2019-м (тогда было введено в эксплуатацию 153 тыс. кв. м). Это рекордный показатель не только за два последних года, но и за целое десятилетие. Если перевести эти данные в корпуса, получится 34 дома в восьми жилых комплексах, расположенных как в прежних границах города, так и в Новой Москве.
Например, полностью введен в эксплуатацию ЖК «Спортивный квартал», что в поселке Марьино в 18 км от МКАД по Киевскому шоссе. В качестве технического заказчика его достраивала компания Capital Group, а общая площадь всех 15 корпусов, строительство которых требовалось завершить, составила 120 тыс. кв. м.
В той же локации та же компания в 2020 году сдала первую очередь еще одного долгостроя — ЖК «Марьино град». По словам заместителя руководителя столичного управления Росреестра Марии Макаровой, речь о шести корпусах, которые по завершении достройки поставлены на кадастровый учет и где первый дольщик оформил право собственности на свою квартиру в канун Нового года.
Сейчас оформление собственности на жилье в этих корпусах продолжается.
Полностью достроена первая очередь самого, пожалуй, известного столичного долгостроя — ЖК «Царицыно», расположенного на юге Москвы в районе Бирюлево Восточное.
В отличие от предыдущих объектов, достройка этого полностью финансируется из московского бюджета, а в качестве застройщика завершает его строительство городская компания «Мосотделстрой №1». Интересно, что как только новостройка перестает быть проблемной, к ней снова возрастает интерес покупателей.
Поэтому бывшие обманутые дольщики получают возможность финансово компенсировать весь тот негатив, что накопился за годы ожидания завершения строительства. Скажем, в базе ЦИАН сейчас представлено около 150 лотов в ЖК «Царицыно».
Есть и еще одна причина повышенного интереса к экс-долгострою: рядом с ним запроектированы две станции метро, а в адресную инвестиционную программу внесена социальная инфраструктура этой локации.
Среди сданных в прошлом году проблемных новостроек есть и объект в Новых Черемушках — предпоследний из шести долгостроев, доставшихся Москве «в наследство» от уже не существующей крупной компании СУ-155.
Самый же последний проблемный объект того же застройщика, что в Северном Чертаново на Балаклавском проспекте, тоже уже готов: в начале февраля он получил от Мосгостройнадзора заключение о соответствии, подтверждающее, что дом построен строго по проекту и не противоречит техническим регламентам.
Альтернатива достройке
Далеко не все долгострои, попавшие в список проблемных, можно достроить в принципе. Иногда надолго заброшенная стройка находится в таком состоянии, что проблемы дольщиков, когда-то инвестировавших в ее строительство, разумнее решать как-то иначе.
То же касается ситуаций, когда стройка по факту и не начиналась, а вокруг площадки идет множество судебных споров, тянущихся годами. Такие примеры в Москве тоже есть.
Среди них ЖК «Мегаполис», который планировалось возвести на улице Салтыковская на востоке Москвы.
Из-за отсутствия разрешительной документации строить его так и не начали, что не помешало застройщику собирать с граждан деньги в счет будущих квартир и по предварительным договорам купли-продажи, а также договорам соинвестирования назаключать сделок на 39 тыс. кв. м.
Три года назад застройщик был признан банкротом, а решение проблем покупателей взяли на себя столичные власти.
Однако именно у этой площадки масса юридических нюансов, и чтобы еще больше не затягивать ожидания дольщиков, было принято решение построить компенсационный дом немного в другой локации.
Впрочем, она совсем близко к первоначальному проекту — менее чем в километре от него, на улице Николая Старостина.
В последние дни января Градостроительно-земельная комиссия Москвы такой вариант одобрила, и после формирования земельного участка и оформления земельно-правовых отношений начнется проектирование дома. Приблизительные параметры его уже известны, так как соответствуют тем площадям, на которые были заключены договоры с гражданами. Так, высота будущего дома не превысит 80 м, а суммарная поэтажная площадь (включая подземный паркинг) составит 91,6 тыс. кв. м.
Еще один компенсационный дом, состоящий из двух корпусов, строится в поселении Рязановское, что в Новой Москве.
Предназначен он для дольщиков сразу трех так и не достроенных жилых комплексов — ЖК «Шишкин лес» и двух домов, что должны были появиться в Щербинке.
В отличие от «Мегаполиса», тут этап проектирования давно пройден и на середину февраля один из корпусов дорос до шестого этажа, а на другом скоро приступят к монтажу второго.
Доделать за свой счет
Значительная часть столичных долгостроев, которым достройка еще предстоит, в прошлом году перешла в ведение Московского фонда дольщиков.
Он был создан специально для упрощения процедуры достройки проблемных объектов, причем существует полностью независимо от федерального фонда дольщиков ДОМ.РФ.
Это означает, что финансирование решения проблем обманутых дольщиков идет не из федерального бюджета, а полностью из регионального и все решения столичными властями принимаются самостоятельно.
Например, на 2021 год на достройку выделено 24,8 млрд руб. Правда, пойдут они не только фонду, но и двум городским застройщикам. Один из них — «Мосотделстрой №1», который через другой механизм продолжает работы на трех проблемных объектах: ЖК «Царицыно-2», ЖК «Терлецкий парк» и ЖК «Марушкино». Другой — КП УГС, который, например, достраивает уже упомянутые корпуса в поселении Рязановское.
Что же касается самого фонда, сейчас в его ведении семь проблемных новостроек: два в прежних границах города (ЖК «Академ палас» и ЖК «Малыгина, 12») и пять в Новой Москве (ЖК «Легенда», ЖК «Воскресенское», ЖК «Кокошкино», ЖК «Остров Эрин» и ЖК «Троицк Е-39»).
Весь прошлый год фонд занимался переводом этих объектов на себя как на нового застройщика. Сейчас начинаются процессы технического обследования конструкций и разработки новой проектной документации — исходные проекты у строек, что долгое время стояли без движения, как правило, утеряны.
По их завершении можно будет получить разрешения на строительство и наконец-то выйти на стройплощадку.
Вообще планы по достройке долгостроев на 2021 год у Москвы амбициозные: планируется завершить работы на 58 корпусах, что на 70% больше, чем в 2020-м, который и так стал рекордным по достройке
Если эти темпы удастся выдержать, количество проблемных жилых объектов в Москве сократится до минимума. Но станет ли оно когда-нибудь нулевым, сказать сложно. Новых долгостроев в реестре пока нет, но ситуация на стройплощадках бывает разная и риски приостановки работ есть всегда.
Что же касается механизма продажи новостроек с помощью счетов эскроу (по данным Москомстройинвеста, по такой схеме в Москве реализуется уже более 53% объектов), на который делали ставку как на способ предотвратить появление новых обманутых дольщиков, пока не ясно, в полном ли объеме он сработает. Да, пока в Москве нет ни одного проблемного дома из числа строящихся по эскроу.
Однако и сдано таких домов всего три. А это слишком мало, чтобы делать далеко идущие выводы.
МосДольщик.рф – специально для «Коммерсантъ-Дом»
Фонд защиты прав дольщиков оценил возможность банкротств строителей :: Бизнес :: РБК
Пандемия рискует усугубить положение застройщиков, уже задержавших сроки строительства домов на полгода, считает Фонд защиты прав дольщиков. Такие девелоперы могут обанкротиться, квартиры в их домах уже купили 90 тыс. дольщиков
Донат Сорокин / ТАСС
Застройщики, которые уже задержали ввод жилых домов в эксплуатацию более чем на шесть месяцев, могут обанкротится из-за сложившейся экономической ситуации. Об этом РБК рассказал Алексей Ниденс, заместитель гендиректора Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства (Фонд защиты прав дольщиков).
В Единый реестр проблемных объектов, который ведет госкомпания «Дом.РФ», включен 3081 дом общей площадью 18,2 млн кв. м, эти объекты строят 1,1 тыс. девелоперов. Часть из них уже находятся в стадии банкротства — они должны были построить более 2 тыс. домов общей площадью 10 млн кв. м.
Единый реестр проблемный объектов начали вести в 2019 году.
В реестр включаются все объекты, по которым застройщики задержали строительство или опоздали с передачей ключей дольщикам более чем на шесть месяцев.
Объекты включаются в список автоматически, если застройщик не выложил нужные документы о завершении строительства или других этапах работ в Единую информационную систему жилищного строительства.
Часть объектов, которые попали в реестр, застройщики могут завершить самостоятельно.
Если же застройщик обанкротится, тогда решение проблем дольщиков возьмет на себя федеральный Фонд защиты прав дольщиков, а также региональные фонды защиты прав дольщиков, которые сейчас создаются.
Кроме того, регионы могут принять решение достраивать проблемный объект без участия федеральных денег, например с помощью привлечения к достройке объекта нового инвестора.
Фонд защиты прав дольщиков был зарегистрирован осенью 2017 года. Он проверяет финансовую устойчивость застройщиков, проводит мониторинг их работы.
На основе Фонда был сформирован компенсационный фонд для достройки домов для обманутых дольщиков. В этот фонд застройщики отчисляют 1,2% с каждой проданной квартиры, если проект строится без применения эскроу-счетов.
За время существования фонда застройщики перечисли в него более 43 млрд руб.
Денег, которые перечисляют застройщики, оказалось недостаточно для того, чтобы решить все проблемы обманутых дольщиков, поэтому компенсационный фонд докапитализируют за счет бюджетов разных уровней. На конец 2019 года фонду были выделены госсубсдии в размере 62,8 млрд руб., в том числе 43,4 млрд из федерального бюджета, остальное — из региональных (в основном из бюджета Московской области).
По итогам прошлого года у Фонда защиты прав дольщиков были обязательства по достройке домов почти на 574 млрд руб. В конце апреля фонд по поручению президента Владимира Путина был дофинансирован на 30 млрд руб. По словам Ниденса, сейчас на счетах фонда, помимо этих денег, есть также около 50 млрд руб. на достройку проблемных домов.
Сроки завершения строительства или сроки передачи квартир дольщикам еще 943 домов общей площадью 6 млн кв.м от 529 застройщиков нарушены более чем на шесть месяцев.
В этих проектах сроки были нарушены до пандемии коронавируса, но именно они сейчас стали основными претендентами на банкротство, констатирует Ниденс.
По его словам, если раньше большая часть этих компаний все-таки продолжала стройку и передавала квартиры дольщикам, то сейчас есть риск, что эти застройщики не исполнят свои обязательства.
Застрявшие миллиарды для обманутых дольщиков: Счетная палата сочла неэффективной господдержку покупателей жилья в недостроях
Что случилось Аудиторы Счетной палаты — бывший губернатор Владимирской области Светлана Орлова и экс-замминистра финансов Алексей Саватюгин — подготовили отчет об эффективности расходования бюджетных средств на поддержку обманутых дольщиков.
Выяснилось, что созданная в 2017 году специально под эти цели организация — Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства, или просто Фонд защиты прав дольщиков, — к 2020 году помогла завершить возведение всего 3000 квартир и выплатила компенсации лишь чуть более чем 1300 пострадавшим.
Масштаб Сколько точно обманутых дольщиков в стране, неизвестно, но очевидно, что деятельность фонда затронула лишь малую их часть. По данным аудиторов, всего от действий недобросовестных застройщиков пострадали 180 000-200 000 россиян. Проблемными признаны 3137 объектов в 76 регионах.
Деньги По данным фонда, на достройку проблемных домов (по оценке на 1 января 2020 года) требуется 686 млрд рублей. «Дом.РФ» в прогнозах еще более пессимистичен: по оценке Института развития, только из федерального бюджета на помощь пострадавшим нужно 722 млрд рублей.
При этом нельзя сказать, что Фонд защиты прав дольщиков сидит без денег.
В 2017-2019 годах организация получила имущественный взнос в 43,5 млрд рублей от государства, 42,4 млрд рублей от застройщиков на пополнение компенсационного фонда (застройщики отдают 1,2% с каждого договора долевого участия) и 14,2 млрд рублей из бюджетов регионов. Общая сумма аккумулированных средств — 102,8 млрд рублей.
Однако израсходовано, по данным Счетной палаты, всего 17 млрд рублей (16,6% от собранной суммы). Неиспользованные деньги лежат на депозитах и вложены в облигации. Например, на депозите в «Дом.РФ» у фонда — 30,5 млрд рублей под 5,87-6,52% годовых. Исходя из данных министерства строительства и ЖКХ России (Минстрой), на эти деньги можно было бы купить или построить 70 000 кв. м нового жилья.
Федеральные деньги Особенно медленно, констатируют аудиторы, тратились деньги из федерального бюджета. В 2018-м из предусмотренных 8 млрд рублей фонд использовал только 43,5 млн (0,54%), в 2019-м — 8,11 млрд из 43,56 млрд (18,6%).
«Это свидетельствует о крайне низком качестве бюджетного планирования у Минстроя.
Бюджетные средства выделялись фонду в отсутствие оценки степени технической готовности проблемных объектов, без определения необходимого размера денежных средств и сроков завершения строительства, а также размера предполагаемого возмещения обманутым дольщикам», — пишет в отчете Светлана Орлова.
Правда, в отчете можно увидеть, что субсидия из федерального бюджета в фонд в размере 32 млрд рублей была утверждена только в декабре 2019 года, то есть эти деньги невозможно было распределить за оставшееся время. «Но дело же не только в средствах.
Средства были выделены, но должны были быть готовы документы, а их не было, — объясняет Орлова в разговоре с Forbes.
— Не было реестра дольщиков, не была произведена оценка, какие дома относятся к проблемным, какие нужно достраивать, где требуются выплаты».
Зарплаты По данным аудиторов, несмотря на претензии к эффективности работы, средняя зарплата сотрудников фонда в 2017 году составляла 372 900 рублей в месяц, в 2018-м — 422 700, в 2019-м — 219 200 (при этом отличалась по регионам: в головном офисе в Москве — 338 900, в воронежском подразделении — 61 200). Кроме того, сотрудникам московского офиса компенсировали затраты на занятия спортом в размере 20 000 рублей в год, а их коллегам в Воронеже — 12 000.
«По информации фонда, установление высокой заработной платы сотрудникам в Москве обусловлено тем, что деятельность фонда уникальна и требует найма в штат профессионалов с исключительными компетенциями», — отмечают аудиторы. Однако, заключает Светлана Орлова, эти зарплаты многократно превышают средние зарплаты по России и Москве, а «результаты деятельности фонда как института развития можно охарактеризовать как «весьма скромные».
Несмотря на это, создан механизм господдержки обманутых дольщиков, а срок работы организации для окончательной оценки ее эффективности «пока очень маленький», добавляет аудитор в разговоре с Forbes.
Она также напоминает, что в мае в фонд пришла новая команда — гендиректором вместо Олега Говоруна стал Константин Тимофеев, бывший глава Москомстройинвеста, работавший в команде вице-премьера Марата Хуснуллина.
Чудеса Проверка Счетной палаты выявила и другие интересные факты. Так, в декабре 2019 года Минстрой, «Дом.
РФ» и Росимущество заключили договор о предоставлении бюджетных инвестиций на достройку 40 домов «СУ-155». Аудиторы выяснили, что 37 объектов на момент подписания договора были введены в эксплуатацию.
«Мы отметили этот факт и отправили документы в прокуратуру», — говорит Светлана Орлова.
Страховые компании Один из возможных путей решения проблемы обманутых дольщиков — страховка, ведь гражданская ответственность застройщика в обязательном порядке страхуется. Однако все не так просто.
Аудиторы приводят данные: с 2014-го по 1 июля 2019 года совокупная страховая премия страховых организаций составила 56,4 млрд рублей.
А страховые выплаты в 2017-2019 годах — всего 2,6 млрд рублей, то есть менее 5% от страховой премии.
Причина, разобрались аудиторы, вот в чем: страховой случай наступал в результате признания застройщика банкротом, но если его обязанности переходили к другому застройщику, то обязательства страховщиков по договорам прекращались.
Если же дольщик до банкротства застройщика обращался за компенсацией в суд, то страховщику достаточно было доказать в суде, что не справившийся застройщик действовал умышленно, и тогда страховщик освобождался от выплаты возмещения в соответствии с пунктом 1 статьи 963 Гражданского кодекса.
В заключение аудиторы советуют правительству провести инвентаризацию проблемных объектов, выяснить, сколько точно в стране обманутых дольщиков, и оценить финансовые возможности бюджетов всех уровней, то есть понять, где взять деньги на достройку.
Обманутые дольщики Москвы
Полезная информация » Обманутые дольщики Москвы
В идеале, каждый дольщик, вложившийся в строительство, получает готовое жилье высокого качества в течение 1-2 лет. Если застройщик прибегает к махинациям, Это чревато для участников долевого строительства. Основными нарушениями, которые он может допустить, являются:
- Некачественно выполненная работа, выражающаяся в плохом состоянии «готового» жилья.
- Задержка по срокам, которая зачастую заканчивается полной заморозкой строительства.
- Продажа прав на одну квартиру нескольким гражданам-участникам.
В случае регистрации договора или защиты прав дольщиков в компенсационном фонде, при перечисленных выше нарушения участники получают компенсацию. Если застройщику удалось обойти закон с помощью специальных схем, вкладчики лишаются гарантированных законом прав. Чтобы избежать наказания и нажиться на гражданах, застройщик:
- Оформляет предварительный договор купли-продажи, заставляя внести всю сумму изначально.
- Не регистрирует договор в Росреестре.
- Указывает формальные сроки, без особых уточнений и обязательств.
- Банкротиться, оставляя обманутых дольщиков без шансов на возврат средств.
Это только один вариант из десятков возможных, как может поступить застройщик, чтобы обойти закон, оставшись с прибылью. Зачастую в таком случае, обманутые дольщики надеяться на помощь государства, но есть ли в этом смысл?
Почему обманутые дольщики оказываются никому не нужны
Последние годы в Москве и других городах России идет активная помощь гражданам, пострадавшим от мошенничества застройщика. Государство официально признает нарушение прав граждан, и присвоит статус обманутого дольщика если:
- Строительство дома было заморожено 9 месяцев.
- Срок сдачи объекта указанный в ДДУ был нарушен.
- Построенный дом не пригоден для жизни по техническому регламенту.
- На застройщика было возбуждено дело или он признан банкротом.
Важно! Перечисленные выше требования относятся только к строительству квартирных домов. Обманутые дольщики при постройке апартаментов в Москве не защищаются законом, так как такие здания не считаются жилыми.
Во всех других случаях, получить государственную поддержку не получится. При этом даже если пострадавшие были официально признаны обманутыми дольщиками в Москве, срок достройки дома может составить от 3-х лет в зависимости от многих факторов. На время достройки влияет:
- Очередь. На момент 2018 года в Москве более 30 проблемных объектов, каждый из которых требует окончания строительства.
- Объем незавершенной работы. Достроить одну многоэтажку проще, чем большой комплекс, поэтому предпочтения зачастую отдаются завершению работы над небольшими проектами.
- Банкротство застройщика. Новый инвестор сможет приступить к строительству только после окончания процедуры банкротства над предыдущим застройщиков, которая может длится от 1 года.
Интересно! ЖК «Царицино» состоящий из 26 домов строиться с 2006 года. По заявлению застройщика, работы должны были закончиться еще в 2012 году. В 2017 году на него было возбуждено уголовное дело по факту мошенничества. Стройка остановилась и не может быть возобновлённой до июня 2020 года. Более 4000 людей оказались без жилья и компенсации, находясь в «подвешенном» состоянии уже 12 лет.
Учитывая сколько в России обманутых дольщиков(по последним подсчетам более 150 000 человек) государству понадобиться много времени на возмещение ущерба. Зачастую участники долевого строительства остаются на произвол судьбы, без шансов на возмещение. Единственным способом уменьшить риски, является использование мер предосторожности.
Меры предосторожности
Каждый гражданин-участник долевого строительства может обезопасить себя от банкротства застройщика, обратившись в Фонд защиты прав обманутых дольщиков. Эта организация контролируется государством и призвана защищать права вкладчиков в случае возникновения нарушений при строительстве.
При заключении ДДУ через Фонд, создается специальный компенсационный счет, на который застройщик переводит средства. В случае его банкротства, накопленные деньги пойдут на достройку здания или компенсацию для участников ДДУ.
Организация принимает максимальные меры для предотвращения мошенничества со стороны застройщика, поэтому заключение ДДУ с ее помощью — лучший способ защитить свои права и снизить количество рисков. Также можно посмотреть рейтинг всех застройщиков на сайт Минстроя: http://www.mskmo.ru
В случае нарушения условий договора при использовании специальных схем застройщиком, шанс, что дольщики получат компенсацию, минимален. Но это можно предотвратить, если правильно подобрать инвестора и обратиться к квалифицированным юристам для анализа договора и возможных рисков.
Общество по защите прав потребителя «Правовой надзор» предоставляет бесплатную консультацию по «горячей линии». Мы поможем избежать возможных рисков при долевом строительстве. Звоните по номеру +7 (499) 938-61-59 или оставляйте свой вопрос в электронной форме на сайте: https://pnadzor.ru/и мы свяжемся с вами в течение 30 минут.
Богданова Ирина Михайловна. Юрист по делам долевого строительства.
Ведущий юрист общества защиты прав потребителей «Правовой надзор» по вопросам недвижимости и долевого строительства. Юрист со стажем работы более 15 лет, большую часть из которых сталкивалась с решением сложных вопросов с недвижимым имуществом, а также проблемными застроищиками. Осуществляет правовую поддержку как в судебном, так и в досудебном порядке по вопросам долевого участия. Благодаря его работе было разрешено несколько тысяч правовых конфликтов, множество из которых удалось решить без обращения к судебному разбирательству.
- Позвоните по номеру телефона +7 (499) 938-61-59
- Заполните форму ниже
Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут
Достройка дома, обманутыми дольщиками
Несоответствие уровня заработной платы и стоимости жилья в Российской Федерации, заставляет население идти на различные меры, которые позволят снизить цену квадратных метров.
Это и различные ипотечные кредиты, предлагаемые банками, использование материнского капитала и т.д.
Но речь в этой статье пойдет о таком явлении, как участие в долевом строительстве, вернее о том, что же можно сделать, если существующий застройщик оказался не способным закончить строительство дома.
Давайте поговорим об участии в долевом строительстве. Данный способ постройки дома берет свои корни с середины 90-х годов. Его принцип заключается в том, что будущие жильцы, вкладывают стоимость квартиры еще на начальном этапе строительства дома.
Некая компания-застройщик, гарантирует определенные условия, взамен которых, будущие жильцы заранее приобретают квартиры. Постройка многоквартирного дома – занятие не из простых, процесс может длиться в течение нескольких лет. Соответственно рисков на этом пути просто колоссальное количество.
Что же провоцирует наших сограждан идти на этот осознанный риск? Естественно это более низкая стоимость квартир, гораздо ниже рыночной цены.
Надо отметить, что до 2006 года, в российском законодательстве процесс долевого участия в постройке дома, никак не фигурировал. Точнее там были небольшие отголоски, но которые в большей степени защищали интересы застройщика.
То есть он легко мог манипулировать средствами дольщиков, а в случае форс-мажора, выйти из воды сухим. Но с выходом нового Федерального закона о долевом строительстве, все в корне изменилось.
Теперь обе стороны имеют большую степень защиты, на случай если один из них нарушит свои обязательства.
Но не будем вдаваться в подробное описание процесса участия в долевом строительстве, цель данной статьи дать информацию о последующих шагах тем, кто пострадал от действий недобросовестных застройщиков. Если вы оказались в ситуации, когда застройщик обанкротился, то у вас, если вы объединитесь с другими дольщиками ваше дома, имеется возможность самостоятельно закончить стройку.
По существующему законодательству Российской Федерации, дольщики, как физические лица, не могут закончить стройку дома, для этого необходимо зарегистрировать так называемую организацию. Самое простое в этой ситуации – это создать жилищно-строительный кооператив или же простое товариществ из собственников дома, в любом случае, после оформления, организация будет называться ЖСК.
После оформления всех необходимых документов в налоговой инспекции, новоиспеченная организация, состоящая из дольщиков, чей дом был не достроен, имеют право закончить строительство и оформить все сопутствующие документы (данный процесс описывается в 218 статье ГК).
Но все это только на бумаге выглядит так, ввязавшись в это, дольщикам предстоит встретить на своем пути достаточно много трудностей.
Первое, что требуется сделать, это заняться переоформлением, уже заключенных прошлым застройщиком, документов. В этот список входят:
- подрядные договоры, с подрядчиками,
- различные контракты с правительством города (например, инвестиционный контракт, разрешающий строительство),
- переоформляется также договор на аренду земельного участка, где осуществляется постройка дома,
- переоформлению также подвергаются все справки-замеры из Бюро Технической Инвентаризации (БТИ).
Нужно помнить о том, что все договоры, так или иначе связаны друг с другом, причем зачастую связь пряма, это значит, что переоформление подобных документов – комплексный процесс и вам надо четко составить план, по которому будет осуществляться обход соответствующих инстанций.
Передача прав на дом долевым участникам строительства
Давайте рассмотрим несколько сценариев, по которым происходит полная передача прав на дом, долевым участникам строительства.
По первому сценарию, городское правительство просто расторгает инвестиционный контракт с первоначальным застройщиком, в силу его неспособности закончить стройку дома. После чего, все права на дом переходят к той самой, новоиспеченной организации ЖСК, которая состоит из долевых участников постройки этого дома.
В большинстве случаев, власти города могут помочь новому застройщику в оформлении нужных документов, путем прямого обращения в соответствующие инстанции. Также если есть возможность, может быть выделена некоторая сумма денег, направленная на достройку дома.
Есть такой вариант, когда сами дольщики могут оплачивать расходы застройщика, не дав при этом ему обанкротиться.
Делается это с одной единственной целью – не впутываться в бюрократические моменты, которых, как вы поняли, предостаточно.
Если они вас пугают, и вы не хотите организовывать товарищество, бегать по инстанциям, тогда, наверное, будет верным решением помочь застройщику расплачиваться по его счетам.
Третий способ также имеет место на жизнь, однако зачастую, он ни к чему не приводит. Суть его проста.
Новое товарищество, состоящие из дольщиков дома, пробует оформить все документы на постройку дома и последующую сдачу его в эксплуатацию, однако при этом, получает отказы, так как уже имеется заключенный договор с первым застройщиком, который к слову, не был расторгнут.
Как вы понимаете, с двумя организациями в подобном деле, одновременные отношения становятся невозможными. При этом происходит привлечении внимания правительства города и тем самым участники долевого строительства попадают в первый сценарий, который и будет является выходом из проблемной ситуации.
По четвертому способу, сами дольщики «банкротят» через суд застройщика или лиц, вложивших денежные средства в постройку дома, при этом дольщикам переходят все права на данный вид постройки.
При этом инвесторы или застройщик (в зависимости от того, кто является владельцем дома), по решению суда, будет обязан закончить строительство за счет своего имущества.
Вроде бы данный метод хорош на первый взгляд, дольщикам не нужно будет вкладываться в постройку дома, однако есть один огромный минус – судебные разбирательства в таких случаях ведутся годами, а в некоторых случаях и десятилетиями. Признать фирму банкротом по текущему законодательству, не так – то просто.
Подводя итог всего вышесказанного, нужно отметить, что решение о достройки дома самостоятельно, достаточно рисковый и смелый поступок.
В будущем, если переоформление всех документов пройдет гладко, то дольщикам дома, нужно будет собственноручно следить за качеством и скоростью работы подрядных организаций.
В принципе можно нанять человека, который будет всем этим руководить, это будет верным решением, если вы не компетентны в столь специфических вопросах.
При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru