Минстрой РФ опубликовал письмо «О применении повышающих коэффициентов к нормативам потребления» от 3 ноября 2016 г. N 36508-ОД/04. В нём разъясняется, как следует поступать в тех случаях, когда в ветхих и аварийных зданиях нет технической возможности установить приборы учёта. Разберёмся в этом вопросе сегодня.
Как вносить данные о ПУ в ГИС ЖКХ? Читайте в нашей статье
Приборы учёта обязательны для всех
Как предписывает ст. 13 Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» N 261-ФЗ от 23.11.
2009, все производимые, передаваемые и потребляемые энергетические ресурсы должны измеряться приборами учёта. Это значит, что собственники помещений в МКД (как и жилых домов) обязаны оснастить дома ПУ и ввести их в эксплуатацию.
Соответственно, если МКД новый, он введён в 2010 году или позже, то это означает, что техническая возможность установки ПУ в таком МКД есть.
Если собственники не исполняют свою обязанность по установке ПУ, то их устанавливают РСО, а граждане в дальнейшем возмещают РСО расходы. Если они отказываются сделать это добровольно, то средства будут взысканы принудительно (согласно ч. 12 ст. 13 N 261-ФЗ).
Поквартирный обход как способ снижения ОДН. Интервью с Николаем Федотовым
Приборы учёта в ветхих и аварийных МКД
Техническая возможность установить ПУ есть не во всех МКД. Поэтому требования закона, как указано в ч. 1 ст. 13 N 261, не распространяются на ветхие и аварийные объекты, подлежащие сносу или капитальному ремонту до 1 января 2013 года, а также те объекты, которые
- подлежат сносу или капитальному ремонту до 1 января 2013 года,
- имеют мощность потребления электроэнергии менее 5 кВт,
- имеют максимальный объём потребления теплоэнергии менее 0,2 Гкал/ч,
- имеют максимальный объём потребления природного газа менее 2 м3/ч.
Кроме того, критерии установки индивидуальных, общих и коллективных ПУ утверждены приказом Минрегионразвития РФ от 29.12.2011 N 627. ПУ в МКД не устанавливают, если при обследовании был выявлен хотя бы один из следующих критериев:
- установка ПУ невозможна без реконструкции, капремонта существующих внутридомовых инженерных систем (внутриквартирного оборудования) и (или) без создания новых внутридомовых инженерных систем (внутриквартирного оборудования);
- при установке ПУ невозможно обеспечить соблюдение обязательных метрологических и технических требований к ПУ, в том числе к месту и порядку его установки, предъявляемых в соответствии с законодательством РФ об обеспечении единства измерений и о техническом регулировании;
- в месте установки ПУ невозможно обеспечить соблюдение требований закона об обеспечении единства измерений и к условиям эксплуатации ПУ, которые необходимы для его надлежащего функционирования. Препятствием для функционирования ПУ может быть: техническое состояние, режим работы внутридомовых инженерных систем (внутриквартирного оборудования), температурный режим, влажность, электромагнитные помехи, затопление помещений, а также невозможность обеспечить доступ к ПУ для снятия показаний, его обслуживания и замены.
- по проектным характеристикам МКД имеет вертикальную разводку внутридомовых инженерных систем отопления.
Трудности перевода: Нюансы капитального ремонта
Разъяснения Минстроя РФ
Как объяснил Минстрой РФ в своём письме, норма о том, что в ветхих и аварийных объектах установка ПУ не требуется, – это не запрет на их установку, а лишь указание на отсутствие такой обязанности.
В отношении того, кто будет заниматься установкой ПУ на таких объектах и за чей счёт это будет делаться, Минстрой РФ высказывает экспертное мнение о том, что это дело РСО – разумеется, при наличии технической возможности установить ПУ. А если в дальнейшем ухудшатся эксплуатационные характеристики МКД, что послужит основанием для признания МКД аварийным, и исчезнет возможность точно фиксировать показания ПУ, то их использование следует прекратить.
В письме Минстрой РФ высказался и насчёт оплаты КУ собственниками аварийных и ветхих помещений. Мнение ведомства заключается в том, что собственники таких помещений не должны оплачивать КУ, потреблённые сверх норматива потребления, поскольку они и без того вынуждены проживать в некомфортных условиях и тратить деньги на содержание и ремонт помещений.
То есть РСО вправе использовать показания коллективных ПУ в ветхих и аварийных МКД для определения объёма и стоимости потребленных энергоресурсов, но, как считает Минстрой РФ, УО и собственники не обязаны оплачивать их в бóльшем объёме, чем по нормативам потребления.
Также в своём письме Минстрой РФ разъяснил вопрос о применении повышающих коэффициентов в случае с ветхими, аварийными МКД, а также подлежащими сносу и капитальному ремонту.
Повышающие коэффициенты утверждены Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов, это способ стимулировать собственников устанавливать ПУ, чтобы не платить за КУ сверх норматива. Минстрой РФ разъясняет, что для МКД, на которые не распространяются обязательные требования по установке ПУ, повышающие коэффициенты применяться не должны.
Правомерно ли взимать плату за коммунальные услуги в аварийном жилье
Многие люди проживают в жилых помещениях на основании договора соцнайма. Он составляется с муниципальными властями, а также содержит информацию о необходимости уплаты конкретной арендной платы со стороны жильцов. Если дом признается аварийным, то он считается непригодным для жизни людей. Поэтом у жильцов возникает вопрос, надо ли им далее уплачивать плату за квартиру.
Можно ли по закону взимать плату за найм аварийного жилья
- В ПП №47 четко указываются, что все люди, которые являются нанимателями квартир, не должны уплачивать средства за найм жилья, если оно признается аварийным.
- Дом признается аварийным только специальной комиссией, причем после принятия такого решения граждане могут прекратить уплачивать плату за найм такого жилья.
- Аварийное жилье и тарифы на его содержание, смотрите в этом видео:
Проведение и результаты экспертизы
Признать дом непригодным для жизни может исключительно межведомственная комиссия, в которую входят специалисты в разных областях.
Они выявляют разные факторы и особенности строения, которые могут оказать значительное негативное воздействие на жизнь людей. Для определения всех этих элементов проводится специальная экспертиза.
Власти регионов принимают разные решения относительно необходимости переселения граждан.
Поэтому муниципалитет занимается разными вопросами:
- разрабатываются программы, на основании которых дома признаются аварийными и вносятся в специальный список строений, подлежащих сносу;
- следят за тем, чтобы правильно и своевременно реализовывались все этапы этих программ;
- несут ответственность за нарушения сроков или иных параметров данного процесса.
На практике граждане часто сталкиваются с многочисленными нарушениями со стороны властей, которые не соблюдают сроки и правила реализации программ. Поэтому такие вопросы рассматриваются в суде.
Нередко предлагается жилье, которое значительно отличается от квартир, имеющихся в аварийных домах. Также выкупная цена считается чрезвычайно заниженной.
Важно! В качестве инициаторов для проведения экспертизы могут выступать муниципальные власти или сами жильцы строения.
Экспертиза считается только первым этапом реализации программы, причем она должна проводиться только независимыми экспертами, которые смогут вынести объективное решение.
Законодательное регулирование
Процедура оплаты аварийного жилья или признания дома таковым полностью регулируется разными постановления и статьями ЖК.
К ним относится:
- ПП №47. Данное постановление было принято еще в 2006 году, причем именно в нем указывается, как должны изыматься квартиры у граждан. Прописывается, что муниципальные власти вместо этой недвижимости должны предлагать гражданам другие квартиры или выкупную цену.
- Ст. 86 ЖК устанавливает, что каждый наниматель квартиры имеет право получить вместо нее другое жилье, которое должно быть благоустроенным и находящимся в том же районе.
Статья 86. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
- Ст. 89 ЖК содержит правила, которым должна соответствовать новая квартира. Она должна быть не только благоустроенной, но и находящейся в том же районе, где до этого проживал наниматель. Дополнительно обе недвижимости должны обладать одинаковой площадью. Учитывается количество комнат, которое должно быть идентичным.
Статья 89. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением 1. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 — 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных федеральным законом, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.
2. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
3. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.
Таким образом, нарушения условий, содержащихся в вышеуказанных нормативных актах, является основанием для нанимателей обращаться в суд для решения спорных вопросов с администрацией региона.
Особенности реализации программы расселения
Программа представлена специальным документом, утверждаемым муниципальными властями на год или несколько лет. Она содержит множество важной информации, к которой относятся дома, подлежащие расслоению, а так же количество жильцов в них. Устанавливается очередность выселения граждан.
Дополнительно вписываются в документ условия, на которых будет осуществляться процесс. Во время процедуры обязательно должны соблюдаться многочисленные условия и требования ЖК и ПП №47.
Если имеются положения, которые противоречат условиям законодательства, то программа может признаваться недействительной. В ней обязательно указываются сроки реализации плана, причем чиновники должны строго следить за их соблюдением. Если они бездействуют, то это может обжаловаться в суде.
Можно ли отказаться от переселения? Читайте здесь.
Образец заявления о признании дома аварийным.
Должны ли уплачиваться нанимателями средства за найм аварийного жилья
Если строение признается аварийным, то все жильцы, являющиеся нанимателями, освобождаются от уплаты средств за найм жилья.
Поэтому граждане могут рассчитывать на несколько послаблений:
- освобождение от необходимости уплачивать плату за найм;
- получение нового благоустроенного жилого помещения, обладающего одинаковым размером и количеством комнат по сравнению с прошлым жильем;
- переселение в квартиру, находящуюся в том же регионе, где человек жил ранее.
Порядок переселения граждан
Переселение осуществляется исключительно при составлении нового договора соцнайма.
Какие нарушения бывают при переселении? Читайте по ссылке.
Важно! Часто люди, узнающие о том, куда их переселению, остаются недовольными выбранной недвижимостью, что приводит часто к возникновению споров, рассматриваемых судом.
Иногда люди возмущаются некоторыми действиями муниципальных властей, но при этом сами не знают основных норм законодательства.
Ошибочно они думают, что им должны:
- предоставлять жилье только в новостройках;
- переселять в квартиры с одинаковым количеством комнат;
- улучшать их жилищные условия.
Если дом признан аварийным, то жильцы освобождаются от оплаты.
Вышеуказанные требования не являются обязательными, поэтому люди могут получить вторичную квартиру с меньшим количеством комнат, но с одинаковой квадратурой по сравнению с прежней жилплощадью.
Особенности для собственников
Если квартира находится в собственности, то по ст. 32 ЖК владельцы могут выбрать один из двух вариантов:
- выделение другой квартиры;
- получение компенсации за жилье в виде оптимальной суммы средств.
Для собственников выбираются квартиры по тем же требованиям, что и для нанимателей, поэтому они должны быть хорошо благоустроенными и равноценными прошлому жилью.
Если принимается решение получить выкуп, то его размер определяется путем достижения соглашения между сторонами. Для этого предварительно проводится оценка аварийного жилья. Часто муниципальные власти намерено занижают эту цену, а в этом случае можно обратиться в суд.
Что предлагается лицам, проживающим в квартире по договору соцнайма
- Наниматели могут только переселяться в новое жилье, поэтому им не выплачивается компенсация.
- Если люди не согласны с тем, какая именно квартира была им предложена, то они могут отказаться от нее, чтобы рассчитывать на новый вариант.
- Если отказываться от всех предложений, то муниципалитет может подать иск в суд, поэтому наниматели будут принудительно выселены в первую подходящую квартиру.
Жилье должно быть равноценным прошлой квартире нанимателя.
При переселении заключается с муниципалитетом новый договор соцнайма.
- Как быть, если квитанции на оплату продолжают поступать? Смотрите в этом видео:
- После вселения в новую квартиру нанимателям придется заново уплачивать плату за найм.
В какие сроки переселяются жильцы аварийного дома
Сроки, в течение которых расселяются жильцы аварийных строений, определяются муниципальными властями. При этом федеральным законодательством устанавливается необходимость разумности этих временных периодов.
Стандартно устанавливается срок в один или два года. При этом жильцы строения должны заблаговременно оповещаться о расселении, чтобы они могли подготовиться к переезду.
Как составляются списки на переселение? Подробности тут.
Заключение
- Таким образом, наниматели аварийного жилья не должны уплачивать средства за найм.
- Они могут рассчитывать на предоставление новой квартиры.
- После вселения у них по новому договору соцнайма возникает необходимость снова уплачивать платежи за жилье муниципалитету.
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:
Должна ли я платить за воду и газ в аварийном доме под снос?
prill/Depositphotos
Отвечает начальник отдела продаж «Истринской долины» Алексей Шаров:
Платить Вы должны только за те услуги, которые реально получаете. Плата за ремонт, содержание, пользование взимается только в отношении жилых помещений, пригодных для проживания.
Если Ваш дом признан аварийным и есть официальные документы, подтверждающие это, необходимо обратиться в управляющую компанию, которая выставляет Вам счета, или в органы муниципальной власти с заявлением об отказе оплачивать услуги. Если этого недостаточно, Вы можете смело обращаться в суд. Существующая практика показывает только положительные решения в пользу истцов.
Как остановить оплату коммуналки в пустующей квартире?
Как ускорить снос аварийного дома?
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Если у Вас стоят счетчики на воду и газ, то пишите заявление в энергоснабжающие организации и не платите за эти ресурсы. Пишется такое заявление каждые шесть месяцев.
Если счетчиков нет, также обращаетесь с заявлением и указываете, что водой не пользуетесь, поскольку имеете регистрацию по другому адресу.
Относительно отопления: Вам придется за него платить, так как дом отапливается независимо от того, живете ли Вы там или нет.
Отвечает вице-президент ГК АРИН, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:
Если услуги не оказываются, они не должны оплачиваться. Вам надо срочно пойти в ЖЭК и зафиксировать отсутствие поставок энергоресурсов в Ваше жилое помещение. Если дом признан аварийным, то газ от него должен быть вообще отключен во избежание аварийных ситуаций. Странно, если это не было сделано.
И в этом случае плата за пользование газом не может быть начислена. Но если в квартире все же проживают люди, которые пользуются водой и газом, а счетчики не стоят, то платить Вам как собственнику помещения, в котором идет потребление энергоресурсов, придется до расселения.
Только не накапливайте долгов по квартплате, это может плохо сказаться на расселении.
Как доказать, что жилье аварийное, и переехать в новый дом
Должна ли я платить за воду, если в моих комнатах никто не прописан?
Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:
Признание жилого дома аварийным и подлежащим сносу не влечет отмены обязанности по уплате жилищно-коммунальных услуг. Жильцы освобождаются только от уплаты взносов на капитальный ремонт в соответствии со ст. 169 Жилищного кодекса РФ. Поэтому данную обязанность нужно исполнять в установленном порядке вне зависимости от каких-либо факторов.
Даже аварийный дом нуждается в снабжении коммунальными ресурсами (свет, вода, тепло и так далее). В противном случае жильцы совершенно остались бы без возможности поддерживать свою жизнь.
Соответственно, поставка этих ресурсов является прерогативой ресурсоснабжающей организации, труд работников которой должен быть вознагражден.
Таким образом, жилищное законодательство обеспечивает как охрану прав жильцов на коммунальные услуги, без которых обойтись очень сложно, так и охрану прав ресурсоснабжающей организации, отсутствие финансирования деятельности которой приведет к остановке ее деятельности. Поэтому не оплачивать коммунальные услуги в описанной ситуации незаконно. Это может привести к судебному разбирательству по взысканию накопившейся задолженности по платежам и начисленной неустойки.
Как решать проблемы с управляющей компанией?
Как лучше распорядиться ¼ долей квартиры в ветхом доме?
Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ — супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:
Признание дома аварийным и подлежащим сносу освобождает жителей от обязанности оплачивать взносы на капремонт, но не освобождает от обязанности оплачивать коммунальные услуги. Чтобы не оплачивать их в двух местах, необходимо предоставить в ЖЭК по месту постоянной регистрации документы, подтверждающие факт временного проживания по другому адресу.
Правда, это необходимо только для того, чтобы не оплачивать коммунальные услуги, которые рассчитываются из мер площади, количества зарегистрированных жильцов или по общедомовым тарифам. В случае, если квартира в аварийном доме оборудована приборами учета водоснабжения, то обращения в ЖЭК не требуется: счетчики просто не зафиксируют расхода воды, и платить будет не за что.
То же самое касается приборов учета расхода бытового газа.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Отопление отрезали, а счета продолжают приходить. Что делать?
Инструкция: как узнать, есть ли у вас долги за ЖКУ?
Как начать платить за отопление по квартирному счетчику?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Оплата квартплаты и коммунальных услуг за аварийное жилье
Некоторые считают, что оплата коммунальных услуг в аварийном жилье необязательна. Но это не так: даже если дом признали непригодным для проживания, все квитанции оплачивать нужно.
Но есть отдельные услуги, от оплаты которых собственники освобождаются.
Рассмотрим, какие услуги нужно оплачивать, а какие – нет, как вернуть взносы на капитальный ремонт и что делать, если плата за ЖКУ начисляется незаконно.
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.
Нужно ли платить за аварийное жилье?
В ст. 153 ЖК РФ сказано, что собственники жилых помещений обязаны оплачивать коммунальные услуги и плату за жилое помещение. Ни слова об освобождении от ЖКУ при признании дома аварийным не говорится.
Когда возникает обязанность по внесению платы:
- У собственника – с момента госрегистрации права собственности.
- У нанимателя – с момента заключения договора социального найма.
- У арендатора – от даты заключения договора аренды.
- У члена жилищного кооператива – с момента предоставления жилья кооперативом.
Если жилье относится к муниципальному или государственному фонду, до заселения жильцами все оплачивают органы местного самоуправления.
Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае
Какие услуги нужно оплачивать?
Если дом признан аварийным, оплачивать коммунальные услуги придется, потому как они все равно предоставляются и используются.
Что сюда входит:
- Горячее, холодное водоснабжение.
- Электроснабжение.
- Отопление.
- Водоотведение.
- Газоснабжение.
- Тепловая энергия.
- Вывоз мусора.
- Содержание и текущий ремонт дома.
Примечание: согласно ст. 155 ЖК РФ, оплата вносится до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцев. Но решением общего собрания членов ТСЖ или договором управления многоквартирным домом может устанавливаться иной срок.
Какие услуги можно не оплачивать?
Согласно ч.2 ст. 169 ЖК РФ, не уплачиваются взносы на капитальный ремонт, если дом признан аварийным или подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд.
Освобождение от взносов полагается с месяца, следующего за месяцем признания дома аварийным или вынесения решения об изъятии земельного участка.
Нужно ли оплачивать квартиру по договору соцнайма?
Если человек живет в квартире по договору социального найма, оплачивать коммунальные услуги и плату за пользование жильем придется. Об этом говорится в ст. 153 и 154 ЖК РФ.
Есть пример из судебной практики, где четыре нанимателя аварийного жилья пытались оспорить плату за соцнаем, но суд отказал в удовлетворении исковых требований:
Истцы обратились в суд с иском о возложении обязанности исключить плату за наем жилых помещений к администрации. Двухэтажный дом барачного типа, в котором они жили, признан аварийным. До подачи иска они обращались с заявлением об освобождении от платы в администрацию, но там в удовлетворении заявления отказали.
В ходе рассмотрения дела суд выяснил несколько обстоятельств:
- Дом признан аварийным по решению суда. Им же на администрацию возложена обязанность предоставить пригодное для проживания жилье.
- На момент подачи искового заявления новое жилье истцам не предоставлено.
- При обращении в суд истцы руководствовались тем, что плата за соцнаем не должна взиматься, если жилье признано непригодным для проживания.
Суд не согласился с такими требованиями, обосновав это тем, что по результатам анализа правовых норм нет оснований для освобождения от платы за наем. Ссылки на законодательство приведены. В удовлетворении исковых требований отказано.
Можно ли не платить за содержание дома, находящегося в аварийном состоянии?
ВОПРОС:
(1) Можно гражданам не платить за содержание общего имущества дома официально находящегося в аварийном состоянии? Обслуживающая организация не должна возражать, что сейчас там делать, если дом через два года снесут, а гражданам зарывать деньги в землю?
kokos, 15.11.2011
(2) Дому 150 лет, памятник архитектуры, вопросов у жителей очень много, один из них по оплате коммунальных услуг.Дом «доживает»свой уже не первый век,конечно, есть управляющая компания, но она не хочет, возможно, и не может поддерживать дом в пригодном для проживания состоянии, но квитанции по позиции»текущий ремонт»мы вынуждены оплачивать, недавно сгнили перила между 1и2 этажом, в проём упал мальчик 8 лет, повредил спину, управляющая компания забили доской проём, это единственная работа за последние 40 лет.Мы писали не в одно место с просьбой снять с нас эту позицию, или хотя бы сделать перерасчёт за последние 3 года, т.к. услуга не предоставлялась, теперь надумали подать в суд, не могу найти образец искового на данный случай, в суде его нет, и не повлияет ли на решение суда эта прибитая доска?Так-же интересует позиция «управление жилым фондом», они, конечно, чем-то там управляют,только почему это в данном случае относится и к нашему дому, хорошо бы снять и эту позицию, или так же сделать перерасчёт, можно ли в этом случае говорить о недопоставке?Так же хотим снять позицию»ТО общих коммуникаций», т.к.никаких коммуникаций в нашем доме совсем нет, кроме электропроводки, но она опять-же не обслуживалась в течении 40 лет. Дом признан аварийным, но не ветхим, он в ужасном состоянии. Будем благодарны за любой комментарий, помощь, подсказку.Спасибо.
Садыкова Людмила Анатольевна, 13.03.2012
Отредактировано:
ОТВЕТ: Принятое в настоящее время законодательство не содержит нормы, которая позволяла бы собственникам и нанимателям жилья в аварийном доме автоматически прекратить внесение платы за содержание и ремонт жилья, равно как и за коммунальные услуги, с момента присвоения дому такого статуса.
Однако Жилищный кодекс РФ позволяет собственникам самостоятельно устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилья, и эту возможность стоит использовать. Данный размер платы устанавливается на общем собрании собственников. Статья по теме: «Обоснованность размера платы за содержание и ремонт жилого помещения».
При установлении размера платы необходимо руководствоваться Минимальным перечнем услуг и работ по содержанию общего имущества в МКД, Порядком их оказания и выполнения, а также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда.
Изучив данные документы, Вы убедитесь, что часть работ в аварийном доме всё же нужно делать ради безопасности жителей в эти годы до сноса. Например, проверку и ремонт общедомового электрооборудования, устранение аварий на общем имуществе.
Ну и санитарные правила никто не отменял, а это в том числе регулярная уборка территории, вывоз мусора.
Определить минимально необходимый перечень работ должен специалист, владеющий знаниями по нормативам в ЖКХ, с учётом специфики конкретного дома. Плату за услуги по управлению целесообразно установить в проценте от общей платы за содержание и ремонт жилья.
Сам по себе факт признания дома аварийным не означает, что автоматически должно быть прекращено выполнение некоторых работ на доме. Возможно, наоборот, такое состояние дома требует больше работ и услуг для его содержания.
Управляющая компания не захочет быть крайней при возможных проблемах с домом, ведь её обязанности сохраняются, даже независимо от решений собственников и условий договора управления. См. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003, утв.
постановлением Госстроя РФ №170, и решения судов об из применении (в х к Правилам):
Quote
200?'200px':''+(this.
scrollHeight+5)+'px');>Правилами N 170 предусмотрено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей организацией.
См. также: «Образцы исковых заявлений по ЖКХ».
Отдельно стоит коснуться платы за капитальный ремонт. Для собственников помещений в аварийном доме законодательством сделано исключение — платить за капремонт они не должны. См. Жилищный кодекс РФ:
Quote
Статья 169
2. Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Собственники помещений в многоквартирном доме освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение об изъятии такого земельного участка. Статья 174
2. В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома в соответствии с частями 10 и 11 статьи 32 настоящего Кодекса по решению собственников помещений в этом многоквартирном доме, а в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и соответственно изъятия каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений.
Порядок (процедура) выплаты собственнику компенсации за аварийное жилье (выкуп)
Бесплатная консультация юриста онлайн и по телефону
8 Горячая линия по РФ
На практике владелец частного, построенного законно, домовладения может столкнуться с необходимостью принудительного сноса собственного здания лишь в двух случаях. Первый случай – если оно признано аварийным и создающим угрозу для окружающих.
Второй случай — если территория под зданием необходима для муниципальных или же государственных нужд. С подобной ситуацией может столкнуться как владелец собственного дома, так и владелец отдельной квартиры в многоэтажном строении.
Рассмотрим, какие компенсации положены в каждом конкретном случае.
Компенсация собственнику при сносе дома
- 1 Компенсация собственнику при сносе дома
- 2 Возмещение сопутствующих затрат
- 3 Компенсация при сносе многоквартирного дома
- 4 Если предоставляемое жилье не нравится, или как получить денежную компенсацию
- 5 Компенсация стоимости доли участка 5.1 Вопрос налогов
Прежде всего, необходимо уточнить – в случае с частным домом речь может идти исключительно об отчуждении для нужд государства или муниципалитета участка земли, на котором он построен. Об этом гласит Статья 32 ЖК.
Это означает, что изъять само помещение по решению муниципалитета или даже по вердикту суда невозможно. Оно должно быть снесено после отчуждения, ведь подразумевается, что участок крайне необходим для прокладки дороги, либо без него невозможно начать строительство иного важного объекта.
Часть первая той же статьи говорит о том, что собственнику должно быть предоставлено равноценное жилое помещение, либо же должна быть выплачена выкупная цена — компенсация за снос. Не существует каких-либо правил определения суммы, положенной в качестве компенсации.
Представители принявшего решения о сносе органа и собственник должны прийти к согласию, ориентируясь на рыночные цены подобных помещений и земельных участков.
Возможно также обращение к независимому оценщику – эксперту, осуществляющему деятельность согласно ФЗ №135 «Об оценочной деятельности».
Внимание! Выселение из сносимого дома может быть осуществлено в течение 6-ити месяцев со дня предоставления собственнику заменного жилья или компенсационной выплаты. Если иной срок не предусмотрен Договором.
Правила признания недвижимости непригодной
Для признания многоквартирного дома не годным для проживания потребуется провести комплексную строительно-техническую экспертизу и подробно обследовать дом. Сроки экспертизы могут занять несколько недель.
До назначения экспертных мероприятий в органы местной власти обращаются заинтересованные жильцы дома либо мероприятия инициируются должностными лицами самостоятельно.
Кто имеет право?
Право на расселение есть у владельцев квартир, если граждане вселились в них по договору социального найма. Аналогичное право есть у собственников приватизированного жилья, но только если дом включен в программу расселения и признан аварийным в установленном порядке.
Право на расселение есть у членов семьи арендатора жилья по договору социального найма. Рассчитывать на переселение из аварийного жилья в 2020 году могут наследники собственника недвижимости, если документы на переселение были оформлены еще при жизни наследодателя и правопреемники на момент переселения вступили во владение квартирой.
Возмещение сопутствующих затрат
В компенсацию может входить не только стоимость дома с участком. Затраты на переезд и перевозку вещей, стоимость нежилых помещений – собственник вправе требовать погашения всех своих имущественных потерь. Также может подлежать компенсации и упущенная выгода.
А вот получение какого-либо возмещения за ремонт и иные работы по благоустройству сносимых зданий или прилегающей территории, которые были проведены в период от вынесения решения об отчуждении до заключения соглашения об изъятии практически невозможно .
Это исходит из Ч. 5 Ст 32 ЖК. Подобные затраты подпадают под определение «необходимых улучшений».
Основания для сноса жилья под нужды города
Для того чтобы снести жилой дом или целый комплекс домов, существуют два законных основания:
- признание здания аварийным;
- для государственных и муниципальных нужд.
В обоих случаях от органа местного самоуправления требуется тщательная подготовка, которая растягивается на несколько лет. Исключение составляют случаи, когда уполномоченная на обследование здания комиссия признаёт чрезвычайную ситуацию, связанную с техническим состоянием здания. В этом случае жильцы расселяются немедленно.
Кроме Федеральных программ, регламентирующих освобождение земель в регионе для проведения тех или иных мероприятий, связанных со строительством объектов государственного значения, муниципалитеты вправе организовывать застройку населённого пункта по усмотрению.
Для этого приходится освобождать территорию от расположенных на ней капитальных и иных строений. Основанием такой деятельности, если жильё не подходит под категорию ветхого, являются нужды населённого пункта.
Компенсация при сносе многоквартирного дома
Все перечисленное выше справедливо и для собственников жилья в многоквартирном доме. Они также могут претендовать на получение определенной денежной компенсации за свою недвижимость согласно ее рыночной стоимости, либо на получение квартиры равноценного метража. Разумеется, на практике наиболее распространен второй вариант.
Каковы порядок и условия признания граждан безработными?
При этом законом предусмотрено, что собственника сносимого жилья должна устроить предлагаемая в качестве замены квартира. Если же помещение его не устраивает, он вправе письменно отказаться от него и требовать денежную выплату. Но основания для отказа должны быть объективными и вескими.
Впрочем, зачастую при выселении жильцов из многоквартирного дома удобнее осуществить оговоренные выплаты, на которые можно приобрести жилье. В противном случае заключается Договор мены например, по образцу
Скачать образец договора мены.
Что такое выкупная цена аварийного жилья?
Выкупная цена – это, фактически, рыночная стоимость жилища с некоторыми коэффициентами. На основании полученной цифры местная администрация совершает выплаты всем владельцам аварийного жилья, если они не хотят или не могут получить равнозначное жилище в другом месте.
Пример: У человека есть квартира в аварийном доме, но сам он проживает в другом населенном пункте (например, из-за работы).
У него нет фактической необходимости в этой квартире, однако она остается его собственностью. Как следствие, такой владелец получает право на компенсацию от государства по выкупной стоимости квартиры.
Полученные деньги человек может направить на какие угодно нужды. Например, приобрести себе другую квартиру.
Если предоставляемое жилье не нравится, или как получить денежную компенсацию
Зачастую помещение, которое готовы предоставить взамен отчуждаемого, не устраивает владельца недвижимости. Существует ли законная возможность отказаться от него, и получат ли жильцы денежную компенсацию на приобретение той квартиры или дома, которые отвечают их требованиям?
Такая возможность есть. Наиболее важный момент – предоставляемая квартира (дом) не может быть площадью меньше отчуждаемого. Даже несоответствие площади на 1 квадратный метр является законным поводом для отказа от переселения.
Второй момент – предоставляемая квартира (дом) обязано быть пригодным для проживания без необходимости проведения каких-либо подготовительных работ. То есть, как минимум оно должно быть подключено ко всем предусмотренным коммуникациям, и не быть признано ветхим или аварийным.
А вот такие нюансы, как расположение и количество комнат, материал, из которого изготовлены капитальные конструкции помещения, а также близость инфраструктурных объектов основанием для отказа от жилья быть не могут. Владельцы, отказывающиеся от помещений по подобным мотивам, могут быть переселены принудительно, по решению суда.
На заметку! Предоставляемое жилье должно соответствовать требованиям технической, пожарной и санитарной безопасности.
Оформление и процедура сноса
После административного признания обозначенной потребности, которое оформляется официальным распоряжением главы администрации города, собранная документация передаётся на рассмотрение в Федеральное управление архитектуры.
К нему прилагается протокол заседания комиссии, с утверждённым проектом градостроительства, а так же нормативов застройки и проектно-сметной документации.
После утверждения проекта, производится оповещение граждан тех домов, которые планируется снести. За работу отвечает уполномоченная комиссия, избранная административным решением.
Иногда её члены допускают первоначальный охват территории с превышением необходимых нормативов.
На первом этапе такие действия допустимы, так как впоследствии излишки отсеиваются, что значительно целесообразнее, нежели недостаток информирования.
Компенсация стоимости доли участка
В то же время, не все знают, что существует возможность требовать выплаты не только за помещение, но и за землю под домом и придомовой участок. Ведь СТ 36 ЖК указывает – участок под домом и придомовая территория являются общим имуществом дома. И на долевых основаниях принадлежит всем владельцам квартир, а также нежилых помещений, расположенных в доме.
К сожалению, для того, чтобы требовать отдельной компенсации, необходимо, чтобы данные участки и придомовая территория были поставлены на кадастровый учет. В практике российской юриспруденции существует как минимум одно выигранное жильцами дело о признании права собственности на придомовую и поддомовую территорию.
Сколько дней Чернобыльский отпуск?
Без кадастрового реестра требовать отдельной компенсации невозможно.
Единственное, что можно сделать – потребовать учета стоимости данных участков при оценке квартиры независимым оценщиком.
В больших городах, где стоимость земельного участка может превышать стоимость всех квартир дома, можно надеяться на получение определенной суммы сверх стоимости квартиры.
Вопрос налогов
Иногда возникает ситуация, когда предоставленное собственникам жилье имеет несколько более высокую стоимость, чем отчужденное. Бывают и случаи, когда компенсация, выплаченная собственнику при сносе дома, или отчуждении квартиры несколько превышает ее цену. Обычно это происходит в результате переселения по госпрограмме «Ветхое жилье». Необходимо ли оплачивать НДЛФ в таком случае?
Действительно, ранее возникала достаточно парадоксальная ситуация. Собственника квартиры в доме, который собрались снести, обязывали переехать в другое жилье, да еще и оплатить налог в 13% от разницы стоимости новой и старой квартир.
С августа в Минфине решили изменить ситуацию. Еще одна компенсация, как ее называют чиновники, при сносе частного дома – отмена налогового платежа. Благодаря принятым в октябре поправкам к Налоговому Кодексу, платить НДЛФ не нужно, даже если отчужденная квартира была приобретена менее трех лет назад.
Внимание! Данные поправки распространяются только на участников программы реновации жилого фонда.
Лучшие Адвокаты Москвы
Первый Столичный Юридический Центр
Телефон, (985) 776 13 39