Новостройка в ипотеку
Делая обзор статей на эту тему, я заметила, что в большинстве статей расписываются положительные стороны ипотеки и мало кто говорит о скрытых рисках. «Возьму ипотеку на новостройку и построю себе жильё» – говорит мой знакомый с оптимизмом. А так ли все просто в самом деле? Давайте разберемся.
Плюсы и минусы покупки новостройки в ипотеку
У банка должны быть гарантии, что объект будет достроен, а, ещё лучше, если объект будет достроен в срок. Поэтому банки дают кредит не под всех застройщиков. У каждого банка свой список аккредитованных застройщиков. Как известно, банки всегда предъявляют определенные требования к жилью, когда дают на него ипотеку.
Какому застройщику дают аккредитацию?
Что такое аккредитация. Покупатель обращается за кредитом в банк. Банки соглашаются дать кредит в том случае, если застройщик прошел аккредитацию в их банке. Банк проверяет уставные документы, разрешение на строительство от администрации города и проектную документацию по жилищному комплексу застройщика.
После полной проверки банк принимает решение об аккредитации. Если у застройщика неполный пакет документов по жилищному комплексу или нет разрешения на строительство, банк никогда не будет сотрудничать с таким застройщиком. В этом есть плюс для потребителя.
Если на рынок вышла новая строительная компания и у нее мало сданных объектов, то банки не будут с ней работать. Аккредитация такого застройщика для банка – слишком большой риск, банки не любят рисковать. Отсутствие у застройщика аккредитации не означает, что он мошенник. Застройщик-новичок на рынке – это тёмная лошадка, и только время покажет, что он построит.
Чисто теоретически заёмщик может предложить банку свой объект строительства, но проводить процедуру аккредитацию ради одной квартиры банк не будет.
Вывод: покупателю приходится выбирать из тех объектов, которые есть в списке банка. Потребителю это не слишком удобно.
Почему? Вы выбрали квартиру в определённом жилищном комплексе, она подходит вам по цене, срокам строительства, планировке, а этот жилищный комплекс не кредитуют.
А в аккредитованном объекте, лучшие квартиры с хорошими планировками давно разобрали, либо остались дорогие 2-х, 3-х комнатные квартиры. В списке аккредитованных застройщиков, как правило, самые надежные, а значит самые дорогие застройщики.
Просмотр аккредитованных объектов Райффайзенбанка говорит о том, что нужных мне, как потенциальному потребителю, объектов нет. В списке есть объекты ЛенСпецСМУ, ЛСР, ЮИТ и прочих.
Это хорошие застройщики, они надёжны и хорошо зарекомендовали себя на рынке, но они строят, в основном, объекты комфорт-класса и цены там соответствующие.
А как быть покупателю со средним достатком, которому по карману небольшая квартира-студия в жилищном комплексе эконом-класса?
Что идёт в залог?
Если у заёмщика нет собственного жилья, которое может стать залогом, то предметом залога становится договор между заёмщиком и застройщиком. Лучше всего, если застройщики работают по 214 ФЗ. Договор долевого участия (ДДУ) между застройщиков и покупателем – самый надёжный вид договора. Он регистрируется в УФРС. Регистрация защищает дольщика от двойных продаж, гарантируя, что квартира продана только ему. Банки предпочитают сотрудничать с застройщиками, работающими по 214 ФЗ.
Банки не работают с застройщиками, которые работают по серым схемам, по договорам ЖСК. Банки не выдают кредиты под договор предварительной купли-продажи. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ договор купли-продажи покупателя с застройщиком заключается, если у застройщика собран не весь пакет документов на строительство, и он надеется в будущем его собрать и перейти на договор долевого участия.
Покупка новостройки на этапе котлована
Ни для кого не секрет, что выгоднее всего покупать квартиру на этапе котлована, когда цены объектов минимальны. Если на этапе открытия продаж студия стоит 3800 тыс. рублей, то на этапе 70% готовности объекта она может стоить в полтора раза дороже. Покупать на этапе котлована выгодно покупателю.
Раньше банки не кредитовали объекты на этапе котлована, теперь ситуация поменялась. Сбербанк кредитует новостройки на любом этапе готовности. Некоторые банки начинают кредитовать объекты, у которых построены все этажи.
К примеру, вы покупаете студию за 4–5 млн. рублей. Это цена объекта без учёта процентов, а сколько нужно заплатить за проценты? Если у застройщика из-за нехватки денег либо по другим причинам приостановлено строительство, это опасно для ипотечного заёмщика вдвойне.
Окончание строительства может затянуться на несколько лет (такое уже бывало в Санкт-Петербурге), либо строительство вообще может прекратиться. Банк принимает на себя все эти риски, поэтому часто прописывает в договоре в случае форс-мажора мелким шрифтом досрочное(!) погашение задолженности. Квартиры ещё нет, а выплачивать кредит нужно, причем досрочно.
Вывод: Плюс заключается в том, что при покупке на этапе котлована можно затратить меньше средств, но всегда есть риск приостановки строительства. При заключении договора с банком внимательно читайте договор, обязательно привлекая юриста.
Покупка страховки
При выдаче кредита банки требуют страховку. Прежде чем получить кредит, заёмщики покупают страховку жизни и здоровья. Тариф в разных компаниях разный, во что обойдется покупка страховки можно узнать в страховых компаниях. Интересно, что страховые компании не страхуют риск срыва сроков строительства и введения в эксплуатацию.
Кроме оплаты самого объекта нужно добавить к расходам оплату кредита, страховки, расходы на отделку и другие сопутствующие расходы. А если случится очередной кризис и обвал? Как следствие, поднимаются ставки по кредиту. Чем оборачивается ипотека на новостройку: постоянным переживанием, потерянными нервами.
В отличие от первичного, на вторичном рынке заёмщик покупает готовую квартиру. При возможных денежных затруднениях, при повышении банком ставок по кредиту, он может сдать её в аренду и полностью либо частично «отбить» ипотеку. При кризисе экономики предпочтительнее, пожалуй, покупка вторичного жилья.
Если вы планируете покупать новостройку в кредит, не будет лишним проконсультироваться в банке, у юриста и у специалистов по недвижимости. Если вы решились взять ипотеку на новостройку, вы должны знать все риски, которые вас ожидают!
Галина Черкис
Читайте статью по этой тематике: Новостройка в рассрочку
Доля ипотечных сделок на первичном рынке Москвы превысила 70%
В начале года покупательская активность последовательно нарастала и вышла на максимум в марте. Тогда было зарегистрировано 6,8 тыс. сделок, из них 3,7 тыс. имели ипотечную основу.
Этот спрос подогревался тревогой, вызванной резким падением курса рубля и все более широким распространением коронавируса. А в апреле, несмотря на все адаптивные стратегии и оперативный запуск механизмов дистанционных сделок, случился обвал.
Общее количество транзакций сократилось до 3,7 тыс. единиц. В бюджетной категории до 10 млн рублей ипотечных договоров стало вдвое меньше.
Более дорогое жилье столкнулось с двухэтапной рецессией: сначала в апреле спрос на заемное финансирование упал на 43,7% по сравнению с мартом, а затем в мае был зафиксирован новый спад в размере 21,4% по сравнению даже со столь непродуктивным апрелем.
Восстановление рынка началось в июне. Впервые с марта месячный объем спроса поднялся выше отметки в 4 тыс. сделок. Однако эта реставрация носит специфический характер, который обозначился уже в мае. Если в январе-апреле доля ипотечных сделок оставалась стабильной и варьировалась в пределах 54,3-56,5%, то в конце весны она резко пошла вверх.
По итогам мая 67,0% объектов недвижимости на первичном рынке Москвы было куплено с привлечением банковских средств. Однако этот рекорд продержался недолго. В июне 71,0% покупателей обратился за кредитом. Для Новой Москвы этот показатель еще выше – 77,5%. Согласно подсчетам[1] Urbanus.
ru, сразу 20 жилых комплексов столицы закончили первый летний месяц с долей ипотечных сделок в 80-90%. А еще 16 новостроек преодолели 90-процентный рубеж. ЖК «Вереск» и ЖК Holland Park добились 100-процентного результата.
Главным драйвером этого процесса выступила программа по субсидированию ипотеки, которая открыла возможность для покупки объектов с бюджетом до 10 млн рублей под 6,5% годовых. В конце июня был проведен ее апгрейд, расширивший охват вплоть до 15-миллионных лотов.
Прямым следствием запуска проекта по льготному кредитованию можно считать повышение доли ипотечных квартир в бюджетной категории до 10 млн рублей. В мае этот показатель равнялся 70,9%, в июне – 74,1%. Общим понижением ставок поспешили воспользоваться и покупатели более дорогой недвижимости. В апреле среди них насчитывалось 52,3% ипотечников, в мае – 61,7%, а в июне – 67,0%.
Свою роль сыграли не только государственные программы поддержки, но и корпоративные. Например, ГК «ПИК» предлагала своим покупателям нулевую ставку (0,01%) в течение первого года кредитования.
С учетом того, что для многих людей горизонт планирования ограничен как раз этим периодом, идея оказалась очень удачной. К июню семь восьмых «ПИКовской» реализации обеспечивалось ипотекой.
В свою очередь 31% всех транзакций с применением заемных средств в Москве приходится на проекты от ПИК.
Это явление имеет двоякую природу. С одной стороны, став более доступной, ипотека проникла в те ниши, которые ранее, в период более высоких ставок не были активированы. Причем это касается не только доступных фракций жилья, но также продуктов бизнес- и премиум-класса. Ипотека становится едва ли не самым дешевым источником ликвидности для покупки недвижимости.
Издержки, связанные с ней, оказываются ниже, чем при выводе средств из ценных бумаг, действующего бизнеса или других активов. И это дало рынку приток новых покупателей в критически необходимый для него момент. Он получил позитивный импульс именно тогда, когда больше всего в этом нуждался.
Но вместе с тем успехи ипотечного кредитования маскируют сокращение аудитории, способной купить жилье на собственные средства. Снижение ставки и программа по субсидированию смогли удержать рынок от падения, но они не смогли восстановить прежний уровень покупательской активности.
В июне было заключено ипотечных договоров на 12,5% меньше, чем в феврале, а общий спрос не добрал в объеме более 30% по сравнению с февральскими показателями. Кризис, спровоцированный пандемией, привел к росту безработицы и сокращению зарплат в ряде отраслей.
Значительная часть потенциальных покупателей лишилась возможности обслуживать ипотеку даже на самых выгодных условиях. И рынок, по крайней мере, временно потерял эту аудиторию. Ее возвращение зависит не столько от степени доступности ипотеки, сколько от стабилизации национальной экономики.
[1] Учитывались жилые комплексы, в которых было зарегистрировано более пяти сделок.
Как купить квартиру в новостройке в ипотеку: пошаговая инструкция
- Как купить квартиру в новостройке в ипотеку
Выбор и приобретение недвижимости — дело непростое. Разбираемся, как купить квартиру в новостройке в ипотеку и не пожалеть.
Как выбрать квартиру в новостройке
Банально, но факт: перед покупкой квартиры ее надо выбрать. Как это сделать? Ниже — важные пункты, которые помогут вам выбрать квартиру в новостройке.
Проверьте застройщика
Надежный застройщик — залог того, что дом построят качественно и сдадут в срок. Поищите информацию о компании, которая возводит дом, в интернете. Застройщики, которые дорожат своей репутацией, как правило, ничего не утаивают от покупателей и размещают подробную информацию о себе и о своих строящихся домах.
Уточните стоимость
Цена недвижимости — пожалуй, главный фактор, на который обращают внимание покупатели. Изучите рынок. Для этого не обязательно быть экспертом: воспользуйтесь сервисом анализа цен от Сбербанка. Сервис работает на основе данных из ипотечных сделок Сбербанка и поможет вам определиться с бюджетом и найти подходящий вариант.
Оцените расположение
Почти каждый день нам надо куда-нибудь ездить. Выбирайте дом с учетом времени на дорогу к работе, учебе или другим местам, где вы часто бываете. Не забудьте также узнать, есть ли рядом с новостройкой магазины, парки, школы, аптеки и остановки общественного транспорта.
Выберете планировку и этаж
Планировка квартиры и этаж — еще один важный пункт при выборе квартиры. Думайте с перспективой на будущее.
Скорее всего, для молодой семьи однушка на последнем этаже с шикарным видом на город через пару лет будет не так актуальна, как более просторная двушка на первых этажах. Разница в цене при этом будет не существенна, хотя переплатить за квартиру большей площади, конечно, придется.
Посмотрите своими глазами
Лучше один раз увидеть, чем сто раз прочитать отзывы на форумах. Если у вас есть пара-тройка вариантов квартир, но определиться пока сложно, отправляйтесь на место строительства.
Посмотрите, как идет стройка. Погуляйте рядом с домом. Вечером буднего дня прокатитесь с работы до потенциального дома на привычном вам виде транспорта. Такой тест-драйв поможет побороть сомнения и сделать правильный выбор.
Как купить квартиру в новостройке
Итак, вы определились с квартирой и домом (если нет — вернитесь к пунктам выше). Теперь настало время купить квартиру в новостройке в ипотеку. Разбираем по пунктам, как это сделать и что важно знать.
Выберите программу кредитования
Первая вещь — выбор программы кредитования. В данном случае все просто, ведь речь идет о покупке квартиры в новостройке.
Программа так и называется Покупка квартиры в новостройке. Ипотечная ставка колеблется от 6,5% до 10,7% годовых и зависит от срока кредитования, первоначального взноса и других вещей.
Сделайте предварительный расчет
Чтобы узнать примерную сумму ежемесячного платежа и подобрать срок кредита, воспользуйтесь ипотечным калькулятором Сбербанка. Расчеты предварительные, но для общего понимания картины — самое то.
Подайте заявку на ипотеку
Следующий шаг к покупке квартиры в новостройке в ипотеку — подача заявки в банк. Сделать это можно онлайн на ДомКлик, это бесплатно. В личном кабинете заполните анкету, следуя подсказкам программы.
Получите решение банка
Рассмотрение заявки занимает до 5 дней, большинство клиентов получают решение в день обращения.
Выберите квартиру
Если вы уже выбрали квартиру для покупки, пропустите этот пункт. Если нет, то на ее поиск и сбор документов у вас будет 90 дней с момента одобрения заявки.
Менеджер по ипотеке в личном кабинете ДомКлик пришлет вам персональную подборку предложений. Если не найдете подходящее — поищите варианты на ДомКлик. Или привлеките для этого профессионального риелтора.
Получите одобрение банка на покупку
Банк кредитует вашу покупку и проверяет информацию о квартире, чтобы исключить возможные риски. Собрать документы для покупки вам поможет менеджер Сбербанка, любой вопрос ему можно задать онлайн в чате, приезжать в офис банка не надо.
Если застройщик аккредитован Сбербанком (таких застройщиков большинство), из документов вам понадобится лишь договор долевого участия. Договор готовит застройщик, обычно на это уходит не более пары часов.
После одобрения сделки менеджер оформит и пришлет вам кредитный договор и финальный договор на приобретение квартиры. А также поможет подобрать услуги для удобного проведения сделки: страхование жизни и здоровья, сервис безопасных расчетов или электронную регистрацию.
Подпишите документы в банке
Следующий пункт — подписание документов и заключение сделки. Это единственная процедура, которая делается в офисе банка. Менеджер согласует удобную дату подписания документации и заключения сделки.
Зарегистрируйте сделку
После совершения сделки нужно ее зарегистрировать в Росреестре. Для этого можно воспользоваться услугой электронная регистрация.
Переезжайте в новую квартиру
Ура! Теперь все готово. А значит можно собирать вещи и готовиться к переезду в новую квартиру.
Сейчас читают
Как купить квартиру, если нет денег
Инструкция: как купить квартиру в ипотеку
Хочу взять ипотеку. Что нужно знать?
Была ли эта статья полезна?
Продажи квартир и ипотека вышли на докризисный уровень
Банки снижают ставки, а застройщики – метры, цена которых выросла
Продажи квартир и ипотека вышли на докризисный уровень Андрей Апрель 2010 года поставил новый рекорд по числу сделок купли-продажи квартир в Москве. Их было зарегистрировано 7,93 тыс., на 66% больше, чем в апреле 2009 года, и на 18% больше, чем в докризисном апреле 2008 года. В I квартале 2010 г. доля ипотеки в общем числе сделок в Москве превысила докризисный уровень.
По данным московского отделения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), в апреле в Москве было зарегистрировано 7,93 тыс. сделок купли-продажи квартир (не включая сделок, совершенных с помощью ипотеки), пишет «Коммерсант».
Этот показатель значительно превышает аналогичные за предыдущие годы: на 66% больше, чем в апреле кризисного 2009 года, когда было зарегистрировано 4,764 тыс., и на 18% больше, чем в апреле 2008 года на пике рынка. Больше сделок, чем в этом апреле за последние два года было зарегистрировано лишь однажды — по итогам декабря 2009 года 8,498 тыс.
(предновогодний месяц традиционно является рекордсменом по числу зарегистрированных сделок). Превышение по объемам сделок докризисных показателей продолжается уже несколько месяцев. Так, по итогам февраля текущего года было зарегистрировано 4,047 тыс. сделок против 3,655 тыс. в феврале 2008 года. Ситуация повторилась в марте — 6,938 тыс. сделок против 6,174 тыс. в марте 2008 года.
Ипотека оживает
По данным Росреестра, растет и число сделок по ипотеке — в апреле было зарегистрировано 1,8 тыс. По сравнению с апрелем прошлого года (всего 367) число таких сделок выросло почти в пять раз, а по сравнению с докризисным апрелем 2008 года (1,372 тыс.) примерно на треть.
Подтверждает рост числа ипотечных кредитов и Центробанк: в I квартале 2010 г. банки выдали в 2 раза больше кредитов на покупку жилья, чем в I квартале 2009 г.: 58,1 млрд руб. против 29,8 млрд руб. (в том числе ипотечных кредитов — 48,9 млрд руб. против 24,9 млрд руб.). Это по России в целом.
А в Москве доля ипотечных сделок превысила докризисный уровень. В I квартале 2010 г. она была 20,3% (в апреле — 22,7%, 1800 сделок из 7930), свидетельствуют данные Росреестра по Москве. Для сравнения: в I квартале 2007 г. было 16%, в I квартале 2008 г. — 19%, в I квартале 2009 г.
— 8%
Ипотечный рынок восстановился, говорят эксперты «Ведомостей». Сейчас можно взять ипотечный кредит по ставкам начиная от 12-14% годовых в рублях, а полгода назад — не ниже 18-20%, к тому же банки снижают сумму первоначального взноса с 30% до 20%, замечает эксперт «Коммерсанта».
Изменились требования к размеру дохода: если год назад ежемесячный платеж не должен был превышать 40%, то сейчас — 50%, а в некоторых случаях — и 60%
Ипотеку можно взять и под новостройку. Как правило, банки дают ее под те объекты, строительство которых кредитуют. Например, Сбербанк — на покупку квартир ПИК, ВТБ — «Дон-строя», сообщили «Ведомостям» в пресс-службе банка.
По данным агентства недвижимости «Савва», активность покупателей привела к тому, что объем предложений на вторичном рынке за последний месяц сократился примерно на 8%, до 16 тыс. квартир, а срок экспозиции уменьшился на 5%, до 75 дней.
Цены на квартиры также немного подросли.
Цены подросли
По данным IRN, в апреле средние долларовые цены на московские квартиры составили $4,302 тыс. за 1 кв. м, что на 2,8% выше, чем в марте, а рублевые цены в среднем достигли 128,3 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись за месяц на 0,6%. С начала года рост составил в долларах 4,9%, в рублях — 6,9%.
А по данным «Инком-Недвижимость» (с учетом элитного жилья) — плюс 2,8% в долларах и 1,3% в рублях по итогам апреля (по отношению к началу года плюс 7% в долларах и 4% в рублях). Максимальные цены на столичные квартиры были зафиксированы в июне-августе 2008 года: по данным IRN, они достигали $6,1-6,3 тыс. за 1 кв. м.
Ценовой минимум наблюдался осенью 2009 года: по данным IRN, средняя стоимость квартир в Москве упала до $3,7-3,8 тыс. за 1 кв. м.Девелоперы подтверждают активность покупателей. Один из участников рынка заявил «Коммерсанту», что в каждом следующем месяце 2010 года продается больше квартир, чем в предыдущем.
А темпы продаж по новым адресам в Москве и Московской области, если сравнивать аналогичные ежемесячные объемы, достигли докризисного уровня.По словам другого эксперта, накопленный с августа 2008 по осень 2009 года отложенный спрос в последние месяцы выплеснулся на рынок, что мы и видим по количеству сделок купли-продажи.
Однако вряд ли по итогам мая мы увидим показатели выше, отложенный спрос уже почти полностью реализован. Он поясняет, что с февраля активность покупателей стабилизировалась: звонков меньше, чем было осенью, а значит, скоро это отразится и на количестве зарегистрированных сделок.
По его оценке, рост цен на жилье в Москве будет незначительным, в пределах 1-2% в месяц и по итогам года не превысит показатели реальной инфляции — 15%.Риэлторы объясняют «Ведомостям» рост количества сделок в Москве не столько отложенным спросом, сколько начавшимся удорожанием квартир.
В марте и апреле, по их данным, цена предложения росла примерно на 1% в месяц. Это подогревает интерес покупателей, которые теперь опасаются существенного роста цен на столичное жилье. У населения денег не прибавилось, но количество сделок растет и будет расти за счет более доступной ипотеки.
Кроме того, для поддержания спроса на недвижимость правительство снизит ставку по субординированному кредиту ВЭБа для Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) с 9,5 до 6,5% годовых. На этом федеральный бюджет потеряет 9 млрд руб., однако ради повышения доступности ипотеки правительство готово пойти на эти меры. Коммерческим банкам, получившим кредиты от ВЭБа, на аналогичную щедрость рассчитывать не приходится.
«Минималочка» за миллионы
Доля ипотечных сделок в Москве достигла максимума на фоне субсидирования ставок
МОСКВА, 9 июня. /ТАСС/. Доля сделок с ипотекой в Москве в мае достигла абсолютного максимума благодаря государственной программе субсидирования ставок до 6,5%, говорится в исследовании ЦИАН.
«В конце апреля 2020 года была анонсирована программа господдержки — льготная ипотека под 6,5% на покупку квартир в новостройках, что привело к рекордной доле ипотечных сделок на рынке. В старых границах Москвы в мае 2020 года 63% всех сделок прошло с привлечением кредита, тогда как на протяжении последнего года доля была в среднем на уровне 52%», — отмечается в сообщении.
В сравнении с апрелем доля ипотеки в старой Москве выросла на 11 процентных пунктов, относительно мая 2019 года — на 14 п. п. Новая Москва в мае показала аналогичную динамику — доля ипотеки достигла 68%, тогда как в апреле была на уровне 56%, в годовой динамике прирост составил 11 п. п.
По данным ЦИАН, льготная ипотека привела к снижению среднего чека сделки и средней площади покупаемой квартиры в старой Москве. В мае в ипотеку брали квартиру средней стоимостью 11,6 млн рублей против 13,2 млн рублей в апреле. Средняя площадь ипотечной квартиры снизилась за месяц с 58,6 до 53,6 кв. м.
«Во-первых, на рынок вышли покупатели с минимальными бюджетами, рассматривающими небольшие площади. Ранее такие клиенты не могли позволить себе покупку жилья под 8,5-9% годовых. Во-вторых, чтобы уложиться в лимит по льготной ипотеке в 8 млн рублей, клиенты рассматривают бюджетные варианты, в том числе за счет площади, а не только расположения проекта», — отмечают аналитики ЦИАН.
В Новой Москве, напротив, наблюдается обратная динамика: средняя стоимость ипотечной квартиры выросла до 6,9 млн рублей против 6,7 млн рублей в апреле. Средняя площадь квартиры осталась практически неизменной — 50,6 кв. м.
Как подсчитали в ЦИАН, только 36% лотов в старых границах Москвы подходят для льготной ипотеки — при первом взносе 20% и максимальном лимите по кредиту в размере 8 млн рублей, тогда как в Новой Москве под параметры программы подпадает 86% недвижимости.
Кроме того, льготная ипотека, выдаваемая не более чем на 20 лет, привела к снижению среднего срока кредитования. В старой Москве срок кредита в мае в среднем сократился на 4 месяца — до 221 месяца или чуть более 18 лет. В Новой Москве ипотека стала короче на год — в среднем 210 месяцев против 224 месяцев в апреле.
Сокращение спроса
Согласно исследованию, стоимость жилья в Москве вернулась к докризисному уровню марта, так как в мае цены снизились на апрельский прирост: -1,3%, до 203,2 тыс. рублей за квадратный метр. При этом в годовой динамике отмечен рост на 8,3%.
Спрос на первичном рынке жилья Москвы в мае, когда было зарегистрирована 2,92 тыс. договоров долевого участия в строительстве, сократился на 20% к апрелю (3,65 тыс. ДДУ). В годовом выражении число сделок оказалось ниже в два раза — на 52,4%.
Программа субсидирования процентных ставок по ипотеке до 6,5% запущена по поручению президента РФ Владимира Путина, она будет действовать до 1 ноября. Льготная ставка сохраняется на весь срок кредита.
Программа распространяется на жилищные кредиты до 8 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 3 млн рублей в других регионах страны.
Минимальный первоначальный взнос составляет 20%, кредит оформляется на срок до 20 лет.
Ставки — все ниже, ипотечных сделок — все больше
- В Москве в старых границах и Новой Москве продажи выросли на 11 и 6% в месячном выражении.
- Статистика по Московской области искажена из-за сентябрьского сбоя. При сравнении двухмесячных отрезков (сумма за сентябрь и октябрь против показателей за август и июль) в регионе зафиксирован рост на 0,1%.
- В годовом выражении число сделок падает (в старой Москве — на 17%, в Новой Москве — на 26%, в Московской области — на 5%).
- Средние цены предложения показывают околонулевую динамику третий месяц подряд.
- На рынке Московского региона доля лотов, реализуемых с помощью эскроу-счетов, выросла за месяц на 3 процентных пункта и составила 14%.
- Снижение ключевой ставки ЦБ РФ и корректировка ипотечных условий в ряде банков привели к росту доли сделок с привлечением банковского финансирования. В целом по Московскому региону их доля выросла на 6 процентных пунктов и составила 61%.
Сделки
Данные по числу сделок в октябре были искажены из-за сбоя в подмосковном Росреестре в сентябре. Формально число сделок в Московском регионе выросло на 77% по сравнению с сентябрем 2019 года. В столице спрос стабильно растет второй месяц подряд — в среднем на 10% ежемесячно.
В октябре 2019 года количество зарегистрированных ДДУ выросло на 77% в месячном выражении и составило 14,5 тыс. сделок. В годовом выражении спрос увеличился на 2%. За прошедший месяц в Подмосковье было зарегистрировано рекордное количество сделок по ДДУ — 7,7 тыс.
, что в четыре раза больше, чем в сентябре 2019 года. Это связано не с ростом активности покупателей, а с техническим сбоем в системе регистрации ДДУ в Подмосковье, который произошел в первый месяц осени. Все сделки, которые не прошли регистрацию, были учтены в октябре.
В целом за период с сентября по октябрь в регионе совершено 9,8 тыс. сделок, что незначительно превышает (на 0,1%) результаты продаж за июль–август 2019 года. В столице спрос растет второй месяц подряд.
В старых границах Москвы объем продаж на первичном рынке вырос на 11%: с 4,3 до 4,7 тыс. сделок по ДДУ. В новостройках Новой Москвы уровень продаж в октябре составил 2 тыс.
сделок по ДДУ, что на 6% больше, чем в прошлом месяце.
Рынок в денежном выражении вырос меньше (+51%), чем в абсолютных цифрах (+77%).
Суммарная месячная выручка застройщиков на рынке Московского региона выросла на 51% — с 69,0 млрд рублей за сентябрь 2019 года до 104,1 млрд рублей по итогам октября.
В старых границах Москвы и в новостройках на новых территориях оценочная выручка увеличилась на 19 и 10% соответственно, что превышает темпы роста количества сделок.
В Московской области выручка вслед за спросом выросла в четыре раза: она равна 33,6 млрд рублей.
Снижение ставок привело к росту доли ипотечных сделок.
Средняя ставка по ипотечным жилищным кредитам снизилась до уровня января 2019 года и составила 9,68%, что начало сказываться на доле сделок с привлечением банковского финансирования. По итогам октября 2019 года в целом по Московскому региону доля ипотечных сделок выросла с 55 до 61%.
В старой Москве доля покупателей-ипотечников увеличилась на 3 процентных пункта — до 53%. В Новой Москве доля сделок с привлечением ипотечных кредитов (62%) впервые с июня этого года превысила 60%, прибавив за месяц 4 процентных пункта.
В октябре доля ипотечных сделок в Подмосковье составила 66%, по сравнению с прошлым месяцем показатель вырос на 3 процентных пункта.
Цены
На рынке новостроек Московского региона цены практически не изменились.
В целом по Московскому региону цены в новостройках показывают околонулевую динамику. По итогам октября незначительный рост зафиксирован на рынках в старых границах Москвы — плюс 1% (до 207,6 тыс. руб./кв. м) и в Московской области — плюс 1% (до 88,6 тыс. руб./кв. м).
На первичном рынке Новой Москвы средняя цена квадратного метра за месяц показала околонулевую динамику (–0,4% за месяц). Более значительные изменения наблюдаются в годовом выражении.
В октябре 2018 года средняя цена 1 кв. м в старых границах Москвы составляла 198,5 тыс. рублей, в Новой Москве — 109,5 тыс. рублей, в Подмосковье — 79,4 тыс. рублей.
Цены за 12 месяцев выросли на 5, 17 и 12% соответственно.
Предложение
Общий объем нового предложения в Московском регионе остался на уровне прошлого месяца.
По результатам октября 2019 года на рынок Московского региона застройщики вывели около 702 тыс. кв. м нового жилья, по сравнению с результатами прошлого месяца показатель изменился незначительно (–0,1% за месяц).
В разрезе по локациям небольшое снижение нового предложения зафиксирован в старых границах Москвы — минус 5% за месяц: с 347 до 328 тыс. кв. м и Московской области — минус 8% за месяц: с 231 до 213 тыс. кв. м. В Новой Москве в продажу вывели 161 тыс. кв.
м в новых и уже реализуемых жилых комплексах (+29% за месяц). Застройщики адаптировались к новым условиям и последние два месяца на реализацию выходит около 700 тыс. кв.
м новостроек — это лишь незначительно отличается от среднемесячного значения на протяжении 2017 и 2018 годов.
Рынок столичных регионов пополнился 11 новыми проектами. Впервые за последние семь месяцев на первичный рынок вышли жилые проекты на территории Новой Москвы. ГК «Самолет» объявила старт продаж в масштабном проекте «Алхимово», в рамках которого возведут 13 домов, два детских сада и школу около одноименного поселка Алхимово.
Второй проект — ЖК «Десна», который будет строиться в жилом районе Новые Ватутинки. В старых границах Москвы начались продажи жилья в шести проектах, в основном точечной застройки. Подмосковные застройщики вышли на рынок с тремя новыми комплексами: «Клюквенный» («Гранд МО»), «Расцветай» (ГК «Расцветай») и «Суханово Spa Deluxe» (СЗ «Малахит»).
Объем активного предложения, реализуемого по эскроу-счетам в новостройках Московского региона, вырос на 28%.
На первичном рынке Московского региона в активной реализации по итогам октября находится 98,8 тыс. квартир и апартаментов, по сравнению с прошлым месяцем объем увеличился на 1%. Год назад аналогичный показатель составлял 111,1 тыс. лотов.
В связи с активным выходом новых проектов на низкой стадии строительства выросла доля лотов, реализующихся с использованием эскроу-счетов: с 11 до 14%. В абсолютных значениях прирост составил 28% (до 13,4 тыс. лотов). Положительные темпы роста активного предложения за рассматриваемый период наблюдаются только на рынке Новой Москвы — плюс 5%.
В старых границах Москвы и Московской области объем предложения за месяц не изменился и составил 42,8 и 46,8 тыс. лотов соответственно.
- Лидеры продаж в октябре 2019 года
- Топ-10 ЖК по количеству сделок на первичном рынке Москвы в старых границах (октябрь)
- Источник: Аналитический центр ЦИАН
- Топ-10 ЖК по количеству сделок на первичном рынке Новой Москвы (октябрь)
- Источник: Аналитический центр ЦИАН
- Топ-10 ЖК по количеству сделок на первичном рынке Московской области (октябрь)
- Источник: Аналитический центр ЦИАН
- Топ-10 застройщиков по выручке на первичном рынке Московского региона (октябрь)
| Ранг по кол-ву сделок, окт. 2019 | Ранг по кол-ву сделок, сент. 2019 | Застройщик | Оценка выручки в октябре 2019, млрд руб. |
| 1 | 1 | ПИК | 20,71 |
| 2 | 2 | Ingrad | 6,96 |
| 3 | 17 | Гранель | 5,50 |
| 4 | 27 | Самолет Девелопмент | 5,20 |
| 5 | 3 | MR Group | 3,95 |
| 6 | 19 | ФСК | 3,79 |
| 7 | 6 | Донстрой | 3,05 |
| 8 | 9 | А101 Девелопмент | 3,01 |
| 9 | 4 | Эталон-Инвест | 2,56 |
| 10 | 5 | Capital Group | 2,38 |
- Источник: Аналитический центр ЦИАН
- Методика — расчеты выполнены по итогам обработки выписок ЕГРН Росреестра (регистрации ДДУ в строящихся корпусах в Москве (все ЖК) и Московской области (140 ЖК, на которые приходится более 90% спроса); только сделки с квартирами и апартаментами; только розничные сделки (не более пяти жилых помещений внутри ЖК); только сделки с физическими лицами; оценка цены рассчитана по средней стоимости квадратного метра на месяц регистрации ДДУ в соответствующем ЖК и корпусе (с учетом индивидуальных особенностей помещения, но, как правило, без учета скидок); группировка проектов выполнена по принципу «один ЖК — один застройщик»; используется брендовое название с учетом слияний и поглощений).
- Игорь Порхомовский
Кому нужны дешевые квартиры в Москве? Программа льготной ипотеки оживила столичный рынок
29 июня премьер-министр России Михаил Мишустин подписал постановление правительства, в соответствии с которым максимальная сумма кредита по льготной ипотеке под 6,5% для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей увеличилась с 8 млн до 12 млн рублей (для остальных регионов — с 3 млн до 6 млн). Получить заем на покупку квартиры в новостройках можно до 1 ноября, минимальный взнос — 20%.
Программу льготной ипотеки, которая была запущена по инициативе президента Владимира Путина 20 апреля, участники рынка ранее критиковали именно за слишком высокий порог отсечения в столичных регионах.
Найти на местных рынках — и прежде всего в Москве — квартиру в новом доме дешевле 10 млн рублей — задача не из легких.
Тем не менее, как выяснил Forbes, программа уже подтолкнула развитие пострадавших в кризис столичных строителей и способна придать рынку еще более мощный импульс в период неопределенности из-за угрозы «второй волны» пандемии коронавируса.
Востребованность льготной ипотеки в Москве подтверждает статистика. По данным Дом.РФ, 23% от общей суммы кредитов по программе, то есть почти каждый четвертый рубль, приходится на столицу. Этот показатель выше, чем доля Москвы в общем объеме кредитования новостроек.
«Рынок почти вернулся к докризисным показателям. И это точно ипотека»
Как следует из статистики Банка России, в апреле москвичи взяли 8,9 млрд рублей ипотечных займов под залог прав требования по договору долевого участия (ДДУ), то есть на новостройки, — это 16% от объема выдачи в целом по стране. В мае сумма для столицы выросла до 11,9 млрд рублей, а ее доля в федеральном масштабе снизилась до 15%. Так что новые условия программы способны активизировать московский рынок.
Поддержка государства сегодня особенно актуальна для строителей из-за драматически просевшего в пандемию спроса.
По данным агентства недвижимости «Метриум», в апреле число сделок с новостройками в Москве рухнуло почти вдвое относительно марта (3845 сделок), а в мае по отношению к апрелю снизилось еще на 20% (до 3093).
Падение к маю 2019-го, когда в городе заключили 7589 договоров долевого участия, составило 59%.
Летом тенденция рискует продолжиться. Заместитель руководителя управления Росреестра по Москве Мария Макарова на одной из недавних конференций приводила такие цифры: за первые две недели июня сделок с новостройками заключили на 21% меньше, чем за первые две недели мая.
Доля в 23%, которая приходится на столицу в льготной программе, сопоставима с долей города в общем объеме ипотечного кредитования новостроек по России до пандемии.
Судя по статистике ЦБ, в марте москвичи взяли кредитов на новостройки на 21,2 млрд рублей — 21% от общероссийского объема. А расчеты Forbes показывают, что эта доля колебалась в диапазоне 19-21% (в деньгах) с марта 2019-го.
Но в апреле 2020-го показатель снизился до 16%, а в мае — до 15%.
Падение рынка в столице стало даже более глубоким, чем в целом по стране: в апреле объем выданных ипотечных кредитов в городе обвалился на 58% — с 21,2 млрд рублей до 8,9 млрд. По России снижение составило 45%. А 20 апреля стартовала программа льготной ипотеки под 6,5%.
Первые результаты программы выглядят эффектно. Данных по июню пока нет, но судя по опубликованным данным ЦБ, в мае объем выданных кредитов на новостройки в целом по стране вырос на 45%, до 79,9 млрд рублей.
Это на 22% больше, чем в предыдущем, докризисном мае.
В Москве после запуска программы льготной ипотеки рынок в количественном выражении тоже вырос, хоть и не так сильно, как во всей России, — с 8,9 млрд рублей в апреле до 11,9 млрд рублей в мае, то есть на 34%.
«В июле мы ожидаем роста объема выдаваемых кредитов, в том числе связанного с постепенным выходом из режима самоизоляции и восстановления нормального режима работы», — рассказал Forbes представитель Дом.РФ.
«Банки требуют больший, чем обычно, первоначальный взнос, а покупатели пытаются выбрать меньшие площади и бюджеты»
По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), по состоянию на 25 июня банки выдали порядка 52 800 кредитов по льготной ставке на сумму 131,7 млрд рублей, на Москву пришлось примерно 6400 займов на сумму 30,2 млрд.
Александр Пыпин, руководитель проекта dataflat.ru, агрегирующего данные по новостройкам, по просьбе Forbes рассчитал, как мог бы развиваться рынок недвижимости московского региона, если бы не было программы льготной ипотеки.
Для моделирования он частично использовал «опыт наблюдения за кризисом на рынке новостроек в начале 2015 года — тогда из-за роста рыночных ставок ипотечного кредитования и снижения уровня доходов населения и до начала субсидирования ипотечных ставок доля сделок с ипотекой на рынке новостроек в объеме продаж снизилась в два раза».
Для нынешних условий «это означает, что при тех же равных к маю 2020 года доля ипотеки в Московском регионе (Москва и Подмосковье) снизилась бы с 60% до 30%», оценивает эксперт. «В результате действия программы, наоборот, доля сделок с ипотекой на рынке уже в мае выросла до 70%.
При этом необходимо учесть, что сценарий с проседанием доли ипотеки на рынке новостроек был бы сейчас иным в силу того, что в отличие от 2015 года ключевая ставка в три раза ниже и у банков не было бы причин резко повышать рыночные ставки, а скорее появилась бы возможность их снижать», — рассуждает Пыпин.
С учетом этой поправки, по его словам, все равно получилось, что «продажи благодаря программе оказались на 81% выше, чем могли бы быть без нее». Без льготной ипотеки в Москве и области в мае продали бы 3091 квартиру в новостройках на сумму 28,9 млрд рублей. А по факту получилась 5581 квартира на 44,8 млрд.
Расчеты Александра Пыпина подтверждает опыт и других участников рынка. «Программа может очень помочь рынку, это просто суперподдержка, — говорит управляющий партнер «Метриум», член партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. — По Москве доля ипотечных сделок в продажах новостроек составляет порядка 70-80%, в области в некоторых проектах может доходить и до 100%».
По словам Литинецкой, благодаря льготной программе и снижению ключевой ставки «рынок довольно быстро отскочил: в апреле он рухнул в четыре раза, в мае был на 30% ниже год к году, а сейчас все почти вернулось к докризисным показателям». «И это точно ипотека», — резюмирует она.
Это мнение разделяют и другие опрошенные Forbes аналитики. «Если в последние полтора года в Московском регионе по ипотеке приобреталось около 55% квартир в новостройках, то после запуска программы показатель вырос до 69%, — приводит свои данные руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов.
— Интересно, что снизился и средний размер кредита, то есть банки довольно жестко подходят к заемщикам и требуют больший, чем обычно, первоначальный взнос, а покупатели пытаются уложиться в лимит по льготной ипотеке, выбирая меньшие площади и бюджеты».
По оценке Попова, средний чек сделки по ипотеке в Москве в старых границах по сравнению с докризисными месяцами уменьшился на 1,6 млн рублей.
Несмотря на бурный рост ипотеки по стране в мае (на 45%), количество сделок с ДДУ в том же месяце снизилось на 45,6% год к году (данных за июнь пока нет), в Москве — на 59%. Даже дешевую ипотеку надо выплачивать, а население беднеет.
«По данным Росстата, с начала 2014-го по конец первого квартала 2020 года реальные располагаемые денежные доходы населения снизились примерно на 10% по сравнению с 2013-м, — напоминает директор информационного агентства «Саминвестор» Илья Липкинд.
— Во втором квартале падение показателя, исходя из примерных подсчетов количества компаний, полностью или частично прекративших деятельность из-за режима самоизоляции, скорее всего, составит 7-9%, а, возможно, и больше».
По прогнозу эксперта, даже если Россию не накроет «второй волной» пандемии, восстановление экономики и доходов населения «будет идти медленно даже в сопоставлении с рецессией 2015-2016 годов».
«Последствия трехмесячного локдауна и отсутствие понимания реальных перспектив выхода из «коронакризиса», связанное с особенностями самого вируса (появится ли вакцина или эффективные средства лечения и когда, будет «вторая волна» или нет), вынудит быть более осторожными в вопросах приобретения недвижимости даже тех россиян, чьи доходы не пострадали (или пострадали несущественно)», — объясняет Липкинд. Спрос на жилье «будет оставаться под серьезным давлением еще долго», заключает он.
«Отсутствие понимания перспектив выхода из «коронакризиса» вынудит быть более осторожными даже тех россиян, чьи доходы не пострадали»
По мнению младшего директора по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерины Щурихиной, в 2020 году позитивное влияние льготной программы на выдачи «в значительной мере перекроет отрицательный эффект от снижения доходов населения, однако в среднесрочной перспективе их негативная динамика будет оказывать давление на рынок недвижимости и спрос на ипотеку».
Но может быть, у Москвы свой путь? «Доходы у людей, безусловно, упадут, — отмечает Мария Литинецкая из «Метриум». — Но большинство наших сограждан, к сожалению или к счастью, настолько далеко вперед не мыслят.
К тому же Москва остается инвестиционно привлекательным регионом с более платежеспособным населением.
А переход отрасли на финансирование с помощью счетов эскроу защищает покупателя и делает рынок более цивилизованным».